Výroční zpráva 2021

za období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021

Outulný investiční fond s proměnným

základním kapitálem, a. s.

OBSAH

Čestné prohlášení .............................................................................................................................................................................. 4

Informace pro akcionáře podle § 118 odst. 4 písm. b) až k) a odst. 5 písm. a) až k) ZPKT....................................................... 5

Přehled podnikání, stav majetku investičního fondu a majetkových účastí ........................................................................... 19

Profil Fondu a skupiny ...................................................................................................................................................................... 29

Zpráva o vztazích ............................................................................................................................................................................... 41

Individuální účetní závěrka k 31. 12. 2021 ....................................................................................................................................... 47

Příloha k účetní závěrce za období od 1. ledna 2021 do 31. prosince 2021 .............................................................................. 53

Zpráva nezávislého auditora .......................................................................................................................................................... 86

Pro účely výroční zprávy mají níže uvedené pojmy následující význam:

Pro účely výroční zprávy mají níže uvedené právní předpisy následující význam:

AMISTA IS

AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ

186 00

ČNB

Česká národní banka

Den ocenění

Poslední den Účetního období

Fond

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., IČO: 248 23 244, se sídlem

Truhlářská 1108/3, Nové Město, Praha 1, PSČ: 110 00, zapsaná v obchodním rejstříku

vedeném Městským soudem v Praze pod sp. zn. B 17017

Účetní období

období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021

Dohoda FATCA

Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování

daňových předpisů v mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spojených

států amerických o informacích a jejich oznamování obecně známá jako Foreign Account

Tax Compliance Act, vyhlášená pod č. 72/2014 Sb.m.s.

Zákon o auditorech

zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o auditorech), ve

znění pozdějších předpisů

Zákon o daních z příjmů

zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o účetnictví

zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZISIF

zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění

pozdějších předpisů

ZMSSD

zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších

souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů

ZOK

zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních

korporacích), ve znění pozdějších předpisů

ZPKT

zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů

Vyhláška TRP

Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci, ve znění

pozdějších předpisů

Čestné prohlášení

Jako oprávněná osoba Fondu, tímto prohlašuji, že dle mého nejlepšího vědomí, podává tato výroční zpráva

věrný a poctivý obraz o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Fondu za

uplynulé účetní období a také o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a

výsledků hospodaření Fondu.

V Praze dne 29. 4. 2022

Outulný investiční fond s proměnným základním

kapitálem, a.s.

AMISTA investiční společnost, a.s.

člen představenstva

Ing. Petr Janoušek

pověřený zmocněnec

Informace pro akcionáře podle § 118 odst. 4 písm. b)

až k) a odst. 5 písm. a) až k) ZPKT

1. ORGÁNY FONDU A SKUPINY – JEJICH SLOŽENÍ A POSTUPY JEJICH ROZHODOVÁNÍ

1.1 VALNÁ HROMADA FONDU JAKO MATEŘSKÉ SPOLEČNOSTI

Valná hromada je nejvyšším orgánem Fondu. Každý akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, má právo

účastnit se valné hromady. Každý investor, který vlastní investiční akcie, má též právo účastnit se valné

hromady. Každý akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, i každý investor, který vlastní investiční akcie,

má právo obdržet vysvětlení týkající se Fondu, jím ovládaných osob nebo jednotlivého podfondu

vytvořeného Fondem, jehož investiční akcie vlastní, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu

záležitostí zařazených na valnou hromadu nebo na výkon akcionářských práv na ní, a uplatňovat návrhy a

protinávrhy.

Se zakladatelskými akciemi je spojeno hlasovací právo vždy, nestanoví-li zákon jinak. S investičními

akciemi hlasovací právo spojeno není, nestanoví-li zákon jinak. Je-li s akcií Fondu spojeno hlasovací právo,

náleží každé akcii jeden hlas.

Rozhodování valné hromady upravuje článek 26 stanov Fondu:

Valná hromada je schopna se usnášet, pokud jsou přítomní vlastníci nejméně 30 % akcií, s nimiž je spojeno

hlasovací právo. Při posuzování schopnosti valné hromady se usnášet se nepřihlíží k akciím, s nimiž není

spojeno hlasovací právo, nebo pokud nelze hlasovací právo podle zákona nebo stanov vykonávat; to

neplatí, nabydou-li tyto dočasně hlasovacího práva. Není-li valná hromada schopná usnášet se, svolá

statutární orgán náhradní valnou hromadu, a to tak, aby se konala od patnácti do šesti týdnů ode dne, na

který byla svolána původní valná hromada. Náhradní valná hromada je schopná usnášet se bez ohledu na

počet přítomných akcionářů.

Záležitosti, které nebyly zařazeny do navrhovaného pořadu jednání, lze rozhodnout jen se souhlasem

všech vlastníků akcií vydaných Fondem, s nimiž je v případě projednání takové záležitosti spojeno

hlasovací právo.

Pokud stanovy Fondu nebo zákon nevyžadují většinu jinou, rozhoduje valná hromada většinou hlasů

vlastníků akcií vydaných Fondem, s nimiž je spojeno hlasovací právo.

Působnost valné hromady upravuje článek 23 stanov Fondu:

Do působnosti valné hromady, nevylučuje-li to zákon o investičních společnostech a investičních

fondech, náleží:

a) rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení zapisovaného základního

kapitálu představenstvem podle § 511 zákona o obchodních korporacích nebo o změnu, ke které

došlo na základě jiných právních skutečností,

b) rozhodování o změně výše zapisovaného základního kapitálu a o pověření představenstva podle §

511 zákona o obchodních korporacích či o možnosti započtení peněžité pohledávky vůči

společnosti proti pohledávce na splacení emisního kursu zakladatelských akcií,

c) volba a odvolání představenstva,

d) volba a odvolání členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami,

e) schválení řádné nebo mimořádné účetní závěrky a konsolidované účetní závěrky a v případech, kdy

její vyhotovení stanoví jiný právní předpis, i mezitímní účetní závěrky, rozhodnutí o rozdělení zisku

nebo jiných vlastních zdrojů či o úhradě ztráty,

f) rozhodnutí o volbě způsobu určení úplaty za obhospodařování a administraci dle čl. 17.1 a 17.2

stanov Fondu,

g) schválení smlouvy o výkonu funkce představenstva,

h) schválení smluv o výkonu funkce členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami,

i) schválení poskytnutí jiného plnění ve prospěch osoby, která je členem orgánu Fondu, vyjma

představenstva, než na které plyne právo z právního předpisu, ze schválené smlouvy o výkonu

funkce nebo z vnitřního předpisu Fondu schváleného valnou hromadou,

j) rozhodnutí o zrušení Fondu s likvidací,

k) rozhodnutí o zrušení podfondu Fondu s likvidací,

l) rozhodnutí o jmenování likvidátora, resp. o podání žádosti o jmenování likvidátora Českou národní

bankou, jmenuje-li dle zákona likvidátora Česká národní banka,

m) schválení návrhu rozdělení likvidačního zůstatku,

n) rozhodnutí o přeměně Fondu,

o) rozhodnutí o převzetí účinků jednání učiněných za Fond před jeho vznikem,

p) rozhodování o udělení souhlasu s poskytnutím příplatku mimo zapisovaný základní kapitál Fondu

jeho akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie a o jeho vrácení,

q) rozhodování o určení auditora pro účetní závěrku a konsolidovanou účetní závěrku,

r) rozhodování o vytvoření podfondu vyčleněním investičního majetku Fondu, včetně souvisejících

dluhů,

s) rozhodnutí o dalších otázkách, které zákon o obchodních korporacích, zákon o investičních

společnostech a investičních fondech nebo stanovy svěřují do působnosti valné hromady.

Valná hromada si nemůže vyhradit k rozhodování záležitosti, které jí nesvěřuje zákon nebo stanovy Fondu.

1.2 PŘEDSTAVENSTVO FONDU JAKO MATEŘSKÉ SPOLEČNOSTI

Představenstvo AMISTA investiční společnost, a.s. (od 1. 1. 2021)

IČO: 274 37 558

Sídlo: Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00

Zastoupení právnické osoby Ing. Petr Janoušek, pověřený zmocněnec (od 1. 1. 2021)

Fond má individuální statutární orgán, jímž je právnická osoba oprávněná obhospodařovat tento investiční

fond, a je obhospodařován prostřednictvím této osoby.

Představenstvo je statutárním orgánem Fondu, kterému přísluší obchodní vedení Fondu a které zastupuje

Fond navenek. Představenstvo se řídí obecně závaznými právními předpisy, stanovami a statutem Fondu,

resp. jeho podfondů, jsou-li zřízeny. Představenstvo mj. také svolává valnou hromadu Fondu a schvaluje

změny statutu Fondu a jeho podfondů, jsou-li zřízeny. Představenstvo je voleno valnou hromadou Fondu.

V působnosti představenstva je dle stanov Fondu:

a) řídit činnost Fondu a zabezpečovat jeho obchodní vedení,

b) provádět usnesení přijatá valnou hromadou,

c) zabezpečovat řádné vedení účetnictví Fondu,

d) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou a konsolidovanou, popřípadě i

mezitímní účetní závěrku společnosti a návrh na rozdělení zisku nebo úhrady ztrát,

e) svolávat valnou hromadu,

f) vyhotovovat nejméně jednou za rok pro valnou hromadu zprávu o podnikatelské činnosti Fondu a

stavu jeho majetku,

g) vyhotovovat další zprávy emitenta cenných papírů přijatých k obchodování na evropském

regulovaném trhu a zajišťovat plnění dalších povinností, stanovených obecně závaznými právními

předpisy, zejm. ZPKT,

h) měnit stanovy Fondu v souladu s § 277 odst. 2 ZISIF, jde-li o změnu přímo vyvolanou změnou právní

úpravy, opravu písemných nebo tiskových chyb nebo úpravou, která logicky vyplývá z obsahu

stanov,

i) schvalovat změny statutu Fondu a jeho podfondů;

j) rozhodovat o všech záležitostech společnosti, které zákon nebo stanovy nesvěřují jinému orgánu

společnosti, tedy zejm. dozorčí radě nebo valné hromadě společnosti.

Představenstvo má jediného člena.

Představenstvo určuje základní zaměření obchodního vedení Fondu.

Pověřený zmocněnec představenstva disponuje předchozím souhlasem ČNB k výkonu své funkce.

Představenstvo nezřídilo žádný poradní orgán, výbor či komisi.

Vzhledem k tomu, že statutárnímu orgánu nesmí být v souladu s obecně závaznými právními předpisy

týkajícími se obhospodařování investičních fondů udělovány ze strany akcionářů Fondu jakékoliv pokyny

týkající se obhospodařování Fondu, není statutární orgán oprávněn požádat nejvyšší orgán Fondu v

souladu s ust. § 51 odst. 2 ZOK o udělení pokynu týkajícího se obchodního vedení. Statutární orgán však

může požádat o sdělení nezávazného stanoviska či doporučení týkajícího se obchodního vedení další

(poradní) orgány Fondu či jiné subjekty, a to za podmínek určených statutem Fondu či vnitřními předpisy

Fondu.

1.3 DOZORČÍ RADA FONDU JAKO MATEŘSKÉ SPOLEČNOSTI

Člen dozorčí rady: Ing. Svatoslav Outulný (od 1. 1. 2021)

narozen: 11. 11. 1973

vzdělání: vysokoškolské

Dozorčí rada dohlíží na řádný výkon činnosti Fondu, jakož i provádí další činnosti stanovené obecně

závaznými právními předpisy.

Dozorčí rada dále dle stanov Fondu:

a) přezkoumává řádnou, mimořádnou a konsolidovanou a popřípadě i mezitímní účetní závěrku a

návrh na rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá valné hromadě své vyjádření;

b) předkládá valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a konsolidované

účetní závěrky, příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných emitentem cenných papírů

přijatých k obchodování na evropském regulovaném trhu, o nichž to stanoví obecně závazný

právní předpis;

c) schvaluje statut Fondem nově vytvořeného podfondu;

d) navrhuje změny statutu Fondu.

Dozorčí rada se skládá z jednoho člena, voleného valnou hromadou.

Dozorčí rada je schopná usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí

usnesení je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční většina členů dozorčí rady. Každý člen dozorčí

rady má jeden hlas. V případě rovnosti hlasů je rozhodující hlas předsedy dozorčí rady.

Řádná zasedání dozorčí rady svolává předseda dozorčí rady s uvedením programu jednání, a to zpravidla

šestkrát za rok. V případě, že dozorčí rada není svolána po dobu delší než 2 měsíce, může o její svolání

požádat předsedu kterýkoli její člen, a to s pořadem jednání, který určí. Předseda dozorčí rady svolá dozorčí

radu také tehdy, požádá-li o to statutární orgán, a to s pořadem jednání, který statutární orgán určil;

neučiní-li tak bez zbytečného odkladu po doručení žádosti, může ji svolat sám statutární orgán.

1.4 VÝBOR PRO AUDIT FONDU JAKO MATEŘSKÉ SPOLEČNOSTI

Předseda výboru pro audit: Ing. Vít Vařeka (od 8. 1. 2016)

narozen: 14. 1. 1963

Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Frostburg State Universit v USA. Od roku 1994 působil na

pozici vedoucí finanční analytik a zástupce ředitele u licencovaného obchodníka s cennými papíry AKRO

Capital, a.s. Od roku 2006 do současnosti působí ve společnosti AMISTA IS, a to postupně na pozicích

výkonný ředitel, předseda představenstva a člen dozorčí rady.

Člen výboru pro audit: Ing. Michal Bečvář (od 8. 1. 2016)

narozen: 17. 1. 1980

Vystudoval Technickou fakultu na ČZÚ v Praze. Od roku 2007 pracuje ve společnosti AMISTA IS, kde

postupně zastává pozice sales manažer, manažer oddělení pro licenční záležitosti, pracovník oddělení

cenných papírů a account manažer. Dříve také působil ve společnosti Raiffeisenbank, a. s.

Člen výboru pro audit: Ing. Petr Janoušek (od 8. 1. 2016)

narozen: 22. 2. 1973

Vystudoval Vysoké učení technické v Brně. V rámci AMISTA IS se věnuje komplexnímu finančnímu řízení

společnosti. Předtím působil na vedoucích pozicích ve společnostech zabývajících se investiční činností a

vývojem informačních systémů.

Fond, jako subjekt veřejného zájmu ve smyslu ust. § 1a písm. a) ve spojení s ust. § 19a odst. 1 Zákona o

účetnictví zřídil ke dni 8. 1. 2016 výbor pro audit. Výbor pro audit zejména sleduje účinnost vnitřní kontroly,

systému řízení rizik, účinnost vnitřního auditu a jeho funkční nezávislost, sleduje postup sestavování

účetní závěrky Fondu a předkládá řídicímu nebo kontrolnímu orgánu Fondu doporučení k zajištění integrity

systémů účetnictví a finančního výkaznictví. Dále doporučuje auditora kontrolnímu orgánu s tím, že toto

doporučení řádně odůvodní.

Výbor pro audit se skládá ze 3 členů, volených valnou hromadou. Všichni navržení členové výboru pro audit

splnili zákonné podmínky pro jmenování do výboru pro audit stanovené ust. § 44 Zákona o auditorech. Na

svém prvním zasedání výboru pro audit si jeho členové zvolili za předsedu Ing. Víta Vařeku. Předseda

svolává a řídí zasedání výboru pro audit.

Výbor pro audit je schopný usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí

usnesení je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční přítomných členů výboru pro audit.

Výbor pro audit nezřídil žádný poradní orgán, výbor či komisi.

2. POLITIKA ROZMANITOSTI FONDU JAKO MATEŘSKÉ SPOLEČNOSTI

Fond ve vztahu k statutárnímu orgánu, kontrolnímu orgánu a výboru pro audit neuplatňuje žádnou

specifickou politiku rozmanitosti. Důvodem je především skutečnost, že volba těchto orgánů je v

působnosti valné hromady Fondu, pročež toto rozhodnutí nemůže Fond v zásadě ovlivnit. Fond se

principiálně hlásí k dodržování zásad nediskriminace a rovného zacházení a dbá na to, aby orgány byly

obsazovány osobami, jejichž odborné znalosti a zkušenosti svědčí o jejich způsobilosti k řádnému výkonu

funkce.

3. MAJETKOVÉ ÚČASTI

K 31. 12. 2021 Fond nevlastnil žádnou majetkovou účast.

4. ZÁSADY A POSTUPY VNITŘNÍ KONTROLY A PRAVIDLA PŘÍSTUPU K RIZIKŮM VE VZTAHU K PROCESU

VÝKAZNICTVÍ

Skupina Fondu na základě ust. § 23a Zákona o účetnictví použila mezinárodní účetní standardy

harmonizované evropským právem pro sestavení účetní závěrky ke Dni ocenění. Účetnictví a výkaznictví

Fondu je kromě všeobecně závazných právních předpisů upraveno rovněž soustavou vnitřních předpisů a

metodických postupů, plně respektujících obecně závazné účetní předpisy a standardy.

Přístup do účetního systému Fondu je přísně řízen a povolen pouze oprávněným osobám. Účetní doklady

jsou účtovány po předchozím řádném schválení oprávněnými osobami, přičemž způsob schvalování je

upraven vnitřním předpisem. Platební styk je oddělen od zpracování účetnictví a provádění obchodních

transakcí, veškeré platby jsou prováděny oddělením vypořádání. Tento způsob úhrad zamezuje

potencionální možnosti, kdy by jedna a tatáž osoba provedla uzavření obchodního vztahu, zaúčtovala

z něho vyplývající účetní operace a současně provedla platbu ve prospěch obchodního partnera.

Kontrola správnosti a úplnosti účetnictví a výkaznictví Fondu je prováděna ve dvou úrovních – interně,

prostřednictvím řídícího a kontrolního systému, a dále prostřednictvím externího auditu, který ověřuje

roční účetní závěrku Fondu. Interní kontrola v rámci kontrolního a řídícího systému zahrnuje jednak činnosti

vnitřního auditu a dále řadu kontrolních prvků, prováděných kontinuálně (např. kontrola zaúčtovaného

stavu majetku na operativní evidenci majetku, inventarizace, kontrola čtyř očí apod.), v rámci, kterých je

proces kontroly průběžně vyhodnocován.

5. KODEX ŘÍZENÍ A SPRÁVY FONDU

AMISTA IS jako obhospodařovatel Fondu přijala soubor vnitřních předpisů schválených statutárním

orgánem obhospodařovatele Fondu. Tyto vnitřní předpisy vycházejí z požadavků stanovených všeobecně

závaznými právními předpisy, včetně právních předpisů Evropské unie, a jsou pravidelně aktualizovány a

předkládány ČNB. Některé z nich dle platné legislativy podléhají i kontrole ze strany ČNB a jsou ČNB

předkládány v případě změn, což jsou např. Organizační řád, který je základní normou řízení a správy Fondu,

či vnitřní předpis obsahující postupy k plnění povinností dle AML zákona. Rovněž všechny předpisy

podléhají interní kontrole compliance a vnitřního auditu.

Mezi základní vnitřní předpisy patří mj. vnitřní předpisy upravující výkon obhospodařování Fondu a výkon

řízení a správy Fondu. Oblastmi, které jsou vnitřními předpisy upraveny, jsou například:

• Interní pravidla outsourcingu

• Pravidla řízení rizik, dodržování limitů a řízení likvidity

• Účetní postupy a pravidla účtování

• Pravidla vnitřní kontroly

• Systém vnitřní komunikace

• Opatření proti praní špinavých peněz a financování terorismu

Nahlédnutí do vnitřních předpisů AMISTA IS, vztahujících se k Fondu, je možné na základě předchozí

žádosti v sídle AMISTA IS, resp. dotčeného Fondu. AMISTA IS je současně členem AKAT a řídí se také jejím

etickým kodexem, přičemž má sepsaný vlastní Etický kodex v rámci předpisové základny, kterým se řídí a

který vychází právě z principů uvedených v Etickém kodexu AKAT. I tento vnitřní předpis je případně

k nahlédnutí v sídle AMISTA IS, resp. dotčeného Fondu.

Vzhledem k výše uvedenému Fond nepřijal žádný zvláštní kodex řízení a správy Fondu.

6. OSTATNÍ VEDOUCÍ OSOBY FONDU A PORTFOLIO MANAŽER

OSTATNÍ VEDOUCÍ OSOBY

Žádné další osoby nemají funkci vedoucí osoby ve Fondu.

PORTFOLIO MANAŽER

Portfolio manažer Radim Vitner

narozen: 1976

vzdělání: Masarykova obchodní akademie Rakovník

Radim Vitner je zaměstnán ve společnosti AMISTA IS na pozici portfolio manažer od 1. 7. 2011. Před

příchodem do AMISTA IS pracoval deset let na pozici účetního a finančního analytika ve společnosti Zepter

International s.r.o. Předtím sbíral zkušenosti mimo jiné ve společnostech SPT Telecom, a.s. a Královský

pivovar Krušovice a.s.

Portfolio manažer Ing. Robert Mocek

narozen: 1961

vzdělání: Vysoká škola dopravy a spojů, Žilina, fakulta Provozně-

ekonomická

Před příchodem do AMISTA IS poskytoval konzultace v oblasti financování podnikatelských projektů a

poradenství v oblasti privátního bankovnictví a správy majetku v rámci svého živnostenského oprávnění.

Před tímto obdobím pracoval více než 25 let v bankovnictví na manažerských postech v oblasti privátního

bankovnictví a správy aktiv.

Portfolio manažer Vojtěch Ruffer, MSc.

narozen: 1995

vzdělání: Vrije Universiteit Amsterdam, obor Finance

Do AMISTA IS nastoupil jako absolvent magisterského studia na Vrije Universiteit v Amsterdamu.

Vystudoval obor Finance se zaměřením na kapitálové trhy, oceňování aktiv a finanční deriváty. Před

studiem v Nizozemsku pracoval v Raiffeisenbank, a.s. na oddělení Corporate Development, které se

specializovalo na zlepšování interních procesů, projektový management a analytickou podporu

obchodním útvarům a vyššímu managementu banky.

Portfolio manažer Ing. Michal Kusák, Ph.D.

narozen: 1973

vzdělání: VŠE Praha, program Mezinárodní obchod, Podniková

ekonomika a management

Do AMISTA IS nastoupil po více jak dvaceti letech zkušeností v oblasti řízení investic a podnikových financí.

V průběhu své kariéry pracoval jako konzultant fúzí a akvizic (M&A), na transakcích financovaných

korporátním i privátním kapitálem (private equity). Naposledy působil v přední mezinárodní poradenské

společnosti BDO Advisory s.r.o. a v oblasti řízení rizik u společnosti Aon Central and Eastern Europe a.s.

7. OSOBY S ŘÍDICÍ PRAVOMOCÍ

Statutární orgán

Řídicí osobou Fondu je obhospodařovatel AMISTA IS.

Představenstvo AMISTA investiční společnost, a.s. (od 1. 1. 2021)

IČO: 274 37 558

Sídlo: Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00

Zastoupení právnické osoby Ing. Petr Janoušek, pověřený zmocněnec (od 1. 1. 2021)

Kontrolní orgán

Člen dozorčí rady: Ing. Svatoslav Outulný (od 1. 1. 2021)

narozen: 11. 11. 1973

Výkon funkce člena kontrolního orgánu Fondu je bezúplatný a nejsou s ním spojena žádná peněžitá plnění.

Člen kontrolního orgánu vlastní cenné papíry představující podíl na Fondu.

Jméno: počet akcií (ks)

Ing. Svatoslav Outulný 228 802 ks investičních akcií Fondu

8. ÚDAJE O PENĚŽITÝCH A NEPENĚŽITÝCH PŘÍJMECH A PRINCIPECH ODMĚŇOVÁNÍ

Rozhodování o odměňování pracovníků Fondu náleží do působnosti statutárního orgánu Fondu. Členové

statutárního a kontrolního orgánu vykonávají svoji činnost na základě smluv o výkonu funkce, v nichž je

vždy upravena i jejich odměna včetně všech jejích složek, nejedná-li se o bezúplatný výkon funkce. Tyto

smlouvy včetně odměňování musí být schváleny valnou hromadou Fondu.

Informace o zásadách a principech odměňování Fond vyhotovuje v politice odměňování podle § 121l ZPKT,

kterou uveřejňuje na svých internetových stránkách. Fond v souladu s § 121p ZPKT také vyhotovuje

a uveřejňuje na svých internetových stránkách zprávu o odměňování.

9. ÚDAJE O POČTU CENNÝCH PAPÍRŮ FONDU, KTERÉ JSOU V MAJETKU STATUTÁRNÍHO ČI

DOZORČÍHO ORGÁNU A OSTATNÍCH OSOB S ŘÍDÍCÍ PRAVOMOCÍ

Člen dozorčí rady držel ve svém vlastnictví celkem 2.347 ks zakladatelských akcií a 228.802 ks investičních

akcií Fondu.

K cenným papírům představujícím podíl na Fondu se nevztahují žádné opce ani srovnatelné investiční

nástroje, jejichž smluvními stranami by byli členové statutárního nebo dozorčího orgánu Fondu nebo které

by byly uzavřeny ve prospěch těchto osob. Osoby s řídící pravomocí Fondu nedrží výše jmenované cenné

papíry ani nepřímo, tedy prostřednictvím třetího subjektu.

10. PRÁVA A POVINNOSTI SPOJENÁ S AKCIEMI FONDU

Fond vydává dva druhy cenných papírů:

a) zakladatelské akcie – tyto cenné papíry jsou vydávány k zapisovanému základnímu kapitálu, jehož výše

je též uváděna v obchodním rejstříku. Zapisovaný základní kapitál Fondu činí 2 367 tis. Kč a je rozdělen na

2 367 ks kusových zakladatelských akcií, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny zakladatelské akcie

společnosti jsou vydány jako cenné papíry na řad, tj. jako listiny znějící na jméno akcionáře a nejsou přijaty

k obchodování na evropském regulovaném trhu. Podíl na zapisovaném základním kapitálu se u

zakladatelských akcií určí podle počtu akcií. Zakladatelské akcie se řídí právní úpravou dle ZOK, ZISIF a

dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle II. stanov Fondu.

Práva spojená se zakladatelskými akciemi

Se zakladatelskými akciemi je spojeno právo akcionáře podílet se na řízení společnosti, na jejím zisku a na

likvidačním zůstatku při jejím zrušení s likvidací. Právo na podíl na zisku a na likvidačním zůstatku vzniká

pouze z hospodaření společnosti s majetkem, který nepochází z investiční činnosti Fondu, resp. není

zařazen do žádného podfondu. Se zakladatelskými akciemi je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li

zákon jinak. Převoditelnost zakladatelských akcií je podmíněna souhlasem statutárního orgánu. Se

zakladatelskými akciemi není spojeno právo na jejich odkoupení na účet společnosti, ani žádné jiné

zvláštní právo.

Evidence zakladatelských akcií

Zakladatelské akcie jsou v držení akcionářů Fondu, kteří zodpovídají za jejich úschovu. Fond

prostřednictvím svého administrátora, tj. AMISTA IS, vede evidenci majitelů zakladatelských akcií v

seznamu akcionářů.

b) investiční akcie – Fond vydává investiční akcie k Fondu jako takovému, resp. k jeho Investiční části.

Investiční akcie představují stejné podíly na fondovém kapitálu Investiční části Fondu. Investiční akcie jsou

vydávány jako akcie kusové, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny investiční akcie jsou vydány jako

zaknihované cenné papíry znějící na jméno investora.

Fond vydává jednu třídu investičních akcií A. Investiční akcie třídy A jsou od 8. 1. 2016 přijaty k obchodování

na evropském regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s. Investiční akcie se řídí právní úpravou

dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle III. stanov Fondu.

Práva spojená s investičními akciemi

S investičními akciemi je spojeno právo týkající se podílu na zisku z hospodaření pouze s majetkem z

investiční činnosti Fondu a na likvidačním zůstatku pouze z investiční činnosti Fondu. S investičními

akciemi je spojeno právo na jejich odkoupení na žádost jejich vlastníka na účet Investiční části Fondu.

Investiční akcie odkoupením zanikají.

S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo, pokud zákon nestanoví jinak. S investičními akciemi je

spojeno právo na jejich odkoupení na žádost jejich vlastníka na účet investiční části Fondu. Investiční akcie

odkoupením zanikají.

Evidence investičních akcií

Evidence investičních akcií vydávaných Fondem je vedena v souladu s příslušnými ustanoveními ZPKT.

Centrální evidenci emise vede Centrální depozitář cenných papírů, a. s. Investiční akcie Fondu v držení

jednotlivých investorů jsou tak evidovány na jejich majetkových účtech vlastníků cenných papírů. Investoři

jsou povinni sdělovat účastníku Centrálního depozitáře cenných papírů, a. s., u něhož mají veden svůj

majetkový účet, veškeré změny ve svých identifikačních údajích.

11. ODMĚNY ÚČTOVANÉ EXTERNÍMI AUDITORY

Celková částka účtovaná ze strany auditora Nexia AP a.s., sídlo: Praha 8 - Karlín, Sokolovská 5/49, PSČ

18600, IČO: 481 17 013 za ověření účetní závěrky Fondu činila 130 tis. Kč. Žádné další služby a úplaty nebyly

auditorovi poskytovány.

Informace k nákladům za audit Účetní závěrky jsou uvedeny v Komentáři k účetním výkazům (bod 9).

Poplatky a náklady Fondu jsou hrazeny z Investiční části Fondu.

12. DIVIDENDOVÁ POLITIKA FONDU

Fond neuplatňuje ani nedeklaruje žádnou dividendovou politiku ve smyslu stanovení poměru zisku

vyplaceného akcionářům a zisku zadrženého, ani nečiní takové odhady do budoucna.

V Účetním období nebyla k investičním akciím vyplacena žádná dividenda. V následujícím období Fond

nemá v plánu vyplácet dividendy.

13. VÝZNAMNÁ SOUDNÍ A ROZHODČÍ ŘÍZENÍ

V Účetním období neprobíhala žádná soudní ani rozhodčí řízení, která mohla mít nebo v nedávné minulosti

měla významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Fondu nebo jeho skupiny.

14. STRUKTURA VLASTNÍHO KAPITÁLU FONDU

Fond (mateřská společnost)

Struktura vlastního kapitálu Fondu je uvedena v účetní závěrce, která je nedílnou součástí této výroční

zprávy.

Cenné papíry vydávané Fondem:

a) Druh: Zakladatelské akcie

Forma: Kusové akcie na jméno

Podoba: Listinná

Jmenovitá hodnota: Bez jmenovité hodnoty

Podíl na zapisovaném základním kapitálu: 100 %

Počet emitovaných akcií v oběhu ke konci Účetního období: 2 367 ks

Počet akcií vydaných v Účetním období: 0

Počet akcií odkoupených v Účetním období: 0

Počet upsaných, dosud nesplacených akcií: 0

Obchodovatelnost: Zakladatelské akcie nebyly přijaty k obchodování na regulovaném trhu.

b) Druh: Investiční akcie

Třída A – ISIN: CZ0008041860

Forma: Kusové akcie na jméno

Podoba: Zaknihovaná

Jmenovitá hodnota: Bez jmenovité hodnoty

Počet emitovaných akcií v oběhu ke konci Účetního období: 234 333 ks

Počet akcií vydaných v Účetním období: 0

Počet akcií odkoupených v Účetním období: 0

Počet upsaných, dosud nesplacených akcií: 0

Obchodovatelnost: Investiční akcie třídy A jsou přijaty k obchodování na regulovaném trhu

Ostatní skutečnosti:

Počet akcií držených Fondem jako emitentem nebo jménem Fondu jako emitenta, nebo v držení jeho

dceřiných společností: 0

Částka všech převoditelných cenných papírů, vyměnitelných cenných papírů nebo cenných papírů s

opčními listy, s uvedením podmínek pro převod, výměnu nebo upsání: 0

Skutečnosti, které nastaly po rozhodném dni:

Po rozhodném dni nenastaly žádné skutečnosti, které by měly vlil na počet investičních nebo

zakladatelských akcií.

15. OMEZENÍ PŘEVODITELNOSTI CENNÝCH PAPÍRŮ

Převoditelnost zakladatelských akcií Fondu je podmíněna souhlasem statutárního orgánu. Statutární

orgán udělí souhlas s převodem písemně na žádost akcionáře v případě, kdy nabyvatel zakladatelských

akcií splňuje veškeré požadavky na osobu akcionáře společnosti jako fondu kvalifikovaných investorů,

stanovené statutem, jakož i obecně závaznými právními předpisy, a to bez zbytečného odkladu po jejich

kontrole. Souhlas s převodem zakladatelských akcií mezi stávajícími akcionáři je vydáván neprodleně bez

potřeby kontroly. V případě převodu nebo přechodu vlastnického práva k zakladatelským akciím Fondu je

jejich nabyvatel povinen bez zbytečného odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu

akcie v podobě listinného cenného papíru vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny

vlastníka příslušné akcie a její předložení administrátorovi Fondu. Hodlá-li některý z vlastníků

zakladatelských akcií převést své zakladatelské akcie, mají ostatní vlastníci zakladatelských akcií k těmto

akciím předkupní právo, ledaže vlastník zakladatelských akcií zakladatelské akcie převádí jinému

vlastníkovi zakladatelských akcií.

K převodu investičních akcií Fondu musí mít investor (převodce) předchozí souhlas statutárního orgánu

Fondu k takovému převodu, a to v písemné formě. Statutární orgán vydá souhlas s převodem za situace,

kdy nabyvatel investičních akcií Fondu splňuje veškeré požadavky na osobu investora do Fondu, coby

fondu kvalifikovaných investorů stanovených statutem Fondu, jakož i obecně závaznými právními

předpisy, a to bez zbytečného odkladu po jeho kontrole. Souhlas s převodem investičních akcií Fondu mezi

stávajícími investory je vydáván neprodleně bez potřeby kontroly. Omezení převoditelnosti investičních

akcií se nevztahuje na investiční akcie, které byly přijaty k obchodování na regulovaném trhu.

V případě převodu nebo přechodu vlastnického práva k investičním akciím Fondu je jejich nabyvatel

povinen bez zbytečného odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu akcie v podobě

listinného cenného papíru vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny vlastníka příslušné

akcie a její předložení administrátorovi Fondu. V případě, že by nabyvatel investičních akcií nebyl

kvalifikovaným investorem dle ust. § 272 ZISIF, k takovému nabytí se v souladu s ust. § 272 odst. 3 ZISIF

nepřihlíží.

16. AKCIONÁŘSKÉ STRUKTURY KONSOLIDAČNÍHO CELKU

Fond (mateřská společnost)

Struktura akcionářů ke Dni ocenění (zakladatelské akcie)

V procentech

Podíl

na základním

kapitálu

Podíl

na hlasovacích

právech

Právnické osoby celkem

0,85

z toho ORBIA, spol. s r.o., IČO: 277 32 509

0,85

Fyzické osoby celkem

99,15

z toho Ing. Svatoslav Outulný, dat. nar. 11. 11. 1973

99,15

1. VLASTNÍCI CENNÝCH PAPÍRŮ SE ZVLÁŠTNÍMI PRÁVY

Fond nevydává vyjma výše uvedených druhů cenných papírů žádné jiné cenné papíry, se kterými by bylo

spojeno zvláštní právo. Se zakladatelským akciemi není spojeno právo na podíl na zisku pocházejícím

z investiční činnosti Fondu, ale je s nimi spojeno právo na řízení Fondu prostřednictvím hlasovacího práva,

které je s těmito akciemi spojeno, pokud zákon nestanoví jinak. S investičními akciemi není spojeno

hlasovací právo, pokud zákon nestanoví jinak, ale je s nimi spojeno právo na zpětný odkup Fondem.

17. OMEZENÍ HLASOVACÍCH PRÁV

Se zakladatelskými akciemi Fondu je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

S investičními akciemi Fondu není spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

V případě, kdy valná hromada hlasuje o:

a) změně práv spojených s určitým druhem investičních akcií;

b) změně druhu nebo formy investičních akcií;

c) další záležitosti, pro kterou zákon vyžaduje hlasování podle druhu akcií;

hlasují současně akcionáři, kteří vlastní investiční akcie, a akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie. V

takovém případě je s investičními akciemi spojeno hlasovací právo.

18. SMLOUVY MEZI AKCIONÁŘI S NÁSLEDKEM SNÍŽENÍ PŘEVODITELNOSTI NEBO HLASOVACÍCH PRÁV

Fondu nejsou známy žádné smlouvy, které by uzavřeli akcionáři Fondu a které by současně mohly mít za

následek snížení převoditelnosti akcií představujících podíl na Fondu nebo snížení hlasovacích práv.

19. ZVLÁŠTNÍ PRAVIDLA PRO VOLBU A ODVOLÁNÍ ČLENŮ STATUTÁRNÍHO ORGÁNU A ZMĚNU STANOV

Stanovy Fondu neobsahují žádná zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu

stanov Fondu.

Členy statutárního orgánu volí a odvolává valná hromada Fondu.

O doplňování a změnách stanov rozhoduje valná hromada Fondu na návrh statutárního orgánu nebo na

základě protinávrhů akcionářů, resp. investorů účastnících se valné hromady nebo na návrh správní rady,

pokud valnou hromadu svolává správní rada a navrhuje potřebná opatření.

20. ZVLÁŠTNÍ PŮSOBNOST ORGÁNŮ

Stanovy Fondu neobsahují žádnou zvláštní působnost statutárního ani kontrolního orgánu podle zákona

upravujícího právní poměry obchodních společností a družstev.

V působnosti představenstva je dle stanov Fondu:

a) řídit činnost Fondu a zabezpečovat jeho obchodní vedení,

b) provádět usnesení přijatá valnou hromadou,

c) zabezpečovat řádné vedení účetnictví Fondu,

d) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou a konsolidovanou, popřípadě i

mezitímní účetní závěrku společnosti a návrh na rozdělení zisku nebo úhrady ztrát,

e) svolávat valnou hromadu

f) vyhotovovat nejméně jednou za rok pro valnou hromadu zprávu o podnikatelské činnosti Fondu a

stavu jeho majetku,

g) vyhotovovat další zprávy emitenta cenných papírů přijatých k obchodování na evropském

regulovaném trhu a zajišťovat plnění dalších povinností, stanovených obecně závaznými právními

předpisy, zejm. ZPKT,

h) měnit stanovy Fondu v souladu s § 277 odst. 2 ZISIF, jde-li o změnu přímo vyvolanou změnou právní

úpravy, opravu písemných nebo tiskových chyb nebo úpravou, která logicky vyplývá z obsahu

stanov,

i) schvalovat změny statutu Fondu a jeho podfondů.

Dozorčí rada dále dle stanov Fondu:

a) přezkoumává řádnou, mimořádnou a konsolidovanou a popřípadě i mezitímní účetní závěrku a

návrh na rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá valné hromadě své vyjádření;

b) předkládá valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a konsolidované

účetní závěrky, příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných emitentem cenných papírů

přijatých k obchodování na evropském regulovaném trhu, o nichž to stanoví obecně závazný

právní předpis;

c) schvaluje statut Fondem nově vytvořeného podfondu;

d) navrhuje změny statutu Fondu.

Do působnosti dozorčí rady náleží jakákoliv věc týkající se Fondu, ledaže ji zákon svěřuje do působnosti

valné hromady, nebo ledaže ji zákon nebo stanovy Fondu v souladu se zákonem svěřují do působnosti

představenstva či jiného orgánu společnosti.

21. VÝZNAMNÉ SMLOUVY PŘI ZMĚNĚ OVLÁDÁNÍ FONDU

Fond neuzavřel žádné smlouvy, ve kterých by byl smluvní stranou a které nabývají účinnosti, změní se nebo

zaniknou v případě změny ovládání Fondu v důsledku nabídky převzetí.

22. SMLOUVY SE ČLENY STATUTÁRNÍHO ORGÁNU SE ZÁVAZKEM PLNĚNÍ PŘI SKONČENÍ JEJICH

FUNKCE

Fond neuzavřel se členy statutárního orgánu nebo se zaměstnanci žádné smlouvy, kterými by byl zavázán

k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí.

23. PROGRAMY NABÝVÁNÍ CENNÝCH PAPÍRŮ ZA ZVÝHODNĚNÝCH PODMÍNEK

Fond nemá žádný program, na jehož základě je zaměstnancům nebo členům statutárního orgánu Fondu

umožněno nabývat účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim za

zvýhodněných podmínek.

Přehled podnikání, stav majetku investičního

fondu a majetkových účastí

1. PŘEHLED PODNIKÁNÍ

1.1

Investiční cíl a strategie

Fond je oprávněn investovat především do aktiv nemovité povahy, ať již majících formu věcí

nemovitých, akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních a jiných obchodních

společnostech, movitých věcí a jejich souborů a doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji

kapitálových a finančních trhů.

Fond má v úmyslu investovat více než 51 % hodnoty svého investičního majetku do nemovitostí nebo

nemovitostních společností. Další podstatnou majetkovou hodnotou, do níž Fond může investovat,

jsou akcie, podíly a jiné formy účastí na právnických osobách (v projektových společnostech –

zvláštních účelových společnostech – SPV), které podnikají zejména v oblasti nemovitostí a realit.

Vedlejšími majetkovými hodnotami Fondu budou movité věci a investiční nástroje ve smyslu

ustanovení § 3 odst. 1 ZPKT, např. investiční cenné papíry, cenné papíry kolektivního investování či

nástroje peněžního trhu.

1.2

Druhy majetkových hodnot

1.2.1 Nemovité věci, včetně jejich součástí a příslušenství

Investice do nemovitých věcí, včetně jejich součástí a příslušenství (tj. např. energetických

sítí, oplocení, zahradní úpravy, samostatně stojící kůlny a garáže apod.), souvisejících

movitých věcí a případných vyvolaných investic (inženýrské sítě apod.). Nemovitostní aktiva

mají zejména podobu:

• pozemků určených k výstavbě objektů pro bydlení nebo komerčních objektů;

• pozemků určených ke zhodnocení formou změny účelu užívání pozemku a následnému

prodeji;

• pozemků provozovaných jako parkoviště;

• pozemků určených k pronajímání třetím osobám pro obchodní aktivity;

• rezidenčních projektů a domů;

• průmyslových areálů pro výrobu a skladování;

• budov pro zdravotnická zařízení;

• budov pro vzdělání a školství a školicí střediska;

Fond

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., IČO: 248 23 244, se sídlem

Truhlářská 1108/3, Nové Město, 110 00 Praha 1, obchodní společnost zapsaná v obchodním

rejstříku vedeném Krajským soudem v Praze pod sp. zn. B 17017

Účetní období

Období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021

• administrativních budov a center;

• hotelových komplexů a jiných rekreačních objektů;

• logistických parků;

• multifunkčních center;

• nemovitých i movitých energetických zařízení.

Do majetku investiční části Fondu lze nabýt nemovitost za účelem jejího provozování, je-li

tato nemovitost způsobilá při řádném hospodaření přinášet pravidelný a dlouhodobý výnos,

nebo za účelem jejího dalšího prodeje, je-li tato nemovitost způsobilá přinést ze svého

prodeje zisk.

Fond může do své investiční části též nabývat nemovitosti výstavbou nebo za účelem

dalšího zhodnocení nemovitostí v jeho majetku umožnit na takových nemovitostech

výstavbu. Výstavba samotná je vždy realizována na účet investiční části Fondu třetí osobou

k takové činnosti oprávněnou.

Při výběru vhodných nemovitostí nabývaných do majetku investiční části Fondu se

zohledňuje zejména poloha nabývaných nemovitostí v oblastech České republiky, kde lze

důvodně předpokládat, že v krátkodobém nebo střednědobém horizontu dojde k

pozitivnímu cenovému vývoji.

1.2.2 Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na společnostech vlastnících nemovité věci (tzv.

„nemovitostní společnost“)

Tyto společnosti mohou mít také charakter dočasných účelových společností zřizovaných

za účelem možnosti získání bankovního nebo mimobankovního financování a diverzifikace

rizik.

1.2.3 Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na společnostech, které se zaměřují na:

výrobu elektrické energie či tepla zejména z obnovitelných zdrojů, či za pomoci kogenerace

(společná výroba elektrické energie a tepla) apod.;

poskytování zápůjček fyzickým a právnickým osobám;

správu nemovitostí a poskytování souvisejících služeb;

provozování realitní činnosti;

provádění stavební činnosti;

vlastnění akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních společnostech nebo

obchodních společnostech zaměřených na výše uvedené oblasti.

Pořizovány budou především akcie, podíly, resp. jiné formy účastí v takových společnostech, kde lze

v budoucnosti očekávat nadprůměrné zhodnocení investice.

Při investování do akcií, podílů, resp. jiných forem účastí v obchodních společnostech bude Fond

zohledňovat zejména jejich ekonomickou výhodnost, při současném respektování pravidel

obezřetnosti a pravidel pro omezování rizik.

1.2.4 Majetek nabytý při uskutečňování procesu přeměny obchodních společností

Fond, má možnost uskutečnit:

proces přeměny podle zvláštního právního předpisu, v níž budou Fond a obchodní

společnost dle odst. 1.2.2 a 1.2.3 zúčastněnými společnostmi, a to v souladu s

příslušnými zvláštními právními předpisy;

převzetí jmění obchodní společnosti dle odst. 1.2.2 a 1.2.3, kdy účast Fondu může přesahovat

90% podíl na základním kapitálu společnosti. Za předpokladu, že v majetku Fondu bude

účast v takovéto společnosti představující alespoň 90% podíl na základním kapitálu, pak

na základě rozhodnutí valné hromady Fondu může dojít k jejímu zrušení a k převodu

jmění do majetku Fondu.

1.2.5 Movité věci

Fond může nabývat movité věci, které jsou účelově spojeny s nemovitostmi nebo ostatními

aktivy Fondu a slouží k zabezpečení provozu a ochrany takto nabývaných aktiv. Mezi takové

movité věci patří například nábytek, svítidla, drobné vybavení budov včetně uměleckých děl,

dopravní a transportní vybavení, výpočetní technika nebo strojní zařízení, které tvoří

s nemovitostí logický celek apod.

Fond může do své investiční části dále také nabývat movité věci, které nejsou spojené s

nemovitostmi nebo ostatními aktivy za předpokladu, že povaha těchto movitých věcí zcela

zjevně nenarušuje celkový investiční profil Fondu a není-li vyloučena, resp. vážně ohrožena

jejich likvidita.

1.2.6 Poskytování úvěrů a zápůjček, nabývání úvěrových pohledávek

Poskytování úvěrů a zápůjček Fondem je možné za předpokladu, že budou pro Fond ekonomicky

výhodné.

Fond může nabývat do svého majetku úvěrové pohledávky za předpokladu, že budou pro Fond

ekonomicky výhodné, tj. jejichž dlouhodobá výnosnost bude přesahovat náklady na jejich

pořízení. Nabývané pohledávky mohou být nejen před splatností, ale i po splatnosti, a to bez

ohledu na skutečnost, zda sídlo (resp. bydliště) dlužníka je umístěno v České republice či v

zahraničí. Fond může své existující i případné budoucí pohledávky zatížit zástavním právem

třetí osoby, a to za předpokladu zachování celkové ekonomické výhodnosti takové operace

a nikoli ve zjevném rozporu s běžnou obchodní praxí v místě a čase obvyklou.

1.2.7 Pohledávky z obchodního styku

Fond může nabývat do svého majetku pohledávky z obchodního styku za předpokladu, že budou pro

Fond ekonomicky výhodné, tj. jejichž dlouhodobá výnosnost bude přesahovat náklady na

jejich pořízení. Pohledávky budou zpravidla nabývány za cenu nižší, než činí jejich jmenovitá

hodnota, a to přiměřeně k riziku jejich vymožení. Fond může nabývat do svého majetku

pohledávky nejen po splatnosti, ale i před splatností, a to bez ohledu na skutečnost, zda

sídlo (resp. bydliště) dlužníka je umístěno v České republice či v zahraničí. Fond může své

existující i případné budoucí pohledávky zatížit zástavním právem třetí osoby, a to za

předpokladu zachování celkové ekonomické výhodnosti takové operace a nikoli ve zjevném

rozporu s běžnou obchodní praxí v místě a čase obvyklou.

1.2.8 Doplňková aktiva

Fond může investovat do následujících složek doplňkových aktiv:

dluhopisy, resp. obdobné cenné papíry představující právo na splacení dlužné částky,

vydávané státy nebo obchodními společnostmi;

tuzemské akcie, tj. vydané emitentem se sídlem umístěným na území České republiky;

zahraniční akcie, tj. vydané emitentem se sídlem umístěným mimo území České republiky;

cenné papíry investičních fondů;

nástroje peněžního trhu.

1.2.9 Likvidní aktiva

Likvidní část majetku Fondu může být investována krátkodobě zejména do:

vkladů, se kterými je možno volně nakládat, anebo termínovaných vkladů se lhůtou

splatnosti nejdéle jeden rok, pokud se jedná o vklady u bank, poboček zahraničních bank

nebo zahraničních bank, jež dodržují pravidla obezřetnosti podle práva Evropských

společenství nebo pravidla, která ČNB považuje za rovnocenná;

cenných papírů vydaných fondy kolektivního investování;

státních pokladničních poukázek a obdobných zahraničních cenných papírů;

dluhopisů nebo obdobných zahraničních cenných papírů se zbytkovou dobou splatnosti

nejdéle tři roky, které jsou obchodovány na regulovaném trhu s investičními nástroji se

sídlem v členském státě Evropské unie, resp. ve státě, jenž není členským státem

Evropské unie, jestliže tento trh je uveden v seznamu zahraničních regulovaných trhů

ČNB; poukázek ČNB a obdobných zahraničních cenných papírů.

Fond představuje jednu z forem nepřímého investování kapitálu, kdy investoři vkládají své volné peněžní

prostředky do profesionálně spravovaného fondu za účelem dosažení zisku na základě principu

diverzifikace rizika. Přitom sami jednotliví investoři o konkrétních investicích fondu nerozhodují. Fond není

oprávněn k jiné než investiční činnosti a v rámci investiční politiky se zavázal investovat pouze do aktiv

způsobilých přinášet buď dlouhodobý výnos, nebo zisk z prodeje.

2. ČINNOST FONDU A SKUPINY V ÚČETNÍM OBDOBÍ

Fond se v Účetním období věnoval své běžné činnosti, tedy svým investicím do nemovitostí, jejich

pronájmu a zhodnocování. Při zhodnocování těchto dlouhodobých investic dosáhl Fond očekávaných

výsledků a cílů. Fond také nadále vyhledával a vyhodnocoval další investiční příležitosti v souladu se

statutem. V následujícím textu se zaměříme na nejdůležitější události sledovaného období.

Vedle vyhledávání tržních investičních příležitostí na získání dalších nemovitostí, zejména vhodných

pozemků pro realizaci budoucích investičních cílů, které by zapadly do portfolia nemovitostí v regionu, se

Fond v Účetním období věnoval převážně dalším budováním a cenovým úpravám portfolia nájemců svých

nemovitostí.

Během sledovaného období Fond:

• Navýšil revolvingový úvěr linky UCB

• Uzavřel dodatek k nájemní smlouvě spolčenosti Albert ČR

• Uzavřel dodatek k nájemní smlouvě OKAY s.r.o.

• Uzavřel nájemní smlouvu se společností PEPCO Czech Republic

• Uzavřel nájemní smlouvu se společností SPER PET a.s. (lokalita Židlochovice)

• Uzavřel nájemní smlouvu se společností Česká spořitelna (lokalita Židlochovice)

• Uzavřel nájemní smlouvu se spolčeností TR reality, s.r.o. (Třebíč)

Zápůjčka – Outulný Beta, s.r.o.

Zápůjčka ve výši 3 125 tis. EUR poskytnutá slovenské společnosti ovládané panem Ing. Stanislavem

Outulným. Zápůjčka byla fixně úročená sazbou 1,9 % p.a. a její původní splatnost byla k 31. 12. 2021. Za rok

2021 Fond uznal ve výsledku hospodaření úrokové výnosy 1 385 tis. Kč (2020: 1 577 tis. Kč) a čistou

kurzovou ztrátu 2 707 tis. Kč (2020: čistý kurzový zisk 4 623 tis. Kč).

Dne 30. 11. 2021 Fond postoupil pohledávku v celkové výši 97 386 tis. Kč (3 815 tis. EUR) na pana Stanislava

Outulného s úhradou nejpozději do 31. 1. 2022. Do okamžiku úhrady je pohledávka nadále úročena sazbou

1,9 % p.a. a za část roku 2021 byly ve výsledku hospodaření uznány úrokové výnosy ve výši 83 tis. Kč.

Účetní hodnota zápůjčky se významně neliší od její reálné hodnoty s ohledem na její smluvní splatnost

v krátkém období. Vzhledem k tomu, že dlužníkem je Ing. Stanislav Outulný, ovládající osoba a majoritní

investor Fondu, a pohledávka byla ve smluveném termínu splacena, vedení Fondu posoudilo úvěrové riziko

zápůjčky za zanedbatelné a nebyla k 31. 12. 2021 uznána žádná očekávaná úvěrová ztráta.

Zápůjčka – Ing. Stanislav Outulný – vznik a splacení v roce 2021

V únoru 2021 byla Fondem poskytnuta zápůjčka majoritnímu vlastníkovi, panu Stanislavu Outulnému,

v celkové výši 48.880 tis. Kč. Zápůjčka byla z části denominována v EUR (1 217 tis. EUR) a z části v Kč

(17 628 tis. Kč). Zápůjčka byla úročena úrokovou sazbou 2,10 % p.a. a byla splatná nejpozději do 5 let.

V listopadu, resp. v prosinci 2021 byly obě části zápůjčky včetně naběhlých úroků za rok 2021 ve výši 773

tis. Kč plně předčasně splaceny. Splacení těchto zápůjček souviselo s rozhodnutí předčasně splatit

bankovní úvěr (viz 13). Fond uznal v souvislosti se zápůjčkou ve výsledku hospodaření kurzová ztráta ve

výši 399 tis. Kč z přepočtu EUR části zápůjčky.

Zápůjčka byla zajištěna formou zástavy investičních akcií emitovaných Fondem v hodnotě 50 000 tis. Kč

Fond v souladu se svou investiční strategií nadále investuje především do aktiv nemovité povahy. Jde

o investice do dlouhodobých nemovitostí vlastněných za účelem výnosu z nájmů.

Hlavním strategickým cílem Fondu je vyhledávat investiční příležitosti k zajištění dlouhodobého růstu

vlastního kapitálu, zvyšování rentability vložených prostředků a kvalitního portfolia vlastněných

nemovitostí.

Během sledovaného období Fond nadále investoval do majetkových položek podle investiční strategie ve

statutu Fondu. V oblasti výnosových nemovitostí se soustředil na správu portfolia výnosových

nemovitostí a výnosy z nájmu, popř. na přípravu pro další zhodnocení nemovitostí pro zajištění budoucího

zvýšení nájmu.

Významná část investičních aktiv Fondu je tvořena portfoliem pozemků a staveb především v oblasti

Třebíče, Pohořelic, Náměšti nad Oslavou a Velké Bíteše. Fond během sledovaného období nepořídil žádnou

investici v podobě obchodního podílu v ovládaných osobách.

Dále pokračovaly investiční práce zejména na výstavbě areálu v Tuřanech, na jeho administrativní části a

také se dokončovaly práce na rozšíření logistické haly ve Velké Bíteši pro nového nájemce a byl zde zahájen

zkušební provoz.

2.1 HOSPODAŘENÍ FONDU A SKUPINY

Věrný a poctivý obraz o hospodaření Fondu poskytuje řádná účetní závěrka sestavená za období od 1. 1.

2021 do 31. 12. 2021 a komentář k účetním výkazům, včetně zprávy auditora, která je nedílnou součástí této

výroční zprávy.

Protože Fond nevytváří podfondy, odděluje v souladu s ust. § 164 odst. 1 ZISIF účetně a majetkově majetek

a dluhy ze své investiční činnosti od svého ostatního jmění. Hospodaření Neinvestiční části Fondu spočívá

pouze v držení zapisovaného základního kapitálu Fondu, ke kterému Fond vydal zakladatelské akcie. Na

Neinvestiční části Fondu neprobíhá žádná činnost. K Investiční části Fondu Fond vydává investiční akcie.

Hospodaření Investiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným hospodářským výsledkem ve

výši 360 966 tis. Kč před zdaněním. Zisk je tvořen zejména výnosy z investičního majetku (zisk z přecenění

investic do nemovitostí 189 106 tis. Kč, tržby z pronájmu a poskytovaných služeb ve výši 184 436 tis. Kč) a

náklady vyplývajícími z této činnosti. Nejvyšší nákladovou položkou jsou náklady související s pronájmem

nemovitostí ve výši 6 792 tis. Kč, správní, ekonomické a právní náklady ve výši 6 319 tis. Kč. Dalším faktorem,

který významněji ovlivňoval hospodaření Investiční části Fondu v Účetním období, byly finanční náklady

(úrokové náklady ve výši 1 836 tis. Kč a ostatní finanční náklady ve výši 1 802 tis. Kč).

Hospodaření Neinvestiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným hospodářským výsledkem ve

výši 0 tis. Kč před zdaněním.

2.2 STAV MAJETKU INVESTIČNÍ ČÁSTI FONDU A SKUPINY

Hodnota portfolia Fondu oproti srovnávacímu období vzrostla o 7,10 % (tj. o 178 438 tis. Kč). Růst u

dlouhodobých aktiv byl zejména u investic do nemovitostí v hodnotě 210 176 tis. Kč (tj. nárůst o 9,03 %) a

u poskytnutých záloh a ostatních aktiv o 30 349 tis. Kč (tj. nárust o 10 150,17 %). U peněžních prostředků

byl pokles o 20 028 tis. Kč (tj. o 30 %) a u obchodních pohledávek pokles o 9 090 tis. Kč (tj. o 47,41 %).

K největšímu poklesu došlo u poskytnutých zápůjček, a to o 32 969 tis. Kč (tj. pokles o 33,4 %)

Investiční portfolio Fondu je financováno z 95,50 % hodnotou připadající k emitovaným investičním akciím.

Z 3,0 % je majetek Fondu kryt dlouhodobými cizími zdroji (bankovními úvěry a odloženým daňovým

závazkem), ze 1,50 % pak cizími zdroji krátkodobými (zejména závazky z obchodních vztahů a závazky vůči

ovládající osobě).

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění aktiva investiční části v celkové výši 2 691 585 tis. Kč. Ta jsou tvořena

především investičním majetkem v hodnotě 2 538 378 tis. Kč, poskytnutými úvěry ve výši 65 735 tis. Kč,

vklady na bankovních účtech ve výši 46 740 tis. Kč, pohledávkami z obchodních vztahů ve výši 10 084 tis.

Kč, poskytnutými zálohami a ostatními aktivy v hodnotě 30 648 tis. Kč.

PASIVA

Celková pasiva investiční části Fondu ve výši 2 691 585 tis. Kč jsou tvořena zejména čistou hodnotou

připadající držitelům investičních akcií ve výši 2 569 608 tis. Kč, a dále pak dlouhodobými závazky ve výši

81 547 tis. Kč (odložený daňový závazek 81 547 tis. Kč) a krátkodobými závazky ve výši 40 430 tis. Kč

(obchodní a jiné závazky 25 857 tis. Kč, závazky vůči ovládající osobě 11 242 tis. Kč, splatná daň z příjmu 942

tis. Kč, přijatá zápůjčka 2 389 tis. Kč).

2100000

2200000

2300000

2400000

2500000

2600000

2700000

2800000

31.12.2021 31.12.2020

Struktura aktiv investiční části Fondu

Poskytnuté zálohy a ostatní

aktiva

Pohledávky z obchodních vztahů

Peněžní prosředky

Poskytnuté půjčky

Investice do nemovitostí

CASH FLOW

Peněžní prostředky byly ke Dni ocenění o 20 028 tis. Kč nižší oproti konci minulého účetního období.

Peněžní tok generovaný z provozní činnosti je 147 745 tis. Kč, oproti minulému období se jedná o nárůst o

7 690 tis. Kč. U peněžního toku generovaného z finanční činnosti došlo ke snížení o 82 628 tis. Kč na -167

774 tis. Kč. Peněžní prostředky držené investiční části Fondu byly na konci sledovaného období 46 740 tis.

Kč.

2.3 STAV MAJETKU NEINVESTIČNÍ ČÁSTI FONDU

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění aktiva neinvestiční části v celkové výši 2 406 tis. Kč. Ta jsou tvořena

především pohledávkami z poskytnuté zápůjčky v hodnotě 2 389 tis. Kč a vklady na bankovních účtech ve

výši 17 tis. Kč.

PASIVA

Celková pasiva neinvestiční části Fondu ke Dni ocenění ve výši 2 406 tis. Kč jsou tvořena vlastním kapitálem

Fondu ve výši 2 406 tis. Kč. Zapisovaný základní kapitál dosáhl výše 2 367 tis. Kč a nerozdělený zisk

minulých období výše 39 tis. Kč.

3. PODSTATNÉ INVESTICE

V Účetním období docházelo k běžné údržbě majetku, významné investice jsou uvedeny v bodě 2.

ČINNOST FONDU V ÚČETNÍM OBDOBÍ

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

3000000

31.12.2021 31.12.2020

Struktura pasiv investiční části Fondu

Čistá aktiva přiřaditelná

držitelům investičních

akcií

Odložený daňový závazek

Závazky vůči ovládající

osobě

Zápůjčka od

zakladatelské části Fondu

4. REGULAČNÍ PROSTŘEDÍ

Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů, jehož podnikání je regulováno zejména zákonem č.

240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů (dále

také „ZISIF“) a dalšími právními předpisy. V roce 2021 nedošlo k žádným novelizacím ZISIF. Od 1. 1. 2021 je

účinná novela zákona č. 33/2020 Sb., kterou se mění zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a

družstvech (zákon o obchodních korporacích, dále také „ZOK“), ve znění zákona č. 458/2016 Sb., a další

související zákony, ve znění pozdějších předpisů.

Fond podléhá regulaci ČNB jako integrovaného orgánu dohledu nad finančním trhem v České republice.

ČNB vykonává dohled a zajišťuje zejména licenční, schvalovací a povolovací činnosti, ukládání sankcí,

stanovování opatření k nápravě zjištěných nedostatků. V oblasti regulace se ČNB podílí na přípravě řady

významných právních předpisů týkajících se tuzemského finančního trhu. Výkon dohledu nad investičními

společnostmi a fondy se zaměřuje zejména na fondy s potenciálně významným systémovým dopadem.

Kontrolní činnost ČNB je soustředěna do oblastí dodržování pravidel odborné péče při správě fondů a

nastavení řídicích a kontrolních systémů.

Fond dále uvádí, že neeviduje vládní, hospodářskou, fiskální, měnovou či obecnou politiku nebo faktory,

které významně ovlivnily nebo by mohly přímo či nepřímo ovlivnit samotný provoz Fondu.

5. VÝHLED NA NÁSLEDUJÍCÍ OBDOBÍ

V následujícím období se bude Fond i nadále věnovat své běžné činnosti, což je zejména správa a

zhodnocení stávajícího portfolia nemovitostí užívaných především jako logistické a výrobní haly a

obchodní centra, které přinášejí fondu významné výnosy a tím i prostředky využívané pro další rozvoj. Bude

i nadále vyhledávat a vyhodnocovat další investiční příležitosti, a i v budoucnu nadále hodlá realizovat

obchody prostřednictvím Burzy cenných papírů Praha, a.s. Fond bude pokračovat v dokončení započatých

projektů a započne přípravu pro realizaci fotovoltaické elektrárny na střechách halových objektů.

Vyjádření k očekávaným dopadům pandemie COVID-19 a k aktuální geopolitické situaci

Nemovitosti v portfoliu jsou oceňovány na základě znaleckého posudku založeného na výnosové metodě.

Nejvýznamnější nemovitosti v portfoliu Fondu jsou logistické, výrobní haly a obchodní centra. Velké haly

mají pronajaté převážně ekonomicky silné společnosti jako např. DHL, OKAY, Hartmann nebo MAN.

Obchodní centra jsou v pronájmu řetězců PENNY a Albert se zaměřením na potraviny. Vzhledem k těmto

uvedeným skutečnostem neočekáváme významné ohrožení výnosů z pronájmu ani žádné ohrožení

z hlediska budoucího plnění z finančních aktiv. Fond nepožádal o veřejnou podporu v souvislosti se

zmírněním dopadu COVID-19. Fond nepřijal žádná opatření v souvislosti se zmírněním dopadu COVID-19.

Fond nezaznamenal v souvislosti s COVID-19 žádné dopady na majetek a závazky, proto ani neuvažuje o

změně svých cílů ani investiční strategie.

Fond chce nadále dodržovat svoji strategii a orientovat se na velké a silné obchodní partnery, pro které

staví objekty přímo na míru. Po vyhodnocení dopadu COVID-19 do komerčního segmentu se Fond ani

nadále nebude zaměřovat na administrativní budovy, kde spatřuje vyšší riziko, co se týká obsazenosti

těchto budov a tím i návratnosti vložených finančních prostředků.

Od konce února 2022 docházelo v souvislosti s invazí vojsk Ruské Federace na Ukrajinu k postupnému

zhoršování mezinárodní politické situace. Fond nevlastní žádná aktiva a nemá žádné závazky, výnosy ani

náklady, které by byly přímo ovlivněny válečným konfliktem.

Profil Fondu a skupiny

1. ZÁKLADNÍ ÚDAJE O FONDU

Název:

Obchodní firma: Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

Identifikační údaje:

IČO: 248 23 244

DIČ: CZ24823244

LEI: 3157003GUO45SOYBQX49

Sídlo:

Ulice: Truhlářská 1108/3

Obec: Nové Město, Praha 1

PSČ: 110 00

Vznik:

Fond byl založen v souladu se ZOK a ZISIF na dobu neurčitou zakladatelskou listinou ze dne 2. 11. 2010 a

vznikl zápisem do obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze pod sp. zn. B 17017 dne 16. 3.

2011. Fond byl zapsán do seznamu vedeného ČNB dne 11. 3. 2011.

Právní forma Fondu je akciová společnost s proměnným základním kapitálem. Fond se při své činnosti řídí

českými právními předpisy, zejm. ZISIF a ZOK. Sídlem Fondu je Česká republika a kontaktní údaje do

hlavního místa výkonu jeho činnosti jsou: AMISTA IS, Pobřežní 620/3, Praha 8 - Karlín, PSČ 186 00, tel: 226

233 110. Webové stránky Fondu jsou www.amista.cz/outuln.

Fond je investičním fondem s právní osobností, který má individuální statutární orgán. Tímto orgánem je

právnická osoba, společnost AMISTA IS, která je oprávněna obhospodařovat a administrovat Fond od 13. 4.

2016. Do té doby byla AMISTA IS pověřena obhospodařováním majetku Fondu dle zákona č. 189/2004 Sb.,

o kolektivním investování.

Zapisovaný základní kapitál:

Zapisovaný základní kapitál: 2 367 tis. Kč; splaceno 100 %

Akcie:

Akcie k Neinvestiční části majetku Fondu:

2 367 ks kusových akcií na jméno v listinné podobě

(zakladatelské akcie)

Akcie k Investiční části majetku Fondu:

234 333 ks kusových akcií na jméno v zaknihované podobě

(investiční akcie třídy A) ISIN: CZ0008041860

Čistý obchodní majetek Neinvestiční části Fondu: 2 406 tis. Kč

Čistý obchodní majetek Investiční části Fondu: 2 569 608 tis. Kč

Orgány Fondu

Informace o orgánech Fondu, jejich složení a postupy jejich rozhodování jsou uvedeny výše v části

Informace pro akcionáře, bod č. 1. Orgány Fondu a skupiny.

Zaměstnanci

Fond nemá zaměstnance.

Hlavní akcionáři

Ing. Svatoslav Outulný

dat. nar.: 11. 11. 1973

bytem: č. p. 117, 675 71 Ocmanice

výše podílu na investiční části Fondu

připadající na investiční akcie třídy A: 97,64 %

účast na kapitálu investiční části Fondu

připadající na investiční akcie třídy A: 97,64 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi třídy A: 0 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 99,15 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 99,15 %

účast na hlasovacích právech Fondu: ano, 2 347 hlasů

typ účasti přímá

Fond je ovládán akcionářem Ing. Svatoslavem Outulným. Ovládání je uskutečňováno přímo prostřednictvím

Valné hromady.

2. ÚDAJE O ZMĚNÁCH SKUTEČNOSTÍ ZAPISOVANÝCH DO OBCHODNÍHO REJSTŘÍKU, KE KTERÝM

DOŠLO BĚHEM ÚČETNÍHO OBDOBÍ

V Účetním období došlo k těmto změnám ve skutečnostech zapisovaných do obchodního rejstříku:

• Dne 22. 1. 2021 byl vymazán člen správní rady Ing. Svatoslav Outulný, dat. nar. 11. listopadu 1973, č.

p. 117, 675 71 Ocmanice.

• Dne 22. 1. 2021 byl zapsán jako statutární orgán – představenstvo společnost AMISTA investiční

společnost, a.s., IČO: 274 37 558, Praha 8, Pobřežní 620/3, 186 00, přičemž při výkonu je

zastoupeno Ing. Petrem Janouškem, dat. nar. 22. února 1973, Doležalova 711/14, Žabovřesky, 616

00, Brno.

• Dne 22. 1. 2021 byl změněn způsob jednání, přičemž společnost zastupuje vždy člen

představenstva prostřednictvím svého pověřeného zmocněnce.

• Dne 1. 1. 2021 byl vymazán statutární ředitel AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558,

Praha 8, Pobřežní 620/3, 186 00, a to včetně všech jeho pověřených zmocněnců Ing. Petra

Janouška, dat. nar. 22. února 1973, Doležalova 711/14, Žabovřesky, 616 00, Brno, Ing. Ondřeje

Horáka, dat. nar. 1. srpna 1979, Rybná 716/24, Staré Město, 110 00 Praha 1 a Mgr. Pavla Bareše, dat.

nar. 23. září 1977, Kamenačky 2053/5, Židenice, 636 00 Brno.

• Dne 22. 1. 2021 byl zapsán Ing. Svatoslav Outulný, dat. nar. 11. listopadu 1973, č. p. 117, 675 71

Ocmanice, jako jediný člen dozorčí rady.

• Dne 22. 1. 2021 došlo ke změně textu o akciích na “

2 367 ks kusová akcie na jméno v listinné podobě;

Zakladatelské akcie. Převoditelnost zakladatelských akcií je podmíněna souhlasem

představenstva. Společnost dále vydává investiční akcie, a to ke společnosti jako takové, a k

jednotlivým podfondům společnosti. Investiční akcie jsou vydávány jako zaknihované kusové akcie

znějící na jméno akcionáře

.”.

3. ÚDAJE O INVESTIČNÍ SPOLEČNOSTI, KTERÁ V ÚČETNÍM OBDOBÍ OBHOSPODAŘOVALA FOND

V Účetním období obhospodařovala a administrovala Fond AMISTA IS.

AMISTA IS vykonává svou činnost investiční společnosti na základě rozhodnutí ČNB č.j. 41/N/69/2006/9 ze

dne 19. 9. 2006, jež nabylo právní moci dne 20. 9. 2006.

AMISTA IS se na základě ust. § 642 odst. 3 ZISIF považuje za investiční společnost, která je oprávněna

přesáhnout rozhodný limit, a je oprávněna k obhospodařování investičních fondů nebo zahraničních

investičních fondů, a to fondů kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového

kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání) a zahraničních investičních fondů srovnatelných s

fondem kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných

fondů sociálního podnikání), a dále je oprávněna k provádění administrace investičních fondů nebo

zahraničních investičních fondů dle ust. § 11 odst. 1 písm. b) ZISIF ve spojení s ust. § 38 odst. 1 ZISIF, a to

administrace fondů kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a

kvalifikovaných fondů sociálního podnikání) a zahraničních investičních fondů srovnatelných s fondem

kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů

sociálního podnikání).

AMISTA IS vykonávala pro Fond činnosti dle statutu Fondu. Jednalo se např. o vedení účetnictví, oceňování

majetku a dluhů, výpočet aktuální čisté hodnoty majetku na jednu akcii vydávanou Fondem, zajištění

vydávání a odkupování akcií a výkon dalších činností související s hospodařením s hodnotami v majetku

Fondu (poradenská činnost týkající se struktury kapitálu, poradenství v oblasti přeměn obchodních

společností nebo převodu obchodních podílů apod.).

Portfolio manažer

Informace o osobě portfolio manažera Fondu jsou uvedeny výše v části Informace pro akcionáře, bod č. 2.

Ostatní vedoucí osoby a portfolio manažer, odst. 2.2 Portfolio manažer.

4. ÚDAJE O DEPOZITÁŘI FONDU

Obchodní firma: Komerční banka, a. s. (od 8. 4. 2011)

Sídlo: Praha 1, Na Příkopě 33, č.p. 969, PSČ 114 07

IČO: 453 17 054

5. ÚDAJE O HLAVNÍM PODPŮRCI

V Účetním období pro Fond nevykonávaly činnost hlavního podpůrce žádné osoby oprávněné poskytovat

investiční služby. Fond neměl hlavního podpůrce.

6. ÚDAJE O OSOBÁCH, KTERÉ BYLY DEPOZITÁŘEM POVĚŘENY ÚSCHOVOU NEBO OPATROVÁNÍM

MAJETKU FONDU, POKUD JE U TĚCHTO OSOB ULOŽENO NEBO TĚMITO OSOBAMI JINAK

OPATROVÁNO VÍCE NEŽ 1 % HODNOTY MAJETKU FONDU

Depozitář nepověřil v Účetním období žádnou osobu úschovou nebo opatrováním majetku Fondu.

7. ÚDAJE O ÚPLATÁCH PRACOVNÍKŮ A VEDOUCÍCH OSOB VYPLÁCENÝCH

OBHOSPODAŘOVATELEM FONDU JEHO PRACOVNÍKŮM NEBO VEDOUCÍM OSOBÁM

AMISTA IS jako obhospodařovatel Fondu uvádí v předepsaném členění přehled o mzdách, úplatách a

obdobných příjmech svých pracovníků a vedoucích osob ve své výroční zprávě. Participace Fondu na

těchto úplatách je zahrnuta v úplatě investiční společnosti za poskytování služeb obhospodařování

Fondu.

Fond nevyplatil v Účetním období obhospodařovateli žádné odměny za zhodnocení kapitálu.

8. ÚDAJE O ÚPLATÁCH PRACOVNÍKŮ A VEDOUCÍCH OSOB VYPLÁCENÝCH

OBHOSPODAŘOVATELEM FONDU JEHO PRACOVNÍKŮM NEBO VEDOUCÍM OSOBÁM

S PODSTATNÝM VLIVEM NA RIZIKOVÝ PROFIL FONDU

Žádné takové odměny nebyly obhospodařovatelem v Účetním období vyplaceny.

9. IDENTIFIKACE MAJETKU, JEHOŽ HODNOTA PŘESAHUJE 1 % HODNOTY MAJETKU FONDU

Majetek Investiční části Fondu ke Dni ocenění je tvořen investicemi do nemovitostí v reálné hodnotě ve

výši 2 538 378 tis. Kč, poskytnutými půjčkami ve výši 65 735 tis. Kč, peněžními prostředky a peněžními

ekvivalenty ve výši 46 740 tis. Kč, pohledávkami z obchodních vztahů ve výši 10 084 tis. Kč a poskytnutými

zálohami a ostatními aktivy ve výši 30 648 tis. Kč.

V následující tabulce je uvedeno rozřazení významného dlouhodobého hmotného majetku podle

katastrálního území, parcelace a účelu použití v celých Kč.

popis

katastrální

území

p.č./č.p.

způsob

využití

výměra

[m2]

pořizovací

cena

oceňovací

rozdíl+tech

zhodnocení

cena celkem

Pozemek

Brněnské

Ivanovice

1433/1,1433/2,1433

/3, 1434/2,1434/4,

1435/1,1435/4,1438

pozemek

8 396,00

6 467 763,00

22 041 187,27

28 508 950,27

Stavba

Košíkov

č.p. 83, na poz.

357/4 Košíkov

pronájem

4 380,00

9 401 245,00

52 878 755,00

62 280 000,00

Stavba

Židlochovice

č.p. 3 na poz.

648/143, č.p. 2 na

poz. 648/145

pronájem

4 689,00

12 074 565,00

101 865 161,73

113 939 726,73

Stavba

Třebíč

č.p. 1056 na poz.

7626

pronájem

1 927,81

48 387 471,00

15 838 562,45

64 226 033,45

Stavba

Velké

Albrechtice

č.p. 323 na poz.

681, č.p. 324 na

poz. 682

pronájem

2 442,00

34 617 500,00

12 266 258,00

46 883 758,00

Pozemek

Velké

Albrechtice

681, 682, 1800/25

pozemek

11 001,00

16 167 500,00

5 728 742,00

21 896 242,00

Stavba

Třebíč

č.p.1383 Horka-

Domky, obchod na

parcele 7607

pronájem

7998

321 776 197,93

15 710 500,77

337 486 698,70

Pozemek

Třebíč

7607,863/11,863/1

4,863/15,863/20

pozemek

21 469,00

42 946 469,57

2 096 831,73

45 043 301,30

pozemek

Pohořelice nad

Jihlavou

2546/182,2546/18

4,2546/185,2546/1

86,2546/187

pozemek

29 393,00

60 255 650,00

67 041 530,35

127 297 180,35

Stavba

Pohořelice nad

Jihlavou

č.p. 1510 na

parcele 2546/184

pronájem

16 811,00

120 098 759,27

133 624 060,38

253 722 819,65

Stavba

Pohořelice nad

Jihlavou

č.p. 1508 na poz.

2546/79

pronájem

24 255

195 000 000,00

274 024 688,09

469 024 688,09

Pozemek

Pohořelice nad

Jihlavou

2546/77, 2546/79,

2546/151,

2546/152,

2546/153

pozemek

44 424,00

13 327 200,00

18 728 111,91

32 055 311,91

Stavba

Postřižín

č.p. 600 na

poz.597

pronájem

2 061,00

67 357 215,80

48 598 113,55

115 955 329,35

Stavba

Tuřany

č.p.948 na

poz.3583/38

pronájem

1075

15 650 460,36

9 597 863,37

25 248 323,73

Pozemek

Velká Bíteš

4222 (býv.

4263,4264,4265)

pozemek

6 931,00

15 861 008,00

23 867 373,24

39 728 381,24

Stavba

Velká Bíteš

Stavba č.p. 698,

výrobní hala na

parc. 4254

pronájem

15 821

86 119 334,52

364 734 219,95

450 853 554,47

V následující tabulce je uvedeno rozřazení významných poskytnutých úvěrů podle dlužníků. Všechny

úvěry jsou splatné do jednoho roku. Hodnoty jsou uvedeny v celých Kč.

Dlužník

Výše jistiny

Outulný Beta, s.r.o.

65 735

Majetek Neinvestiční části Fondu ke Dni ocenění je tvořen peněžními prostředky na běžném účtu ve výši

17 tis. Kč a pohledávkou z poskytnuté zápůjčky ve výši 2 389 tis. Kč.

10. INFORMACE O AKTIVITÁCH V OBLASTI VÝZKUMU A VÝVOJE

Fond nevyvíjel v Účetním období žádné aktivity v oblasti výzkumu a vývoje.

11. INFORMACE O AKTIVITÁCH V OBLASTI OCHRANY ŽIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ

A PRACOVNĚPRÁVNÍCH VZTAZÍCH

Fond vzhledem ke svému předmětu podnikání neřeší problémy ochrany životního prostředí a v Účetním

období nevyvíjel žádné aktivity v této oblasti.

V Účetním období nebyl ve Fondu zaměstnán žádný zaměstnanec.

12. INFORMACE O OBCHODECH ZAJIŠŤUJÍCÍCH FINANCOVÁNÍ (SFT)

Žádné takové obchody během Účetního období neproběhly.

13. INFORMACE O POBOČCE NEBO JINÉ ČÁSTI OBCHODNÍHO ZÁVODU V ZAHRANIČÍ

Fond nemá žádnou pobočku či jinou část obchodního závodu v zahraničí.

14. FONDOVÝ KAPITÁL FONDU A VÝVOJ HODNOTY AKCIE

K datu: 31. 12. 2021 31. 12. 2020 31. 12. 2019

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu (Kč): 2 405 640 2 405 640 2 405 640

Počet emitovaných zakladatelských akcií 0 0 0

v oběhu ke konci Účetního období (ks): 2 367 2 367 2 367

Počet vydaných zakladatelských akcií v Účetním období (ks): 0 0 0

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu na 1 akcii (Kč): 1 016,3242 1 016,3242 1 016,3242

Fondový kapitál Investiční části Fondu (Kč): 2 569 607 803 2 226 011 816 1 641 597 463

Počet emitovaných investičních akcií

v oběhu ke konci Účetního období: 234 333 234 333 234 333

Počet vydaných investičních akcií v Účetním období (ks): 0 0 0

Počet odkoupených investičních akcií v Účetním období: 0 0 0

Fondový kapitál Investiční části Fondu na 1 akcii (Kč): 10 956,6250 9 499,3527 7 005,4045

200

400

600

800

1000

1200

31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021

Kč

Fondový kapitál na jednu zakladatelskou akcii v Kč

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

12000

31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021

Kč

Fondový kapitál na jednu investiční akcii v Kč

15. INFORMACE O PODSTATNÝCH ZMĚNÁCH STATUTU FONDU

S účinností k 10. 3. 2021 došlo k:

• doplnění rizikového profilu o rizika týkající se udržitelnosti a

• změně podepisující osoby.

S účinností k 9. 12. 2021 došlo k:

• aktualizaci do nového designu,

• změně lhůty pro zpětný odkup investičních akcií,

• doplnění nového člena představenstva obhospodařovatele a

• změně úplaty depozitáře.

16. INFORMACE O NABYTÍ VLASTNÍCH AKCIÍ NEBO VLASTNÍCH PODÍLŮ

Fond v Účetním období nevlastnil žádné vlastní akcie ani podíly.

17. ČLENOVÉ SPRÁVNÍCH ŘÍDICÍCH A DOZORČÍCH ORGÁNŮ A VRCHOLOVÉ VEDENÍ

Statutární orgán

Statutární orgán Fondu, AMISTA IS, jako investiční společnost, která je oprávněna k obhospodařování

fondů kvalifikovaných investorů a k provádění jejich administrace, obhospodařuje investiční fondy, resp.

provádí administraci investičních fondů, jejichž aktuální seznam je uveden na internetových stránkách

ČNB a internetových stránkách AMISTA IS www.amista.cz. AMISTA IS přijala systém vnitřních předpisů,

kterým mj. zavedla, udržuje a uplatňuje postupy pro řízení střetů zájmů mezi

• AMISTA IS, včetně jejích pracovníků, a jí obhospodařovanými a administrovanými investičními

fondy nebo investory těchto investičních fondů,

• Investičními fondy, u nichž AMISTA IS provádí obhospodařování nebo administraci nebo obojí,

popř. jejich investory, navzájem,

• Osobou, která ovládá AMISTA IS, je ovládána AMISTA IS nebo osobou ovládanou stejnou

osobou jako AMISTA IS a vedoucími osobami AMISTA IS, resp. investory investičních fondů, a

to vždy s ohledem na všechny předvídatelné okolnosti, které mohou vyvolat střet zájmů v

důsledku struktury podnikatelského seskupení, ve kterém se AMISTA IS nachází, a předmětu

podnikání jeho členů,

včetně zjišťování, zamezování a oznamování těchto střetů zájmů. AMISTA IS neprovádí žádnou jinou hlavní

činnost. V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů statutárního orgánu Fondu ve vztahu k Fondu.

Funkční období statutárního orgánu je 20 let. Statutární orgán má s Fondem na neurčito uzavřenou

smlouvu o výkonu funkce a smlouvu o administraci ve kterých nejsou uvedeny žádné výhody při jejich

ukončení. Statutární orgán nemá uzavřenou žádnou smlouvu s dceřinými společnostmi Fondu.

AMISTA IS je licencovanou investiční společností specializující se na vytváření, obhospodařování a

administraci fondů kvalifikovaných investorů s již třináctiletými zkušenostmi. Ve statutárním orgánu Fondu

je AMISTA IS zastoupena prostřednictvím svého pověřeného zmocněnce, který disponuje předchozím

souhlasem ČNB k výkonu své funkce.

Pověřený zmocněnec: Ing. Petr Janoušek (od 1. 1. 2021)

narozen: 22. 2. 1973

pracovní adresa: Třída Kpt. Jaroše 28, 602 00 Brno

Vystudoval Vysoké učení technické v Brně. V rámci AMISTA IS se věnuje komplexnímu finančnímu řízení

společnosti. Předtím působil na vedoucích pozicích ve společnostech zabývajících se investiční činností a

vývojem informačních systémů.

Společnosti, v nichž byla AMISTA IS členem správních, řídicích nebo dozorčích orgánů nebo společníkem

kdykoli v předešlých 5 letech:

• BHS Fund I., investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (předseda správní rady od 28.

1. 2015 do současnosti)

• BHS Fund II. - Private Equity, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (předseda

správní rady od 2. 3. 2015 do současnosti)

• Compact Property Fund, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (předseda správní

rady od 1. 10. 2014 do 27. 6. 2019)

AMISTA IS je zároveň ve smyslu § 9 ZISIF individuálním statutárním orgánem investičních fondů, které

obhospodařuje. Jejich aktuální seznam je uveden na internetových stránkách ČNB a internetových

stránkách AMISTA IS www.amista.cz.

AMISTA IS nebyla nikdy odsouzena za podvodný trestný čin, nebyla v předešlých 5 letech spojena

s žádnými konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani společnostmi, na které byla uvalena nucená

správa, nebylo proti ní vzneseno žádné úřední veřejné obvinění ani udělena sankce ze strany statutárních

nebo regulatorních orgánů, ani nebyla nikdy zbavena způsobilosti k výkonu funkce správních, řídících nebo

dozorčích orgánů či manažerské funkce kteréhokoli emitenta.

Kontrolní orgán

Člen dozorčí rady: Ing. Svatoslav Outulný (od 1. 1 .2021)

narozen: 11. 11. 1973

pracovní adresa: Ocmanická 989 675 71 Náměšť nad Oslavou

Ing. Svatoslav Outulný vystudoval Vysoké učení technické v Brně, fakulta stavební, obor Ekonomika a řízení

stavebnictví, má více než dvacetiletou praxi v řízení společnosti v obory napříč podnikatelským spektrem.

Především pak v odvětví investiční výstavby, stavebnictví a developerské činnosti.

V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů kontrolního orgánu Fondu ve vztahu k Fondu.

Funkční období člena kontrolního orgánu je 5 let. Protože je výkon funkce člena kontrolního orgánu

bezúplatný, nemají členové kontrolního orgánu s Fondem uzavřenou smlouvu o výkonu funkce ani žádnou

pracovní ani jinou smlouvu.

Společnosti, v nichž byl člen dozorčí rady členem správních, řídících nebo dozorčích orgánů nebo

společníkem kdykoli v předešlých 5 letech:

Společnost

Funkce

Od (-Do)

AKASPOL a.s.

Příkop 148/18, Zábrdovice (Brno-střed), 602 00 Brno

Člen statutárního orgánu

4.7.2017

AKASPOL a.s.

Příkop 148/18, Zábrdovice (Brno-střed), 602 00 Brno

Správní rada

4.7.2017

CZ Outulný s.r.o.

Komenského nám. 1342/7, Horka-Domky, 674 01 Třebíč

Člen statutárního orgánu, jednatel,

společník s vkladem

8.4.2016

kfc Chodov s.r.o.

Komenského nám. 1342/7, Horka-Domky, 674 01 Třebíč

Člen statutárního orgánu, jednatel

8.4.2016

kfc Chodov s.r.o.

Komenského nám. 1342/7, Horka-Domky, 674 01 Třebíč

Společník s vkladem

8.4.2016

MAN Praha Sever, a.s.

Na Zámecké 1518/9, Nusle (Praha 4), 140 00 Praha

Zaniklý subjekt: 29.12.2017

Správní rada

19.10.2016

29.12.2017

MAN Praha Sever, a.s.

Na Zámecké 1518/9, Nusle (Praha 4), 140 00 Praha

Zaniklý subjekt: 29.12.2017

Člen představenstva

19.10.2016

29.12.2017

O2lný holding s.r.o.

Ocmanická 989, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel,

společník s vkladem

22.9.2006

OK mont – STM, spol. s r. o.

Brno, Drážní 7, PSČ 627 00

Člen statutárního orgánu, jednatel

30.4.2015

ORBIA, spol. s r.o.

Truhlářská 1108/3, Nové Město (Praha 1), 110 00 Praha

Člen statutárního orgánu, jednatel

29.5.2007

Outulný investiční fond s proměnným základním

kapitálem, a.s.

Truhlářská 1108/3, Nové Město (Praha 1), 110 00 Praha

Správní rada

30.3.2017

Bites Industrial Park a.s., /vymazáno/

Komenského nám. 1342/7, Horka-Domky, 674 01 Třebíč,

Správní rada

6. 8. 2018

7. 12. 2020

OUTULNÝ materiály s.r.o.

Ocmanická 978, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

10.4.2008

Outulný VHS spol. s r.o.

Ocmanická 989, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

1.3.2013

KS stavby s.r.o.

Společník s vkladem

4. 12. 2020

Outulný, a.s.

Bohunická 133/50, Horní Heršpice, 619 00 Brno

Člen představenstva,

místopředseda

10.3.2009

Pronem Alfa s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.4.2017

Pronem Alfa s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Společník s vkladem

7.4.2017

Pronem Beta s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Společník s vkladem

7.4.2017

Pronem Beta s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.4.2017

Pronem Delta s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.4.2017

Pronem Delta s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Společník s vkladem

7.4.2017

Pronem Epsilon s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Společník s vkladem

7.4.2017

Pronem Epsilon s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.4.2017

Pronem Gama s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.4.2017

Pronem Gama s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Společník s vkladem

7.4.2017

Outulný Alfa, s.r.o.

Lozorno 55, 80 900, Slovenská republika

Společník s vkladem

7.9.2017

Outulný Alfa, s.r.o.

Lozorno 55, 80 900, Slovenská republika

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.9.2017

Outulný Beta, s. r. o

Lozorno 55, 80 900, Slovenská republika

Člen statutárního orgánu, jednatel,

společník s vkladem

5.9.2017

CREOTAX s.r.o

Lozorno 55, 80 900, Slovenská republika

Člen statutárního orgánu, jednatel

18.1.2017

CF INVEST – Liptovský Mikuláš, s.r.o.

Klariská 7, 811 03, Bratislava 811 03, Slovenská republika

Člen statutárního orgánu, jednatel

28.12.2017

ADVANCE PROPERTY 1 a.s.

Kapucínská 7, Bratislava 811 03 Slovenská republika

Člen statutárního orgánu, předseda

představenstva

23.12.2017

Třebíč Investments, s.r.o. /vymazáno/

Ocmanická 989, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

29. 11. 2019 do 1.

6. 2020

Člen dozorčí rady nebyl nikdy odsouzen za podvodný trestný čin, nebyl v předešlých 5 letech spojen

s žádnými konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani proti němu nebylo vzneseno žádné úřední

veřejné obvinění ani udělena sankce ze strany statutárních nebo regulatorních orgánů.

Členové správních řídicích a dozorčích orgánů a vrcholové vedení mezi sebou nemají žádné příbuzenské

vztahy.

18. VÝZNAMNÉ SMLOUVY

Smlouvy, ve kterých byl Fond smluvní stranou v Účetním období

(kromě smluv uzavřených v rámci běžného podnikání)

26. 10. 2021 Depozitářská smlouva Fond – Komerční banka, a.s.

Smlouvy, které uzavřel některý z členů skupiny Fondu, které obsahují ustanovení, podle kterého má

kterýkoli člen skupiny jakýkoli závazek nebo nárok, které jsou ke konci Účetního období pro skupinu

podstatné

Žádné takové smlouvy nebyly uzavřeny

19. REGULOVANÉ TRHY

Cenné papíry vydané Fondem jsou přijaty k obchodování pouze na evropském regulovaném trhu Burza

cenných papírů Praha, a.s., a to od 8. 1. 2016.

20. RATING

Fond nepožádal o přidělení ratingu, žádný rating Fondu nebyl přidělen.

21. ALTERNATIVNÍ VÝKONNOSTNÍ UKAZETELE

Fond nepoužívá k popisu činnosti a svých výsledků žádné alternativní ukazatele výkonnosti.

22. INFORMACE O SKUTEČNOSTECH, KTERÉ NASTALY PO ROZVAHOVÉM DNI

V době mezi rozvahovým dnem a datem sestavení této výroční zprávy nastaly následující skutečnosti

významné pro naplnění účelu výroční zprávy:

Od konce února 2022 docházelo v souvislosti s invazí vojsk Ruské Federace na Ukrajinu k postupnému

zhoršování mezinárodní politické situace. Fond nevlastní žádná aktiva a nemá žádné závazky, výnosy ani

náklady, které by byly přímo ovlivněny válečným konfliktem.

23. KOMENTÁŘ K PŘÍLOHÁM

Součástí této výroční zprávy jsou přílohy, které podávají informace o hospodaření Fondu. V souladu s

obecně závaznými právními předpisy obsahuje tato výroční zpráva též účetní závěrku, zprávu nezávislého

auditora a zprávu o vztazích.

Hodnoty uváděné v přílohách jsou uvedeny v tisících Kč. Účetní výkazy – Výkaz finanční situace, Výkaz

výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku, Výkaz změn vlastního kapitálu (pro neinvestiční část

Fondu), Výkaz změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií (pro investiční

část Fondu) a Výkaz peněžních toků obsahují údaje uspořádané podle zvláštního právního předpisu

upravujícího účetnictví. Každá z položek obsahuje informace o výši této položky za bezprostředně

předcházející účetní období. Pokud nejsou některé tabulky nebo hodnoty vyplněny, údaje jsou nulové.

Další informace jsou uvedeny v komentáři k účetním výkazům.

Kromě údajů, které jsou popsány v komentáři k účetním výkazům, nenastaly žádné další významné

skutečnosti.

Zpráva o vztazích

1. ÚVOD

Tuto zprávu o vztazích mezi ovládající osobou a osobou ovládanou a mezi ovládanou osobou a osobami

ovládanými stejnou ovládající osobou (dále jen „Propojené osoby“) za Účetní období vypracoval

statutární orgán Fondu v souladu s ust. § 82 ZOK.

2. STRUKTURA VZTAHŮ MEZI PROPOJENÝMI OSOBAMI

Ovládaná osoba

Obchodní firma: Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a. s.

(do 9. 12. 2015 Outulný uzavřený investiční fond, a. s.)

Sídlo:

Ulice: Truhlářská 1108/3

Obec: Praha 1 – Nové Město

PSČ: 110 00

IČO: 248 23 244

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 17017

Ovládající osoba

Jméno: Ing. Svatoslav Outulný

Ulice: Ocmanice 117

Obec: Ocmanice

PSČ: 675 71

Dat. nar.: 11. 11. 1973

Výše uvedená osoba byla po celé Účetní období ovládající osobou, která vykonávala přímý rozhodující vliv

na řízení ovládané osoby, jakožto její akcionář, když podíl činil 99,15 % zapisovaného základního kapitálu a

hlasovacích práv ovládané osoby.

Fond

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., IČO: 248 23 244, se sídlem

Truhlářská 1108/3, Nové Město, 110 00 Praha 1, obchodní společnost zapsaná v obchodním

rejstříku vedeném Krajským soudem v Praze pod sp. zn. B 17017

Účetní období

Období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021

Další osoby ovládané stejnou ovládající osobou

Název společnosti

IČO

Sídlo

O2lný holding s.r.o.

277 02 821

Ocmanická 989, Náměšť nad Oslavou, PSČ 675 71

OK mont – STM, spol. s.r.o.

155 29 827

Drážní 7, Brno, PSČ 627 00

prostřednictvím ORBIA, spol s.r.o.

ORBIA, spol. s r.o.

277 32 509

Truhlářská 1108/3, Praha 1, PSČ 110 00

prostřednictvím O2lný holding s.r.o.

Outulný, a.s.

262 30 992

Bohunická 133/50, Horní Heršpice, Brno, PSČ 619 00

OUTULNÝ materiály s.r.o.

282 79 425

Ocmanická 978, Náměšť nad Oslavou, PSČ 675 71

prostřednictvím Outulný a.s.

AKASPOL, a.s.

454 79 135

Příkop 148/18, Zábrdovice, 602 00 Brno

Bites Industrial Park a.s.

277 52 348

Komenského nám. 1342/7, Horka-Domky, 674 01 Třebíč

KS stavby s.r.o.

prostřednictvím

292 13 606

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

prostřednictvím Bites Industrial Park a.s.

Pronem Alfa s.r.o.

060 02 960

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

Pronem Beta s.r.o.

060 02 978

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

Pronem Delta s.r.o.

060 02 994

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

Pronem Gama s.r.o.

060 02 986

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

Pronem Epsilon s.r.o.

060 03 001

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

Outulný Alfa, s. r. o.

510 79 321

079 321

Lozorno 55, Lozorno, PSČ 809 00, Slovenská republika

Outulný Beta, s. r. o.

ADVANCE PROPERTY 1 a. s.

510 79 437

Lozorno 55, Lozorno, PSČ 809 00, Slovenská republika

ADVANCE PROPERTY 1 a.s.

prostřednictvím Outulný Beta, s. r. o.

446 35 079

Kapucínská 7, Bratislava, PSČ 811 03, Slovenská republika

CF INVEST – Liptovský Mikuláš, s.r.o.

prostřednictvím ADVANCE PROPERTY 1 a. s

367 16 715

Klariská 7, Bratislava, PSČ 811 03, Slovenská republika

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti O2lný holding

s.r.o. když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala nepřímý rozhodující vliv na řízení společnosti OK mont –

STM, spol. s.r.o., a to prostřednictvím společnosti ORBIA, spol. s r.o., jež v rozhodném období vlastnila 100

% podíl ve společnosti.

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Outulný, a.s. když

v rozhodném období vlastnila 84 % akcií společnosti.

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala nepřímý rozhodující vliv na řízení společnosti ORBIA, spol.

s r.o. a to prostřednictvím společnosti O2lný holding s.r.o., jež v rozhodném období vlastnila 90 % podíl ve

společnosti.

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala nepřímý rozhodující vliv na řízení společnosti OUTULNÝ

materiály s.r.o. a to prostřednictvím společnosti Outulný, a.s., jež v rozhodném období vlastnila 100 % podíl

ve společnosti.

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti AKASPOL, a.s.

když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Bites Industrial

Park a.s. když v rozhodném období vlastnila 95 % akcií společnosti.

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti KS stavby s.r.o.,

a to prostřednictvím 100% podílu ve společnosti.

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Pronem Alfa s.r.o.

když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Pronem Beta

s.r.o. když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Pronem Delta

s.r.o. když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Pronem Gama

s.r.o. když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Pronem Epsilon

s.r.o. když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Outulný Alfa, s. r.

o. když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Outulný Beta, s.

r. o. když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala nepřímý rozhodující vliv na řízení společnosti ADVANCE

PROPERTY 1 a.s. a to prostřednictvím společnosti Outulný Beta, s. r. o., jež v rozhodném období vlastnila

100 % podíl ve společnosti.

Ovládající osoba v Účetním období vykonávala nepřímý rozhodující vliv na řízení společnosti CF INVEST –

Liptovský Mikuláš, s.r.o. a to prostřednictvím společnosti ADVANCE PROPERTY 1 a.s., jež v rozhodném

období vlastnila 100 % podíl ve společnosti.

3. ÚLOHA OVLÁDANÉ OSOBY V RÁMCI PODNIKATELSKÉHO SESKUPENÍ

Ovládaná osoba je jednou z dceřiných obchodních společností ovládající osoby, která se zaměřuje

především na pronájem nemovitého majetku.

4. ZPŮSOB A PROSTŘEDKY OVLÁDÁNÍ

Ovládající osoba užívá standardní způsoby a prostředky ovládání, tj. ovládání skrze majetkový podíl na

ovládané osobě, čímž přímo uplatňuje rozhodující vliv na ovládanou osobu.

5. PŘEHLED JEDNÁNÍ UČINĚNÝCH V ÚČETNÍM OBDOBÍ NA POPUD NEBO V ZÁJMU OSTATNÍCH

PROPOJENÝCH OSOB

V Účetním období nebylo učiněno žádné jednání na popud nebo v zájmu ovládající osoby nebo jí

ovládaných osob, které by se týkalo majetku, který přesahuje 10 % vlastního kapitálu ovládané osoby

zjištěného podle poslední účetní závěrky.

6. PŘEHLED VZÁJEMNÝCH SMLUV MEZI PROPOJENÝMI OSOBAMI

V Účetním období byly mezi ovládající osobou a osobou ovládanou, případně mezi osobou ovládanou a

osobou ovládanou stejnou ovládající osobou uzavřeny následující smlouvy:

Smlouvy mezi ovládanou osobou a ovládající osobou:

Smlouvy uzavřené v Účetním období

• Smlouva o zápůjčce Ing. Svatoslav Outulný ze dne 12. 2. 2021

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích

• Smlouva o převodu obchodní podílu (Outulný Beta) ze dne 13. 9. 2018

• Dohoda o odstoupení smlouvy o převodu obchodního podílu

• Smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání – Tabák Houška – OC Židlochovice ze dne 14. 11.

2017

• Nájemní smlouva – Teta drogerie a lékárny, s.r.o. – OC Židlochovice ze den 10. 10. 2017

• Smlouva o zřízení služebnosti ze dne 7. 12. 2016

• Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 14. 12. 2016

• Smlouva o poskytování bezpečnostních služeb ze dne 20. 9. 2016

• Smlouva o nájmu plochy ze dne 1. 9. 2015

• Smlouva o nájmu plochy ze dne 1. 8. 2015

• Smlouva o odkupu dluhopisů ze dne 9. 9. 2020

• Dohoda o vzájemném započtení závazků a pohledávek ze dne 31. 12. 2020

Smlouvy mezi ovládanou osobou a ostatními Propojenými osobami

Smlouvy uzavřené v Účetním období

Smlouva o postoupení pohledávky Ing. Svatoslav Outulný – Fond – Outulný Beta, s.r.o.

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích

• Smlouva o zřízení zástavního práva k akciím 13. 9. 2018 / Bites Industrial Park a. s.

• Smlouva o zápůjčce – 73 000 tis. Kč 13. 9. 2018 / Bites Industrial Park a. s.

• Dohoda o převodu práv a povinností ze smluv (Manuli Hydraulics) 10. 9. 2018 / Bites Industrial Park

a. s.

• Smlouva o poskytnutí sídla ze dne 15. 11. 2018 Bites Industrial Park a. s.

• OKAY s.r.o., Smlouva o nájmu ze dne 2. 11. 2015

• Dodatek č. 1 ke Smlouvě o zápůjčce ze dne 13. 8. 2019 (Fond x Bíteš Industrial Park, a.s.)

• Smlouva o dílo 10. 10. 2019 (Fond x Outulný a.s.)

• 14. 4. 2020 Smlouva o pověření jiného výkonem jednotlivé činnosti zahrnující administraci

investičního fondu – Fond / AMISTA IS / Outulný a.s.

• 26. 10. 2020 Dodatek č. 4 Smlouva o zápůjčce mezi Fondem a Outulný Beta, s.r.o.

• 26. 10. 2020 Dodatek č. 3 Dohoda o převzetí dluhu mezi Fondem CF INVEST – Liptovský Mikuláš,

s.r.o. a Outulný Beta, s.r.o.

Z žádné ze smluv uzavřených a platných mezi Propojenými osobami, jak jsou uvedeny výše, nevznikla

ovládané osobě žádná újma.

7. POSOUZENÍ TOHO, ZDA VZNIKLA OVLÁDANÉ OSOBĚ ÚJMA A POSOUZENÍ JEJÍHO VYROVNÁNÍ

S ohledem na právní vztahy mezi ovládanou osobou a ostatními Propojenými osobami je zřejmé, že

v důsledku smluv, jiných právních jednání či ostatních opatření uzavřených, učiněných či přijatých

ovládanou osobou v Účetním období v zájmu nebo na popud jednotlivých Propojených osob nevznikla

Ovládané osobě žádná újma. Z tohoto důvodu nedochází ani k posouzení jejího vyrovnání.

8. ZHODNOCENÍ VÝHOD A NEVÝHOD PLYNOUCÍCH ZE VZTAHŮ MEZI PROPOJENÝMI OSOBAMI

Ovládaná osoba nemá žádné výhody ani nevýhody, které by vyplývaly z výše uvedených vztahů mezi

Propojenými osobami. Vztahy jsou uzavřeny za stejných podmínek jako s jinými osobami, pro žádnou

stranu neznamenají neoprávněnou výhodu či nevýhodu a pro ovládanou osobu z těchto vztahů neplynou

žádná rizika.

9. PROHLÁŠENÍ

Statutární orgán Fondu prohlašuje, že údaje uvedené v této zprávě jsou úplné, průkazné a správné.

V Praze dne 10. 3. 2022

Outulný investiční fond s proměnným základním

kapitálem, a.s.

AMISTA investiční společnost, a.s.

člen představenstva

Ing. Petr Janoušek

pověřený zmocněnec

Individuální účetní závěrka k 31. 12. 2021

Outulný investiční fond s proměnným základním

kapitálem, a.s.

Výkaz finanční situace

k 31. prosinci 2021

(

v tisících Kč

)

31. 12. 2021

31. 12. 2020 (opraveno)

Poznámka

Investiční

část Fondu

Neinvestiční

část Fondu

Investiční část

Fondu

Neinvestiční

část Fondu

AKTIVA

Peněžní prostředky

6.1

Poskytnutá zápůjčka

6.1

2 389

Aktiva celkem připadající držitelům

zakladatelských akcií

2 406

Peněžní prostředky

6.2

46 740

66 768

Obchodní pohledávky

6.3

10 084

19 174

Poskytnuté zápůjčky

6.4

65 735

98 704

Investice do nemovitostí

6.5

2 538 378

2 328 202

Poskytnuté zálohy a ostatní aktiva

6.6

30 648

299

Aktiva celkem přiřaditelná držitelům

vyplatitelných investičních akcií

2 691 585

2 513 147

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY

Vlastní kapitál

Základní kapitál

6.1

2 367

Nerozdělený zisk

6.1

Vlastní kapitál celkem

2 406

Obchodní a jiné závazky

6.7

25 857

33 597

Splatná daň z příjmu

942

3 016

Bankovní úvěr

6.8

103 000

Přijaté zápůjčky

6.8

2 389

Závazky vůči ovládající osobě

6.9

11 242

74 179

Odložený daňový závazek

6.16

81 547

70 954

Závazky celkem bez čistých aktiv

přiřaditelných držitelům

vyplatitelných investičních akcií

121 977

287 135

Čistá aktiva připadající držitelům

vyplatitelných investičních akcií

(Celková hodnota investičních akcií)

6.10

2 569 608

2 226 012

Pozn.: Fond musí v rámci aktiv zřetelně oddělit majetek, který se váže k zakladatelským akciím a není

součástí investičního majetku. Proto je ve výkazu vyčleněn relevantní zůstatek aktiv Fondu, které náleží

držitelem zakladatelských akcií a netvoří investiční podstatu Fondu a odpovídající výše pasiv, resp.

vlastního kapitálu, neboť všechny evidované závazky jsou součástí investiční podstaty Fondu.

1. 1. 2020 (opraveno)

Poznámka

Investiční

část Fondu

Neinvestiční

část Fondu

AKTIVA

Peněžní prostředky

Poskytnutá zápůjčka

2 389

Aktiva celkem připadající držitelům zakladatelských akcií

2 406

Peněžní prostředky

11 859

Obchodní pohledávky

8 846

Pohledávka z titulu daně z příjmu

2 772

Poskytnuté zápůjčky

225 770

Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou

s přeceněním do výsledku hospodaření

9 649

Investice do nemovitostí

1 717 433

Poskytnuté zálohy a ostatní aktiva

80 328

Aktiva celkem přiřaditelná

držitelům vyplatitelných investičních akcií

2 056 657

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY

Vlastní kapitál

Základní kapitál

2 367

Nerozdělený zisk

Vlastní kapitál celkem

2 406

Obchodní a jiné závazky

4.3

15 903

Bankovní úvěr

173 000

Přijaté zápůjčky

2 389

Závazky vůči ovládající osobě

85 183

Odložený daňový závazek

58 397

Závazky celkem bez čistých aktiv přiřaditelných

držitelům vyplatitelných investičních akcií

334 872

Čistá aktiva připadající držitelům vyplatitelných investičních

akcií (Celková hodnota investičních akcií)

4.3

1 721 785

Výkaz výsledku hospodaření a ostatního úplného

výsledku

za rok končící 31. prosince 2021

(

v tisících Kč

)

Investiční část Fondu

Poznámky

Rok končící

31. 12. 2021

Rok končící

31. 12. 2020

Tržby z pronájmu a poskytovaných služeb

6.11

184 436

170 257

Zisk z přecenění investic do nemovitostí

6.5

189 106

363 136

Úrokové výnosy

6.4

2 242

2 795

Ostatní zisky a ztráty

6.12

-6 319

4 855

Náklady související s pronájmem nemovitostí

6.13

-6 792

-7 216

Správa fondu, ekonomické a právní služby

6.14

-6 319

-4 491

Snížení hodnoty finančních aktiv

6.3

8 250

-608

Ostatní náklady

-140

Výsledek před finančními náklady

364 604

528 588

Finanční náklady

6.15

-3 638

-4 561

Výsledek před zdaněním

360 966

524 027

Daň ze zisku

6.16

-17 370

-19 369

Úbytek čistých aktiv přiřaditelných držitelům

vyplatitelných investičních akcií (Výsledek po zdanění za

období)

343 596

504 658

Ostatní úplný výsledek po zdanění za období

Celkový úbytek čistých aktiv přiřaditelných držitelům

vyplatitelných investičních akcií (Celkový úplný výsledek za

období)

343 596

504 658

Výkaz peněžních toků za rok končící 31. prosince 2021 (

v tisících Kč

)

Investiční část Fondu

Poznámky

Rok končící

31. 12. 2021

Rok končící

31. 12. 2020

Peněžní toky z provozních činností

Úbytek čisté hodnoty připadající na držitele vyplatitelných

investičních akcií za období (Výsledek za rok po zdanění)

343 596

504 658

Úpravy výsledku o položky související s provozní činností:

Daňový dopad do výsledku hospodaření

6.16

17 370

19 369

Úrokové výnosy

6.4

-2 242

-2 795

Úrokové náklady

6.15

1 837

4 142

Zisk z přecenění investic do nemovitostí

6.5

-189 106

-363 136

(Zisk) ztráta z přecenění finančních aktiv

6.4

224

Kurzové rozdíly k zápůjčkám

4 993

Změna stavu pohledávek a závazků:

Snížení (zvýšení) obchodních a jiných pohledávek

-21 259

-10 268

Zvýšení (snížení) obchodních a jiných závazků

-7 740

11 378

147 448

163 572

Příjmy a výdaje spojené s investičními aktivy:

Výdaje spojené s pořízením investic do nemovitostí

6.5

-21 070

-33 314

Výdaj spojený s nákupem finančních aktiv

6.4

-3 320

Poskytnuté zápůjčky

-90 505

Splátky poskytnutých zápůjček

119 951

Příjem z prodeje finančních aktiv

6.4

12 745

Peníze získané při fúzi pod společným ovládání / placené při

akvizici

7.2

3 235

Přijaté úroky

773

Placené daně ze zisku

-8 852

-2 863

Čisté peníze z provozní činnosti Fondu

147 746

140 055

Peněžní toky z financování

Čerpání bankovního úvěru a přijetí nebankovní zápůjčky

8.6

20 000

Splátky bankovního úvěru a zápůjček

8.6

-185 937

-82 000

Placené úroky

6.8

-1 837

-3 146

Čisté peníze použité při financování

-167 774

-85 146

Čisté zvýšení (snížení) peněz

-20 028

54 909

Peněžní prostředky zahrnuté mezi aktiva přiřaditelná držitelům

vyplatitelných investičních akcií

6.2

Peněžní prostředky na počátku období

66 768

11 859

Peněžní prostředky na konci období

46 740

66 768

peněžní prostředky vztažené k neinvestiční části Fondu

6.1

peněžní prostředky Fondu celkem

46 757

66 785

Výkaz změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům

vyplatitelných investičních akcií (Investiční část

Fondu)

za rok končící 31. prosince 2021

(

v tisících Kč

)

Rok končící

31. 12. 2021

Rok končící

31. 12. 2020

Počáteční zůstatek

2 226 012

1 641 598

Oprava chyby (viz 4.3)

80 187

Opravený počáteční zůstatek

2 226 012

1 721 785

Dopad podnikové kombinace pod společným ovládáním

-431

Přírůstek čistých aktiv

přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií

343 596

504 658

Konečný zůstatek

2 569 608

2 226 012

Počet investičních akcií (v ks)

234 333

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii (v Kč)

10 965,6250

9 499,3527

Výkaz změn vlastního kapitálu (Neinvestiční část

Fondu)

za rok končící 31. prosince 2021

(

v tisících Kč

)

Základní kapitál

Nerozdělený zisk

Celkem

Zůstatek k 1. 1. 2020

2 367

2 406

Změna s dopadem na vlastní kapitál

Zůstatek k 31. 12. 2020

2 367

2 406

Změna s dopadem na vlastní kapitál

Zůstatek k 31. 12. 2021

2 367

2 406

Příloha k účetní závěrce za období

od 1. ledna 2021 do 31. prosince 2021

(v tisících Kč)

1. VŠEOBECNÉ INFORMACE

Účetní závěrka je sestavena za společnost Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

(dále jen „Fond“) se sídlem Truhlářská 1108/3, 110 00, Praha 1 – Nové Město, Česká republika. Fond byl

založen zakladatelskou listinou ze dne 2. 11. 2010 a vznikl zápisem do obchodního rejstříku vedeného u

Městského soudu v Praze, oddíl B, vložka 17017. Povolení k činnosti investičního fondu obdržel Fond od

České národní banky rozhodnutím ze dne 10. 3. 2011, které nabylo právní moci dne 11. 3. 2011. Rozhodnutím

valné hromady Fondu ze dne 1. 12. 2015 došlo k přeměně právní struktury Fondu na akciovou společnost

s proměnným základním kapitálem a změně druhu akcií z kmenových na zakladatelské a investiční. Změna

těchto skutečností byla zapsána do obchodního rejstříku dne 9. 12. 2015.

Fond vyvíjí činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu zákona č. 240/2013 Sb., o

investičních společnostech a investičních fondech (ZISIF), spočívající ve shromažďování peněžních

prostředků ve Fondu oproti cenným papírům kvalifikovaných investorů, za účelem společného investování

shromážděných prostředků. V tomto kontextu je Fond akciovou společností s proměnným základním

kapitálem, která vydává akcie dvojího druhu (zakladatelské a investiční). Investiční akcie Fondu jsou od 17.

12. 2015 obchodovány na Burze cenných papírů Praha a z tohoto důvodu je Fond povinen sestavovat svoji

účetní závěrku v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS) přijatými Evropskou unii.

S investičními akciemi je spojeno právo investora na zpětný odkup Fondem, není s nimi spojeno hlasovací

právo kromě případů upravených výslovně zákonem. Akcie Fondu mohou být pořizovány pouze

kvalifikovanými investory.

Investičním cílem Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu dlouhodobých

úrokových sazeb prostřednictvím investic do nemovitostí. Fond se řídí svým statutem. Fond se zaměřuje

na vytvoření nemovitostního portfolia a jeho optimalizaci za účelem střednědobého pronájmu

s následným prodejem v souladu s vymezenou strategií držby a prodeje vázanou k jednotlivým investicím.

Fond je od 15. 12. 2014 obhospodařován a administrován společností AMISTA investiční společnost, a.s. se

sídlem Pobřežní 620/3, 186 00 Praha 8. K 31. 12. 2021 je AMISTA investiční společnost, a.s. statutárním

orgánem – členem představenstva a při výkonu funkce ji zastupuje Ing Petr Janoušek. K 31. 12. 2020 byla

investiční společnost statutárním ředitelem Fondu a jejími pověřenými zmocněnci byli Ing. Ondřej Horák,

Ing Petr Janoušek a Mgr. Pavel Bareš, přičemž každý pověřený zmocněnec mohl jednat samostatně. K 31.

12. 2021 je členem nově ustanovené dozorčí rady Fondu Ing. Stanislav Outulný, který byl k 31. 12. 2020

členem správní rady Fondu.

Depozitářem Fondu je Komerční banka, a.s., se sídlem Na Příkopě 33 čp. 969, 114 07 Praha 1.

2. PROHLÁŠENÍ O SHODĚ S ÚČETNÍM PRAVIDLY A VÝCHODISKA SESTAVENÍ ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

Účetní závěrka byla připravena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS),

Mezinárodními účetními standardy (IAS) a jejich interpretacemi (SIC and IFRIC) (společně pouze IFRS)

vydanými Radou pro Mezinárodní účetní standardy (IASB) a přijatými Evropskou unií (EU). Účetní závěrka

vychází z předpokladu pokračujícího podniku, který nebyl do data schválení účetní závěrky narušen, a je

sestavena s ohledem na statut Fondu jako investiční jednotky zejména na bázi reálného ocenění (týká se

investic do nemovitostí), zatímco historické ocenění je použito pro závazky a krátkodobá finanční aktiva

(pohledávky a peníze), u nichž však historické ocenění lze považovat za vhodnou aproximaci reálného

ocenění s ohledem na krátkodobost nebo úročení založené na variabilní úrokové sazbě.

Sestavení účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje, aby vedení Fondu uskutečnilo odhady a předpoklady,

které ovlivňují hodnoty vykazované v účetních výkazech a souvisejících komentářích. Odhady a úsudky

učiněné při sestavování této účetní závěrky se týkají různých účetních oblastí a nejvýznamnější z nich jsou

přiblíženy v části 4. b).

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS přijatá Fondem

Fond uvážil při sestavování této účetní závěrky následující novelizace IFRS, jejichž účinnost je od 1. 1. 2021

a které neměly významný vliv na výsledky a informace prezentované v této účetní závěrce ve srovnání

s předcházející roční účetní závěrkou za rok 2020:

Novelizace IFRS 9 Finanční nástroje, IAS 39 Finanční nástroje: účtování a oceňování, IFRS 7

Finanční

nástroje: zveřejňování

, IFRS 4

Pojistné smlouvy

a IFRS 16

Leasingy

nazvaná

Interest Rate Benchmark

Reform – Phase 2

upravuje postupy, jak v účetní závěrce reagovat na případné změny ve výši smluvních

peněžních toků finančních nástrojů a v zajišťovacím účetnictví v důsledku změn IBOR sazeb. Fond k 31. 12.

2021 neeviduje variabilně úročené finanční nástroje, které by případně byly zasaženy IBOR reformou, proto

není v této účetní závěrce popisován žádný dopad a též není očekáván žádný dopad do budoucnosti.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, která byla vydána, ale nejsou doposud účinná a nebyla

Fondem použita

Do data schválení této účetní závěrky byly vydány následující nové a novelizované IFRS, které však nebyly

k počátku běžného účetního období účinné a Fond je nepoužil při sestavování této účetní závěrky:

− V květnu 2017 byl vydán nový standard s označením IFRS 17 Pojistné smlouvy (účinnost pro roční

účetní závěrky začínající 1. 1. 2021 odložená novelizací z června 2020 na 1. 1. 2023 a později), který

přináší komplexní úpravu (zachycení, ocenění, prezentaci, zveřejní) pojistných smluv v účetních

závěrkách sestavovaných dle IFRS, tj. týká se primárně odvětví pojišťovnictví. IFRS 17 nahradí

současnou neúplnou úpravu obsaženou v IFRS 4. Fond působí v jiném odvětví, pojistné smlouvy

nevykazuje a nový standard dle současného vyhodnocení nijak finanční situaci a výkonnost Fondu

neovlivní.

− V lednu 2020 byla vydána novelizace IAS 1 Sestavení a prezentace účetní závěrky nazvaná

Klasifikace závazků jako krátkodobé nebo dlouhodobé (účinnost pro roční účetní závěrky

začínající 1. ledna 2022 odložená novelizací z července 2020 na 1. 1. 2023 a později s retrospektivní

účinností), která poskytuje všeobecnější přístup ke klasifikaci závazků s ohledem na smluvní

ujednání platná k rozvahovému dni. Novelizace ovlivní pouze prezentaci závazků ve výkazu

finanční situace, nikoliv jejích výši nebo okamžik jejích zachycení, stejně tak informace

zveřejňované o závazcích v účetní závěrce. Novelizace vyjasňuje, že závazek musí být

prezentován jako krátkodobý nebo dlouhodobý s ohledem na práva a povinnosti účinná

k rozvahovému dni a nesmí být ovlivněna očekáváním účetní jednotky ohledně vypořádání

(realizace či uskutečnění) závazku. Fond posoudí novou úpravu a vyplývající změny, přičemž

neočekává zásadní dopad do účetní závěrky.

− V květnu 2020 byla vydána novelizace IAS 16 Pozemky, budovy a zařízení – Příjmy před zamýšleným

užitím (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2022 nebo později), která zakazuje účetní

jednotce snižovat pořizovací náklady o výnosy z prodeje výrobků vytvořených během zkušební

fáze majetku, tj. před uvedením do stavu pro zamýšlené využití). Nově mají být tyto výnosy a též

související náklady uznány ve výsledku hospodaření. Fond nevykazuje majetky zahrnuté do

kategorie Pozemky, budovy a zařízení a neočekává dopad této novelizace.

− V květnu 2020 byla vydána novelizace IAS 37 Rezervy, podmíněné závazky a podmíněná aktiva –

Náklady nutné k naplnění smlouvy (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2022 nebo

později), která vyjasňuje náklady, které má účetní jednotka zahrnout do vyčíslení nákladů nutných

k naplnění smlouvy při posuzování, zdali je smlouvy ztrátová. Fond neočekává zásadní dopad do

účetní závěrky.

− V květnu 2020 byl vydán Výroční projekt zlepšení IFRS cyklu 2018-2020 (účinnost pro roční účetní

závěrky začínající 1. 1. 2022 nebo později), který zahrnuje novelizace následujících standardů:

novelizace IFRS 9 Finanční nástroje vyjasňuje poplatky, které má účetní jednotka uvážit, když

posuzuje, zdali jsou podmínky nového nebo modifikovaného finančního závazku podstatně

odlišné od podmínek původního závazku (vyjasnění 10% testu). Novelizace IFRS 1 První přijetí IFRS

zjednodušuje aplikaci IFRS 1 dceřinou společností, která se stává prvouživatelem později, jak její

mateřská společnost. Zjednodušení se týká ocenění kurzového rozdílu z převodu účetní závěrky.

Novelizace IAS 41 Zemědělství odstraňuje požadavek na vyloučení daňových peněžních toků

z ocenění reálné hodnoty, aby došlo k sesouhlasení s požadavky jiných standardů. Fond

neočekává žádný významný dopad z nově vydaných novelizací.

− V květnu 2020 byla vydána novelizace IFRS 3 Podnikové kombinace (účinnost pro roční účetní

závěrky začínající 1. 1. 2022 nebo později), která pouze aktualizuje úpravu o relevantní odkazy na

nový Koncepční rámec. Jde o formální novelizaci bez dopadu do účetní závěrky Fondu.

− V květnu 2020 byla vydána novelizace IFRS 16 Leasingy – Úlevy z nájmu v důsledku Covid-19

s účinností od 1. června 2020. Novelizace reaguje praktickým zjednodušením na nová ujednání,

která se v nájemních vztazích objevila v důsledku šíření covid-19. Novelizace se dotýká pouze

nájemců a umožňuje úlevy vzniklé jako přímý důsledek pandemie covid-19 nevykazovat jako

modifikaci leasingu, a tedy přecenění finančního závazku, ale jako úlevu z nájemného s přímým

dopadem do výsledku hospodaření. Fond není v postavení nájemce a neočekává dopad do své

účetní závěrky z titulu této novelizace.

− V červnu 2020 byla vydána novelizace IFRS 17 Pojistné smlouvy (účinnost pro roční účetní závěrky

začínající 1. 1. 2023 nebo později), která s cílem pomoci společnostem s implementací IFRS 17

v období zasaženém pandemií Covid-19 a usnadnit objasnění dopadu IFRS 17 na finanční výkonnost

dotčených společností odkládá účinnost IFRS 17 na 1. 1. 2023 a později. Fond nespadá do rozsahu

IFRS 17 a novelizace tak nebude mít žádný dopad na jeho účetní závěrku.

− V červenci 2020 byla vydána novelizace IAS 1 Sestavení a prezentace účetní závěrky nazvaná

Klasifikace závazků jako krátkodobé nebo dlouhodobé (účinnost pro roční účetní závěrky

začínající 1. 1. 2023 nebo později), která odkládá účinnost novelizace z původního termínu 1. 1. 2022

na 1. 1. 2023 a později.

− V únoru 2021 byla vydána novelizace IAS 1 Sestavování a zveřejňování účetní závěrky nazvaná

Zveřejnění účetních pravidel (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. ledna 2023 a později).

Úpravy vyžadují, aby účetní jednotky zveřejnily svá podstatná (angl. material) účetní pravidla spíše

než svá významná (angl. significant) účetní pravidla a poskytují pokyny a příklady, které pomohou

při rozhodování, která účetní pravidla v účetní závěrce zveřejnit. Fond posoudí novou úpravu a

vyplývající změny, přičemž neočekává zásadní dopad do účetní závěrky.

− V únoru 2021 byla vydána novelizace IAS 8 Účetní pravidla, změny v účetních odhadech a chyby

nazvaná Definice účetních odhadů (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. ledna 2023 a

později). Úpravy se zaměřují na účetní odhady a poskytují pokyny, jak rozlišit účetní pravidla a

účetní odhady. Fond neočekává zásadní dopad této novelizace do účetní závěrky.

− V březnu 2021 byla vydána novelizace IFRS 16 Leasingy nazvaná Úlevy od nájemného v souvislosti

s COVID-19 po 30. červnu 2021 (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. dubna 2021 a

později). Novelizace pouze o jeden rok prodlužuje úpravy přijaté v květnu 2020, které nájemcům

poskytují výjimku při posuzování, zda úlevy na nájemném v souvislosti s pandemií COVID-19

představují modifikaci leasingu. Fond neočekává zásadní dopad této novelizace do účetní závěrky.

− V květnu 2021 byla vydána novelizace IAS 12 Daně ze zisku nazvaná Odložená daň související s

aktivy a závazky vyplývajícími z jediné transakce (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1.

2023 nebo později), která zúží rozsah výjimky pro neuznání odložené daně u transakcí, u nichž

existuje rozdíl mezi účetní a daňovou hodnotou aktiva nebo závazku při prvotním zachycení.

Důvodem jsou rozdílné přístupy k uznání odložené daně u leasingových kontraktů. Fond posoudí

novou úpravu a vyplývající změny, přičemž neočekává zásadní dopad do účetní závěrky.

− V prosinci 2021 byla vydána novelizace IFRS 17 Pojistné smlouvy nazvaná Prvotní použití IFRS 17 a

IFRS 9 – srovnatelné informace (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2023 nebo

později), která úzce novelizuje přechodná ustanovení IFRS 17 účinná pro ty účetní jednotky, které

budou s IFRS 17 aplikovat poprvé i IFRS 9. Novelizace není účinná pro Fond, neboť IFRS 17 není

relevantní pro činnost Fondu a Fond již IFRS 9 ve svých účetních postupech aplikuje.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS vydané IASB, avšak dosud nepřijaté EU

K datu schválení této účetní závěrky nebyly dosud následující standardy, novelizace a interpretace, dříve

vydané IASB, schváleny Evropskou komisí pro užití v EU:

• IFRS 14 Časové rozlišení při cenové regulaci (vydaný v lednu 2014) – rozhodnutí EU nikdy

neschválit, protože se jedná o dočasný standard

• Novelizace IAS 1 Klasifikace závazků jako krátkodobých nebo dlouhodobých (vydaná v lednu 2020

včetně novelizace z července 2020, která odkládá počátek účinnosti na 1. 1. 2023)

• Novelizace IAS 12 Daně ze zisku: Odložená daň související s aktivy a závazky vyplývajícími z jediné

transakce (vydaná v květnu 2021 s účinností 1. 1. 2023)

• Novelizace IFRS 17 Pojistné smlouvy: Prvotní použití IFRS 17 a IFRS 9 – srovnatelné informace

(vydaná v prosinci 2021 s účinností 1. 1. 2023)

3. PODSTATNÁ ÚČETNÍ PRAVIDLA

Zásadní účetní pravidla použitá při sestavení účetní závěrky Fondu jsou přiblížena dále v této části přílohy,

přičemž pro všechna období prezentovaná v účetní závěrce byla účetní pravidla použita konzistentně,

není-li stanoveno jinak.

Funkční měna, měna vykazování a cizoměnové přepočty

Funkční měnou Fondu, tj. měnou primárního ekonomického prostředí, je česká koruna (Kč), která je stejně

tak měnou vykazování, v níž je sestavena a prezentována účetní závěrka. Transakce, které jsou

realizované v jiných měnách (cizí měny) než je funkční měna (Kč), jsou přepočteny do měny funkční

okamžitým měnovým kurzem, tj. měnovým kurzem platným k datu realizace transakce.

Ke každému rozvahovému dni jsou peněžní aktiva a peněžní závazky vedené v cizích měnách přepočteny

závěrkovým měnovým kurzem. Nepeněžní položky, které se oceňují na bázi historických cen a byly

původně pořízeny v cizoměnové transakci, nejsou k rozvahovému dni již přeceňovány. Kurzové rozdíly

vyplývající z vypořádání cizoměnových peněžních položek nebo z jejich přecenění k rozvahovému dni jsou

uznány ve výsledku hospodaření příslušného období a jsou prezentovány v rámci položky „Ostatní zisky a

ztráty“.

Podnikové kombinace a goodwill, resp. zisk z výhodné koupě

Podniková kombinace neboli akvizice představuje transakci, při níž Fond získává ovládání nad jiným

podnikem, resp. čistými aktivy jiného podniku. Ovládání nastává tehdy, pokud má Fond sílu řídit finanční a

provozní politiky daného podniku s cílem získat z jeho aktivit prospěch.

Čistá aktiva pořízená při akvizici jsou do účetní závěrky Fondu zahrnuta od data akvizice, přičemž k datu

akvizice je aplikována metoda akvizice, při níž je poskytovaná protihodnota oceněna reálnou hodnotou a

současně jsou reálnou hodnotou oceněna identifikovaná nabývaná aktiva a převzaté závazky. Výsledkem

může být uznání goodwillu nebo zisku z výhodné koupě.

Goodwill je vykazován v pořizovací hodnotě stanovené k datu akvizice podniku a snížené o případné

kumulované ztráty ze snížení hodnoty. K datu akvizice je goodwill oceněn jako rozdíl, o který převyšuje (i)

reálná hodnota poskytované protihodnoty navýšená o hodnotu nekontrolních podílů v nabývaném

podniku a reálnou hodnotu již nabyvatelem drženého majetkového podílu v nabývaném podniku (ii)

reálnou hodnotu identifikovaných nabývaných aktiv a převzatých závazků oceněných k datu akvizice. Je-

li rozdíl záporný, je po opětovném posouzení uznán ve výsledku hospodaření zisk z výhodné koupě.

Investice do nemovitostí

Investice do nemovitostí je nemovitost – pozemek a stavba – držená za účelem dosažení příjmu z

nájemného a/nebo za účelem zhodnocení (včetně nemovitostí ve fázi pořízení k budoucímu použití jako

investice do nemovitostí).

Investice do nemovitostí se oceňují ve výši pořizovacích nákladů k okamžiku pořízení, tj. jako souhrn kupní

ceny a vedlejších nákladů přímo přiřaditelných pořízení nemovitosti jako daň z nabytí nemovitosti nebo

právní služby nakoupené v souvislosti s převodem nemovitosti. Následně po dobu držby jsou vedeny

v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku hospodaření. Dopad přecenění – zisk/ztráta – je prezentován

samostatně ve výkazu výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku.

Výdaje na opravy a údržbu, které u jednotlivých nemovitostí zajišťují jejich pronájem, jsou uznány ve

výsledku hospodaření v období, ve kterém byly vynaloženy. Náklady vynaložené za účelem technického

zhodnocení, vylepšení a obnovení jednotlivých nemovitostí jsou aktivovány do ocenění investice

v aktivech.

Investice do nemovitostí je odúčtována při prodeji, nebo pokud je investice do nemovitostí trvale stažena

z pronájmu a z jejího prodeje nejsou očekávány budoucí ekonomické užitky. Zisky a ztráty vzniklé při

odúčtování nemovitosti (stanovené jako rozdíl mezi čistým výtěžkem z prodeje a účetní hodnotou aktiva)

jsou zahrnuty do výsledku hospodaření v období, ve kterém je nemovitost vyřazena.

Finanční aktiva (Pohledávky a peněžní prostředky)

V rámci finančních aktiv Fond prezentuje zejména obchodní pohledávky v souvislosti s pronájmem

nemovitostí a poskytnuté zápůjčky spřízněným stranám. Finanční aktiva doplňují peněžní prostředky –

vklady u bank a pokladní hotovost.

Poskytnuté zápůjčky

Poskytnuté zápůjčky jsou prvotně zachyceny v reálné hodnotě upravené o transakční náklady, které jsou

přímo přiřaditelné jejich vzniku, a následně jsou oceňovány v zůstatkové hodnotě za použití metody

efektivní úrokové míry, snížené o případné jakékoliv snížení hodnoty zohledňující očekávané úvěrové riziko

dlužníka. Efektivní úrokovou mírou je taková úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí

peněžní příjmy po očekávanou dobu trvání finančního aktiva k jeho čisté účetní hodnotě.

Od prvotního zachycení zápůjčky Fond posuzuje její úvěrové riziko s ohledem na očekávanou úvěrovou

ztrátu, přičemž je uvážen model dvanáctiměsíční ztráty, tj. ztráty, která může v případě problémů dlužníka

nastat v následujících dvanácti měsících po rozvahovém dni. Fond v této souvislosti odhaduje

pravděpodobnost selhání během následujících 12 měsíců. Zároveň Fond průběžně sleduje, zdali

nedochází ke změně, resp. k podstatnému nárůstu úvěrového rizika (viz i indikace uvedené výše u

obchodních pohledávek). Je-li úvěrové riziko zvýšeno, dochází k přehodnocení jeho zachycení v účetní

závěrce a Fond odhaduje pravděpodobnost selhání na bázi celoživotní ztráty.

Účetní hodnota poskytnutých zápůjček je snížena prostřednictvím opravných položek. Pokud je

pohledávka označena za nedobytnou, je její hodnota zúčtována proti opravným položkám.

Fond plně odepíše poskytnutou zápůjčku, pokud informace indikují velké finanční problémy dlužníka a není

reálné, že pohledávka bude uhrazena. Odepsána pohledávka může být nadále předmětem vymáhání, a

pokud by Fond nakonec získala určitou náhradu, je ta uznána jako zisk ve výsledku hospodaření.

Fond odúčtuje pohledávku pouze, pokud jsou vyčerpána smluvní práva k peněžním tokům plynoucím z

pohledávky nebo pokud je pohledávka převedena, prodána na jiný subjekt a tím také většina všech rizik a

prospěchů spojených s vlastnictvím pohledávky. Je-li při převodu, prodeji rozdíl mezi účetní hodnotou

odúčtované pohledávky a získanou protihodnotou, je rozdíl uznán ve výsledku hospodaření.

Obchodní pohledávky

Obchodní pohledávky představují „finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou“. Pohledávky jsou

prvotně zachyceny v reálné hodnotě upravené o transakční náklady, které jsou přímo přiřaditelné jejich

vzniku, a následně jsou oceňovány v zůstatkové hodnotě za použití metody efektivní úrokové míry,

snížené o případné jakékoliv snížení hodnoty zohledňující očekávané úvěrové riziko dlužníka. Vzhledem

k tomu, že se jedná zejména o pohledávky za nájemci nebo kupujícími investičních aktiv Fondu, jejich

splatnost je krátkodobá a s minimálním rizikem, lze považovat jejich účetní hodnotu vyjádřenou

zůstatkovou hodnotou jako hodnotu blízkou reálné hodnotě.

Fond posuzuje úvěrové riziko obchodní pohledávek s uvážením modelu očekávaných ztrát (ECL), přičemž

je uvážen pohled celkové očekávané ztráty, nikoliv 12timěsíční. Fond důsledně analyzuje kredibilitu

obchodních partnerů – zejména nájemci v rozlišení na obchodní korporace a individuální osoby, dále

případní kupující investic, u nichž je v rámci investiční politiky rozhodnuto o realizaci prodejem. Úvěrové

riziko nájemců je výrazně sníženo úhradou kaucí, přičemž je průběžně sledována platební morálka a Fond

vykazuje minimální pohledávky po splatnosti. Pokud by došlo u některé pohledávky k naplnění některého

z dalších indikátorů, které upozorňují na zvýšení úvěrového rizika, Fond přistoupí k relevantnímu

individuálnímu snížení hodnoty vykazované pohledávky:

▪ významné finanční problémy dlužníka;

▪ porušení smluvních podmínek, jako je prodlení s úhradami úroků nebo jistiny nebo jejich nezaplacení;

▪ pravděpodobnost konkurzu či jiné finanční restrukturalizace dlužníka apod.

Ztráta ze snížení hodnoty je v takovém případě dána rozdílem mezi účetní hodnotou pohledávky a

současnou hodnotou odhadovaných budoucích peněžních toků, které jsou diskontovány za použití

původní efektivní úrokové míry.

Fond odúčtuje pohledávku pouze, pokud jsou vyčerpána smluvní práva k peněžním tokům plynoucím z

pohledávky nebo pokud je pohledávka převedena, prodána na jiný subjekt a tím také většina všech rizik a

prospěchů spojených s vlastnictvím pohledávky.

Peníze a peněžní ekvivalenty

Peníze a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost, vklady u bank na požádání a jiné krátkodobé,

vysoce likvidní investice s původní splatností tři měsíce nebo méně. Vymezení peněz pro účely výkazu

finanční situace a výkazu peněžních toků je shodné.

Model očekávaných ztrát

Pro stanovení očekávaných ztrát jsou pohledávky všeobecně rozlišovány do tří rizikových kategorií:

• Stupeň 1 zahrnující pohledávky, u kterých k rozvahovému dni nedošlo od prvotního zachycení

k významnému zvýšení úvěrového rizika. Znehodnocení finančních aktiv se stanoví jako

očekáváná úvěrová ztráta za 12 měsíců od data účetní závěrky. Netýká se obchodních pohledávek.

• Stupeň 2 zahrnující pohledávky, u kterých k rozvahovému dni došlo od prvotního zachycení

k významnému zvýšení úvěrového rizika, zároveň však nedošlo doposud k úvěrovému selhání.

Znehodnocení finančních aktiv se stanoví jako celoživotní (celková) očekáváná úvěrová ztráta do

splatnosti aktiva.

• Stupeň 3 zahrnující pohledávky, u nichž došlo k úvěrovému selhání. K pohledávkám se přistupuje

individuálně a znehodnocení se stanoví jako rozdíl mezi účetní hodnotou konkrétní pohledávky a

peněžním příjmem očekávaným z realizace pohledávky za celou dobu její životnosti.

Za významné zvýšení úrokového rizika Fond považuje situaci, kdy existují objektivní důkazy, že Fond

nebude schopen inkasovat veškeré splatné částky v souladu s původními podmínkami pohledávek, vždy

však situace, kdy je pohledávka víc než 30 dní po splatnosti.

Za ukazatele selhání dlužníka jsou považovány významné finanční potíže dlužníka, pravděpodobnost

zahájení konkurzu či finanční reorganizace dlužníka, prodlení s platbami či jejich nezaplacení, vždy však

situace, kdy je pohledávka víc než 90 dní po splatnosti.

Pokud v následujícím období ztráta ze snížení hodnoty poklesne a tento pokles je možné objektivně připsat

události, která nastala po zaúčtování ztráty ze snížení hodnoty, je tato dříve zaúčtovaná ztráta ze snížení

hodnoty zrušena prostřednictvím hospodářského výsledku. Účetní hodnota investice k datu zrušení

snížení hodnoty však nesmí být vyšší, než by byla její zůstatková hodnota v případě, že by snížení hodnoty

zaúčtováno nebylo.

Finanční závazky

Fond prezentuje pouze „finanční závazky oceňované zůstatkovou hodnotou“ zahrnující obchodní

závazky, závazky z přijatých zápůjček, přijaté bankovní úvěry a emitované dluhopisy. Tyto závazky jsou

prvotně zachyceny v reálné hodnotě upravené o transakční náklady, které jsou přímo přiřaditelné jejich

vzniku, a následně jsou oceňovány v zůstatkové hodnotě za použití metody efektivní úrokové míry.

Úrokový náklad je zachycen ve výsledku hospodaření v souladu s metodou efektivní úrokové míry s

výjimkou krátkodobých závazků (zejména obchodních závazků), u nichž je případný úrokový náklad

nevýznamný. Tyto závazky jsou poté oceňovány v nominální hodnotě.

Závazky jsou odúčtovány v okamžiku, kdy Fondu zanikne smluvní povinnost, což je většinou spojeno

s uskutečněním peněžní platby. Zanikne-li povinnost bez újmy na straně aktiv, uzná Fond zisk ve výsledku

hospodaření v okamžiku zániku smluvní povinnosti.

Zakladatelské a investiční akcie

Fond emituje dva typy akcií – zakladatelské a investiční. S ohledem na práva a povinnosti spojená

s jednotlivými akciemi, Fond klasifikuje (i) zakladatelské akcie jako kapitálový nástroj a jejich nominální

výše je prezentována jako základní kapitál Fondu, a (ii) investiční akcie jako finanční závazek.

Zakladatelské akcie

Zakladatelské akcie jsou klasifikovány jako kapitálový nástroj, neboť je s nimi spojeno hlasovací právo na

valné hromadě Fondu, právo na podíl na zisku Fondu a právo na likvidačním zůstatku Fondu. Zakladatelské

akcie dokládají zbytkový podíl na aktivech Fondu po odečtení všech jeho závazků. Se zakladatelskými

akciemi není spojeno právo vlastníka na jejich zpětné odkoupení Fondem.

Zakladatelské akcie emitované Fondem se vykazují v hodnotě přijatých plateb snížené o přímé náklady na

emisi. Případný odkup zakladatelských akcií je vykázán a odečten přímo ve vlastním kapitálu. Koupě,

prodej, emise nebo zrušení vlastních zakladatelských akcií nemá žádný dopad do výsledku hospodaření, a

pokud k takové transakci dojde je prezentována ve výkazu změn vlastního kapitálu.

Investiční akcie

Investiční akcie jsou klasifikovány jako finanční závazky, neboť je s nimi spojeno právo vlastníka na zpětné

odkoupení Fondem za hodnotu vyjadřující ocenění investiční akcie v době realizace práva na odkup a není

s nimi spojeno hlasovací právo na valné hromadě Fondu. Fond emituje investiční akcie za účelem získání

peněžních prostředků ke své investiční činnosti a předpokládá jejich vypořádání po zhodnocení a realizaci

souvisejících investic. Vlastníci investičních akcií mají právo na podíl na zisku (dividendy), které, pokud jsou

poskytnuty, jsou uznány ve výsledku hospodaření jako součást finančních nákladů.

Investiční akcie jsou prezentovány v účetní závěrky jako vyplatitelné investiční akcie, přičemž jejich

hodnota je kalkulována ve výši čistých aktiv, tj. aktiv Fondu snížených o závazky Fondu a hodnotu

základního kapitálu. Emise investičních akcií je zachycena v hodnotě přijatých plateb snížené o přímé

náklady na emisi a je zobrazena ve výkazu změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných

investičních akcií. Tento výkaz je pro Fond modifikací výkazu změn vlastního kapitálu, který za situaci, kdy

nedošlo k žádné změně vlastního kapitálu, není prezentován.

Výpůjční náklady

Výpůjční náklady (zejména úrokové náklady za použití efektivní úrokové sazby, dividendy vyplácené

k investičním akciím) jsou uznány ve výsledku hospodaření v období, ve kterém vznikly, jako součást

finančních nákladů, ledaže jsou přímo přiřaditelné pořízení, výstavbě nebo výrobě způsobilého aktiva.

Těmito aktivy jsou nemovitosti a jiná aktiva, která nezbytně vyžadují značné časové období k tomu, aby se

stala způsobilými pro jejich zamýšlené použití nebo prodej. Výpůjční náklady vzniklé v období jejich

pořízení se stávají součástí pořizovacích nákladů těchto aktiv. Vzhledem k činnosti Fondu a způsobu

pořízení jeho investic není případná aktivace výpůjčních nákladů pravděpodobná.

Leasingy

Fond jako pronajímatel

Činnost Fondu spočívá v pronájmu nemovitostí (prezentovaných ve výkazu finanční situace jako investice

do nemovitostí) na základě leasingových smluv, které jsou vyhodnoceny a klasifikovány jako operativní

leasing. Výnosy z pronájmu jsou oceňovány v reálné hodnotě obdržené nebo nárokované protihodnoty a

jsou uznány ve výsledku v době poskytnutí pronájmu, tj. rovnoměrně po dobu trvání leasingu v kontextu

uzavřeného leasingového vztahu. Smluvní pobídky jako je rent-free nebo snížené nájemné po určité

období jsou uznány jako snížení výnosů z nájemného na lineární bázi po dobu smluveného nájemného.

Dále jsou výnosy sníženy o daň z přidané hodnoty a jiné s tržbami související daně.

Počáteční přímé náklady, které vznikly v souvislosti se sjednáváním a uzavřením smlouvy o operativním

leasingu, jsou-li významné, se přičítají k účetní hodnotě pronajímaného aktiva (nemovitosti) a v důsledku

ovlivňují výši meziročního přecenění nemovitostí, které se oceňují v reálné hodnotě.

Fond jako nájemce

Fond v prezentovaném období nevystupuje v žádném kontraktu jako nájemce.

Uznání výnosů

Výnosy jsou oceňovány v reálné hodnotě obdržené nebo nárokované protihodnoty a představují částky

nárokované Fondem za služby poskytnuté v běžné podnikatelské činnosti, kterou je zejména pronájem

držených nemovitostí.

Výnosy z poskytnutých služeb jsou uznány ve výsledku hospodaření v okamžiku poskytnutí služby (mohou

být jednorázové i během určitého (krátkodobého) období) a jedná se zejména o služby související

s pronájmem nemovitostí.

Zisky / Ztráty z investic do nemovitostí

Zisky / ztráty plynoucí z investic do nemovitostí zahrnují (i) čistý výsledek realizovaný z prodeje

nemovitostí a (ii) dopad meziročního přecenění držených investic do nemovitostí, tj. rozdíl reálné hodnoty

stanovené k rozvahovému dni s oceněním nemovitosti k rozvahovému dni předcházejícího účetního

období upraveném o výši nových investic nebo jejich vyřazení. Fond stanoví reálnou hodnotu jednou ročně

při zpracovávání roční účetní závěrky.

Náklady související s pronájmem nemovitostí

Činnost Fondu spočívá v pronájmu nemovitostí a v jeho souvislosti Fondu vznikají přímé náklady zahrnující

správu nemovitostí, opravy a údržbu, materiálovou spotřebu, energie a jiné služby nutné k poskytování

pronájmu. Náklady jsou ve výsledku hospodaření uznány v okamžiku poskytnutí související služby /

materiálu. Pokud je za služby a dodávky uhrazeno dříve, je zachycena ve výkazu finanční situace v aktivech

pohledávka – poskytnuté zálohy.

Správa fondu a ekonomické a právní služby

Odměna a poplatky hrazené v souvislosti se správou a vedením Fondu investiční společnosti a depozitáři,

dále s Fondem a jeho činností související ekonomické a právní služby jsou zachyceny jako náklad snižující

výsledek hospodaření v době poskytnutí související služby.

Nákladem Fondu je daň z nemovitých věcí, která je zachycena ve výsledku hospodaření k počátku

kalendářního roku, neboť stav – nemovitosti ve vlastnictví – platný k tomuto datu je rozhodující pro výši

daňové povinnosti, která je hrazena následně v průběhu kalendářního roku. Součástí položky jsou také

správní poplatky zachycené v okamžiku jejich uhrazení, resp. poskytnutí související služby.

Finanční náklady

Vzhledem k činnosti Fondu není ve výsledku hospodaření Fondem prezentován provozní výsledek

hospodaření, ale výsledek hospodaření před finančními náklady, které zahrnují úrokové náklady z úvěrů a

zápůjček na bázi efektivní úrokové sazby, bankovní poplatky a případné dividendy k investičním akciím,

jsou-li vypláceny.

Efektivní úrokovou mírou je taková úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní

příjmy / výdaje po očekávanou dobu trvání finančního aktiva / závazku k jeho čisté účetní hodnotě.

Daně ze zisku

Daňový náklad představuje principiálně součet splatné daně a odložené daně.

Splatná daň

Splatná daň vychází ze zdanitelného zisku stanoveného pro příslušný rok, přičemž zdanitelný výsledek

(zisk / ztráta) je odlišný od výsledku hospodaření prezentovaného ve výkazu úplného výsledku z důvodu

odlišného pohledu na daňově uznatelné náklady a výnosy, které jsou od účetního výsledku hospodaření

odečteny nebo naopak k němu přičteny.

Odložená daň

Odložená daň plyne z použití závazkové metody rozvahového přístupu, při níž jsou identifikovány účetní

(prezentované ve výkazu finanční situace) a daňové (použitelné při výpočtu zdanitelného výsledku)

hodnoty jednotlivých aktiv a závazků a z jejich rozdílů je pomocí odpovídající daňové sazby kalkulovaná

odložená daň. Odložené daňové závazky jsou všeobecně zachyceny u všech zdanitelných přechodných

rozdílů a odložené daňové pohledávky jsou naopak zachyceny u všech odčitatelných přechodných rozdílů,

ale pouze v rozsahu, v němž je pravděpodobné, že budou dosaženy zdanitelné zisky, proti kterým mohou

být odčitatelné přechodné rozdíly zužitkovány. Proto je účetní hodnota odložené daňové pohledávky

revidována ke každému rozvahovému dni a snížena v rozsahu, u něhož uvedená podmínka uznatelnosti

není naplněna. Odložená daň není zachycena z přechodných rozdílů, pokud vznikají z goodwillu nebo

z prvotního zachycení aktiva nebo závazku v transakci, která není podnikovou kombinaci, ani nemá

k okamžiku zachycení dopad, jak na zdanitelný výsledek, tak na účetní výsledek hospodaření.

Odložené daňové pohledávky a závazky jsou stanoveny pomocí daňových sazeb (a daňových zákonů),

které byly schváleny v období před rozvahovým dnem a které se budou aplikovat k okamžiku

realizovatelnosti odložené daňové pohledávky, resp. vypořádání odloženého daňového závazku. Ocenění

odložených daňových závazků a pohledávek přitom odráží daňové důsledky, které vyplynou ze způsobu,

jakým Fond k rozvahovému dni očekává úhradu nebo vyrovnání účetní hodnoty svých aktiv a závazků.

Splatná a odložená daň za účetní období

Splatná a odložená daň je zachycena ve výsledku hospodaření jako náklad a výnos s výjimkou daně, která

se vztahuje k (i) položkám zachyceným v ostatním úplném výsledku, u nichž je daňový dopad také součástí

ostatního úplného výsledku a (ii) položkám zachyceným přímo jako snížení nebo zvýšení vlastního

kapitálu, kdy je daň také zachycena jako přímé zvýšení nebo snížení vlastního kapitálu.

Peníze a peněžní ekvivalenty / Výkaz peněžních toků

Peníze a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost, vklady u bank na požádání a jiné krátkodobé,

vysoce likvidní investice s původní splatností tři měsíce nebo méně. Vymezení peněz pro účely výkazu

finanční situace a výkazu peněžních toků je shodné. Fond nedrží a nevykazuje žádné peněží ekvivalenty.

Jelikož hlavní činnost Fondu spočívá v investiční činnosti – nákup a prodej nemovitostí, s nimi související

pronájem, nákup a prodej majetkových účastí v nemovitostních a jiných společnostech, do nichž může

Fond investovat, jsou peněžní toky související s těmito aktivitami prezentovány ve výkazu peněžních toků

jako peněžní toky z provozních činností. Fond neprezentuje žádnou část celkového peněžního toku jako

peněžní tok z investiční činnosti ve svém výkazu peněžních toků.

V rámci peněžních toků z financování jsou zahrnuty peněžní příjmy a platby plynoucí z operací

s investičními akciemi, bankovními úvěry a jinými zdroji financování činnosti Fondu.

V části peněžního toku z provozních činností je výkaz sestaven za použití nepřímé metody, při níž je

výsledek hospodaření roku (tj. přírůstek nebo úbytek čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných

investičních akcií) upravován o dopady nepeněžních transakcí, o časové rozlišení minulých nebo

budoucích provozních peněžních příjmů a výdajů a o položky výnosů a nákladů souvisejících s peněžními

toky z činností nebo financování. V rámci provozní části jsou prezentovány peněžní toky realizované

v souvislosti s investicemi do nemovitostí a majetkových účastí (s jejich pořízením nebo prodejem) přímou

metodou.

Výkaz peněžních toků v části financování byl sestaven za použití přímé metody, při níž jsou zveřejněny

hlavní třídy hrubých peněžních příjmů a výdajů.

4. ZÁSADNÍ ÚSUDKY PŘI APLIKACI ÚČETNÍCH PRAVIDEL A KLÍČOVÉ ZDROJE NEJISTOTY

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel

Při uplatňování účetních pravidel uvedených v předcházející části se od vedení vyžaduje, aby provedlo

úsudky, posoudilo obsah ekonomických transakcí a událostí a rozhodlo o použití účetních pravidel

takovým způsobem, aby účetní závěra poskytovala jejím uživatelům užitečné informace pro jejich

rozhodování.

V roce 2021 nebyl přijat žádný zásadní úsudek, který by měl vliv na prezentovanou finanční situaci a

výkonnost Fondu a měnil by účetní pravidla přijatá již pro předcházející účetní období.

Struktura účetních výkazů

Struktura a uspořádání účetních výkazů, v nichž jsou informace o finanční situaci a výkonnosti Fondu

prezentovány, vychází ze skutečnosti, že Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů,

emitentem, který podléhá regulaci České národní banky (ČNB) a současně podléhá určitým požadavkům

zákona č. 240/2013 Sb., o investičních fondech a investičních společnostech.

Výkaz finanční situace

Obdobně jako je tomu u finančních institucí a podobných účetních jednotek, není pro Fond, jehož činnost

spočívá v investování, držení investičních aktiv a jejich zhodnocení následným prodejem, vhodná struktura

výkazu finanční situace, používající oddělenou kategorizaci dlouhodobých a krátkodobých aktiv a závazků.

U vybraných aktiv a závazků lze vyjádřit očekávání ohledně jejich držby, ale původní záměr může být i

obratem změněn. Proto jsou aktiva ve výkazu finanční situace řazena spíše dle likvidity od disponibilních

peněžních prostředků přes obchodní pohledávky, finanční investice a investice do nemovitostí k ostatním

aktivům a případné odložené daňové pohledávce. Obdobný přístup je aplikován pro závazky, které jsou

řazeny dle očekávané likvidity – nejdříve obchodní a splatné daňové závazky, poté úvěry a zápůjčky,

nakonec odložený daňový závazek. V komentářích k jednotlivým položkám výkazu finanční situace je

připojen detail a rozlišení krátkodobých a dlouhodobých zůstatků učiněných dle stavu a odhadu vedení

Fondu platného k rozvahovému dni.

S ohledem na klasifikaci investičních akcií jako finančních závazků, nikoliv jako kapitálových nástrojů, je

výkaz finanční situace koncipován ve vertikální struktuře, kdy od aktiv Fondu jsou odečteny závazky Fondu

a zakladatelské akcie a ve výsledku je kalkulována hodnota čistých aktiv přiřaditelných držitelům

vyplatitelných investičních akcií.

Protože Fond je povinen z nařízení ZISIF rozlišovat aktiva a závazky přiřaditelná držitelům zakladatelských

akcií (neinvestiční část Fondu) a aktiva a závazky přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií

(investiční část), je v tomto ohledu rozlišen i výkaz finanční situace, což v důsledku umožňuje zřetelnou

kalkulaci čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií.

Výkaz výsledku a ostatního úplného výsledku

Podnikatelská činnost Fondu spočívá v investování získaných prostředků a v jejich zhodnocení, proto

nelze jednoznačně rozlišovat mezi provozní a neprovozní (finanční) částí výsledku hospodaření. Úrokové

výnosy jsou ve své podstatě provozním výsledkem, resp. výsledkem souvisejícím s hlavní výdělečnou

činností, stejně tak jako tržby z pronájmu a efekty (zisky / ztráty) z přecenění investic do nemovitostí či

finančních nástrojů. Obdobně lze nahlížet na kurzové rozdíly. Proto není výkaz úplného výsledku v části

výsledku hospodaření oddělován na provozní a neprovozní část, jsou přeskupeny prezentované položky a

je kalkulován výsledek hospodaření před finančními náklady, které zahrnují úrokové náklady a bankovní

poplatky, a případně dividendy k investičním akciím, budou-li vypláceny.

Výkaz peněžních toků

Vzhledem k tomu, že investice jsou hlavní výdělečnou činností Fondu, jsou peněžní toky spojené

s investicemi do nemovitostí součástí peněžních toků z provozní činnosti a nikoliv investiční. Část

investičního peněžního toku ve výkazu není prezentována samostatně, neboť ve Fondu není pro ni ze své

podstaty naplnění, avšak peněžní toky realizované v souvislosti s investicemi do nemovitostí a

s majetkovými účastmi (jejich pořízení a prodej) jsou prezentovány přímou metodou v rámci provozní části

výkazu.

Výkaz změn v čistých aktivech přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií

Vzhledem ke skutečnosti, že vlastní kapitál Fondu tvoří pouze zakladatelské akcie a pro investory – držitele

investičních akcií – je zásadní informace o tom, jak se vyvíjí hodnota, která jim náleží prostřednictvím

investičních akcií, je sestaven a prezentován výkaz změn v čistých aktivech přiřaditelných držitelům

vyplatitelných investičních akcií. Tento výkaz zobrazí dopad nové emise investičních akcií, vykoupení

investičních akcií Fondem, vyplacené dividendy k investičním akciím a zvýšení hodnoty čistých aktiv o

vytvořený výsledek hospodaření.

Výkaz změn ve vlastním kapitálu

Vlastní kapitál tvoří pouze základní kapitál a ten je dán počtem a nominální hodnotou zakladatelských akcií.

Veškeré výsledky Fondu jsou přiřazeny vlastníkům investičních akcií. Proto výkaz změn vlastního kapitálu

sám o sobě postrádá informační hodnotu, pokud nedojde k transakci se zakladatelskými akciemi.

Investiční akcie Fondu

Fond vydává investiční akcie, které jsou přijaty k obchodování na regulovaném trhu – kótovány na Burze

cenných papírů Praha, a.s. a prostřednictvím jejich emise Fond získává peněžní prostředky k investování.

S investičními akciemi Fondu je spojeno zejména právo na jejich odkoupení na žádost držitele (investora)

na účet Fondu a Fond má povinnost ve vymezených termínech takové investiční akcie odkoupit zpět.

S investičními akciemi není spojeno právo hlasovat na valné hromadě Fondu. Zejména s ohledem na

povinnost Fondu vykoupit tyto akcie zpět na žádost jejich vlastníka jsou investiční akcie klasifikovány jako

finanční závazek a ve výkazu finanční situace je prezentována položka označená jako „Čistá aktiva

přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií“. Důsledkem je odchýlení ekonomického a účetního

zobrazení investičních akcií od právního pojetí, neboť z pohledu české legislativy se jedná o složku

vlastního kapitálu, zatímco v této účetní závěrce investiční akcie představují závazek. Na tuto klasifikaci je

navázáno účetní zachycení případných dividend, které jsou finančním nákladem Fondu, jsou-li

deklarovány a vypláceny.

Ukazatel zisku na akcii

S ohledem na výše uvedené v bodu „Investiční akcie Fondu“ Fond neprezentuje ve výkazu výsledku a

ostatního úplného výsledku ukazatel zisku na akcii (základní a zředěný) a v komentářích není obsaženo

související zveřejnění. Se zakladatelskými (ve své podstatě v kontextu IAS 33 kmenovými) akciemi není

obchodováno. S investičními akciemi je obchodováno, ale jsou klasifikovány jako finanční závazek a

současně výsledek za období je vnímám jako přírůstek (úbytek) čistých aktiv přiřaditelných držitelům

vyplatitelných investičních akcií.

Fond přistoupil nově i s ohledem na požadavek zveřejňovat ukazatel EPS u obchodovaných společností

k prezentaci ukazatele čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií na jednu

investiční akcii a tuto hodnotu prezentuje přímo ve výkazu čistých aktiv přiřaditelných držitelům

vyplatitelných investičních akcií.

Klíčové zdroje nejistoty při odhadech

Fond činí určité odhady a předpoklady týkající se budoucnosti. Odhady jsou průběžně přehodnocovány na

základě historického vývoje a zkušeností. V budoucnu dosažená skutečnost se může lišit od aktuálně

učiněných a uznaných odhadů a uvážených předpokladů. Odhady a předpoklady, s nimiž je spojeno

významnější riziko, že Fond bude nucen přistoupit v příštím účetním období k zásadním změnám v účetních

hodnotách prezentovaných aktiv a závazků, jsou zmíněny níže:

Reálné ocenění investic do nemovitostí

Fond oceňuje investice do nemovitostí reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku hospodaření, přičemž

reálná hodnota odhadnutá k 31. 12. 2021 činila 2 538 378 tis. Kč (31. 12. 2020: 2 328 202 tis. Kč). Jde o

nejvýznamnější rozvahovou položku aktiv, která formuje hodnotu čistých aktiv přiřaditelnou držitelům

vyplatitelných investičních akcií (k 31. 12. 2021 představují přibližně 94 % (2020: 93 %) celkové hodnoty

investičních aktiv). Reálné hodnoty investic do nemovitostí jsou stanovovány nezávislým kvalifikovaným

poradcem (společnost Statikum, s.r.o.). V návaznosti na ocenění učiněné k 31. 12. 2021 je za účetní období

roku 2021 vykázán ve výkazu výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku zisk z přecenění investic

do nemovitostí ve výši 189 106 tis. Kč.

Reálná hodnota byla znalcem pro účely sestavení této účetní závěrky stanovena odborným odhadem na

základě výsledků metody výnosové a metody komparativní. Nemovitosti ve vlastnictví Fondu, které byly

předmětem pronájmu, byly oceněny výnosovým přístupem vycházejícím z očekávaného ročního výnosu

z nájemného dosahovaného při předpokládané obsazenosti příslušné nemovitosti, který je snižován o

roční očekávané náklady (opravy a údržba, správa nemovitosti, daň z nemovitosti, pojištění). Pro

stanovení odhadu hodnoty aplikuje znalec míru kapitalizace (požadovaný úrokový výnos), který je

odvozen z podmínek českého investičního a finančního trhu platných v roce 2021 (ve 2. a 3. čtvrtletí 2021).

S ohledem na vývoj globální ekonomické situace v roce 2022 (před datem schválení účetní závěrky),

ovlivněný jak dopady pandemie COVID-19, tak především významně negativními dopady vojenského

konfliktu na Ukrajině, který vytváří řadu dosud nepredikovaných rizik a přispívá k neočekávaně vysokému

růstu cen (inflaci), na který monetární politika realizovaná centrálními bankami reaguje významným

nárůstem základních úrokových sazeb, je nutné v roce 2022 očekávat významné fundamentální změny na

investičních a finančních tuzemských i evropských trzích, které se projeví v signifikantním nárůstu

úrokových sazeb a tedy i růstu požadovaných úrokových výnosů (míry kapitalizace) v porovnání s rokem

2021.

Při takovém významném nárůstu úrokových sazeb a požadovaných kapitálových výnosů, který se nyní jako

pravděpodobný, je nutné při zachování metodiky ocenění očekávat významné dopady na ocenění

nemovitostí ve vlastnictví Fondu, jež se mohou v roce 2022 projevit ve snížení reálné hodnoty nemovitostí

ve vlastnictví Fondu oproti hodnotě vykazované k 31. 12. 2021.

Další bližší informace k reálným hodnotám a jejich určení jsou poskytnuty v části 8.5.

Úvěrové znehodnocení pohledávek

Obchodní pohledávky jsou oceňovány v zůstatkové hodnotě, která vzhledem k jejich krátkodobé

splatnosti a nízkým úrokovým sazbám v ekonomice aproximuje reálnou hodnotu kalkulovanou na bázi

současné hodnoty očekávaných peněžních toků. Obchodní pohledávky jsou průběžně posuzovány, zdali

se u nich nezvýšilo úvěrové riziko a zdali neexistuje objektivní důkaz, který zpochybňuje bezproblémový

průběh očekávaných budoucích peněžních toků a tímto snižuje i reálnou hodnotu pohledávek.

Již při realizaci transakce – pronájem nemovitostí, prodej – Fond posuzuje úvěrové riziko protistrany a

snižuje případnou pochybnost týkající se nesplacení pohledávky na minimum. U existujících pohledávek

Fond sleduje stáří pohledávek a u pohledávek po splatnosti přistupuje k jejich snížení a zachycení ztráty

ve výsledku hospodaření. Přesto může v budoucnu dojít k uhrazení celé nominální hodnoty

znehodnocených pohledávek. V takovém případě Fond v okamžiku jejich uhrazení uzná ve výsledku

hospodaření zisk.

K 31. 12. 2021 je ocenění pohledávek sníženo z titulu očekávaného úvěrového znehodnocení o 2 340 tis. Kč

(31. 12. 2020: 10 662 tis. Kč), přičemž meziroční změna souvisí s dodatečnou úhradou pohledávek, které

byly k 31. 12. 2020 vykazovány v nulové zůstatkové hodnotě. Neboť se jednalo o pohledávky vůči

spřízněným stranám, došlo k narovnání vztahů a k úhradě. Původně se jednalo o pohledávky po splatnosti

více jak 360 dní a v průběhu roku 2021. Pohledávky do splatnosti, případně po splatnosti s krátkým

prodlením vykazují minimální riziko a do data schválení účetní závěrky byly též uhrazeny. Aktuální úvěrové

riziko tak Fond považuje za minimální. Bližší informace ke snížení hodnoty pohledávek jsou poskytnuty

v části 8.

Daně ze zisku

Fond, jakožto emitent cenných papírů splňující podmínky zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (je tzv.

základním investičním fondem), podléhá daňové legislativě, která umožňuje kalkulovat daňovou povinnost

ze zdanitelného zisku pomocí daňové sazby 5 %. Z rozdílu účetních a daňových hodnot aktiv a závazků

(zejména investic do nemovitostí) je vyčíslena odložená daň, která je vzhledem ke skutečnosti vyšších

daňových zůstatkových hodnot držených nemovitostí v podobě odložené daňové pohledávky. Ač

v minulosti Fond vykazoval daňové ztráty, vždy je plně využil, a proto je odložená daňová pohledávka

z hlediska realizovatelnosti potvrzena a v účetní závěrce v rámci aktiv zachycena.

Odložená daň je oceňována za pomoci daňových sazeb plynoucích z platné daňové legislativy (k 31. 12.

2021 i 31. 12. 2020 ve výši 5 %), která může být v budoucnu bez vlivu Fondu pozměněna a může tak dojít ke

změně výše odložené daně. Skutečný daňový dopad může být tedy v budoucnu odlišný od současných

odhadů způsobený buď změnou v daňové legislativě, nebo změnou v obchodním chování Fondu.

V otevřené diskusi se objevují názory na zrušení daňového zvýhodnění investičních fondů a zvýšení

daňové sazby ze současných 5 % na 19 %. Pokud by toto bylo přijato jako změna daňové legislativy,

způsobilo by to přepočet odložené daně prezentované v účetní závěrce (dle stavu prezentovaného k 31.

12. 2021 o 228 332 tis. Kč (2020: 198 671 tis. Kč)), což by mělo v důsledku vliv (snížení) na výši čistých aktiv

přiřaditelných držitelům investičních akcií.

Oprava chyby minulých let

Při zpracování účetní závěrky k 31. 12. 2021 byla identifikována nesprávnost ve vykazování závazku Fondu

vůči panu Ing. Stanislavu Outulnému ve výši 80 187 tis. Kč. Tento závazek byl do účetní závěrky Fondu

zanesen v roce 2012 při zachycení podnikové přeměny, při níž byl Fond sloučen s několika zanikajícími

společnostmi, které do té doby byly vlastněné a ovládané panem Outulným. Při ověřování existence

tohoto závazku k 31. 12. 2021 bylo nově shledáno jeho chybné zachycení v minulosti, a proto bylo

přistoupeno k opravení této skutečnosti spočívající ve zrušení závazku se současným navýšením

fondového kapitálu, resp. čistých aktiv přiřaditelných držitelům investičních akcií, a to zpětně k 1. 1. 2020.

Dopad opravení této skutečnosti na konkrétní položky výkazu o finanční situaci je následující:

v tis. Kč

31. 12. 2020

(opraveno)

Oprava

31. 12. 2020

(původní)

Obchodní a jiné závazky

33 597

-80 187

113 784

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům investičních akcií

2 226 012

80 187

2 145 825

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii (v Kč)

9 499,3527

342,1917

9 157,1610

v tis. Kč

1. 1. 2020

(opraveno)

Oprava

1. 1. 2020

(původní)

Obchodní a jiné závazky

15 903

-80 187

96 090

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům investičních akcií

1 721 785

80 187

1 641 598

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii (v Kč)

7 347,5986

342,1917

7 005,4068

Vedení Fondu je připraveno podrobit učiněnou úpravu daňové revizi, a pokud by došlo k novému zjištění,

které by indikovalo daňovou povinnost, byla by uznána daňová rezerva v odhadované výši 4 009 tis. Kč.

5. PROVOZNÍ SEGMENTY

Činnost Fondu spočívá v investování finančních prostředků do nemovitostí na území ČR – jedná se

zejména

o komerční pozemky a stavby v oblasti Třebíče, Náměšti nad Oslavou a Velké Bíteše. Z pohledu

segmentace je uvážen pouze jediný provozní segment. Informace poskytnuté dále v této účetní závěrce

je proto třeba vnímat taktéž za informace zveřejněné v souladu s požadavky na informace týkající se

provozních segmentů.

6. DODATEČNÉ POZNÁMKY K ÚČETNÍM VÝKAZŮM

Vlastní kapitál a aktiva přiřaditelná držitelům zakladatelských akcií

v tis. Kč

31. 12. 2021

31. 12. 2020

Peněžní prostředky

Zápůjčka poskytnutá investiční části Fondu

2 389

Aktiva přiřaditelná držitelům zakladatelských akcií

2 406

Základní kapitál

2 367

Nerozdělené výsledky

Vlastní kapitál celkem

2 406

Vlastní kapitál společnosti Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. je tvořen

základním kapitálem, který je dán hodnotou 2 367 ks zakladatelských akcií na jméno v listinné podobě.

Nominální hodnota zakladatelských akcií k 31. 12. 2021 i 31. 12. 2020 činí 1 000 Kč a celková výše základního

kapitálu je tak 2 367 tis. Kč. Převoditelnost zakladatelských akcií je podmíněna souhlasem člena

představenstva.

Základní kapitál je plně splacen a s každou akcií je spojen jeden hlas při rozhodování a současně i právo na

výplatu dividend. Zakladatelské akcie nemají hodnotu závislou na činnosti fondu a jsou podloženy pouze

výší zapisovaného základního kapitálu. Ovládající osoby jsou přiblíženy v části 22. a).

Fond má zřízen bankovní účet, na němž jsou deponovány peněžní prostředky ze zakladatelských akcií (17

tis. Kč) a současně je evidována zápůjčka poskytnutá investiční části Fondu (2 389 tis. Kč). Fond vyčleňuje

tato aktiva v souladu s regulatorními požadavky, které požadují zřetelně oddělit majetek Fondu, který patří

akcionářům – držitelům zakladatelských akcií. Tyto aktiva nejsou součástí čistých aktiv přiřaditelných

držitelům investičních akcií.

Peníze a nepeněžní transakce

Peněžní prostředky

Fond neeviduje žádné peněžní ekvivalenty a všechny peněžní prostředky jsou drženy na bankovních

účtech, přičemž celkový zůstatek peněz (2021: 46 740 tis. Kč; 2020: 66 768 tis. Kč) je disponibilní pro

využití Fondem v rámci jeho investiční činnosti. Fond nevyužívá žádná bankovní přečerpání, která by byla

zahrnuta mezi „Peněžní prostředky“ pro účely sestavení výkazu peněžních toků.

Nepeněžní transakce

V průběhu roku 2021 nedošlo k významným nepeněžním transakcím, které by měly dopad na vývoj

rozvahových položek, ale neprojevily by se ve výkazu peněžních toků.

V průběhu roku 2020 došlo k následujícím významným nepeněžním transakcím, které měly dopad na vývoj

rozvahových položek, ale neprojevily se ve výkazu peněžních toků:

• K 1. 1. 2020 Fond převzal čistá aktiva společnosti Bites Industrial Park a.s. v rámci fúze sloučením

zachycené jako podniková kombinace pod společným ovládáním (viz 22. b)). Důsledkem byl

nepeněžní nárůst zůstatku investic do nemovitostí a zánik zápůjček ve výši 66 477 tis. Kč

poskytnutých v minulosti Fondem (viz 9).

• Dne 12. 11. 2020 došlo k zániku emitovaných dluhopisů a nesplacený zůstatek ve výši 74 937 tis. Kč

a závazek z naběhlých úroků ve výši 11 242 tis. Kč byl převeden na nový závazek vůči ovládající

osobě.

• K 31. 12. 2020 Fond učinil v rámci třístranné dohody se společnostmi CF INVEST – Liptovský Mikuláš

s.r.o. a Outulný, a.s. zápočet zápůjčky včetně naběhlých úroků v celkové hodnotě 69 868 tis. Kč s

existujícími závazky Fondu vůči společnosti Outulný, a.s.

• K 31. 12. 2020 Fond učinil dohodu o vzájemném započtení pohledávek a závazků se společností

Outulný a.s. v celkové výši 85 089 tis. Kč.

• K 31. 12. 2020 Fond učinil dohodu o vzájemném započtení pohledávek a závazků s panem Ing.

Stanislavem Outulným ve výši 1 980 tis. Kč.

Obchodní pohledávky

v tis. Kč

31. 12. 2021

31. 12. 2020

Obchodní pohledávky, brutto

12 423

29 836

Odhad očekávané úvěrové ztráty

-2 340

-10 662

Obchodní pohledávky, netto

10 084

19 174

Obchodní pohledávky zahrnují zejména pohledávky za nájemci z pronájmu nemovitostí (nájemné a služby

vyúčtované a neuhrazené za období před rozvahovým dnem) a 90 % zůstatku je k 31. 12. 2021 před

splatností (2020: 95 %).

K 31. 12. 2020 Fond evidoval z minulosti značný objem pohledávek, který byl více jak 360 dní po splatnosti.

K těmto pohledávkám byly vytvořeny 100% opravné položky. Vzhledem k tomu, že se jednalo o pohledávky

vůči spřízněným stranám, došlo k narovnání a pohledávky byly v průběhu roku 2021 uhrazeny. Důsledkem

je tak významnější hodnota zúčtovaných opravných položek s pozitivním dopadem na výsledek

hospodaření za rok 2021. Obchodní pohledávky, které vznikly v poslední době jsou spojeny s minimálním

úvěrovým rizikem, což reflektuje i meziroční vývoj očekávaných úvěrových ztrát:

v tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2021

Rok končící

31. 12. 2020

Počáteční zůstatek

-10 662

-10 095

odpis pohledávek

-634

zúčtování nevyužitých opravných položek

8 561

tvorba nových opravných položek uznaná ve výsledku hospodaření

-311

Konečný zůstatek

-2 340

-10 662

Analýza obchodních pohledávek pro účely kalkulace očekávané úvěrové ztráty k 31. 12. 2021:

v tis. Kč

Před

splatností

Do 30 dní

po splatnosti

Do 90 dní

po splatnosti

Do 360 dní

po splatnosti

Nad 360 dní

po splatnosti

Celkem

Míra očekávané

úvěrové ztráty

2 %

5 %

20 %

50 %

100 %

Brutto hodnota

obchodních

pohledávek

9 310

776

104

131

2 102

12 423

Očekávaná úvěrová

ztráta

-186

-39

-21

-65

-2 029

-2 340

Netto hodnota

obchodních

pohledávek

9 124

737

10 084

Pohledávky po splatnosti nad 360 dní ve výši 73 tis. Kč jsou pohledávky za panem Ing. Stanislavem

Outulným, u nichž existuje příslib, že budou uhrazeny, a proto nejsou ve své hodnotě sníženy.

Analýza obchodních pohledávek pro účely kalkulace očekávané úvěrové ztráty k 31. 12. 2020:

v tis. Kč

Před splatností

Do 90 dní

po splatnosti

Do 360 dní po

splatnosti

Nad 360 dní

po splatnosti

Celkem

Míra očekávané úvěrové ztráty

2 %

20 %

50 %

100 %

Brutto hodnota

obchodních pohledávek

18 743

970

10 064

29 836

Očekávaná úvěrová ztráta

-375

-194

-29

-10 064

-10 662

Netto hodnota

obchodních pohledávek

18 368

776

19 174

Účetní hodnotu obchodních pohledávek lze s ohledem na dobu jejich splatnosti uvážit jako vhodnou

aproximaci jejich reálné hodnoty.

Poskytnuté zápůjčky

v tis. Kč

31. 12. 2021

31. 12. 2020

Zápůjčka –Ing. Stanislav Outulný (2021) / Outulný Beta, s.r.o. (2020)