Výroční zpráva

2021

LUCROS SICAV a.s.

AMISTA investiční společnost, a. s.

OBSAH

Čestné prohlášení .......................................................................................................................................................... 4

Informace pro akcionáře ................................................................................................................................................ 5

Přehled podnikání, stav majetku investičního fondu a majetkových účastí ..................................................... 20

Profil Fondu ....................................................................................................................................................................34

Zpráva o vztazích ......................................................................................................................................................... 52

Individuální účetní závěrka za rok 2021 .................................................................................................................... 58

Příloha účetní závěrky ................................................................................................................................................. 64

Zpráva auditora ............................................................................................................................................................ 111

Pro účely výroční zprávy mají níže uvedené pojmy následující význam:

Pro účely výroční zprávy mají níže uvedené právní předpisy následující význam:

AMISTA IS

AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Pobřežní 620/3, Praha 8,

PSČ 186 00

ČNB

Česká národní banka

Den ocenění

Poslední den Účetního období

Fond

LUCROS SICAV a.s., IČO: 285 07 428, se sídlem Praha 9 - Kyje, Skorkovská 1310, PSČ

19800, obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským sou-

dem v Praze pod sp. zn. B 14923

Účetní období

Období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021

Investiční část Fondu

Majetek a dluhy Fondu z jeho investiční činnosti ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF.

Neinvestiční část Fondu

Ostatní jmění Fondu nespadající do Investiční části Fondu ve smyslu ust. § 164 odst. 1

ZISIF.

Dohoda FATCA

Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování

daňových předpisů v mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spojených

států amerických o informacích a jejich oznamování obecně známá jako Foreign Ac-

count Tax Compliance Act, vyhlášená pod č. 72/2014 Sb.m.s.

Zákon o auditorech

Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o auditorech),

ve znění pozdějších předpisů

Zákon o daních z příjmů

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o účetnictví

Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZISIF

Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění

pozdějších předpisů

ZMSSD

Zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších sou-

visejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů

ZOK

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních

korporacích), ve znění pozdějších předpisů

ZPKT

Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů

Vyhláška TRP

Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci, ve znění poz-

dějších předpisů

Čestné prohlášení

Tato výroční zpráva, při vynaložení veškeré přiměřené péče, podle našeho nejlepšího vědomí, podává

věrný a poctivý obraz o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Fondu za Účetní

období a o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření

Fondu jako emitenta akcií představujících podíl na Fondu přijatých k obchodování na evropském regulova-

ném trhu, který má sídlo na území České republiky.

V Praze dne 28. 4. 2022

……………………………………………..

LUCROS SICAV a. s.

Předseda představenstva

Ing. Jaroslava Valová

Informace pro akcionáře

podle § 118 odst. 4 písm. b) až k) a odst. 5 písm. a) až k) ZPKT

1. ČÁST

1. ORGÁNY FONDU - JEJICH SLOŽENÍ A POSTUPY JEJICH ROZHODOVÁNÍ

VALNÁ HROMADA FONDU

Valná hromada je nejvyšším orgánem Fondu. Každý akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, má právo

účastnit se valné hromady. Každý investor, který vlastní investiční akcie, má též právo účastnit se valné

hromady. Každý akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, i každý investor, který vlastní investiční akcie,

má právo obdržet vysvětlení týkající se Fondu, jím ovládaných osob nebo jednotlivého podfondu vytvoře-

ného Fondem, jehož investiční akcie vlastní, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu zále-

žitostí zařazených na valnou hromadu nebo na výkon akcionářských práv na ní, a uplatňovat návrhy a pro-

tinávrhy.

Se zakladatelskými akciemi je spojeno hlasovací právo vždy, nestanoví-li zákon jinak. S investičními akci-

emi hlasovací právo spojeno není, nestanoví-li zákon jinak. Je-li s akcií Fondu spojeno hlasovací právo, ná-

leží každé akcii jeden hlas.

Rozhodování valné hromady upravuje článek 26 stanov Fondu:

Valná hromada je schopna se usnášet, pokud jsou přítomní vlastníci nejméně 75 % akcií, s nimiž je spojeno

hlasovací právo. Při posuzování schopnosti valné hromady se usnášet se nepřihlíží k akciím, s nimiž není

spojeno hlasovací právo, nebo pokud nelze hlasovací právo podle zákona nebo stanov vykonávat; to ne-

platí, nabydou-li tyto dočasně hlasovacího práva. Není-li valná hromada schopná usnášet se, svolá statu-

tární orgán náhradní valnou hromadu, a to tak, aby se konala od patnácti do šesti týdnů ode dne, na který

byla svolána původní valná hromada. Náhradní valná hromada je schopná usnášet se bez ohledu na počet

přítomných akcionářů.

Záležitosti, které nebyly zařazeny do navrhovaného pořadu jednání, lze rozhodnout jen se souhlasem

všech vlastníků akcií vydaných Fondem, s nimiž je v případě projednání takové záležitosti spojeno hlaso-

vací právo.

Pokud stanovy Fondu nebo zákon nevyžadují většinu jinou, rozhoduje valná hromada většinou hlasů vlast-

níků akcií vydaných Fondem, s nimiž je spojeno hlasovací právo.

Působnost valné hromady upravuje článek 23 stanov Fondu:

Do působnosti valné hromady, nevylučuje-li to ZISIF, náleží dle stanov Fondu vše, co do její působnosti

vkládá závazný právní předpis, včetně:

a) rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení zapisovaného základního kapitálu

představenstvem podle ust. § 511 ZOK nebo o změnu, ke které došlo na základě jiných právních sku-

tečností,

b) volba a odvolání členů představenstva,

c) volba a odvolání členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami,

d) schválení smlouvy o výkonu funkce člena představenstva,

e) schválení smluv o výkonu funkce členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami,

f) rozhodnutí o zrušení Fondu, resp. Fondem vytvořeného podfondu s likvidací,

g) rozhodnutí o jmenování likvidátora, resp. o podání žádosti o jmenování likvidátora ČNB, jmenuje-li dle

zákona likvidátora ČNB,

h) rozhodnutí o přeměně Fondu,

i) rozhodování o udělení souhlasu s poskytnutím příplatku mimo zapisovaný základní kapitál Fondu jeho

akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie, a o jeho vrácení,

j) rozhodování o určení auditora pro účetní závěrku a konsolidovanou účetní závěrku,

k) rozhodování o vyčlenění majetku a dluhů z investiční činnosti společnosti do jednoho či více podfondů.

PŘEDSTAVENSTVO FONDU

Předseda představenstva: Ing. Jaroslava Valová (od 13. 7. 2018)

vzdělání: vysokoškolské

Člen představenstva: Ing. Jana Valová (od 13. 7. 2018)

vzdělání: vysokoškolské

Člen představenstva: Bc. Tomáš Vala (od 13. 7. 2018)

vzdělání: vysokoškolské

Představenstvo je statutárním orgánem Fondu, kterému přísluší obchodní vedení Fondu a který zastupuje

Fond navenek. Představenstvo se řídí obecně závaznými právními předpisy, stanovami a statutem Fondu.

Představenstvo mj. také svolává valnou hromadu Fondu a schvaluje změny statutu Fondu a jeho podfondů,

jsou-li zřízeny. Představenstvo je voleno valnou hromadou Fondu.

V působnosti představenstva je dle stanov Fondu:

a) řídit činnost Fondu a zabezpečovat jeho obchodní vedení;

b) provádět usnesení přijatá valnou hromadou;

c) zabezpečovat řádné vedení účetnictví Fondu;

d) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou a konsolidovanou, popřípadě i

mezitímní účetní závěrku společnosti a návrh na rozdělení zisku nebo úhrady ztrát;

e) svolávat valnou hromadu;

f) vyhotovovat nejméně jednou za rok pro valnou hromadu zprávu o podnikatelské činnosti Fondu a

stavu jeho majetku;

g) vyhotovovat další zprávy emitenta cenných papírů přijatých k obchodování na evropském

regulovaném trhu a zajišťovat plnění dalších povinností, stanovených obecně závaznými právními

předpisy, zejm. ZPKT;

h) měnit stanovy Fondu v souladu s § 277 odst. 2 ZISIF, jde-li o změnu přímo vyvolanou změnou právní

úpravy, opravu písemných nebo tiskových chyb nebo úpravou, která logicky vyplývá z obsahu

stanov;

i) schvalovat změny statutu Fondu a jeho podfondů;

j) rozhodovat o všech záležitostech Fondu, které zákon nebo stanovy nesvěřují jinému orgánu

Fondu, tedy zejm. dozorčí radě nebo valné hromadě Fondu.

Představenstvo určuje základní zaměření obchodního vedení Fondu.

Ing. Jaroslava Valová je absolventkou Vysoké školy zemědělské v Českých Budějovicích. Svou profesní

praxi začala v roce 1972 jako finanční účetní JZD Mirotice. Následně sbírala zkušenosti v řadě společností.

V roce 1991 založila firmu SIKO, kterou v roce 2004 vložila do společnosti SIKO KOUPELNY a.s. Ve společ-

nosti SIKO KOUPELNY a.s. byla od roku 2004 do května 2015 generální ředitelkou. Od roku 2009 je jednatel-

kou společnosti SLOSIKO s.r.o., která se specializuje na pronájem, nákup a prodej nemovitostí. V předsta-

venstvu Fondu působí od roku 2008. V její kompetenci je strategické řízení Fondu včetně řízení a realizace

investic.

Ing. Jana Valová vystudovala Jihočeskou univerzitu v Českých Budějovicích, obor účetnictví a finanční ří-

zení podniku. Působí v dozorčích orgánech obchodních společností SIKO KOUPELNY a.s. a SIKO KÚPEĽNE

a.s. Ve společnosti LUCROS SICAV a.s. se zabývá agendou ochranných známek a investování do nemovi-

tostí.

Bc. Tomáš Vala vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, obor Finance. Od roku 2015 je generálním

ředitelem společnosti SIKO KOUPELNY a.s. Věnuje se investicím v oboru nemovitostí a řízení investičních

projektů včetně jejich financování.

Představenstvo nezřídilo žádný poradní orgán, výbor či komisi.

Vzhledem k tomu, že statutárnímu orgánu nesmí být v souladu s obecně závaznými právními předpisy tý-

kajícími se obhospodařování investičních fondů udělovány ze strany akcionářů Fondu jakékoliv pokyny tý-

kající se obhospodařování Fondu, není statutární orgán oprávněn požádat nejvyšší orgán Fondu v souladu

s ust. § 51 odst. 2 ZOK o udělení pokynu týkajícího se obchodního vedení. Statutární orgán však může po-

žádat o sdělení nezávazného stanoviska či doporučení týkajícího se obchodního vedení další (poradní) or-

gány Fondu či jiné subjekty, a to za podmínek určených statutem Fondu či vnitřními předpisy Fondu.

DOZORČÍ RADA FONDU

Člen dozorčí rady: Ing. Vítězslav Vala (od 2. 7. 2014)

vzdělání: vysokoškolské

Dozorčí rada dohlíží na řádný výkon činnosti Fondu, jakož i provádí další činnosti stanovené obecně závaz-

nými právními předpisy.

Dozorčí rada dále dle stanov Fondu:

a) přezkoumává řádnou, mimořádnou a konsolidovanou a popřípadě i mezitímní účetní závěrku a

návrh na rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá valné hromadě své vyjádření;

b) předkládá valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a konsolidované

účetní závěrky, příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných emitentem cenných papírů

přijatých k obchodování na evropském regulovaném trhu, o nichž to stanoví obecně závazný

právní předpis;

c) schvaluje statut Fondem nově vytvořeného podfondu;

d) navrhuje změny statutu Fondu.

Dozorčí rada se skládá z jednoho člena, voleného valnou hromadou.

Dozorčí rada je schopná usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí

usnesení je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční většina členů dozorčí rady. Každý člen dozorčí

rady má jeden hlas. V případě rovnosti hlasů je rozhodující hlas předsedy dozorčí rady.

Řádná zasedání dozorčí rady svolává předseda dozorčí rady s uvedením programu jednání, a to zpravidla

šestkrát za rok. V případě, že dozorčí rada není svolána po dobu delší než 2 měsíce, může o její svolání po-

žádat předsedu kterýkoli její člen, a to s pořadem jednání, který určí. Předseda dozorčí rady svolá dozorčí

radu také tehdy, požádá-li o to statutární orgán, a to s pořadem jednání, který statutární orgán určil; neu-

činí-li tak bez zbytečného odkladu po doručení žádosti, může ji svolat sám statutární orgán.

VÝBOR PRO AUDIT FONDU

Předseda výboru pro audit: Ing. Vít Vařeka (od 1. 2. 2016)

narozen: 14. 1. 1963

Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Frostburg State Universit v USA. Od roku 1994 působil na

pozici vedoucí finanční analytik a zástupce ředitele u licencovaného obchodníka s cennými papíry AKRO

Capital, a.s. Od roku 2006 do současnosti působí ve společnosti AMISTA IS, a to postupně na pozicích vý-

konný ředitel, předseda představenstva a člen dozorčí rady.

Člen výboru pro audit: Ing. Michal Bečvář (od 1. 2. 2016)

narozen: 17. 1. 1980

Vystudoval Technickou fakultu na ČZÚ v Praze. Od roku 2007 pracuje ve společnosti AMISTA IS, kde po-

stupně zastává pozice sales manažer, manažer oddělení pro licenční záležitosti, pracovník oddělení cen-

ných papírů a account manažer. Dříve také působil ve společnosti Raiffesenbank, a. s.

Člen výboru pro audit: Ing. Petr Janoušek (od 1. 1. 2018)

narozen: 22. 2. 1973

Vystudoval Vysoké učení technické v Brně. V rámci AMISTA IS se věnuje komplexnímu finančnímu řízení

společnosti. Předtím působil na vedoucích pozicích ve společnostech zabývajících se investiční činností a

vývojem informačních systémů.

Fond, jako subjekt veřejného zájmu ve smyslu ust. § 1a písm. a) ve spojení s ust. § 19a odst. 1 Zákona o účet-

nictví zřídil ke dni 1. 2. 2016 výbor pro audit. Výbor pro audit zejména sleduje účinnost vnitřní kontroly, sys-

tému řízení rizik, účinnost vnitřního auditu a jeho funkční nezávislost, sleduje postup sestavování účetní

závěrky Fondu a předkládá řídicímu nebo kontrolnímu orgánu Fondu doporučení k zajištění integrity sys-

témů účetnictví a finančního výkaznictví. Dále doporučuje auditora kontrolnímu orgánu s tím, že toto do-

poručení řádně odůvodní.

Výbor pro audit se skládá ze 3 členů, volených valnou hromadou. Všichni navržení členové výboru pro audit

splnili zákonné podmínky pro jmenování do výboru pro audit stanovené ust. § 44 Zákona o auditorech. Na

svém prvním zasedání výboru pro audit si jeho členové zvolili za předsedu Ing. Víta Vařeku. Předseda svo-

lává a řídí zasedání výboru pro audit.

Výbor pro audit je schopný usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí

usnesení je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční přítomných členů výboru pro audit.

Výbor pro audit nezřídil žádný poradní orgán, výbor či komisi.

POLITIKA ROZMANITOSTI FONDU

Fond ve vztahu k statutárnímu orgánu, kontrolnímu orgánu a výboru pro audit neuplatňuje žádnou speci-

fickou politiku rozmanitosti. Důvodem je především skutečnost, že volba těchto orgánů je v působnosti

valné hromady Fondu, pročež toto rozhodnutí nemůže Fond v zásadě ovlivnit. Fond se principiálně hlásí k

dodržování zásad nediskriminace a rovného zacházení a dbá na to, aby orgány byly obsazovány osobami,

jejichž odborné znalosti a zkušenosti svědčí o jejich způsobilosti k řádnému výkonu funkce.

DCEŘINÉ SPOLEČNOSTI

SLOSIKO s.r.o.

Sídlo: Galvaniho 16/B, 821 04 Bratislava

IČO: 36 865 770

Velikost majetkové účasti a

hlasovacích práv: 100%

Statutární orgán Ing. Jan Dvořák (od 1. 12. 2009)

Ing. Jaroslava Valová (od 1. 12. 2009)

Funkce jednatelé (konateľé)

Způsob jednání Jménem společnosti jedná jednatel (konateľ)

samostatně

VABOLA s.r.o.

Sídlo: Skorkovského 1310, 19800 Praha 9 – Kyje

IČO: 289 96 178

Velikost majetkové účasti a

hlasovacích práv: 90 %

Statutární orgán Ing. Jaroslava Valová (od 2. 12. 2009)

Ing. Jana Valová (od 2. 12. 2009)

Bc. Tomáš Vala (od 2. 12. 2009)

Funkce jednatelé

Způsob jednání Jménem společnosti jedná jednatel samostatně

SIVAKO s.r.o.

Sídlo: Skorkovského 1310, 19800 Praha 9 – Kyje

IČO: 289 96 640

Velikost majetkové účasti a

hlasovacích práv: 90 %

Statutární orgán Ing. Jaroslava Valová (od 2. 12. 2009)

Ing. Jana Valová (od 2. 12. 2009)

Bc. Tomáš Vala (od 2. 12. 2009)

Funkce jednatelé

Způsob jednání Jménem společnosti jedná jednatel samostatně

Dům Čertovka s.r.o.

Sídlo: Skorkovská 1310, 19800 Praha 9 – Kyje

IČO: 052 61 252

Velikost majetkové účasti

a hlasovacích práv: 100 %

Statutární orgán Ing. Jaroslava Valová (od 31. 10. 2016)

Ing. Vítězslav Vala (od 31. 10. 2016)

Bc. Tomáš Vala (od 31. 10. 2016)

Funkce jednatelé

Způsob jednání Jménem společnosti jedná jednatel samostatně

Dům Čertovka II s.r.o.

Sídlo: náměstí Winstona Churchilla 1800/2, Žižkov,

130 00 Praha 3

IČO: 087 87 468

Velikost majetkové účasti

a hlasovacích práv: 100 %

Statutární orgán Ing. Vítězslav Vala (od 3. 3. 2020)

Bc. Tomáš Vala (od 30. 1. 2020)

Funkce jednatelé

Způsob jednání Každý jednatel zastupuje společnost samostatně

Rezidence Smotlachova s.r.o.

Sídlo: Korunní 810/104, 101 00 Praha 10 – Vinohrady

IČO: 057 97 209

Velikost majetkové účasti

a hlasovacích práv: 75 %

Statutární organ Ing. Miroslav Šebesta (od 15. 3. 2018)

Funkce jednatel

Způsob jednání Jednatel zastupuje společnost ve všech věcech samostatně

2. ZÁSADY A POSTUPY VNITŘNÍ KONTROLY A PRAVIDLA PŘÍSTUPU K RIZIKŮM VE VZTAHU K PRO-

CESU VÝKAZNICTVÍ

Skupina Fondu na základě ust. § 19a Zákona o účetnictví použila mezinárodní účetní standardy harmoni-

zované evropským právem pro sestavení účetní závěrky ke Dni ocenění. Účetnictví a výkaznictví Fondu je

kromě všeobecně závazných právních předpisů upraveno rovněž soustavou vnitřních předpisů a metodic-

kých postupů, plně respektujících obecně závazné účetní předpisy a standardy.

Přístup do účetního systému Fondu je přísně řízen a povolen pouze oprávněným osobám. Účetní doklady

jsou účtovány po předchozím řádném schválení oprávněnými osobami, přičemž způsob schvalování je

upraven vnitřním předpisem. Platební styk je oddělen od zpracování účetnictví a provádění obchodních

transakcí, veškeré platby jsou prováděny oddělením vypořádání. Tento způsob úhrad zamezuje potencio-

nální možnosti, kdy by jedna a tatáž osoba provedla uzavření obchodního vztahu, zaúčtovala z něho vy-

plývající účetní operace a současně provedla platbu ve prospěch obchodního partnera.

Kontrola správnosti a úplnosti účetnictví a výkaznictví Fondu je prováděna ve dvou úrovních - interně, pro-

střednictvím řídícího a kontrolního systému, a dále prostřednictvím externího auditu, který ověřuje roční

účetní závěrku Fondu. Interní kontrola v rámci kontrolního a řídícího systému zahrnuje jednak činnosti

vnitřního auditu a dále řadu kontrolních prvků, prováděných kontinuálně (např. kontrola zaúčtovaného

stavu majetku na operativní evidenci majetku, inventarizace, kontrola čtyř očí apod.), v rámci kterých je

proces kontroly průběžně vyhodnocován.

3. KODEX ŘÍZENÍ A SPRÁVY FONDU

Fond přijal soubor vnitřních předpisů schválených statutárním orgánem Fondu. Tyto vnitřní předpisy vy-

cházejí z požadavků stanovených všeobecně závaznými právními předpisy, včetně právních předpisů Ev-

ropské unie, a jsou pravidelně aktualizovány a předkládány ČNB. Některé z nich dle platné legislativy pod-

léhají i kontrole ze strany ČNB a jsou ČNB předkládány v případě změn, což jsou např. Organizační řád, který

je základní normou řízení a správy Fondu, či vnitřní předpis obsahující postupy k plnění povinností dle AML

zákona. Rovněž podléhají interní kontrole compliance a vnitřního auditu.

Vzhledem k výše uvedenému Fond nepřijal žádný zvláštní kodex řízení a správy Fondu.

2. ČÁST

1. OSTATNÍ VEDOUCÍ OSOBY FONDU A PORTFOLIO MANAŽER

1.1. OSTATNÍ VEDOUCÍ OSOBY

Mimo statutární orgán nemají funkci vedoucí osoby ve Fondu žádné jiné osoby.

1.2. PORTFOLIO MANAŽER

Portfolio manažer Jaroslava Valová (od 20 .01 2016)

Ing. Jaroslava Valová je absolventkou Vysoké školy zemědělské v Českých Budějovicích. Svou profesní

praxi začala v roce 1972 jako finanční účetní JZD Mirotice. Následně sbírala zkušenosti v řadě společností.

V roce 1991 založila firmu SIKO, kterou v roce 2004 vložila do společnosti SIKO KOUPELNY a.s. Ve společ-

nosti SIKO KOUPELNY a.s. byla od roku 2004 do května 2015 generální ředitelkou. Od roku 2009 je jednatel-

kou společnosti SLOSIKO s.r.o., která se specializuje na pronájem, nákup a prodej nemovitostí. V předsta-

venstvu Fondu působí od roku 2008. V její kompetenci je strategické řízení Fondu včetně řízení a realizace

investic.

2. OSOBY S ŘÍDÍCÍ PRAVOMOCÍ A PRINCIPY JEJICH ODMĚŇOVÁNÍ

Statutární organ

Předseda představenstva: Ing. Jaroslava Valová (od 13. 7. 2018)

Člen představenstva: Ing. Jana Valová (od 13. 7. 2018)

Člen představenstva: Bc. Tomáš Vala (od 13. 7. 2018)

Kontrolní orgán

Člen dozorčí rady: Ing. Vítězslav Vala (od 2. 7. 2014)

3. ÚDAJE O VŠECH PENĚŽITÝCH I NEPENĚŽITÝCH PLNĚNÍCH, KTERÁ OD FONDU PŘIJALI V ÚČETNÍM

OBDOBÍ ČLENOVÉ STATUTÁRNÍHO ČI DOZORČÍHO ORGÁNU A OSTATNÍ OSOBY S ŘÍDÍCÍ PRAVO-

MOCÍ

Rozhodování o odměňování pracovníků Fondu náleží do působnosti statutárního orgánu Fondu. Členové

statutárního a kontrolního orgánu vykonávají svoji činnost na základě smluv o výkonu funkce, v nichž je

vždy upravena i jejich odměna včetně všech jejích složek, nejedná-li se o bezúplatný výkon funkce. Tyto

smlouvy včetně odměňování musí být schváleny valnou hromadou Fondu.

4. ÚDAJE O POČTU CENNÝCH PAPÍRŮ FONDU, KTERÉ JSOU V MAJETKU STATUTÁRNÍHO ČI DOZOR-

ČÍHO ORGÁNU A OSTATNÍCH OSOB S ŘÍDÍCÍ PRAVOMOCÍ

Členové statutárního orgánu drželi celkem 49.770 ks zakladatelských akcií a 7.208 ks investičních akcií

Fondu. Člen dozorčího orgánu držel celkem 21.330 ks zakladatelských akcií a žádné investiční akcie Fondu.

K cenným papírům představujícím podíl na Fondu se nevztahují žádné opce ani srovnatelné investiční ná-

stroje, jejichž smluvními stranami by byli členové statutárního nebo dozorčího orgánu Fondu nebo které

by byly uzavřeny ve prospěch těchto osob. Osoby s řídící pravomocí Fondu nedrží výše jmenované cenné

papíry ani nepřímo, tedy prostřednictvím třetího subjektu.

5. PRÁVA A POVINNOSTI SPOJENÁ S AKCIEMI FONDU

Fond vydává dva druhy cenných papírů:

a) zakladatelské akcie – tyto cenné papíry jsou vydávány k zapisovanému základnímu kapitálu, jehož výše

je též uváděna v obchodním rejstříku. Zapisovaný základní kapitál Fondu činí 711.000.000,- Kč a je rozdělen

na 71.000 ks kusových zakladatelských akcií, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny zakladatelské akcie spo-

lečnosti jsou vydány jako cenné papíry na řad, tj. jako listiny znějící na jméno akcionáře a nejsou přijaty k

obchodování na evropském regulovaném trhu. Podíl na zapisovaném základním kapitálu se u zakladatel-

ských akcií určí podle počtu akcií. Zakladatelské akcie se řídí právní úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími práv-

ními předpisy a úpravou v oddíle II. stanov Fondu.

Práva spojená se zakladatelskými akciemi

Se zakladatelskými akciemi je spojeno právo akcionáře podílet se na řízení společnosti, na jejím zisku a na

likvidačním zůstatku při jejím zrušení s likvidací. Právo na podíl na zisku a na likvidačním zůstatku vzniká

pouze z hospodaření společnosti s majetkem, který nepochází z investiční činnosti Fondu, resp. není za-

řazen do žádného podfondu. Se zakladatelskými akciemi je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zá-

kon jinak. Převoditelnost zakladatelských akcií je podmíněna souhlasem statutárního orgánu. Se zaklada-

telskými akciemi není spojeno právo na jejich odkoupení na účet společnosti, ani žádné jiné zvláštní právo.

Evidence zakladatelských akcií

Zakladatelské akcie jsou v držení akcionářů Fondu, kteří zodpovídají za jejich úschovu. Fond prostřednic-

tvím svého administrátora, tj. AMISTA IS, vede evidenci majitelů zakladatelských akcií v seznamu akcio-

nářů.

b) investiční akcie - Fond vydává investiční akcie k Fondu jako takovému, resp. k jeho Investiční části. In-

vestiční akcie představují stejné podíly na fondovém kapitálu Investiční části Fondu. Investiční akcie jsou

vydávány jako akcie kusové, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny investiční akcie jsou vydány jako zakniho-

vané cenné papíry znějící na jméno investora.

Fond vydává jednu třídu investičních akcií. Investiční akcie jsou od 1. 2. 2016 přijaty k obchodování na ev-

ropském regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s. Investiční akcie se řídí právní úpravou dle ZOK,

ZISIF a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle III. stanov Fondu.

Práva spojená s investičními akciemi

S investičními akciemi je spojeno právo týkající se podílu na zisku z hospodaření pouze s majetkem z inves-

tiční činnosti Fondu a na likvidačním zůstatku pouze z investiční činnosti Fondu. S investičními akciemi je

spojeno právo na jejich odkoupení na žádost jejich vlastníka na účet Investiční části Fondu. Investiční akcie

odkoupením zanikají. S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo, pokud zákon nestanoví jinak.

Evidence investičních akcií

Evidence investičních akcií vydávaných Fondem je vedena v souladu s příslušnými ustanoveními ZPKT.

Centrální evidenci emise vede Centrální depozitář cenných papírů, a. s. Investiční akcie Fondu v držení jed-

notlivých investorů jsou tak evidovány na jejich majetkových účtech vlastníků cenných papírů. Investoři

jsou povinni sdělovat účastníku Centrálního depozitáře cenných papírů, a. s., u něhož mají veden svůj ma-

jetkový účet, veškeré změny ve svých identifikačních údajích.

6. ODMĚNY ÚČTOVANÉ EXTERNÍMI AUDITORY

Informace o odměnách účtovaných za Účetní období auditory v členění za jednotlivé druhy služeb jsou

uvedeny v příloze účetní závěrky (oddíl „Správní náklady“), která je nedílnou součástí této výroční zprávy.

Poplatky a náklady Fondu jsou hrazeny z Investiční části Fondu.

7. DIVIDENDOVÁ POLITIKA FONDU

Fond neuplatňuje ani nedeklaruje dividendovou politiku ve smyslu stanovení poměru zisku vyplaceného

akcionářům a zisku zadrženého, ani nečiní takové odhady do budoucna.

Hospodářský výsledek Investiční části Fondu vzniká jako rozdíl mezi výnosy z majetku z investiční činnosti

Fondu a náklady na zajištění činnosti investiční činnosti Fondu. Rozhodovací postup o rozdělení zisku je v

souladu se ZOK následující: Statutární orgán Fondu předloží valné hromadě Fondu ke schválení návrh na

rozdělení zisku, který přezkoumal kontrolní orgán, který předkládá valné hromadě své vyjádření k návrhu

na rozdělení zisku. Rozhodnutí o rozdělení zisku nebo jiných výnosů z majetku Investiční části Fondu náleží

do působnosti valné hromady Fondu.

Výnosy z majetku v Investiční části Fondu se použijí ke krytí nákladů, nestanoví-li obecně závazné právní

předpisy nebo statut Fondu jinak. Pokud hospodaření Investiční části Fondu za účetní období skončí zis-

kem, může být tento zisk použit (i) k výplatě podílu na zisku nebo (ii) k investicím směřujícím ke zvýšení

hodnoty majetku Investiční části Fondu. Pokud hospodaření Investiční části Fondu za Účetní období skončí

ztrátou, bude tato ztráta hrazena ze zdrojů Investiční části Fondu.

Případný zisk Investiční části Fondu může být použit k opětovným investicím směřujícím ke zvýšení hod-

noty majetku Fondu a Fond tak nemusí vyplácet žádný podíl na zisku či výnosech.

Rozhodným dnem pro uplatnění práva na podíl na zisku je den určený v souladu s ust. § 351 ZOK. Podíl na

zisku je splatný do tří měsíců ode dne, kdy bylo valnou hromadou Fondu učiněno rozhodnutí o rozdělení

zisku. Podíl na zisku vyplácí Fond na své náklady a nebezpečí pouze bezhotovostním převodem na účet

investora uvedený v seznamu akcionářů. Právo na výplatu podílu na zisku, o jehož vyplacení bylo rozhod-

nuto valnou hromadou Fondu, se promlčuje v obecné tříleté lhůtě.

8. VÝZNAMNÁ SOUDNÍ A ROZHODČÍ ŘÍZENÍ

V Účetním období neprobíhala žádná soudní ani rozhodčí řízení, která mohla mít nebo v nedávné minulosti

měla významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Fondu.

3. ČÁST

1. STRUKTURA VLASTNÍHO KAPITÁLU FONDU A DCEŘINÝCH SPOLEČNOSTÍ

Fond

Struktura vlastního kapitálu Fondu je uvedena v účetní závěrce, která je nedílnou součástí této výroční

zprávy.

Cenné papíry vydávané Fondem:

a) Druh: Zakladatelské akcie

Forma: Kusové akcie na jméno

Podoba: Listinná

Jmenovitá hodnota: Bez jmenovité hodnoty

Podíl na zapisovaném základním kapitálu: 100 %

Počet emitovaných akcií v oběhu ke konci Účetního období: 71.000 ks

Počet akcií vydaných v Účetním období: 0

Počet akcií odkoupených v Účetním období: 0

Počet upsaných, dosud nesplacených akcií: 0

Obchodovatelnost: Zakladatelské akcie nebyly přijaty k obchodování na regulovaném trhu.

b) Druh: Investiční akcie

ISIN: CZ0008042009

Forma: Kusové akcie na jméno

Podoba: Zaknihovaná

Jmenovitá hodnota: Bez jmenovité hodnoty

Počet emitovaných akcií v oběhu ke konci Účetního období: 7.900 ks

Počet akcií vydaných v Účetním období: 0

Počet akcií odkoupených v Účetním období: 0

Počet upsaných, dosud nesplacených akcií: 0

Obchodovatelnost: Investiční akcie jsou přijaty k obchodování na regulovaném trhu

Dceřiné společnosti:

SLOSIKO s.r.o. základní kapitál: 5 000 EUR, vlastní kapitál: 4 048 tis. EUR (100 621 tis. Kč)

VABOLA s.r.o. základní kapitál: 200 000 Kč, vlastní kapitál: 183 tis. Kč

SIVAKO s.r.o. základní kapitál: 200 000 Kč, vlastní kapitál: 175 tis. Kč

Dům Čertovka s.r.o. základní kapitál: 200 000 Kč, vlastní kapitál: -4 218 tis. Kč

Rezidence Smotlachova s.r.o. základní kapitál: 100 000 Kč, vlastní kapitál: -9 258 tis. Kč

Dům Čertovka II s.r.o. základní kapitál: 100 000 Kč, vlastní kapitál: - 48 tis. Kč

2. OMEZENÍ PŘEVODITELNOSTI CENNÝCH PAPÍRŮ

Převoditelnost zakladatelských akcií Fondu je podmíněna souhlasem statutárního orgánu. Statutární or-

gán udělí souhlas s převodem písemně na žádost akcionáře v případě, kdy nabyvatel zakladatelských akcií

splňuje veškeré požadavky na osobu akcionáře společnosti jako fondu kvalifikovaných investorů,

stanovené statutem, jakož i obecně závaznými právními předpisy, a to bez zbytečného odkladu po jejich

kontrole. Souhlas s převodem zakladatelských akcií mezi stávajícími akcionáři je vydáván neprodleně bez

potřeby kontroly. V případě převodu nebo přechodu vlastnického práva k zakladatelským akciím Fondu je

jejich nabyvatel povinen bez zbytečného odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu

akcie v podobě listinného cenného papíru vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny vlast-

níka příslušné akcie a její předložení administrátorovi Fondu. Hodlá-li některý z vlastníků zakladatelských

akcií převést své zakladatelské akcie, mají ostatní vlastníci zakladatelských akcií k těmto akciím předkupní

právo, ledaže vlastník zakladatelských akcií zakladatelské akcie převádí jinému vlastníkovi zakladatelských

akcií.

Omezení převoditelnosti se nevztahuje na investiční akcie emitované společností, protože jsou přijaty

k obchodování na regulovaném trhu.

V případě převodu nebo přechodu vlastnického práva k investičním akciím Fondu je jejich nabyvatel povi-

nen bez zbytečného odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu akcie v podobě lis-

tinného cenného papíru vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny vlastníka příslušné ak-

cie a její předložení administrátorovi Fondu. V případě, že by nabyvatel investičních akcií nebyl kvalifikova-

ným investorem dle ust. § 272 ZISIF, k takovému nabytí se v souladu s ust. § 272 odst. 3 ZISIF nepřihlíží.

3. AKCIONÁŘSKÁ STRUKTURA

Fond

Struktura akcionářů ke Dni ocenění (zakladatelské akcie)

Právnické osoby celkem

0,00

Fyzické osoby celkem

100,00

z toho Ing. Jaroslava Valová

30,00

Ing. Jana Valová

10,00

Bc. Tomáš Vala

30,00

Ing. Vítězslav Vala

30,00

4. VLASTNÍCI CENNÝCH PAPÍRŮ SE ZVLÁŠTNÍMI PRÁVY

Fond nevydává vyjma výše uvedených druhů cenných papírů žádné jiné cenné papíry, se kterými by bylo

spojeno zvláštní právo. Se zakladatelským akciemi není spojeno právo na podíl na zisku pocházejícím z in-

vestiční činnosti Fondu, ale je s nimi spojeno právo na řízení Fondu prostřednictvím hlasovacího práva,

které je s těmito akciemi spojeno, pokud zákon nestanoví jinak. S investičními akciemi není spojeno hlaso-

vací právo, pokud zákon nestanoví jinak, ale je s nimi spojeno právo na zpětný odkup Fondem.

5. OMEZENÍ HLASOVACÍCH PRÁV

Se zakladatelskými akciemi Fondu je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

S investičními akciemi Fondu není spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

V procentech

Podíl na základním kapitálu

Podíl na hlasovacích právech

V případě, kdy valná hromada hlasuje o:

a) změně práv spojených s určitým druhem investičních akcií;

b) změně druhu nebo formy investičních akcií;

c) další záležitosti, pro kterou zákon vyžaduje hlasování podle druhu akcií;

hlasují současně akcionáři, kteří vlastní investiční akcie, a akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie. V ta-

kovém případě je s investičními akciemi spojeno hlasovací právo.

6. SMLOUVY MEZI AKCIONÁŘI S NÁSLEDKEM SNÍŽENÍ PŘEVODITELNOSTI NEBO HLASOVACÍCH

PRÁV

Fondu nejsou známy žádné smlouvy, které by uzavřeli akcionáři Fondu a které by současně mohly mít za

následek snížení převoditelnosti akcií představujících podíl na Fondu nebo snížení hlasovacích práv.

7. ZVLÁŠTNÍ PRAVIDLA PRO VOLBU A ODVOLÁNÍ ČLENŮ STATUTÁRNÍHO ORGÁNU A ZMĚNU STA-

NOV

Stanovy Fondu neobsahují žádná zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu

stanov Fondu.

Členy statutárního orgánu volí a odvolává valná hromada Fondu.

O doplňování a změnách stanov rozhoduje valná hromada Fondu na návrh statutárního orgánu nebo na

základě protinávrhů akcionářů, resp. investorů účastnících se valné hromady nebo na návrh dozorčí rady,

pokud valnou hromadu svolává dozorčí rada a navrhuje potřebná opatření.

8. ZVLÁŠTNÍ PŮSOBNOST ORGÁNŮ

Stanovy Fondu neobsahují žádnou zvláštní působnost statutárního ani kontrolního orgánu podle zákona

upravujícího právní poměry obchodních společností a družstev.

9. VÝZNAMNÉ SMLOUVY PŘI ZMĚNĚ OVLÁDÁNÍ EMITENTA

Fond neuzavřel žádné smlouvy, ve kterých by byl smluvní stranou a které nabydou účinnosti, změní se

nebo zaniknou v případě změny ovládání Fondu v důsledku nabídky převzetí.

10. SMLOUVY SE ČLENY STATUTÁRNÍHO ORGÁNU SE ZÁVAZKEM PLNĚNÍ PŘI SKONČENÍ JEJICH

FUNKCE

Fond neuzavřel se členy statutárního orgánu nebo se zaměstnanci žádné smlouvy, kterými by byl zavázán

k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí.

11. PROGRAMY NABÝVÁNÍ CENNÝCH PAPÍRŮ ZA ZVÝHODNĚNÝCH PODMÍNEK

Fond nemá žádný program, na jehož základě je zaměstnancům nebo členům statutárního orgánu Fondu

umožněno nabývat účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim za zvý-

hodněných podmínek.

Přehled podnikání, stav majetku inves-

tičního fondu a majetkových účastí

1. PŘEHLED PODNIKÁNÍ

INVESTIČNÍ STRATEGIE

Fond je oprávněn investovat, a to především do aktiv nemovité povahy, ať již mající formu věcí nemovitých,

akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních a obchodních společnostech, movitých věcí a

jejich souborů.

I.1.

Druhy majetkových hodnot, které mohou být nabyty do investiční části Fondu

I.1.1.

Nemovité věci včetně jejich součástí a příslušenství (tj. např. energetické sítě, oplocení,

zahradní úprava, samostatně stojící kůlny a garáže apod.), související movité věci a pří-

padné vyvolané investice (inženýrské sítě apod.). Nemovitostní aktiva mají zejména po-

dobu:

- pozemků určených k výstavbě objektů pro bydlení nebo komerčních objektů

- pozemků určených ke zhodnocení formou změny účelu užívání pozemku a násled-

nému prodeji

- pozemků provozovaných jako parkoviště

- pozemků určených k pronajímání třetím osobám pro obchodní aktivity

- rezidenčních projektů a domů

- průmyslových areálů pro výrobu a skladování

- budov pro zdravotnická zařízení

- budov pro vzdělání a školství a školicí střediska

- administrativních budov a center

- hotelových komplexů a jiných rekreačních objektů

- logistických parků

Fond

LUCROS SICAV a.s., IČO: 285 07 428, se sídlem Praha 9 – Kyje, Skorkovská 1310, PSČ 19800, ob-

chodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod sp.

zn. B 14923

Účetní období

Období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021

- multifunkčních center

- nemovitých i movitých energetických zařízení

Do majetku investiční části Fondu lze nabýt nemovitost za účelem jejího provozování, pro-

nájmu, je-li tato nemovitost způsobilá při řádném hospodaření přinášet pravidelný a dlou-

hodobý výnos, nebo za účelem jejího dalšího prodeje, je-li tato nemovitost způsobilá při-

nést ze svého prodeje zisk.

Fond může do své investiční části též nabývat nemovitosti výstavbou, nebo za účelem dal-

šího zhodnocení nemovitostí v jeho majetku umožnit na takových nemovitostech vý-

stavbu. Výstavba samotná je vždy realizována na účet investiční části Fondu třetí osobou

k takové činnosti oprávněnou.

Při výběru vhodných nemovitostí nabývaných do majetku investiční části Fondu se zohled-

ňuje zejména poloha nabývaných nemovitostí v oblastech České republiky, kde lze dů-

vodně předpokládat, že v krátkodobém nebo střednědobém horizontu dojde k pozitivnímu

cenovému vývoji.

I.1.2.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na společnostech, které zejména vlastní:

a) nemovité věci (tzv. „nemovitostní společnost“);

b) akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na nemovitostních společnostech;

c) akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na jiných obchodních společnostech.

Tyto společnosti mohou mít také charakter dočasných účelových společností zřizovaných

za účelem možnosti získání bankovního nebo mimobankovního financování a diverzifikace

rizik.

Fond má možnost uskutečnit:

a) proces přeměny, v níž budou Fond a společnost zúčastněnými společnostmi a

Fond bude při přeměně jednat buď na svůj účet, a to v souladu s příslušnými

zvláštními právními předpisy;

b) převzetí jmění společnosti, kdy účast Fondu může přesahovat 90% podíl na

základním kapitálu společnosti. Za předpokladu, že v majetku Fondu bude účast

v takovéto společnosti představující alespoň 90% podíl na základním kapitálu, pak

na základě rozhodnutí valné hromady Fondu může dojít k jejímu zrušení a k převodu

jmění do majetku Fondu.

I.1.3.

Fond může do své investiční části dále nabývat movité věci, které jsou účelově spojeny

s nemovitostmi Fondu a slouží k zabezpečení provozu a ochrany těchto aktiv. Mezi takové

movité věci patří například nábytek, svítidla, vybavení budov včetně uměleckých děl,

dopravní a transportní vybavení, výpočetní technika nebo strojní zařízení, které tvoří s ne-

movitostí logický celek apod.

I.1.4.

Práva k nehmotným statkům, tj. zejm.:

a) Ochranné známky – kterými se rozumí jakékoli označení schopné grafického znázornění,

zejména slova, včetně osobních jmen, barvy, kresby, písmena, číslice, tvar výrobku nebo

jeho obal, pokud je toto značení způsobilé odlišit výrobky nebo služby jedné osoby do

výrobků nebo služeb jiné osoby.

b) Průmyslové vzory – kterými se rozumí vnější úprava výrobku. Ta je plošná nebo prosto-

rová a spočívá zejména ve zvláštním tvaru, obrysu, v kresbě nebo v uspořádání barev či

kombinaci těchto znaků.

c) Užitné vzory – se považuje technické řešení, které je nové, přesahuje rámec pouhé od-

borné dovednosti a je průmyslově využitelné.

d) Vynálezy – se považuje výrobek nebo technický postup, který představuje z hlediska svě-

tového stavu techniky zcela novou myšlenku, jež skýtá úplně nové možnosti nebo vylep-

šuje současný stav.

e) Výrobně technické dokumentace – kterými se rozumí souhrn podkladů zpracovaných s

cílem realizovat technickou myšlenku (např. výrobek, technické dílo, zařízení apod.).

f) Projektové dokumentace k nemovitostním projektům – kterými se rozumí souhrn pod-

kladů a práv k realizaci nemovitostních developerských projektů.

Fond může poskytovat za úplatu práva k nehmotným statkům v majetku investiční části Fondu k

jejich užívání třetím osobám.

I.1.5.

Poskytování úvěrů a zápůjček je možné za předpokladu, že tyto budou pro Fond ekono-

micky výhodné. Zápůjčky, resp. úvěry mohou být zásadně poskytovány toliko při dodržení

pravidel stanovených tímto Statutem.

I.1.6.

Vklady v bankách nebo zahraničních bankách.

I.1.7.

Pohledávky, a to zejména pohledávky vůči nemovitostním společnostem, pohledávky sou-

visející s nemovitými věcmi, ostatní pohledávky (úvěry a zápůjčky poskytnuté Fondem

v souladu s tímto Statutem a pohledávky z běžného obchodního styku).

I.1.8.

Majetek nabytý do investiční části Fondu při uskutečňování procesu přeměny obchodních

společností podle zvláštního právního předpisu, při níž bude Fond společností zúčastně-

nou na této přeměně a Fondu bude při této přeměně jednat na svůj účet.

I.1.9.

Ochranné známky, kterými se rozumí jakékoli označení schopné grafického znázornění,

zejména slova, včetně osobních jmen, barvy, kresby, písmena, číslice, tvar výrobku nebo

jeho obal, pokud je toto značení způsobilé odlišit výrobky nebo služby jedné osoby do vý-

robků nebo služeb jiné osoby.

I.1.10.

Fond může poskytovat za úplatu právo užívat ochrannou známku nacházející se v inves-

tiční části jeho majetku třetím osobám, a to na základě řádně uzavřené licenční smlouvy.

Licence může být Fondem poskytnuta jako výlučná nebo nevýlučná.

I.2.

Investiční limity

Fond dodržuje při své činnosti investiční limity stanovené tímto Statutem.

Majetkem Fondu se pro účely výpočtu investičních limitů, limitů u celkové expozice a jiných limitů

rozumí aktiva investiční části Fondu.

I.2.1.

Vklady v bankách

Fond může investovat do vkladů na bankovních účtech až 100 % hodnoty svého investičního ma-

jetku.

K zajištění likvidity Fondu musí minimální výše vkladů na bankovních účtech Fondu vždy dosaho-

vat alespoň 3 % hodnoty svého investičního majetku. V případě, že hodnota investičního majetku

Fondu přesáhne částku 16,6 mil. Kč, výše uvedený procentní podíl se nepoužije, a minimální podíl

výše vkladů na bankovních účtech Fondu pak činí minimálně částku 500.000 Kč, resp. ekvivalentní

částku v jiné měně.

I.2.2.

Pohledávky za nemovitostními společnostmi.

Fond může investovat do pohledávek za nemovitostními společnostmi až 45 % hodnoty svého

investičního majetku.

I.2.3.

Pohledávky související s nemovitostmi

Fond může investovat do pohledávek souvisejících s nemovitostmi až 45 % hodnoty svého

investičního majetku.

I.2.4.

Nemovitosti

Fond může investovat do nemovitostí až 95 % hodnoty svého investičního majetku.

Fond může investovat do jedné nemovitosti maximálně 50 % hodnoty investičního majetku

Fondu.

I.2.5.

Příslušenství nemovitostí

Fond může investovat do příslušenství nemovitostí, tj. i do movitých věcí, které jsou účelově

spojeny s nemovitostmi, až 35 % hodnoty svého investičního majetku.

Fond může investovat do příslušenství nemovitosti maximálně 35 % hodnoty takové nemovitosti.

I.2.6.

Akcie, podíly resp. jiné formy účasti na nemovitostních společnostech

Fond může investovat do účastí na nemovitostních společnostech až 95 % hodnoty svého

investičního majetku.

Fond může investovat do účasti na jedné nemovitostní společnosti maximálně 50 % hodnoty

majetku Fondu.

I.2.7.

Akcie, podíly resp. jiné formy účasti na jiných společnostech

Fond může investovat do účastí na jiných společnostech až 45 % hodnoty svého investičního

majetku.

I.2.8.

Ochranné známky

Fond může investovat do ochranných známek až 70 % hodnoty svého investičního majetku.

Do jedné ochranné známky nebo souboru ochranných známek se shodným slovním prvkem lze

investovat maximálně 49 % hodnoty svého investičního majetku.

I.3.

Benchmark & index

Fond nezamýšlí sledovat jakýkoli index či benchmark.

Fond nekopíruje žádný index.

I.4.

Podrobnější informace o koncentraci způsobu investování – odvětví, stát, region, resp. určitý

druh aktiv

Většina investic Fondu bude realizována v Kč. Nemovitosti Fondu budou převážně umístěny

v České republice.

Vzhledem ke koncentraci investiční politiky tak, jak je vymezena výše, může takové investování

přinášet zvýšené riziko, a to i přesto, že Fond investuje v souladu s principy stanovenými Statu-

tem a právními předpisy, a že jednotlivá rizika spojená s uvedenými investicemi jsou uvedena v ri-

zikovém profilu Fondu.

I.5.

Zajištění & záruky investice

Investice, jakákoli její část ani jakýkoli výnos z investice nejsou jakkoliv zajištěny, resp. jakkoli za-

ručeny.

I.6.

Možnosti a limity využití přijatého úvěru nebo zápůjčky

Na účet investiční části Fondu mohou být uzavírány smlouvy o přijetí úvěru nebo zápůjčky do sou-

hrnné výše představující 95 % hodnoty majetku investiční části Fondu (bez ohledu na počet vě-

řitelů). Fond může rovněž přijímat dary, které mají povahu majetkových hodnot, do kterých Fond

investuje, či případně majetkových hodnot, které majetkové hodnoty, do kterých Fond investuje,

zhodnotí.

V souvislosti s přijetím úvěru či zápůjčky je možné poskytnout věřiteli zajištění s ohledem na běž-

nou tržní praxi v místě a čase nikoli zjevně nepřiměřené (za zcela zjevně nepřiměřené však nelze

bez dalšího vyhodnocení konkrétních okolností případu považovat situaci, kdy nominální hod-

nota zajištění přesahuje nominální hodnotu přijatého úvěru či zápůjčky). V takovém případě

může Fond podstupovat různá dílčí smluvní omezení, vždy však pouze za podmínky celkové eko-

nomické výhodnosti takové transakce pro Fond. K zajištění přijatého úvěru či zápůjčky je opráv-

něn v souladu s příslušnými ustanoveními Statutu mj. použít ručení, zástavu, smluvní pokutu, za-

jišťovací převod pohledávky a zajišťovací převod práva, s výjimkou zajišťovacího převodu práva k

Fondem vlastněným cenným papírům.

I.7.

Možnosti a limity k poskytnutí úvěru, zápůjčky, daru a zajištění, resp. úhrady dluhu nesouvisející

s obhospodařováním

Na účet investiční části Fondu mohou být poskytovány zápůjčky nebo úvěry související s činností

Fondu do souhrnné výše 70 % hodnoty investičního majetku Fondu (bez ohledu na počet

dlužníků), jakékoli fyzické či právnické osobě za podmínek obvyklých v běžném obchodním styku.

Hodnota jednotlivého úvěru nebo zápůjčky dle věty první nesmí přesáhnout 30 % hodnoty inves-

tičního majetku Fondu.

Pokud je úvěr nebo zápůjčka poskytována obchodním společnostem, jejichž podíly v rozsahu

umožňujícím jejich ovládání jsou v investičním majetku Fondu, nemusí Fond požadovat po této

jím ovládané obchodní společnosti zajištění takového úvěru nebo zápůjčky právě s ohledem na

existenci vzájemného vztahu ovládající a ovládané osoby umožňující Fondu výkon rozhodujícího

vlivu na řízení dotčené obchodní společnosti a její kontrolu.

Poskytování úvěrů nebo zápůjček jiným subjektům je možné za předpokladu zachování celkové

ekonomické výhodnosti.

Zajištění lze poskytnout a úhradu dluhu nesouvisející s obhospodařováním Fondu lze provést

pouze za podmínek uvedených v odst. I.12 Statutu.

I.8.

Možnosti a limity prodeje majetkových hodnot nenacházející se v majetku Fondu

Fond není v rámci obhospodařování investičního majetku Fondu oprávněn provádět prodeje ta-

kových majetkových hodnot, které se v investičním majetku Fondu nenacházejí.

I.9.

Vymezení technik a nástrojů používaných k obhospodařování majetku Fondu a jejich limity

Fond bude při obhospodařování investičního majetku Fondu používat techniky a nástroje ve

smyslu ust. § 96 nařízení vlády č. 243/2013 Sb., o investování investičních fondů a o technikách

k jejich obhospodařování, tj. finanční deriváty. Fond bude používat repoobchody.

Obchody s finančními deriváty se budou uskutečňovat zejména na regulovaných trzích v rámci

EU.

Pokud budou finanční deriváty pořizovány mimo regulované trhy (tzv. OTC deriváty), protistrany,

s nimiž budou transakce prováděny, musí být regulované instituce a musí mít registrovaný kapitál

nejméně ve výši 40 milionů EUR a dlouhodobý rating, udělený minimálně jednou z hlavních ratin-

gových agentur, nejméně ve výši investičního stupně, nebo protistrany musí být garantovány

třetí osobou, která má tento požadovaný rating nebo vyšší.

V souvislosti s používáním technik a nástrojů ve smyslu ust. § 96 nařízení vlády, tj. finančních de-

rivátů a repo obchodů, je obhospodařovatel Fondu oprávněn poskytovat odpovídající zajištění.

I.10.

Podrobná pravidla pro nakládání s investičním majetkem Fondu

Fond činí při obhospodařování investičního majetku Fondu zejména následující kroky:

I.10.1.

pořizování aktiv do investičního majetku Fondu dle odst. I.1 Statutu (ať již koupí nebo vý-

stavbou); v případě financování pořízení těchto aktiv s využitím zápůjček a úvěrů postu-

puje obhospodařovatel v souladu s odst. I.7 Statutu. V případě výstavby budou finanční

prostředky Fondu uvolňovány v souladu s příslušnými ustanoveními smlouvy o výstavbě

postupně dle skutečně provedených prací. Uvolnění finančních prostředků je podmíněno

doložením písemných dokumentů dokládajících provedení daných prací;

I.10.2.

prodej a pronájem aktiv dle odst. I.2 Statutu;

I.10.3.

rozdělování budov na jednotky na základě prohlášení vlastníka budovy podle přísl. zákona;

I.10.4.

prodej a pronájem jednotek vzniklých podle odst. I.11.3. Statutu;

I.10.5.

pořizování akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na společnostech a následné přebírání

jejich jmění do rozvahy investiční části Fondu, resp. uskutečnění procesu přeměny Fondu

a společnosti, při níž bude Fond jednat na svůj účet;

I.10.6.

pořizování nemovitostí do investičního majetku Fondu za účelem jejich zhodnocení, dal-

šího prodeje a pronájmu;

I.10.7.

v souvislosti s činnostmi podle odst. I.11.4. a I.11.6. Statutu mohou být na účet Fondu uzaví-

rány k budovám, jednotkám, rozestavěným budovám a rozestavěným jednotkám ve vlast-

nictví Fondu zástavní smlouvy k zajištění úvěrů budoucích kupujících na financování koupě

těchto budov a jednotek podle kupních smluv nebo smluv o budoucích kupních smlouvách

s Fondem. Předpokladem uzavření takové zástavní smlouvy je skutečnost, že hodnota zá-

stavy bude vždy rovna nebo nižší předpokládané kupní ceně předmětu převodu z majetku

Fondu zajištěné zástavním právem, přičemž depozitář bude o uzavření takovéto smlouvy

neprodleně informován.

I.11.

Podrobnější označení Fondu

Fond je fondem kvalifikovaných investorů ve smyslu § 95 Zákona a lze ho klasifikovat podle ustá-

leného členění jako fond smíšený, tj. jako investiční fond investující do různých aktiv na různých

trzích.

I.12.

Pravidla pro použití investičního majetku Fondu k zajištění závazku třetí osoby nebo k úhradě

dluhu, který nesouvisí s činností Fondu, a maximální limity

Investiční majetek Fondu může být využit k zajištění závazku třetí osoby toliko při zachování cel-

kové ekonomické výhodnosti takové operace pro Fond. Fondem smí být uhrazen dluh, který ne-

souvisí s investiční činností Fondu, avšak pouze při zachování celkové ekonomické výhodnosti

takové operace pro Fond.

I.13.

Podmínky, za kterých lze aktivum v majetku Fondu zatížit věcným či užívacím právem třetí osoby

Nemovitosti zatížené zástavním právem, věcným břemenem, předkupním právem, resp. užíva-

cími právy třetích osob mohou být pořizovány do investičního majetku Fondu toliko při zachování

ekonomické výhodnosti takové operace pro Fond (tedy např. je-li cena pořízení odpovídající exis-

tenci konkrétního věcného práva, resp. nemovitost dlouhodobě generuje odpovídající nájemné

apod.) a lze-li při vynaložení odborné péče předpokládat, že tato práva třetích osob nebudou brá-

nit realizaci obchodního záměru Fondu s touto nemovitostí. Stejně tak i v případě již stávající ne-

movitosti v investičním majetku Fondu je možné její zatížení právy třetích osob. Práva třetích

osob však mohou vznikat i ze zákona, rozhodnutím soudu či správního orgánu. Nemovitost v in-

vestičním majetku Fondu je možno zatížit právem třetí osoby, resp. takto zatíženou nemovitost

nabýt do investičního majetku Fondu.

Stejné podmínky obezřetnosti při pořizování aktiv do investičního majetku Fondu platí i pro nabý-

vání podílů v nemovitostních společnostech, jejichž podíly či akcie jsou předmětem zástavy nebo

jiných práv třetích osob a pro nabývání podílů v nemovitostních společnostech, v jejichž majetku

se nacházejí nemovitosti zatížené zástavním právem nebo jiným právem třetí osoby.

I.14.

Využití pákového efektu a poskytnutí finančního nástroje z investičního majetku Fondu

Fond využívá při provádění investic pákový efekt v souladu s odst. I.7. Statutu.

Pro určení maximálního limitu pro míru využití pákového efektu a pro určení limitu pro poskytnutí

investičních nástrojů z investičního majetku Fondu jako zajištění Fond zohledňuje:

a) investiční strategii Fondu,

b) míru expozice Fondu, jakož i jinou ekonomickou vazbu na osoby, které by mohly být

zdrojem systémového rizika pro řádné fungování finančního trhu v České repub-

lice,

c) riziko koncentrace vůči jedné smluvní straně,

d) míru zajištění při využívání pákového efektu,

e) poměr majetku a dluhů tohoto fondu a

f) charakter, rozsah a složitost svých činností.

I.15.

Pravidla pro výpočet celkové expozice Fondu

Vzhledem k tomu, že Fond může investovat do finančních derivátů a při provádění investic vyu-

žívá pákového efektu dle odst. I.15. Statutu, a umožňuje-li to Statut, zajišťovacích derivátů v sou-

vislosti s přijetím úvěru nebo zápůjčky dle ustanovení odst. I.7. Statutu, vypočítává celkovou ex-

pozici Fondu standardní závazkovou metodou, přičemž limit celkové expozice Fondu je stanoven

jako dvacetinásobek hodnoty čistých aktiv přiřaditelných investorům Fondu.

2. NEMOVITOSTI, STROJE A ZAŘÍZENÍ

Nejvýznamnější položku hmotných aktiv Fondu představují nemovitosti (42,52 % z hodnoty celkových ak-

tiv, 2 169 651 tis. Kč, meziroční nárůst 8,92 %). Nemovitosti jsou určeny k nájmu. Veškeré držené nemovi-

tosti jsou na území České republiky. Pro financování investic do nemovitého majetku využíval Fond přede-

vším vlastní zdroje. Podstatné změny na nemovitostních aktivech zaznamenané v roce 2021 jsou uvedené

níže v odstavci ČINNOST FONDU V ÚČETNÍM OBDOBÍ.

Seznam pro Fond významných nemovitostí je v detailu uveden v části Profil Fondu, bod 9. Identifikace ma-

jetku, jehož hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu.

3. ČINNOST FONDU V ÚČETNÍM OBDOBÍ

V Účetním období se Fond zaměřil ve své činnosti i nadále na investování do aktiv nemovité povahy, pro-

nájem držených ochranných známek a poskytování půjček, především nemovitostním společnostem.

V Účetním období proběhl nákup souboru nemovitostí v katastrálním území Horní Heršpice. Probíhaly

úpravy nemovitostí v Čimelicích, konkrétně příprava muzea a rozšíření skladu, dále probíhaly renovace

administrativní části budovy v rámci nemovitostí Černý Most, revitalizace objektu

v rámci Nemovitostí Zličín a rozšíření skladu v Ústí nad Labem a další úpravy v několika další nemovitostech.

Investice do nemovitého majetku se v Účetním období pohybovaly ve výši 2 169 651 tis. Kč.

Společnosti, v nichž má Fond majetkové účasti, pokračovaly ve své běžné provozní činnosti a zhodnoco-

valy tak peněžní prostředky investorů Fondu.

1.1. HOSPODAŘENÍ FONDU

Věrný a poctivý obraz o hospodaření Fondu poskytuje řádná účetní závěrka sestavená za Účetní období,

která je nedílnou součástí této výroční zprávy.

Protože Fond nevytváří podfondy, odděluje v souladu s ust. § 164 odst. 1 ZISIF účetně a majetkově majetek

a dluhy ze své investiční činnosti od svého ostatního jmění. K neinvestiční části Fondu Fond vydal zaklada-

telské akcie. K Investiční části Fondu Fond vydává investiční akcie.

V důsledku povinnosti účetního rozdělení majetku a dluhů investiční a neinvestiční části Fondu byla v pří-

padě Fondu drtivá většina aktiv (kromě 10 tis. Kč) k datu rozdělení přiřazena investiční části. Pořízení in-

vestičního majetku bylo historicky financováno základním (registrovaným) kapitálem. Takto poskytnuté

finanční zdroje jsou považovány v rámci sestavení separátních výkazů investiční a neinvestiční části za

vnitropodnikovou půjčku.

Investiční část vykazuje tedy vnitropodnikový úvěrový závazek vůči neinvestiční části. Neinvestiční část

nevykonává žádnou činnost, kromě vnitropodnikového poskytnutí finančních prostředků. Za tyto pro-

středky je účtován vnitropodnikový úrok. Na celkové úrovni Fondu je tento vnitropodnikový výnos (náklad

na straně investiční části Fondu) eliminován a dani z příjmu tedy fakticky podléhá pouze zisk z investiční

části Fondu. Úrok z poskytnuté vnitropodnikové půjčky zohledňuje celkové zhodnocení Fondu a alokuje

zhodnocení či případné znehodnocení obhospodařovaného majetku tak, aby došlo k rovnoprávnému

zhodnocení poskytnutých finančních zdrojů investorů i zakladatelů. Úrok je tedy kalkulován tak, aby NAV

investiční i neinvestiční části Fondu byla vždy shodná, a tak držitelé investičních akcií i neinvestičních akcií

nebyli vůči druhé skupině nikterak poškozeni či zvýhodněni. Úrok je metodicky kalkulován z čistých hod-

not, tedy hodnot po zdanění.

Hospodaření Investiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným hospodářským výsledkem ve

výši 49 788 tis. Kč po zdanění. Zisk je tvořen zejména výnosy z pronájmu investičního majetku, výnosy z

nehmotného majetku z titulu ochranných známek a finančními náklady v podobě úroků. Významným fak-

torem, který ovlivňoval hospodaření Investiční části Fondu v Účetním období, byla situace na trhu s nemo-

vitostmi, kdy ani v roce 2021 nedocházelo ke změně trendu minulých let – pokračoval růst cen nemovitostí

i růst cen pronájmů, protože většina aktiv Fondu představuje nemovitostní aktiva, ovlivňuje tato skuteč-

nost příznivě hospodaření Fondu.

Hospodaření Neinvestiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným ziskem ve výši 446 223 tis. Kč

po zdanění. Zisk je tvořen vnitropodnikovými úroky.

Hospodaření Fondu skončilo v roce 2021 ziskem ve výši 536 948 tis. Kč před zdaněním. Významnou částí

výnosů byly výnosy z nehmotného majetku ve výši 240 548 tis. Kč plynoucí z držby ochranných známek

(jejich zhodnocení a pronájem) a oproti minulému roku vzrostly o 86 792 tis. Kč a výnosy z investičního

majetku ve výši 198 541 tis. Kč, kdy byl zisk realizován především z nájmu nemovitostí a zčásti zhodnocením

drženého majetku. Meziročně tyto výnosy vzrostly o 19 321 tis. Kč.

V roce 2021 Fond vykázal jak vyšší výnos z nájemného, tak meziročně vyšší nárůst změny reálné hodnoty

investičního majetku.

Významnou položku v hospodaření Fondu představovaly rovněž výnosy z poskytnutých půjček ve výši 87

055 tis. Kč. Oproti roku 2020 došlo k růstu výnosů z půjček o 39 215 tis. Kč. Tento růst byl způsoben zápor-

nou změnou reálné hodnoty u dvou vybraných půjček.

Náklady Fondu se pohybovaly v intencích roku 2020. Na hospodaření Fondu neměla vliv žádná další vý-

znamná změna.

Zdrojem financování byl pro Fond v roce 2021 jak vlastní kapitál, tak cizí zdroje. Vlastní kapitál se meziročně

zvýšil o nerozdělený zisk z předchozího období. Mezi závazky figuruje mimo jiné i dlouhodobý úvěr od

ČSOB, který se meziročně snížil o 39 996 tis. Kč. Dalším zdrojem jsou prostředky investičních akcionářů ve

výši 476 962 tis. Kč.

1.2. STAV MAJETKU INVESTIČNÍ ČÁSTI FONDU

Hodnota portfolia Fondu meziročně vzrostla o 10,44 % (tj. o 482 017 tis. Kč). Růst aktiv byl zejména u krát-

kodobých poskytnutých půjček, u nehmotného majetku a majetkových účastí a pohledávek.

Portfolio Fondu je financováno z 87,43 % dlouhodobými půjčkami a úvěry, z 9,35 % čistými aktivy připadající

k investičním akciím a z 1,05 % krátkodobými závazky.

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze k 31. 12. 2021 aktiva v celkové výši 5 098 780 tis. Kč, což představovalo nárůst oproti

minulému účetnímu období o 482 017 tis. Kč. Tento růst byl způsoben především růstem hodnoty krátko-

dobých poskytnutých půjček o 335 592 tis. Kč. Dále růst aktiv ovlivnil růst investičního majetku o 177 774

tis. Kč, růst nehmotného majetku o 136 999 tis. Kč, růst pohledávek o 46 640 tis. Kč a růst majetkových

účastí o 23 419 tis. Kč.

Aktiva byla ze 42,55 % tvořena investičním majetkem v hodnotě 2 169 651 tis. Kč, který byl tvořen nemovi-

tostmi nacházejícími se v katastrálních územích Třebonice, Čimelice, Dolní Nerestce, Humpolec, Opato-

vice nad Labem, Židenice, Kyje, Trutnov, Litomyšl, Jesenice u Prahy, Zábřeh nad Odrou, Růžodol I., Oldři-

chovice u Třince, Teplice, Ústí nad Labem, Jenišov, Karlín, Otvice, Hloubětín, Vinohrady, České Vrbné a

Horní Heršpice.

Aktiva byla dále tvořena z 19,04 % nehmotným majetkem ve výši 970 874 tis. Kč, ze 14,53 % dlouhodobými

poskytnutými půjčkami ve výši 740 673 tis. Kč, z 12,39 % krátkodobými poskytnutými půjčkami ve výši 631

739 tis. Kč, ze 4,57 % majetkovými účastmi ve výši 232 881 tis. Kč, z 4,46 % peněžními prostředky a ekviva-

lenty ve výši 227 467 tis. Kč, z 1,79 % pohledávkami z obchodních vztahů a ostatními aktivy ve výši 91 078

tis. Kč, ostatními podíly a cennými papíry ve výši 32 212 tis. Kč a daňovými pohledávkami ve výši 2 205 tis.

Kč.

Struktura aktiv je zobrazena na níže uvedeném grafu.

PASIVA

Celková pasiva Fondu k 31. 12. 2021 byla ve výši 5 098 780 tis. Kč, nárůst oproti minulému účetnímu období

o 482 017 tis. Kč. Tento růst byl způsoben především růstem stavu krátkodobých půjček a úvěrů o 335 592

tis. Kč a zároveň ovlivněn především růstem čistých aktiv připadající k investičním akciím o 49 788 tis. Kč.

Pasiva byla tvořena z 87,43 % dlouhodobými půjčkami a úvěry ve výši 4 457 669 tis. Kč, z 9,35 % čistými

aktivy připadající k investičním akciím ve výši 476 962 tis. Kč, odloženým daňovým závazkem ve výši 103 134

tis. Kč, krátkodobými půjčkami a úvěry ve výši 39 996 tis. Kč, dlouhodobými závazky z leasingu ve výši 7 509

tis. Kč, krátkodobými závazky z obchodních vztahů a ostatními pasivy ve výši 6 335 tis. Kč, krátkodobými

závazky z leasingu ve výši 3 919 tis. Kč a daňovými závazky ve výši 3 256 tis. Kč.

Struktura pasiv je zobrazena na níže uvedeném grafu.

1000

2000

3000

4000

5000

6000

XII.20 XII.21

Miliony

Struktura aktiv

Peněžní

prostředky a

ekvivalenty

Pohledávky z

obchodního

vztahu

Dl. a kr.

poskytnuté půjčky

Ostatní podíly a CP

Majetkové účasti

Nehmotný majtek

Investiční majetek

CASHFLOW

Čisté snížení peněžních prostředků k 31. 12. 2021 bylo ve výši 99 441 tis. Kč.

Úpravy o nepeněžní operace představovaly změnu reálné hodnoty ve výši -205 322 tis. Kč, což představo-

valo změnu o -162 793 tis. Kč oproti minulému období. Změna reálné hodnoty byla tvořena přeceněním in-

vestičního majetku, ochranné známky, majetkových účastí, podílů, úvěrů a pohledávek Fondu. Neuhrazené

úroky byly ve výši -73 725 tis. Kč.

Peněžní tok generovaný (- použitý) z provozní činnosti byl ve sledovaném období ve výši -59 445 tis. Kč,

v roce 2020 byl ve výši 256 193tis. Kč, což představuje pokles o 315 638 tis. Kč, který byl způsoben přede-

vším změnou stavu krátkodobých půjček ve výši -246 849 tis. Kč, změnou stavu investičního majetku ve

výši -145 232 tis. Kč a změnou stavu krátkodobých a dlouhodobých poskytnutých půjček ve výši -97 810 tis.

Kč a změnou ostatních aktiv ve výši -50 485 tis. Kč.

Peněžní tok byl dále ovlivněn změnou stavu ostatních aktiv ve výši 23 241 tis. Kč, zahrnující změnu pohle-

dávek z obchodních vztahů a ostatních aktiv a daňovými pohledávkami, dále pak zaplacenou daní ze zisku

ve výši -14 596 tis. Kč, změnou stavu majetkových účastí ve výši -5 685 tis. Kč a změnou stavu ostatních

závazků ve výši -3 538 tis. Kč, zahrnující závazky z obchodních vztahu, ostatní pasiva a daňové závazky.

Peněžní tok generovaný z finanční činnosti za účetní období vzrostl oproti minulému účetnímu období o 4

343 tis. Kč na hodnotu -39 996 tis. Kč, v minulém účetním období byla hodnota -44 339 tis. Kč. K tomuto

růstu došlo z důvodu změny stavu dlouhodobých finančních závazků (dlouhodobých půjček a úvěrů). Pe-

níze a peněžní ekvivalenty na konci období poklesly oproti minulému účetnímu období o -99 441 tis. Kč, což

představovalo právě čisté snížení peněz a peněžních ekvivalentů.

1000

2000

3000

4000

5000

6000

XII.20 XII.21

Miliony

Struktura pasiv

Krátkodobé závazky

z leasingu

Dlouhodobé

závazky z leasingu

Čistá aktiva

připadající k

investičním akciím

Závazky z

obchodních vztahů

a ostatní pasiva

Daňové závazky

Krátkodobé půjčky a

úvěry

Odložený daňový

závazek

1.3. STAV MAJETKU NEINVESTIČNÍ ČÁSTI FONDU

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění aktiva v celkové výši 4 292 659 tis. Kč a jsou tvořena pohledávkami

z obchodních vztahů a ostatními aktivy ve výši 4 292 659 tis. Kč (viz níže) a penězi a peněžními ekvivalenty

ve výši 10 tis. Kč.

Pohledávka vůči investiční části Fondu, která je ve statutárních výkazech vykázána v položce Dlouhodobé

půjčky a úvěry (rok 2021: 4 292 659 tis. Kč) se vztahuje k půjčce, kterou poskytla neinvestiční část (stře-

disko) Fondu části investiční. V rámci statutárních výkazů jsou tyto položky vzájemně vykompenzovány,

tzn. neovlivňují celkovou bilanční sumu.

Bez těchto vnitropodnikových položek by stav aktiv neinvestiční části činil ke konci roku 2020 a 2021 10 tis.

Kč.

PASIVA

Celková pasiva Fondu ke Dni ocenění ve výši 4 292 659 tis. Kč jsou vlastním kapitálem Fondu ve shodné výši

(přičemž zapisovaný základní kapitál dosáhl výše 711 000 tis. Kč).

4. PODSTATNÉ INVESTICE

Další významnou položkou, ve které má Fond investované prostředky, jsou poskytnuté půjčky (26,92 %

celkových aktiv, 1 372 412 tis. Kč, meziroční pokles 3,22 %). Nadpoloviční většina půjček je poskytnuta spo-

lečnostem, ve kterých má Fond účast (59 % z celkového objemu poskytnutých půjček). Tímto způsobem

Fond řídí rizika spojená s poskytováním půjček – financovaný projekt je v těchto případech zároveň kontro-

lován prostřednictvím investice do obchodního podílu na společnosti. Z půjček nově poskytnutých v roce

2021 jsou dvě nejvýznamnější půjčky krátkodobá a střednědobá půjčka v celkové výši 248 000 tis. Kč. Zá-

roveň byla v roce 2021 zcela splacena jedna významná půjčka poskytnutá Fondem v přechozích letech

v celkové výši 50 000 tis. Kč.

Hodnota majetkových účastí představovala 4,57 % z hodnoty celkových aktiv Fondu (232 881 tis. Kč, mezi-

roční nárůst o 11,18 %). V portfoliu převažují účasti v nemovitostních společnostech. Meziroční nárůst byl

především způsobený nárůstem reálné hodnoty u účastí SLOSIKO s.r.o. a Rezidence Smotlachova s.r.o. při

současném poklesu reálné hodnoty u účasti Prima Energy s.r.o.

Finanční aktiva tvořily také držené cenné papíry (32 212 tis. Kč, minulé období 23 930 tis. Kč). Představují je

investiční akcie a investiční certifikáty subjektů, které se věnují investicím do širokého spektra aktiv. Mezi-

roční nárůst je způsoben především nárůstem reálné hodnoty CP držených ve fondu ENERN Investments.

Nehmotná aktiva Fondu představoval soubor ochranných známek, který svou hodnotou 970 874 tis. Kč

představoval 19,04 % z celkové hodnoty aktiv Fondu. Meziročně vzrostla hodnota nehmotného majetku o

16,43 %.

5. REGULAČNÍ PROSTŘEDÍ

Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů, jehož podnikání je regulováno zejména zákonem č.

240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů (dále

také „ZISIF“) a dalšími právními předpisy. V roce 2021 došlo s účinností k 1. 1. 2021 k novelizacím ZISIF. Na

základě čl. XII zákona č. 33/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a

družstvech (zákon o obchodních korporacích, dále také „ZOK“), ve znění zákona č. 458/2016 Sb., a další

související zákony, ve znění pozdějších předpisů. Změny se týkaly řídících a kontrolních orgánů u monis-

tických společností a dále byla vyloučena mnohost pověřených zmocněnců.

Fond podléhá regulaci ČNB jako integrovaného orgánu dohledu nad finančním trhem v České republice.

ČNB vykonává dohled a zajišťuje zejména licenční, schvalovací a povolovací činnosti, ukládání sankcí, sta-

novování opatření k nápravě zjištěných nedostatků. V oblasti regulace se ČNB podílí na přípravě řady vý-

znamných právních předpisů týkajících se tuzemského finančního trhu. Výkon dohledu nad investičními

společnostmi a fondy se zaměřuje zejména na fondy s potenciálně významným systémovým dopadem.

Kontrolní činnost ČNB je soustředěna do oblastí dodržování pravidel odborné péče při správě fondů a na-

stavení řídicích a kontrolních systémů.

Fond dále uvádí, že neeviduje vládní, hospodářskou, fiskální, měnovou či obecnou politiku nebo faktory,

které významně ovlivnily nebo by mohly přímo či nepřímo ovlivnit samotný provoz Fondu.

6. VÝHLED NA NÁSLEDUJÍCÍ OBDOBÍ

Stejně jako v minulém roce se počty nakažených osob koronavirem SARS-CoV-2 s příchodem podzimního

chladného počasí zvyšují. Rovněž došlo k nástupu nové vysoce nakažlivé mutace viru (omicron), díky které

lze očekávat významný růst počtu pozitivně testovaných osob, tentokrát však již nejspíše bez nutnosti

zavádění přísnějších restriktivních opatření. Největším rizikem se jeví znovuobnovení lockdownu (v pří-

padě, že by se objevila mutace viru způsobující závaznější průběh nákazy), který by pravděpodobně způ-

sobil negativní dopad na HDP, a to především v sektoru pohostinství, služeb a cestovního ruchu.

S ohledem i na výše uvedené vedení Fondu zvážilo potenciální dopady COVID-19 na své aktivity a podnikání

a dospělo k závěru, že nemají významný vliv na předpoklad neomezené doby trvání podniku. Vzhledem

k tomu byla účetní závěrka za rok končící 31. prosince 2021 zpracována za předpokladu, že Fond bude na-

dále schopen pokračovat ve své činnosti. Jakýkoli negativní vliv, respektive ztráty, zahrne Fond do účet-

nictví a účetní závěrky v roce 2022.

Koncem února 2022 došlo k vojenskému napadení Ukrajiny vojskem Ruské federace a s tím souvisejícím

zhoršením mezinárodní politické situace. Hodnota aktiv Fondu by tímto neměla být přímo ovlivněna. Ve-

dení Fondu bude pečlivě analyzuje potenciální vedlejší dopady, které zhoršená geopolitická situace může

vyvolat.

Profil Fondu

1. ZÁKLADNÍ ÚDAJE O FONDU

Název:

Obchodní firma: LUCROS SICAV a.s.

Identifikační údaje:

IČO: 285 07 428

DIČ: CZ28507428

LEI: 3157003ZGGRBMVDMR940

Sídlo:

Ulice: Skorkovská 1310

Obec: Praha 9 - Kyje

PSČ: 19 800

Vznik:

Fond byl založen v souladu se ZOK a ZISIF na dobu neurčitou zakladatelskou listinou ze dne 5. 8. 2008 a

vznikl zápisem do obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze pod sp. zn. B 14923 dne 29.

12. 2008. Povolení k činnosti samosprávného investičního fondu obdržel Fond od ČNB na základě rozhod-

nutí ze dne 11. 12 2008, které nabylo právní moci dne 11. 12. 2008

Právní forma Fondu je akciová společnost s proměnným základním kapitálem. Fond se při své činnosti řídí

českými právními předpisy, zejm. ZISIF a ZOK. Sídlem Fondu je Česká republika a kontaktní údaje do hlav-

ního místa výkonu jeho činnosti jsou: AMISTA IS, Pobřežní 620/3, Praha 8 - Karlín, PSČ 186 00, tel: 226

233 110. Webové stránky Fondu jsou www.amista.cz/lucros.

Zapisovaný základní kapitál:

Zapisovaný základní kapitál: 711 000 000,- Kč; splaceno 100 %

Akcie:

Akcie k Neinvestiční části majetku Fondu:

71 100 ks kusových akcií na jméno v listinné podobě

(zakladatelské akcie)

Akcie k Investiční části majetku Fondu:

7.900 ks kusových akcií na jméno v zaknihované podobě

(investiční akcie)

Čistý obchodní majetek Neinvestiční části Fondu: 4 292 659 tis. Kč

Čistý obchodní majetek Investiční části Fondu: 476 962 tis. Kč

Orgány Fondu

Informace o orgánech Fondu, jejich složení a postupy jejich rozhodování jsou uvedeny výše v části Infor-

mace pro akcionáře, bod č. 1. Orgány Fondu a skupiny.

Zaměstnanci

Fond má 5 zaměstnanců.

Hlavní akcionáři

Jaroslava Valová

výše podílu na investiční části Fondu: 90,99 %

účast na kapitálu investiční části Fondu: 90,99 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 30,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 30,00 %

hlasovací práva Fondu: 21 330 hlasů

typ účasti: přímá

Jana Valová

výše podílu na investiční části Fondu: 0,13 %

účast na kapitálu investiční části Fondu: 0,13 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 10,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 10,00 %

hlasovací práva Fondu: 7 110 hlasů

typ účasti: přímá

Tomáš Vala

výše podílu na investiční části Fondu: 0,13 %

účast na kapitálu investiční části Fondu: 0,13 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 30,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 30,00 %

hlasovací práva Fondu: 21 330 hlasů

typ účasti: přímá

Vítězslav Vala

výše podílu na investiční části Fondu: 0,00 %

účast na kapitálu investiční části Fondu: 0,00 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 30,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 30,00 %

hlasovací práva Fondu: 21 330 hlasů

typ účasti: přímá

Hlavní akcionáři nemají odlišná hlasovací práva.

Žádná z výše uvedených osob nedisponovala k 31. 12. 2021 více jak 30 % hlasovacích práv. Jedná se o osoby

blízké podle Občanského zákoníku a dle §78 odst. 2 písm. g) Zákona o obchodních korporacích se má za to,

že tyto osoby jednají ve shodě („Ovládání ve shodě“).

7. ÚDAJE O ZMĚNÁCH SKUTEČNOSTÍ ZAPISOVANÝCH DO OBCHODNÍHO REJSTŘÍKU, KE KTERÝM

DOŠLO BĚHEM ÚČETNÍHO OBDOBÍ

V Účetním období nedošlo k žádným změnám ve skutečnostech zapisovaných do obchodního rejstříku.

8. ÚDAJE O OBHOSPODAŘOVATELI FONDU

Fond je samosprávným investičním fondem, který je na základě povolení k činnosti samosprávného inves-

tičního fondu uděleného ČNB oprávněn se obhospodařovat. Fond je tak ve smyslu ust. § 8 ZISIF obhospo-

dařovatelem Fondu.

V průběhu Účetního období vykonával obhospodařovatel ve vztahu k Fondu běžné činnosti dle statutu

Fondu a v souladu s ním.

Portfolio manažer

Informace o osobě portfolio manažera Fondu jsou uvedeny výše v části Informace pro akcionáře, bod č. 2.

Ostatní vedoucí osoby a portfolio manažer, odst. 2.2 Portfolio manažer.

9. ÚDAJE O DEPOZITÁŘI FONDU

Obchodní firma: Československá obchodní banka, a. s. (od 9. 3. 2016)

Sídlo: Radlická 333/150, 150 57 Praha 5

IČO: 000 01 350

10. ÚDAJE O HLAVNÍM PODPŮRCI

V Účetním období pro Fond nevykonávaly činnost hlavního podpůrce žádné osoby oprávněné poskytovat

investiční služby. Fond neměl hlavního podpůrce.

11. ÚDAJE O OSOBÁCH, KTERÉ BYLY DEPOZITÁŘEM POVĚŘENY ÚSCHOVOU NEBO OPATROVÁNÍM

MAJETKU FONDU, POKUD JE U TĚCHTO OSOB ULOŽENO NEBO TĚMITO OSOBAMI JINAK OPATRO-

VÁNO VÍCE NEŽ 1 % HODNOTY MAJETKU FONDU

Depozitář nepověřil v Účetním období žádnou osobu úschovou nebo opatrováním majetku Fondu.

12. ÚDAJE O ÚPLATÁCH PRACOVNÍKŮ A VEDOUCÍCH OSOB VYPLÁCENÝCH OBHOSPODAŘOVATE-

LEM FONDU JEHO PRACOVNÍKŮM NEBO VEDOUCÍM OSOBÁM

Od 31. 3. 2016 je obhospodařovatelem Fondu sám Fond. Fond jako obhospodařovatel neposkytnul v Účet-

ním období žádné úplaty svým pracovníkům ani vedoucím osobám.

13. ÚDAJE O ÚPLATÁCH PRACOVNÍKŮ A VEDOUCÍCH OSOB VYPLÁCENÝCH OBHOSPODAŘOVATE-

LEM FONDU JEHO PRACOVNÍKŮM NEBO VEDOUCÍM OSOBÁM S PODSTATNÝM VLIVEM NA RIZI-

KOVÝ PROFIL FONDU

Žádné takové odměny nebyly obhospodařovatelem v Účetním období vyplaceny.

14. IDENTIFIKACE MAJETKU, JEHOŽ HODNOTA PŘESAHUJE 1 % HODNOTY MAJETKU FONDU

Majetek investiční části Fondu ke Dni ocenění je tvořen investičním majetkem v reálné hodnotě ve výši

2 169 651 tis. Kč (pořizovací cena: 1 522 630 tis. Kč), dlouhodobými a krátkodobými půjčkami v souhrnné

výši 1 372 413 tis. Kč, nehmotným majetkem ve výši 970 874 tis. Kč (pořizovací cena 638 096 tis. Kč), pe-

něžními prostředky na běžných účtech ve výši 227 467 tis. Kč a podíly v majetkových účastech v reálné

hodnotě ve výši 232 881 tis. Kč (pořizovací cena: 74 779 tis. Kč).

V následující tabulce je uvedeno rozřazení významného dlouhodobého hmotného majetku podle kata-

strálního území, parcelace, výměry a druhu v tis. Kč. Katastrální území Čimelice zahrnuje fotovoltaickou

elektrárnu v reálné hodnotě 27 592 tis. Kč.

Katastrální území

parcela

výměra

Druh pozemku

Reálná

hodnota

(v tis. Kč)

Třebonice

558

321/141

2932

Stavba na parcele, obchod

134 235

Čimelice

1184

496 139

501

5754

zastavěná plocha a nádvoří + obchod

503

1028

zastavěná plocha a nádvoří + obč. vyb.

548

2470

zastavěná plocha a nádvoří - stavba výroba

558/1

2983

zastavěná plocha a nádvoří - stavba výroba

578

9340

zastavěná plocha a nádvoří - stavba výroba

596

2600

zastavěná plocha a nádvoří- obchod

396/6

1758

orná půda

396/7

4677

orná půda

396/8

1813

orná půda

396/9

134

ostatní plocha – zeleň

396/10

5445

ostatní plocha – ostatní komunikace

396/11

537

orná půda

396/12

344

orná půda

396/13

1195

orná půda

396/15

664

orná půda

396/16

1504

ostatní plocha - jiná plocha

396/18

524

ostatní plocha - jiná plocha

396/20

870

orná půda

396/63

117

ostatní plocha – zeleň

396/64

ostatní plocha – zeleň

396/65

ostatní plocha – zeleň

396/66

ostatní plocha – ostatní komunikace

405/2

902

orná půda

419/2

716

orná půda

424/2

555

orná půda

434/1

4373

orná půda

434/2

1921

ostatní plocha – ostatní komunikace

434/3

201

ostatní plocha - jiná plocha

434/4

ostatní plocha - jiná plocha

439/2

849

vodní plocha - vodní nádrž umělá

Opatovice nad Labem

689

76 757

329/1

zastavěná plocha a nádvoří + stavba obč. vyb.

649

3678

zastavěná plocha a nádvoří + obchod

1072

150

ostatní plocha - jiná plocha

1485/13

178

orná půda

1485/14

orná půda

1491/15

2494

ostatní plocha - manipulační plocha

1497/9

666

ostatní plocha - manipulační plocha

1497/12

3761

ostatní plocha - manipulační plocha

1497/15

ostatní plocha - manipulační plocha

Židenice

5701

91 635

387/1

5402

zastavěná plocha a nádvoří + stavba obč. vyb.

387/2

230

ostatní plocha - jiná plocha

387/3

1487

zastavěná plocha a nádvoří + jiná stavba

388

208

zastavěná plocha a nádvoří + stavba obč. vyb.

389

ostatní plocha - jiná plocha

Kyje

2797

554 950

2588/1

18906

ostatní plocha - jiná plocha

2588/8

zastavěná plocha a nádvoří + stavba tech. vy-

bavení

2589/1

41002

ostatní plocha - jiná plocha

2589/23

6427

zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům. obj.

2589/24

490

zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům. obj.

2589/25

705

zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům. obj.

2589/26

zastavěná plocha a nádvoří + stavba tech. vy-

bavení

2589/27

307

zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům. obj.

2589/28

798

zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům. obj.

2589/29

754

zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům. obj.

2589/41

496

zastavěná plocha a nádvoří + stavba tech. vy-

bavení

2589/42

1375

ostatní plocha - jiná plocha

2589/47

1004

zastavěná plocha a nádvoří - stavba výroba

2808/1

391

ostatní plocha - jiná plocha

2808/4

zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům. obj.

2808/5

ostatní plocha - jiná plocha

2808/6

166

ostatní plocha - jiná plocha

Jesenice u Prahy

1998

44 165

66/9

799

zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům. obj.

66/10

342

zastavěná plocha a nádvoří + stavba obč. vyb.

67/2

326

zastavěná plocha a nádvoří + zemědělská

stavba

67/4

zastavěná plocha a nádvoří + jiná stavba

182

702

zastavěná plocha a nádvoří + zemědělská

stavba

217

zastavěná plocha a nádvoří + zemědělská

stavba

356

1409

zastavěná plocha a nádvoří + zemědělská

stavba

75/2

531

ostatní plocha - manipulační plocha

75/4

1217

ostatní plocha - manipulační plocha

75/11

303

ostatní plocha - manipulační plocha

75/13

352

ostatní plocha - manipulační plocha

75/14

3940

ostatní plocha - manipulační plocha

75/15

ostatní plocha - manipulační plocha

88/1

404

ostatní plocha - ostatní komunikace

90/4

1030

ostatní plocha - jiná plocha

Zábřeh nad Odrou

1258

84 391

6472

1237

zastavěná plocha a nádvoří + obchod

6660

780

zastavěná plocha a nádvoří - výroba

728/36

141

ostatní plocha - jiná plocha

728/37

1589

ostatní plocha - ostatní komunikace

728/42

ostatní plocha - jiná plocha

732/11

2646

ostatní plocha - jiná plocha

732/37

878

ostatní plocha - jiná plocha

732/85

680

ostatní plocha - ostatní komunikace

736/43

189

ostatní plocha - ostatní komunikace

1095/24

ostatní plocha - silnice

1095/54

ostatní plocha - silnice

4373

ostatní plocha - jiná plocha

Růžodol I.

1726

82 985

1332/66

1610

ostatní plocha - jiná plocha

1332/74

984

ostatní plocha - zeleň

1332/82

1681

zastavěná plocha a nádvoří + obchod

Vinohrady

13302

85 957

1571

344

zastavěná plocha a nádvoří

České Vrbné

487

115 710

166/12

3255

orná půda

166/88

2051

zastavěná plocha a nádvoří

166/146

Ostatní plocha - ostatní komunikace

Dlouhodobé a krátkodobé půjčky:

Dlužník

Datum splatnosti

Reálná hodnota půjčky

(v tis. Kč)

SLOSIKO

31.12.2023

276 712

Dům Čertovka

31.12.2026

113 100

Dům Čertovka II

31.1.2025

45 600

Rezidence Vinohradská

31.8.2022

128 809

Rezidence Smotlachova

31.3.2022

75 126

Prima Energy

10.4.2033

172 266

JRD Luka

1.6.2025

57 432

Rebuy Stars Office

31.7.2022

61 157

TRAXIAL – OC Pardubice

17.11.2022

124 168

BICZ Residence James

31.3.2022

142 064

Nehmotný majetek:

Název

Reálná hodnota (v tis. Kč)

Ochranné známky

970 874

Podíly v právnických osobách:

Název

IČO

Velikost podílu

Cena pořízení (v tis. Kč)

Reálná hodnota (v tis. Kč)

SLOSIKO s.r.o.

368 65 770

100 %

126

172 629

Majetek neinvestiční části Fondu ke Dni ocenění je tvořen pohledávkami z vnitropodnikových vztahů (po-

hledávky za investičním střediskem, viz bod 2. 3. Přehled podnikání, stav majetku investičního fondu a ma-

jetkových účastí) ve výši 4 292 649 tis. Kč a peněžními prostředky ve výši 10 tis. Kč.

Pohledávka vůči investiční části Fondu, která je ve statutárních výkazech vykázána v položce Dlouhodobé

půjčky a úvěry. Vztahuje se k půjčce, kterou poskytla neinvestiční část Fondu, části investiční. V rámci sta-

tutárních výkazů jsou tyto položky vzájemně vykompenzovány, tzn. neovlivňují celkovou bilanční sumu.

Bez těchto vnitropodnikových položek by stav aktiv neinvestiční části činil ke konci roku 2020 a 2021 10 tis.

Kč.

Majetek Neinvestiční části Fondu ke Dni ocenění je tvořen peněžními prostředky na běžném účtu ve výši

10 tis. Kč.

15. INFORMACE O AKTIVITÁCH V OBLASTI VÝZKUMU A VÝVOJE

Fond nevyvíjel v Účetním období žádné aktivity v oblasti výzkumu a vývoje.

16. INFORMACE O OBCHODECH ZAJIŠŤUJÍCÍCH FINANCOVÁNÍ (SFT)

Žádné takové obchody během Účetního období neproběhly.

17. INFORMACE O AKTIVITÁCH V OBLASTI OCHRANY ŽIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ A PRACOVNĚPRÁV-

NÍCH VZTAZÍCH

Fond vzhledem ke svému předmětu podnikání neřeší problémy ochrany životního prostředí a v Účetním

období nevyvíjel žádné aktivity v této oblasti.

V Účetním období měl Fond 5 zaměstnanců. Fond vykázal související mzdové náklady ve výši 1 071 tis. Kč.

18. INFORMACE O POBOČCE NEBO JINÉ ČÁSTI OBCHODNÍHO ZÁVODU V ZAHRANIČÍ

Fond nemá žádnou pobočku či jinou část obchodního závodu v zahraničí.

19. FONDOVÝ KAPITÁL FONDU A VÝVOJ HODNOTY AKCIE

K datu: 31. 12. 2021 31. 12. 2020 31. 12. 2019

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu (Kč): 4 292 658 765 3 846 435 900 3 508 183 748

Počet emitovaných zakladatelských akcií

v oběhu ke konci Účetního období (ks): 71 100 71 100 71 100

Počet vydaných zakladatelských akcií v Účetním období (ks): 0 0 0

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu na 1 akcii (Kč): 60 374,9474 54 098,9578 49 341,5435

Čistá aktiva Investiční části Fondu (Kč): 476 962 099 427 174 559 389 798 173

Počet emitovaných investičních akcií

v oběhu ke konci Účetního období: 7 900 7 900 7 900

Počet vydaných investičních akcií v Účetním období (ks): 0 0 0

Počet odkoupených investičních akcií v Účetním období: 0 0 0

Čistá aktiva Investiční části Fondu na 1 akcii (Kč): 60 374,9492 54 072,7290 49 341,5409

20. INFORMACE O PODSTATNÝCH ZMĚNÁCH STATUTU FONDU

V průběhu Účetního období nedošlo k žádným podstatným změnám statutu Fondu.

21. INFORMACE O NABYTÍ VLASTNÍCH AKCIÍ NEBO VLASTNÍCH PODÍLŮ

Fond v Účetním období nevlastnil žádné vlastní akcie ani podíly.

22. ČLENOVÉ SPRÁVNÍCH ŘÍDÍCÍCH A DOZORČÍCH ORGÁNŮ A VRCHOLOVÉ VEDENÍ

Statutární orgán

Předseda představenstva Ing. Jaroslava Valová (od 10. 7. 2018)

Člen představenstva Ing. Jana Valová (od 5. 7. 2018)

Člen představenstva Bc. Tomáš Vala (od 5. 7. 2018)

49341,5435

54098,9578

60374,9474

49000

51000

53000

55000

57000

59000

61000

31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021

Kč

Kurz zakladatelské akcie -neinvestiční středisko

49341,5409

54072,7289

60374,9492

49000

51000

53000

55000

57000

59000

61000

31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021

Kč

Kurz investiční akcie -investiční středisko

Popis činnosti statutárního orgánu

Představenstvo je statutárním orgánem Fondu, kterému přísluší obchodní vedení Fondu v plném rozsahu.

Určuje základní zaměření obchodního vedení Fondu. Řídí se obecně závaznými právními předpisy, stano-

vami a statutem Fondu. Vzhledem k tomu, že statutárnímu orgánu nesmí být v souladu s obecně závaz-

nými právními předpisy týkajícími se obhospodařování investičních fondů udělovány ze strany akcionářů

Fondu jakékoliv pokyny týkající se obhospodařování Fondu, není statutární orgán oprávněn požádat nej-

vyšší orgán Fondu v souladu s ust. § 51 odst. 2 zákona o obchodních korporacích o udělení pokynu týkají-

cího se obchodního vedení. Může však požádat o sdělení nezávazného stanoviska či doporučení týkajícího

se obchodního vedení další (poradní) orgány Fondu či jiné subjekty, a to za podmínek určených statutem

Fondu či vnitřními předpisy Fondu.

Statutární orgán mj. také svolává valnou hromadu Fondu a na základě návrhu kontrolního orgánu schvaluje

změny statutu Fondu.

Statutární orgán je volen valnou hromadou Fondu.

O rozhodnutích statutárního orgánu se pořizuje zápis, který se archivuje po celou dobu trvání Fondu.

Statutární ředitel svým rozhodnutím ze dne 29. 1. 2016 zřídil výbor pro audit. Statutární ředitel nezřídil

žádný další poradní orgán, výbor či komisi.

Každý člen představenstva zastupuje Fond samostatně.

Kontrolní orgán

Člen dozorčí rady: Ing. Vítězslav Vala (od 5. 7. 2018)

Vítězslav Vala je absolvent Vysoké školy ekonomické v Praze. Od založení firmy SIKO v roce 1991 se podílel

na jejím chodu. Pod jeho vedením firma jako jedna v prvních aplikovala systém franšíz a získala tak síť part-

nerských prodejen, které podnikají na vlastní účet, ale pod značkou SIKO. Jeho doménou bylo vždy řízení

strategie rozvoje společnosti, expanze na zahraniční trhy, obsazování nových tržních segmentů včetně

dodávek do developerských projektů. Právě řízení spolupráce s developerskými subjekty bylo hlavní náplní

Vítězslava Valy v rodinné firmě. V posledních letech se jeho aktivity přesunuly do vyhledávání investičních

příležitostí na nemovitostním trhu nejen v roli dodavatele, ale především v roli investora. Fond tak získává

jeho prostřednictvím příležitost účastnit se developerských projektů jednak prostřednictvím půjček ne-

movitostním společnostem, jednak nákupem podílu v těchto subjektech a jednak investováním do nemo-

vitostí samotných.

Popis činnosti kontrolního orgánu:

Kontrolní orgán dohlíží na řádný výkon činnosti Fondu, jakož i provádí další činnosti stanovené obecně zá-

vaznými právními předpisy. Do působnosti kontrolního orgánu náleží jakákoliv věc týkající se Fondu, ledaže

ji zákon svěřuje do působnosti valné hromady, nebo ledaže ji zákon nebo stanovy Fondu v souladu se zá-

konem svěřují do působnosti statutárního orgánu či jiného orgánu Fondu.

• kontrola působnosti představenstva v oblasti naplňování strategických cílů, v oblasti naplňování

principu obezřetnosti při správě cizího majetku a péče řádného hospodáře

• kontrola výkaznictví a daňových povinností Fondu

• kontrola a monitoring právních a procesních úkonů činěných představenstvem

• analýza a posuzování vnitropodnikového výkaznictví Fondu a obchodních, právních a strategic-

kých rozhodnutí představenstva

Dozorčí rada má jednoho člena voleného valnou hromadou.

Nejsou zřejmé žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly možnému střetu zájmů členů statutárních či

kontrolních orgánů. Neexistují žádné pracovní či jiné smlouvy mezi členy statutárního či kontrolního or-

gánu Fondu, případně jeho dceřinou společností. Členové statutárního ani kontrolního orgánu nikdy nebyli

a nejsou odsouzeni za podvodné trestné činy, nebyli spojeni s žádnými konkurzními řízeními, správami a

likvidacemi a nefigurovali v žádném úředním veřejném obvinění nebo sankcích proti osobě ze strany sta-

tutárních nebo regulatorních orgánů.

Jedná se o osoby blízké podle Občanského zákoníku a dle §78 odst. 2 písm. g) Zákona o obchodních kor-

poracích se má za to, že tyto osoby jednají ve shodě („Ovládání ve shodě“).

Angažovanost jednotlivých členů orgánů Fondu v posledních 5 letech

Ing. Jaroslava Valová

Společnost

Funkce

Od (-Do)

SIKO VALA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

31.12.1992

SIKO KOUPELNY a.s.

Člen dozorčí rady

25.2.2019

SALUCSO s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

SIVAKO s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

VABOLA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

LUCROS SICAV a.s.

Člen statutárního orgánu

29.12.2008

Valova Holding 2 SE

Zástupce člena dozorčí rady

21.12.2019

Valova Holding 2 SE

Člen statutárního orgánu

25.11.2014 – 10.12.2019

SALVETON a.s.

Člen statutárního orgánu

19.12.2007

LUKA DEVELOPMENT a.s.

Člen statutárního orgánu

19.12.2007

Valova Family Office, s.r.o.

Člen statutárního orgánu

8.12.2014

VD CB s.r.o.

Člen statutárního orgánu

21.11.2017 – 16.10.2018

Dům Čertovka s.r.o.

Člen statutárního orgánu

26.10.2016

Žižkov development a.s.

Člen statutárního orgánu

22.11.2018

Ing. Jana Valová

Společnost

Funkce

Od (-Do)

SIKO KOUPELNY a.s.

Člen dozorčí rady

1.9.2003

VALETUDA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

7.12.2009

SIVAKO s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

VABOLA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2019

LUCROS SICAV a.s.

Člen statutárního orgánu

29.12.2008

Valova Holding 2 SE

Člen statutárního orgánu

25.11.2014

SALVETON a.s.

Člen dozorčí rady

19.12.2007

LUKA DEVELOPMENT a.s.

Člen dozorčí rady

19.12.2007

Valova Family Office, s.r.o.

Člen statutárního orgánu

8.12.2014

Dům RADOST a.s.

Člen dozorčí rady

14.09.2020

Bc. Tomáš Vala

Společnost

Funkce

Od (-Do)

SIKO VALA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

29.9.2003

SIKO KOUPELNY a.s.

Člen statutárního orgánu

1.9.2003

SIKO KÚPEL’NE a.s.

Člen statutárního orgánu

11.12.2007

SIVAKO s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

SALTON s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

VABOLA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

LUCROS SICAV a.s.

Člen statutárního orgánu

29.12.2008

Valova Holding 2 SE

Člen statutárního orgánu

24.11.2014

SALVETON a.s.

Člen statutárního orgánu

19.12.2007

LUKA DEVELOPMENT a.s.

Člen statutárního orgánu

19.12.2007

Luka Residential s.r.o.

Člen statutárního orgánu

14.5.2014

Valova Family Office, s.r.o.

Člen statutárního orgánu

8.12.2014

VD CB s.r.o

Člen statutárního orgánu

21.11.2017 – 16.10.2018

Luka Living s.r.o.

Člen statutárního orgánu

15.3.2016

Dům Čertovka s.r.o.

Člen statutárního orgánu

26.10.2016

SIKO ES s.r.o.

Člen statutárního orgánu

3.1.2018

Žižkov development a.s.

Člen statutárního orgánu

22.11.2018

Žižkov servisní s.r.o.

Člen statutárního orgánu

18.12.2018

Swiss Aqua Technologies CZ s.r.o.

Člen statutárního orgánu

27.3.2019

Swiss Aqua Technologies AG

Člen statutárního orgánu

20.2.2019

Dům Čertovka II s.r.o.

Člen statutárního orgánu

30. 1. 2020

Ing. Vítězslav Vala

Společnost

Funkce

Od (-Do)

SIKO VALA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

29.9.2003

SIKO KOUPELNY a.s.

Člen statutárního orgánu

1.9.2003

LUCROS SICAV a.s.

Člen dozorčí rady

5.7.2018

Valova Holding 2 SE

Člen statutárního orgánu

10.12.2019

Valova Holding 2 SE

Člen dozorčí rady

24.11.2014 – 10.12.2019

SALVETON a.s.

Člen statutárního orgánu

11.6.2014

LUKA DEVELOPMENT a.s.

Člen statutárního orgánu

19.12.2007

Luka Residential s.r.o.

Člen statutárního orgánu

30.9.2013

Valova Family Office, s.r.o.

Člen statutárního orgánu

8.12.2014

Luka Living s.r.o.

Člen statutárního orgánu

15.3.2016

FBN Czech, Family Business Network

Czech, z.s.

Člen statutárního orgánu

27.6.2016

Dům Čertovka s.r.o.

Člen statutárního orgánu

31.10.2016

Žižkov development a.s.

Člen statutárního orgánu

22.11.2018

Žižkov servisní s.r.o.

Člen statutárního orgánu

18.12.2018

Dům Čertovka II s.r.o.

Člen statutárního orgánu

3. 3. 2020

HALITOS s.r.o.

Člen statutárního orgánu

6.12. 2009

LUCKY VITA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

9. 6. 2021

Asociace nájemního bydlení z.s.

Člen statutárního orgánu

30.4. 2020

Dům RADOST a.s.

Člen statutárního orgánu

20.4. 2018

Generální ředitel

Ing. Jana Valová (od 10. 7. 2018)

V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů generálního ředitele Fondu ve vztahu k Fondu.

Generální ředitel nebyl nikdy odsouzen za podvodný trestný čin, nebyl v předešlých 5 letech spojen s žád-

nými konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani společnostmi, na které byla uvalena nucená správa,

nebylo proti němu vzneseno žádné úřední veřejné obvinění ani udělena sankce ze strany statutárních

nebo regulatorních orgánů ani nebyl nikdy zbaven způsobilosti k výkonu funkce správních, řídících nebo

dozorčích orgánů či manažerské funkce kteréhokoli emitenta.

23. VÝZNAMNÉ SMLOUVY

Smlouvy, ve kterých byl Fond smluvní stranou v Účetním období

(kromě smluv uzavřených v rámci běžného podnikání)

• Žádné takové smlouvy nebyly uzavřeny

Smlouvy, které uzavřel některý z členů skupiny Fondu, které obsahují ustanovení, podle kterého má

kterýkoli člen skupiny jakýkoli závazek nebo nárok, které jsou ke konci Účetního období pro skupinu

podstatné

• Žádné takové smlouvy nebyly uzavřeny.

24. REGULOVANÉ TRHY

Cenné papíry vydané Fondem jsou přijaty k obchodování pouze na evropském regulovaném trhu Burza

cenných papírů Praha, a.s., a to od 1. 2. 2016.

25. RATING

Fond nepožádal o přidělení ratingu, žádný rating Fondu nebyl přidělen.

26. ALTERNATIVNÍ VÝKONNOSTNÍ UKAZETELE

Fond nepoužívá k popisu činnosti a svých výsledků žádné alternativní ukazatele výkonnosti.

27. ÚDAJE O MAJETKOVÝCH ÚČASTECH

Fond, může investovat do akcií, podílů či jiných forem účasti v obchodních společnostech, které nejsou

nemovitostními společnostmi, až 45 % hodnoty investičního majetku Fondu.

Cílem investování Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu dlouhodobých

úrokových sazeb prostřednictvím dlouhodobých investic do nemovitostí, akcií, podílů, resp. jiných forem

účastí na nemovitostních a obchodních společnostech, movitých věcí a jejich souborů a doplňkových aktiv

tvořených standardními nástroji kapitálových a finančních trhů. Důvodem držby majetkových účastí Fondu

je zhodnocení peněžních prostředků investorů.

Fond je Investiční jednotkou dle IFRS 10.

Své majetkové účasti proto nekonsoliduje, ale vykazuje v reálných hodnotách.

Ke konci Účetního období Fond v souladu svou investiční politikou investoval mimo jiné do níže uvedených

majetkových účastí:

Majetková

účast

Oblast působení

Země působení

Velikost podílu

Reálná hodnota

v tis. Kč

2021

2020

SLOSIKO s.r.o.

Nákup a prodej

nemovitostí,

pronájem

nemovitostí

Slovenská republika

100 %

172 629

VABOLA s.r.o.

Pronájem

nemovitostí, vý-

roba, obchod a

služby

Česká republika

90 %

165

SIVAKO s.r.o.

Pronájem

nemovitostí, vý-

roba, obchod a

služby

Česká republika

90 %

157

Dům Čertovka

s.r.o.

Pronájem

nemovitostí

Česká republika

100 %

19 022

Dům Čertovka II

s.r.o.

Pronájem

nemovitostí

Česká republika

100 %

1 081

Rezidence

Smotlachova

s.r.o.

Pronájem

nemovitostí

Česká republika

75 %

24 978

Prima Energy

Pronájem

Česká republika

31.8 %

14 049

s.r.o.

nemovitostí

Lario DM, a.s.

Pronájem

nemovitostí

Česká republika

40 %

800

Celkem

232 881

28. INFORMACE O SKUTEČNOSTECH, KTERÉ NASTALY PO ROZVAHOVÉM DNI

V době mezi rozvahovým dnem a datem sestavení této výroční zprávy nenastaly mimo epidemii COVID-19

popsané podrobně v účetní závěrce žádné další skutečnosti významné pro naplnění účelu výroční zprávy.

Přiložená účetní závěrka nebyla dosud schválena k tomu příslušným orgánem podle zvláštních právních

předpisů, neboť k datu vyhotovení výroční zprávy ještě nenastal termín, ve kterém je dle zákona nutno

účetní závěrku nejpozději tímto orgánem schválit.

Zpráva o vztazích

1. ÚVOD

Tuto zprávu o vztazích mezi ovládajícími osobami a osobou ovládanou a mezi ovládanou osobou a osobami

ovládanými stejnými ovládajícími osobami (dále jen „Propojené osoby“) za Účetní období vypracoval sta-

tutární orgán Fondu v souladu s ust. § 82 ZOK.

2. STRUKTURA VZTAHŮ MEZI PROPOJENÝMI OSOBAMI

Ovládaná osoba

LUCROS SICAV a.s.

se sídlem: Skorkovská 1310, Praha 9 – Kyje, PSČ 198 00

IČO: 285 07 428

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 14923.

Ovládající osoby

Ing. Jaroslava Valová

nar. 15. dubna 1947,

bytem Hanzelkova 2660/6, Praha 6

Ing. Jana Valová

nar. 19. srpna 1977,

bytem Strouhalova 2740, Kladno

Bc. Tomáš Vala

nar. 8. května 1973,

bytem Čimelice 340

Ing. Vítězslav Vala

nar. 24. února 1971

bytem Čimelice 194

Žádná z výše uvedených osob nedisponovala k 31.12.2021 více jak 30 % hlasovacích práv. Jedná se o osoby

blízké podle Občanského zákoníku a dle §78 odst. 2 písm. g) Zákona o obchodních korporacích se má za to,

že tyto osoby jednají ve shodě („Ovládání ve shodě“).

Fond

LUCROS SICAV a.s., IČO: 285 07 428, se sídlem Skorkovská 1310, Praha 9 – Kyje,

PSČ 198 00, obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném

Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 14923

Účetní období

období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021

Další osoby ovládané stejnými ovládajícími osobami

Název společnosti

IČO

Sídlo

Ovládající osoba

SIKO KÚPEĽNE a.s

43864074

Galvaniho 16b, Bratislava

Ovládání ve shodě

Moderný Byt s.r.o.

35688963

Galvaniho 16b, Bratislava

SIKO KÚPELNE a.s.

SLOSIKO s.r.o.

36865770

Galvaniho 16b, Bratislava

LUCROS SICAV a.s.

SALVETON a.s.

28075285

Skorkovská 1310, Praha 9

Ovládání ve shodě

SIKO KOUPELNY a.s.

26065801

Skorkovská 1310, Praha 9

SALVETON a. s.

SIKO ES s.r.o.

06729851

Skorkovská 1310, Praha 9

SIKO KOUPELNY a.s.

Swiss Aqua Technologies AG

CHE-472.587.500

Gewerbestrasse 9, Cham,

Swiss Confederation

SIKO KOUPELNY a.s.

Swiss Aqua Technologies CZ s.r.o.

08028834

Skorkovská 1310, Praha 9

Swiss Aqua Technologies AG

Swiss Aqua Technologies SK s.r.o.

50480090

Rusínska 15113/9, Prešov

Swiss Aqua Technologies AG

SIKO VALA s.r.o.

48204251

Skorkovská 1310, Praha 9

Jaroslava Valová

SALUCSO s.r.o.

28994752

Skorkovská 1310, Praha 9

Jaroslava Valova

SALTON s.r.o.

28997387

Skorkovská 1310, Praha 9

Tomáš Vala

VALETUDA s.r.o.

29005485

Skorkovská 1310, Praha 9

Jana Valová

HALITOS s.r.o.

28994752

Skorkovská 1310, Praha 9

Vítězslav Vala

Valova Family Office, s.r.o.

03626482

Skorkovská 1310, Praha 9

Ovládání ve shodě

LUKA Development a.s.

28075251

Skorkovská 1310, Praha 9

Ovládání ve shodě

Luka Residential s.r.o.

27363198

Skorkovská 1310, Praha 9

Luka Development a.s.

Luka Living s.r.o.

04904303

Skorkovská 1310, Praha 9

Luka Development a.s.

SIVAKO s.r.o.

28996640

Skorkovská 1310, Praha 9

LUCROS SICAV a.s.

VABOLA s.r.o.

28996178

Skorkovská 1310, Praha 9

LUCROS SICAV a.s.

Dům Čertovka s.r.o.

05261252

Skorkovská 1310, Praha 9

LUCROS SICAV a.s.

Rezidence Smotlachova s.r.o. ss.r.o.

5797209

Korunní 810/104, Praha 2

LUCROS SICAV a.s.

Žižkov Development a.s.

07667230

Skorkovská 1310, Praha 9

Ovládání ve shodě

Žižkov servisní s.r.o.

04904303

Nám. W. Churchilla 1800/2,

130 00 Praha 3

Žižkov Development a.s.

Dům Žižkov a.s.

07061021

Vodičkova 710/31, Praha 1

Žižkov Development a.s.

Dům Čertovka II s.r.o.

08787468

Nám. W. Churchilla 1800/2,

130 00 Praha 3

LUCROS SICAV a.s.

LUCKY VITA s.r.o.

10827480

Vodičkova 710/31, Praha 1

Vítězslav Vala

Boutique Cinema Přítomnost s.r.o.

08295433

Nám. W. Churchilla 1800/2,

130 00 Praha 3

Žižkov servisní s.r.o.

ProBydlení s.r.o.

07036370

Bucharova 1281/2, Praha 5

Vítězslav Vala

LIVEA SANITAIRES SAS

821798337

21 place de la République,Paris,

France

SIKO KOUPELNY a.s.

BATHROOM 2 KITCHEN LIMITED

1 Lambeth Palace Road, London

England

SIKO KOUPELNY a.s.

Wizard Investments s.r.o.

27931650

Rybná 716/24, Praha 1

SIKO KOUPELNY a.s.

Ovládající osoby v Účetním období vykonávaly přímý rozhodující vliv na řízení společnosti LUCROS SICAV

a.s. tím, že dohromady vlastnily 100 % zakladatelských akcií společnosti LUCROS SICAV a.s.

3. ÚLOHA OVLÁDANÉ OSOBY V RÁMCI PODNIKATELSKÉHO SESKUPENÍ

LUCROS SICAV a.s. se jako investiční fond zaměřuje na investování volných prostředků zakladatelů a dal-

ších investorů s tím, že investice směřují primárně do nemovitostních aktiv, půjček a nehmotných aktiv.

4. ZPŮSOB A PROSTŘEDKY OVLÁDÁNÍ

Ovládající osoby užívají standardní způsoby a prostředky ovládání, tj. ovládání skrze majetkový podíl na

ovládané osobě, čímž přímo uplatňují rozhodující vliv na ovládanou osobu. Ovládající osoby jsou zároveň

členy statutárního nebo dozorčího orgánu. Řízení je vykonáváno prostřednictvím valné hromady a rozho-

dování představenstva.

5. PŘEHLED JEDNÁNÍ UČINĚNÝCH V ÚČETNÍM OBDOBÍ NA POPUD NEBO V ZÁJMU OSTATNÍCH PRO-

POJENÝCH OSOB

V Účetním období nebylo učiněno žádné jednání na popud nebo v zájmu ovládajících osob nebo jimi ovlá-

daných osob, které by se týkalo majetku, který přesahuje 10 % vlastního kapitálu ovládané osoby zjiště-

ného podle poslední účetní závěrky.

6. PŘEHLED VZÁJEMNÝCH SMLUV MEZI PROPOJENÝMI OSOBAMI

V Účetním období byly mezi ovládajícími osobami a osobou ovládanou, případně mezi osobou ovládanou a

osobou ovládanou stejnými ovládajícími osobami uzavřeny následující smlouvy:

Smlouvy mezi ovládanými osobami a ovládající osobou:

Smlouvy uzavřené v Účetním období

Takové smlouvy nebyly

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích (aktivní v Účetním období)

Ve všech smlouvách a dodatcích ke smlouvám o půjčce vystupuje LUCROS SICAV a.s. jako dlužník.

Smlouvy mezi ovládanou osobou a ostatními osobami ovládanými stejnou ovládající osobou (Propojené

osoby)

Smlouvy uzavřené v Účetním období

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál ze dne 18.6.2021

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích

Swiss Aqua Technologies - Smlouva o půjčce ze dne 10.8.2018 (včetně dodatků)

Rezidence Smotlachova s.r.o. - Smlouva o úvěru od společníka ze dne 29.6.2017 (včetně dodaků)

Luka Residential s.r.o. - Smlouva o poskytnutí ručení a úplaty ze dne 30.11.2016

Luka Residential s.r.o. - Smlouva o půjčce ze dne 30. 9. 2013

SIKO KÚPEĽNE a.s. - Smlouva o licenci k ochranným známkám ze dne 1. 1. 2014

SIKO KÚPEĽNE a.s. - Smlouva o půjčce ze dne 12. 12. 2011

SLOSIKO s.r.o. - smlouva o zápůjčce uzavřená dne 1.1.2020

SLOSIKO s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 1.9.2017

SLOSIKO s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 1. 11. 2014

SLOSIKO s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 1. 12. 2014

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 31.1.2020 (včetně dodatků)

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 4.6.2020

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 8.6.2020

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 25.9.2020

Dům Čertovka s.r.o. - Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál ze dne 14.7.2020

Dům Čertovka s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 1. 11. 2016

SIKO KOUPELNY a.s. – Nájemní smlouva ze dne 1.1.2016 (včetně dodatků)

SIKO KOUPELNY a.s. - Smlouva o poskytování služeb ze dne 1. 1. 2014

SIKO KOUPELNY a.s. - Smlouva o licenci k ochranným známkám ze dne 30. 12. 2010

Ze žádné ze smluv uzavřených a platných mezi Propojenými osobami, jak jsou uvedeny výše, nevznikla

ovládané osobě žádná újma.

7. POSOUZENÍ TOHO, ZDA VZNIKLA OVLÁDANÉ OSOBĚ ÚJMA A POSOUZENÍ JEJÍHO VYROVNÁNÍ

S ohledem na právní vztahy mezi ovládanou osobou a ostatními Propojenými osobami je zřejmé, že v dů-

sledku smluv, jiných právních jednání či ostatních opatření uzavřených, učiněných či přijatých ovládanou

osobou v Účetním období v zájmu nebo na popud jednotlivých Propojených osob nevznikla Ovládané

osobě žádná újma. Z tohoto důvodu nedochází ani k posouzení jejího vyrovnání.

8. ZHODNOCENÍ VÝHOD A NEVÝHOD PLYNOUCÍCH ZE VZTAHŮ MEZI PROPOJENÝMI OSOBAMI

Ovládaná osoba nemá žádné výhody ani nevýhody, které by vyplývaly z výše uvedených vztahů mezi Pro-

pojenými osobami. Vztahy jsou uzavřeny za stejných podmínek jako s jinými osobami, pro žádnou stranu

neznamenají neoprávněnou výhodu či nevýhodu a pro ovládanou osobu z těchto vztahů neplynou žádná

rizika.

9. PROHLÁŠENÍ

Statutární orgán Fondu prohlašuje, že údaje uvedené v této zprávě jsou úplné, průkazné a správné.

V Praze dne 28. 3. 2022

……………………………………………..

LUCROS SICAV a. s.

Předseda představenstva

Ing. Jaroslava Valová

Individuální účetní závěrka za rok 2021

Výkaz o finanční situaci k 31. prosinci

Aktiva

tis. Kč

Poznámka

2021

2020

Dlouhodobá aktiva

4 146 291

3 948 856

Nehmotný majetek

970 874

833 875

Investiční majetek

2 169 651

1 991 877

Majetkové účasti

232 881

209 462

Ostatní podíly a CP

32 212

23 930

Dlouhodobé poskytnuté půjčky

740 673

889 712

Krátkodobá aktiva

952 499

667 917

Krátkodobé poskytnuté půjčky

631 739

296 147

Daňové pohledávky

2 205

414

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

91 078

44 438

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

227 477

326 918

Aktiva celkem

5 098 790

4 616 773

Vlastní kapitál a závazky

tis. Kč

Poznámka

31.12. 2021

31.12. 2020

Vlastní kapitál

Základní kapitál

711 000

Emisní ážio

921

Ostatní nedělitelné fondy

26 184

Nerozdělený zisk

3 554 554

3 108 331

Vlastní kapitál celkem

4 292 659

3 846 436

Dlouhodobé půjčky a úvěry

165 020

205 016

Dlouhodobé závazky z leasingu

7 509

11 428

Odložený daňový závazek

103 134

73 992

Dlouhodobé závazky

275 663

290 436

Krátkodobé půjčky a úvěry

39 996

Daňové závazky

3 256

3 525

Krátkodobé závazky z leasingu

3 919

3 805

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

6 335

5 401

Krátkodobé závazky

53 506

52 727

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

476 962

427 174

Vlastní kapitál a závazky celkem

5 098 790

4 616 773

Hodnota Čistých aktiv na jednu investiční akcii

60 374,9492

54 072,7290

Výkaz úplného výsledku za rok končící 31. prosince

tis. Kč

Poznámka

2021

2020

Výnosy z investičního majetku

198 541

179 220

Výnosy z nehmotného majetku

240 548

153 756

Výnosy z poskytnutých půjček

87 055

47 840

Výnosy z podílů

36 451

21 499

Výnosy/ náklady z přecenění obch. Pohl.

-4 868

-2 391

Správní náklady

-9 789

- 11 217

Čistý provozní výsledek hospodaření

547 938

388 707

Osobní náklady

-1 405

-1 253

Ostatní provozní výnosy

Ostatní provozní náklady

-4 837

-4 528

Provozní výsledek hospodaření

541 795

382 974

Finanční výnosy

3 195

8 137

Finanční náklady

-8 042

-6 750

Finanční výsledek hospodaření

4 847

1 387

Zisk z pokračující činnosti před zdaněním

536 948

384 361

Daň z příjmu za běžnou činnost - splatná

-11 795

-16 800

Daň z příjmu za běžnou činnost - odložená

-29 142

8 067

Zisk z pokračující činnosti připadající na držitele

investičních akcí po zdanění

49 788

37 376

Zisk z pokračující činnosti připadající na držitele

zakladatelských akcí po zdanění

446 223

338 252

Ostatní úplný výsledek hospodaření

Celkový úplný výsledek hospodaření

496 011

375 628

Výkaz změn vlastního kapitálu za rok končící 31. prosince 2021

tis. Kč

Základní

kapitál

Emisní ážio

Ostatní nedělitelné

fondy

Ostatní kapitálové

fondy

Nerozdělený zisk z

předchozích období

Vlastní kapitál

celkem

Zůstatek

k 1. 1.

2021

711 000

921

26 184

3 108 331

3 846 436

Zisk za

období

446 223

Zůstatek

k 31.12.

2021

711 000

921

26 184

3 554 554

4 292 659

Výkaz změn vlastního kapitál za rok končící 31. prosince 2020

tis. Kč

Základní

kapitál

Emisní ážio

Ostatní nedělitelné

fondy

Ostatní kapitálové

fondy

Nerozdělený zisk z

předchozích období

Vlastní kapitál

celkem

Zůstatek

k 1. 1.

2020

711 000

921

26 184

2 770 079

3 508 184

Zisk za

období

338 252

Zůstatek

k 31.12.

2020

711 000

921

26 184

3 108 331

3 846 436

Přehled o změnách čistých aktiv připadajících k investičním akciím za rok končící 31. pro-

since 2021

tis. Kč

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

Zůstatek k 1. 1. 2021

427 174

Zisk za období

49 788

Zůstatek k 31. 12. 2021

476 962

Přehled o změnách čistých aktiv připadajících k investičním akciím za rok končící 31. pro-

since 2020

tis. Kč

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

Zůstatek k 1. 1. 2020

389 798

Zisk za období

37 376

Zůstatek k 31. 12. 2020

427 174

Výkaz peněžních toků za rok končící 31. prosince

tis. Kč

2021

2020

Zisk z pokračující činnosti před zdaněním

536 948

384 361

Úpravy o nepeněžní operace

Změna reálné hodnoty

-205 322

-42 529

Tvorba / rozpouštění znehodnocení

Neuhrazené úroky

-73 725

-43 709

Provozní činnost

Změna stavu investičního majetku

-145 232

-12 975

Změna stavu majetkových účastí a ostatních podílů

-5 685

-33 338

Změna stavu nehmotných aktiv

Změna stavu krátkodobých a dlouhodobých poskytnutých

půjček

-97 810

13 674

Změna stavu ostatních aktiv

-50 485

27 439

Změna stavu krátkodobých finančních závazků

-17 454

Změna stavu ostatních závazků

-3 538

-4 679

Zaplacené daně ze zisku

-14 596

-14 598

Peněžní tok generovaný z (použitý v) provozní činnosti

-59 445

256 193

Finanční činnost

Změna stavu dlouhodobých finančních závazků

-39 996

-44 339

Peněžní tok generovaný z (použitý v) finanční činnosti

-39 996

-44 339

Peněžní prostředky a ekvivalenty nabyté fúzí

Čisté zvýšení/snížení peněz a peněžních ekvivalentů

-99 441

211 854

Peníze a peněžní ekvivalenty k 1.1.

326 918

115 064

Peníze a peněžní ekvivalenty k 31.12.

227 477

326 918

Příloha účetní závěrky

Pro účely výroční zprávy mají níže uvedené pojmy následující význam:

Pro účely výroční zprávy mají níže uvedené právní předpisy následující význam:

AMISTA IS

AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Pobřežní 620/3, Praha

8, PSČ 186 00

ČNB

Česká národní banka

Den ocenění

Poslední den Účetního období

Fond

LUCROS SICAV a.s., IČO: 285 07 428, se sídlem Praha 9 – Kyje, Skorkovská 1310, PSČ

19800, obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským sou-

dem v Praze pod sp. zn. B 14923

Účetní období

Období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021

Dohoda FATCA

Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování

daňových předpisů v mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spoje-

ných států amerických o informacích a jejich oznamování obecně známá jako Foreign

Account Tax Compliance Act, vyhlášená pod č. 72/2014 Sb.m.s.

Zákon o auditorech

Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o audito-

rech), ve znění pozdějších předpisů

Zákon o daních z příjmů

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o účetnictví

Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZISIF

Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění

pozdějších předpisů

ZMSSD

Zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších sou-

visejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů

ZOK

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchod-

ních korporacích), ve znění pozdějších předpisů

ZPKT

Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů

Vyhláška TRP

Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci

1. VŠEOBECNÉ INFORMACE

Charakteristika společnosti

Vznik a charakteristika fondu:

Fond byl založen na dobu neurčitou zakladatelskou smlouvou jako akciová společnost dne 5. 8. 2008 a

vznikl zapsáním do obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 14923, dne

29. 12. 2008. Fondu bylo uděleno povolení k činnosti samosprávného investičního fondu dne 11. 12. 2008

rozhodnutím České národní banky č.j. 2008/14056/5701, které nabylo právní moci dne 11. 12. 2008. Fond je

fondem kvalifikovaných investorů ve smyslu zákona č. 240/2013 Sb. o investičních společnostech a inves-

tičních fondech.

Předmět podnikání investičního fondu je:

Činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu zákona č. 240/2013 Sb., o investičních

společnostech a investičních fondech.

Obchodní firma a sídlo:

LUCROS SICAV a.s.

Skorkovská 1310

198 00 Praha 9 – Kyje

Česká republika

Základní kapitál:

Základní kapitál fondu ve výši 711 000 000 Kč je tvořen 71 100 Ks kusových akcií na jméno v listinné podobě.

Základní kapitál je splacen v plné výši.

Identifikační číslo

285 07 428

Členové představenstva a dozorčí rady k 31. prosinci 2021

Předseda představenstva Ing. Jaroslava Valová

Člen představenstva Ing. Jana Valová

Člen představenstva Bc. Tomáš Vala

Dozorčí rada

Člen dozorčí rady Ing. Vítězslav Vala

Údaje o obhospodařovateli, administrátorovi a depozitáři

Obhospodařovatelem Fondu je samotný Fond,

tj. se jedná o samosprávný investiční fond dle ustanovení § 8 ZISIF.

V rozhodném období byla administrátorem Fondu tato společnost:

AMISTA investiční společnost, a.s.

se sídlem: Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00

IČO: 27437558, se sídlem Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00

(dále jen „Investiční společnost“)

V rozhodném období byla depozitářem Fondu tato společnost:

Československá obchodní banka, a. s.

se sídlem: Praha 5, Radlická 333/150, PSČ: 15057,

IČO: 00001350

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl BXXXVI, vložka 46.

2. ÚČETNÍ POSTUPY

Účetní závěrka Fondu byla připravena v souladu s následujícími důležitými účetními metodami:

a) Východiska sestavování účetní závěrky

Účetní závěrka Fondu za období do 31. prosince 2021 byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy

účetního výkaznictví („IFRS“) ve znění přijatém Evropskou unií na základě nařízení (ES) č. 1606/2002, o

uplatňování mezinárodních účetních standardů.

Účetní období Fondu je od 1. ledna do 31. prosince. Výkaz o finanční situaci ke dni 31. prosince 2020

je pro účely této účetní závěrky považován za komparativní období.

Tato účetní závěrka je v souladu s příslušnými ustanoveními IFRS10 nekonsolidovaná, protože je v minulém

i běžném účetním období povinna oceňovat všechny své majetkové účasti reálnou hodnotou.

K 1. lednu 2021 účetní jednotka aplikovala všechny mezinárodní účetní standardy vydané pro období začí-

nající po 1. lednu 2021.

Účetní závěrka byla zpracována na principech časového rozlišení nákladů a výnosů tzn., že transakce a

další skutečnosti byly vykázány v účetní závěrce v období, ke kterému se věcně a časově vztahují.

b) Předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky

Individuální účetní závěrka vychází z předpokladu, že Fond bude schopen pokračovat ve své činnosti.

COVID-19

S měnící se intenzitou stále probíhá pandemie COVID-19. Opatření v souvislosti se šířením koronaviru,

která s různou intenzitou dopadla a dopadají na podnikatelské subjekty včetně Fondu jsou spojena s urči-

tou nejistotou ohledně předpokladu trvání podniku. Do data sestavení této účetní závěrky nedošlo k žád-

ným zásadním negativním skutečnostem, které by měly vliv na hospodaření Fondu ve významném roz-

sahu. Fond je dlouhodobě ve vynikající finanční situaci.

Vedení Fondu zvážilo potenciální dopady COVID-19 na své aktivity a podnikání a dospělo k závěru, že nemají

významný vliv na předpoklad neomezené doby trvání podniku. Výsledky a finanční situace Fondu tak na-

dále potvrzují předpoklad trvání podniku, s jehož uvážením byla sestavena tato účetní závěrka.

c) Vykazování podle segmentů

Vzhledem k zaměření investiční politiky, kdy Fond investuje zejména do nemovitostního portfolia na území

České republiky (dlouhodobé i krátkodobé investice), Fond nerozlišuje provozní segmenty i proto, že ne-

používá odlišné provozní řízení a rozhodování založené na odlišném přístupu k investicím. Portfolio mana-

žer Fondu přistupuje k celému portfoliu aktuálních investic komplexně dle aktuálních příležitostí na trhu a

jeho rozhodování o alokacích investic je řízeno investičním přístupem „zdola nahoru“ na základě jedné spo-

lečné investiční strategie. Při tomto přístupu jsou individuálně vyhodnocovány jednotlivé investice a kdy-

koli může dojít k jejich libovolnému přeskupení dle aktuální situace na trhu v souladu s příslušnými inves-

tičními možnostmi definovanými statutem Fondu. Výkonnost Fondu je přitom sledována jen na souhrnné

celkové bázi. Tomu odpovídá rámec prezentace ve výkazu úplného výsledku.

d) Funkční měna

Účetní závěrka je sestavena v českých korunách, které jsou funkční měnou Fondu. Funkční měna je měna

primárního ekonomického prostředí, ve kterém Fond působí. Částky v účetní závěrce jsou uvedeny v tisí-

cích korun (tis. Kč), není-li uvedeno jinak.

e) Okamžik uskutečnění účetního případu

V závislosti na typu transakce je okamžikem uskutečnění účetního případu zejména den výplaty nebo pře-

vzetí oběživa, den nákupu nebo prodeje valut, deviz, popř. cenných papírů, den provedení platby, den zú-

čtování příkazů Fondu, den připsání (valuty) prostředků podle výpisu z účtu, den sjednání a den vypořádání

obchodu s cennými papíry, devizami nebo deriváty.

Finanční aktiva a závazky se zachytí v okamžiku, kdy se Fond stane smluvním partnerem operace, resp.

v okamžiku, kdy Fond převezme kontrolu nad aktivem a je pravděpodobný budoucí prospěch z tohoto ak-

tiva a v okamžiku, kdy Fondu vznikne povinnost ze závazku a je očekáván odliv ekonomického prospěchu.

Finanční aktivum nebo jeho část Fond odúčtuje z výkazu o finanční situaci v případě, že ztratí kontrolu nad

smluvními právy k tomuto finančnímu aktivu nebo jeho části. Fond tuto kontrolu ztratí, jestliže uplatní práva

na výhody definované smlouvou, tato práva zaniknou nebo se těchto práv vzdá.

Finanční závazek nebo jeho část Fond odúčtuje z výkazu o finanční situaci v případě, že je povinnost defi-

novaná smlouvou splněna, zrušena nebo skončí její platnost. Rozdíl mezi hodnotou závazku v účetnictví,

resp. jeho části, který zanikl nebo byl převeden na jiný subjekt, a mezi částkou za tento závazek uhrazenou

se zúčtuje do nákladů nebo výnosů.

f) Přepočet cizí měny

Transakce vyčíslené v cizí měně jsou účtovány v tuzemské měně přepočtené devizovým kurzem platným

v den transakce. Aktiva a pasiva vyčíslená v cizí měně společně s devizovými spotovými transakcemi před

dnem splatnosti jsou přepočítávána do tuzemské měny v kurzu vyhlašovaném ČNB platném k datu výkazu

o finanční situaci. Výsledný zisk nebo ztráta z přepočtu aktiv a pasiv vyčíslených v cizí měně, případně po-

ložek zajišťujících měnové riziko plynoucí ze smluv, které ještě nejsou vykázány ve výkazu o finanční situ-

aci Fondu nebo očekávaných budoucích transakcí, je vykázán ve výkazu úplného výsledku.

g) Rozpoznání výnosů

Výnosy z pronájmu jsou vykázány lineárně po dobu pronájmu, ledaže by existovala jiná vhodnější metoda

vzhledem k okolnostem. Smluvní pobídky, jako jsou jednorázové poplatky, nejsou aplikovány. Ostatní

smluvní pobídky jako je rent-free nebo snížené nájemné po určité období jsou aplikovány pro některé ná-

jemníky v souladu s nájemními smlouvami a jsou uznány na efektivní bázi.

h) Nehmotný majetek– klasifikace a ocenění

Položka „Nehmotný majetek“ obsahuje ochranné známky, které jsou drženy Fondem a poskytovány ostat-

ním subjektům za licenční poplatek.

Ochranné známky jsou oceněny na základě modelu reálné hodnoty. Na základě tohoto modelu jsou

ochranné známky oceněny v reálné hodnotě platné k rozvahovému dni. Změny reálné hodnoty jsou uve-

deny ve výkazu souhrnného úplného výsledku jako „Výnosy z nehmotného majetku“.

i) Investiční majetek – klasifikace a ocenění

Položka „Investiční majetek“ obsahuje nemovitosti drženy za účelem investice a nemovitosti ve výstavbě,

které nejsou drženy ani za účelem užití pro vlastní potřeby ani za účelem prodeje v rámci běžného obchod-

ního styku, ale za účelem generování výnosů z pronájmu nebo zvýšení hodnoty majetku.

Veškerý investiční majetek je oceněn na základě modelu reálné hodnoty stanovené jako jedna z možností

podle IAS 40. Na základě tohoto modelu je investiční majetek oceněn v reálné hodnotě platné k rozvaho-

vému dni. Rozdíly vzniklé v porovnání s aktuální účetní hodnotou před přeceněním (reálná hodnota před-

chozího období plus následné/dodatečné pořízení nemovitosti) jsou uvedeny ve výkazu úplného výsledku

jako "Výnosy z investičního majetku".

V případě majetku, kde se předpokládá prodej do jednoho roku a existuje plán prodeje majetku, je majetek

vykázán v položce „Majetek určený k prodeji“.

j) Investice do přidružených společností

Přidružený podnik (účast s podstatným vlivem) je účetní jednotka, v níž má Fond podstatný vliv. Podstatný

vliv je moc účastnit se rozhodování o finančních a provozních zásadách a rozhodnutích jednotky, do níž

bylo investováno, ale není to ovládání ani spoluovládání takových zásad.

Jestliže Fond drží přímo či nepřímo (např. prostřednictvím dceřiných podniků) 20 nebo více procent hlaso-

vacích práv jednotky, do níž investoval, má se za to, že má podstatný vliv, pokud nemůže být jasně proká-

zán opak. Naopak, drží-li Fond přímo nebo nepřímo (např. prostřednictvím dceřiných podniků) méně než

20 procent hlasovacích práv jednotky, do níž investoval, má se za to, že nemá podstatný vliv, pokud takový

vliv nemůže být jasně prokázán. Podstatné nebo většinové vlastnictví jiného investora nemusí účetní jed-

notce nutně bránit v tom, aby měla podstatný vliv.

Existence podstatného vlivu Fondu se obvykle dokazuje splněním jedné nebo více následujících okolností:

• zastoupením v představenstvu nebo obdobném vedoucím orgánu jednotky, do níž bylo in-

vestováno;

• účastí na tvorbě zásad, včetně účasti na rozhodování o dividendách nebo jiných přídělech

ze zisku;

• významné transakce mezi účetní jednotkou a jednotkou, do níž bylo investováno;

• vzájemná výměna manažerského personálu nebo

• poskytování stěžejních technických informací.

Investice do společností byly prvotně oceněny v pořizovací ceně a pro účely sestavení účetní závěrky jsou

přeceňovány na reálnou hodnotu v souladu s IAS 28.

k) Určení reálné hodnoty

Příslušná reálná hodnota investičního majetku je stanovena, pokud není hodnota označena ve vazbě na

dohodu o koupi dle závazných kupních smluv. Společnost využívá hodnotící metodu založenou na přístupu

kapitalizovaného příjmu a využívá současných tržních příjmů z nájmu a výnosy získané přímou nebo nepří-

mou metodou srovnání s prodejem obdobných nemovitostí na trhu pro výpočet (úroveň 3 hierarchie re-

álné hodnoty). Ocenění je provedeno pomocí expertního odhadu, který je vyhotoven znalcem v oboru.

Znalecké ocenění je stanoveno v souladu s IFRS13, které se opírá o techniky ocenění tržním přístupem,

nákladovým přístupem a výnosovým přístupem. Pokud je ke stanovení reálné hodnoty použito několik

technik, výsledky (tj. Příslušné údaje o reálné hodnotě) jsou posouzeny s ohledem na přiměřenost rozsahu

hodnot identifikovaných těmito výsledky. Stanovení reálné hodnoty je bodem v tomto rozsahu, který je za

daných okolností pro reálnou hodnotu nejreprezentativnější.

IFRS 13 stanovuje hierarchii vstupů pro stanovení reálné hodnoty. Nejvyšší důležitost (neupraveným) ce-

nám kótovaným na aktivních trzích pro identická aktiva nebo dluhy a nejnižší důležitost nepozorovatelným

vstupním veličinám.

Ocenění reálnou hodnotou se provádí u konkrétního aktiva či dluhu. Při stanovení reálné hodnoty účetní

jednotka proto vezme v úvahu charakteristiky aktiva či dluhu, které by účastníci trhu zohlednili při oceňo-

vání aktiva či dluhu ke dni ocenění. Mezi takové charakteristiky patří například:

• stav a poloha aktiva a

• případná omezení prodeje či použití aktiva.“

l) Výnosové a nákladové úroky

Výnosové a nákladové úroky ze všech úročených nástrojů jsou vykazovány na akruálním principu s využi-

tím efektivní úrokové sazby. Výnosové úroky zahrnují zejména přijaté úroky

z poskytnutých krátkodobých úvěrů a krátkodobých vkladů na peněžním trhu, dále časově rozlišené

kupóny, naběhlý diskont a ážio ze všech nástrojů s pevným výnosem.

m) Výnosy z dividend

Výnos z dividend se zaúčtuje, jakmile vznikne nárok na příjem dividend. Součástí této položky jsou divi-

dendy z akcií a dalších majetkových cenných papírů ze všech portfolií, které jsou zařazeny jako finanční

aktiva v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty.

n) Finanční nástroje a jejich oceňování

Účetní jednotka v souladu se svými interními předpisy a statutem sleduje výkonnost a řídí investiční fond

na bázi reálné hodnoty. V souladu s IFRS 9 klasifikuje Fond finanční aktiva a finanční závazky jako finanční

nástroje, které jsou oceňované reálnou hodnotou.

Celá částka změny reálné hodnoty finančního závazku se vykazuje do úplného výsledku hospodaření.

Účetní jednotka účtuje o očekávaných úvěrových ztrátách a o změnách těchto očekávaných úvěrových

ztrát. Hodnota očekávaných úvěrových ztrát je aktualizována ke každému datu účetní závěrky, aby obsa-

hovala změny úvěrového rizika od počátečního vykázání.

Peníze a peněžní ekvivalenty

Za peněžní ekvivalenty se v rámci Fondu považuje pokladní hotovost a vklady u bank splatné na požádání,

pokladniční poukázky a státní dluhopisy se zbytkovou splatností do 3 měsíců. Pokladní hotovost a vklady

na požádání jsou oceňovány nominální hodnotou, což zároveň představuje reálnou hodnotu. Pokladniční

poukázky a státní dluhopisy jsou oceňovány reálnou hodnotou proti nákladům a výnosům.

ii.

Investice do majetkových účastí

Jedním z investičních aktiv Fondu jsou majetkové účasti. Tyto majetkové účasti jsou pořizovány za účelem

maximalizace dividendového výnosu pro Fond a maximalizace růstu hodnoty majetkových účastí pro Fond.

Tyto majetkové účasti jsou oceňovány zpravidla na základě znaleckých posudků, protože jejich tržní hod-

nota není jinak objektivně zjistitelná. V případě nově založených společností může být zvolena jiná forma

ocenění zejména za situace, kdy společnost dosud nevyvíjí žádnou významnou činnost. Změny reálné

hodnoty jsou účtovány do výkazu úplného výsledku.

iii.

Ostatní investice – pohledávky

Fond může též investovat do pohledávek za vlastněnými majetkovými účastmi a poskytovat těmto majet-

kovým účastem úvěry. Tyto úvěry jsou oceňovány reálnou hodnotou do výkazu úplného výsledku.

iv.

Ostatní finanční závazky

Ostatní finanční závazky, jako závazky vůči obchodním věřitelům, jsou oceněny v reálné hodnotě, a ná-

sledně ostatní dlouhodobé finanční závazky jsou vykazovány v reálné hodnotě dle posudků. Způsob oce-

nění je stanoven administrátorem Fondu. Krátkodobé závazky jsou vykazovány v jejich nominální hodnotě,

která je považována za hodnotu reálnou.

Úročené závazky

Všechny půjčky a dluhopisy jsou prvotně vykázány v reálné hodnotě snížené o přímo přiřaditelné trans-

akční náklady. Po prvotním vykázání je způsob stanovení reálné hodnoty stanoven na základě znaleckého

posudku.

Reálná hodnota dluhu zohledňuje účinek rizika neplnění. Riziko neplnění zahrnuje – avšak nemusí být ome-

zeno na – vlastní úvěrové riziko účetní jednotky.

vi.

Zápočet finančních aktiv a závazků

Finanční aktiva a finanční závazky se vzájemně započítávají a ve výkazu o finanční situaci se vykazují v čisté

částce pouze v případě, že Fond má v současnosti právně vymahatelný nárok zaúčtované částky započí-

tat a má v úmyslu vypořádat příslušné aktivum a příslušný závazek v čisté výši nebo realizovat příslušné

aktivum a zároveň vypořádat příslušný závazek.

vii.

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky

Pohledávky z obchodních vztahů za poskytnuté služby a ostatní pohledávky a jsou oceněny prvotně v no-

minální hodnotě a následně k datu účetní závěrky v reálné hodnotě na základě znaleckého posudku.

o) Tvorba rezerv

Rezervy jsou zaznamenány, pokud má Fond současný závazek, který je výsledkem minulých událostí a po-

kud je pravděpodobné, že k vyrovnání takového závazku bude nezbytný odtok prostředků představujících

ekonomický prospěch a může být proveden spolehlivý odhad částky závazku.

Rezervy jsou oceněny ve výši současné hodnoty výdajů, které budou nezbytné pro vypořádání závazku.

Sazba použitá pro diskontování je taková sazba před zdaněním, která odráží současné tržní posouzení

časové hodnoty peněz a konkrétní rizika daného závazku. Růst rezervy plynutím času je pak účtován jako

úrokový náklad.

p) Daň z příjmu

Splatné daňové pohledávky a závazky za běžné období a za minulá období se oceňují v částce, která bude

dle očekávání získána nebo zaplacena finančnímu úřadu. Při výpočtu daňových závazků a pohledávek se

použijí daňové sazby a daňové zákony platné k rozvahovému dni.

q) Odložená daň

Odložená daň se vykazuje u všech přechodných rozdílů mezi účetní hodnotou aktiva nebo závazku ve vý-

kazu o finanční situaci a jejich daňovou hodnotou s použitím úplné závazkové metody. Odložená daňová

pohledávka je zachycena ve výši, kterou bude pravděpodobně možno realizovat proti očekávaným zdani-

telným ziskům v budoucnosti.

Pro výpočet odložené daně se používá schválená daňová sazba pro období, v němž Fond očekává její rea-

lizaci.

Odložené daňové pohledávky a závazky se vzájemně započtou, pokud existuje zákonné právo na jejich

zápočet a vztahují se ke stejnému správci daně.

r) Výkaz o peněžních tocích

Výkazy o peněžních tocích uvádí změny v peněžních prostředcích a peněžních ekvivalentech z provozní a

finanční činnosti. Peněžní toky z provozní činnosti jsou vykázány za použití nepřímé metody. Čistý zisk

před zdaněním je proto upraven o nepeněžní operace, jako jsou zisky a ztráty z přecenění, změny oprav-

ných položek a rezerv a také o změny stavu pohledávek a závazků. Dále jsou z této položky eliminovány

všechny výnosy a náklady z finanční činnosti.

Peněžní toky z finanční činnosti jsou vykázány za použití nepřímé metody. Fond alokuje jednotlivé peněžní

toky do provozní a finanční činnosti na základě podnikatelského modelu Fondu.

s) Změny účetních metod vyvolané zavedením nových IFRS a změnami IAS – Dopad vydaných

standardů a Interpretací, které dosud nenabyly účinnosti

Následující nové standardy a interpretace dosud nejsou pro prezentované období účinné a při sestavování

této účetní závěrky nebyly použity.

Nové standardy zatím neúčinné k 31. prosinci 2021 (zahrnuty jsou standardy relevantní pro Fond)

K datu sestavení této účetní závěrky byly vydány následující standardy, které jsou relevantní pro Fond a

jejichž přijetí k tomuto datu nebylo povinné. Fond přijme tyto standardy k datu jejich účinnosti.

Novela IAS 12

Daně ze zisku

1. 1. 2023

Novela IFRS 10 a IAS 28

Prodej nebo vklad aktiv mezi inves-

torem a jeho přidruženým či společ-

ným podnikem

Novela IAS 1

Klasifikace závazků na krátkodobé a

dlouhodobé

1. 1. 2023

Novela IAS 1

Zveřejňování významných informací

1. 1. 2023

Novela IAS 8

Definice účetních odhadů

1. 1. 2023

Fond nyní posuzuje dopady z přijetí výše uvedených nových standardů, interpretací a změn. Na základě

dosud provedených analýz Fond neočekává významný dopad na finanční výkazy v období jejich přijetí.

3. VÝZNAMNÉ ÚČETNÍ ÚSUDKY, PŘEDPOKLADY A ODHADY

Některé částky v této účetní závěrce byly stanoveny na základě účetních úsudků a s použitím odhadů a

předpokladů. Tyto odhady a předpoklady vycházejí z předchozích zkušeností a dalších podkladů, například

z plánů a prognóz budoucího vývoje, které jsou v současnosti považovány za realistické. Vzhledem k tomu,

že s těmito předpoklady a odhady je spojena určitá míra nejistoty, může dojít v budoucnu na základě sku-

tečných výsledků k úpravě účetní hodnoty souvisejících aktiv a závazků.

Účetní úsudky, odhady a předpoklady jsou pravidelně přehodnocovány a jejich změny jsou promítány do

hodnot zobrazených v účetnictví.

Při sestavení účetní závěrky byly použity následující nejvýznamnější účetní úsudky, odhady a předpoklady:

Významné předpoklady a odhady

Reálná hodnota investičního majetku

Úsudky a dohady reálné hodnoty investičního majetku s sebou nesou riziko, že mohou vést k významným

úpravám v jeho hodnotě. Reálná hodnota investičního majetku je stanovena na základě kvalifikovaného

odhadu určeného nezávislým znalcem. Kvalifikované odhady jsou stanoveny na základě modelu diskonto-

vaných peněžních toků. Příprava tohoto odhadu zahrnuje využití předpokladů, jako jsou výnosy a očeká-

vané peněžní toky z pronájmu. Změna v těchto předpokladech může vést ke zvýšení nebo snížení hodnoty

investičního majetku.

Standard a změny

Účinnost

ii.

Reálná hodnota finančních nástrojů a investičního majetku

Informace o předpokladech a odhadech, které mají významný vliv na vykazovanou reálnou hodnotu finanč-

ních nástrojů a investičního majetku, jsou popsány v bodu 33.

iii.

Reálná hodnota nehmotného majetku

Úsudky a dohady reálné hodnoty nehmotného majetku s sebou nesou riziko, že mohou vést k významným

úpravám v jeho hodnotě. Reálná hodnota nehmotného majetku je stanovena na základě kvalifikovaného

odhadu určeného nezávislým znalcem. Kvalifikované odhady jsou stanoveny na základě modelu diskonto-

vaných peněžních toků. Příprava tohoto odhadu zahrnuje využití předpokladů, jako jsou výnosy a očeká-

vané peněžní toky z ochranné známky. Změna v těchto předpokladech může vést ke snížení či zvýšení

hodnoty nehmotného majetku.

iv.

Klasifikace fondu jako investiční jednotky

Subjekty, které splňují definici investiční jednotky v rámci IFRS 10 Konsolidovaná účetní závěrka, jsou po-

vinny ocenit svoje dceřiné společnosti reálnou hodnotu, nikoli tyto dcery do účetní závěrky konsolidovat.

Pro hodnocení, zda Fond lze považovat za Investiční jednotku dle IFRS 10, byly posuzovány následující sku-

tečnosti:

• Fond má více než jednu investici - Fond investuje na základě svého Statutu:

o Cílem investování Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní

výnosu dlouhodobých úrokových sazeb prostřednictvím dlouhodobých investic

do nemovitostí, akcií, podílů resp. jiných forem účastí na nemovitostních a obchod-

ních společnostech, movitých věcí a jejich souborů a doplňkových aktiv tvořených

standardními nástroji kapitálových a finančních trhů.

o Splnění tohoto předpokladu je zřejmé ze struktury portfolia – složení aktiv Fondu

• Fond má více než jednoho investora.

• Fond má investory, kteří nejsou spřízněnými stranami účetní jednotky – investiční akcie

jsou vlastněny investory, kteří nejsou spřízněnými stranami i investory, kteří jsou spřízně-

nými stranami

• Fond má vlastnické podíly ve formě vlastního kapitálu nebo obdobné podíly – Investoři zís-

kávají za poskytnuté zdroje podíl na čistých aktivech Fondu ve formě investičních akcií.

o Ke konci sledovaného období Fond vydal 7 900 ks investičních akcií, které předsta-

vují podíl na čistých aktivech Fondu.

Fond je nástrojem kolektivního investování a představuje jednu z forem nepřímého investování kapitálu,

kdy investoři vkládají své volné peněžní prostředky do profesionálně spravovaného fondu za účelem do-

sažení zisku na základě principu diverzifikace rizika. Přitom sami jednotliví investoři o konkrétních investi-

cích Fondu nerozhodují. Fond není oprávněn k jiné než investiční činnosti a v rámci investiční politiky se

zavázal investovat pouze do aktiv způsobilých přinášet buď dlouhodobý výnos, nebo zisk z prodeje. Fond

je prostřednictvím exit strategií řízen tak, aby tento profit investorů byl maximalizován zejména prodejem

nemovitostí v investičním horizontu uvedeném ve statutu Fondu.

Fond je rovněž ze zákona povinen svůj majetek a závazky oceňovat reálnou hodnotou.

Vzhledem k tomu, že Fond splňuje výše uvedená kritéria pro klasifikaci jako investiční účetní jednotka, je

vyňat z konsolidačního požadavku podle čl. IFRS 10. Tento závěr bude každoročně přehodnocován, pokud

se změní některá z těchto kritérií nebo charakteristik.

4. ZMĚNA ÚČETNÍCH STANDARDŮ

Fond uvážil při sestavování této účetní závěrky novelizace IFRS jejichž účinnost je od 1. 1. 2021.Tyto nove-

lizace IFRS neměly významný vliv na výsledky a informace prezentované v této účetní závěrce ve srovnání

s předcházející roční účetní závěrkou za rok 2020.

5. VÝSTUPNÍ STRATEGIE

Obchodní podíly na cílových společnostech jsou nabývány za účelem dlouhodobé držby. Nemovité věci

vlastněné nabývanými obchodními společnostmi generují finanční prostředky především prostřednictvím

pronájmu drženého hmotného majetku. Po započtení provozních nákladů na chod, finanční páky a ostat-

ních/provozních nákladů spojených s obsluhou vlastnické struktury společností tak představují nemovi-

tosti výnosové aktivum. Výnosnost aktiva bude posuzována v horizontu 5 let a více s market price s ohle-

dem na výnosnost podkladového aktiva a čistého obchodního jmění obchodních společností. V případě

finanční výhodnosti dosažitelné market price může být aktivum prodáno či v případě poklesu finanční vý-

konosti aktiva může být aktivum rekonstruováno do podoby požadované trhem.

V souvislosti s vývojem realitního trhu vykazuje převážná většina nemovitostí držených v majetku fondu

vyšší tržní hodnotu než pořizovací. Obchodním záměrem fondu je tyto nemovitosti držet, zhodnocovat re-

konstrukcemi či realizovat developerské projekty a generovat výnosy z nájmů. Držený nemovitý majetek

má z velké části povahu obchodních jednotek, které jsou vhodné k provozování retailového businessu s

širokým záběrem využití. Jejich využitelnost není úzce propojena jen na podnikání stávajících nájemců,

takže v případě ukončení aktuálního nájemního vztahu se nepředpokládá rizikový dopad v podobě význam-

ného výpadku výnosů z nájmu nemovitostí. V konkrétních, lukrativních situacích se fond nezříká ani pro-

deje výnosových investic zájemcům za cenu převyšující hodnotu NPV a získané prostředky investovat do

v budoucnu pořizovaného investičního majetku. V současné době se k takovému prodeji přistupuje jen v

případě konkrétní nabídky vyvolané zájemcem. V případě potřeby vyvolané aktuální situací fondu lze při-

stoupit k prodeji nemovitostí prostřednictvím specializovaných prodejců nemovitostí nebo na volném

trhu.

6. VÝNOSY Z INVESTIČNÍHO MAJETKU

tis. Kč

2021

2019

Nájemné

166 375

153 061

Změna reálné hodnoty investičního majetku

32 542

18 698

Zisk / (ztráta) z prodeje investičního majetku

-376

7 461

Celkem

198 541

179 220

Největší položkou výnosů z investičního majetku jsou výnosy z nájemného nemovitostí. Fond pronajímá

nemovitosti v ČR, které jsou využívány jako komerční objekty.

7. VÝNOSY Z NEHMOTNÉHO MAJETKU

tis. Kč

2021

2020

Licenční poplatky

103 549

103 957

Změna reálné hodnoty nehmotného majetku

136 999

49 799

Celkem

240 548

153 756

Licenční poplatky představují výnosy z pronájmu ochranných známek, které jsou v majetku Fondu.

Ochranné známky jsou oceněny na základě modelu reálné hodnoty. Na základě tohoto modelu jsou

ochranné známky oceněny v reálné hodnotě platné k rozvahovému dni. Změny reálné hodnoty jsou uve-

deny ve výkazu úplného výsledku jako „Výnosy z nehmotného majetku“.

8. VÝNOSY Z POSKYTNUTÝCH PŮJČEK A VKLADŮ

tis. Kč

2021

2020

Úrokový výnos z poskytnutých půjček

90 340

61 304

Změna reálné hodnoty poskytnutých půjček

3 284

-13 464

Celkem

87 055

47 840

9. VÝNOSY Z PODÍLŮ

tis. Kč

2021

2020

Změna reálné hodnoty podílů v majetk. účastech

20 620

18 380

Změna reálné hodnoty ostatních podílů

4 723

-393

Zisk z prodeje CP a podílů

11 108

3 310

Výnosy z dividend a podílů na zisku

202

Celkem

36 451

21 499

Výnos z držby cenných papírů (CP) a podílů byl v roce 2021 generován především ziskem z prodeje CP JET

1 (11 108 tis. Kč), u majetkových účastí zvýšením reálné hodnoty společnosti SLOSIKO (17 320 tis. Kč) a Re-

zidence Smotlachova (24 978 tis. Kč) a naopak snížením reálné hodnoty společnosti Prima Energy (25 799

tis. Kč). U ostatních podílů zvýšením reálné hodnoty CP ENERN (15 784 tis. Kč).

Výnos z držby cenných papírů (CP) a podílů byl v roce 2020 generován především ziskem z prodeje CP Ac-

colade (3 093 tis. Kč), u majetkových účastí zvýšením reálné hodnoty společnosti Prima Energy (39 816 tis.

Kč) a naopak snížením reálné hodnoty společnosti SLOSIKO (23 113 tis. Kč).

10. VÝNOSY/ NÁKLADY Z PŘECENĚNÍ OBCHODNÍCH POHLEDÁVEK

tis. Kč

2021

2020

Přecenění obchodních pohledávek

-4 868

-2 391

Celkem

-4 868

-2 391

Přecenění obchodních pohledávek reflektuje znehodnocení obchodních pohledávek v kategorii od 0 do

180 dnů po splatnosti a jejich meziroční vývoj.

11. SPRÁVNÍ NÁKLADY

tis. Kč

2021

2020

Nájemné

345

Poradenské služby

8 202

6 959

Opravy a údržba

204

Ostatní náklady (správa nemovitostí)

1 192

4 034

Celkem

9 789

11 217

Z TOHO

tis. Kč

2021

2020

Náklady na znalecké posudky

295

280

Daňové poradenství

102

181

Audit

230

184

Právní a notářské služby

842

1 135

Poplatek depozitáři

420

Poplatek za obhospodařování (popl. pověření jiného)

Poplatek na odborného poradce

5 261

3 331

Poplatek za administraci

1 142

660

Celkem

8 202

6 959

12. OSOBNÍ NÁKLADY

tis. Kč

2021

2020

Mzdové náklady

1 071

988

Zákonné sociální a zdravotní pojištění

334

265

Ostatní osobní náklady

Celkem

1 405

1 253

K 31. prosinci 2021 měla společnost 5 zaměstnanců (2020: 5 zaměstnance) z toho žádný (2020: 0) vedoucí

pracovník.

13. OSTATNÍ PROVOZNÍ VÝNOSY

V položce Ostatní provozní výnosy byly v roce 2021 vykazovány výnosy z prodejů materiálů, odpadů v hod-

notě 99 tis. Kč. (2019: 48 tis. Kč).

14. OSTATNÍ PROVOZNÍ NÁKLADY

tis. Kč

2021

2020

Daně a poplatky

3 692

4 161

Ostatní provozní náklady

1 145

367

Celkem

4 837

4 528

15. FINANČNÍ VÝNOSY

tis. Kč

2021

2020

Úroky z bankovních vkladů

317

1 338

Výnosy z ručitelských poplatků

1 547

1 708

Výnosy z ostatních operací

1 331

590

Čisté kurzové zisky

4 501

Celkem

3 195

8 137

16. FINANČNÍ NÁKLADY

tis. Kč

2021

2020

Nákladové úroky

5 062

6 213

Čisté kurzové ztráty

2 949

Změna reálné hodnoty přijatých půjček

389

Ostatní finanční náklady

148

Celkem

8 042

6 750

Nákladové úroky zahrnují úroky hrazené v souvislosti s poskytnutým bankovním úvěrem a dále leasingo-

vými smlouvami dle IFRS 16 ve výši 399 tis. Kč (2020: 523 tis. Kč).

Nárůst kurzových zisků a ztrát v roce 2021 je spojen s volatilním vývojem kurzu koruny vůči zahraničním

měnám.

17. DAŇ Z PŘÍJMU

Výše nákladů na spatnou daň z příjmu z běžné činnosti zahrnuje zejména dohad na daňovou povinnost

roku 2021 (14 000 tis. Kč), ponížený o rozdíl mezi skutečnou daňovou povinností roku 2020 a dohadem mi-

nulého roku (-2 313 tis. Kč). Daňová povinnost je kalkulována na základě výsledku hospodaření určeného

dle účetních a daňových předpisů České republiky (dále jen „CAS“).

Následující tabulka zobrazuje přehled přímých daní:

tis. Kč

2021

2020

Daň z příjmu z běžné činnosti - splatná

11 795

16 800

Daň z příjmu z běžné činnosti - odložená

29 142

-8 067

Celkem

40 937

-8 733

Následující tabulka zobrazuje detaily pohybů odložené daně:

Pohyby vedoucí k odložené dani

tis. Kč

Stav k 1.1.

Zúčtování do zisku/ztráty

Stav k 31.12.

Rok 2020

Přecenění majetku a závazků

-75 443

10 557

-64 886

Nehmotný majetek - přecenění

-6 616

- 2 490

- 9 105

Ostatní dočasné rozdíly

Čisté daňové pohledávky (závazky)

-82 059

8 067

-73 992

Rok 2021

Přecenění majetku a závazků

-64 886

-22 292

-87 178

Nehmotný majetek - přecenění

- 9 105

-6 850

-15 956

Ostatní dočasné rozdíly

Čisté daňové pohledávky (závazky)

-73 992

-29 142

-103 134

Splatná daň z příjmu:

tis. Kč

2021

2020

Zisk před zdaněním dle IFRS

536 948

384 361

Úprava o rozdíl mezi IFRS a CAS hospodářským výsledkem

-209 513

-46 955

Zisk před zdaněním dle CAS

327 435

337 406

Ostatní položky zvyšující základ daně

Položky snižující základ daně

47 435

1 406

Daňový základ

280 000

336 000

Daň vypočtena při použití platné sazby

14 000

16 800

Zúčtování dohadu DP minulých období

Splatná daň z příjmů ve výši 5 %

14 000

16 800

Daň z příjmů

14 000

16 800

Odložená daň

29 142

-8 067

Efektivní sazba daně (vůči zisku před zdaněním dle IFRS)

7,6 %

2,3 %

18. NEHMOTNÝ MAJETEK

v tis. Kč

2021

2020

Stav k 1. lednu

833 875

784 076

Změna reálné hodnoty nehmotného majetku

136 999

49 799

Stav k 31. prosinci

970 874

833 875

V nehmotném majetku Fondu jsou vykázány ochranné známky.

Ochranné známky jsou oceněny na základě modelu reálné hodnoty. Na základě tohoto modelu jsou

ochranné známky oceněny v reálné hodnotě platné k rozvahovému dni. Změny reálné hodnoty jsou uve-

deny ve výkazu úplného výsledku jako „Výnosy z nehmotného majetku“.

19. INVESTIČNÍ MAJETEK

v tis. Kč

2021

Vlastní aktiva

Aktiva z práva

užívání

Celkem

Stav k 1. lednu

1 977 143

14 734

1 991 877

Přírůstky

145 232

Úbytky

Dopad změn reálné hodnoty

36 381

-3 839

32 542

Stav k 31. prosinci

2 158 756

10 895

2 169 651

v tis. Kč

2020

Vlastní aktiva

Aktiva z práva

užívání

Celkem

Stav k 1. lednu

1 941 567

18 261

1 959 828

Přírůstky

12 975

280

13 255

Úbytky

Dopad změn reálné hodnoty

22 601

-3 807

18 794

Stav k 31. prosinci

1 977 143

14 734

1 991 877

Investiční majetek představuje nemovitosti v portfoliu Fondu, které jsou držené z důvodu investice Fondu.

Investiční majetek je držen za účelem realizace výnosů z pronájmů.

Nemovitosti jsou rozděleny podle katastrálního území v následující tabulce. Součástí hodnoty majetku v

katastrálním území Čimelice je i hodnota fotovoltaických panelů, které jsou také předmětem dalšího pro-

nájmu.

České Vrbné

115 710

114 179

Čimelice

496 139

397 676

Dolní Nerestce

17 927

1 976

Katastrální území

Reálná hodnota v tis. Kč

Pořizovací hodnota v tis. Kč

Hloubětín

36 611

28 079

Humpolec

19 867

3 683

Jenišov

20 508

49 187

Jesenice u Prahy

44 165

20 811

Karlín

41 191

34 526

Kyje

554 950

220 134

Litomyšl

14 754

10 692

Oldřichovice u Třince

18 325

15 147

Opatovice nad Labem

76 757

51 673

Otvice

12 533

25 063

Růžodol I.

82 985

64 064

Teplice

33 915

24 431

Trutnov

21 871

6 182

Třebonice

134 235

101 671

Ústí nad Labem

10 997

38 165

Vinohrady

85 957

81 769

Židenice

91 635

33 058

Zábřeh nad Odrou

84 391

32 504

Horní Heršpice

136 100

138 246

Tábor (IFRS16 a technické zhodnocení)

8 733

17 006

Kralice (IFRS16)

1 142

2 856

Třebíč (IFRS16)

1 020

2 551

Nedokončený majetek a zálohy

7 233

7 301

Investiční majetek celkem

2 169 651

1 522 630

Tržní hodnota nemovitostí, které jsou zastaveny ve prospěch věřitelů, činí k 31. prosinci 2021 celkově 1 142

642 tis. Kč. K 31. prosinci 2020 byla evidována zástava na investiční majetek v hodnotě 1 115 111 tis. Kč. Bě-

hem roku 2021 nedošlo k rozšíření zastaveného majetku, pouze vzrostla hodnota zastaveného majetku.

20. MAJETKOVÉ ÚČASTI

Dceřiná

společnost

Oblast

působení

Země

působení

Podíl na ZK

Investice (v tis. Kč)

2021

2020

Změny

Změna

reálné

hodnoty

2021

SLOSIKO s.r.o.

Obchodování

a pronájem

nemovitostí

Slovenská

republika

100%

155 309

17 320

172 629

VABOLA s.r.o.

Pronájem ne-

movitostí

Česká re-

publika

90%

165

SIVAKO s.r.o.

Pronájem ne-

movitostí

Česká re-

publika

90%

157

Dům Čertovka II.

s.r.o.

Pronájem ne-

movitostí

Česká re-

publika

100%

613

2 000

-1 532

1 081

Rezidence Smotla-

chova s.r.o.

Pronájem ne-

movitostí

Česká re-

publika

75%

24 978

Dům Čertovka

Pronájem ne-

movitostí

Česká re-

publika

100%

13 370

5 652

19 022

Lario DM a.s.

Pronájem ne-

movitostí

Česká re-

publika

40%

800

Prima Energy s.r.o.

Pronájem ne-

movitostí,

bytů a neby-

tových pro-

stor

Česká re-

publika

31,8%

39 848

-25 799

14 049

Celkem

209 462

2 800

20 619

232 881

Investice do dceřiných a přidružených společností byly prvotně oceněny v pořizovací ceně a pro účely se-

stavení účetní závěrky jsou přeceňovány na reálnou hodnotu.

21. OSTATNÍ PODÍLY

Společnost

Oblast

působení

Země

působení

Typ

vlastnictví

Investice

2020

Změny

Změna

reálné

hodnoty

2021

JET I, investiční fond,

a.s.

Investiční fond

Česká re-

publika

Akcie

10 859

-10 859

EP R2V s.r.o.

Česká re-

publika

Investiční

certifikát

1 549

1 290

-114

2 725

ENERN Investments, in-

vestiční fond s proměn-

ným základním kapitá-

lem, a.s.

Investiční fond

Česká re-

publika

Investiční

akcie

11 437

2 266

15 784

29 487

Pořízení DFM

-85

Celkem

23 930

-7 388

15 670

32 212

22. POSKYTNUTÉ PŮJČKY

Fond eviduje poskytnuté půjčky v následující struktuře.

tis. Kč

31.12. 2021

31.12. 2020

Poskytnuté půjčky

Spřízněným stranám

747 858

774 771

Ostatním subjektům

624 554

411 088

Dlouhodobé

740 673

889 712

Krátkodobé

631 739

296 147

Celkem

1 372 412

1 185 859

Poskytnuté půjčky jsou evidovány v reálné hodnotě. Všechny efektivní úrokové míry jsou fixní a pohybují

se u krátkodobých půjček v rozmezí mezi 0 % - 20 % (rok 2020: 0 % - 20 %), dlouhodobé půjčky se splat-

ností mezi roky 2023 – 2033 (rok 2020: mezi roky 2021 – 2033) dosahují fixní úrokové míry v rozmezí od 0%

do 12% (rok 2020: 0 % - 8 %). 78 % hodnoty půjček (v roce 2020: 72 %) je poskytnuto v Kč, zbylá část v EUR.

23. DAŇOVÉ POHLEDÁVKY

Daňové pohledávky k 31. prosinci 2021 činí 2 205 tis. Kč. Zahrnují zálohy snížené o dohad na daň z příjmu a

přeplatky na daň z příjmu. Daňové pohledávky k 31. prosinci 2020 činily 414 tis. Kč. Zahrnovaly zálohy sní-

žené o dohad na daň z příjmu a přeplatky na daň z příjmu.

24. POHLEDÁVKY Z OBCHODNÍCH VZTAHŮ A OSTATNÍ AKTIVA

tis. Kč

31.12.2021

31.12.2020

Pohledávky z obchodních vztahů - Kč

92 410

47 551

Pohledávky - různí dlužníci EUR

8 681

1 667

Změna reálné hodnoty z pohledávek z obch. vztahů

-10 509

-5 656

Náklady příštích období

Zaplacené zálohy

471

833

Dohadné účty a ostatní aktiva

Celkem

91 078

44 438

Krátkodobé

91 078

44 438

Dlouhodobé

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

91 078

44 438

Pohledávky – různí dlužníci EUR zahrnují pohledávky spojené s investicí do CP.

25. PENÍZE A PENĚŽNÍ EKVIVALENTY

tis. Kč

31.12.2021

31.12.2020

Běžné účty u bank

227 466

326 916

Pokladní hotovost

Celkem

227 477

326 918

26. VLASTNÍ KAPITÁL A ČISTÁ AKTIVA PŘIPADAJÍCÍ K INVESTIČNÍM AKCIÍM

K 31. 12. 2021 tvoří upsaný základní kapitál 71 100 ks (31.12.2020: 71 100 ks) zakladatelských akcií s hlasova-

cím právem. Investiční akcie Fondu jsou přijaty k obchodování na regulovaném trhu Burzy cenných papírů

Praha a.s.

Počet akcií, základní kapitál a emisní ážio

v Kč

Jmenovitá hodnota

Emisní ážio

Zakladatelské akcie

71 100

711 000 000

921 000

Splacené

71 100

711 000 000

921 000

Celkem

71 100

711 000 000

921 000

V souladu se Statutem vykazuje Fond fondový kapitál na zakladatelskou akcii ve výši 60 374,9474 Kč.

Fondový kapitál/čistá aktiva

v Kč

31.12. 2021

31.12. 2020

Počet vydaných neinvestičních akcií (ks)

71 100

Fondový kapitál neinvestiční části (Kč)

4 292 658 765

3 846 435 900

Fondový kapitál na zakladatelskou akcii (Kč)

60 374,9474

54 098,9578

Počet vydaných investičních akcií (ks)

7 900

Čistá aktiva investiční části (Kč)

476 962 099

427 174 559

Čistá aktiva na investiční akcii (Kč)

60 374, 9492

54 072,7290

27. PŮJČKY A ÚVĚRY

tis. Kč

31.12. 2021

31.12. 2020

Půjčky od akcionářů

Bankovní úvěr ČSOB

205 016

245 012

Celkem

205 016

245 012

Dlouhodobé

165 020

205 016

Krátkodobé

39 996

Celkem

205 016

245 012

K 31. prosinci 2021 jsou podmínky pro úročené závazky následující:

Půjčka

Jistina

Již

splaceno

Změna

reálné

hodnoty

Rok

splatnosti

Úroková míra

Dlouhodobý bankovní úvěr – ČSOB neú-

čelový

200 000

-99 984

2025

0,8 % nad 1M PRIBOR

Dlouhodobý bankovní úvěr ČSOB účelový

150 000

-45 000

2028

2,51 % p.a. fixní

K 31. prosinci 2020 jsou podmínky pro úročené závazky následující:

Půjčka

Jistina

Již

splaceno

Změna

reálné

hodnoty

Rok

splatnosti

Úroková míra

Dlouhodobý bankovní úvěr – ČSOB neú-

čelový

200 000

-74 988

2025

0,8 % nad 1M PRIBOR

Dlouhodobý bankovní úvěr ČSOB účelový

150 000

-30 000

2028

2,51 % p.a. fixní

K zajištění úvěrových pohledávek ČSOB a.s. vůči Fondu slouží zástavní právo smluvní k parcelám č. 396/6,

396/7, 369/9, 396/10 v katastrálním území Čimelice.

28. DAŇOVÉ ZÁVAZKY, SPLATNÉ A ODLOŽENÉ

tis. Kč

31.12. 2021

31.12. 2020

DPH

3 244

3 509

Ostatní daně a poplatky

Odložený daňový závazek

103 134

73 992

Celkem

106 390

77 517

29. ZÁVAZKY Z OBCHODNÍCH VZTAHŮ A OSTATNÍ ZÁVAZKY

tis. Kč

31.12.2021

31.12.2020

Závazky z obchodních vztahů

2 095

1 526

Závazky vůči zaměstnancům

Zúčtování se SP a ZP

Přijaté zálohy

705

565

Dohadné účty pasivní

3 352

3 111

Výdaje příštích období

Výnosy příštích období

104

Celkem

6 335

5 401

Krátkodobé

6 335

5 401

Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky

6 335

5 401

30. ZÁVAZKY Z FINANČNÍHO LEASINGU

tis. Kč

31.12.2021

31.12.2020

Dlouhodobé

7 509

11 428

Krátkodobé

3 919

3 805

Závazky z finančního leasingu

11 428

15 233

V roce 2021 došlo k vykázání závazku z finančního leasing dle IFRS 16.

tis. Kč

Platnost

smlouvy

1.1.2021

Modifikace smluv

2021

Splátka jistiny

2021

31.12.2021

Nemovitost Tábor

02/2025

11 869

-2 717

9 152

Nemovitost Kralice

12/2023

1 777

-575

1 202

Nemovitost Třebíč

12/2023

1 587

-513

1 074

Závazky z finančního leasingu

15 233

-3 805

11 428

V roce 2020 došlo k vykázání závazku z finančního leasing dle IFRS 16.

tis. Kč

Platnost

smlouvy

1.1.2020

Modifikace smluv

2020

Splátka jistiny

2020

31.12.2020

Nemovitost Tábor

02/2025

14 207

298

-2 636

11 869

Nemovitost Kralice

12/2023

2 319

-555

1 777

Nemovitost Třebíč

12/2023

2 010

-499

1 587

Závazky z finančního leasingu

18 536

387

-3 690

15 233

31. TRANSAKCE SE SPŘÍZNĚNÝMI OSOBAMI

Fond evidoval za sledovaná období následující vztahy se spřízněnými osobami v nominální hodnotě.

tis. Kč

31.12.2021

2021

Pohledávky

Závazky

Výnosy

Náklady

Spřízněná osoba

Luka Residential s.r.o.

14 355

2 129

SIKO KOUPELNY a.s.

88 601

242 436

SIKO KÚPELNE a.s.

31 710

14 140

SLOSIKO s.r.o.

276 712

11 362

Dům Čertovka s.r.o.

113 100

Dům Čertovka II. s.r.o.

45 600

Swiss Aqua Technologies AG

15 807

1 219

Luka Living s.r.o.

1 452

1 176

Rezedence Smotlachova s.r.o.

78 380

3 870

Prima Energy s.r.o.

172 266

9 751

Dům Radost a.s.

980

Celkem

838 065

287 063

tis. Kč

31.12.2020

2020

Pohledávky

Závazky

Výnosy

Náklady

Spřízněná osoba

Luka Residential s.r.o.

29 445

2 673

SIKO KOUPELNY a.s.

45 798

733

231 255

SIKO KÚPELNE a.s.

26 357

13 944

SLOSIKO s.r.o.

307 027

10 813

Dům Čertovka s.r.o.

112 600

Dům Čertovka II. s.r.o.

47 000

Vítězslav Vala

Swiss Aqua Technologies AG

26 245

1 592

Luka Living s.r.o.

145

Rezidence Smotlachova s.r.o.

64 165

3 609

Prima Energy s.r.o.

162 515

9 199

Dům Žižkov a.s.

980

Celkem

821 399

733

274 065

Fond vydal ručitelské prohlášení společnosti Luka Residential s.r.o a Dům Žižkov a.s. ve prospěch ČSOB,

a.s. jako věřitele ze smlouvy o úvěrech (financování developerského projektu). Ručitelské prohlášení bylo

vydáno pro případ neschopnosti platit ze strany Luka Residential s.r.o. a Dům Žižkov a.s. Všechna tato ru-

čení a zástavy byly učiněny v souladu s investiční strategií, při zohlednění ekonomického přínosu z ručení

a poskytnutého úvěru a na základě schválení akcionářů Fondu a v souladu se statutem Fondu. Viz. dále bod

32b).

32. FINANČNÍ NÁSTROJE – ŘÍZENÍ RIZIK

Fond je vystaven vlivu tržního rizika a dalších rizik v důsledku své všeobecné investiční strategie v souladu

se svým statutem.

Investičním cílem Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu dlouhodobých úro-

kových sazeb prostřednictvím investic do nemovitostí, akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na nemovi-

tostních a obchodních společnostech, movitých věcí a jejich souborů a doplňkových aktiv tvořených stan-

dardními nástroji kapitálových a finančních trhů. V této souvislosti nejsou třetími osobami poskytovány

žádné záruky za účelem ochrany investorů.

Fond dále investuje také do investičního majetku a finančních aktiv s cílem zhodnotit volné prostředky

Fondu v rozsahu, ve kterém není možné prostředky Fondu umístit do vhodných jiných investic v souladu

se Statutem, popř. ve kterém to je nezbytné k akumulaci prostředků Fondu pro realizaci ostatních investic.

a) Tržní riziko

Tržní riziko vyplývá ze změn vývoje celkového trhu na ceny a hodnoty jednotlivých aktiv Fondu. Hodnota

majetku, do něhož Fond investuje, může stoupat nebo klesat v závislosti na změnách ekonomických pod-

mínek, úrokových měr a způsobu, jak je hodnota majetku vnímána trhem. Tržní riziko je obecné riziko spo-

jené s filozofií investice do investičního Fondu, investor v souladu se statutem Fondu před svou investicí

toto obecné riziko akceptoval.

Fond může investovat pouze do aktiv definovaných ve Statutu Fondu. Snížení investičního rizika ve Fondu

bude zajištěno nejenom prostřednictvím diverzifikace, ale zejména aktivním řízením investic Investiční

společností prostřednictvím Projektového ředitele / Projektových ředitelů určených Investiční společností

pro každou obchodsní korporaci, jejíž obchodní účast je v majetku Fondu. Projektový ředitel / Projektoví

ředitelé budou formulovat strategické cíle určené Investiční společností pro danou obchodní korporaci,

jež maximalizují dividendový výnos korporace nebo růst její hodnoty, a budou dohlížet na jejich naplňování.

b) Riziko koncentrace

Analýza investičních aktiv podle struktury

Podíl na celkové hodnotě aktiv

31.12.2021

31.12.2020

Nehmotný majetek

19,04%

18,06%

Investiční majetek

42,55%

43,14%

Podíly v ovládaných osobách

4,57%

4,54%

Ostatní podíly

0,63%

0,52%

Poskytnuté půjčky

26,92%

25,69%

Celkem investiční aktiva

93,71%

91,95%

Dalším významným rizikem, kterému je Fond vystaven, je riziko spojené s možností selhání obchodní kor-

porace, ve které má Fond obchodní účast nebo za níž má Fond pohledávku. Obchodní korporace, ve kte-

rých má Fond obchodní účast, mohou být dotčeny podnikatelským rizikem. V důsledku tohoto rizika může

dojít k poklesu tržní hodnoty obchodní účasti v takové osobě či jejímu úplnému znehodnocení (úpadek ta-

kové osoby), resp. nemožnosti jejího prodeje.

c) Úrokové riziko

Fond je vystaven úrokovému riziku vzhledem ke skutečnosti, že drží úročená aktiva a závazky. Účetní hod-

nota úročených aktiv a závazků je zahrnuta do období, ve kterém dochází k jejich splatnosti nebo změně

úrokové sazby, a to v tom období, které nastane dříve. Aktiva a pasiva, která jsou neúročená nebo mají fixní

úrokovou míru, nejsou součástí níže uvedené tabulky.

Úroková citlivost aktiv a závazků Fondu

tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs.

do 1 roku

Od 1 roku

do 5 let

Nad 5 let

Celkem

k 31. prosinci 2021

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

227 477

Celkem

227 477

Bankovní úvěr – dlouhodobý (ČSOB)

-9 999

-29 997

-135 020

-30 000

-205 016

Závazky z finančního leasingu

-970

-2 949

-7 509

-11 428

Celkem

-10 969

-32 946

-142 529

-30 000

-216 444

Gap

216 508

-32 946

-142 529

-30 000

11 033

Kumulativní gap

216 508

183 562

41 033

11 033

tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs.

do 1 roku

Od 1 roku

do 5 let

Nad 5 let

Celkem

k 31. prosinci 2020

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

326 918

Celkem

326 918

Bankovní úvěr – dlouhodobý (ČSOB)

-9 999

-29 997

-160 016

-45 000

-245 012

Závazky z finančního leasingu

-942

-2 863

-11 428

-15 233

Celkem

-10 941

-32 860

-171 444

-45 000

-260 245

Gap

315 977

-32 860

-171 444

-45 000

66 673

Kumulativní gap

315 977

283 177

111 673

66 673

d) Měnové riziko

Měnové riziko spočívá v tom, že hodnota investice může být ovlivněna změnou devizového kurzu.

Fond je vystaven měnovému riziku vzhledem ke skutečnosti, že drží některá aktiva a závazky v cizí měně

(EUR). Toto riziko není významné, vzhledem k tomu, že k 31. prosinci 2021 a 31. prosinci 2020 Fond vykazo-

val převažující část aktiv a závazků v Kč.

Účetní hodnota cizoměnových aktiv a závazků je zahrnuta do období, ve kterém dochází k jejich splatnosti.

Aktiva a pasiva, která jsou v lokální měně nejsou součástí níže uvedené tabulky.

tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs.

do 1 roku

Od 1 roku

do 5 let

Nad 5 let

Celkem

k 31. prosinci 2021

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

26 369

Pohledávky z obch. styku v EUR

8 680

Poskytnuté půjčky

31 710

276 712

308 422

Majetkové účasti

172 629

Celkem

35 049

31 710

276 712

172 629

516 100

Celkem

Gap

35 049

31 710

276 712

172 629

516 100

Kumulativní gap

35 049

66 759

343 471

516 100

tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs.

do 1 roku

Od 1 roku

do 5 let

Nad 5 let

Celkem

k 31. prosinci 2020

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

40 050

Pohledávky z obch. Styku v EUR

1 667

Poskytnuté půjčky

235 899

97 373

333 272

Majetkové účasti

155 309

Celkem

41 717

235 899

252 682

530 298

Celkem

Gap

41 717

235 899

252 682

530 298

Kumulativní gap

41 717

277 616

530 298

e) Úvěrové riziko

Fond je vystaven úvěrovému riziku z titulu svých obchodních a investičních aktivit. Úvěrové riziko Fondu

spočívá zejména v tom, že subjekty, které mají platební závazky vůči Fondu, nedodrží svůj závazek.

Fond investuje zejména:

• do pohledávek za obchodními korporacemi, jejichž obchodní účasti jsou v majetku Fondu či Fond

hodlá tyto obchodní účasti pořídit,

• za účelem získání ovládajícího podílu Fondu.

Investiční a finanční aktiva, do nichž bude Fond investovat, mohou být zajištěná i nezajištěná a nejsou

omezeny ratingem dlužníka.

Úvěrové riziko se bude Fond snažit minimalizovat zejména výběrem protistran dosahujících dostatečné

úrovně bonity, nastavením objemových limitů na pohledávky vůči jednotlivým protistranám a vhodnými

smluvními ujednáními. Nicméně úvěrové riziko může být kombinováno s nepříznivým vývojem některé z

obchodních korporací, jejíž obchodní účast se bude nalézat v majetku Fondu, protože obchodní korporace

budou úvěrované bankou/bankami (resp. obecně finančními institucemi), které budou v případě neplnění

závazků spočívajících v dodržování určitých finančních ukazatelů oprávněné učinit okamžitě splatnými jimi

poskytnuté úvěry, přičemž takové neplnění finančních ukazatelů může být právě důsledkem nepříznivého

vývoje trhu, na němž působí daná obchodní korporace.

Vzhledem k výše uvedenému úvěrové riziko bude souviset s celkovým investičním rizikem a výběrem cílo-

vých majetkových účastí.

Analýza úvěrového rizika

Rating k 31.12.2021

Bez ratingu

Celkem

Nehmotný majetek

970 874

Investiční majetek

2 169 651

Podíly v ovládaných osobách

232 881

Ostatní podíly

32 212

Poskytnuté půjčky

1 372 412

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

91 078

Peníze a peněžní ekvivalenty

227 477

Celkem

5 096 585

Rating k 31.12.2020

Bez ratingu

Celkem

Nehmotný majetek

833 875

Investiční majetek

1 991 877

Podíly v ovládaných osobách

209 462

Ostatní podíly

23 930

Poskytnuté půjčky

1 185 859

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

44 438

Peníze a peněžní ekvivalenty

326 918

Celkem

4 616 359

K 31.12.2021 je část investičního majetku zastavena ve prospěch banky (ČSOB, a.s.), která poskytla úvěr

spřízněné osobě Luka Residential s.r.o. na financování developerského projektu. Stejné bance je od roku

2017 zastavena ještě část nemovitostí v katastrálním území Čimelice pro zajištění čerpaného účelového i

bezúčelového úvěru. Další zástavy ve prospěch banky (ČSOB, a.s.) souvisí s poskytnutým úvěrem spříz-

něné osobě Dům Žižkov a.s. na financování developerského projektu.

tis. Kč

31.12.2021

Podíl na celkových aktivech

Investiční majetek

Pozemky v katastrálním území Kyje

554 950

12,02%

Pozemky v katastrálním území Čimelice

468 548

10,15%

Pozemky v katastrálním území Jenišov

20 508

0,44%

Pozemky v katastrálním území Ústí nad Labem

10 997

0,24%

Pozemky v katastrálním území Teplice

33 915

0,73%

Pozemky v katastrálním území Karlín

41 191

0,89%

Pozemky v katastrálním území Otvice

12 533

0,27%

Celkem

1 142 642

22,41%

tis. Kč

31.12.2020

Podíl na celkových aktivech

Investiční majetek

Pozemky v katastrálním území Kyje

543 220

11,77%

Pozemky v katastrálním území Čimelice

455 677

9,87%

Pozemky v katastrálním území Jenišov

20 153

0,44%

Pozemky v katastrálním území Ústí nad Labem

10 671

0,23%

Pozemky v katastrálním území Teplice

32 554

0,70%

Pozemky v katastrálním území Karlín

40 549

0,88%

Pozemky v katastrálním území Otvice

12 297

0,27%

Celkem

1 115 121

24,84%

f) Riziko likvidity

Riziko likvidity vzniká z typu financování aktivit Fondu a řízení jeho pozic, např. v okamžiku, kdy Fond není

schopen financovat svá aktiva nástroji s vhodnou splatností nebo likvidovat/prodat aktiva za přijatelnou

cenu v přijatelném časovém horizontu.

Zbytková splatnost aktiv a závazků Fondu

tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs.

do 1 roku

Od 1 roku

do 5 let

Nad 5 let

Bez specifik.

Celkem

k 31. prosinci 2021

Nehmotný majetek

970 874

Investiční majetek

2 169 651

Podíly v ovládaných osobách

232 881

Ostatní podíly a CP

32 212

Poskytnuté půjčky

272 058

359 681

568 433

172 240

1 372 412

Pohledávky z obchodních vztahů

a ostatní aktiva

91 078

Daňové pohledávky

2 205

Peníze a peněžní ekvivalenty

227 477

Celkem

592 818

359 681

568 433

172 240

3 405 618

5 098 790

Úvěry a půjčky

-9 999

-29 997

-135 020

-30 000

-205 016

Obchodní a ostatní závazky

-6 335

Závazky z finančního leasingu

-970

-2 949

-7 509

-11 428

Odložený daňový závazek

-103 134

Daňové závazky

-3 256

Vlastní kapitál

-4 292 659

Čistá aktiva připadající k investič-

ním akciím

-476 962

Celkem

-20 560

-32 946

-142 529

-133 134

-4 769 621

-5 098 790

Gap

572 258

326 735

425 904

39 106

-1 364 003

Kumulativní gap

572 258

898 993

1 324 897

1 364 003

tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs.

do 1 roku

Od 1 roku

do 5 let

Nad 5 let

Bez specifik.

Celkem

K 31. prosinci 2020

Nehmotný majetek

833 875

Investiční majetek

1 991 877

Podíly v ovládaných osobách

209 462

Ostatní podíly a CP

23 930

Poskytnuté půjčky

296 147

517 250

372 462

1 185 859

Pohledávky z obchodních vztahů

a ostatní aktiva

44 438

Daňové pohledávky

414

Peníze a peněžní ekvivalenty

326 918

Celkem

371 770

296 147

517 250

372 462

3 059 144

4 616 773

Úvěry a půjčky

-9 999

-29 997

-160 016

-45 000

-245 012

Obchodní a ostatní závazky

-5 401

Závazky z finančního leasingu

-942

-2 863

-11 428

-15 233

Odložený daňový závazek

-73 992

Daňové závazky

-3 525

Vlastní kapitál

-3 846 436

Čistá aktiva připadající k investič-

ním akciím

-427 174

Celkem

-19 867

-32 860

-171 444

-118 992

-4 273 610

-4 616 773

Gap

351 903

263 287

345 806

253 470

-1 214 466

Kumulativní gap

351 903

615 190

960 996

1 214 466

Výše uvedené tabulky představují zbytkovou splatnost účetních hodnot jednotlivých finančních a inves-

tičních nástrojů, nikoliv veškerých peněžních toků, které z těchto nástrojů plynou.

Vzhledem k charakteru trhu jednotlivých typů cílových aktiv, která mohou tvořit zásadní část majetku

Fondu, je třeba upozornit na skutečnost, že zpeněžení takového aktiva při snaze dosáhnout nejlepší ceny

je časově náročné. V krajním případě může riziko likvidity vést až k likviditní krizi.

33. KLASIFIKACE FINANČNÍCH NÁSTROJŮ

Od 1. ledna 2018 účetní jednotka přijala mezinárodní účetní standard IFRS 9. Vzhledem k tomu, že účetní

jednotka v souladu se svými interními předpisy a statutem sleduje výkonnost a řídí Fond na bázi reálného

hodnoty, nedošlo aplikací IFRS 9 ke změně klasifikace a ocenění finančních nástrojů, které jsou od 1. ledna

2018 dle IFRS 9 klasifikovány jako finanční nástroje oceňované reálnou hodnotou do výsledku hospodaření.

Fond zveřejňuje informace požadované účetním standardem IFRS 7. Fond vykazuje všechna finanční aktiva

a finanční závazky v kategorii FVTPL (reálná hodnota vykázaná do zisku nebo ztráty) jelikož v souladu se

svými interními předpisy a statutem sleduje výkonnost a řídí Fond na bázi reálné hodnoty.

Vzhledem ke krátkodobé splatnosti pohledávek, ostatních aktiv, závazků a ostatních závazků lze vykáza-

nou účetní hodnotu považovat za reálnou hodnotu.

Fond zveřejňuje informace požadované účetním standardem IFRS 7 a rozděluje finanční nástroje a inves-

tiční nástroje do následujících kategorií:

tis. Kč

Úvěry, pohle-

dávky a

ostatní aktiva

Finanční pa-

siva v reálné

hodnotě

Finanční ak-

tiva v reálné

hodnotě

Ostatní zá-

vazky v na-

běhlé hod-

notě

Celkem

K 31.12. 2021

Nehmotný majetek

970 874

Investiční majetek

2 169 651

Podíly v ovládaných osobách

232 881

Ostatní podíly

32 212

Poskytnuté půjčky

1 372 412

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní

aktiva

496

90 582

91 078

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

227 477

Půjčky a úvěry

205 016

Závazky z finančního leasingu

11 428

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

476 962

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pa-

siva

6 335

Celkem

227 973

216 444

4 868 612

483 297

tis. Kč

Úvěry, pohle-

dávky a

ostatní aktiva

Finanční pa-

siva v reálné

hodnotě

Finanční ak-

tiva v reálné

hodnotě

Ostatní zá-

vazky v na-

běhlé hod-

notě

Celkem

K 31.12. 2020

Nehmotný majetek

833 875

Investiční majetek

1 991 877

Podíly v ovládaných osobách

209 462

Ostatní podíly

23 930

Poskytnuté půjčky

1 185 859

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní

aktiva

877

43 562

44 438

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

326 918

Půjčky a úvěry

245 012

306 417

Závazky z finančního leasingu

15 233

100

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

427 174

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pa-

siva

5 401

Celkem

327 795

260 245

4 288 565

432 575

34. REÁLNÁ HODNOTA AKTIV A ZÁVAZKŮ

Nejlepším dokladem reálné hodnoty jsou tržní ceny kotované na aktivním trhu. Pokud jsou takové ceny

k dispozici, používají se pro stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku (úroveň 1 hierarchie stanovení

reálné hodnoty).

V případě, že je za účelem stanovení hodnoty použita tržní kotace, nicméně z důvodu omezené likvidity

nelze trh považovat za aktivní (na základě dostupných ukazatelů likvidity trhu), je nástroj klasifikován jako

spadající do úrovně 2.

Nejsou-li tržní ceny k dispozici, reálná hodnota se stanoví pomocí oceňovacích modelů, používajících jako

vstupy objektivně zjistitelné tržní údaje. Pokud jsou všechny významné vstupy oceňovacího modelu cha-

rakterizovány jako objektivně zjistitelné, je nástroj klasifikován v rámci úrovně 2 hierarchie reálné hodnoty.

Za objektivní parametry trhu se v souvislosti se stanovením hodnoty na úrovni 2 obvykle považují výno-

sové křivky, úvěrová rozpětí a implikované volatility.

V některých případech nelze reálnou hodnotu určit ani na základě dostatečně často kotovaných tržních

cen, ani s použitím oceňovacích modelů vycházejících výhradně z objektivně zjistitelných tržních údajů.

Za této situace se s použitím realistických předpokladů provede odhad individuálních oceňovacích para-

metrů, které nejsou na trhu zjistitelné. Je-li určitý objektivně nezjistitelný vstup oceňovacího modelu vý-

znamný, případně je příslušná cenová kotace nedostatečně aktualizována, je daný nástroj klasifikován

v rámci úrovně 3 hierarchie reálné hodnoty. Při stanovení hodnoty na úrovni 3 se pro stanovení reálné

hodnoty používají znalecké posudky používající předepsané metody ocenění aktiv (očekávané peněžní

toky, vývoj trhu, apod.) a posouzení Administrátora.

Hierarchie reálné hodnoty

tis. Kč

Úroveň 1

Úroveň 2

Úroveň 3

Celkem

k 31.12. 2021

Finanční aktiva a závazky v reálné hodnotě vy-

kázané do zisku nebo ztráty

Nehmotný majetek

970 874

Investiční majetek

2 169 651

101

Podíly v ovládaných osobách

232 881

Ostatní podíly

32 212

Poskytnuté půjčky

1 372 412

Obchodní pohledávky

90 582

Půjčky a úvěry

205 016

Závazky z finančního leasingu

11 428

Celkem

5 085 056

tis. Kč

Úroveň 1

Úroveň 2

Úroveň 3

Celkem

k 31.12. 2020

Finanční aktiva a závazky v reálné hodnotě vy-

kázané do zisku nebo ztráty

Nehmotný majetek

833 875

Investiční majetek

1 991 877

Podíly v ovládaných osobách

209 462

Ostatní podíly

23 930

Poskytnuté půjčky

1 185 859

Obchodní pohledávky

43 562

Půjčky a úvěry

245 012

Závazky z finančního leasingu

15 233

Celkem

4 548 810

a) Ostatní aktiva a pasiva oceňovaná reálnou hodnotou v rámci úrovně 3

Pozice v rámci úrovně 3 zahrnuje jeden nebo více významných vstupů, jež nejsou na trhu přímo zjistitelné.

Odpovědnost za oceňování pozice na reálnou hodnotu je na Administrátoru Fondu. Mezi aktiva, která jsou

oceňována reálnou hodnotou v rámci úrovně 3, se řadí ostatní dlouhodobá finanční aktiva a pasiva.

Majetkové účasti a ostatní investiční aktiva (investiční majetek), pohledávky a pasiva oceňované reálnou

hodnotou proti ziskům nebo ztrátám jsou oceňovány zpravidla na základě znaleckých posudků, protože

jejich tržní hodnota není jinak objektivně zjistitelná. Bezprostředně po akvizici těchto aktiv mohou být na

základě posouzení Administrátora oceněna aktiva pořizovací cenou, pokud Administrátor dojde k závěru,

102

že tato cena zobrazuje aktuální tržní hodnotu investice lépe než hodnota stanovená znaleckým posud-

kem.

Majetek jako Investiční příležitost ve fondu jsou majetkové účasti ve společnostech a ostatní investiční

aktiva. Majetkové účasti ve společnostech a ostatní investiční aktiva jsou oceněny reálnou hodnotou. Re-

álná hodnota je stanovována minimálně jedenkrát ročně znaleckým posudkem, a to k poslednímu dni účet-

ního období, není-li s ohledem na pozorovatelné chování odpovídajícího trhu shledán důvod k ocenění čas-

tějšímu.

Osobou oprávněnou k ocenění majetku a dluhů na reálnou hodnotu je

• znalec v příslušném oboru jmenovaný pro tyto účely soudem,

• odhadce vlastnící živnostenský list nebo jiné podnikatelské oprávnění, opravňující jej k výkonu

oceňování majetku a dluhů.

Ocenění je prováděno ve smyslu zákona o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění

pozdějších předpisů a tím vyhovuje pojetí ceny obvyklé. Za cenu obvyklou lze považovat cenu tržní, tak jak

je definována mezinárodními oceňovacími standardy. Tržní hodnota je odhadem finanční částky a je defi-

nována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGOVA (The European Group of Valuers) a s meziná-

rodním oceňovacím standardem, který zpracoval mezinárodní výbor pro standardy oceňování IVSC (Inter-

national Valuation Standards Committee) jako „odhadovaná částka, za kterou by měly být majetky k datu

ocenění směněny v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po

patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku“.

Pro stanovení hodnoty majetkové účasti ve společnostech je použita jedna či kombinace následujících

elementárních oceňovacích metod a přístupů:

· Metody výnosové,

· Metoda porovnání,

· Metody zjištění věcné hodnoty – majetkové,

· Metoda účetní hodnoty,

· Aplikace metod (porovnání několika oceňovacích metod).

Krátkodobé pohledávky a závazky

Krátkodobé pohledávky a závazky se splatností do jednoho roku jsou oceňovány v jejich nominální hod-

notě, u které je předpoklad, že je srovnatelná s reálnou hodnotou. Toto ocenění tak spadá do úrovně 3.

103

Pokladní hotovost

Vykázané hodnoty krátkodobých instrumentů v zásadě odpovídají jejich reálné hodnotě.

V následující tabulce jsou uvedeny metody ocenění pro daná aktiva a závazky a nepozorovatelné vstupy,

které jsou aplikovány v rámci daných metod ocenění.

V roce 2021 a 2020 neproběhly žádné přesuny mezi jednotlivými úrovněmi aktiv oceňovanými reálnou hod-

notou.

V následující tabulce jsou uvedeny metody ocenění pro daná aktiva a závazky a nepozorovatelné vstupy,

které jsou aplikovány v rámci daných metod ocenění.

Typ aktiva / zá-

vazku

Metoda ocenění

Významné nepozorovatelné

vstupy

Vliv nepozorovatelných vstupů

na reálnou hodnotu aktiva/zá-

vazku

Investiční maje-

tek

Metoda (indexová) porovnávací

Jedná se o multikriteriální metodu

přímého porovnání. Hodnota oce-

ňované nemovitosti je stanovena

porovnáním přímo mezi nemovi-

tostmi srovnávacími a nemovitostí

oceňovanou. Tato metoda byla po-

užita pro ocenění budov/staveb a

pozemků.

Výnosové ocenění (DCF)

předsta-

vuje hodnotu na základě současné

hodnoty peněžních toků genero-

vaných investičním majetkem.

Ocenění investičního majetku za-

hrnuje očekávaný růst nájmů, míru

obsazenosti, výpadky z nájmu a

úlevy z nájemného či jiné pobídky.

Očekávané peněžní toky jsou ná-

sledně diskontovány na součas-

nou hodnotu diskontní mírou upra-

venou o relevantní rizika.

- Hodnota nemovitostí je

přímo ovlivněna změnami

v ceně pozemků za m2, při-

čemž ceny nemovitostí se od-

víjí dle situace na realitním

trhu a trhu souvisejících slu-

žeb.

− nájemné

− Očekávaný růst trž-

ního nájemného

− Výpadky z nájmu

− Míra obsazenosti

− Úlevy z nájemného

− Diskontní míra

Odhadovaná reálná hodnota by

byla vyšší v případě, že:

− Cena za m2 bude obecně

vyšší

− Nájemné bude vyšší

− Očekávaný růst nájem-

ného bude vyšší

− Období výpadku z nájmů

a úlevy z nájemného bu-

dou kratší

− Míra obsazenosti bude

vyšší

− Diskontní míra bude nižší

Podíly v ovláda-

ných osobách

Výnosové ocenění

na základě sou-

časné hodnoty peněžních toků

(DCF) generovaných podniky, ve

- Plánované peněžní

toky

- Plánované investice

Odhadovaná reálná hodnota by

byla vyšší v případě, že:

104

kterých drží společnost podíly.

Ocenění bere v úvahu finanční

plány daných podniků zejména

plánované tržby, náklady, zisk

(EBITDA/EBIT), CAPEX a investice

do pracovního kapitálu. Volné pe-

něžní toky jsou diskontovány dis-

kontní mírou na úrovni průměrných

vážených nákladů kapitálu a termi-

nální hodnota je stanovena na zá-

kladě stanoveného terminálního

růstu.

Ocenění na základě tržního porov-

nání

je stanoveno na základě trž-

ních násobků dle obchodovaných

společností. V případě, že je to re-

levantní jsou tyto násobky upra-

vené o omezenou likviditu a veli-

kost podniků (dle výše tržeb či

EBITDA).

do dlouhodobého

majetku (CAPEX

- Plánovaná výše in-

vestic do pracovního

kapitálu

- Diskontní míra

- Terminální růst

- Upravené tržní ná-

sobky

− Plánované peněžní toky

budou vyšší

− Diskontní míra bude nižší

− Míra terminálního růstu

bude vyšší

− Upravené tržní násobky

budou vyšší

Akcie, podílové

listy a ostatní po-

díly

- Čistá hodnota aktiv

na akcii

- Čistá hodnota aktiv

na podílový list

Odhadovaná reálná hodnota by

byla vyšší v případě, že:

Čistá hodnota aktiv na akcii/podí-

lový list bude vyšší

Nehmotný maje-

tek

Metoda licenční analogie na zá-

kladě odhadovaných tržeb a licen-

čního poplatku odhadnuty příjmy v

jednotlivých letech (na přesně

specifikované časové období).

Očekávané peněžní toky byly ná-

sledně diskontovány na součas-

nou hodnotu diskontní mírou upra-

venou o relevantní rizika.

Hodnota Souboru ochranných

známek je stanovena součtem

diskontovaných cash flow za jed-

notlivé roky.

- Diskontní míra

- Příjmy z licenčních

poplatků

Odhadovaná reálná hodnota by

byla vyšší v případě, že:

− Diskontní míra bude nižší

- příjmy z licenčních poplatků bu-

dou vyšší

Poskytnuté

půjčky

Reálná hodnota je stanovena na

základě diskontovaných plateb

tržní úrokovou mírou stanovenou

dle kreditního ratingu a bonity

dlužníka.

- Kreditní rating spo-

lečnosti a z něho vy-

plývající úroková

míra

Odhadovaná reálná hodnota by

byla vyšší v případě lepšího kredit-

ního ratingu společnosti.

105

Přijaté půjčky

Reálná hodnota je stanovena na

základě diskontovaných plateb

tržní úrokovou mírou se zohledně-

ním rizika neplnění

− Riziko neplnění (ne-

musí být omezeno

na vlastní úvěrové ri-

ziko účetní jed-

notky)

Odhadovaná reálná hodnota by

byla nižší

v případě vyššího rizika neplnění

35. NÁSLEDNÉ UDÁLOSTI