Výroční finanční zpráva 2022

za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022

Outulný investiční fond s proměnným

základním kapitálem, a. s.

Obsah

Obsah ....................................................................................................................................................................... 2

Čestné prohlášení .................................................................................................................................................... 4

Informace pro akcionáře ......................................................................................................................................... 5

Přehled podnikání, stav majetku investičního fondu a majetkových účastí .......................................................... 16

Profil Fondu a skupiny ........................................................................................................................................... 24

Zpráva o vztazích ................................................................................................................................................... 32

Účetní závěrka k 31. 12. 2022 ................................................................................................................................ 36

Komentáře k účetním výkazům ............................................................................................................................. 40

Zpráva nezávislého auditora .................................................................................................................................. 64

Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené pojmy následující význam:

Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené právní předpisy následující význam:

AMISTA IS

AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00

ČNB

Česká národní banka

Den ocenění

Poslední den Účetního období

Fond

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., IČO: 248 23 244, se sídlem Truhlářská 1108/3, Nové

Město, Praha 1, PSČ: 110 00, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod sp. zn. B 17017

Účetní období

období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022

Dohoda FATCA

Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování daňových předpisů v

mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spojených států amerických o informacích a jejich oznamování

obecně známá jako Foreign Account Tax Compliance Act, vyhlášená pod č. 72/2014 Sb.m.s.

Zákon o auditorech

zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o auditorech), ve znění pozdějších předpisů

Zákon o daních z příjmů

zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o účetnictví

zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZISIF

zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů

ZMSSD

zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších souvisejících zákonů, ve znění

pozdějších předpisů

ZOK

zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších

předpisů

ZPKT

zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů

Vyhláška

Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci, ve znění pozdějších předpisů

Čestné prohlášení

Jako oprávněná osoba Fondu, tímto prohlašuji, že dle mého nejlepšího vědomí, podává tato výroční finanční zpráva

věrný a poctivý obraz o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Fondu za uplynulé účetní

období a také o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledků hospodaření Fondu.

V Praze dne 28. 4. 2023

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

AMISTA investiční společnost, a.s.

člen představenstva

Ing. Petr Janoušek

pověřený zmocněnec

Informace pro akcionáře

podle § 118 odst. 4 písm. b) až k) a odst. 5 písm. a) až k) ZPKT

1. Orgány fondu a skupiny – jejich složení a postupy jejich rozhodování

1.1. Valná hromada fondu jako mateřské společnosti

Valná hromada je nejvyšším orgánem Fondu. Každý akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, má právo účastnit se

valné hromady. Každý investor, který vlastní investiční akcie, má též právo účastnit se valné hromady. Každý akcionář,

který vlastní zakladatelské akcie, i každý investor, který vlastní investiční akcie, má právo obdržet vysvětlení týkající se

Fondu, jím ovládaných osob nebo jednotlivého podfondu vytvořeného Fondem, jehož investiční akcie vlastní, je-li takové

vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu záležitostí zařazených na valnou hromadu nebo na výkon akcionářských práv

na ní, a uplatňovat návrhy a protinávrhy.

Se zakladatelskými akciemi je spojeno hlasovací právo vždy, nestanoví-li zákon jinak. S investičními akciemi hlasovací

právo spojeno není, nestanoví-li zákon jinak. Je-li s akcií Fondu spojeno hlasovací právo, náleží každé akcii jeden hlas.

Rozhodování valné hromady upravuje článek 23 stanov Fondu:

Valná hromada je schopna se usnášet, pokud jsou přítomní vlastníci nejméně 30 % akcií, s nimiž je spojeno hlasovací

právo. Při posuzování schopnosti valné hromady se usnášet se nepřihlíží k akciím, s nimiž není spojeno hlasovací právo,

nebo pokud nelze hlasovací právo podle zákona nebo stanov vykonávat; to neplatí, nabydou-li tyto dočasně hlasovacího

práva. Není-li valná hromada schopná usnášet se, svolá statutární orgán náhradní valnou hromadu, a to tak, aby se

konala od patnácti dnů do šesti týdnů ode dne, na který byla svolána původní valná hromada. Náhradní valná hromada

je schopná usnášet se bez ohledu na počet přítomných akcionářů.

Záležitosti, které nebyly zařazeny do navrhovaného pořadu jednání, lze rozhodnout jen se souhlasem všech vlastníků

akcií vydaných Fondem, s nimiž je v případě projednání takové záležitosti spojeno hlasovací právo.

Pokud stanovy Fondu nebo zákon nevyžadují většinu jinou, rozhoduje valná hromada většinou hlasů vlastníků akcií

vydaných Fondem, s nimiž je spojeno hlasovací právo.

Působnost valné hromady upravuje článek 20 stanov Fondu:

Do působnosti valné hromady, nevylučuje-li to zákon o investičních společnostech a investičních fondech, náleží:

a) rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení zapisovaného základního kapitálu

představenstvem podle § 511 zákona o obchodních korporacích nebo o změnu, ke které došlo na základě jiných

právních skutečností,

b) rozhodování o změně výše zapisovaného základního kapitálu a o pověření představenstva podle § 511 zákona

o obchodních korporacích či o možnosti započtení peněžité pohledávky vůči společnosti proti pohledávce na

splacení emisního kursu zakladatelských akcií,

c) volba a odvolání představenstva,

d) volba a odvolání členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami,

e) schválení řádné nebo mimořádné účetní závěrky a konsolidované účetní závěrky a v případech, kdy její

vyhotovení stanoví jiný právní předpis, i mezitímní účetní závěrky, rozhodnutí o rozdělení zisku nebo jiných

vlastních zdrojů či o úhradě ztráty,

f) rozhodnutí o volbě způsobu určení úplaty za obhospodařování a administraci dle čl. 17.1 a 17.2 stanov Fondu,

g) schválení smlouvy o výkonu funkce představenstva,

h) schválení smluv o výkonu funkce členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami,

i) schválení poskytnutí jiného plnění ve prospěch osoby, která je členem orgánu Fondu, vyjma představenstva,

než na které plyne právo z právního předpisu, ze schválené smlouvy o výkonu funkce nebo z vnitřního předpisu

Fondu schváleného valnou hromadou,

j) rozhodnutí o zrušení Fondu s likvidací,

k) rozhodnutí o zrušení podfondu Fondu s likvidací,

l) rozhodnutí o jmenování likvidátora, resp. o podání žádosti o jmenování likvidátora Českou národní bankou,

jmenuje-li dle zákona likvidátora Česká národní banka,

m) schválení návrhu rozdělení likvidačního zůstatku,

n) rozhodnutí o přeměně Fondu,

o) rozhodnutí o převzetí účinků jednání učiněných za Fond před jeho vznikem,

p) rozhodování o udělení souhlasu s poskytnutím příplatku mimo zapisovaný základní kapitál Fondu jeho

akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie a o jeho vrácení,

q) rozhodování o určení auditora pro účetní závěrku a konsolidovanou účetní závěrku,

r) rozhodování o vytvoření podfondu vyčleněním investičního majetku Fondu, včetně souvisejících dluhů,

s) rozhodnutí o dalších otázkách, které zákon o obchodních korporacích, zákon o investičních společnostech

a investičních fondech nebo stanovy svěřují do působnosti valné hromady.

Valná hromada si nemůže vyhradit k rozhodování záležitosti, které jí nesvěřuje zákon nebo stanovy Fondu.

1.2. Představenstvo Fondu jako mateřské společnosti

Představenstvo AMISTA investiční společnost, a.s. (od 1. 1. 2021)

IČO: 274 37 558

Sídlo: Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00

Zastoupení právnické osoby Ing. Petr Janoušek, pověřený zmocněnec (od 1. 1. 2021)

Fond má individuální statutární orgán, jímž je právnická osoba oprávněná obhospodařovat tento investiční fond, a je

obhospodařován prostřednictvím této osoby.

Představenstvo je statutárním orgánem Fondu, kterému přísluší obchodní vedení Fondu a které zastupuje Fond

navenek. Představenstvo se řídí obecně závaznými právními předpisy, stanovami a statutem Fondu, resp. jeho

podfondů, jsou-li zřízeny. Představenstvo mj. také svolává valnou hromadu Fondu a schvaluje změny statutu Fondu

a jeho podfondů, jsou-li zřízeny. Představenstvo je voleno valnou hromadou Fondu.

V působnosti představenstva je dle stanov Fondu:

a) řídit činnost Fondu a zabezpečovat jeho obchodní vedení,

b) provádět usnesení přijatá valnou hromadou,

c) zabezpečovat řádné vedení účetnictví Fondu,

d) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou a konsolidovanou, popřípadě i mezitímní účetní

závěrku společnosti a návrh na rozdělení zisku nebo úhrady ztrát,

e) svolávat valnou hromadu,

f) vyhotovovat nejméně jednou za rok pro valnou hromadu zprávu o podnikatelské činnosti Fondu a stavu jeho

majetku,

g) vyhotovovat další zprávy emitenta cenných papírů přijatých k obchodování na evropském regulovaném trhu

a zajišťovat plnění dalších povinností, stanovených obecně závaznými právními předpisy, zejm. ZPKT,

h) měnit stanovy Fondu v souladu s § 277 odst. 2 ZISIF, jde-li o změnu přímo vyvolanou změnou právní úpravy,

opravu písemných nebo tiskových chyb nebo úpravou, která logicky vyplývá z obsahu stanov,

i) schvalovat změny statutu Fondu a jeho podfondů;

j) rozhodovat o všech záležitostech společnosti, které zákon nebo stanovy nesvěřují jinému orgánu společnosti,

tedy zejm. dozorčí radě nebo valné hromadě společnosti.

Představenstvo má jediného člena.

Představenstvo určuje základní zaměření obchodního vedení Fondu.

Pověřený zmocněnec představenstva disponuje předchozím souhlasem ČNB k výkonu své funkce.

Představenstvo nezřídilo žádný poradní orgán, výbor či komisi.

Vzhledem k tomu, že statutárnímu orgánu nesmí být v souladu s obecně závaznými právními předpisy týkajícími se

obhospodařování investičních fondů udělovány ze strany akcionářů Fondu jakékoliv pokyny týkající se obhospodařování

Fondu, není statutární orgán oprávněn požádat nejvyšší orgán Fondu v souladu s ust. § 51 odst. 2 ZOK o udělení pokynu

týkajícího se obchodního vedení. Statutární orgán však může požádat o sdělení nezávazného stanoviska či doporučení

týkajícího se obchodního vedení další (poradní) orgány Fondu či jiné subjekty, a to za podmínek určených statutem

Fondu či vnitřními předpisy Fondu.

1.3. Dozorčí rada Fondu jako mateřské společnosti

Člen dozorčí rady: Ing. Svatoslav Outulný (od 1. 1. 2021)

narozen: 11. 11. 1973

vzdělání: vysokoškolské

Dozorčí rada dohlíží na řádný výkon činnosti Fondu, jakož i provádí další činnosti stanovené obecně závaznými právními

předpisy.

Dozorčí rada dále dle stanov Fondu:

a) přezkoumává řádnou, mimořádnou a konsolidovanou a popřípadě i mezitímní účetní závěrku a návrh na

rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá valné hromadě své vyjádření;

b) předkládá valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a konsolidované účetní závěrky,

příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných emitentem cenných papírů přijatých k obchodování na

evropském regulovaném trhu, o nichž to stanoví obecně závazný právní předpis;

c) schvaluje statut Fondem nově vytvořeného podfondu;

d) navrhuje změny statutu Fondu.

Dozorčí rada se skládá z jednoho člena, voleného valnou hromadou.

Dozorčí rada je schopná usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí usnesení je

zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční většina členů dozorčí rady. Každý člen dozorčí rady má jeden hlas.

V případě rovnosti hlasů je rozhodující hlas předsedy dozorčí rady.

Řádná zasedání dozorčí rady svolává předseda dozorčí rady s uvedením programu jednání, a to zpravidla šestkrát za rok.

V případě, že dozorčí rada není svolána po dobu delší než 2 měsíce, může o její svolání požádat předsedu kterýkoli její

člen, a to s pořadem jednání, který určí. Předseda dozorčí rady svolá dozorčí radu také tehdy, požádá-li o to statutární

orgán, a to s pořadem jednání, který statutární orgán určil; neučiní-li tak bez zbytečného odkladu po doručení žádosti,

může ji svolat sám statutární orgán.

1.4. Výbor pro audit Fondu jako mateřské společnosti

Předseda výboru pro audit: Ing. Vít Vařeka (od 8. 1. 2016)

narozen: 14. 1. 1963

Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Frostburg State Universit v USA. Od roku 1994 působil na pozici

vedoucí finanční analytik a zástupce ředitele u licencovaného obchodníka s cennými papíry AKRO Capital, a.s. Od roku

2006 do současnosti působí ve společnosti AMISTA IS, a to postupně na pozicích výkonný ředitel, předseda

představenstva a člen dozorčí rady.

Člen výboru pro audit: Mgr. Pavel Bareš (od 1. 12. 2022)

narozen: 23. 9. 1977

V letech 2019-2022 byl členem představenstva AMISTA IS od roku 2022 pak zasedá v dozorčí radě. Mgr. Pavel Bareš

působí od roku 2001 v advokacii, v jejímž rámci se dlouhodobě specializuje na komplexní právní zajištění investic

a akvizic, včetně řešení nemovitostní agendy a investičních projektů.

Člen výboru pro audit: Ing. Petr Janoušek (od 8. 1. 2016)

narozen: 22. 2. 1973

Vystudoval Vysoké učení technické v Brně. V rámci AMISTA IS se věnuje komplexnímu finančnímu řízení společnosti.

Předtím působil na vedoucích pozicích ve společnostech zabývajících se investiční činností a vývojem informačních

systémů.

Fond, jako subjekt veřejného zájmu ve smyslu ust. § 1a písm. a) ve spojení s ust. § 19a odst. 1 Zákona o účetnictví zřídil

ke dni 8. 1. 2016 výbor pro audit. Výbor pro audit zejména sleduje účinnost vnitřní kontroly, systému řízení rizik, účinnost

vnitřního auditu a jeho funkční nezávislost, sleduje postup sestavování účetní závěrky Fondu a předkládá řídicímu nebo

kontrolnímu orgánu Fondu doporučení k zajištění integrity systémů účetnictví a finančního výkaznictví. Dále doporučuje

auditora kontrolnímu orgánu s tím, že toto doporučení řádně odůvodní.

Výbor pro audit se skládá ze 3 členů, volených valnou hromadou. Všichni navržení členové výboru pro audit splnili

zákonné podmínky pro jmenování do výboru pro audit stanovené ust. § 44 Zákona o auditorech. Na svém prvním

zasedání výboru pro audit si jeho členové zvolili za předsedu Ing. Víta Vařeku. Předseda svolává a řídí zasedání výboru

pro audit.

Výbor pro audit je schopný usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí usnesení je

zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční přítomných členů výboru pro audit.

Výbor pro audit nezřídil žádný poradní orgán, výbor či komisi.

1.5. Politika rozmanitosti Fondu jako mateřské společnosti

Fond ve vztahu k statutárnímu orgánu, kontrolnímu orgánu a výboru pro audit neuplatňuje žádnou specifickou politiku

rozmanitosti. Důvodem je především skutečnost, že volba těchto orgánů je v působnosti valné hromady Fondu, pročež

toto rozhodnutí nemůže Fond v zásadě ovlivnit. Fond se principiálně hlásí k dodržování zásad nediskriminace a rovného

zacházení a dbá na to, aby orgány byly obsazovány osobami, jejichž odborné znalosti a zkušenosti svědčí o jejich

způsobilosti k řádnému výkonu funkce.

1.6. Majetkové účasti

K 31. 12. 2022 Fond nevlastnil žádnou majetkovou účast.

1.7. Zásady a postupy vnitřní kontroly a pravidla přístupu k rizikům ve vztahu k procesu výkaznictví

Skupina Fondu na základě ust. § 23a Zákona o účetnictví použila mezinárodní účetní standardy harmonizované

evropským právem pro sestavení účetní závěrky ke Dni ocenění. Účetnictví a výkaznictví Fondu je kromě všeobecně

závazných právních předpisů upraveno rovněž soustavou vnitřních předpisů a metodických postupů, plně respektujících

obecně závazné účetní předpisy a standardy.

Přístup do účetního systému Fondu je přísně řízen a povolen pouze oprávněným osobám. Účetní doklady jsou účtovány

po předchozím řádném schválení oprávněnými osobami, přičemž způsob schvalování je upraven vnitřním předpisem.

Platební styk je oddělen od zpracování účetnictví a provádění obchodních transakcí, veškeré platby jsou prováděny

oddělením vypořádání. Tento způsob úhrad zamezuje potencionální možnosti, kdy by jedna a tatáž osoba provedla

uzavření obchodního vztahu, zaúčtovala z něho vyplývající účetní operace a současně provedla platbu ve prospěch

obchodního partnera.

Kontrola správnosti a úplnosti účetnictví a výkaznictví Fondu je prováděna ve dvou úrovních – interně, prostřednictvím

řídícího a kontrolního systému, a dále prostřednictvím externího auditu, který ověřuje roční účetní závěrku Fondu.

Interní kontrola v rámci kontrolního a řídícího systému zahrnuje jednak činnosti vnitřního auditu a dále řadu kontrolních

prvků, prováděných kontinuálně (např. kontrola zaúčtovaného stavu majetku na operativní evidenci majetku,

inventarizace, kontrola čtyř očí apod.), v rámci, kterých je proces kontroly průběžně vyhodnocován.

1.8. Kodex řízení a správy Fondu

AMISTA IS jako obhospodařovatel Fondu přijala soubor vnitřních předpisů schválených statutárním orgánem

obhospodařovatele Fondu. Tyto vnitřní předpisy vycházejí z požadavků stanovených všeobecně závaznými právními

předpisy, včetně právních předpisů Evropské unie, a jsou pravidelně aktualizovány a předkládány ČNB. Některé z nich

dle platné legislativy podléhají i kontrole ze strany ČNB a jsou ČNB předkládány v případě změn, což jsou např.

Organizační řád, který je základní normou řízení a správy Fondu, či vnitřní předpis obsahující postupy k plnění povinností

dle AML zákona. Rovněž všechny předpisy podléhají interní kontrole compliance a vnitřního auditu.

Mezi základní vnitřní předpisy patří mj. vnitřní předpisy upravující výkon obhospodařování Fondu a výkon řízení a správy

Fondu. Oblastmi, které jsou vnitřními předpisy upraveny, jsou například:

• Interní pravidla outsourcingu

• Pravidla řízení rizik, dodržování limitů a řízení likvidity

• Účetní postupy a pravidla účtování

• Pravidla vnitřní kontroly

• Systém vnitřní komunikace

• Opatření proti praní špinavých peněz a financování terorismu

Nahlédnutí do vnitřních předpisů AMISTA IS, vztahujících se k Fondu, je možné na základě předchozí žádosti v sídle

AMISTA IS, resp. dotčeného Fondu. AMISTA IS je současně členem AKAT a řídí se také jejím etickým kodexem, přičemž

má sepsaný vlastní Etický kodex v rámci předpisové základny, kterým se řídí a který vychází právě z principů uvedených

v Etickém kodexu AKAT. I tento vnitřní předpis je případně k nahlédnutí v sídle AMISTA IS, resp. dotčeného Fondu.

Vzhledem k výše uvedenému Fond nepřijal žádný zvláštní kodex řízení a správy Fondu.

2. Ostatní vedoucí osoby Fondu a portfolio manažer

2.1. Ostatní vedoucí osoby

Žádné další osoby nemají funkci vedoucí osoby ve Fondu.

2.2. Portfolio manažer

Portfolio manažer

Portfolio manažer Radim Vitner

narozen: 1976

vzdělání: Masarykova obchodní akademie Rakovník

Radim Vitner je zaměstnán ve společnosti AMISTA IS na pozici portfolio manažer od 1. 7. 2011. Před příchodem do

AMISTA IS pracoval deset let na pozici účetního a finančního analytika ve společnosti Zepter International s.r.o. Předtím

sbíral zkušenosti mimo jiné ve společnostech SPT Telecom, a.s. a Královský pivovar Krušovice a.s.

Portfolio manažer Ing. Robert Mocek

narozen: 1961

vzdělání: Vysoká škola dopravy a spojů, Žilina, fakulta Provozně-ekonomická

Před příchodem do AMISTA IS poskytoval konzultace v oblasti financování podnikatelských projektů a poradenství

v oblasti privátního bankovnictví a správy majetku v rámci svého živnostenského oprávnění. Před tímto obdobím

pracoval více než 25 let v bankovnictví na manažerských postech v oblasti privátního bankovnictví a správy aktiv.

Portfolio manažer Vojtěch Ruffer, MSc.

narozen: 1995

vzdělání: Vrije Universiteit Amsterdam, obor Finance

Do AMISTA IS nastoupil jako absolvent magisterského studia na Vrije Universiteit v Amsterdamu. Vystudoval obor

Finance se zaměřením na kapitálové trhy, oceňování aktiv a finanční deriváty. Před studiem v Nizozemsku pracoval

v Raiffeisenbank, a.s. na oddělení Corporate Development, které se specializovalo na zlepšování interních procesů,

projektový management a analytickou podporu obchodním útvarům a vyššímu managementu banky.

Portfolio manažer Ing. Karolína Kostelecká

Narozena: 1991

Vzdělání: VŠE v Praze, fakulta Národohospodářská

Do AMISTA IS nastoupila po dokončení studijního programu Business Administration na Toronto School of Management

v Kanadě, kde také absolvovala stáž na obchodně-ekonomickém úseku Generálního konzulátu ČR v Torontu a pracovala

v pojišťovnictví, ve společnosti Stewart Title Canada. Před odjezdem do Kanady působila 2 roky v mezinárodní

poradenské společnosti BDO Advisory s.r.o. jako konzultant.

3. Osoby s řídicí pravomocí

Statutární orgán

Řídicí osobou Fondu je obhospodařovatel AMISTA IS.

Představenstvo AMISTA investiční společnost, a.s. (od 1. 1. 2021)

IČO: 274 37 558

Sídlo: Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00

Zastoupení právnické osoby Ing. Petr Janoušek, pověřený zmocněnec (od 1. 1. 2021)

Kontrolní orgán

Člen dozorčí rady Ing. Svatoslav Outulný (od 1. 1. 2021)

narozen: 11. 11. 1973

Výkon funkce člena kontrolního orgánu Fondu je bezúplatný a nejsou s ním spojena žádná peněžitá plnění.

Člen kontrolního orgánu vlastní cenné papíry představující podíl na Fondu.

Jméno: počet akcií (ks)

Ing. Svatoslav Outulný 213 285 ks investičních akcií Fondu

4. Údaje o peněžitých a nepeněžitých příjmech a principech odměňování

Rozhodování o odměňování pracovníků Fondu náleží do působnosti statutárního orgánu Fondu. Členové statutárního

a kontrolního orgánu vykonávají svoji činnost na základě smluv o výkonu funkce, v nichž je vždy upravena i jejich odměna

včetně všech jejích složek, nejedná-li se o bezúplatný výkon funkce. Tyto smlouvy včetně odměňování musí být

schváleny valnou hromadou Fondu.

Informace o zásadách a principech odměňování Fond vyhotovuje v politice odměňování podle § 121l ZPKT, kterou

uveřejňuje na svých internetových stránkách. Fond v souladu s § 121p ZPKT také vyhotovuje a uveřejňuje na svých

internetových stránkách zprávu o odměňování.

5. Údaje o počtu cenných papírů fondu, které jsou v majetku statutárního či dozorčího

orgánu a ostatních osob s řídící pravomocí

Člen dozorčí rady držel ve svém vlastnictví celkem 2.347 ks zakladatelských akcií a 213.285 ks investičních akcií Fondu.

K cenným papírům představujícím podíl na Fondu se nevztahují žádné opce ani srovnatelné investiční nástroje, jejichž

smluvními stranami by byli členové statutárního nebo dozorčího orgánu Fondu nebo které by byly uzavřeny ve prospěch

těchto osob. Osoby s řídící pravomocí Fondu nedrží výše jmenované cenné papíry ani nepřímo, tedy prostřednictvím

třetího subjektu.

6. Práva a povinnosti spojená s akciemi Fondu

Fond vydává dva druhy cenných papírů:

a) zakladatelské akcie – tyto cenné papíry jsou vydávány k zapisovanému základnímu kapitálu, jehož výše je též uváděna

v obchodním rejstříku. Zapisovaný základní kapitál Fondu činí 2 367 tis. Kč a je rozdělen na 2 367 ks kusových

zakladatelských akcií, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny zakladatelské akcie společnosti jsou vydány jako cenné papíry

na řad, tj. jako listiny znějící na jméno akcionáře a nejsou přijaty k obchodování na evropském regulovaném trhu. Podíl

na zapisovaném základním kapitálu se u zakladatelských akcií určí podle počtu akcií. Zakladatelské akcie se řídí právní

úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle II. stanov Fondu.

Práva spojená se zakladatelskými akciemi

Se zakladatelskými akciemi je spojeno právo akcionáře podílet se na řízení společnosti, na jejím zisku a na likvidačním

zůstatku při jejím zrušení s likvidací. Právo na podíl na zisku a na likvidačním zůstatku vzniká pouze z hospodaření

společnosti s majetkem, který nepochází z investiční činnosti Fondu, resp. není zařazen do žádného podfondu. Se

zakladatelskými akciemi je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak. Převoditelnost zakladatelských akcií

je podmíněna souhlasem statutárního orgánu. Se zakladatelskými akciemi není spojeno právo na jejich odkoupení na

účet společnosti, ani žádné jiné zvláštní právo.

Evidence zakladatelských akcií

Zakladatelské akcie jsou v držení akcionářů Fondu, kteří zodpovídají za jejich úschovu. Fond prostřednictvím svého

administrátora, tj. AMISTA IS, vede evidenci majitelů zakladatelských akcií v seznamu akcionářů.

b) investiční akcie – Fond vydává investiční akcie k Fondu jako takovému, resp. k jeho Investiční části. Investiční akcie

představují stejné podíly na fondovém kapitálu Investiční části Fondu. Investiční akcie jsou vydávány jako akcie kusové,

tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny investiční akcie jsou vydány jako zaknihované cenné papíry znějící na jméno

investora.

Fond vydává jednu třídu investičních akcií A. Investiční akcie třídy A jsou od 8. 1. 2016 přijaty k obchodování na

evropském regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s. Investiční akcie se řídí právní úpravou dle ZOK, ZISIF

a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle III. stanov Fondu.

Práva spojená s investičními akciemi

S investičními akciemi je spojeno právo týkající se podílu na zisku z hospodaření pouze s majetkem z investiční činnosti

Fondu a na likvidačním zůstatku pouze z investiční činnosti Fondu. S investičními akciemi je spojeno právo na jejich

odkoupení na žádost jejich vlastníka na účet Investiční části Fondu. Investiční akcie odkoupením zanikají.

S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo, pokud zákon nestanoví jinak. S investičními akciemi je spojeno

právo na jejich odkoupení na žádost jejich vlastníka na účet investiční části Fondu. Investiční akcie odkoupením zanikají.

Evidence investičních akcií

Evidence investičních akcií vydávaných Fondem je vedena v souladu s příslušnými ustanoveními ZPKT. Centrální evidenci

emise vede Centrální depozitář cenných papírů, a. s. Investiční akcie Fondu v držení jednotlivých investorů jsou tak

evidovány na jejich majetkových účtech vlastníků cenných papírů. Investoři jsou povinni sdělovat účastníku Centrálního

depozitáře cenných papírů, a. s., u něhož mají veden svůj majetkový účet, veškeré změny ve svých identifikačních

údajích.

7. Odměny účtované externími auditory

Celková částka účtovaná ze strany auditora Nexia AP a.s., sídlo: Praha 8 - Karlín, Sokolovská 5/49, PSČ 18600, IČO: 481 17

013 za auditorské činnosti a za ověření účetní závěrky Fondu činí 163 500,- Kč. Auditor současně provádí i ověření zprávy

o odměňování vyhotovené účetní jednotkou v souladu se zákonem č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu za

odměnu 10.500 Kč bez DPH. Jiné služby nebyly auditorem poskytovány Žádné další služby a úplaty nebyly auditorovi

poskytovány. Informace k nákladům za audit Účetní závěrky jsou uvedeny v Komentáři k účetním výkazům. Poplatky

a náklady Fondu jsou hrazeny z Investiční části Fondu.

8. Dividendová politika Fondu

Fond neuplatňuje ani nedeklaruje žádnou dividendovou politiku ve smyslu stanovení poměru zisku vyplaceného

akcionářům a zisku zadrženého, ani nečiní takové odhady do budoucna.

V Účetním období nebyla k investičním akciím vyplacena žádná dividenda. V následujícím období Fond nemá v plánu

vyplácet dividendy.

9. Významná soudní a rozhodčí řízení

V Účetním období neprobíhala žádná významná soudní ani rozhodčí řízení, která mohla mít nebo v nedávné minulosti

měla významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Fondu nebo jeho skupiny.

10. Struktura vlastního kapitálu Fondu

Fond (mateřská společnost)

Struktura vlastního kapitálu Fondu je uvedena v účetní závěrce, která je nedílnou součástí této výroční finanční zprávy.

Cenné papíry vydávané Fondem:

Druh

Zakladatelské akcie

Investiční akcie – Třída A

ISIN

CZ0008041860

Forma

Kusové akcie na jméno

Podoba

Listinné

Zaknihované

Jmenovitá hodnota

Bez jmenovité hodnoty

Podíl na zapisovaném základním kapitálu (%)

100

Počet emitovaných akcií v oběhu ke konci Účetního období (ks)

2 367

218 816

Počet akcií vydaných v Účetním období (ks)

Počet akcií odkoupených v Účetním období (ks)

15 517

Počet upsaných, dosud nesplacených akcií (ks)

Název emise

Obchodovatelnost

Zakladatelské akcie nebyly přijaty k obchodování

na regulovaném trhu

Investiční akcie třídy A

jsou přijaty k

obchodování na

regulovaném trhu

Ostatní skutečnosti

Počet akcií držených Fondem jako emitentem nebo jménem Fondu jako emitenta, nebo v držení jeho dceřiných

společností: 0

Částka všech převoditelných cenných papírů, vyměnitelných cenných papírů nebo cenných papírů s opčními listy,

s uvedením podmínek pro převod, výměnu nebo upsání: 0

Skutečnosti, které nastaly po rozhodném dni

Dne 16. 2. 2023 Fond přijal dvě žádost o odkup investičních akcií od pana Svatoslava Outulného v celkové výši 260 000

tis. Kč. Tento odkup bude mít vliv na počet investičních akciích v roce 2024. Během května 2023 bude realizován zpětný

odkup pana Svatoslava Outulného vztahující se k žádostem podaných k 31. 12. 2022 v celkové výši 6 431 ks investičních

akcií.

11. Omezení převoditelnosti cenných papírů

Převoditelnost zakladatelských akcií Fondu je podmíněna souhlasem statutárního orgánu. Statutární orgán udělí souhlas

s převodem písemně na žádost akcionáře v případě, kdy nabyvatel zakladatelských akcií splňuje veškeré požadavky na

osobu akcionáře společnosti jako fondu kvalifikovaných investorů, stanovené statutem, jakož i obecně závaznými

právními předpisy, a to bez zbytečného odkladu po jejich kontrole. Souhlas s převodem zakladatelských akcií mezi

stávajícími akcionáři je vydáván neprodleně bez potřeby kontroly. V případě převodu nebo přechodu vlastnického práva

k zakladatelským akciím Fondu je jejich nabyvatel povinen bez zbytečného odkladu informovat Fond o změně vlastníka.

K účinnosti převodu akcie v podobě listinného cenného papíru vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny

vlastníka příslušné akcie a její předložení administrátorovi Fondu. Hodlá-li některý z vlastníků zakladatelských akcií

převést své zakladatelské akcie, mají ostatní vlastníci zakladatelských akcií k těmto akciím předkupní právo, ledaže

vlastník zakladatelských akcií zakladatelské akcie převádí jinému vlastníkovi zakladatelských akcií.

K převodu investičních akcií Fondu musí mít investor (převodce) předchozí souhlas statutárního orgánu Fondu

k takovému převodu, a to v písemné formě. Statutární orgán vydá souhlas s převodem za situace, kdy nabyvatel

investičních akcií Fondu splňuje veškeré požadavky na osobu investora do Fondu, coby fondu kvalifikovaných investorů

stanovených statutem Fondu, jakož i obecně závaznými právními předpisy, a to bez zbytečného odkladu po jeho

kontrole. Souhlas s převodem investičních akcií Fondu mezi stávajícími investory je vydáván neprodleně bez potřeby

kontroly. Omezení převoditelnosti investičních akcií se nevztahuje na investiční akcie, které byly přijaty k obchodování

na regulovaném trhu.

V případě převodu nebo přechodu vlastnického práva k investičním akciím Fondu je jejich nabyvatel povinen bez

zbytečného odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu akcie v podobě listinného cenného papíru

vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny vlastníka příslušné akcie a její předložení administrátorovi

Fondu. V případě, že by nabyvatel investičních akcií nebyl kvalifikovaným investorem dle ust. § 272 ZISIF, k takovému

nabytí se v souladu s ust. § 272 odst. 3 ZISIF nepřihlíží.

12. Akcionářské struktury konsolidačního celku

Fond (mateřská společnost)

Struktura akcionářů ke Dni ocenění (zakladatelské akcie)

V procentech

Podíl

na základním

kapitálu

Podíl

na hlasovacích

právech

Právnické osoby celkem

0,85

z toho ORBIA, spol. s r.o., IČO: 277 32 509

0,85

Fyzické osoby celkem

99,15

z toho Ing. Svatoslav Outulný, dat. nar. 11. 11. 1973

99,15

13. Vlastníci cenných papírů se zvláštními právy

Fond nevydává vyjma výše uvedených druhů cenných papírů žádné jiné cenné papíry, se kterými by bylo spojeno zvláštní

právo. Se zakladatelským akciemi není spojeno právo na podíl na zisku pocházejícím z investiční činnosti Fondu, ale je

s nimi spojeno právo na řízení Fondu prostřednictvím hlasovacího práva, které je s těmito akciemi spojeno, pokud zákon

nestanoví jinak. S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo, pokud zákon nestanoví jinak, ale je s nimi spojeno

právo na zpětný odkup Fondem.

14. Omezení hlasovacích práv

Se zakladatelskými akciemi Fondu je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

S investičními akciemi Fondu není spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

V případě, kdy valná hromada hlasuje o:

• změně práv spojených s určitým druhem investičních akcií;

• změně druhu nebo formy investičních akcií;

• další záležitosti, pro kterou zákon vyžaduje hlasování podle druhu akcií;

hlasují současně akcionáři, kteří vlastní investiční akcie, a akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie. V takovém případě

je s investičními akciemi spojeno hlasovací právo.

15. Smlouvy mezi akcionáři s následkem snížení převoditelnosti nebo hlasovacích práv

Fondu nejsou známy žádné smlouvy, které by uzavřeli akcionáři Fondu a které by současně mohly mít za následek snížení

převoditelnosti akcií představujících podíl na Fondu nebo snížení hlasovacích práv.

16. Zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu stanov

Stanovy Fondu neobsahují žádná zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu stanov Fondu.

Členy statutárního orgánu volí a odvolává valná hromada Fondu.

O doplňování a změnách stanov rozhoduje valná hromada Fondu na návrh statutárního orgánu nebo na základě

protinávrhů akcionářů, resp. investorů účastnících se valné hromady nebo na návrh správní rady, pokud valnou hromadu

svolává správní rada a navrhuje potřebná opatření.

17. Zvláštní působnost orgánů

Stanovy Fondu neobsahují žádnou zvláštní působnost statutárního ani kontrolního orgánu podle zákona upravujícího

právní poměry obchodních společností a družstev.

V působnosti představenstva je dle stanov Fondu:

a) řídit činnost Fondu a zabezpečovat jeho obchodní vedení,

b) provádět usnesení přijatá valnou hromadou,

c) zabezpečovat řádné vedení účetnictví Fondu,

d) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou a konsolidovanou, popřípadě i mezitímní účetní

závěrku společnosti a návrh na rozdělení zisku nebo úhrady ztrát,

e) svolávat valnou hromadu

f) vyhotovovat nejméně jednou za rok pro valnou hromadu zprávu o podnikatelské činnosti Fondu a stavu jeho

majetku,

g) vyhotovovat další zprávy emitenta cenných papírů přijatých k obchodování na evropském regulovaném trhu

a zajišťovat plnění dalších povinností, stanovených obecně závaznými právními předpisy, zejm. ZPKT,

h) měnit stanovy Fondu v souladu s § 277 odst. 2 ZISIF, jde-li o změnu přímo vyvolanou změnou právní úpravy,

opravu písemných nebo tiskových chyb nebo úpravou, která logicky vyplývá z obsahu stanov,

i) schvalovat změny statutu Fondu a jeho podfondů.

Dozorčí rada dále dle stanov Fondu:

a) přezkoumává řádnou, mimořádnou a konsolidovanou a popřípadě i mezitímní účetní závěrku a návrh na

rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá valné hromadě své vyjádření;

b) předkládá valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a konsolidované účetní závěrky,

příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných emitentem cenných papírů přijatých k obchodování na

evropském regulovaném trhu, o nichž to stanoví obecně závazný právní předpis;

c) schvaluje statut Fondem nově vytvořeného podfondu;

d) navrhuje změny statutu Fondu.

Do působnosti dozorčí rady náleží jakákoliv věc týkající se Fondu, ledaže ji zákon svěřuje do působnosti valné hromady,

nebo ledaže ji zákon nebo stanovy Fondu v souladu se zákonem svěřují do působnosti představenstva či jiného orgánu

společnosti.

18. Významné smlouvy při změně ovládání Fondu

Fond neuzavřel žádné smlouvy, ve kterých by byl smluvní stranou a které nabývají účinnosti, změní se nebo zaniknou

v případě změny ovládání Fondu v důsledku nabídky převzetí.

19. Smlouvy se členy statutárního orgánu se závazkem plnění při skončení jejich funkce

Fond neuzavřel se členy statutárního orgánu nebo se zaměstnanci žádné smlouvy, kterými by byl zavázán k plnění pro

případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí.

20. Programy nabývání cenných papírů za zvýhodněných podmínek

Fond nemá žádný program, na jehož základě je zaměstnancům nebo členům statutárního orgánu Fondu umožněno

nabývat účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim za zvýhodněných podmínek.

Přehled podnikání, stav majetku investičního fondu a majetkových účastí

1. Přehled podnikání

Investiční cíl a strategie

Fond je oprávněn investovat především do aktiv nemovité povahy, ať již majících formu věcí nemovitých, akcií, podílů,

resp. jiných forem účastí na nemovitostních a jiných obchodních společnostech, movitých věcí a jejich souborů a

doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji kapitálových a finančních trhů.

Fond má v úmyslu investovat více než 51 % hodnoty svého investičního majetku do nemovitostí nebo nemovitostních

společností. Další podstatnou majetkovou hodnotou, do níž Fond může investovat, jsou akcie, podíly a jiné formy účastí

na právnických osobách (v projektových společnostech – zvláštních účelových společnostech – SPV), které podnikají

zejména v oblasti nemovitostí a realit. Vedlejšími majetkovými hodnotami Fondu budou movité věci a investiční nástroje

ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 ZPKT, např. investiční cenné papíry, cenné papíry kolektivního investování či nástroje

peněžního trhu.

Druhy majetkových hodnot

Nemovité věci, včetně jejich součástí a příslušenství

Investice do nemovitých věcí, včetně jejich součástí a příslušenství (tj. např. energetických sítí, oplocení, zahradní

úpravy, samostatně stojící kůlny a garáže apod.), souvisejících movitých věcí a případných vyvolaných investic

(inženýrské sítě apod.). Nemovitostní aktiva mají zejména podobu:

pozemků určených k výstavbě objektů pro bydlení nebo komerčních objektů;

• pozemků určených ke zhodnocení formou změny účelu užívání pozemku a následnému prodeji;

• pozemků provozovaných jako parkoviště;

• pozemků určených k pronajímání třetím osobám pro obchodní aktivity;

• rezidenčních projektů a domů;

• průmyslových areálů pro výrobu a skladování;

• budov pro zdravotnická zařízení;

• budov pro vzdělání a školství a školicí střediska;

• administrativních budov a center;

• hotelových komplexů a jiných rekreačních objektů;

• logistických parků;

• multifunkčních center;

• nemovitých i movitých energetických zařízení.

Do majetku investiční části Fondu lze nabýt nemovitost za účelem jejího provozování, je-li tato nemovitost způsobilá při

řádném hospodaření přinášet pravidelný a dlouhodobý výnos, nebo za účelem jejího dalšího prodeje, je-li tato

nemovitost způsobilá přinést ze svého prodeje zisk.

Fond

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., IČO: 248 23 244, se sídlem Truhlářská 1108/3, Nové

Město, 110 00 Praha 1, obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Praze pod

sp. zn. B 17017

Účetní období

Období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022

Fond může do své investiční části též nabývat nemovitosti výstavbou nebo za účelem dalšího zhodnocení nemovitostí v

jeho majetku umožnit na takových nemovitostech výstavbu. Výstavba samotná je vždy realizována na účet investiční

části Fondu třetí osobou k takové činnosti oprávněnou.

Při výběru vhodných nemovitostí nabývaných do majetku investiční části Fondu se zohledňuje zejména poloha

nabývaných nemovitostí v oblastech České republiky, kde lze důvodně předpokládat, že v krátkodobém nebo

střednědobém horizontu dojde k pozitivnímu cenovému vývoji.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na společnostech vlastnících nemovité věci (tzv. „nemovitostní společnost“)

Tyto společnosti mohou mít také charakter dočasných účelových společností zřizovaných za účelem možnosti získání

bankovního nebo mimobankovního financování a diverzifikace rizik.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na společnostech, které se zaměřují na:

• výrobu elektrické energie či tepla zejména z obnovitelných zdrojů, či za pomoci kogenerace (společná výroba

elektrické energie a tepla) apod.;

• poskytování zápůjček fyzickým a právnickým osobám;

• správu nemovitostí a poskytování souvisejících služeb;

• provozování realitní činnosti;

• provádění stavební činnosti;

• vlastnění akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních společnostech nebo obchodních

společnostech zaměřených na výše uvedené oblasti.

Pořizovány budou především akcie, podíly, resp. jiné formy účastí v takových společnostech, kde lze v budoucnosti

očekávat nadprůměrné zhodnocení investice.

Při investování do akcií, podílů, resp. jiných forem účastí v obchodních společnostech bude Fond zohledňovat zejména

jejich ekonomickou výhodnost, při současném respektování pravidel obezřetnosti a pravidel pro omezování rizik.

Majetek nabytý při uskutečňování procesu přeměny obchodních společností

Fond, má možnost uskutečnit:

• proces přeměny podle zvláštního právního předpisu, v níž budou Fond a obchodní zúčastněnými

společnostmi, a to v souladu s příslušnými zvláštními právními předpisy;

• převzetí jmění obchodní společnosti, kdy účast Fondu může přesahovat 90% podíl na základním kapitálu

společnosti. Za předpokladu, že v majetku Fondu bude účast v takovéto společnosti představující alespoň

90% podíl na základním kapitálu, pak na základě rozhodnutí valné hromady Fondu může dojít k jejímu zrušení

a k převodu jmění do majetku Fondu.

Movité věci

Fond může nabývat movité věci, které jsou účelově spojeny s nemovitostmi nebo ostatními aktivy Fondu a slouží

k zabezpečení provozu a ochrany takto nabývaných aktiv. Mezi takové movité věci patří například nábytek, svítidla,

drobné vybavení budov včetně uměleckých děl, dopravní a transportní vybavení, výpočetní technika nebo strojní

zařízení, které tvoří s nemovitostí logický celek apod.

Fond může do své investiční části dále také nabývat movité věci, které nejsou spojené s nemovitostmi nebo ostatními

aktivy za předpokladu, že povaha těchto movitých věcí zcela zjevně nenarušuje celkový investiční profil Fondu a není-li

vyloučena, resp. vážně ohrožena jejich likvidita.

Poskytování úvěrů a zápůjček, nabývání úvěrových pohledávek

Poskytování úvěrů a zápůjček Fondem je možné za předpokladu, že budou pro Fond ekonomicky výhodné.

Fond může nabývat do svého majetku úvěrové pohledávky za předpokladu, že budou pro Fond ekonomicky výhodné,

tj. jejichž dlouhodobá výnosnost bude přesahovat náklady na jejich pořízení. Nabývané pohledávky mohou být nejen

před splatností, ale i po splatnosti, a to bez ohledu na skutečnost, zda sídlo (resp. bydliště) dlužníka je umístěno v České

republice či v zahraničí. Fond může své existující i případné budoucí pohledávky zatížit zástavním právem třetí osoby, a

to za předpokladu zachování celkové ekonomické výhodnosti takové operace a nikoli ve zjevném rozporu s běžnou

obchodní praxí v místě a čase obvyklou.

Pohledávky z obchodního styku

Fond může nabývat do svého majetku pohledávky z obchodního styku za předpokladu, že budou pro Fond ekonomicky

výhodné, tj. jejichž dlouhodobá výnosnost bude přesahovat náklady na jejich pořízení. Pohledávky budou zpravidla

nabývány za cenu nižší, než činí jejich jmenovitá hodnota, a to přiměřeně k riziku jejich vymožení. Fond může nabývat

do svého majetku pohledávky nejen po splatnosti, ale i před splatností, a to bez ohledu na skutečnost, zda sídlo (resp.

bydliště) dlužníka je umístěno v České republice či v zahraničí. Fond může své existující i případné budoucí pohledávky

zatížit zástavním právem třetí osoby, a to za předpokladu zachování celkové ekonomické výhodnosti takové operace a

nikoli ve zjevném rozporu s běžnou obchodní praxí v místě a čase obvyklou.

Doplňková aktiva

Fond může investovat do následujících složek doplňkových aktiv:

• dluhopisy, resp. obdobné cenné papíry představující právo na splacení dlužné částky, vydávané státy nebo

obchodními společnostmi;

• tuzemské akcie, tj. vydané emitentem se sídlem umístěným na území České republiky;

• zahraniční akcie, tj. vydané emitentem se sídlem umístěným mimo území České republiky;

• cenné papíry investičních fondů;

• nástroje peněžního trhu.

Likvidní aktiva

Likvidní část majetku Fondu může být investována krátkodobě zejména do:

• vkladů, se kterými je možno volně nakládat, anebo termínovaných vkladů se lhůtou splatnosti nejdéle jeden

rok, pokud se jedná o vklady u bank, poboček zahraničních bank nebo zahraničních bank, jež dodržují pravidla

obezřetnosti podle práva Evropských společenství nebo pravidla, která ČNB považuje za rovnocenná;

• cenných papírů vydaných fondy kolektivního investování;

• státních pokladničních poukázek a obdobných zahraničních cenných papírů;

• dluhopisů nebo obdobných zahraničních cenných papírů se zbytkovou dobou splatnosti nejdéle tři roky, které

jsou obchodovány na regulovaném trhu s investičními nástroji se sídlem v členském státě Evropské unie, resp.

ve státě, jenž není členským státem Evropské unie, jestliže tento trh je uveden v seznamu zahraničních

regulovaných trhů ČNB; poukázek ČNB a obdobných zahraničních cenných papírů.

Fond představuje jednu z forem nepřímého investování kapitálu, kdy investoři vkládají své volné peněžní prostředky do

profesionálně spravovaného fondu za účelem dosažení zisku na základě principu diverzifikace rizika. Přitom sami

jednotliví investoři o konkrétních investicích fondu nerozhodují. Fond není oprávněn k jiné než investiční činnosti

a v rámci investiční politiky se zavázal investovat pouze do aktiv způsobilých přinášet buď dlouhodobý výnos, nebo zisk

z prodeje.

2. Činnost Fondu a skupiny v účetním období

Fond se v Účetním období věnoval své běžné činnosti, tedy svým investicím do nemovitostí, jejich pronájmu

a zhodnocování. Při zhodnocování těchto dlouhodobých investic dosáhl Fond očekávaných výsledků a cílů. Fond také

nadále vyhledával a vyhodnocoval další investiční příležitosti v souladu se statutem. V následujícím textu se zaměříme

na nejdůležitější události sledovaného období.

Vedle vyhledávání tržních investičních příležitostí na získání dalších nemovitostí, zejména vhodných pozemků pro

realizaci budoucích investičních cílů, které by zapadly do portfolia nemovitostí v regionu, se Fond v Účetním období

věnoval převážně dalším budováním a cenovým úpravám portfolia nájemců svých nemovitostí.

Během sledovaného období Fond:

• Uzavřel nové nájemní smlouvy malého rozsahu

• Uzavřel nájemní smlouvu se společností TPA Holding ve výši 62 301 EUR měsíčně

Fond dále realizoval rozšíření průmyslového objektu pro výrobu a skladování pro jednoho ze svých nájemců (Hartmann

– Rico a.s.) v objektu č.p. 698 (Brnopark – hala 1), nacházejícím se na pozemku p.č. 4252 a 4254 v k.ú. Velká Bíteš.

V současné době jsou prostory Nájemci pronajímány na základě Nájemní smlouvy

- 10.881 m2 (Jednotka A), skládající se mimo jiné, ze skladových prostor o pronajímatelné ploše 10.624 m2 a

kancelářských prostor a prostor sociálního zázemí o pronajímatelné ploše 257 m2;

- 6.013,50 m2 (Jednotka B), která je předmětem rozšíření, skládající se mimo jiné ze skladových prostor o pronajímatelné

ploše 6.007,40 m2 a sociálního zázemí o pronajímatelné ploše 6,10 m2. Práce na zhotovení díla byly zahájeny dne

1.9.2022.

Cena díla je stanovena dohodou smluvních stran.

Fond v souladu se svou investiční strategií nadále investuje především do aktiv nemovité povahy. Jde o investice do

dlouhodobých nemovitostí vlastněných za účelem výnosu z nájmů.

Hlavním strategickým cílem Fondu je vyhledávat investiční příležitosti k zajištění dlouhodobého růstu vlastního kapitálu,

zvyšování rentability vložených prostředků a kvalitního portfolia vlastněných nemovitostí.

Během sledovaného období Fond nadále investoval do majetkových položek podle investiční strategie ve statutu Fondu.

V oblasti výnosových nemovitostí se soustředil na správu portfolia výnosových nemovitostí a výnosy z nájmu, popř. na

přípravu pro další zhodnocení nemovitostí pro zajištění budoucího zvýšení nájmu.

Významná část investičních aktiv Fondu je tvořena portfoliem pozemků a staveb především v oblasti Třebíče, Pohořelic,

Náměšti nad Oslavou a Velké Bíteše. Fond během sledovaného období nepořídil žádnou investici v podobě obchodního

podílu v ovládaných osobách.

Dále pokračovaly investiční práce zejména na výstavbě areálu v Tuřanech, na jeho administrativní části a také se

dokončovaly práce na rozšíření logistické haly ve Velké Bíteši pro nového nájemce a byl zde zahájen zkušební provoz.

2.1. Hospodaření Fondu a skupiny

Věrný a poctivý obraz o hospodaření Fondu poskytuje řádná účetní závěrka sestavená za období od 1. 1. 2022 do 31. 12.

2022 a komentář k účetním výkazům, včetně zprávy auditora, která je nedílnou součástí této výroční finanční zprávy.

Protože Fond nevytváří podfondy, odděluje v souladu s ust. § 164 odst. 1 ZISIF účetně a majetkově majetek a dluhy ze

své investiční činnosti od svého ostatního jmění. Hospodaření Neinvestiční části Fondu spočívá pouze v držení

zapisovaného základního kapitálu Fondu, ke kterému Fond vydal zakladatelské akcie. Na Neinvestiční části Fondu

neprobíhá žádná činnost. K Investiční části Fondu Fond vydává investiční akcie.

Hospodaření Investiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným hospodářským výsledkem ve výši 110 618 tis.

Kč před zdaněním. Zisk je tvořen zejména výnosy z investičního majetku (ztrátou z přecenění investic do nemovitostí 56

930 tis. Kč, tržby z pronájmu a poskytovaných služeb ve výši 194 675 tis. Kč) a náklady vyplývajícími z této činnosti.

Nejvyšší nákladovou položkou jsou náklady související s pronájmem nemovitostí ve výši 14 964 tis. Kč, správní,

ekonomické a právní náklady ve výši 4 543 tis. Kč.

Hospodaření Neinvestiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným hospodářským výsledkem ve výši 0 tis. Kč

před zdaněním.

3. Stav majetku investiční části Fondu a skupiny

Hodnota portfolia Fondu oproti srovnávacímu období klesla o 2,19 % (tj. o 58 904 tis. Kč). Pokles u dlouhodobých aktiv

byl zejména u investic do nemovitostí v hodnotě 56 938 tis. Kč (tj. pokles o 2,24 %) a u obchodních pohledávek pokles o

1 773 tis. Kč (tj. o 17,58 %). U peněžních prostředků byl růst o 38 501 tis. Kč (tj. o 82,37 %) a u poskytnutých záloh a

ostatních aktiv o 26 997 tis. Kč (tj. nárust o 88,09 %). K největšímu poklesu došlo u poskytnutých zápůjček, a to o 65 735

tis. Kč (tj. pokles o 100 %). Investiční portfolio Fondu je financováno z 95,10 % hodnotou připadající k emitovaným

investičním akciím. Z 3,10 % je majetek Fondu kryt dlouhodobými cizími zdroji (bankovními úvěry a odloženým daňovým

závazkem), ze 1,80 % pak cizími zdroji krátkodobými (zejména závazky z obchodních vztahů a závazky vůči ovládající

osobě).

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění aktiva investiční části v celkové výši 2 632 681 tis. Kč. Ta jsou tvořena především

investičním majetkem v hodnotě 2 481 440 tis. Kč, pohledávkami z daně z příjmů ve výši 44 tis. Kč, vklady na bankovních

účtech ve výši 85 241 tis. Kč, pohledávkami z obchodních vztahů ve výši 8 311 tis. Kč, poskytnutými zálohami a ostatními

aktivy v hodnotě 57 645 tis. Kč.

PASIVA

Celková pasiva investiční části Fondu ve výši 2 632 681 tis. Kč jsou tvořena zejména čistou hodnotou připadající

držitelům investičních akcií ve výši 2 503 806 tis. Kč, a dále pak dlouhodobými závazky ve výši 80 758 tis. Kč (odložený

daňový závazek 80 758 tis. Kč) a krátkodobými závazky ve výši 48 117 tis. Kč (obchodní a jiné závazky 30 926 tis. Kč,

závazky vůči ovládající osobě 14 802 tis. Kč, přijatá zápůjčka 2 389 tis. Kč).

2 350 000

2 400 000

2 450 000

2 500 000

2 550 000

2 600 000

2 650 000

2 700 000

2 750 000

31.12.2022 31.12.2021

Struktura aktiv investiční části v tis. Kč

Poskytnuté půjčky

Pohledávky z daně z příjmů

Pohledávky z obchodních vztahů

Poskytnuté zálohy a ostatní aktiva

Peněžní prostředky

Investice do nemovitostí

CASH FLOW

Peněžní prostředky byly ke Dni ocenění o 38 501 tis. Kč vyšší oproti konci minulého účetního období. Peněžní tok

generovaný z provozní činnosti je 228 897 tis. Kč, oproti minulému období se jedná o nárůst o 81 151 tis. Kč. U peněžního

toku generovaného z finanční činnosti došlo ke snížení o 22 622 tis. Kč na –190 396 tis. Kč. Peněžní prostředky držené

investiční části Fondu byly na konci sledovaného období 85 241 tis. Kč.

4. Stav majetku neinvestiční části Fondu

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění aktiva neinvestiční části v celkové výši 2 406 tis. Kč. Ta jsou tvořena především

pohledávkami z poskytnuté zápůjčky v hodnotě 2 389 tis. Kč a vklady na bankovních účtech ve výši 17 tis. Kč.

PASIVA

Celková pasiva neinvestiční části Fondu ke Dni ocenění ve výši 2 406 tis. Kč jsou tvořena vlastním kapitálem Fondu ve

výši 2 406 tis. Kč. Zapisovaný základní kapitál dosáhl výše 2 367 tis. Kč a nerozdělený zisk minulých období výše 39 tis. Kč.

5. Podstatné investice

V účetním období docházelo k běžné údržbě majetku, významné investice jsou uvedeny v bodě 2. Činnost fondu

v účetním období

6. Regulační prostředí

Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů, jehož podnikání je regulováno zejména zákonem č. 240/2013 Sb.,

o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů (dále také „ZISIF“) a dalšími právními

předpisy. V roce 2022 nedošlo k žádným novelizacím ZISIF. Od 1. 1. 2021 je účinná novela zákona č. 33/2020 Sb., kterou

se mění zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích, dále také

„ZOK“), ve znění zákona č. 458/2016 Sb., a další související zákony, ve znění pozdějších předpisů.

2 400 000

2 450 000

2 500 000

2 550 000

2 600 000

2 650 000

2 700 000

2 750 000

31.12.2022 31.12.2021

Struktura pasiv investiční části v tis. Kč

Splatná daň z příjmů

Bankovní úvěry

Zápůjčka od zakladatelské části Fondu

Závazky vůči ovládající osobě

Odložený daňový závazek

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům investičních

akcií

Fond podléhá regulaci ČNB jako integrovaného orgánu dohledu nad finančním trhem v České republice. ČNB vykonává

dohled a zajišťuje zejména licenční, schvalovací a povolovací činnosti, ukládání sankcí, stanovování opatření k nápravě

zjištěných nedostatků. V oblasti regulace se ČNB podílí na přípravě řady významných právních předpisů týkajících se

tuzemského finančního trhu. Výkon dohledu nad investičními společnostmi a fondy se zaměřuje zejména na fondy

s potenciálně významným systémovým dopadem. Kontrolní činnost ČNB je soustředěna do oblastí dodržování pravidel

odborné péče při správě fondů a nastavení řídicích a kontrolních systémů.

Fond dále uvádí, že neeviduje vládní, hospodářskou, fiskální, měnovou či obecnou politiku nebo faktory, které významně

ovlivnily nebo by mohly přímo či nepřímo ovlivnit samotný provoz Fondu.

7. Výhled na následující období

V následujícím období se bude Fond i nadále věnovat své běžné činnosti, což je zejména správa a zhodnocení stávajícího

portfolia nemovitostí užívaných především jako logistické a výrobní haly a obchodní centra, které přinášejí fondu

významné výnosy a tím i prostředky využívané pro další rozvoj. Bude i nadále vyhledávat a vyhodnocovat další investiční

příležitosti, a i v budoucnu nadále hodlá realizovat obchody prostřednictvím Burzy cenných papírů Praha, a.s. Fond bude

pokračovat v dokončení započatých projektů – především ve zhodnocování stávajících staveb např. formou instalace

FVE. Fond pokračuje v uzavírání nových a obnovování stávajících nájemních v souvislosti se zvýšením inflace a aktuálních

tržních podmínek.

Vyjádření k očekávaným dopadům aktuální geopolitické situace

Od konce února 2022 docházelo v souvislosti s invazí vojsk Ruské Federace na Ukrajinu k postupnému zhoršování

mezinárodní politické situace. Fond nevlastní žádná aktiva a nemá žádné závazky, výnosy ani náklady, které by byly

přímo ovlivněny válečným konfliktem.

Nemovitosti v portfoliu jsou oceňovány na základě znaleckého posudku založeného na výnosové metodě.

Nejvýznamnější nemovitosti v portfoliu Fondu jsou logistické, výrobní haly a obchodní centra. Velké haly mají pronajaté

převážně ekonomicky silné společnosti jako např. DHL, TPA, Hartmann nebo MAN. Obchodní centra jsou v pronájmu

řetězců PENNY a Albert se zaměřením na potraviny. Vzhledem k těmto uvedeným skutečnostem neočekáváme

významné ohrožení výnosů z pronájmu ani žádné ohrožení z hlediska budoucího plnění z finančních aktiv.

Fond chce nadále dodržovat svoji strategii a orientovat se na velké a silné obchodní partnery, pro které staví objekty

přímo na míru. Fond se ani nadále nebude zaměřovat na administrativní budovy, kde spatřuje vyšší riziko, co se týká

obsazenosti těchto budov a tím i návratnosti vložených finančních prostředků.

Prohlášení o udržitelnosti dle nařízení EU 2019/2088 (SFDR)

Prohlášení o nezohledňování kritérii pro udržitelné investování dle článku 7 nařízení EU 2020/852

Podkladové investice tohoto finančního produktu nezohledňují kritéria EU pro environmentálně udržitelné hospodářské

činnosti.

Informace o politikách začleňování rizik týkajících se udržitelnosti do investičního rozhodování podle článku 6 SFDR

Rizikem týkajícím se udržitelnosti je událost nebo situace v environmentální nebo sociální oblasti nebo v

oblasti správy a řízení, která by v případě, že by nastala, mohla mít skutečný nebo možný významný

nepříznivý dopad na hodnotu investice.

Vzhledem k obchodnímu modelu Společnosti a různorodosti možných rizik týkajících se udržitelnosti

postupuje Společnost v rámci jejich identifikace v souladu se zásadou proporcionality a zohledňuje pouze ta

rizika, která mohou mít v krátkodobém či střednědobém horizontu významný nepříznivý dopad na hodnotu

aktiv v portfoliích obhospodařovaných fondů a Společnost. V rámci jednotlivých oblastí udržitelnosti

Společnost identifikovala především následující typy souvisejících rizik:

a) Enviromentální rizika – riziko související s klimatickou změnou, riziko související s přechodem na

cirkulární ekonomiku, riziko nezohledňování kritérii udržitelnosti;

b) Sociální rizika – riziko negativního dopadu na dodržování lidských práv, riziko korupce a úplatkářství;

c) Rizika řízení a správy – riziko corporate governance, riziko nedostatečného řízení rizik, riziko nerovného a

neprůhledného odměňování zaměstnanců a managementu;

Kromě výše uvedených obecných rizik týkajících se udržitelnosti Společnost zohledňuje specifická rizika

související s udržitelností vztahující se ke specifickým třídám aktiv v portfoliích jednotlivých Společností

obhospodařovaných fondů. Informace o takto zohledňovaných specifických rizicích souvisejících

s udržitelností jsou vždy uvedeny ve statutu daného fondu.

Jednotlivá rizika udržitelnosti jsou na základě interní metodiky zohledňována při nastavování investičních

limitů u jednotlivých fondů a jejich investičních strategií a obchodních plánů a v rámci řízení rizika investičního

procesu a následného monitoringu jednotlivých investic.

Profil Fondu a skupiny

1. Základní údaje o Fondu

Název:

Obchodní firma: Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

Identifikační údaje:

IČO: 248 23 244

DIČ: CZ24823244

LEI: 3157003GUO45SOYBQX49

Sídlo:

Ulice: Truhlářská 1108/3

Obec: Nové Město, Praha 1

PSČ: 110 00

Vznik:

Fond byl založen v souladu se ZOK a ZISIF na dobu neurčitou zakladatelskou listinou ze dne 2. 11. 2010 a vznikl zápisem

do obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze pod sp. zn. B 17017 dne 16. 3. 2011. Fond byl zapsán do

seznamu vedeného ČNB dne 11. 3. 2011.

Právní forma Fondu je akciová společnost s proměnným základním kapitálem. Fond se při své činnosti řídí českými

právními předpisy, zejm. ZISIF a ZOK. Sídlem Fondu je Česká republika a kontaktní údaje do hlavního místa výkonu jeho

činnosti jsou: AMISTA IS, Pobřežní 620/3, Praha 8 - Karlín, PSČ 186 00, tel: 226 233 110. Webové stránky Fondu jsou

www.amista.cz/outuln.

Fond je investičním fondem s právní osobností, který má individuální statutární orgán. Tímto orgánem je právnická

osoba, společnost AMISTA IS, která je oprávněna obhospodařovat a administrovat Fond od 13. 4. 2016. Do té doby byla

AMISTA IS pověřena obhospodařováním majetku Fondu dle zákona č. 189/2004 Sb., o kolektivním investování.

Zapisovaný základní kapitál:

Zapisovaný základní kapitál: 2 367 tis. Kč; splaceno 100 %

Akcie:

Akcie k Neinvestiční části majetku Fondu:

2 367 ks kusových akcií na jméno v listinné podobě

(zakladatelské akcie)

Akcie k Investiční části majetku Fondu:

218 816 ks kusových akcií na jméno v zaknihované podobě

(investiční akcie třídy A) ISIN: CZ0008041860

Čistý obchodní majetek Neinvestiční části Fondu: 2 406 tis. Kč

Čistý obchodní majetek Investiční části Fondu: 2 503 806 tis. Kč

Orgány Fondu

Informace o orgánech Fondu, jejich složení a postupy jejich rozhodování jsou uvedeny výše v části Informace pro

akcionáře, bod č. 1. Orgány Fondu a skupiny.

Zaměstnanci

Fond nemá zaměstnance.

Hlavní akcionáři

Ing. Svatoslav Outulný

dat. nar.: 11. 11. 1973

bytem: č. p. 117, 675 71 Ocmanice

výše podílu na investiční části Fondu

připadající na investiční akcie třídy A: 97,47 %

účast na kapitálu investiční části Fondu

připadající na investiční akcie třídy A: 97,47 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi třídy A:0 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 99,15 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 99,15 %

účast na hlasovacích právech Fondu: ano, 2 347 hlasů

typ účasti: přímá

Fond je ovládán akcionářem Ing. Svatoslavem Outulným. Ovládání je uskutečňováno přímo prostřednictvím Valné

hromady.

2. Údaje o změnách skutečností zapisovaných do obchodního rejstříku, ke kterým došlo

během účetního období

Během Účetního období Fondu nedošlo k žádným změnám.

3. Údaje o investiční společnosti, která v účetním období obhospodařovala Fond

V Účetním období obhospodařovala a administrovala Fond AMISTA IS.

AMISTA IS vykonává svou činnost investiční společnosti na základě rozhodnutí ČNB č.j. 41/N/69/2006/9 ze dne

19. 9. 2006, jež nabylo právní moci dne 20. 9. 2006.

AMISTA IS se na základě ust. § 642 odst. 3 ZISIF považuje za investiční společnost, která je oprávněna přesáhnout

rozhodný limit, a je oprávněna k obhospodařování investičních fondů nebo zahraničních investičních fondů, a to fondů

kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního

podnikání) a zahraničních investičních fondů srovnatelných s fondem kvalifikovaných investorů (s výjimkou

kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání), a dále je oprávněna k provádění

administrace investičních fondů nebo zahraničních investičních fondů dle ust. § 11 odst. 1 písm. b) ZISIF ve spojení s ust.

§ 38 odst. 1 ZISIF, a to administrace fondů kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového

kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání) a zahraničních investičních fondů srovnatelných s fondem

kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního

podnikání).

AMISTA IS vykonávala pro Fond činnosti dle statutu Fondu. Jednalo se např. o vedení účetnictví, oceňování majetku

a dluhů, výpočet aktuální čisté hodnoty majetku na jednu akcii vydávanou Fondem, zajištění vydávání a odkupování akcií

a výkon dalších činností související s hospodařením s hodnotami v majetku Fondu (poradenská činnost týkající se

struktury kapitálu, poradenství v oblasti přeměn obchodních společností nebo převodu obchodních podílů apod.).

Portfolio manažer

Informace o osobě portfolio manažera Fondu jsou uvedeny výše v části Informace pro akcionáře, bod č. 2. Ostatní

vedoucí osoby a portfolio manažer, odst. 2.2 Portfolio manažer.

4. Údaje o depozitáři Fondu

Obchodní firma: Komerční banka, a. s. (od 8. 4. 2011)

Sídlo: Praha 1, Na Příkopě 33, č.p. 969, PSČ 114 07

IČO: 453 17 054

5. Údaje o hlavním podpůrci

V Účetním období pro Fond nevykonávaly činnost hlavního podpůrce žádné osoby oprávněné poskytovat investiční

služby. Fond neměl hlavního podpůrce.

6. Údaje o osobách, které byly depozitářem pověřeny úschovou nebo opatrováním majetku

Fondu, pokud je u těchto osob uloženo nebo těmito osobami jinak opatrováno více než 1 %

hodnoty majetku fondu

Depozitář nepověřil v Účetním období žádnou osobu úschovou nebo opatrováním majetku Fondu.

7. Údaje o úplatách pracovníků a vedoucích osob vyplácených obhospodařovatelem fondu

jeho pracovníkům nebo vedoucím osobám

AMISTA IS jako obhospodařovatel Fondu uvádí v předepsaném členění přehled o mzdách, úplatách a obdobných

příjmech svých pracovníků a vedoucích osob ve své výroční zprávě. Participace Fondu na těchto úplatách je zahrnuta

v úplatě investiční společnosti za poskytování služeb obhospodařování Fondu.

Fond nevyplatil v Účetním období obhospodařovateli žádné odměny za zhodnocení kapitálu.

8. Údaje o úplatách pracovníků a vedoucích osob vyplácených obhospodařovatelem fondu

jeho pracovníkům nebo vedoucím osobám s podstatným vlivem na rizikový profil fondu

Žádné takové odměny nebyly obhospodařovatelem v Účetním období vyplaceny.

9. Identifikace majetku, jehož hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku fondu

Majetek Investiční části Fondu ke Dni ocenění je tvořen investicemi do nemovitostí v reálné hodnotě ve výši 2 481 440

tis. Kč, peněžními prostředky a peněžními ekvivalenty ve výši 85 241 tis. Kč, pohledávkami z obchodních vztahů ve výši

8 311 tis. Kč, poskytnutými zálohami a ostatními aktivy ve výši 57 645 tis. Kč a pohledávkami z daně z příjmů ve výši 44

tis. Kč.

V následující tabulce je uvedeno rozřazení významného dlouhodobého hmotného majetku podle katastrálního území,

parcelace a účelu použití v celých Kč.

popis

katastrální

území

p.č./č.p.

způsob

využití

výměra [m2]

pořizovací cena

oceňovací

rozdíl+tech

zhodnocení

cena celkem

Pozemek

Brněnské

Ivanovice

1433/1,1433/2,14

33/3,

1434/2,1434/4,

1435/1,1435/4,14

38/2

pozemek

8 396,00

6 467 763,00

22 846 621,28

29 314 384,28

Stavba

Košíkov

č.p. 83, na poz.

357/4 Košíkov

pronájem

4 380,00

9 401 245,00

53 508 755

62 910 000

Stavba

Židlochovice

č.p. 3 na poz.

648/143, č.p. 2 na

poz. 648/145

pronájem

4 689,00

19 777 484,60

93 373 892,37

113 151 376,97

Stavba

Třebíč

č.p. 1056 na poz.

7626

pronájem

1 927,81

48 424 842

12 527 185,30

60 952 027,3

Stavba

Velké

Albrechtice

č.p. 323 na poz.

681, č.p. 324 na

poz. 682

pronájem

2 442,00

34 617 500,00

9 048 878,85

43 666 378,85

Pozemek

Velké

Albrechtice

681, 682, 1800/25

pozemek

11 001,00

16 167 500,00

4 226 121,15

20 393 621,15

Stavba

Třebíč

č.p.1383 Horka-

Domky, obchod

pronájem

7998

321 776 197,93

6 120 454,46

327896652,39

na parcele 7607

Pozemek

Třebíč

7607,863/11,863/

14,863/15,863/20

pozemek

21 469,00

42 946 469,57

816 878,04

43 763 347,61

pozemek

Pohořelice nad

Jihlavou

2546/182,2546/1

84,2546/185,2546

/186,2546/187

pozemek

29 393,00

60 255 650,00

62 414 303,57

122 669 953,57

Stavba

Pohořelice nad

Jihlavou

č.p. 1510 na

parcele 2546/184

pronájem

16 811,00

120 158 670,27

124 341 376,16

244 500 046,43

Stavba

Pohořelice nad

Jihlavou

č.p. 1508 na poz.

2546/79

pronájem

24 255

208 158 582,94

242 220 436,22

450 379 019,16

Pozemek

Pohořelice nad

Jihlavou

2546/77, 2546/79,

2546/151,

2546/152,

2546/153

pozemek

44 424,00

13 327 200,00

17 453 780,84

30 780 980,84

Stavba

Postřižín

č.p. 600 na

poz.597

pronájem

2 061,00

67 357 215,80

37 192 381,57

104 549 597,37

Stavba

Tuřany

č.p.948 na

poz.3583/38

pronájem

1075

15 650 460,36

9 711 243,44

25 361 703,8

Pozemek

Velká Bíteš

2862/5, 4222,

4266, 4306

pozemek

57 838

15 861 008,00

97 558 992

113 420 000

Stavba

Velká Bíteš

Stavba č.p. 698,

výrobní hala na

parc. 4251/1,

4251/2, 4252,

4254, 4255, 4258

pronájem

52 548

86 119 334,52

453 270 666

539 390 000

Majetek Neinvestiční části Fondu ke Dni ocenění je tvořen peněžními prostředky na běžném účtu ve výši 17 tis. Kč

a pohledávkou z poskytnuté zápůjčky ve výši 2 389 tis. Kč.

10. Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje

Fond nevyvíjel v Účetním období žádné aktivity v oblasti výzkumu a vývoje.

11. Informace o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních vztazích

Fond vzhledem ke svému předmětu podnikání neřeší problémy ochrany životního prostředí a v Účetním období nevyvíjel

žádné aktivity v této oblasti. V Účetním období nebyl ve Fondu zaměstnán žádný zaměstnanec.

12. Informace o obchodech zajišťujících financování (sft)

Žádné takové obchody během Účetního období neproběhly.

13. Informace o pobočce nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí

Fond nemá žádnou pobočku či jinou část obchodního závodu v zahraničí.

K datu

31.12.2022

31.12.2021

31.12.2020

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu (Kč):

2 405 640

Počet emitovaných zakladatelských akcií

v oběhu ke konci Účetního období (ks):

2 367

Počet vydaných zakladatelských akcií v Účetním období (ks):

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu na 1 akcii (Kč):

1 016,3242

Fondový kapitál Investiční části Fondu (Kč):

2 503 807 606

2 569 607 803

2 226 011 816

Počet emitovaných investičních akcií

v oběhu ke konci Účetního období:

218 816

234 333

Počet vydaných investičních akcií v Účetním období (ks):

Počet odkoupených investičních akcií v Účetním období:

15 517

Fondový kapitál Investiční části Fondu na 1 akcii (Kč):

11 442,5171

10 965,6250

9 499,3527

14. Informace o podstatných změnách statutu fondu

Během Účetního období Fondu nedošlo k žádným změnám.

15. Informace o nabytí vlastních akcií nebo vlastních podílů

Fond v Účetním období nevlastnil žádné vlastní akcie ani podíly.

16. Členové správních řídicích a dozorčích orgánů a vrcholové vedení

Statutární orgán

Statutární orgán Fondu, AMISTA IS, jako investiční společnost, která je oprávněna k obhospodařování fondů

kvalifikovaných investorů a k provádění jejich administrace, obhospodařuje investiční fondy, resp. provádí administraci

investičních fondů, jejichž aktuální seznam je uveden na internetových stránkách ČNB a internetových stránkách AMISTA

IS www.amista.cz. AMISTA IS přijala systém vnitřních předpisů, kterým mj. zavedla, udržuje a uplatňuje postupy pro

řízení střetů zájmů mezi

• AMISTA IS, včetně jejích pracovníků, a jí obhospodařovanými a administrovanými investičními fondy nebo

investory těchto investičních fondů,

• Investičními fondy, u nichž AMISTA IS provádí obhospodařování nebo administraci nebo obojí, popř. jejich

investory, navzájem,

• Osobou, která ovládá AMISTA IS, je ovládána AMISTA IS nebo osobou ovládanou stejnou osobou jako AMISTA

IS a vedoucími osobami AMISTA IS, resp. investory investičních fondů, a to vždy s ohledem na všechny

předvídatelné okolnosti, které mohou vyvolat střet zájmů v důsledku struktury podnikatelského seskupení, ve

kterém se AMISTA IS nachází, a předmětu podnikání jeho členů,

• včetně zjišťování, zamezování a oznamování těchto střetů zájmů. AMISTA IS neprovádí žádnou jinou hlavní

činnost. V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů statutárního orgánu Fondu ve vztahu k Fondu.

Funkční období statutárního orgánu je 20 let. Statutární orgán má s Fondem na neurčito uzavřenou smlouvu o výkonu

funkce a smlouvu o administraci ve kterých nejsou uvedeny žádné výhody při jejich ukončení. Statutární orgán nemá

uzavřenou žádnou smlouvu s dceřinými společnostmi Fondu.

AMISTA IS je licencovanou investiční společností specializující se na vytváření, obhospodařování a administraci fondů

kvalifikovaných investorů s již třináctiletými zkušenostmi. Ve statutárním orgánu Fondu je AMISTA IS zastoupena

prostřednictvím svého pověřeného zmocněnce, který disponuje předchozím souhlasem ČNB k výkonu své funkce.

Pověřený zmocněnec: Ing. Petr Janoušek (od 1. 1. 2021)

narozen: 22. 2. 1973

pracovní adresa: Třída Kpt. Jaroše 28, 602 00 Brno

Vystudoval Vysoké učení technické v Brně. V rámci AMISTA IS se věnuje komplexnímu finančnímu řízení společnosti.

Předtím působil na vedoucích pozicích ve společnostech zabývajících se investiční činností a vývojem informačních

systémů.

Společnosti, v nichž byla AMISTA IS členem správních, řídicích nebo dozorčích orgánů nebo společníkem kdykoli

v předešlých 5 letech:

• BHS Fund I., investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (předseda správní rady od 28. 1. 2015 do

současnosti)

• BHS Fund II. - Private Equity, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (předseda správní rady

od 2. 3. 2015 do současnosti)

• Compact Property Fund, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (předseda správní rady od

1. 10. 2014 do 27. 6. 2019)

AMISTA IS je zároveň ve smyslu § 9 ZISIF individuálním statutárním orgánem investičních fondů, které obhospodařuje.

Jejich aktuální seznam je uveden na internetových stránkách ČNB a internetových stránkách AMISTA IS www.amista.cz.

AMISTA IS nebyla nikdy odsouzena za podvodný trestný čin, nebyla v předešlých 5 letech spojena s žádnými konkurzními

řízeními, správami ani likvidacemi ani společnostmi, na které byla uvalena nucená správa, nebylo proti ní vzneseno

žádné úřední veřejné obvinění ani udělena sankce ze strany statutárních nebo regulatorních orgánů, ani nebyla nikdy

zbavena způsobilosti k výkonu funkce správních, řídících nebo dozorčích orgánů či manažerské funkce kteréhokoli

emitenta.

Kontrolní orgán

Člen dozorčí rady: Ing. Svatoslav Outulný (od 1. 1 .2021)

narozen: 11. 11. 1973

pracovní adresa: Ocmanická 989, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Ing. Svatoslav Outulný vystudoval Vysoké učení technické v Brně, fakulta stavební, obor Ekonomika a řízení stavebnictví,

má více než dvacetiletou praxi v řízení společnosti v obory napříč podnikatelským spektrem. Především pak v odvětví

investiční výstavby, stavebnictví a developerské činnosti.

V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů kontrolního orgánu Fondu ve vztahu k Fondu.

Funkční období člena kontrolního orgánu je 5 let. Protože je výkon funkce člena kontrolního orgánu bezúplatný, nemají

členové kontrolního orgánu s Fondem uzavřenou smlouvu o výkonu funkce ani žádnou pracovní ani jinou smlouvu.

Společnosti, v nichž byl člen dozorčí rady členem správních, řídících nebo dozorčích orgánů nebo společníkem kdykoli

v předešlých 5 letech:

Společnost

Funkce

Od (-Do)

AKASPOL a.s.

Příkop 148/18, Zábrdovice (Brno-střed), 602 00 Brno

Člen statutárního orgánu

4.7.2017

AKASPOL a.s.

Příkop 148/18, Zábrdovice (Brno-střed), 602 00 Brno

Správní rada

4.7.2017

CZ Outulný s.r.o.

Komenského nám. 1342/7, Horka-Domky, 674 01 Třebíč

Člen statutárního orgánu, jednatel, společník s

vkladem

8.4.2016

kfc Chodov s.r.o.

Komenského nám. 1342/7, Horka-Domky, 674 01 Třebíč

Člen statutárního orgánu, jednatel

8.4.2016

O2lný holding s.r.o.

Ocmanická 989, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel, společník s

vkladem

22.9.2006

OK mont – STM, spol. s r. o.

Brno, Drážní 7, PSČ 627 00

Člen statutárního orgánu, jednatel

30.4.2015

ORBIA, spol. s r.o.

Truhlářská 1108/3, Nové Město (Praha 1), 110 00 Praha

Člen statutárního orgánu, jednatel

29.5.2007

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

Truhlářská 1108/3, Nové Město (Praha 1), 110 00 Praha

Správní rada

30.3.2017

Bites Industrial Park a.s., /vymazáno/, Komenského nám. 1342/7,

Horka-Domky, 674 01 Třebíč,

Správní rada

6. 8. 2018

7. 12. 2020

OUTULNÝ materiály s.r.o.

Ocmanická 978, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

10.4.2008

Outulný VHS spol. s r.o.

Ocmanická 989, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

1.3.2013

KS stavby s.r.o.

Společník s vkladem

4. 12. 2020

Outulný, a.s.

Bohunická 133/50, Horní Heršpice, 619 00 Brno

Člen představenstva, místopředseda

10.3.2009

Pronem Alfa s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.4.2017

Pronem Alfa s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Společník s vkladem

7.4.2017

Pronem Beta s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Společník s vkladem

7.4.2017

Pronem Beta s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.4.2017

Pronem Delta s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.4.2017

Pronem Delta s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Společník s vkladem

7.4.2017

Pronem Epsilon s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Společník s vkladem

7.4.2017

Pronem Epsilon s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.4.2017

Pronem Gama s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.4.2017

Pronem Gama s.r.o., Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad

Oslavou

Společník s vkladem

7.4.2017

Outulný Alfa, s.r.o., Lozorno 55, 80 900, Slovenská republika

Společník s vkladem

7.9.2017

Outulný Alfa, s.r.o., Lozorno 55, 80 900, Slovenská republika

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.9.2017

Outulný Beta, s. r. o, Lozorno 55, 80 900, Slovenská republika

Člen statutárního orgánu, jednatel, společník s

vkladem

5.9.2017

CREOTAX s.r.o., Lozorno 55, 80 900, Slovenská republika

Člen statutárního orgánu, jednatel

18.1.2017

CF INVEST – Liptovský Mikuláš, s.r.o., Klariská 7, 811 03, Bratislava 811

03, Slovenská republika

Člen statutárního orgánu, jednatel

28.12.2017

ADVANCE PROPERTY 1 a.s., Kapucínská 7, Bratislava 811 03 Slovenská

republika

Člen statutárního orgánu, předseda

představenstva

23.12.2017

Třebíč Investments, s.r.o. /vymazáno/ Ocmanická 989, 675 71 Náměšť

nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

29. 11. 2019 do 1. 6.

2020

Člen dozorčí rady nebyl nikdy odsouzen za podvodný trestný čin, nebyl v předešlých 5 letech spojen s žádnými

konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani proti němu nebylo vzneseno žádné úřední veřejné obvinění ani

udělena sankce ze strany statutárních nebo regulatorních orgánů.

Členové správních řídicích a dozorčích orgánů a vrcholové vedení mezi sebou nemají žádné příbuzenské vztahy.

17. Významné smlouvy

Smlouvy, ve kterých byl Fond smluvní stranou v Účetním období (kromě smluv uzavřených v rámci běžného podnikání)

• 2022-10-03 Nájemní smlouva Velká Bíteš Fond – TPA Holding

Smlouvy, které uzavřel některý z členů skupiny Fondu, které obsahují ustanovení, podle kterého má kterýkoli člen

skupiny jakýkoli závazek nebo nárok, které jsou ke konci Účetního období pro skupinu podstatné

Žádné takové smlouvy nebyly uzavřeny.

18. Regulované trhy

Cenné papíry vydané Fondem jsou přijaty k obchodování pouze na evropském regulovaném trhu Burza cenných papírů

Praha, a.s., a to od 8. 1. 2016.

19. Rating

Fond nepožádal o přidělení ratingu, žádný rating Fondu nebyl přidělen.

20. Alternativní výkonnostní ukazatele

Fond nepoužívá k popisu činnosti a svých výsledků žádné alternativní ukazatele výkonnosti.

21. Informace o skutečnostech, které nastaly po rozvahovém dni

Dne 16. 2. 2023 Fond přijal dvě žádost o odkup investičních akcií od pana Svatoslava Outulného v celkové výši 260 000

tis. Kč. Žádné další významné události s dopadem na finanční situaci a výkonnost Fondu nenastaly v období po

rozvahovém dni a do data schválení této účetní závěrky.

22. Komentář k přílohám

Součástí této výroční finanční zprávy jsou přílohy, které podávají informace o hospodaření Fondu. V souladu s obecně

závaznými právními předpisy obsahuje tato výroční finanční zpráva též účetní závěrku, zprávu nezávislého auditora

a zprávu o vztazích.

Hodnoty uváděné v přílohách jsou uvedeny v tisících Kč. Účetní výkazy – Výkaz finanční situace, Výkaz výsledku

hospodaření a ostatního úplného výsledku, Výkaz změn vlastního kapitálu (pro neinvestiční část Fondu), Výkaz změn

čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií (pro investiční část Fondu) a Výkaz peněžních toků

obsahují údaje uspořádané podle zvláštního právního předpisu upravujícího účetnictví. Každá z položek obsahuje

informace o výši této položky za bezprostředně předcházející účetní období. Pokud nejsou některé tabulky nebo

hodnoty vyplněny, údaje jsou nulové.

Další informace jsou uvedeny v komentáři k účetním výkazům.

Kromě údajů, které jsou popsány v komentáři k účetním výkazům, nenastaly žádné další významné skutečnosti.

Zpráva o vztazích

1. Úvod

Tuto zprávu o vztazích mezi ovládající osobou a osobou ovládanou a mezi ovládanou osobou a osobami ovládanými

stejnou ovládající osobou (dále jen „Propojené osoby“) za Účetní období vypracoval statutární orgán Fondu v souladu

s ust. § 82 ZOK.

2. Struktura vztahů mezi propojenými osobami

Ovládaná osoba

Obchodní firma: Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a. s.

(do 9. 12. 2015 Outulný uzavřený investiční fond, a. s.)

Sídlo:

Ulice: Truhlářská 1108/3

Obec: Praha 1 – Nové Město

PSČ: 110 00

IČO: 248 23 244

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 17017

Ovládající osoba

Jméno: Ing. Svatoslav Outulný

Ulice: Ocmanice 117

Obec: Ocmanice

PSČ: 675 71

Dat. nar.: 11. 11. 1973

Výše uvedená osoba byla po celé Účetní období ovládající osobou, která vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení

ovládané osoby, jakožto její akcionář, když podíl činil 99,15 % zapisovaného základního kapitálu a hlasovacích práv

ovládané osoby.

Další osoby ovládané stejnou ovládající osobou

Název společnosti

IČO

Sídlo

O2lný holding s.r.o.

277 02 821

Ocmanická 989, Náměšť nad Oslavou, PSČ 675 71

OK mont – STM, spol. s.r.o.

155 29 827

Drážní 7, Brno, PSČ 627 00

prostřednictvím ORBIA, spol s.r.o.

ORBIA, spol. s r.o.

277 32 509

Truhlářská 1108/3, Praha 1, PSČ 110 00

prostřednictvím O2lný holding s.r.o.

Outulný, a.s.

262 30 992

Bohunická 133/50, Horní Heršpice, Brno, PSČ 619 00

OUTULNÝ materiály s.r.o.

282 79 425

Ocmanická 978, Náměšť nad Oslavou, PSČ 675 71

prostřednictvím Outulný a.s.

AKASPOL, a.s.

454 79 135

Příkop 148/18, Zábrdovice, 602 00 Brno

Bites Industrial Park a.s.

277 52 348

Komenského nám. 1342/7, Horka-Domky, 674 01 Třebíč

Fond

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., IČO: 248 23 244, se sídlem Truhlářská

1108/3, Nové Město, 110 00 Praha 1, obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném

Krajským soudem v Praze pod sp. zn. B 17017

Účetní období

Období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022

KS stavby s.r.o.

prostřednictvím

292 13 606

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

prostřednictvím Bites Industrial Park a.s.

Pronem Alfa s.r.o.

060 02 960

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

Pronem Beta s.r.o.

060 02 978

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

Pronem Delta s.r.o.

060 02 994

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

Pronem Gama s.r.o.

060 02 986

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

Pronem Epsilon s.r.o.

060 03 001

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

Outulný Alfa, s. r. o.

510 79 321

079 321

Lozorno 55, Lozorno, PSČ 809 00, Slovenská republika

Outulný Beta, s. r. o.

ADVANCE PROPERTY 1 a. s.

510 79 437

Lozorno 55, Lozorno, PSČ 809 00, Slovenská republika

ADVANCE PROPERTY 1 a.s.

prostřednictvím Outulný Beta, s. r. o.

446 35 079

Kapucínská 7, Bratislava, PSČ 811 03, Slovenská republika

CF INVEST – Liptovský Mikuláš, s.r.o.

prostřednictvím ADVANCE PROPERTY 1 a. s

367 16 715

Klariská 7, Bratislava, PSČ 811 03, Slovenská republika

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti O2lný holding s.r.o. když v rozhodném období

vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala nepřímý rozhodující vliv na řízení společnosti OK mont – STM, spol. s.r.o., a to

prostřednictvím společnosti ORBIA, spol. s r.o., jež v rozhodném období vlastnila 100 % podíl ve společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Outulný, a.s. když v rozhodném období

vlastnila 84 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala nepřímý rozhodující vliv na řízení společnosti ORBIA, spol. s r.o. a to prostřednictvím

společnosti O2lný holding s.r.o., jež v rozhodném období vlastnila 90 % podíl ve společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala nepřímý rozhodující vliv na řízení společnosti OUTULNÝ materiály s.r.o. a to

prostřednictvím společnosti Outulný, a.s., jež v rozhodném období vlastnila 100 % podíl ve společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti AKASPOL, a.s. když v rozhodném období

vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Bites Industrial Park a.s. když v rozhodném

období vlastnila 95 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti KS stavby s.r.o., a to prostřednictvím 100%

podílu ve společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Pronem Alfa s.r.o. když v rozhodném období

vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Pronem Beta s.r.o. když v rozhodném období

vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Pronem Delta s.r.o. když v rozhodném období

vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Pronem Gama s.r.o. když v rozhodném období

vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Pronem Epsilon s.r.o. když v rozhodném období

vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Outulný Alfa, s. r. o. když v rozhodném období

vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Outulný Beta, s. r. o. když v rozhodném období

vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala nepřímý rozhodující vliv na řízení společnosti ADVANCE PROPERTY 1 a.s. a to

prostřednictvím společnosti Outulný Beta, s. r. o., jež v rozhodném období vlastnila 100 % podíl ve společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala nepřímý rozhodující vliv na řízení společnosti CF INVEST – Liptovský Mikuláš, s.r.o. a to

prostřednictvím společnosti ADVANCE PROPERTY 1 a.s., jež v rozhodném období vlastnila 100 % podíl ve společnosti.

3. Úloha ovládané osoby v rámci podnikatelského seskupení

Ovládaná osoba je jednou z dceřiných obchodních společností ovládající osoby, která se zaměřuje především na

pronájem nemovitého majetku.

4. Způsob a prostředky ovládání

Ovládající osoba užívá standardní způsoby a prostředky ovládání, tj. ovládání skrze majetkový podíl na ovládané osobě,

čímž přímo uplatňuje rozhodující vliv na ovládanou osobu.

5. Přehled jednání učiněných v účetním období na popud nebo v zájmu ostatních

propojených osob

V Účetním období nebylo učiněno žádné jednání na popud nebo v zájmu ovládající osoby nebo jí ovládaných osob, které

by se týkalo majetku, který přesahuje 10 % vlastního kapitálu ovládané osoby zjištěného podle poslední účetní závěrky.

6. Přehled vzájemných smluv mezi propojenými osobami

V Účetním období byly mezi ovládající osobou a osobou ovládanou, případně mezi osobou ovládanou a osobou

ovládanou stejnou ovládající osobou uzavřeny následující smlouvy:

Smlouvy mezi ovládanou osobou a ovládající osobou:

Smlouvy uzavřené v Účetním období

• V Účetním období nebyly takové smlouvy uzavřeny

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích

• Smlouva o převodu obchodní podílu (Outulný Beta) ze dne 13. 9. 2018

• Smlouva o zápůjčce Ing. Svatoslav Outulný ze dne 12. 2. 2021

• Dohoda o odstoupení smlouvy o převodu obchodního podílu

• Smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání – Tabák Houška – OC Židlochovice ze dne 14. 11. 2017

• Nájemní smlouva – Teta drogerie a lékárny, s.r.o. – OC Židlochovice ze den 10. 10. 2017

• Smlouva o zřízení služebnosti ze dne 7. 12. 2016

• Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 14. 12. 2016

• Smlouva o poskytování bezpečnostních služeb ze dne 20. 9. 2016

• Smlouva o nájmu plochy ze dne 1. 9. 2015

• Smlouva o nájmu plochy ze dne 1. 8. 2015

• Smlouva o odkupu dluhopisů ze dne 9. 9. 2020

• Dohoda o vzájemném započtení závazků a pohledávek ze dne 31. 12. 2020

Smlouvy mezi ovládanou osobou a ostatními Propojenými osobami

Smlouvy uzavřené v Účetním období

• V Účetním období nebyly takové smlouvy uzavřeny

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích

• Smlouva o postoupení pohledávky Ing. Svatoslav Outulný – Fond – Outulný Beta, s.r.o.

• Smlouva o zřízení zástavního práva k akciím 13. 9. 2018 / Bites Industrial Park a. s.

• Smlouva o zápůjčce – 73 000 tis. Kč 13. 9. 2018 / Bites Industrial Park a. s.

• Dohoda o převodu práv a povinností ze smluv (Manuli Hydraulics) 10. 9. 2018 / Bites Industrial Park a.

• Smlouva o poskytnutí sídla ze dne 15. 11. 2018 Bites Industrial Park a. s.

• OKAY s.r.o., Smlouva o nájmu ze dne 2. 11. 2015

• Dodatek č. 1 ke Smlouvě o zápůjčce ze dne 13. 8. 2019 (Fond x Bíteš Industrial Park, a.s.)

• Smlouva o dílo 10. 10. 2019 (Fond x Outulný a.s.)

• 14. 4. 2020 Smlouva o pověření jiného výkonem jednotlivé činnosti zahrnující administraci investičního

fondu – Fond / AMISTA IS / Outulný a.s.

• 26. 10. 2020 Dodatek č. 4 Smlouva o zápůjčce mezi Fondem a Outulný Beta, s.r.o.

• 26. 10. 2020 Dodatek č. 3 Dohoda o převzetí dluhu mezi Fondem CF INVEST – Liptovský Mikuláš, s.r.o.

a Outulný Beta, s.r.o.

Z žádné ze smluv uzavřených a platných mezi Propojenými osobami, jak jsou uvedeny výše, nevznikla ovládané osobě

žádná újma.

7. Posouzení toho, zda vznikla ovládané osobě újma a posouzení jejího vyrovnání

S ohledem na právní vztahy mezi ovládanou osobou a ostatními Propojenými osobami je zřejmé, že v důsledku smluv,

jiných právních jednání či ostatních opatření uzavřených, učiněných či přijatých ovládanou osobou v Účetním období

v zájmu nebo na popud jednotlivých Propojených osob nevznikla Ovládané osobě žádná újma. Z tohoto důvodu

nedochází ani k posouzení jejího vyrovnání.

8. Zhodnocení výhod a nevýhod plynoucích ze vztahů mezi propojenými osobami

Ovládaná osoba nemá žádné výhody ani nevýhody, které by vyplývaly z výše uvedených vztahů mezi Propojenými

osobami. Vztahy jsou uzavřeny za stejných podmínek jako s jinými osobami, pro žádnou stranu neznamenají

neoprávněnou výhodu či nevýhodu a pro ovládanou osobu z těchto vztahů neplynou žádná rizika.

9. Prohlášení

Statutární orgán Fondu prohlašuje, že údaje uvedené v této zprávě jsou úplné, průkazné a správné.

V Praze dne 24. 3. 2023

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

AMISTA investiční společnost, a.s.

člen představenstva

Ing. Petr Janoušek

pověřený zmocněnec

Účetní závěrka k 31. 12. 2022

Účetní jednotka:

Outulný investiční fond s proměnným

základní kapitálem, a.s.

Sídlo: Truhlářská 1108/3, Nové Město,

Praha 1, PSČ: 110 00

Předmět podnikání: činnost

investičního fondu kvalifikovaných

investorů

Okamžik sestavení účetní závěrky:

26. 4. 2023

Výkaz o finanční situaci k 31. 12. 2022

Aktiva

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Poznámka

Investiční část

Fondu

Neinvestiční

část Fondu

Investiční část

Fondu

Neinvestiční

část Fondu

AKTIVA

Peněžní prostředky

6.1

Poskytnutá zápůjčka

6.1

2 389

Aktiva celkem připadající držitelům

zakladatelských akcií

2 406

Peněžní prostředky

6.2

85 241

46 740

Obchodní pohledávky

6.3

8 311

10 084

Pohledávka z titulu daně z příjmů

Poskytnuté zápůjčky

6.4

65 735

Investice do nemovitostí

6.5

2 481 440

2 538 378

Poskytnuté zálohy a ostatní aktiva

6.6

57 645

30 648

Aktiva celkem přiřaditelná držitelům

vyplatitelných investičních akcií

2 632 681

2 691 585

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY

Vlastní kapitál

Základní kapitál

6.1

2 367

Nerozdělený zisk

6.1

Vlastní kapitál celkem

2 406

Obchodní a jiné závazky

6.7

30 926

25 857

Splatná daň z příjmu

942

Přijaté zápůjčky

6.8

2 389

Závazky vůči ovládající osobě

6.9

14 802

11 242

Odložený daňový závazek

6.16

80 758

81 547

Závazky celkem bez čistých aktiv přiřaditelných

držitelům vyplatitelných investičních akcií

128 875

121 977

Čistá aktiva připadající držitelům

vyplatitelných investičních akcií (Celková

hodnota investičních akcií)

6.10

2 503 806

2 569 608

Pozn.: Fond musí v rámci aktiv zřetelně oddělit majetek, který se váže k zakladatelským akciím a není součástí

investičního majetku. Proto je ve výkazu vyčleněn relevantní zůstatek aktiv Fondu, které náleží držitelem zakladatelských

akcií a netvoří investiční podstatu Fondu a odpovídající výše pasiv, resp. vlastního kapitálu, neboť všechny evidované

závazky jsou součástí investiční podstaty Fondu.

Výkaz výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku

Tis. Kč

Investiční část Fondu

Poznámky

Rok končící

31. 12. 2022

Rok končící

31. 12. 2021

Tržby z pronájmu a poskytovaných služeb

6.11

194 675

184 436

Zisk z přecenění investic do nemovitostí

6.5

-56 930

189 106

Úrokové výnosy

6.4

364

2 242

Ostatní zisky a ztráty

6.12

-2 396

-6 319

Náklady související s pronájmem nemovitostí

6.13

-14 964

-6 792

Správa fondu, ekonomické a právní služby

6.14

-4 543

-6 319

Snížení hodnoty finančních aktiv

6.3

-5 503

8 250

Výsledek před finančními náklady

110 703

364 604

Finanční náklady

6.15

-85

-3 638

Výsledek před zdaněním

110 618

360 966

Daň ze zisku

6.16

-6 417

-17 370

Úbytek čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních

akcií

(Výsledek po zdanění za období)

104 201

343 596

Ostatní úplný výsledek po zdanění za období

Celkový úbytek čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných

investičních akcií

(Celkový úplný výsledek za období)

104 201

343 596

Výkaz peněžních toků

Tis. Kč

Investiční část Fondu

Poznámky

Rok končící

31. 12. 2022

Rok končící

31. 12. 2021

Peněžní toky z provozních činností

Úbytek čisté hodnoty připadající na držitele vyplatitelných investičních

akcií za období

(Výsledek za rok po zdanění)

104 201

343 596

Úpravy výsledku o položky související s provozní činností:

Daňový dopad do výsledku hospodaření

6.16

6 417

17 370

Úrokové výnosy

6.4

-364

-2 242

Úrokové náklady

6.15

1 837

Zisk z přecenění investic do nemovitostí

6.5

56 930

-189 106

Kurzové rozdíly k zápůjčkám

249

4 993

Změna stavu pohledávek a závazků:

Snížení (zvýšení) obchodních a jiných pohledávek

-1 524

-21 259

Zvýšení (snížení) obchodních a jiných závazků

5 069

-7 740

170 991

147 449

Příjmy a výdaje spojené s investičními aktivy:

Výdaje spojené s pořízením investic do nemovitostí

6.5

-21 070

Poskytnuté zápůjčky

-90 505

Splátky poskytnutých zápůjček

65 735

119 951

Přijaté úroky

364

773

Placené daně ze zisku

-8 193

-8 852

Čisté peníze z provozní činnosti Fondu

228 897

147 746

Peněžní toky z financování

Čerpání bankovního úvěru a přijetí nebankovní zápůjčky

8.6

20 000

Výdaje v souvislosti s odkupem investičních akcií

-190 396

Splátky bankovního úvěru a zápůjček

8.6

-185 937

Placené úroky

6.8

-1 837

Čisté peníze použité při financování

-190 396

-167 774

Čisté zvýšení (snížení) peněz

38 501

-20 028

Peněžní prostředky zahrnuté mezi aktiva přiřaditelná držitelům

vyplatitelných investičních akcií

6.2

Peněžní prostředky na počátku období

46 740

66 768

Peněžní prostředky na konci období

85 241

46 740

peněžní prostředky vztažené k neinvestiční části Fondu

6.1

peněžní prostředky Fondu celkem

85 258

46 757

Výkaz změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií (investiční část Fondu)

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2022

Rok končící

31. 12. 2021

Počáteční zůstatek

2 569 608

2 226 012

Odkup investičních akcií

-170 000

Přírůstek čistých aktiv přiřaditelných

držitelům vyplatitelných investičních akcií

104 198

343 596

Konečný zůstatek

2 503 806

2 569 608

Počet investičních akcií (v ks)

218 816

234 333

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii (v Kč)

11 442,5171

10 965,6250

Výkaz změn vlastního kapitálu (neinvestiční část Fondu)

Tis. Kč

Základní

kapitál

Nerozdělený

zisk

Celkem

Zůstatek k 1. 1. 2021

2 367

2 406

Změna s dopadem na vlastní kapitál

Zůstatek k 31. 12. 2021

2 367

2 406

Změna s dopadem na vlastní kapitál

Zůstatek k 31. 12. 2022

2 367

2 406

Komentáře k účetním výkazům

1. Obecné informace

Účetní závěrka je sestavena za společnost Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (dále jen

„Fond“) se sídlem Truhlářská 1108/3, 110 00, Praha 1 – Nové Město, Česká republika. Fond byl založen zakladatelskou

listinou ze dne 2. 11. 2010 a vznikl zápisem do obchodního rejstříku vedeného u Městského soudu v Praze, oddíl B,

vložka 17017. Povolení k činnosti investičního fondu obdržel Fond od České národní banky rozhodnutím ze dne

10. 3. 2011, které nabylo právní moci dne 11. 3. 2011. Rozhodnutím valné hromady Fondu ze dne 1. 12. 2015 došlo

k přeměně právní struktury Fondu na akciovou společnost s proměnným základním kapitálem a změně druhu akcií

z kmenových na zakladatelské a investiční. Změna těchto skutečností byla zapsána do obchodního rejstříku dne 9. 12.

2015.

Fond vyvíjí činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu zákona č. 240/2013 Sb., o investičních

společnostech a investičních fondech (ZISIF), spočívající ve shromažďování peněžních prostředků ve Fondu oproti

cenným papírům kvalifikovaných investorů, za účelem společného investování shromážděných prostředků. V tomto

kontextu je Fond akciovou společností s proměnným základním kapitálem, která vydává akcie dvojího druhu

(zakladatelské a investiční). Investiční akcie Fondu jsou od 17. 12. 2015 obchodovány na Burze cenných papírů Praha a

z tohoto důvodu je Fond povinen sestavovat svoji účetní závěrku v souladu s Mezinárodními standardy účetního

výkaznictví (IFRS) přijatými Evropskou unii. S investičními akciemi je spojeno právo investora na zpětný odkup Fondem,

není s nimi spojeno hlasovací právo kromě případů upravených výslovně zákonem. Akcie Fondu mohou být pořizovány

pouze kvalifikovanými investory.

Investičním cílem Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu dlouhodobých úrokových sazeb

prostřednictvím investic do nemovitostí. Fond se řídí svým statutem. Fond se zaměřuje na vytvoření nemovitostního

portfolia a jeho optimalizaci za účelem střednědobého pronájmu s následným prodejem v souladu s vymezenou

strategií držby a prodeje vázanou k jednotlivým investicím.

Fond je od 15. 12. 2014 obhospodařován a administrován společností AMISTA investiční společnost, a.s. se sídlem

Pobřežní 620/3, 186 00 Praha 8, která je též statutárním orgánem – členem představenstva a při výkonu funkce ji

zastupuje Ing Petr Janoušek. Členem dozorčí rady Fondu Ing. Svatoslav Outulný.

Depozitářem Fondu je Komerční banka, a.s., se sídlem Na Příkopě 33 čp. 969, 114 07 Praha 1.

Pobřežní 620/3, 186 00 Praha 8, která je též statutárním orgánem – členem představenstva a při výkonu funkce ji

zastupuje Ing Petr Janoušek. Členem dozorčí rady Fondu Ing. Svatoslav Outulný.

Depozitářem Fondu je Komerční banka, a.s., se sídlem Na Příkopě 33 čp. 969, 114 07 Praha 1.

2. Prohlášení o shodě s účetním pravidly a východiska sestavení účetní závěrky

Účetní závěrka byla připravena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS), Mezinárodními

účetními standardy (IAS) a jejich interpretacemi (SIC and IFRIC) (společně pouze IFRS) vydanými Radou pro Mezinárodní

účetní standardy (IASB) a přijatými Evropskou unií (EU). Účetní závěrka vychází z předpokladu pokračujícího podniku,

který nebyl do data schválení účetní závěrky narušen, a je sestavena s ohledem na statut Fondu jako investiční jednotky

zejména na bázi reálného ocenění (týká se investic do nemovitostí), zatímco historické ocenění je použito pro závazky a

krátkodobá finanční aktiva (pohledávky a peníze), u nichž však historické ocenění lze považovat za vhodnou aproximaci

reálného ocenění s ohledem na krátkodobost nebo úročení založené na variabilní úrokové sazbě.

Sestavení účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje, aby vedení Fondu uskutečnilo odhady a předpoklady, které ovlivňují

hodnoty vykazované v účetních výkazech a souvisejících komentářích. Odhady a úsudky učiněné při sestavování této

účetní závěrky se týkají různých účetních oblastí a nejvýznamnější z nich jsou přiblíženy v části 4.2.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS přijatá Fondem

Fond uvážil při sestavování této účetní závěrky následující novelizace IFRS, jejichž účinnost je od 1. 1. 2022 a které

neměly významný vliv na výsledky a informace prezentované v této účetní závěrce ve srovnání s předcházející roční

účetní závěrkou za rok 2021:

• Novelizace IAS 16 Pozemky, budovy a zařízení – Příjmy před zamýšleným užitím, která zakazuje účetní

jednotce snižovat pořizovací náklady o výnosy z prodeje výrobků vytvořených během zkušební fáze majetku,

tj. před uvedením do stavu pro zamýšlené využití. Nově mají být tyto výnosy a též související náklady uznány

ve výsledku hospodaření. Z přijetí novelizace do účetních pravidel nevyplynul žádný dopad do účetní závěrky.

• Novelizace IAS 37 Rezervy, podmíněné závazky a podmíněná aktiva – Náklady nutné k naplnění smlouvy,

která vyjasňuje náklady, které má účetní jednotka zahrnout do vyčíslení nákladů nutných k naplnění smlouvy

při posuzování, zdali je smlouvy ztrátová. Z přijetí novelizace do účetních pravidel nevyplynul žádný dopad do

účetní závěrky.

• Výroční projekt zlepšení IFRS cyklu 2018-2020, který zahrnuje novelizace následujících standardů: novelizace

IFRS 9 Finanční nástroje vyjasňuje poplatky, které má účetní jednotka uvážit, když posuzuje, zdali jsou

podmínky nového nebo modifikovaného finančního závazku podstatně odlišné od podmínek původního

závazku (vyjasnění 10% testu). Novelizace IFRS 1 První přijetí IFRS zjednodušuje aplikaci IFRS 1 dceřinou

společností, která se stává prvouživatelem později, jak její mateřská společnost. Zjednodušení se týká ocenění

kurzového rozdílu z převodu účetní závěrky. Novelizace IAS 41 Zemědělství odstraňuje požadavek na

vyloučení daňových peněžních toků z ocenění reálné hodnoty, aby došlo k sesouhlasení s požadavky jiných

standardů. Z přijetí novelizace do účetních pravidel nevyplynul žádný dopad do účetní závěrky.

• Novelizace IFRS 3 Podnikové kombinace, která pouze aktualizuje úpravu o relevantní odkazy na nový

Koncepční rámec. Jde o formální novelizaci bez dopadu do účetní závěrky.

• Novelizace IFRS 16 Leasingy nazvaná Úlevy od nájemného v souvislosti s COVID-19 po 30. červnu 2021, která

o jeden rok prodlužila změny v IFRS 16 přijaté v květnu 2020, které nájemcům poskytují výjimku při

posuzování, zda úlevy na nájemném v souvislosti s pandemií COVID-19 představují modifikaci leasingu. Fond

výjimku nevyužívá a z přijatých změn tak nevyplývá žádné dopady do účetní závěrky.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, která byla vydána, ale nejsou doposud účinná a nebyla Fondem použita

Do data schválení této účetní závěrky byly vydány následující nové a novelizované IFRS, které však nebyly k počátku

běžného účetního období účinné a Fond je nepoužil při sestavování této účetní závěrky:

• V květnu 2017 byl vydán nový standard s označením IFRS 17 Pojistné smlouvy (účinnost pro roční účetní

závěrky začínající 1. 1. 2023 nebo později), který přináší komplexní úpravu (zachycení, ocenění, prezentaci,

zveřejní) pojistných smluv v účetních závěrkách sestavovaných dle IFRS, tj. týká se primárně odvětví

pojišťovnictví. IFRS 17 nahradí současnou neúplnou úpravu obsaženou v IFRS 4. Fond působí v jiném odvětví,

pojistné smlouvy nevykazuje a nový standard dle současného vyhodnocení nijak finanční situaci a výkonnost

Fondu neovlivní.

• V lednu 2020 byla vydána novelizace IAS 1 Sestavení a prezentace účetní závěrky nazvaná Klasifikace závazků

jako krátkodobé nebo dlouhodobé (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. ledna 2023 a později

s retrospektivní účinností, pozdější novelizací odložena na 1. 1. 2024), která poskytuje všeobecnější přístup ke

klasifikaci závazků s ohledem na smluvní ujednání platná k rozvahovému dni. Novelizace ovlivní pouze

prezentaci závazků ve výkazu finanční situace, nikoliv jejích výši nebo okamžik jejích zachycení, stejně tak

informace zveřejňované o závazcích v účetní závěrce. Novelizace vyjasňuje, že závazek musí být prezentován

jako krátkodobý nebo dlouhodobý s ohledem na práva a povinnosti účinná k rozvahovému dni a nesmí být

ovlivněna očekáváním účetní jednotky ohledně vypořádání (realizace či uskutečnění) závazku. Fond

neočekává z přijatých změn zásadní dopad do účetní závěrky.

• V únoru 2021 byla vydána novelizace IAS 1 Sestavování a zveřejňování účetní závěrky nazvaná Zveřejnění

účetních pravidel (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. ledna 2023 a později). Úpravy vyžadují, aby

účetní jednotky zveřejnily svá podstatná (angl. material) účetní pravidla spíše než svá významná (angl.

significant) účetní pravidla a poskytují pokyny a příklady, které pomohou při rozhodování, která účetní

pravidla v účetní závěrce zveřejnit. Fond neočekává z přijatých změn zásadní dopad do účetní závěrky.

• V únoru 2021 byla vydána novelizace IAS 8 Účetní pravidla, změny v účetních odhadech a chyby nazvaná

Definice účetních odhadů (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. ledna 2023 a později). Úpravy se

zaměřují na účetní odhady a poskytují pokyny, jak rozlišit účetní pravidla a účetní odhady. Fond neočekává

zásadní dopad této novelizace do účetní závěrky.

• V květnu 2021 byla vydána novelizace IAS 12 Daně ze zisku nazvaná Odložená daň související s aktivy

a závazky vyplývajícími z jediné transakce (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2023 nebo

později), která zúží rozsah výjimky pro neuznání odložené daně u transakcí, u nichž existuje rozdíl mezi účetní

a daňovou hodnotou aktiva nebo závazku při prvotním zachycení. Důvodem jsou rozdílné přístupy k uznání

odložené daně u leasingových kontraktů. Fond zohlední změny vyplývající z této novelizace, neočekává

zásadní dopad do účetní závěrky vzhledem k minimálnímu objemu vykazovaných leasingových smluv.

• V prosinci 2021 byla vydána novelizace IFRS 17 Pojistné smlouvy nazvaná Prvotní použití IFRS 17 a IFRS 9 –

srovnatelné informace (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2023 nebo později), která úzce

novelizuje přechodná ustanovení IFRS 17 účinná pro ty účetní jednotky, které budou s IFRS 17 aplikovat

poprvé i IFRS 9. Novelizace není účinná pro Fond, neboť IFRS 17 není relevantní pro činnost Fondu a Fond již

IFRS 9 ve svých účetních postupech aplikuje.

• V září 2022 byla vydána novelizace IFRS 16 Závazky z leasingu ve zpětném leasingu (účinnost pro roční účetní

závěrky začínající 1. 1. 2024 nebo později), která upravuje požadavky na ocenění závazku ze zpětného

leasingu. Účinnost je retrospektivní a Fond bude analyzovat případný dopad do účetní závěrky, přičemž

aktuálně žádný neočekává.

• V říjnu 2022 byla vydána novelizace IAS 1 Dlouhodobé závazky s kovenanty (účinnost pro roční účetní závěrky

začínající 1. 1. 2024 nebo později), která vyjasňuje, jak podmínky, které musí účetní jednotka naplnit během

12ti měsíců následujících po rozvahovém dni ovlivňují klasifikaci závazku ve výkazu finanční situace. Účinnost

je retrospektivní a Fond bude analyzovat případný dopad do účetní závěrky.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS vydané IASB, avšak dosud nepřijaté EU

K datu schválení této účetní závěrky nebyly dosud následující standardy, novelizace a interpretace, dříve vydané IASB,

schváleny Evropskou komisí pro užití v EU:

• IFRS 14 Časové rozlišení při cenové regulaci (vydaný v lednu 2014) – rozhodnutí EU nikdy neschválit, protože

se jedná o dočasný standard

• Novelizace IAS 1 Klasifikace závazků jako krátkodobých nebo dlouhodobých (vydaná v lednu 2020 včetně

novelizace z července 2020, která odkládá počátek účinnosti na 1. 1. 2023, resp. 1. 1. 2024)

• Novelizace IAS 1 Dlouhodobé závazky s kovenanty (vydaná v říjnu 2022 s účinností od 1. 1. 2024)

• Novelizace 16 Závazky z leasingu ve zpětném leasingu (vydána v září 2022 s účinností od 1. 1. 2024)

3. Podstatná účetní pravidla

Zásadní účetní pravidla použitá při sestavení účetní závěrky Fondu jsou přiblížena dále v této části komentáře, přičemž

pro všechna období prezentovaná v účetní závěrce byla účetní pravidla použita konzistentně, není-li stanoveno jinak.

3.1. Funkční měna, měna vykazování a cizoměnové přepočty

Funkční měnou Fondu, tj. měnou primárního ekonomického prostředí, je česká koruna (Kč), která je stejně tak měnou

vykazování, v níž je sestavena a prezentována účetní závěrka. Transakce, které jsou realizované v jiných měnách (cizí

měny) než je funkční měna (Kč), jsou přepočteny do měny funkční okamžitým měnovým kurzem, tj. měnovým kurzem

platným k datu realizace transakce.

Ke každému rozvahovému dni jsou peněžní aktiva a peněžní závazky vedené v cizích měnách přepočteny závěrkovým

měnovým kurzem. Nepeněžní položky, které se oceňují na bázi historických cen a byly původně pořízeny v cizoměnové

transakci, nejsou k rozvahovému dni již přeceňovány. Kurzové rozdíly vyplývající z vypořádání cizoměnových peněžních

položek nebo z jejich přecenění k rozvahovému dni jsou uznány ve výsledku hospodaření příslušného období a jsou

prezentovány v rámci položky „Ostatní zisky a ztráty“.

3.2. Investice do nemovitostí

Investice do nemovitostí je nemovitost – pozemek a stavba – držená za účelem dosažení příjmu z nájemného a/nebo za

účelem zhodnocení (včetně nemovitostí ve fázi pořízení k budoucímu použití jako investice do nemovitostí).

Investice do nemovitostí se oceňují ve výši pořizovacích nákladů k okamžiku pořízení, tj. jako souhrn kupní ceny

a vedlejších nákladů přímo přiřaditelných pořízení nemovitosti jako daň z nabytí nemovitosti nebo právní služby

nakoupené v souvislosti s převodem nemovitosti. Následně po dobu držby jsou vedeny v reálné hodnotě s přeceněním

do výsledku hospodaření. Dopad přecenění – zisk/ztráta – je prezentován samostatně ve výkazu výsledku hospodaření

a ostatního úplného výsledku.

Výdaje na opravy a údržbu, které u jednotlivých nemovitostí zajišťují jejich pronájem, jsou uznány ve výsledku

hospodaření v období, ve kterém byly vynaloženy. Náklady vynaložené za účelem technického zhodnocení, vylepšení a

obnovení jednotlivých nemovitostí jsou aktivovány do ocenění investice v aktivech.

Investice do nemovitostí je odúčtována při prodeji, nebo pokud je investice do nemovitostí trvale stažena z pronájmu a

z jejího prodeje nejsou očekávány budoucí ekonomické užitky. Zisky a ztráty vzniklé při odúčtování nemovitosti

(stanovené jako rozdíl mezi čistým výtěžkem z prodeje a účetní hodnotou aktiva) jsou zahrnuty do výsledku hospodaření

v období, ve kterém je nemovitost vyřazena.

3.3. Finanční aktiva (Pohledávky a peněžní prostředky)

V rámci finančních aktiv Fond prezentuje zejména obchodní pohledávky v souvislosti s pronájmem nemovitostí a

poskytnuté zápůjčky spřízněným stranám. Finanční aktiva doplňují peněžní prostředky – vklady u bank a pokladní

hotovost.

Poskytnuté zápůjčky

Poskytnuté zápůjčky jsou prvotně zachyceny v reálné hodnotě upravené o transakční náklady, které jsou přímo

přiřaditelné jejich vzniku, a následně jsou oceňovány v zůstatkové hodnotě za použití metody efektivní úrokové míry,

snížené o případné jakékoliv snížení hodnoty zohledňující očekávané úvěrové riziko dlužníka. Efektivní úrokovou mírou

je taková úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní příjmy po očekávanou dobu trvání

finančního aktiva k jeho čisté účetní hodnotě.

Od prvotního zachycení zápůjčky Fond posuzuje její úvěrové riziko s ohledem na očekávanou úvěrovou ztrátu, přičemž

je uvážen model dvanáctiměsíční ztráty, tj. ztráty, která může v případě problémů dlužníka nastat v následujících

dvanácti měsících po rozvahovém dni. Fond v této souvislosti odhaduje pravděpodobnost selhání během následujících

12 měsíců. Zároveň Fond průběžně sleduje, zdali nedochází ke změně, resp. k podstatnému nárůstu úvěrového rizika

(viz i indikace uvedené výše u obchodních pohledávek). Je-li úvěrové riziko zvýšeno, dochází k přehodnocení jeho

zachycení v účetní závěrce a Fond odhaduje pravděpodobnost selhání na bázi celoživotní ztráty.

Účetní hodnota poskytnutých zápůjček je snížena prostřednictvím opravných položek. Pokud je pohledávka označena

za nedobytnou, je její hodnota zúčtována proti opravným položkám.

Fond plně odepíše poskytnutou zápůjčku, pokud informace indikují velké finanční problémy dlužníka a není reálné, že

pohledávka bude uhrazena. Odepsána pohledávka může být nadále předmětem vymáhání, a pokud by Fond nakonec

získala určitou náhradu, je ta uznána jako zisk ve výsledku hospodaření.

Fond odúčtuje pohledávku pouze, pokud jsou vyčerpána smluvní práva k peněžním tokům plynoucím z pohledávky nebo

pokud je pohledávka převedena, prodána na jiný subjekt a tím také většina všech rizik a prospěchů spojených s

vlastnictvím pohledávky. Je-li při převodu, prodeji rozdíl mezi účetní hodnotou odúčtované pohledávky a získanou

protihodnotou, je rozdíl uznán ve výsledku hospodaření.

Obchodní pohledávky

Obchodní pohledávky představují „finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou“. Pohledávky jsou prvotně

zachyceny v reálné hodnotě upravené o transakční náklady, které jsou přímo přiřaditelné jejich vzniku, a následně jsou

oceňovány v zůstatkové hodnotě za použití metody efektivní úrokové míry, snížené o případné jakékoliv snížení hodnoty

zohledňující očekávané úvěrové riziko dlužníka. Vzhledem k tomu, že se jedná zejména o pohledávky za nájemci nebo

kupujícími investičních aktiv Fondu, jejich splatnost je krátkodobá a s minimálním rizikem, lze považovat jejich účetní

hodnotu vyjádřenou zůstatkovou hodnotou jako hodnotu blízkou reálné hodnotě.

Fond posuzuje úvěrové riziko obchodní pohledávek s uvážením modelu očekávaných ztrát (ECL), přičemž je uvážen

pohled celkové očekávané ztráty, nikoliv 12timěsíční. Fond důsledně analyzuje kredibilitu obchodních partnerů –

zejména nájemci v rozlišení na obchodní korporace a individuální osoby, dále případní kupující investic, u nichž je v rámci

investiční politiky rozhodnuto o realizaci prodejem. Úvěrové riziko nájemců je výrazně sníženo úhradou kaucí, přičemž

je průběžně sledována platební morálka a Fond vykazuje minimální pohledávky po splatnosti. Pokud by došlo u některé

pohledávky k naplnění některého z dalších indikátorů, které upozorňují na zvýšení úvěrového rizika, Fond přistoupí

k relevantnímu individuálnímu snížení hodnoty vykazované pohledávky:

• významné finanční problémy dlužníka;

• porušení smluvních podmínek, jako je prodlení s úhradami úroků nebo jistiny nebo jejich nezaplacení;

• pravděpodobnost konkurzu či jiné finanční restrukturalizace dlužníka apod.

Ztráta ze snížení hodnoty je v takovém případě dána rozdílem mezi účetní hodnotou pohledávky a současnou hodnotou

odhadovaných budoucích peněžních toků, které jsou diskontovány za použití původní efektivní úrokové míry.

Fond odúčtuje pohledávku pouze, pokud jsou vyčerpána smluvní práva k peněžním tokům plynoucím z pohledávky nebo

pokud je pohledávka převedena, prodána na jiný subjekt a tím také většina všech rizik a prospěchů spojených s

vlastnictvím pohledávky.

Peníze a peněžní ekvivalenty

Peníze a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost, vklady u bank na požádání a jiné krátkodobé, vysoce likvidní

investice s původní splatností tři měsíce nebo méně. Vymezení peněz pro účely výkazu finanční situace a výkazu

peněžních toků je shodné.

Model očekávaných ztrát

Pro stanovení očekávaných ztrát jsou pohledávky všeobecně rozlišovány do tří rizikových kategorií:

• Stupeň 1 zahrnující pohledávky, u kterých k rozvahovému dni nedošlo od prvotního zachycení k významnému

zvýšení úvěrového rizika. Znehodnocení finančních aktiv se stanoví jako očekáváná úvěrová ztráta za

12 měsíců od data účetní závěrky. Netýká se obchodních pohledávek.

• Stupeň 2 zahrnující pohledávky, u kterých k rozvahovému dni došlo od prvotního zachycení k významnému

zvýšení úvěrového rizika, zároveň však nedošlo doposud k úvěrovému selhání. Znehodnocení finančních aktiv

se stanoví jako celoživotní (celková) očekáváná úvěrová ztráta do splatnosti aktiva.

• Stupeň 3 zahrnující pohledávky, u nichž došlo k úvěrovému selhání. K pohledávkám se přistupuje individuálně

a znehodnocení se stanoví jako rozdíl mezi účetní hodnotou konkrétní pohledávky a peněžním příjmem

očekávaným z realizace pohledávky za celou dobu její životnosti.

Za významné zvýšení úrokového rizika Fond považuje situaci, kdy existují objektivní důkazy, že Fond nebude schopen

inkasovat veškeré splatné částky v souladu s původními podmínkami pohledávek, vždy však situace, kdy je pohledávka

víc než 30 dní po splatnosti.

Za ukazatele selhání dlužníka jsou považovány významné finanční potíže dlužníka, pravděpodobnost zahájení konkurzu

či finanční reorganizace dlužníka, prodlení s platbami či jejich nezaplacení, vždy však situace, kdy je pohledávka víc než

90 dní po splatnosti.

Pokud v následujícím období ztráta ze snížení hodnoty poklesne a tento pokles je možné objektivně připsat události,

která nastala po zaúčtování ztráty ze snížení hodnoty, je tato dříve zaúčtovaná ztráta ze snížení hodnoty zrušena

prostřednictvím hospodářského výsledku. Účetní hodnota investice k datu zrušení snížení hodnoty však nesmí být vyšší,

než by byla její zůstatková hodnota v případě, že by snížení hodnoty zaúčtováno nebylo.

3.4. Finanční závazky

Fond prezentuje pouze „finanční závazky oceňované zůstatkovou hodnotou“ zahrnující obchodní závazky, závazky

z přijatých zápůjček, přijaté bankovní úvěry a emitované dluhopisy. Tyto závazky jsou prvotně zachyceny v reálné

hodnotě upravené o transakční náklady, které jsou přímo přiřaditelné jejich vzniku, a následně jsou oceňovány

v zůstatkové hodnotě za použití metody efektivní úrokové míry.

Úrokový náklad je zachycen ve výsledku hospodaření v souladu s metodou efektivní úrokové míry s výjimkou

krátkodobých závazků (zejména obchodních závazků), u nichž je případný úrokový náklad nevýznamný. Tyto závazky

jsou poté oceňovány v nominální hodnotě.

Závazky jsou odúčtovány v okamžiku, kdy Fondu zanikne smluvní povinnost, což je většinou spojeno s uskutečněním

peněžní platby. Zanikne-li povinnost bez újmy na straně aktiv, uzná Fond zisk ve výsledku hospodaření v okamžiku zániku

smluvní povinnosti.

3.5. Zakladatelské a investiční akcie

Fond emituje dva typy akcií – zakladatelské a investiční. S ohledem na práva a povinnosti spojená s jednotlivými akciemi,

Fond klasifikuje (i) zakladatelské akcie jako kapitálový nástroj a jejich nominální výše je prezentována jako základní

kapitál Fondu, a (ii) investiční akcie jako finanční závazek.

Zakladatelské akcie

Emitované zakladatelské akcie jsou klasifikovány jako kapitálový nástroj, neboť je s nimi spojeno hlasovací právo na

valné hromadě Fondu, právo na podíl na zisku Fondu a právo na likvidačním zůstatku Fondu. Zakladatelské akcie

dokládají zbytkový podíl na aktivech Fondu po odečtení všech jeho závazků. Se zakladatelskými akciemi není spojeno

právo vlastníka na jejich zpětné odkoupení Fondem.

Zakladatelské akcie emitované Fondem se vykazují v hodnotě přijatých plateb snížené o přímé náklady na emisi.

Případný odkup zakladatelských akcií je vykázán a odečten přímo ve vlastním kapitálu. Koupě, prodej, emise nebo

zrušení vlastních zakladatelských akcií nemá žádný dopad do výsledku hospodaření, a pokud k takové transakci dojde je

prezentována ve výkazu změn vlastního kapitálu.

Investiční akcie

Emitované investiční akcie jsou klasifikovány jako finanční závazky, neboť je s nimi spojeno právo vlastníka na zpětné

odkoupení Fondem za hodnotu vyjadřující ocenění investiční akcie v době realizace práva na odkup a není s nimi spojeno

hlasovací právo na valné hromadě Fondu. Fond emituje investiční akcie za účelem získání peněžních prostředků ke své

investiční činnosti a předpokládá jejich vypořádání po zhodnocení a realizaci souvisejících investic. Vlastníci investičních

akcií mají právo na podíl na zisku (dividendy), které, pokud jsou poskytnuty, jsou uznány ve výsledku hospodaření jako

součást finančních nákladů.

Investiční akcie jsou prezentovány v účetní závěrky jako vyplatitelné investiční akcie, přičemž jejich hodnota je

kalkulována ve výši čistých aktiv, tj. aktiv Fondu snížených o závazky Fondu a hodnotu základního kapitálu. Emise

investičních akcií je zachycena v hodnotě přijatých plateb snížené o přímé náklady na emisi a je zobrazena ve výkazu

změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií. Tento výkaz je pro Fond modifikací výkazu

změn vlastního kapitálu, který za situaci, kdy nedošlo k žádné změně vlastního kapitálu, není prezentován.

3.6. Výpůjční náklady

Výpůjční náklady (zejména úrokové náklady za použití efektivní úrokové sazby, dividendy vyplácené k investičním

akciím) jsou uznány ve výsledku hospodaření v období, ve kterém vznikly, jako součást finančních nákladů, ledaže jsou

přímo přiřaditelné pořízení, výstavbě nebo výrobě způsobilého aktiva. Těmito aktivy jsou nemovitosti a jiná aktiva, která

nezbytně vyžadují značné časové období k tomu, aby se stala způsobilými pro jejich zamýšlené použití nebo prodej.

Výpůjční náklady vzniklé v období jejich pořízení se stávají součástí pořizovacích nákladů těchto aktiv. Vzhledem

k činnosti Fondu a způsobu pořízení jeho investic není případná aktivace výpůjčních nákladů pravděpodobná.

3.7. Leasingy

Fond jako pronajímatel

Činnost Fondu spočívá v pronájmu nemovitostí (prezentovaných ve výkazu finanční situace jako investice do

nemovitostí) na základě leasingových smluv, které jsou vyhodnoceny a klasifikovány jako operativní leasing. Výnosy

z pronájmu jsou oceňovány v reálné hodnotě obdržené nebo nárokované protihodnoty a jsou uznány ve výsledku v době

poskytnutí pronájmu, tj. rovnoměrně po dobu trvání leasingu v kontextu uzavřeného leasingového vztahu. Smluvní

pobídky jako je rent-free nebo snížené nájemné po určité období jsou uznány jako snížení výnosů z nájemného na

lineární bázi po dobu smluveného nájemného. Dále jsou výnosy sníženy o daň z přidané hodnoty a jiné s tržbami

související daně.

Počáteční přímé náklady, které vznikly v souvislosti se sjednáváním a uzavřením smlouvy o operativním leasingu, jsou-

li významné, se přičítají k účetní hodnotě pronajímaného aktiva (nemovitosti) a v důsledku ovlivňují výši meziročního

přecenění nemovitostí, které se oceňují v reálné hodnotě.

Fond jako nájemce

Fond v prezentovaném období nevystupuje v žádném kontraktu jako nájemce.

3.8. Uznání výnosů

Výnosy jsou oceňovány v reálné hodnotě obdržené nebo nárokované protihodnoty a představují částky nárokované

Fondem za služby poskytnuté v běžné podnikatelské činnosti, kterou je zejména pronájem držených nemovitostí (viz

3.9).

Výnosy z poskytnutých služeb jsou uznány ve výsledku hospodaření v okamžiku poskytnutí služby (mohou být

jednorázové i během určitého (krátkodobého) období) a jedná se zejména o služby související s pronájmem nemovitostí.

3.9. Zisky / Ztráty z investic do nemovitostí

Zisky / ztráty plynoucí z investic do nemovitostí zahrnují (i) čistý výsledek realizovaný z prodeje nemovitostí a (ii) dopad

meziročního přecenění držených investic do nemovitostí, tj. rozdíl reálné hodnoty stanovené k rozvahovému dni

s oceněním nemovitosti k rozvahovému dni předcházejícího účetního období upraveném o výši nových investic nebo

jejich vyřazení. Fond stanoví reálnou hodnotu jednou ročně při zpracovávání roční účetní závěrky.

3.10. Náklady související s pronájmem nemovitostí

Činnost Fondu spočívá v pronájmu nemovitostí a v jeho souvislosti Fondu vznikají přímé náklady zahrnující správu

nemovitostí, opravy a údržbu, materiálovou spotřebu, energie a jiné služby nutné k poskytování pronájmu. Náklady jsou

ve výsledku hospodaření uznány v okamžiku poskytnutí související služby / materiálu. Pokud je za služby a dodávky

uhrazeno dříve, je zachycena ve výkazu finanční situace v aktivech pohledávka – poskytnuté zálohy.

3.11. Správa fondu a ekonomické a právní služby

Odměna a poplatky hrazené v souvislosti se správou a vedením Fondu investiční společnosti a depozitáři, dále s Fondem

a jeho činností související ekonomické a právní služby jsou zachyceny jako náklad snižující výsledek hospodaření v době

poskytnutí související služby.

Nákladem Fondu je daň z nemovitých věcí, která je zachycena ve výsledku hospodaření k počátku kalendářního roku,

neboť stav – nemovitosti ve vlastnictví – platný k tomuto datu je rozhodující pro výši daňové povinnosti, která je hrazena

následně v průběhu kalendářního roku. Součástí položky jsou také správní poplatky zachycené v okamžiku jejich

uhrazení, resp. poskytnutí související služby.

3.12. Finanční náklady

Vzhledem k činnosti Fondu není ve výsledku hospodaření Fondem prezentován provozní výsledek hospodaření, ale

výsledek hospodaření před finančními náklady, které zahrnují úrokové náklady z úvěrů a zápůjček na bázi efektivní

úrokové sazby, bankovní poplatky a případné dividendy k investičním akciím, jsou-li vypláceny.

Efektivní úrokovou mírou je taková úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní příjmy / výdaje

po očekávanou dobu trvání finančního aktiva / závazku k jeho čisté účetní hodnotě.

3.13. Daně ze zisku

Daňový náklad představuje principiálně součet splatné daně a odložené daně.

Splatná daň

Splatná daň vychází ze zdanitelného zisku stanoveného pro příslušný rok, přičemž zdanitelný výsledek (zisk / ztráta) je

odlišný od výsledku hospodaření prezentovaného ve výkazu úplného výsledku z důvodu odlišného pohledu na daňově

uznatelné náklady a výnosy, které jsou od účetního výsledku hospodaření odečteny nebo naopak k němu přičteny.

Odložená daň

Odložená daň plyne z použití závazkové metody rozvahového přístupu, při níž jsou identifikovány účetní (prezentované

ve výkazu finanční situace) a daňové (použitelné při výpočtu zdanitelného výsledku) hodnoty jednotlivých aktiv a

závazků a z jejich rozdílů je pomocí odpovídající daňové sazby kalkulovaná odložená daň. Odložené daňové závazky jsou

všeobecně zachyceny u všech zdanitelných přechodných rozdílů a odložené daňové pohledávky jsou naopak zachyceny

u všech odčitatelných přechodných rozdílů, ale pouze v rozsahu, v němž je pravděpodobné, že budou dosaženy

zdanitelné zisky, proti kterým mohou být odčitatelné přechodné rozdíly zužitkovány. Proto je účetní hodnota odložené

daňové pohledávky revidována ke každému rozvahovému dni a snížena v rozsahu, u něhož uvedená podmínka

uznatelnosti není naplněna. Odložená daň není zachycena z přechodných rozdílů, pokud vznikají z goodwillu nebo

z prvotního zachycení aktiva nebo závazku v transakci, která není podnikovou kombinaci, ani nemá k okamžiku

zachycení dopad, jak na zdanitelný výsledek, tak na účetní výsledek hospodaření.

Odložené daňové pohledávky a závazky jsou stanoveny pomocí daňových sazeb (a daňových zákonů), které byly

schváleny v období před rozvahovým dnem a které se budou aplikovat k okamžiku realizovatelnosti odložené daňové

pohledávky, resp. vypořádání odloženého daňového závazku. Ocenění odložených daňových závazků a pohledávek

přitom odráží daňové důsledky, které vyplynou ze způsobu, jakým Fond k rozvahovému dni očekává úhradu nebo

vyrovnání účetní hodnoty svých aktiv a závazků.

Splatná a odložená daň za účetní období

Splatná a odložená daň je zachycena ve výsledku hospodaření jako náklad a výnos s výjimkou daně, která se vztahuje

k (i) položkám zachyceným v ostatním úplném výsledku, u nichž je daňový dopad také součástí ostatního úplného

výsledku a (ii) položkám zachyceným přímo jako snížení nebo zvýšení vlastního kapitálu, kdy je daň také zachycena jako

přímé zvýšení nebo snížení vlastního kapitálu.

3.14. Peníze a peněžní ekvivalenty / Výkaz peněžních toků

Peníze a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost, vklady u bank na požádání a jiné krátkodobé, vysoce likvidní

investice s původní splatností tři měsíce nebo méně. Vymezení peněz pro účely výkazu finanční situace a výkazu

peněžních toků je shodné. Fond nedrží a nevykazuje žádné peněží ekvivalenty.

Jelikož hlavní činnost Fondu spočívá v investiční činnosti – nákup a prodej nemovitostí, s nimi související pronájem,

nákup a prodej majetkových účastí v nemovitostních a jiných společnostech, do nichž může Fond investovat, jsou

peněžní toky související s těmito aktivitami prezentovány ve výkazu peněžních toků jako peněžní toky z provozních

činností. Fond neprezentuje žádnou část celkového peněžního toku jako peněžní tok z investiční činnosti ve svém výkazu

peněžních toků.

V rámci peněžních toků z financování jsou zahrnuty peněžní příjmy a platby plynoucí z operací s investičními akciemi,

bankovními úvěry a jinými zdroji financování činnosti Fondu.

V části peněžního toku z provozních činností je výkaz sestaven za použití nepřímé metody, při níž je výsledek

hospodaření roku (tj. přírůstek nebo úbytek čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií)

upravován o dopady nepeněžních transakcí, o časové rozlišení minulých nebo budoucích provozních peněžních příjmů

a výdajů a o položky výnosů a nákladů souvisejících s peněžními toky z činností nebo financování. V rámci provozní části

jsou prezentovány peněžní toky realizované v souvislosti s investicemi do nemovitostí a majetkových účastí (s jejich

pořízením nebo prodejem) přímou metodou.

Výkaz peněžních toků v části financování byl sestaven za použití přímé metody, při níž jsou zveřejněny hlavní třídy

hrubých peněžních příjmů a výdajů.

4. Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel a klíčové zdroje nejistoty

4.1. Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel

Při uplatňování účetních pravidel uvedených v předcházející části se od vedení vyžaduje, aby provedlo úsudky, posoudilo

obsah ekonomických transakcí a událostí a rozhodlo o použití účetních pravidel takovým způsobem, aby účetní závěra

poskytovala jejím uživatelům užitečné informace pro jejich rozhodování.

Válečný konflikt na Ukrajině

Ruská invaze na Ukrajinu započatá v únoru 2022 a s tím související sankce uvalené na Rusko a Bělorusko znamenají

vysokou míru nejistoty ve vývoji ekonomiky a finančního systému jak na evropské, tak celosvětové úrovni. Fond v této

souvislosti provedl identifikaci hlavních rizik, kterým může čelit, a současně ve vazbě na identifikovaná rizika vyhodnotil,

zda u Fondu není ohrožen předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky. Jelikož Fond nevlastní žádná aktiva v Ruské

federaci, v Bělorusku, ani na Ukrajině a ani nemá žádné investory z těchto destinací, vyhodnotil přímé riziko dopadu na

Fond a jeho aktivity jako nízké.

Makroekonomický vývoj

Nejen v přímé souvislosti s válečným konfliktem na Ukrajině došlo k negativnímu makroekonomickému vývoji

v posledních měsících včetně značné části roku 2022. Tento vývoj je spojen s růstem cen energií a všeobecně s vyšší

inflací ve srovnání s předcházejícími roky, s růstem úrokových sazeb, což v důsledku mění spotřebitelské a investiční

chování ve společnosti. Aktiva Fondu jsou soustředěna do nemovitostí, které jsou pronajímány a u nichž nadále dochází

k růstu tržní hodnoty, přičemž nájemné je často navázáno na inflaci a dochází k aktualizaci jeho výše. Činnost Fondu není

financována variabilně úročenými externími zdroji a finanční situace Fondu tak není exponována vůči růstu úrokových

sazeb. V tomto ohledu nedošlo k uznání žádných ztrát, případně ke znehodnocení držených aktiv v průběhu roku 2022.

Klimatické změny

Vedení Fondu při sestavení účetní závěrky posoudilo nejistotu související s klimatickými změnami, které obecně mohou

mít dopad na účetní odhady a předpoklady, které účetní jednotky činí při sestavování účetních závěrek, při uznávání a

oceňování aktiv a dluhů a při odhadování očekávaného podnikatelského vývoje. Z charakteru podnikatelské činnosti

Fondu, která spočívá v pronájem nemovitostí vyplývá, že Fond není přímo ovlivněn ve své existenci a činnosti

klimatickými změnami a narůstajícími povinnostmi, které jsou uvalovány na podniky v této oblasti. Vedení Fondu bude

nadále sledovat vývoj regulace spadající do širší oblasti udržitelnosti a vyhodnotí-li přímý dopad na Fond a jeho činnost,

dojde k adekvátní reakci při sestavování budoucích účetních závěrek.

Struktura účetních výkazů

Struktura a uspořádání účetních výkazů, v nichž jsou informace o finanční situaci a výkonnosti Fondu prezentovány,

vychází ze skutečnosti, že Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů, emitentem, který podléhá regulaci

České národní banky (ČNB) a současně podléhá určitým požadavkům zákona č. 240/2013 Sb., o investičních fondech a

investičních společnostech.

Výkaz finanční situace

Obdobně jako je tomu u finančních institucí a podobných účetních jednotek, není pro Fond, jehož činnost spočívá

v investování, držení investičních aktiv a jejich zhodnocení následným prodejem, vhodná struktura výkazu finanční

situace, používající oddělenou kategorizaci dlouhodobých a krátkodobých aktiv a závazků. U vybraných aktiv a závazků

lze vyjádřit očekávání ohledně jejich držby, ale původní záměr může být i obratem změněn. Proto jsou aktiva ve výkazu

finanční situace řazena spíše dle likvidity od disponibilních peněžních prostředků přes obchodní pohledávky, finanční

investice a investice do nemovitostí k ostatním aktivům a případné odložené daňové pohledávce. Obdobný přístup je

aplikován pro závazky, které jsou řazeny dle očekávané likvidity – nejdříve obchodní a splatné daňové závazky, poté

úvěry a zápůjčky, nakonec odložený daňový závazek. V komentářích k jednotlivým položkám výkazu finanční situace je

připojen detail a rozlišení krátkodobých a dlouhodobých zůstatků učiněných dle stavu a odhadu vedení Fondu platného

k rozvahovému dni.

S ohledem na klasifikaci investičních akcií jako finančních závazků, nikoliv jako kapitálových nástrojů, je výkaz finanční

situace koncipován ve vertikální struktuře, kdy od aktiv Fondu jsou odečteny závazky Fondu a zakladatelské akcie a ve

výsledku je kalkulována hodnota čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií.

Protože Fond je povinen z nařízení ZISIF rozlišovat aktiva a závazky přiřaditelná držitelům zakladatelských akcií

(neinvestiční část Fondu) a aktiva a závazky přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií (investiční část), je

v tomto ohledu rozlišen i výkaz finanční situace, což v důsledku umožňuje zřetelnou kalkulaci čistých aktiv přiřaditelných

držitelům vyplatitelných investičních akcií.

Výkaz výsledku a ostatního úplného výsledku

Podnikatelská činnost Fondu spočívá v investování získaných prostředků a v jejich zhodnocení, proto nelze jednoznačně

rozlišovat mezi provozní a neprovozní (finanční) částí výsledku hospodaření. Úrokové výnosy jsou ve své podstatě

provozním výsledkem, resp. výsledkem souvisejícím s hlavní výdělečnou činností, stejně tak jako tržby z pronájmu a

efekty (zisky / ztráty) z přecenění investic do nemovitostí či finančních nástrojů. Obdobně lze nahlížet na kurzové rozdíly.

Proto není výkaz úplného výsledku v části výsledku hospodaření oddělován na provozní a neprovozní část, jsou

přeskupeny prezentované položky a je kalkulován výsledek hospodaření před finančními náklady, které zahrnují úrokové

náklady a bankovní poplatky, a případně dividendy k investičním akciím, budou-li vypláceny.

Výkaz peněžních toků

Vzhledem k tomu, že investice jsou hlavní výdělečnou činností Fondu, jsou peněžní toky spojené s investicemi do

nemovitostí součástí peněžních toků z provozní činnosti a nikoliv investiční. Část investičního peněžního toku ve výkazu

není prezentována samostatně, neboť ve Fondu není pro ni ze své podstaty naplnění, avšak peněžní toky realizované

v souvislosti s investicemi do nemovitostí a s majetkovými účastmi (jejich pořízení a prodej) jsou prezentovány přímou

metodou v rámci provozní části výkazu.

Výkaz změn v čistých aktivech přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií

Vzhledem ke skutečnosti, že vlastní kapitál Fondu tvoří pouze zakladatelské akcie a pro investory – držitele investičních

akcií – je zásadní informace o tom, jak se vyvíjí hodnota, která jim náleží prostřednictvím investičních akcií, je sestaven

a prezentován výkaz změn v čistých aktivech přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií. Tento výkaz

zobrazí dopad nové emise investičních akcií, vykoupení investičních akcií Fondem, vyplacené dividendy k investičním

akciím a zvýšení hodnoty čistých aktiv o vytvořený výsledek hospodaření.

Výkaz změn ve vlastním kapitálu

Vlastní kapitál tvoří pouze základní kapitál a ten je dán počtem a nominální hodnotou zakladatelských akcií. Veškeré

výsledky Fondu jsou přiřazeny vlastníkům investičních akcií. Proto výkaz změn vlastního kapitálu sám o sobě postrádá

informační hodnotu, pokud nedojde k transakci se zakladatelskými akciemi.

Investiční akcie Fondu

Fond vydává investiční akcie, které jsou přijaty k obchodování na regulovaném trhu – kótovány na Burze cenných papírů

Praha, a.s. a prostřednictvím jejich emise Fond získává peněžní prostředky k investování. S investičními akciemi Fondu

je spojeno zejména právo na jejich odkoupení na žádost držitele (investora) na účet Fondu a Fond má povinnost ve

vymezených termínech takové investiční akcie odkoupit zpět. S investičními akciemi není spojeno právo hlasovat na

valné hromadě Fondu. Zejména s ohledem na povinnost Fondu vykoupit tyto akcie zpět na žádost jejich vlastníka jsou

investiční akcie klasifikovány jako finanční závazek a ve výkazu finanční situace je prezentována položka označená jako

„Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií“. Důsledkem je odchýlení ekonomického a účetního

zobrazení investičních akcií od právního pojetí, neboť z pohledu české legislativy se jedná o složku vlastního kapitálu,

zatímco v této účetní závěrce investiční akcie představují závazek. Na tuto klasifikaci je navázáno účetní zachycení

případných dividend, které jsou finančním nákladem Fondu, jsou-li deklarovány a vypláceny.

Ukazatel zisku na akcii

S ohledem na výše uvedené v bodu „Investiční akcie Fondu“ Fond neprezentuje ve výkazu výsledku a ostatního úplného

výsledku ukazatel zisku na akcii (základní a zředěný) a v komentářích není obsaženo související zveřejnění. Se

zakladatelskými (ve své podstatě v kontextu IAS 33 kmenovými) akciemi není obchodováno. S investičními akciemi je

obchodováno, ale jsou klasifikovány jako finanční závazek a současně výsledek za období je vnímám jako přírůstek

(úbytek) čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií.

Fond přistoupil nově i s ohledem na požadavek zveřejňovat ukazatel EPS u obchodovaných společností k prezentaci

ukazatele čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií na jednu investiční akcii a tuto hodnotu

prezentuje přímo ve výkazu čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií.

4.2. Klíčové zdroje nejistoty při odhadech

Fond činí určité odhady a předpoklady týkající se budoucnosti. Odhady jsou průběžně přehodnocovány na základě

historického vývoje a zkušeností. V budoucnu dosažená skutečnost se může lišit od aktuálně učiněných a uznaných

odhadů a uvážených předpokladů. Odhady a předpoklady, s nimiž je spojeno významnější riziko, že Fond bude nucen

přistoupit v příštím účetním období k zásadním změnám v účetních hodnotách prezentovaných aktiv a závazků, jsou

zmíněny níže:

Reálné ocenění investic do nemovitostí

Fond oceňuje investice do nemovitostí reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku hospodaření, přičemž reálná

hodnota odhadnutá k 31. 12. 2022 činila 2 481 440 tis. Kč (31. 12. 2021: 2 538 378 tis. Kč). Jde o nejvýznamnější

rozvahovou položku aktiv, která formuje hodnotu čistých aktiv přiřaditelnou držitelům vyplatitelných investičních akcií

(k 31. 12. 2022 představují přibližně 96 % (2021: 94 %) celkové hodnoty investičních aktiv). Reálné hodnoty investic do

nemovitostí jsou stanovovány nezávislým kvalifikovaným poradcem (společnost Statikum, s.r.o.). V návaznosti na

ocenění učiněné k 31. 12. 2022 je za účetní období roku 2022 vykázána ve výkazu výsledku hospodaření a ostatního

úplného výsledku ztráta z přecenění investic do nemovitostí ve výši 56 930 tis. Kč (2021: zisk 189 106 tis. Kč).

Reálná hodnota byla znalcem pro účely sestavení této účetní závěrky stanovena odborným odhadem na základě

výsledků metody výnosové a metody komparativní. Nemovitosti ve vlastnictví Fondu, které byly předmětem pronájmu,

byly oceněny výnosovým přístupem vycházejícím z očekávaného ročního výnosu z nájemného dosahovaného při

předpokládané obsazenosti příslušné nemovitosti, který je snižován o roční očekávané náklady (opravy a údržba, správa

nemovitosti, daň z nemovitosti, pojištění). Další bližší informace k reálným hodnotám a jejich určení jsou poskytnuty

v části 8.5.

Úvěrové znehodnocení pohledávek

Obchodní pohledávky jsou oceňovány v zůstatkové hodnotě, která vzhledem k jejich krátkodobé splatnosti a nízkým

úrokovým sazbám v ekonomice aproximuje reálnou hodnotu kalkulovanou na bázi současné hodnoty očekávaných

peněžních toků. Obchodní pohledávky jsou průběžně posuzovány, zdali se u nich nezvýšilo úvěrové riziko a zdali

neexistuje objektivní důkaz, který zpochybňuje bezproblémový průběh očekávaných budoucích peněžních toků a tímto

snižuje i reálnou hodnotu pohledávek.

Již při realizaci transakce – pronájem nemovitostí, prodej – Fond posuzuje úvěrové riziko protistrany a snižuje případnou

pochybnost týkající se nesplacení pohledávky na minimum. U existujících pohledávek Fond sleduje stáří pohledávek a u

pohledávek po splatnosti přistupuje k jejich snížení a zachycení ztráty ve výsledku hospodaření. Přesto může v budoucnu

dojít k uhrazení celé nominální hodnoty znehodnocených pohledávek. V takovém případě Fond v okamžiku jejich

uhrazení uzná ve výsledku hospodaření zisk.

K 31. 12. 2022 je ocenění pohledávek sníženo z titulu očekávaného úvěrového znehodnocení o 7 617 tis. Kč (31. 12.

2021: 2 340 tis. Kč). Pohledávky do splatnosti, případně po splatnosti s krátkým prodlením vykazují minimální riziko a do

data schválení účetní závěrky byly též uhrazeny. Aktuální úvěrové riziko tak Fond považuje za minimální. Bližší informace

ke snížení hodnoty pohledávek jsou poskytnuty v části 6.3.

Daně ze zisku

Fond, jakožto emitent cenných papírů splňující podmínky zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (je tzv. základním

investičním fondem), podléhá daňové legislativě, která umožňuje kalkulovat daňovou povinnost ze zdanitelného zisku

pomocí zvýhodněné daňové sazby 5 %. Tato daňová sazba a související daňová legislativa může být budoucnu bez vlivu

Fondu pozměněna a může tak dojít ke změně výše odložené daně. Skutečný daňový dopad může být tedy v budoucnu

odlišný od současných odhadů způsobený buď změnou v daňové legislativě, nebo změnou v obchodním chování Fondu.

V otevřené diskusi se objevují názory na zrušení daňového zvýhodnění investičních fondů a zvýšení daňové sazby ze

současných 5 % na 19 %. Pokud by toto bylo přijato jako změna daňové legislativy, způsobilo by to přepočet odložené

daně prezentované v účetní závěrce (dle stavu prezentovaného k 31. 12. 2022 o 226 121 tis. Kč (2021: 228 332 tis. Kč),

což by mělo v důsledku vliv (snížení) na výši čistých aktiv přiřaditelných držitelům investičních akcií.

5. Provozní segmenty

Činnost Fondu spočívá v investování finančních prostředků do nemovitostí na území ČR – jedná se zejména

o komerční pozemky a stavby v oblasti Třebíče, Náměšti nad Oslavou a Velké Bíteše. Z pohledu segmentace je uvážen

pouze jediný provozní segment. Informace poskytnuté dále v této účetní závěrce je proto třeba vnímat taktéž za

informace zveřejněné v souladu s požadavky na informace týkající se provozních segmentů.

6. Dodatečné poznámky k účetním výkazům

6.1. Aktiva přiřaditelná držitelům zakladatelských akcií a vlastní kapitál

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Peněžní prostředky

Zápůjčka poskytnutá investiční části Fondu

2 389

Aktiva přiřaditelná držitelům zakladatelských akcií

2 406

Základní kapitál

2 367

Nerozdělené výsledky

Vlastní kapitál celkem

2 406

Vlastní kapitál společnosti Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. je tvořen základním

kapitálem, který je dán hodnotou 2 367 ks zakladatelských akcií na jméno v listinné podobě. Nominální hodnota

zakladatelských akcií k 31. 12. 2022 i 31. 12. 2021 činí 1 000 Kč a celková výše základního kapitálu je tak 2 367 tis. Kč.

Převoditelnost zakladatelských akcií je podmíněna souhlasem člena představenstva.

Základní kapitál je plně splacen a s každou akcií je spojen jeden hlas při rozhodování a současně i právo na výplatu

dividend. Zakladatelské akcie nemají hodnotu závislou na činnosti fondu a jsou podloženy pouze výší zapisovaného

základního kapitálu. Ovládající osoby jsou přiblíženy v části 7.1.

Fond má zřízen bankovní účet, na němž jsou deponovány peněžní prostředky ze zakladatelských akcií (17 tis. Kč) a

současně je evidována zápůjčka poskytnutá investiční části Fondu (2 389 tis. Kč). Fond vyčleňuje tato aktiva v souladu

s regulatorními požadavky, které požadují zřetelně oddělit majetek Fondu, který patří akcionářům – držitelům

zakladatelských akcií. Tyto aktiva nejsou součástí čistých aktiv přiřaditelných držitelům investičních akcií.

6.2. Peníze a nepeněžní transakce

Peněžní prostředky

Fond neeviduje žádné peněžní ekvivalenty a všechny peněžní prostředky jsou drženy na bankovních účtech, přičemž

celkový zůstatek peněz (2022: 85 241 tis. Kč; 2021: 46 740 tis. Kč) je disponibilní pro využití Fondem v rámci jeho

investiční činnosti. Fond nevyužívá žádná bankovní přečerpání, která by byla zahrnuta mezi „Peněžní prostředky“ pro

účely sestavení výkazu peněžních toků.

Nepeněžní transakce

V průběhu roku 2022 ani 2021 nedošlo k významným nepeněžním transakcím, které by měly dopad na vývoj

rozvahových položek, ale neprojevily by se ve výkazu peněžních toků.

6.3. Obchodní pohledávky

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Obchodní pohledávky, brutto

15 928

12 423

Odhad očekávané úvěrové ztráty

-7 617

-2 340

Obchodní pohledávky, netto

8 311

10 084

Obchodní pohledávky zahrnují zejména pohledávky za nájemci z pronájmu nemovitostí (nájemné a služby vyúčtované a

neuhrazené za období před rozvahovým dnem) a 97 % zůstatku je k 31. 12. 2022 před splatností (2021: 90 %).

Meziroční vývoj opravných položek zobrazuje následující tabulku:

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2022

Rok končící

31. 12. 2021

Počáteční zůstatek

-2 340

-10 662

odpis pohledávek

225

zúčtování nevyužitých opravných položek

311

8 561

tvorba nových opravných položek uznaná ve výsledku hospodaření

-5 813

-311

Konečný zůstatek

-7 617

-2 340

V roce 2021 došlo k úhradě obchodních pohledávek, které byly evidovány vůči spřízněným stranám, byly po splatnosti

a v minulosti k nim byly vytvořeny 100% opravné položky. Důsledkem je tak významnější hodnota zúčtovaných

opravných položek s pozitivním dopadem na výsledek hospodaření za rok 2021. Obchodní pohledávky, které vznikly

v posledních dvou letech jsou spojeny s minimálním úvěrovým rizikem, což reflektuje i meziroční vývoj očekávaných

úvěrových ztrát. K 31. 12. 2022 bylo však přistoupeno k uznání 100% opravné položky k pohledávce za společnosti OKAY

s.r.o. (nesplacený zůstatek 5 124 tis. Kč), která byly nájemcem a v návaznosti na ukončení nájmu Fondu vznikly nároky

(úhrada nákladů na opravy prostor), jejich uhrazení bylo vyhodnoceno jako pochybné. Fond připravuje podání žaloby ve

věci této pohledávky.

Analýza obchodních pohledávek pro účely kalkulace očekávané úvěrové ztráty k 31. 12. 2022:

Tis. Kč

Před splatností

Do 30 dní

po splatnosti

Do 90 dní

po splatnosti

Do 180 dní po

splatnosti

Nad 180 dní

po splatnosti

Celkem

Míra očekávané úvěrové ztráty

2 %

5 %

20 %

50 %

100 %

Brutto hodnota

obchodních pohledávek

8 191

106

5 271

365

1 995

15 928

Očekávaná úvěrová ztráta

-163

-5

-5 271

-183

-1 995

-7 617

Netto hodnota

obchodních pohledávek

8 028

101

182

8 311

Analýza obchodních pohledávek pro účely kalkulace očekávané úvěrové ztráty k 31. 12. 2021:

Tis. Kč

Před splatností

Do 30 dní

po splatnosti

Do 90 dní

po splatnosti

Do 360 dní po

splatnosti

Nad 360 dní

po splatnosti

Celkem

Míra očekávané úvěrové ztráty

2 %

5 %

20 %

50 %

100 %

Brutto hodnota

obchodních pohledávek

9 310

776

104

131

2 102

12 423

Očekávaná úvěrová ztráta

-186

-39

-21

-65

-2 029

-2 340

Netto hodnota

obchodních pohledávek

9 124

737

10 084

Pohledávky po splatnosti nad 360 dní ve výši 73 tis. Kč jsou pohledávky za ovládající osobou, u nichž existuje příslib, že

budou uhrazeny, a proto nejsou ve své hodnotě sníženy.

Účetní hodnotu obchodních pohledávek lze s ohledem na dobu jejich splatnosti uvážit jako vhodnou aproximaci jejich

reálné hodnoty.

6.4. Poskytnuté zápůjčky

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Zápůjčka poskytnutá ovládající osobě

65 735

V lednu 2022 v souladu se smluvními podmínkami došlo k úhradě úročené pohledávky od pana Svatoslava Outulného,

na něhož byla dne 30. 11. 2021 postoupena pohledávka z titulu dříve poskytnuté zápůjčky slovenské společnosti Outulný

Beta, s.r.o. Pohledávka byla úročena sazbou 1,9 % p.a. a za leden 2022 byl ve výsledku hospodaření uznán výnosové

úrok 76 tis. Kč. Pohledávka byla denominována v EUR a při jejím zúčtování k 31. 1. 2022 byla uznána ve výsledku

hospodaření kurzové ztráta 1 124 tis. Kč.

6.5. Investice do nemovitostí

Fond vlastní nemovitosti (pozemky a stavby) zejména v oblasti Třebíče, Náměšti nad Oslavou a Velké Bíteše, které

v minulosti pořídil a v rámci své investiční činnosti vytváří nemovitostní portfolio za účelem pronájmu nemovitostí

s následným prodejem v rozsahu zvolené investiční strategie:

Tis. Kč

Investice do nemovitostí

celkem

Reálná hodnota k 1. 1. 2021

2 328 202

přírůstky z titulu následných výdajů zahrnutých do ocenění existujících nemovitostí

21 070

zisk z přecenění do výsledku hospodaření

189 106

Reálná hodnota k 31. 12. 2021

2 538 378

vyřazení

-8

ztráta z přecenění do výsledku hospodaření

-56 930

Reálná hodnota k 31. 12. 2022

2 481 440

K 31. 12. 2022 i k 31. 12. 2021 byla kvalifikovaným externím odhadem nezávislého znalce stanovena reálná hodnota

držených nemovitostí a Fond uznal ve výsledku hospodaření související zisk z přecenění. Blíže k ocenění reálnou

hodnotou v části 8.5.

V souvislosti s investicemi do nemovitostí jsou ve výsledku hospodaření Fondu uznány následující položky:

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2022

Rok končící

31. 12. 2021

Celkové nájemné (příjmy) z investic do nemovitostí

173 585

170 002

Celkové přímé provozní náklady investic do nemovitostí

-14 964

-6 839

6.6. Poskytnuté zálohy a ostatní aktiva

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Poskytnuté zálohy a náklady příštích období

689

620

Pohledávky z titulu záloh na odkup investičních akcií

53 956

30 000

Ostatní pohledávky

3 000

Poskytnuté zálohy a ostatní aktiva celkem

57 645

30 648

V červnu 2021, resp. v srpnu 2021 Fond vyplatil panu Svatoslavu Outulnému dvě zálohy na odkup investičních akcií,

každou ve výši 15 000 tis. Kč, tj. celkem 30 000 tis. Kč, které byly zúčtovány v roce 2022 v rámci žádosti o odkupu

investičních akcií v hodnotě 30 000 tis. Kč (viz pozn. 6.10).

V dubnu 2022 byla vyplacena záloha ve výši 53 956 tis. Kč na odkup investičních akcií v celkové hodnotě 73 576 tis. Kč,

který bude zúčtován v roce 2023 dle ocenění investiční akcie stanoveného k 31. 12. 2022.

6.7. Obchodní a jiné závazky

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Obchodní závazky

8 366

10 888

Přijaté zálohy a výnosy příštích období

2 988

1 277

Přijaté kauce

16 125

10 268

Závazky vůči státu

3 202

3 091

Ostatní závazky

245

333

Obchodní a jiné závazky celkem

30 926

25 857

z toho finanční závazky

24 736

21 489

z toho nefinanční závazky

6 190

4 368

Účetní hodnota závazků, které představují finanční závazky, se významně neliší od jejich reálné hodnoty s ohledem na

splatnost většiny závazků v krátkém období. Vedení Fondu posoudilo riziko likvidity spojené s vypořádáním existujících

závazků za nízké.

Z výše uvedených závazků je zúčtování závazků v období delším jak 12 měsíců možné u přijatých kaucí. Související

nájemní smlouvy však nemají zaručenu dobu trvání delší jak 12 měsíců.

6.8. Zápůjčka od zakladatelské části

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Zápůjčka od zakladatelské části Fondu

2 389

Zakladatelská část Fondu poskytla v minulosti zápůjčku do investiční části Fondu (viz 6.1). Jedná se o vnitro fondový

zůstatek, který je však prezentován samostatně s ohledem na povinnost oddělovat majetek a dluhy zakladatelské a

investiční části Fondu.

6.9. Závazky vůči ovládající osobě

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Naběhlé úroky z dřívější emise dluhopisů

11 242

Závazky z odkupu investičních akcií

3 560

Závazky vůči ovládající osobě celkem

14 802

11 242

K 31. 12. 2022 Fond vykazuje nadále závazek vůči panu Svatoslavu Outulnému ve výši 11 242 tis. Kč z titulu naběhlých

úroků z dříve emitovaných a v roce 2020 vypořádaných dluhopisů.

V návaznosti na zúčtování žádosti o odkup investičních akcií v celkové hodnotě 140 000 tis. Kč, která byla podána

v prosinci 2021 a zúčtována v roce 2022 dle ocenění investičních akcií k 31. 12. 2021 zůstává k 31. 12. 2022 nevypořádán

zůstatek ve výši 3 560 tis. Kč. Tento zbývající závazek byl uhrazen v lednu 2023.

6.10. Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií

Hodnota těchto čistých aktiv je dána rozdílem celkových investičních aktiv a závazků Fondu, tj. bez vlivu hodnoty čistých

aktiv připadající držitelům zakladatelských akcií, tj. hodnotu vlastního kapitálu Fondu (2022 i 2021: 2 406 tis. Kč).

Výše investičních čistých aktiv se průběžně mění dle vývoje výkonnosti Fondu – dopad výsledku hospodaření Fondu – a

další vliv na prezentovanou hodnotu mají transakce s vlastníky investičních akcií, tj. emise a odkup investičních akcií

Fondem. Vývoj čistých aktiv za prezentovaná období je zobrazen ve výkazu změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům

vyplatitelných investičních akcií, který Fond sestavuje a zveřejňuje namísto výkazu změn vlastního kapitálu (pokud

nedošlo k nějaké změně v hodnotě vlastního kapitálu).

Vydané investiční akcie s ohledem na právo držitele požádat Fond o odkup na účet Fondu, čímž investiční akcie zanikají,

jsou klasifikovány a vykazovány jako finanční závazek. S investičními akciemi zároveň není spojeno právo hlasovat na

valné hromadě Fondu. Stav investičních akcií včetně kalkulace čistých aktiv na jednu investiční akcii přináší následující

tabulka.

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií (v tis. Kč)

2 503 806

2 569 608

Počet investičních akcií (v ks)

218 816

234 333

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii (v Kč)

11 442,5171

10 965,6250

Meziroční vývoj počtu investičních akcií:

v kusech

Rok končící

31. 12. 2022

Rok končící

31. 12. 2021

Počáteční zůstatek

234 333

Odkup investičních akcií

-15 517

Konečný zůstatek

218 816

234 333

Počet investičních akcií byl v roce 2022 snížen v návaznosti na dvě žádosti o odkup investičních akcií, které podal pan

Svatoslav Outulný v červnu a prosinci roku 2021 v celkové hodnotě 170 000 tis. Kč. V dubnu 2022 byla podaná další

žádost o odkup investičních akcií v celkové hodnotě 73 576 tis. Kč, která bude zúčtována včetně určení konkrétního

počtu investičních akcií v roce 2023 v návaznosti na ocenění investičních akcií k 31. 12. 2022. V této souvislosti byla panu

Svatoslavu Outulnému vyplaceny záloha ve výši 53 956 tis. Kč, kterou Fond eviduje jako pohledávku a která bude v roce

2023 zúčtována proti závazku z odkupu při jeho vypořádání.

Další žádosti k odkupu byly podány v únoru 2023 – viz pozn. 12.

6.11. Tržby z pronájmu a poskytovaných služeb

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2022

Rok končící

31. 12. 2021

Tržby z pronájmu

173 585

170 002

Tržby z poskytovaných služeb

21 090

14 434

Tržby celkem

194 675

184 436

Tržby z pronájmu jsou výnosem generovaným z přímých investic do nemovitostí, které drží Fond a pronajímá je.

V souvislosti s pronájmem jsou poskytovány nájemcům služby, které navyšují celkový příjem z pronájmu. Všechny tržby

jsou realizovány na území České republiky.

Pronájem nemovitostí je klasifikován jako operativní leasing, přičemž předmětem pronájmu jsou nemovitostí s dlouhou

životností a nájemní smlouvy jsou uzavřeny na dobu krátkodobou v poměru k životnosti. Žádná z uzavřených nájemních

smluv nemá nevypověditelné období delší jak 12 měsíců.

6.12. Ostatní zisky a ztráty

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2022

Rok končící

31. 12. 2021

Čistá kurzová ztráta

-2 376

-6 723

Ostatní zisky a ztráty

-20

404

Ostatní zisky a ztráty celkem

-2 396

-6 319

6.13. Náklady související s pronájmem nemovitostí

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2022

Rok končící

31. 12. 2021

Opravy, údržba a správa

9 280

3 482

Spotřeba energie, plynu, vody

1 162

1 039

Úklid, ostraha

941

1 331

Pojištění nemovitostí

684

554

Spotřeba materiálu

Ostatní služby

2 859

371

Náklady související s pronájmem nemovitostí celkem

14 964

6 792

6.14. Správa Fondu a ekonomické a právní služby

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2022

Rok končící

31. 12. 2021

Správa a vedení Fondu (viz 7.4)

1 524

1 664

Poplatky depozitáři

275

170

Ekonomické služby – právní, daňové a účetní poradenství

1 040

2 902

Daně a poplatky

1 704

1 583

Správa fondu a související ekonomické a právní služby celkem

4 543

6 319

6.15. Finanční náklady

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2022

Rok končící

31. 12. 2021

Úrokové náklady

1 837

Ostatní finanční náklady

1 801

Finanční náklady celkem

3 638

Ostatní finanční náklady zahrnují bankovní poplatky, poplatky za úschovu cenných papírů a jiné finanční náklady – v roce

2021 zejména provizi z nečerpaného rámce úvěrového rámce, který byl v rámci úvěrové smlouvy poskytnut (viz 6.8).

6.16. Daně ze zisku

Daň ze zisku uznaná ve výsledku hospodaření

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2022

Rok končící

31. 12. 2021

Splatný daňový náklad za běžné období

6 741

Úprava splatné daně související s přecházejícím obdobím

466

Splatný daňový náklad

7 207

6 778

Odložený daňový náklad z titulu přechodných rozdílů a daňové ztráty

-789

10 592

Celkový daňový náklad

6 417

17 370

Sesouhlasení výsledku hospodaření před zdaněním na celkový daňový náklad poskytuje následující zveřejnění:

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2022

Rok končící

31. 12. 2021

Zisk před zdaněním za běžné období

110 618

360 967

Zákonná daňová sazba

5 %

Daňový náklad kalkulovaný z výsledku hospodaření

5 531

18 048

Dopad daňově neuznatelných nákladů (výnosů)

421

-715

Úprava daně minulých let

466

Celkový daňový náklad

6 417

17 370

Efektivní daňová sazba

5,80 %

4,81 %

Odložená daň ve výkazu finanční situace

31. 12. 2022

31. 12. 2021

v tis. Kč

Pohledávka

Závazek

Pohledávka

Závazek

Rozdíl v účetní a daňové hodnotě investic do nemovitostí

80 758

81 547

Sesouhlasení odložené daně

Zůstatek odložené daně v meziročním srovnání je ovlivněn změnou přechodných rozdílů Fondu, ale také uznáním

odložené daně v důsledku převzetí čistých aktiv z nekonsolidovaných dceřiných společností:

Tis. Kč

Odložený daňový

závazek

Zůstatek k 1. 1. 2021

70 954

odložená daň zachycená ve výsledku hospodaření

10 593

Zůstatek k 31. 12. 2021

81 547

odložená daň zachycená ve výsledku hospodaření

-789

Zůstatek k 31. 12. 2022

80 758

7. Transakce se spřízněnými stranami

7.1. Osoba ovládající

Ovládající osobou Fondu je pan Ing. Svatoslav Outulný, č.p. 117, 675 71 Ocmanice, který plně ovládá zakladatelskou část

Fondu a disponuje právy, které poskytují zakladatelské akcie:

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Ing. Svatoslav Outulný

99,15 %

ORBIA, spol. s r.o. (nepřímo ovládaná panem Ing. Svatoslavem Outulným prostřednictvím

společnosti O2lny holding s.r.o.)

0,85 %

Držitelé zakladatelských akcií celkem

100,00 %

Pan Ing. Svatoslav Outulný je taktéž hlavním investorem Fondu a k 31. 12. 2022 drží v přímém vlastnictví 97,47 % (2021:

97,64 %) investičních akcií Fondu. Oproti stavu k 31. 12. 2021 došlo ke snížení podílu o 0,17 % v souvislosti s odkupem

investičních akcií Fondem.

Fond je obhospodařován společností AMISTA, investiční společnost, a.s., která pro Fond vykonává rovněž funkci

administrátora a statutárního orgánu fondu.

7.2. Vlastní transakce se spřízněnými stranami

Všechny transakce se spřízněnými stranami jsou založeny na podmínkách shodných s transakcemi s nespřízněnými

stranami. Zůstatky nesplacené k rozvahovému dni nejsou nijak zajištěny a jejich vypořádání se očekává formou peněžní

platby.

Obchodní vztahy se spřízněnými stranami

Za prezentovaná období dosahují aktivní obchodní transakce se spřízněnými stranami minimálního rozsahu.

Finanční vztahy se spřízněnými stranami

K 31. 12. 2022 zůstávají vůči panu Svatoslavu Outulnému v návaznosti na odkoupené dluhopisy v roce 2020

nevypořádané závazky z naběhlých úroků v celkové výši 11 242 tis. Kč a závazek z odkupu investičních akcií ve výši 3 560

tis. Kč. Bližší informace v části 6.9.

V lednu 2022 byla vypořádána zápůjčka, kterou Fond v návaznosti na postoupení pohledávek – zápůjček poskytl panu

Svatoslavu Outulnému v listopadu 2021. Bližší informace v části 6.4.

K 31. 12. 2022 Fond eviduje pohledávku za panem Svatoslavem Outulným z titulu vyplacené zálohy na odkup

investičních akcií ve výši 53 956 tis. Kč a též pohledávku ve výši 3 000 tis. Kč z titulu mylné platby, která byla v roce 2023

navrácena Fondu.

7.3. Odměny klíčového vedení

Řízení a vedení Fondu je zajišťováno společností AMISTA investiční společnost, a.s., která působí ve funkci statutárního

orgánu – člena představenstva Fondu a při výkonu funkce ji zastupoval Ing. Petr Janoušek. Za rok 2022 byla Fondu

vyúčtována odměna ve výši 1 524 tis. Kč (2021: 1 664 tis. Kč).

Za prezentovaná období nebyly členovi dozorčí rady vyplaceny žádné odměny a jiné výhody.

8. Řízení finančního rizika

Finanční rizika, kterým je Fond vystaven zahrnují:

úvěrové riziko (viz 8.1),

riziko likvidity (viz 8.2) a

tržní rizika zahrnující měnové (8.3), úrokové (8.4) a cenové riziko.

Finanční rizika, která ovlivňují finanční situaci a výkonnost Fondu vyplývají z následujících finančních nástrojů:

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Finanční aktiva

Finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou

96 552

152 587

Poskytnuté zápůjčky

65 735

Obchodní pohledávky

11 311

40 112

Peněžní prostředky

85 241

46 740

Finanční závazky

Závazky oceňované reálnou hodnotou

2 503 806

2 569 608

Čistá aktiva připadající držitelům vyplatitelných investičních akcií

2 503 806

2 569 608

Závazky oceňované zůstatkovou hodnotou

41 927

35 120

Přijaté zápůjčky

2 389

Závazky vůči ovládající osobě

14 802

11 242

Obchodní a jiné závazky

24 736

21 489

Finanční aktiva a finanční závazky oceňované v zůstatkové hodnotě se ve své prezentované hodnotě významně

neodchylují od hodnoty reálné a zůstatkovou hodnotu lze považovat za vhodnou aproximaci.

8.1. Úvěrové (kreditní) riziko

Úvěrové riziko vyplývá z rizika, že protistrana (odběratel, dlužník) nesplní své smluvní závazky a Fondu tak vznikne

finanční ztráta. Úvěrové riziko Fondu plyne z obchodních pohledávek, poskytnutých zápůjček a peněžních prostředků

uložených u bankovních účtech. Stav obchodních pohledávek je průběžně posuzován, úvěrové riziko snižováno

prověřováním klientů a současně zálohovými platby, resp. u nájmů složenými kaucemi (2022: 16 125 tis. Kč; 2021: 10

268 tis. Kč). Výše obchodních pohledávek do splatnosti představuje více jak 90 % celkového zůstatku a úvěrové riziko

Fondu plynoucí z aktivit spojených s pronájmem nemovitostí i přes okolnosti pandemie covid-19 lze považovat za

minimální.

K 31. 12. 2022 bylo úvěrové riziko sníženo ve srovnání se stavem k 31. 12. 2021 v důsledku zúčtování poskytnuté

zápůjčky. Zápůjčka poskytnuta panu Svatoslavu Outulnému byla vypořádána v lednu 2022.

Peněžní prostředky na bankovních účtech jsou uloženy u Komerční banky, a.s., který je depozitářem s dlouhodobě

stabilním úvěrovým ratingem a u UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., která též vykazuje dlouhodobě

stabilní úvěrový rating. Riziko ztráty peněžních prostředků je tak zanedbatelné.

8.2. Riziko likvidity

Riziko likvidity je spojeno se schopností Fondu dostát svých finančních povinností a splatit závazky – úrokové platby a

jistiny dle smluvních podmínek a v termínu jejich splatnosti. Fond je schopen dostát svým povinnostem vyplývajícím ze

závazků vůči nespřízněným subjektům (obchodní závazky, splátky bankovního úvěru včetně příslušenství) a tyto

povinnosti plnit dle smluvních podmínek. Pro tyto účely se Fond snaží udržovat dostatečný objem peněžních prostředků

(2022: 85 241 tis. Kč; 2021: 46 740 tis. Kč), řídit splatnost závazků se splatností pohledávek (2022: 8 311 tis. Kč; 2021:

105 847 tis. Kč). Riziko likvidity není významným způsobem ovlivněno úvěrovým rizikem, neboť společnost nemá

dlouhodobé pohledávky.

Zbývající splatnost nederivátových finančních závazků Fondu (v tis. Kč):

K 31. 12. 2022

Vážený průměr

efektivní úrokové

sazby

1 roku

1 až 2 roky

2 až 5 roky

Celkem

Neúročené finanční závazky

39 538

2 389

41 927

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům investičních akcií

2 503 806

Celkem

39 538

2 389

2 503 806

2 545 733

K 31. 12. 2021

Vážený průměr

efektivní úrokové

sazby

1 roku

1 až 2 roky

2 až 5 roky

Celkem

Neúročené finanční závazky

21 489

13 631

35 120

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům investičních akcií

2 569 608

Celkem

21 489

13 631

2 569 608

2 604 728

Tabulky likvidity jsou sestaveny na základě nediskontovaných peněžních toků evidovaných finančních závazků a uvažují

nejbližší datum splatnosti, ke kterému může být po Fondu požadováno splacení závazků. V přehledu jsou zahrnuty jak

splátky jistiny úvěrů, tak budoucí dosud nezachycené úrokové platby, které vyplývají z uzavřených úvěrových vztahů.

8.3. Měnové riziko

Měnové riziko je spojeno s cizoměnovými transakcemi a z nich plynoucími cizoměnovými zůstatky. Funkční měnou

Fondu je CZK a je-li uskutečněna transakce denominována v jiné měně, je přepočítána, stejně tak jsou přepočítávány

zůstatky pohledávek a závazků, které z transakce plynou. Důsledkem je vznik kurzových rozdílů s vlivem na celkový

výsledek hospodaření.

K 31. 12. 2022 drží Fond drží pouze peněžní prostředky v EUR (2022: 39 192 tis. Kč; 2021: 38 284 tis. Kč), s nimiž je

spojené případné riziko změny měnového kurzu s dopadem do výsledku hospodaření. Vzhledem k posilování CZK vůči

EUR byly za rok 2022 uznány ve výsledku kurzové ztráty. K 31. 12. 2021 evidoval Fond navíc poskytnutou zápůjčku

denominovanou v EUR (2021: 65 735 tis. Kč), která byla v lednu 2022 vypořádána. Zůstatky obchodních vztahů dosahují

v EUR minimálních hodnot. Fond za rok končící 31. 12. 2022 zahrnul do výsledku hospodaření celkovou čistou kurzovou

ztrátu ve výši 2 376 tis. Kč (2021: čistá kurzová ztráta 6 723 tis. Kč).

Vedení Fondu analyzuje svou měnovou pozici a průběžně posuzuje vývoj měnového kurzu CZK/EUR. Tomu odpovídá i

analýza citlivosti výsledku hospodaření na změny měnového kurzu CZK/EUR. Pokud jsou uváženy všechny peněžní

položky evidované k 31. 12. 2022 v cizí měně a současně by došlo ke změně měnového kurzu CZK/EUR o 0,5 CZK/EUR

(zhodnocení / znehodnocení CZK vůči EUR), výsledek hospodaření by byl o 813 tis. Kč (31. 12. 2021: 2 092 tis. Kč) vyšší

(při znehodnocení CZK vůči EUR by Fond uznal kurzový zisk) nebo nižší (při zhodnocení CZK/EUR by Fond uznal kurzovou

ztrátu).

8.4. Úrokové riziko

Úrokové riziko je riziko změny reálné hodnoty nebo budoucích peněžních toků finančních nástrojů v důsledku změn tržní

úrokové míry.

Úrokové riziko budoucích peněžních toků je spojeno finančními nástroji, které jsou úročeny variabilní úrokovou sazbou.

Fond k 31. 12. 2022 nevykazuje finanční aktiva, ani finanční závazky takto úročené a není tedy vystaven úrokovému

riziku.

8.5. Oceňování reálnou hodnotou

Následující tabulka zobrazuje rozčlenění finančních aktiv dle typu ocenění, přičemž finanční aktiva oceňovaná

v amortizované hodnotě zahrnují peněžní prostředky, jejichž ocenění lze považovat za vhodnou aproximaci jejich reálné

hodnoty.

K 31. 12. 2022

Tis. Kč

Ocenění

v amortizované

hodnotě

Ocenění

v reálné hodnotě

(úroveň 3)

Obchodní a jiné pohledávky

11 311

Peněžní prostředky

85 241

Finanční aktiva celkem

96 552

K 31. 12. 2021

Tis. Kč

Ocenění

v amortizované

hodnotě

Ocenění

v reálné hodnotě

(úroveň 3)

Poskytnuté zápůjčky

65 735

Obchodní a jiné pohledávky

40 112

Peněžní prostředky

46 670

Finanční aktiva celkem

152 587

Reálná hodnota finančních aktiv – peníze a pohledávky

Reálná hodnota výše uvedených finančních aktiv se významně neodchyluje od jejich zůstatkové hodnoty, v níž jsou

pohledávky a peněžní prostředky prezentovány, zejména s ohledem na splatnost v krátkém časovém horizontu.

Reálná hodnota investic do nemovitostí

Fond oceňuje reálnou hodnotou na pokračující bázi investice do nemovitostí – stavby a pozemky držené pro kapitálové

zhodnocení a pronajímané. Fond ke stanovení reálné hodnoty využívá služby externího odborného poradce, který má

dostatečné zkušenosti s oceňováním nemovitostí v dané lokalitě. U všech nemovitostí je ocenění založeno na úvaze

nejlepšího a nejvyššího využití. Ocenění nezávislým odborným poradcem je poskytováno na roční bázi. Fond, resp.

investiční společnost v postavení administrátora Fondu a její finanční oddělení disponuje osobou, která poskytuje

podklady a součinnost nezávislému odbornému poradci a reviduje zpracované ocenění pro účely finančního výkaznictví.

Reálná hodnota jednotlivých nemovitostí byla stanovena metodou výnosovou (v celkové výši 2 255 310 tis. Kč k 31. 12.

2022 (2021: 2 332 330 tis. Kč)) nebo metodou komparativní (v celkové výši 212 130 tis. Kč k 31. 12. 2022 (2021: 192 040

tis. Kč), tj. technikami v úrovni 3, přičemž volba metody byla znalcem učiněna s ohledem na charakter nemovitosti.

V celkovém ocenění investic do nemovitostí jsou zahrnuty zálohy poskytnuté na pořízení aktiv ve výši 14 000 tis. Kč k 31.

12. 2022 (2021: 14 008 tis. Kč).

• Při použití výnosové metody dochází k projekci budoucího čistého peněžního toky plynoucího z pronájmu

nemovitostí a k jeho diskontování úrokovou sazbou zohledňující tržní výnosnost (míra kapitalizace byla

uvážena v rozmezí 5,80 % až 7,50 % k 31. 12. 2022 i 2021; k 31. 12. 2022 činí průměrná hodnota 6,17 % (2021:

6,31 %).

• Při použití komparativní metody (dle Mezinárodních standardů pro oceňování – IVS – www.ifsc.org) je reálná

hodnota nemovitosti odhadnuta na základě srovnání s obdobnými nemovitostmi v rámci porovnatelných

transakcích. Přístup tržního porovnání vychází z principu, že potenciální kupec nezaplatí za nemovitost více

než jsou náklady na pořízení srovnatelné nemovitosti. Z teoretického pohledu by nejsrovnatelnější prodejní

transakce indikovala prodejní cenu, za kterou by předmětná nemovitost mohla být prodána. Použitou

jednotkou srovnání je cena za metr čtvereční (m2).

Následující tabulka zobrazuje rozčlenění finančních závazků dle typu ocenění, přičemž pro finanční závazky oceňované

v amortizované hodnotě lze považovat jejich ocenění za vhodnou aproximaci jejich reálné hodnoty.

K 31. 12. 2022

Tis. Kč

Ocenění

v amortizované hodnotě

Ocenění

v reálné hodnotě

(úroveň 3)

Obchodní a jiné závazky

24 736

Závazky vůči ovládající osobě

14 802

Přijaté zápůjčky

2 389

Čistá aktiva připadající držitelům vyplatitelných investičních akcií

2 503 806

Finanční závazky celkem

41 927

2 503 806

K 31. 12. 2021

Tis. Kč

Ocenění

v amortizované hodnotě

Ocenění

v reálné hodnotě

(úroveň 3)

Obchodní a jiné závazky

21 489

Závazky vůči ovládající osobě

11 242

Přijaté zápůjčky

2 389

Čistá aktiva připadající držitelům vyplatitelných investičních akcií

2 569 608

Finanční závazky celkem

61 547

2 569 608

Reálná hodnota finančních závazků

Reálná hodnota závazku vůči držitelům investičních akcií, který je prezentován jako čistá aktiva připadající držitelům

vyplatitelných investičních akcií je odhadována jako ve výši rozdílu reálné hodnoty aktiv a závazku Fondu. Jeho výše je

tak ovlivněna zejména přístupem k ocenění nemovitostí v rámci aktiv Fondu.

8.6. Vývoj závazků z financování

Fond v rámci svých závazků finanční závazky, jejichž peněžní úhrada by byla prezentována ve výkazu peněžních toků

v rámci peněžních toků z financování. Následující tabulka poskytuje sesouhlasení počátečního a konečného zůstatku

takových závazků:

Tis. Kč

Bankovní úvěr

Emitované

dluhopisy

Závazky vůči

ovládající osobě

Zápůjčka od

zakladatelské

části Fondu

Celkem

Konečný zůstatek k 1. 1. 2021

103 000

74 179

2 389

179 568

reklasifikace závazku

20 000

peněžní tok – splátky

-123 000

-62 937

-185 937

peněžní tok – placené úroky

-1 837

naběhlé úrokové náklady

1 837

Konečný zůstatek k 31. 12. 2021

11 242

2 389

13 631

odkup investičních akcií

170 000

peněžní tok – odkup investičních akcií

-136 440

zápočet vůči záloze

-30 000

Konečný zůstatek k 31. 12. 2022

14 802

2 389

17 191

Náklady na ověření účetní závěrky

Odměna auditora (NEXIA AP a.s.) za ověření této účetní závěrky činí 163 500 Kč bez DPH (2021: 130 000 Kč bez DPH).

Auditor současně provádí i ověření zprávy o odměňování vyhotovené Fondem v souladu se zákonem č. 256/2004 Sb., o

podnikání na kapitálovém trhu za odměnu 10 500 Kč bez DPH. Jiné služby nebyly auditorem poskytovány.

Podmíněná aktiva a podmíněné závazky

Fond není v žádných sporech, z nichž by mohlo plynout nějaké plnění. Vedení Fondu si není vědomo ani jiných událostí

uskutečněných během účetního období, které by vedly ke vzniku a evidenci tzv. podmíněných závazků či podmíněných

aktiv a případných dalších podmíněných plnění ve prospěch Fondu.

Čistá hodnota aktiv

Společnost Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. je investičním fondem, jehož působení

podléhá regulaci ze strany České národní banky a který musí naplňovat požadavky na zveřejnění vyplývající ze zákona č.

240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech (dále jen „ZISIF“). Jedním z požadavků je zveřejnění

tzv. čisté hodnoty aktiv na akcii, přičemž pro účely stanovení její výše stanoví ZISIF následující:

1) Majetek a dluhy investičního fondu z investiční činnosti se oceňují reálnou hodnotou podle mezinárodních

účetních standardů upravených právem Evropské unie s tím, že:

a) pro určení reálné hodnoty dluhopisu nebo obdobného cenného papíru nebo zaknihovaného cenného papíru

představujícího právo na splacení dlužné částky je možné použít průměrnou cenu mezi nejlepší závaznou

nabídkou a poptávkou (středová cena) a

b) pro určení reálné hodnoty akcie nebo obdobného cenného papíru nebo zaknihovaného cenného papíru

představujícího podíl na obchodní společnosti nebo jiné právnické osobě je možné použít hodnotu, která je

vyhlášena na evropském regulovaném trhu nebo na zahraničním trhu obdobném regulovanému trhu a která

je vyhlášena k okamžiku ne pozdějšímu, než je okamžik ocenění a nejvíce se blížícímu okamžiku ocenění.

c) Česká národní banka stanoví vyhláškou postupy pro určení reálné hodnoty majetku a dluhů investičního

fondu v rozsahu stanoveném odstavcem 1.

Čistá hodnota aktiv na akcii je ukazatelem, který nevyplývá z požadavků IFRS a IFRS tedy nestanoví postupy, jak jej

kalkulovat. Jedná se o tzv. alternativní výkonnostní ukazatel, který Fond zveřejňuje s ohledem na požadavky ZISIF a jeho

výše se stanoví v souladu s požadavky ZISIF.

Z požadavků ZISIF vyplývá povinnost ocenit aktiva a závazky Fondu reálnou hodnotou. Fond svá investiční aktiva –

nemovitosti a majetkové účasti – oceňuje reálnou hodnotou. U ostatních aktiv – zejména obchodní pohledávky a

peněžní prostředky – jejich ocenění v účetní závěrce se významně neodchyluje od reálné hodnoty a lze jej považovat za

vhodnou aproximaci reálného ocenění. Závazky nejsou oceňovány reálnou hodnotou, ale jsou úročeny na bázi

nespřízněných transakcí a jejich ocenění v účetní závěrce lze považovat za vhodnou aproximaci reálného ocenění.

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Čistá aktiva vyplývající z výkazu finanční situace (v tis. Kč)

2 503 806

2 569 608

Počet vydaných investičních akcií (v ks)

218 816

234 333

Čistá hodnota aktiv na akcii dle ZISIF (v Kč)

11 442,5171

10 965,6250

9. Události po rozvahovém dni

Dne 16. 2. 2023 Fond přijal dvě žádost o odkup investičních akcií od pana Svatoslava Outulného v celkové výši 260 000

tis. Kč. Žádné další významné události s dopadem na finanční situaci a výkonnost Fondu nenastaly v období po

rozvahovém dni a do data schválení této účetní závěrky.

V Praze dne 26. 4. 2023

Outulný investiční fond s proměnným kapitálem, a.s.

zastoupený

AMISTA investiční společnost, a.s.

Člen představenstva

Ing. Petr Janoušek

pověřený zmocněnec

Zpráva nezávislého auditora

NEXIA AP a.s.

Člen Nexia International

Sokolovská 5/49

186 00 Praha 8

Tel.: +420 221 584 301, +420 221 584 302

E-mail: nexiaprague@nexiaprague.cz

http://www.nexiaprague.cz

IČO/ID No.: 48 11 70 13

DIČ/VAT No.: CZ 48 11 70 13

Obchodní rejstřík/Commercial register:

Městský soud v Praze, oddíl B, vložka 14203

Zpráva nezávislého auditora

o ověření

účetní závěrky

k 31. prosinci 2022

Outulný investiční fond s proměnným

základním kapitálem, a.s.

Praha, duben 2023

Str. 2/8

Údaje o auditované účetní jednotce

Název účetní jednotky:

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

Sídlo:

Truhlářská 1108/3, Nové Město, 110 00 Praha 1

Zápis proveden u:

Městského soudu v Praze

Zápis proveden pod číslem:

oddíl B, číslo vložky 17017

IČO:

248 23 244

DIČ:

CZ24823244

Statutární orgán:

AMISTA investiční společnost, a.s., člen představenstva, při výkonu

funkce zastupuje Ing. Petr Janoušek, pověřený zmocněnec

Předmět činnosti:

činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu ust. § 95

odst. 1 písm. a) zák. č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech

a investičních fondech

Ověřované období:

1. ledna 2022 až 31. prosince 2022

Příjemce zprávy:

akcionáři investičního fondu

Údaje o auditorské společnosti

Název společnosti:

NEXIA AP a.s.

Evidenční číslo auditorské

společnosti:

č. 096

Sídlo:

Sokolovská 5/49, 186 00 Praha 8 Karlín

Zápis proveden u:

Městského soudu v Praze

Zápis proveden pod číslem:

oddíl B, číslo vložky 14203

IČO:

481 17 013

DIČ:

CZ48117013

Telefon:

+420 221 584 302

E-mail:

nexiaprague@nexiaprague.cz

Odpovědný auditor:

Ing. Mikuláš Ľaš

Evidenční číslo auditora:

č. 2493

Str. 3/8

Zpráva nezávislého auditora

akcionářům investičního fondu Outulný investiční fond s proměnným

základním kapitálem, a.s.

Výrok auditora

Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky investičního fondu Outulný investiční fond s proměnným

základním kapitálem, a.s. (dále „účetní jednotka“ nebo „Fond“) sestavené na základě Mezinárodních

standardů účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií (dále i „IFRS“), která se skládá z výkazu finanční

situace k 31. 12. 2022, výkazu výsledku hospodaření a ostatního úplném výsledku, výkazu peněžních toků, výkazu

změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií a výkazu změn vlastního kapitálu

a komentáře k účetním výkazům, který obsahuje popis použitých podstatných účetních metod a další vysvětlující

informace.

Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční situace investičního fondu

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. k 31. 12. 2022, finanční výkonnosti

a peněžních toků za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022 v souladu s Mezinárodními standardy

účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií (IFRS).

Základ pro výrok

Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014

a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou mezinárodní standardy pro audit (ISA),

případně doplněné a upravené souvisejícími aplikačními doložkami. Naše odpovědnost stanovená těmito předpisy

je podrobněji popsána v oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky. V souladu se zákonem o auditorech

a Etickým kodexem přijatým Komorou auditorů České republiky jsme na Účetní jednotce nezávislí a splnili jsme i

další etické povinnosti vyplývající z uvedených předpisů. Domníváme se, že důkazní informace, které jsme

shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho výroku.

Hlavní záležitosti auditu

Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu účetní závěrky

za běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v kontextu auditu účetní závěrky jako celku

a v souvislosti s utvářením názoru na tuto závěrku. Samostatný výrok k těmto hlavním záležitostem auditu

však tímto jakkoli nevyjadřujeme:

Hlavní záležitosti auditu

Postup auditora v dané záležitosti auditu

1. Ocenění nemovitostí v majetku (aktivech)

Fondu

Hodnota nemovitostního portfolia, vykázaná jako

Investice do nemovitostí, držené za účelem dosahování

výnosů z pronájmu a růstu tržní hodnoty (kapitálového

zhodnocení) vlastněných nemovitostí, je majoritní

položkou aktiv Fondu.

Podle požadavků Mezinárodních účetních standardů

upravených přímo použitelnými předpisy

Evropské unie (dále jen „IFRS“), promítnutých do

interních předpisů aplikovaných účetní jednotkou, jsou

nemovitosti v majetku Fondu k datu sestavení účetní

závěrky oceňovány reálnou hodnotou.

Změna reálné hodnoty se promítá (je zúčtována) do

výsledku hospodaření ověřovaného účetního období r.

2022.

Abychom eliminovali riziko významné (materiální) chyby

v ocenění nemovitostí v účetní závěrce, které by způsobilo

nadhodnocení aktiv a výsledku hospodaření (případně i

podhodnocení aktiv a výsledku hospodaření), prověřili správnost

ocenění každé do testování ocenění zahrnuté nemovitosti

paralelně a na sobě nezávisle interní auditorský tým NEXIA AP a

spolupracující externí znalec.

Do prověrky ocenění byly zahrnuty nemovitosti reflektující

většinový podíl na hodnotě vykazované v aktivech Fondu (klíčové

nemovitosti). Při ověření správnosti ocenění se auditorský tým i

spolupracující znalec zaměřili zejména na:

a) Správnost (vhodnost) použité metody ocenění a vyhodnocení

správnosti předpokladů, které znalec použil,

b) Vyhodnocení vhodnosti, resp. správnosti výnosového

ocenění od jeho základních parametrů: očekávané roční

čisté peněžní toky/čisté nájemné ve vazbě na

Str. 4/8

Významné (materiální) riziko v této oblasti vnímáme

v nesprávně stanovené reálné hodnotě nemovitostí,

které by mohlo způsobit významnou věcnou nesprávnost

(nadhodnocení) hodnoty aktiv a výsledku hospodaření

ověřovaného účetního období r. 2022.

Stanovení reálné hodnoty nemovitostí bylo provedeno

formou znaleckého posudku společnosti Statikum,

s.r.o. Znalec pro stanovení reálné hodnoty použil

především výnosový přístup, v němž aplikoval míru

kapitalizace, která je odvozena z podmínek českého

investičního a finančního trhu platných v r. 2022.

Informace o ocenění nemovitostí reálnou hodnotou

a dopadech změny reálné hodnoty na ocenění aktiv a

výsledek hospodaření za účetní období r. 2022 jsou

uvedeny v kapitolách 3.2 a 6.5. Komentářů (přílohy)

k účetním výkazům.

dosavadní průběh nájemního vztahu a případné

potenciály zvýšené výnosů z nájemního vztahu,

potřebné investiční výdaje, požadovaný kapitálový

výnos/diskontní sazba, očekávaná doba ekonomické

životnosti atd.) a posouzení správnosti vlastního výpočtu

ocenění,

c) Vyhodnocení vhodnosti, resp. správnosti provedené tržní

komparace v případech, kde ocenění touto metodou bylo

provedeno.

Pro účely posouzení výnosového ocenění jsme vyžádali u znalce

vysvětlení týkající se výše očekávaných provozních nákladů

(výdajů), investičních výdajů, míry kapitalizace a očekávané

zbytkové doby ekonomické životnosti jednotlivých nemovitostí,

resp. počtu let vyplácení renty, u níž znalec provedl její zkrácení

oproti ocenění, které zpracoval pro účely účetní závěrky sestavené

k 31.12. 2021. Veškerá požadovaná vysvětlení nám byla znalcem

řádně poskytnuta. Zkrácení ekonomické životnosti jednotlivých

nemovitostí je dle našeho názoru odůvodněným a správným

krokem, který přispívá k průkaznosti odhadu reálné hodnoty.

Přiměřenost (správnost) ocenění nemovitostí k 31. 12. 2022 jsme

za kooperace našeho experta ověřili i kontrolou vzorku výpočtů

provedených znalcem a komparací ocenění provedeného k 31.12.

2022 a 31.12. 2021. V případech, kde to bylo možné, byla

prověrka ocenění provedena i metodou tržní komparace.

Námi provedená prověrka potvrdila reálnou hodnotu

nemovitostí stanovenou znalcem Statikum, s.r.o. Se závěry

znalce na výši reálné hodnoty nemovitostního portfolia Fondu ke

dni 31.12. 2022 jsme se tak ztotožnili.

V závěrečné fázi auditu jsme prověřili správnost vykázání reálné

hodnoty nemovitostí v účetní závěrce (účetních výkazech) a

poskytnutí potřebných popisných a doplňujících informací

v komentářích (příloze) k účetním výkazům.

2. Výnosy z pronájmu

Klíčová část výnosů Fondu, dosažených v účetním

období, vyplývá z Tržeb z pronájmů a souvisejících

služeb. Tyto tržby jsou výnosem generovaným z přímých

investic do nemovitostí, které drží Fond a pronajímá je

včetně poskytování souvisejících služeb. Pronájem je

realizován na základě nájemních smluv, které jsou

uzavírány jako nájemní smlouvy střednědobého, resp.

dlouhodobého charakteru.

Významné (materiální) riziko v této oblasti vnímáme

v nesprávně vykázané výši Tržeb z nájemného a

souvisejících služeb zahrnuté (uznané) do výnosů

účetního období r. 2022.

Informace k tržbám z nájmů jsou uvedeny v bodě 3.8,

3.8 a 6.11 Komentářů (přílohy) k účetním výkazům.

Abychom eliminovali riziko významné (materiální) chyby v uznání

(vykázání) nesprávné výše Tržeb z pronájmu a souvisejících

služeb jako výnosů účetního období r. 2022, provedli jsme:

a) Testy věcné správnosti vykázaných tržeb na vybraném

vzorku klíčových položek nemovitostí porovnáním

zaúčtovaných výnosů na platnou smluvní dokumentaci →

posuzováno bylo, zda je postupováno v souladu se zásadou

věcné a časové souvislosti

b) Konfirmovali jsme otevřené pozice pohledávek a provedli

konfirmaci výnosů k závěrkovému dni

c) Provedli analytické testy

d) Prověřili jsme riziko existence delikventních pohledávek

Při provedených kontrolách a testech jsme nezjistili

nesrovnalosti.

3. Správné vykázání finančních aktiv a závazků v

souladu s rámcem Mezinárodních standardů

účetního výkaznictví

Jelikož jsou cenné papíry Fondu přijaty k obchodování na

evropském regulovaném trhu Burza cenných papírů

Již v předauditní fázi auditorských prací jsme prověřili a

konzultovali s účetní jednotkou praktickou aplikaci Mezinárodních

účetní standardů IFRS do účetnictví a výkaznictví Fondu. Přístup

účetní jednotky k aplikaci Mezinárodních účetní standardů IFRS

zůstává v porovnání s předchozím účetním obdobím r. 2021

Str. 5/8

Praha, a.s., při sestavení účetní závěrky Fond postupuje

již šestým rokem plnohodnotně podle Mezinárodních

účetních standardů upravených přímo použitelnými

předpisy Evropské unie (dále jen „IFRS“).

Významné (materiální) riziko v této oblasti vnímáme

v tom, že požadavky, pravidla a závazné postupy

Mezinárodních účetních standardů (IFRS) do účetnictví a

výkaznictví Fondu, včetně zveřejnění v komentáři

k účetním výkazům, nemusí být provedeny správným a

dostatečným (úplným) způsobem.

konzistentní. Data a vysvětlující informace prezentované

v účetní závěrce jsou tak meziročně plně srovnatelná.

Ve finální fázi auditu jsme prověřili praktickou aplikaci

Mezinárodních účetních standardů IFRS do výkaznictví

Fondu a doplňující/dodatečná zveřejnění uvedená

v komentáři k účetním výkazům.

Ostatní informace uvedené ve výroční zprávě

Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené ve výroční zprávě

mimo účetní závěrku a naši zprávu auditora. Za ostatní informace odpovídá představenstvo.

Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je však součástí našich povinností

souvisejících s ověřením účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi a posouzení, zda ostatní informace

nejsou ve významném (materiálním) nesouladu s účetní závěrkou či s našimi znalostmi o účetní jednotce získanými

během ověřování účetní závěrky nebo zda se jinak tyto informace nejeví jako významně (materiálně) nesprávné.

Také posuzujeme, zda ostatní informace byly ve všech významných (materiálních) ohledech vypracovány v souladu

s příslušnými právními předpisy. Tímto posouzením se rozumí, zda ostatní informace splňují požadavky právních

předpisů na formální náležitosti a postup vypracování ostatních informací v kontextu významnosti (materiality), tj.

zda případné nedodržení uvedených požadavků by bylo způsobilé ovlivnit úsudek činěný na základě ostatních

informací.

Na základě provedených postupů, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že:

• ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní závěrce, jsou ve všech

významných (materiálních) ohledech v souladu s účetní závěrkou a

• ostatní informace byly vypracovány v souladu s právními předpisy.

Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o účetní jednotce, k nimž jsme dospěli při provádění

auditu, ostatní informace neobsahují významné (materiální) věcné nesprávnosti. V rámci uvedených postupů jsme

v obdržených ostatních informacích žádné významné (materiální) věcné nesprávnosti nezjistili.

Odpovědnost představenstva, dozorčí rady a výboru pro audit za účetní závěrku

Představenstvo odpovídá za sestavení účetní závěrky podávající věrný a poctivý obraz v s mezinárodními standardy

účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií, a za takový vnitřní kontrolní systém, který považuje za

nezbytný pro sestavení účetní závěrky tak, aby neobsahovala významné (materiální) nesprávnosti způsobené

podvodem nebo chybou.

Při sestavování účetní závěrky je představenstvo povinno posoudit, zda je účetní jednotka schopna nepřetržitě trvat,

a pokud je to relevantní, popsat v komentářích k účetním výkazům záležitosti týkající se jejího nepřetržitého trvání

a použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky, s výjimkou případů, kdy představenstvo

plánuje zrušení účetní jednotky nebo ukončení její činnosti, resp. kdy nemá jinou reálnou možnost než tak učinit.

Za dohled nad procesem účetního výkaznictví odpovídá dozorčí rada a výbor pro audit.

Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky

Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou (materiální)

nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující náš výrok. Přiměřená míra

jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v souladu s výše uvedenými předpisy ve

všech případech v účetní závěrce odhalí případnou existující významnou (materiální) nesprávnost. Nesprávnosti

mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb a považují se za významné (materiální), pokud lze reálně

Str. 6/8

předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní závěrky

na jejím základě přijmou.

Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během celého auditu

odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností:

• Identifikovat a vyhodnotit rizika významné (materiální) nesprávnosti účetní závěrky způsobené podvodem

nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizika a získat dostatečné a vhodné

důkazní informace, abychom na jejich základě mohli vyjádřit výrok. Riziko, že neodhalíme významnou

(materiální) nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než riziko neodhalení významné (materiální)

nesprávnosti způsobené chybou, protože součástí podvodu mohou být tajné dohody (koluze), falšování,

úmyslná opomenutí, nepravdivá prohlášení nebo obcházení vnitřních kontrol vedením účetní jednotky.

• Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem účetní jednotky relevantním pro audit v takovém rozsahu,

abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti, nikoli abychom mohli

vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního systému.

• Posoudit vhodnost použitých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetních odhadů a informace, které

v této souvislosti vedení účetní jednotky uvedlo v komentářích k účetním výkazům (příloze účetní závěrky).

• Posoudit vhodnost použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky vedením účetní

jednotky a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní informace existuje významná (materiální) nejistota

vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou významně zpochybnit schopnost účetní jednotky

nepřetržitě trvat. Jestliže dojdeme k závěru, že taková významná (materiální) nejistota existuje, je naší

povinností upozornit v naší zprávě na informace uvedené v této souvislosti v komentářích k účetním výkazům

(příloze účetní závěrky), a pokud tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit modifikovaný výrok. Naše závěry

týkající se schopnosti účetní jednotky nepřetržitě trvat vycházejí z důkazních informací, které jsme získali do

data naší zprávy. Nicméně budoucí události nebo podmínky mohou vést k tomu, že účetní jednotka ztratí

schopnost nepřetržitě trvat.

• Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky, včetně komentářů k účetním výkazům (přílohy

k účetní závěrce), a dále to, zda účetní závěrka zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který

vede k věrnému zobrazení.

Naší povinností je informovat představenstvo, dozorčí radu a výbor pro audit mimo jiné o plánovaném rozsahu a

načasování auditu a o významných zjištěních, která jsme v jeho průběhu učinili, včetně zjištěných významných

nedostatků ve vnitřním kontrolním systému.

Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili příslušné etické požadavky

týkající se nezávislosti, a informovat ho o veškerých vztazích a dalších záležitostech, u nichž se lze reálně domnívat,

že by mohly mít vliv na naši nezávislost, a případných souvisejících opatřeních.

Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali představenstvo, dozorčí radu a výbor

pro audit, ty, které jsou z hlediska auditu účetní závěrky za běžný rok nejvýznamnější, a které tudíž představují

hlavní záležitosti auditu, a tyto záležitosti popsat v naší zprávě. Tato povinnost neplatí, když právní předpisy zakazují

zveřejnění takové záležitosti nebo jestliže ve zcela výjimečném případě usoudíme, že bychom o dané záležitosti

neměli v naší zprávě informovat, protože lze reálně očekávat, že možné negativní dopady zveřejnění převáží nad

přínosem z hlediska veřejného zájmu.

Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními předpisy

V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 uvádíme v naší zprávě

nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec mezinárodních standardů pro audit:

Určení

auditora a délka provádění auditu

Auditorem účetní jednotky nás dne 16. 1. 2023 určila valná hromada účetní jednotky. Auditorem účetní jednotky

jsme pátým účetním obdobím.

Str. 7/8

Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit

Potvrzujeme, že náš výrok k účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší dodatečnou zprávou pro

výbor pro audit účetní jednotky, kterou jsme dne 28. 4. 2023 vyhotovili dle článku 11 nařízení Evropského

parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014.

Poskytování neauditorských služeb

Prohlašujeme, že jsme účetní jednotce neposkytli žádné služby uvedené v čl. 5 odst. 1 nařízení Evropského

parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. Zároveň jsme účetní jednotce ani jí ovládaným obchodním společnostem

neposkytli žádné jiné neauditorské služby, které by nebyly uvedeny v komentáři k účetním výkazům účetní jednotky.

Zpráva o souladu s nařízením o ESEF

Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu účetní závěrky

obsažené ve výroční zprávě s ustanoveními nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) 2019/815 ze dne

17. prosince 2018, kterým se doplňuje směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES, pokud jde

o regulační technické normy specifikace jednotného elektronického formátu pro podávání zpráv („nařízení

o ESEF“), která se vztahují k účetní závěrce.

Odpovědnost představenstva

Za vypracování účetní závěrky v souladu s nařízením o ESEF je zodpovědné představenstvo Účetní jednotky.

Představenstvo Účetní jednotky nese odpovědnost mimo jiné za:

• návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro uplatňování požadavků

nařízení o ESEF,

• sestavení účetní závěrky obsažené ve výroční zprávě v platném formátu XHTML.

Odpovědnost auditora

Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací názor na to, zdali účetní závěrka obsažená ve

výroční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení o ESEF. Tuto

zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme provedli podle mezinárodního standardu pro ověřovací zakázky ISAE

3000 (revidované znění) – „Ověřovací zakázky, které nejsou auditem ani prověrkou historických finančních

informací“ (dále jen „ISAE 3000“).

Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra jistoty je velká míra

jistoty, nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše uvedeným standardem ve všech případech

odhalí případný existující významný (materiální) nesoulad s požadavky nařízení o ESEF.

V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti:

• seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF,

• seznámili jsme se s vnitřními kontrolami Účetní jednotky relevantními pro uplatňování požadavků nařízení

o ESEF,

• identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného (materiálního) nesouladu s požadavky nařízení o ESEF

způsobeného podvodem nebo chybou a

• na základě toho navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a získat přiměřenou

jistotu pro účely vyjádření našeho závěru.

Cílem našich postupů bylo posoudit, zdali účetní závěrka, která je obsažena ve výroční zprávě, byla sestavena v

platném formátu XHTML.

Str. 8/8

Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho

závěru.

Závěr

Podle našeho názoru účetní závěrka Účetní jednotky za rok končící 31. prosince 2022 obsažená ve výroční zprávě

je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení

o ESEF.

V Praze dne 28. 4. 2023

NEXIA AP a.s.

evidenční číslo auditorské společnosti 096

Ing. Mikuláš Ľaš

evidenční číslo auditora 2493