Výroční finanční zpráva

2022

LUCROS SICAV a.s.

za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022

Obsah

Obsah ...................................................................................................................................................................... 2

Čestné prohlášení .................................................................................................................................................... 4

Informace pro akcionáře ......................................................................................................................................... 5

Přehled podnikání, stav majetku investičního Fondu a majetkových účastí ......................................................... 17

Profil Fondu ........................................................................................................................................................... 28

Zpráva o vztazích ................................................................................................................................................... 42

Individuální účetní závěrka za rok 2022 ................................................................................................................ 47

Příloha účetní závěrky za rok 2022 ........................................................................................................................ 52

Příloha – Finanční výkazy neinvestiční a investiční části Fondu ............................................................................ 82

Zpráva auditora ..................................................................................................................................................... 85

Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené pojmy následující význam:

Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené právní předpisy následující význam:

AMISTA IS

AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00

ČNB

Česká národní banka

Den ocenění

Poslední den Účetního období

Fond

LUCROS SICAV, a.s., IČO: 285 07 428, se sídlem Praha 9 - Kyje, Skorkovská 1310, PSČ 19800, obchodní

společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod sp. zn. B 14923

Účetní období

Období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022

Investiční část Fondu

Majetek a dluhy Fondu z jeho investiční činnosti ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF.

Neinvestiční část Fondu

Ostatní jmění Fondu nespadající do Investiční části Fondu ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF.

Dohoda FATCA

Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování daňových

předpisů v mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spojených států amerických

o informacích a jejich oznamování obecně známá jako Foreign Account Tax Compliance Act, vyhlášená

pod č. 72/2014 Sb.m.s.

Zákon o auditorech

Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o auditorech), ve znění

pozdějších předpisů

Zákon o daních z příjmů

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o účetnictví

Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZISIF

Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších

předpisů

ZMSSD

Zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších souvisejících zákonů,

ve znění pozdějších předpisů

ZOK

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve

znění pozdějších předpisů

ZPKT

Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů

Vyhláška

Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci, ve znění pozdějších předpisů

Čestné prohlášení

Jako oprávněná osoba Fondu, tímto prohlašuji, že dle mého nejlepšího vědomí, podává vyhotovená výroční

finanční zpráva věrný a poctivý obraz o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Fondu za

uplynulé účetní období a také o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledků

hospodaření Fondu.

V Praze dne 28. 4. 2023

LUCROS SICAV a.s.

Předseda představenstva

Ing. Jaroslava Valová

Informace pro akcionáře

podle § 118 odst. 4 písm. b) až k) a odst. 5 písm. a) až k) ZPKT

1. Orgány Fondu – jejich složení a postupy jejich rozhodování

1.1. Valná hromada Fondu

Valná hromada je nejvyšším orgánem Fondu. Každý akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, má právo účastnit

se valné hromady. Každý investor, který vlastní investiční akcie, má též právo účastnit se valné hromady. Každý

akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, i každý investor, který vlastní investiční akcie, má právo obdržet

vysvětlení týkající se Fondu, jím ovládaných osob nebo jednotlivého podfondu vytvořeného Fondem, jehož

investiční akcie vlastní, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu záležitostí zařazených na valnou

hromadu nebo na výkon akcionářských práv na ní, a uplatňovat návrhy a protinávrhy.

Se zakladatelskými akciemi je spojeno hlasovací právo vždy, nestanoví-li zákon jinak. S investičními akciemi

hlasovací právo spojeno není, nestanoví-li zákon jinak. Je-li s akcií Fondu spojeno hlasovací právo, náleží každé

akcii jeden hlas.

Rozhodování valné hromady upravuje článek 26 stanov Fondu:

Valná hromada je schopna se usnášet, pokud jsou přítomní vlastníci nejméně 75 % akcií, s nimiž je spojeno

hlasovací právo. Při posuzování schopnosti valné hromady se usnášet se nepřihlíží k akciím, s nimiž není spojeno

hlasovací právo, nebo pokud nelze hlasovací právo podle zákona nebo stanov vykonávat; to neplatí, nabydou-li

tyto dočasně hlasovacího práva. Není-li valná hromada schopná usnášet se, svolá statutární orgán náhradní

valnou hromadu, a to tak, aby se konala od patnácti do šesti týdnů ode dne, na který byla svolána původní valná

hromada. Náhradní valná hromada je schopná usnášet se bez ohledu na počet přítomných akcionářů.

Záležitosti, které nebyly zařazeny do navrhovaného pořadu jednání, lze rozhodnout jen se souhlasem všech

vlastníků akcií vydaných Fondem, s nimiž je v případě projednání takové záležitosti spojeno hlasovací právo.

Pokud stanovy Fondu nebo zákon nevyžadují většinu jinou, rozhoduje valná hromada většinou hlasů vlastníků

akcií vydaných Fondem, s nimiž je spojeno hlasovací právo.

Působnost valné hromady upravuje článek 23 stanov Fondu:

Do působnosti valné hromady, nevylučuje-li to ZISIF, náleží dle stanov Fondu vše, co do její působnosti vkládá

závazný právní předpis, včetně:

a) rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení zapisovaného základního kapitálu

představenstvem podle ust. § 511 ZOK nebo o změnu, ke které došlo na základě jiných právních

skutečností,

b) volba a odvolání členů představenstva,

c) volba a odvolání členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami,

d) schválení smlouvy o výkonu funkce člena představenstva,

e) schválení smluv o výkonu funkce členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami,

f) rozhodnutí o zrušení Fondu, resp. Fondem vytvořeného podfondu s likvidací,

g) rozhodnutí o jmenování likvidátora, resp. o podání žádosti o jmenování likvidátora ČNB, jmenuje-li dle

zákona likvidátora ČNB,

h) rozhodnutí o přeměně Fondu,

i) rozhodování o udělení souhlasu s poskytnutím příplatku mimo zapisovaný základní kapitál Fondu jeho

akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie, a o jeho vrácení,

j) rozhodování o určení auditora pro účetní závěrku a konsolidovanou účetní závěrku,

k) rozhodování o vyčlenění majetku a dluhů z investiční činnosti společnosti do jednoho či více podfondů.

1.2. Představenstvo Fondu

Předseda představenstva Ing. Jaroslava Valová (od 13. 7.2018)

narozena:15. 4.1947

vzdělání: vysokoškolské

Ing. Jaroslava Valová je absolventkou Vysoké školy zemědělské v Českých Budějovicích. Svou profesní praxi začala

v roce 1972 jako finanční účetní JZD Mirotice. Následně sbírala zkušenosti v řadě společností. V roce 1991 založila

firmu SIKO, kterou v roce 2004 vložila do společnosti SIKO KOUPELNY a.s. Ve společnosti SIKO KOUPELNY a.s. byla

od roku 2004 do května 2015 generální ředitelkou. Od roku 2009 je jednatelkou společnosti SLOSIKO s.r.o., která

se specializuje na pronájem, nákup a prodej nemovitostí. V představenstvu Fondu působí od roku 2008. V její

kompetenci je strategické řízení Fondu včetně řízení a realizace investic.

Člen představenstva Ing. Jana Valová (od 13. 7. 2018)

narozena: 19. 8.1977

vzdělání: vysokoškolské

Ing. Jana Valová vystudovala Jihočeskou univerzitu v Českých Budějovicích, obor účetnictví a finanční řízení

podniku. Působí v dozorčích orgánech obchodních společností SIKO KOUPELNY a.s. a SIKO KÚPEĽNE a.s. Ve

společnosti LUCROS SICAV a.s. se zabývá agendou ochranných známek a investování do nemovitostí.

Člen představenstva Bc. Tomáš Vala (od 13. 7.2018)

narozen: 8. 5.1973

vzdělání: vysokoškolské

Bc. Tomáš Vala vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, obor Finance. Od roku 2015 je generálním

ředitelem společnosti SIKO KOUPELNY a.s. Věnuje se investicím v oboru nemovitostí a řízení investičních projektů

včetně jejich financování.

Představenstvo je statutárním orgánem Fondu, kterému přísluší obchodní vedení Fondu a který zastupuje Fond

navenek. Představenstvo se řídí obecně závaznými právními předpisy, stanovami a statutem Fondu.

Představenstvo mj. také svolává valnou hromadu Fondu a schvaluje změny statutu Fondu a jeho podfondů, jsou-

li zřízeny. Představenstvo je voleno valnou hromadou Fondu.

V působnosti představenstva je dle stanov Fondu:

a) řídit činnost Fondu a zabezpečovat jeho obchodní vedení;

b) provádět usnesení přijatá valnou hromadou;

c) zabezpečovat řádné vedení účetnictví Fondu;

d) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou a konsolidovanou, popřípadě i mezitímní

účetní závěrku společnosti a návrh na rozdělení zisku nebo úhrady ztrát;

e) svolávat valnou hromadu;

f) vyhotovovat nejméně jednou za rok pro valnou hromadu zprávu o podnikatelské činnosti Fondu a stavu

jeho majetku;

g) vyhotovovat další zprávy emitenta cenných papírů přijatých k obchodování na evropském regulovaném

trhu a zajišťovat plnění dalších povinností, stanovených obecně závaznými právními předpisy, zejm. ZPKT;

h) měnit stanovy Fondu v souladu s § 277 odst. 2 ZISIF, jde-li o změnu přímo vyvolanou změnou právní

úpravy, opravu písemných nebo tiskových chyb nebo úpravou, která logicky vyplývá z obsahu stanov;

i) schvalovat změny statutu Fondu a jeho podfondů;

j) rozhodovat o všech záležitostech Fondu, které zákon nebo stanovy nesvěřují jinému orgánu Fondu, tedy

zejm. dozorčí radě nebo valné hromadě Fondu.

Představenstvo určuje základní zaměření obchodního vedení Fondu.

Představenstvo nezřídilo žádný poradní orgán, výbor či komisi.

Vzhledem k tomu, že statutárnímu orgánu nesmí být v souladu s obecně závaznými právními předpisy týkajícími

se obhospodařování investičních fondů udělovány ze strany akcionářů Fondu jakékoliv pokyny týkající se

obhospodařování Fondu, není statutární orgán oprávněn požádat nejvyšší orgán Fondu v souladu s ust. § 51 odst.

2 ZOK o udělení pokynu týkajícího se obchodního vedení. Statutární orgán však může požádat o sdělení

nezávazného stanoviska či doporučení týkajícího se obchodního vedení další (poradní) orgány Fondu či jiné

subjekty, a to za podmínek určených statutem Fondu či vnitřními předpisy Fondu.

1.3. Dozorčí rada Fondu

Člen dozorčí rady Ing. Vítězslav Vala (od 13. 7. 2018)

narozen: 24. 2.1971

vzdělání: vysokoškolské

Dozorčí rada dohlíží na řádný výkon činnosti Fondu, jakož i provádí další činnosti stanovené obecně závaznými

právními předpisy.

Dozorčí rada dále dle stanov Fondu:

a) přezkoumává řádnou, mimořádnou a konsolidovanou a popřípadě i mezitímní účetní závěrku a návrh na

rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá valné hromadě své vyjádření;

b) předkládá valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a konsolidované účetní

závěrky, příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných emitentem cenných papírů přijatých

k obchodování na evropském regulovaném trhu, o nichž to stanoví obecně závazný právní předpis;

c) schvaluje statut Fondem nově vytvořeného podfondu;

d) navrhuje změny statutu Fondu.

Dozorčí rada se skládá z jednoho člena, voleného valnou hromadou.

Dozorčí rada je schopná usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí usnesení

je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční většina členů dozorčí rady. Každý člen dozorčí rady má jeden hlas.

V případě rovnosti hlasů je rozhodující hlas předsedy dozorčí rady.

Řádná zasedání dozorčí rady svolává předseda dozorčí rady s uvedením programu jednání, a to zpravidla šestkrát

za rok. V případě, že dozorčí rada není svolána po dobu delší než 2 měsíce, může o její svolání požádat předsedu

kterýkoli její člen, a to s pořadem jednání, který určí. Předseda dozorčí rady svolá dozorčí radu také tehdy, požádá-

li o to statutární orgán, a to s pořadem jednání, který statutární orgán určil; neučiní-li tak bez zbytečného odkladu

po doručení žádosti, může ji svolat sám statutární orgán.

1.4. Výbor pro audit Fondu

Předseda výboru pro audit: Ing. Vít Vařeka (od 1. 2.2016)

narozen: 14. 1. 1963

Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Frostburg State Universit v USA. Od roku 1994 působil na pozici

vedoucí finanční analytik a zástupce ředitele u licencovaného obchodníka s cennými papíry AKRO Capital, a.s. Od

roku 2006 do současnosti působí ve společnosti AMISTA IS, a to postupně na pozicích výkonný ředitel, předseda

představenstva a člen dozorčí rady.

Člen výboru pro audit Mgr. Pavel Bareš (od 1. 12. 2022)

narozen: 23. 9. 1977

V letech 2019-2022 byl členem představenstva AMISTA IS od roku 2022 pak zasedá v dozorčí radě. Mgr. Pavel

Bareš působí od roku 2001 v advokacii, v jejímž rámci se dlouhodobě specializuje na komplexní právní zajištění

investic a akvizic, včetně řešení nemovitostní agendy a investičních projektů.

Člen výboru pro audit: Ing. Petr Janoušek (od 1. 1.2018)

narozen: 22. 2. 1973

Vystudoval Vysoké učení technické v Brně. V rámci AMISTA IS se věnuje komplexnímu finančnímu řízení

společnosti. Předtím působil na vedoucích pozicích ve společnostech zabývajících se investiční činností a vývojem

informačních systémů.

Fond, jako subjekt veřejného zájmu ve smyslu ust. § 1a písm. a) ve spojení s ust. § 19a odst. 1 Zákona o účetnictví

zřídil ke dni 1. 2. 2016 výbor pro audit. Výbor pro audit zejména sleduje účinnost vnitřní kontroly, systému řízení

rizik, účinnost vnitřního auditu a jeho funkční nezávislost, sleduje postup sestavování účetní závěrky Fondu a

předkládá řídicímu nebo kontrolnímu orgánu Fondu doporučení k zajištění integrity systémů účetnictví a

finančního výkaznictví. Dále doporučuje auditora kontrolnímu orgánu s tím, že toto doporučení řádně odůvodní.

Výbor pro audit se skládá ze 3 členů, volených valnou hromadou. Všichni navržení členové výboru pro audit splnili

zákonné podmínky pro jmenování do výboru pro audit stanovené ust. § 44 Zákona o auditorech. Na svém prvním

zasedání výboru pro audit si jeho členové zvolili za předsedu Ing. Víta Vařeku. Předseda svolává a řídí zasedání

výboru pro audit.

Výbor pro audit je schopný usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí

usnesení je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční přítomných členů výboru pro audit.

Výbor pro audit nezřídil žádný poradní orgán, výbor či komisi.

1.5. Politika rozmanitosti Fondu

Fond ve vztahu k statutárnímu orgánu, kontrolnímu orgánu a výboru pro audit neuplatňuje žádnou specifickou

politiku rozmanitosti. Důvodem je především skutečnost, že volba těchto orgánů je v působnosti valné hromady

Fondu, pročež toto rozhodnutí nemůže Fond v zásadě ovlivnit. Fond se principiálně hlásí k dodržování zásad

nediskriminace a rovného zacházení a dbá na to, aby orgány byly obsazovány osobami, jejichž odborné znalosti a

zkušenosti svědčí o jejich způsobilosti k řádnému výkonu funkce.

1.6. Dceřiné společnosti

SLOSIKO s.r.o.

Sídlo: Galvaniho 16/B, 821 04 Bratislava

IČO: 368 65 770

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv:

100%

Statutární orgán Ing. Jan Dvořák (od 1.12.2009)

Ing. Jaroslava Valová (od 1.12.2009)

Funkce jednatelé (konatelia)

Způsob jednání jménem společnosti jedná jednatel (konateľ) samostatně

VABOLA s.r.o.

Sídlo: Skorkovského 1310, 19800 Praha 9 – Kyje

IČO: 289 96 178

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv:

90 %

Statutární orgán Ing. Jaroslava Valová (od 2.12.2009)

Ing. Jana Valová (od 2.12.2009)

Bc. Tomáš Vala (od 2.12.2009)

Funkce jednatelé

Způsob jednání jménem společnosti jedná jednatel samostatně

SIVAKO s.r.o.

Sídlo: Skorkovského 1310, 19800 Praha 9 – Kyje

IČO: 289 96 640

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv:

90 %

Statutární orgán Ing. Jaroslava Valová (od 2.12.2009)

Ing. Jana Valová (od 2.12.2009)

Bc. Tomáš Vala (od 2.12.2009)

Funkce jednatelé

Způsob jednání jménem společnosti jedná jednatel samostatně

Dům Čertovka s.r.o.

Sídlo: Skorkovského 1310, 19800 Praha 9 – Kyje

IČO: 052 61 252

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv:

100 %

Statutární orgán Ing. Jaroslava Valová (od 31.10.2016)

Ing. Vítězslav Vala (od 31.10.2016)

Bc. Tomáš Vala (od 31.10.2016)

Funkce jednatelé

Způsob jednání jménem společnosti jedná jednatel samostatně

Dům Čertovka II s.r.o.

Sídlo: náměstí Winstona Churchilla 1800/2, Žižkov, 130 00 Praha 3

IČO: 087 87 468

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv:

100 %

Statutární orgán Ing. Vítězslav Vala (od 3. 3.2020)

Bc. Tomáš Vala (od 30. 1.2020)

Funkce jednatelé

Způsob jednání každý jednatel zastupuje společnost samostatně

Rezidence Smotlachova s.r.o.

Sídlo: Korunní 810/104, 101 00 Praha 10 - Vinohrady

IČO: 057 97 209

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv:

75 %

Statutární orgán Ing. Miroslav Šebesta (od 15. 3.2018)

Funkce jednatel

Způsob jednání jednatel zastupuje společnost samostatně

LCF Project 01 s.r.o.

Sídlo: Palackého 740/1, Nové Město (Praha 1), 110 00 Praha

IČO: 108 99 677

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv:

55 %

Statutární orgán Mgr. Jiří Kučera a Ing. Jiří Valenta

Funkce jednatel

Způsob jednání Jednatelé zastupují Společnost samostatně vyjma právních jednání,

která se týkají předmětu nebo závazku, jehož hodnota převyšuje 4.000.000, - Kč, kdy společnost zastupují dva

jednatelé společně

2. Zásady a postupy vnitřní kontroly a pravidla přístupu k rizikům ve vztahu k procesu

výkaznictví

Skupina Fondu na základě ust. § 19a Zákona o účetnictví použila mezinárodní účetní standardy harmonizované

evropským právem pro sestavení účetní závěrky ke Dni ocenění. Účetnictví a výkaznictví Fondu je kromě

všeobecně závazných právních předpisů upraveno rovněž soustavou vnitřních předpisů a metodických postupů,

plně respektujících obecně závazné účetní předpisy a standardy.

Přístup do účetního systému Fondu je přísně řízen a povolen pouze oprávněným osobám. Účetní doklady jsou

účtovány po předchozím řádném schválení oprávněnými osobami, přičemž způsob schvalování je upraven

vnitřním předpisem. Platební styk je oddělen od zpracování účetnictví a provádění obchodních transakcí, veškeré

platby jsou prováděny oddělením vypořádání. Tento způsob úhrad zamezuje potencionální možnosti, kdy by jedna

a tatáž osoba provedla uzavření obchodního vztahu, zaúčtovala z něho vyplývající účetní operace a současně

provedla platbu ve prospěch obchodního partnera.

Kontrola správnosti a úplnosti účetnictví a výkaznictví Fondu je prováděna ve dvou úrovních – interně,

prostřednictvím řídícího a kontrolního systému, a dále prostřednictvím externího auditu, který ověřuje roční

účetní závěrku Fondu. Interní kontrola v rámci kontrolního a řídícího systému zahrnuje jednak činnosti vnitřního

auditu a dále řadu kontrolních prvků, prováděných kontinuálně (např. kontrola zaúčtovaného stavu majetku na

operativní evidenci majetku, inventarizace, kontrola čtyř očí apod.), v rámci, kterých je proces kontroly průběžně

vyhodnocován.

3. Kodex řízení a správy Fondu

Fond přijal soubor vnitřních předpisů schválených statutárním orgánem Fondu. Tyto vnitřní předpisy vycházejí

z požadavků stanovených všeobecně závaznými právními předpisy, včetně právních předpisů Evropské unie, a jsou

pravidelně aktualizovány a předkládány ČNB. Některé z nich dle platné legislativy podléhají i kontrole ze strany

ČNB a jsou ČNB předkládány v případě změn, což jsou např. Organizační řád, který je základní normou řízení a

správy Fondu, či vnitřní předpis obsahující postupy k plnění povinností dle AML zákona. Rovněž podléhají interní

kontrole compliance a vnitřního auditu.

Vzhledem k výše uvedenému Fond nepřijal žádný zvláštní kodex řízení a správy Fondu.

4. Ostatní vedoucí osoby Fondu a portfolio manažer

4.1. Ostatní vedoucí osoby

Mimo statutární orgán nemají funkci vedoucí osoby ve Fondu žádné jiné osoby.

4.2. Portfolio manažer

Portfolio manažer Ing. Jaroslava Valová (od 20. 1.2016)

narozena:15. 4.1947

vzdělání: vysokoškolské

Ing. Jaroslava Valová je absolventkou Vysoké školy zemědělské v Českých Budějovicích. Svou profesní praxi začala

v roce 1972 jako finanční účetní JZD Mirotice. Následně sbírala zkušenosti v řadě společností. V roce 1991 založila

firmu SIKO, kterou v roce 2004 vložila do společnosti SIKO KOUPELNY a.s. Ve společnosti SIKO KOUPELNY a.s. byla

od roku 2004 do května 2015 generální ředitelkou. Od roku 2009 je jednatelkou společnosti SLOSIKO s.r.o., která

se specializuje na pronájem, nákup a prodej nemovitostí. V představenstvu Fondu působí od roku 2008. V její

kompetenci je strategické řízení Fondu včetně řízení a realizace investic.

5. Osoby s řídící pravomocí

Statutární orgán

Představenstvo Ing. Jaroslava Valová (od 13. 7.2018)

Člen představenstva Ing. Jana Valová (od 13. 7.2018)

Člen představenstva Bc. Tomáš Vala (od 13. 7.2018)

Kontrolní orgán

Člen dozorčí rady Ing. Vítězslav Vala (od 13. 7. 2018)

6. Údaje o peněžitých a nepeněžitých plněních, která od Fondu přijali v účetním období

členové statutárního či dozorčího orgánu a ostatní osoby s řídící pravomocí

Rozhodování o odměňování pracovníků Fondu náleží do působnosti statutárního orgánu Fondu. Členové

statutárního a kontrolního orgánu vykonávají svoji činnost na základě smluv o výkonu funkce, v nichž je vždy

upravena i jejich odměna včetně všech jejích složek, nejedná-li se o bezúplatný výkon funkce. Tyto smlouvy včetně

odměňování musí být schváleny valnou hromadou Fondu.

7. Údaje o počtu cenných papírů Fondu, které jsou v majetku statutárního či dozorčího

orgánu a ostatních osob s řídící pravomocí

Členové statutárního orgánu drželi celkem 49.770 ks zakladatelských akcií a 7.208 ks investičních akcií Fondu. Člen

dozorčího orgánu držel celkem 21.330 ks zakladatelských akcií a žádné investiční akcie Fondu.

K cenným papírům představujícím podíl na Fondu se nevztahují žádné opce ani srovnatelné investiční nástroje,

jejichž smluvními stranami by byli členové statutárního nebo dozorčího orgánu Fondu nebo které by byly uzavřeny

ve prospěch těchto osob. Osoby s řídící pravomocí Fondu nedrží výše jmenované cenné papíry ani nepřímo, tedy

prostřednictvím třetího subjektu.

8. Práva a povinnosti spojená s akciemi Fondu

Fond vydává dva druhy cenných papírů:

zakladatelské akcie – tyto cenné papíry jsou vydávány k zapisovanému základnímu kapitálu, jehož výše je též

uváděna v obchodním rejstříku. Zapisovaný základní kapitál Fondu činí 711 000 000,- Kč a je rozdělen na 71 000 ks

kusových zakladatelských akcií, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny zakladatelské akcie společnosti jsou vydány

jako cenné papíry na řad, tj. jako listiny znějící na jméno akcionáře a nejsou přijaty k obchodování na evropském

regulovaném trhu. Podíl na zapisovaném základním kapitálu se u zakladatelských akcií určí podle počtu akcií.

Zakladatelské akcie se řídí právní úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle II. stanov

Fondu.

Práva spojená se zakladatelskými akciemi

Se zakladatelskými akciemi je spojeno právo akcionáře podílet se na řízení společnosti, na jejím zisku a na

likvidačním zůstatku při jejím zrušení s likvidací. Právo na podíl na zisku a na likvidačním zůstatku vzniká pouze z

hospodaření společnosti s majetkem, který nepochází z investiční činnosti Fondu, resp. není zařazen do žádného

podfondu. Se zakladatelskými akciemi je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak. Převoditelnost

zakladatelských akcií je podmíněna souhlasem statutárního orgánu. Se zakladatelskými akciemi není spojeno

právo na jejich odkoupení na účet společnosti, ani žádné jiné zvláštní právo.

Evidence zakladatelských akcií

Zakladatelské akcie jsou v držení akcionářů Fondu, kteří zodpovídají za jejich úschovu. Fond prostřednictvím svého

administrátora, tj. AMISTA IS, vede evidenci majitelů zakladatelských akcií v seznamu akcionářů.

investiční akcie – Fond vydává investiční akcie k Fondu jako takovému, resp. k jeho Investiční části. Investiční akcie

představují stejné podíly na fondovém kapitálu Investiční části Fondu. Investiční akcie jsou vydávány jako akcie

kusové, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny investiční akcie jsou vydány jako zaknihované cenné papíry znějící na

jméno investora.

Fond vydává jednu třídu investičních akcií. Investiční akcie jsou od 1. 2. 2016 přijaty k obchodování na evropském

regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s. Investiční akcie se řídí právní úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími

právními předpisy a úpravou v oddíle III. stanov Fondu.

Práva spojená s investičními akciemi

S investičními akciemi je spojeno právo týkající se podílu na zisku z hospodaření pouze s majetkem z investiční

činnosti Fondu a na likvidačním zůstatku pouze z investiční činnosti Fondu. S investičními akciemi je spojeno právo

na jejich odkoupení na žádost jejich vlastníka na účet Investiční části Fondu. Investiční akcie odkoupením zanikají.

S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo, pokud zákon nestanoví jinak.

Evidence investičních akcií

Evidence investičních akcií vydávaných Fondem je vedena v souladu s příslušnými ustanoveními ZPKT. Centrální

evidenci emise vede Centrální depozitář cenných papírů, a. s. Investiční akcie Fondu v držení jednotlivých

investorů jsou tak evidovány na jejich majetkových účtech vlastníků cenných papírů. Investoři jsou povinni

sdělovat účastníku Centrálního depozitáře cenných papírů, a. s., u něhož mají veden svůj majetkový účet, veškeré

změny ve svých identifikačních údajích.

9. Odměny účtované externími auditory

Informace o odměnách účtovaných za Účetní období auditory v členění za jednotlivé druhy služeb jsou uvedeny

v příloze účetní závěrky (oddíl „Správní náklady“), která je nedílnou součástí této výroční finanční zprávy. Poplatky

a náklady Fondu jsou hrazeny z Investiční části Fondu.

10. Dividendová politika Fondu

Fond neuplatňuje ani nedeklaruje dividendovou politiku ve smyslu stanovení poměru zisku vyplaceného

akcionářům a zisku zadrženého, ani nečiní takové odhady do budoucna.

Hospodářský výsledek Investiční části Fondu vzniká jako rozdíl mezi výnosy z majetku z investiční činnosti Fondu

a náklady na zajištění činnosti investiční činnosti Fondu. Rozhodovací postup o rozdělení zisku je v souladu se ZOK

následující: Statutární orgán Fondu předloží valné hromadě Fondu ke schválení návrh na rozdělení zisku, který

přezkoumal kontrolní orgán, který předkládá valné hromadě své vyjádření k návrhu na rozdělení zisku. Rozhodnutí

o rozdělení zisku nebo jiných výnosů z majetku Investiční části Fondu náleží do působnosti valné hromady Fondu.

Výnosy z majetku v Investiční části Fondu se použijí ke krytí nákladů, nestanoví-li obecně závazné právní předpisy

nebo statut Fondu jinak. Pokud hospodaření Investiční části Fondu za účetní období skončí ziskem, může být tento

zisk použit (i) k výplatě podílu na zisku nebo (ii) k investicím směřujícím ke zvýšení hodnoty majetku Investiční

části Fondu. Pokud hospodaření Investiční části Fondu za Účetní období skončí ztrátou, bude tato ztráta hrazena

ze zdrojů Investiční části Fondu.

Případný zisk Investiční části Fondu může být použit k opětovným investicím směřujícím ke zvýšení hodnoty

majetku Fondu a Fond tak nemusí vyplácet žádný podíl na zisku či výnosech.

Rozhodným dnem pro uplatnění práva na podíl na zisku je den určený v souladu s ust. § 351 ZOK. Podíl na zisku

je splatný do tří měsíců ode dne, kdy bylo valnou hromadou Fondu učiněno rozhodnutí o rozdělení zisku. Podíl na

zisku vyplácí Fond na své náklady a nebezpečí pouze bezhotovostním převodem na účet investora uvedený v

seznamu akcionářů. Právo na výplatu podílu na zisku, o jehož vyplacení bylo rozhodnuto valnou hromadou Fondu,

se promlčuje v obecné tříleté lhůtě.

11. Významná soudní a rozhodčí řízení

V Účetním období neprobíhala žádná soudní ani rozhodčí řízení, která mohla mít nebo v nedávné minulosti měla

významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Fondu.

12. Struktura vlastního kapitálu Fondu a dceřiných společností

Fond

Struktura vlastního kapitálu Fondu je uvedena v účetní závěrce, která je nedílnou součástí této výroční finanční

zprávy.

Cenné papíry vydávané Fondem:

Druh

Zakladatelské akcie

Investiční akcie

ISIN

CZ0008042009

Forma

Kusové akcie na jméno

Podoba

Listinné

Zaknihované

Jmenovitá hodnota

Bez jmenovité hodnoty

Podíl na zapisovaném základním kapitálu (%)

100

Počet emitovaných akcií v oběhu ke konci Účetního

období (ks)

71 000

7 900

Počet akcií vydaných v Účetním období (ks)

Počet akcií odkoupených v Účetním období (ks)

Počet upsaných, dosud nesplacených akcií (ks)

Obchodovatelnost

Zakladatelské akcie nebyly přijaty

k obchodování na regulovaném trhu

Investiční akcie jsou přijaty

k obchodování na regulovaném

trhu

Dceřiné společnosti:

SLOSIKO s.r.o., Základní kapitál: 5 000 EUR, Vlastní kapitál: 4 267 tis. EUR

VABOLA s.r.o., Základní kapitál: 200 000,- Kč, Vlastní kapitál: 183 tis. Kč

SIVAKO s.r.o., Základní kapitál: 200 000,- Kč, Vlastní kapitál: 175 tis. Kč

Dům Čertovka s.r.o., Základní kapitál: 200 000,- Kč, Vlastní kapitál: -6 803 tis. Kč

Rezidence Smotlachova s.r.o., Základní kapitál: 100 000,- Kč, Vlastní kapitál: - 19 340 tis. Kč

Dům Čertovka II s.r.o., Základní kapitál: 100 000,- Kč, Vlastní kapitál: -1 662 tis. Kč

LCF Project 01 s.r.o., Základní kapitál: 1 000,- Kč, Vlastní kapitál: - 4 tis. Kč

13. Omezení převoditelnosti cenných papírů

Převoditelnost zakladatelských akcií Fondu je podmíněna souhlasem statutárního orgánu. Statutární orgán udělí

souhlas s převodem písemně na žádost akcionáře v případě, kdy nabyvatel zakladatelských akcií splňuje veškeré

požadavky na osobu akcionáře společnosti jako fondu kvalifikovaných investorů, stanovené statutem, jakož i

obecně závaznými právními předpisy, a to bez zbytečného odkladu po jejich kontrole. Souhlas s převodem

zakladatelských akcií mezi stávajícími akcionáři je vydáván neprodleně bez potřeby kontroly. V případě převodu

nebo přechodu vlastnického práva k zakladatelským akciím Fondu je jejich nabyvatel povinen bez zbytečného

odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu akcie v podobě listinného cenného papíru vůči

administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny vlastníka příslušné akcie a její předložení administrátorovi

Fondu. Hodlá-li některý z vlastníků zakladatelských akcií převést své zakladatelské akcie, mají ostatní vlastníci

zakladatelských akcií k těmto akciím předkupní právo, ledaže vlastník zakladatelských akcií zakladatelské akcie

převádí jinému vlastníkovi zakladatelských akcií.

Omezení převoditelnosti se nevztahuje na investiční akcie emitované společností, protože jsou přijaty

k obchodování na regulovaném trhu.

V případě převodu nebo přechodu vlastnického práva k investičním akciím Fondu je jejich nabyvatel povinen bez

zbytečného odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu akcie v podobě listinného cenného

papíru vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny vlastníka příslušné akcie a její předložení

administrátorovi Fondu. V případě, že by nabyvatel investičních akcií nebyl kvalifikovaným investorem dle ust. §

272 ZISIF, k takovému nabytí se v souladu s ust. § 272 odst. 3 ZISIF nepřihlíží.

14. Akcionářská struktura

Fond

Struktura akcionářů ke Dni ocenění (zakladatelské akcie)

V procentech

Podíl na

základním

kapitálu

Podíl na

hlasovacích

právech

Právnické osoby celkem

0,00

Fyzické osoby celkem

100,00

z toho Ing. Jaroslava Valová

30,00

z toho Ing. Jana Valová

10,00

z toho Bc. Tomáš Vala

30,00

z toho Ing. Vítězslav Vala

30,00

15. Vlastníci cenných papírů se zvláštními právy

Fond nevydává vyjma výše uvedených druhů cenných papírů žádné jiné cenné papíry, se kterými by bylo spojeno

zvláštní právo. Se zakladatelským akciemi není spojeno právo na podíl na zisku pocházejícím z investiční činnosti

Fondu, ale je s nimi spojeno právo na řízení Fondu prostřednictvím hlasovacího práva, které je s těmito akciemi

spojeno, pokud zákon nestanoví jinak. S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo, pokud zákon nestanoví

jinak, ale je s nimi spojeno právo na zpětný odkup Fondem.

16. Omezení hlasovacích práv

Se zakladatelskými akciemi Fondu je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

S investičními akciemi Fondu není spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

V případě, kdy valná hromada hlasuje o:

• změně práv spojených s určitým druhem investičních akcií;

• změně druhu nebo formy investičních akcií;

• další záležitosti, pro kterou zákon vyžaduje hlasování podle druhu akcií;

hlasují současně akcionáři, kteří vlastní investiční akcie, a akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie. V takovém

případě je s investičními akciemi spojeno hlasovací právo.

17. Smlouvy mezi akcionáři s následkem snížení převoditelnosti nebo hlasovacích práv

Fondu nejsou známy žádné smlouvy, které by uzavřeli akcionáři Fondu a které by současně mohly mít za následek

snížení převoditelnosti akcií představujících podíl na Fondu nebo snížení hlasovacích práv.

18. Zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu stanov

Stanovy Fondu neobsahují žádná zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu stanov

Fondu.

Členy statutárního orgánu volí a odvolává valná hromada Fondu.

O doplňování a změnách stanov rozhoduje valná hromada Fondu na návrh statutárního orgánu nebo na základě

protinávrhů akcionářů, resp. investorů účastnících se valné hromady.

19. Zvláštní působnost orgánů

Stanovy Fondu neobsahují žádnou zvláštní působnost statutárního ani kontrolního orgánu podle zákona

upravujícího právní poměry obchodních společností a družstev.

20. Významné smlouvy při změně ovládání Fondu

Fond neuzavřel žádné smlouvy, ve kterých by byl smluvní stranou a které nabydou účinnosti, změní se nebo

zaniknou v případě změny ovládání Fondu v důsledku nabídky převzetí.

21. Smlouvy se členy statutárního orgánu se závazkem plnění při skončení jejich funkce

Fond neuzavřel se členy statutárního orgánu nebo se zaměstnanci žádné smlouvy, kterými by byl zavázán k plnění

pro případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí.

22. Programy nabývání cenných papírů za zvýhodněných podmínek

Fond nemá žádný program, na jehož základě je zaměstnancům nebo členům statutárního orgánu Fondu

umožněno nabývat účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim za zvýhodněných

podmínek.

Přehled podnikání, stav majetku investičního Fondu a majetkových účastí

1. Přehled podnikání

Investiční strategie

Fond je oprávněn investovat, a to především do aktiv nemovité povahy, ať již mající formu věcí nemovitých, akcií,

podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních a obchodních společnostech, movitých věcí a jejich souborů.

Druhy majetkových hodnot, které mohou být nabyty do investiční části Fondu

Nemovité věci včetně jejich součástí a příslušenství (tj. např. energetické sítě, oplocení, zahradní úprava,

samostatně stojící kůlny a garáže apod.), související movité věci a případné vyvolané investice (inženýrské sítě

apod.). Nemovitostní aktiva mají zejména podobu:

pozemků určených k výstavbě objektů pro bydlení nebo komerčních objektů

pozemků určených ke zhodnocení formou změny účelu užívání pozemku a následnému prodeji

pozemků provozovaných jako parkoviště

pozemků určených k pronajímání třetím osobám pro obchodní aktivity

rezidenčních projektů a domů

průmyslových areálů pro výrobu a skladování

budov pro zdravotnická zařízení

budov pro vzdělání a školství a školicí střediska

administrativních budov a center

hotelových komplexů a jiných rekreačních objektů

logistických parků

multifunkčních center

nemovitých i movitých energetických zařízení

Do majetku investiční části Fondu lze nabýt nemovitost za účelem jejího provozování, pronájmu, je-li tato

nemovitost způsobilá při řádném hospodaření přinášet pravidelný a dlouhodobý výnos, nebo za účelem jejího

dalšího prodeje, je-li tato nemovitost způsobilá přinést ze svého prodeje zisk.

Fond může do své investiční části též nabývat nemovitosti výstavbou, nebo za účelem dalšího zhodnocení

nemovitostí v jeho majetku umožnit na takových nemovitostech výstavbu. Výstavba samotná je vždy realizována

na účet investiční části Fondu třetí osobou k takové činnosti oprávněnou.

Při výběru vhodných nemovitostí nabývaných do majetku investiční části Fondu se zohledňuje zejména poloha

nabývaných nemovitostí v oblastech České republiky, kde lze důvodně předpokládat, že v krátkodobém nebo

střednědobém horizontu dojde k pozitivnímu cenovému vývoji.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na společnostech, které zejména vlastní

Fond

LUCROS SICAV a.s., IČO: 285 07 428, se sídlem Praha 9 – Kyje, Skorkovská 1310, PSČ 19800,

obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod sp.

zn. B 14923

Účetní období

Období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022

nemovité věci (tzv. „nemovitostní společnost“);

akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na nemovitostních společnostech;

akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na jiných obchodních společnostech.

Tyto společnosti mohou mít také charakter dočasných účelových společností zřizovaných za účelem možnosti

získání bankovního nebo mimobankovního financování a diverzifikace rizik.

Fond má možnost uskutečnit:

proces přeměny, v níž budou Fond a společnost zúčastněnými společnostmi a Fond bude při přeměně jednat

buď na svůj účet, a to v souladu s příslušnými zvláštními právními předpisy;

převzetí jmění společnosti, kdy účast Fondu může přesahovat 90% podíl na základním kapitálu společnosti.

Za předpokladu, že v majetku Fondu bude účast v takovéto společnosti představující alespoň 90% podíl na

základním kapitálu, pak na základě rozhodnutí valné hromady Fondu může dojít k jejímu zrušení a k převodu

jmění do majetku Fondu.

Fond může do své investiční části dále nabývat movité věci, které jsou účelově spojeny s nemovitostmi Fondu a

slouží k zabezpečení provozu a ochrany těchto aktiv. Mezi takové movité věci patří například nábytek, svítidla,

vybavení budov včetně uměleckých děl, dopravní a transportní vybavení, výpočetní technika nebo strojní zařízení,

které tvoří s nemovitostí logický celek apod.

Práva k nehmotným statkům

Ochranné známky – kterými se rozumí jakékoli označení schopné grafického znázornění, zejména slova,

včetně osobních jmen, barvy, kresby, písmena, číslice, tvar výrobku nebo jeho obal, pokud je toto značení

způsobilé odlišit výrobky nebo služby jedné osoby do výrobků nebo služeb jiné osoby.

Průmyslové vzory – kterými se rozumí vnější úprava výrobku. Ta je plošná nebo prostorová a spočívá zejména

ve zvláštním tvaru, obrysu, v kresbě nebo v uspořádání barev či kombinaci těchto znaků.

Užitné vzory – se považuje technické řešení, které je nové, přesahuje rámec pouhé odborné dovednosti a je

průmyslově využitelné.

Vynálezy – se považuje výrobek nebo technický postup, který představuje z hlediska světového stavu techniky

zcela novou myšlenku, jež skýtá úplně nové možnosti nebo vylepšuje současný stav.

Výrobně technické dokumentace – kterými se rozumí souhrn podkladů zpracovaných s cílem realizovat

technickou myšlenku (např. výrobek, technické dílo, zařízení apod.).

Projektové dokumentace k nemovitostním projektům – kterými se rozumí souhrn podkladů a práv k realizaci

nemovitostních developerských projektů.

Fond může poskytovat za úplatu práva k nehmotným statkům v majetku investiční části Fondu k jejich užívání

třetím osobám.

Poskytování úvěrů a zápůjček je možné za předpokladu, že tyto budou pro Fond ekonomicky výhodné. Zápůjčky,

resp. úvěry mohou být zásadně poskytovány toliko při dodržení pravidel stanovených tímto Statutem.

Vklady v bankách nebo zahraničních bankách.

Pohledávky, a to zejména pohledávky vůči nemovitostním společnostem, pohledávky související s nemovitými

věcmi, ostatní pohledávky (úvěry a zápůjčky poskytnuté Fondem v souladu s tímto Statutem a pohledávky z

běžného obchodního styku).

Majetek nabytý do investiční části Fondu při uskutečňování procesu přeměny obchodních společností podle

zvláštního právního předpisu, při níž bude Fond společností zúčastněnou na této přeměně a Fondu bude při této

přeměně jednat na svůj účet.

Ochranné známky, kterými se rozumí jakékoli označení schopné grafického znázornění, zejména slova, včetně

osobních jmen, barvy, kresby, písmena, číslice, tvar výrobku nebo jeho obal, pokud je toto značení způsobilé

odlišit výrobky nebo služby jedné osoby do výrobků nebo služeb jiné osoby.

Fond může poskytovat za úplatu právo užívat ochrannou známku nacházející se v investiční části jeho majetku

třetím osobám, a to na základě řádně uzavřené licenční smlouvy. Licence může být Fondem poskytnuta jako

výlučná nebo nevýlučná.

Investiční limity

Fond dodržuje při své činnosti investiční limity stanovené tímto Statutem.

Majetkem Fondu se pro účely výpočtu investičních limitů, limitů u celkové expozice a jiných limitů rozumí aktiva

investiční části Fondu.

Vklady v bankách

Fond může investovat do vkladů na bankovních účtech až 100 % hodnoty svého investičního majetku.

K zajištění likvidity Fondu musí minimální výše vkladů na bankovních účtech Fondu vždy dosahovat alespoň 3 %

hodnoty svého investičního majetku. V případě, že hodnota investičního majetku Fondu přesáhne částku 16,6 mil.

Kč, výše uvedený procentní podíl se nepoužije, a minimální podíl výše vkladů na bankovních účtech Fondu pak

činí minimálně částku 500.000 Kč, resp. ekvivalentní částku v jiné měně.

Pohledávky

Fond může investovat do pohledávek za nemovitostními společnostmi až 45 % hodnoty svého investičního

majetku.

Fond může investovat do pohledávek souvisejících s nemovitostmi až 45 % hodnoty svého investičního majetku.

Nemovitosti a příslušenství

Fond může investovat do nemovitostí až 95 % hodnoty svého investičního majetku.

Fond může investovat do jedné nemovitosti maximálně 50 % hodnoty investičního majetku Fondu.

Fond může investovat do příslušenství nemovitostí, tj. i do movitých věcí, které jsou účelově spojeny

s nemovitostmi, až 35 % hodnoty svého investičního majetku.

Fond může investovat do příslušenství nemovitosti maximálně 35 % hodnoty takové nemovitosti.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na nemovitostních společnostech

Fond může investovat do účastí na nemovitostních společnostech až 95 % hodnoty svého investičního majetku.

Fond může investovat do účasti na jedné nemovitostní společnosti maximálně 50 % hodnoty majetku Fondu.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na jiných společnostech

Fond může investovat do účastí na jiných společnostech až 45 % hodnoty svého investičního majetku.

Ochranné známky

Fond může investovat do ochranných známek až 70 % hodnoty svého investičního majetku.

Do jedné ochranné známky nebo souboru ochranných známek se shodným slovním prvkem lze investovat

maximálně 49 % hodnoty svého investičního majetku.

Benchmark & index

Fond nezamýšlí sledovat jakýkoli index či benchmark.

Fond nekopíruje žádný index.

Podrobnější informace o koncentraci způsobu investování – odvětví, stát, region, resp. určitý druh aktiv

Většina investic Fondu bude realizována v Kč. Nemovitosti Fondu budou převážně umístěny v České republice.

Vzhledem ke koncentraci investiční politiky tak, jak je vymezena výše, může takové investování přinášet zvýšené

riziko, a to i přesto, že Fond investuje v souladu s principy stanovenými Statutem a právními předpisy, a že

jednotlivá rizika spojená s uvedenými investicemi jsou uvedena v rizikovém profilu Fondu.

Zajištění & záruky investice

Investice, jakákoli její část ani jakýkoli výnos z investice nejsou, jakkoliv zajištěny, resp. jakkoli zaručeny.

Možnosti a limity využití přijatého úvěru nebo zápůjčky

Na účet investiční části Fondu mohou být uzavírány smlouvy o přijetí úvěru nebo zápůjčky do souhrnné výše

představující 95 % hodnoty majetku investiční části Fondu (bez ohledu na počet věřitelů). Fond může rovněž

přijímat dary, které mají povahu majetkových hodnot, do kterých Fond investuje, či případně majetkových

hodnot, které majetkové hodnoty, do kterých Fond investuje, zhodnotí.

V souvislosti s přijetím úvěru či zápůjčky je možné poskytnout věřiteli zajištění s ohledem na běžnou tržní praxi

v místě a čase nikoli zjevně nepřiměřené (za zcela zjevně nepřiměřené však nelze bez dalšího vyhodnocení

konkrétních okolností případu považovat situaci, kdy nominální hodnota zajištění přesahuje nominální hodnotu

přijatého úvěru či zápůjčky). V takovém případě může Fond podstupovat různá dílčí smluvní omezení, vždy však

pouze za podmínky celkové ekonomické výhodnosti takové transakce pro Fond. K zajištění přijatého úvěru či

zápůjčky je oprávněn v souladu s příslušnými ustanoveními Statutu mj. použít ručení, zástavu, smluvní pokutu,

zajišťovací převod pohledávky a zajišťovací převod práva, s výjimkou zajišťovacího převodu práva k Fondem

vlastněným cenným papírům.

Možnosti a limity k poskytnutí úvěru, zápůjčky, daru a zajištění, resp. úhrady dluhu nesouvisející

s obhospodařováním

Na účet investiční části Fondu mohou být poskytovány zápůjčky nebo úvěry související s činností Fondu do

souhrnné výše 70 % hodnoty investičního majetku Fondu (bez ohledu na počet dlužníků), jakékoli fyzické či

právnické osobě za podmínek obvyklých v běžném obchodním styku. Hodnota jednotlivého úvěru nebo zápůjčky

dle věty první nesmí přesáhnout 30 % hodnoty investičního majetku Fondu.

Pokud je úvěr nebo zápůjčka poskytována obchodním společnostem, jejichž podíly v rozsahu umožňujícím jejich

ovládání jsou v investičním majetku Fondu, nemusí Fond požadovat po této jím ovládané obchodní společnosti

zajištění takového úvěru nebo zápůjčky právě s ohledem na existenci vzájemného vztahu ovládající a ovládané

osoby umožňující Fondu výkon rozhodujícího vlivu na řízení dotčené obchodní společnosti a její kontrolu.

Poskytování úvěrů nebo zápůjček jiným subjektům je možné za předpokladu zachování celkové ekonomické

výhodnosti.

Zajištění lze poskytnout a úhradu dluhu nesouvisející s obhospodařováním Fondu lze provést pouze za podmínek

uvedených v odst. I.13 Statutu.

Možnosti a limity prodeje majetkových hodnot nenacházející se v majetku Fondu

Fond není v rámci obhospodařování investičního majetku Fondu oprávněn provádět prodeje takových

majetkových hodnot, které se v investičním majetku Fondu nenacházejí.

Vymezení technik a nástrojů používaných k obhospodařování majetku Fondu a jejich limity

Fond bude při obhospodařování investičního majetku Fondu používat techniky a nástroje ve smyslu ust. § 96

nařízení vlády č. 243/2013 Sb., o investování investičních fondů a o technikách k jejich obhospodařování, tj.

finanční deriváty. Fond bude používat repoobchody.

Obchody s finančními deriváty se budou uskutečňovat zejména na regulovaných trzích v rámci EU.

Pokud budou finanční deriváty pořizovány mimo regulované trhy (tzv. OTC deriváty), protistrany, s nimiž budou

transakce prováděny, musí být regulované instituce a musí mít registrovaný kapitál nejméně ve výši 40 milionů

EUR a dlouhodobý rating, udělený minimálně jednou z hlavních ratingových agentur, nejméně ve výši investičního

stupně, nebo protistrany musí být garantovány třetí osobou, která má tento požadovaný rating nebo vyšší.

V souvislosti s používáním technik a nástrojů ve smyslu ust. § 96 nařízení vlády, tj. finančních derivátů a repo

obchodů, je obhospodařovatel Fondu oprávněn poskytovat odpovídající zajištění.

Podrobná pravidla pro nakládání s investičním majetkem Fondu

Fond činí při obhospodařování investičního majetku Fondu zejména následující kroky:

pořizování aktiv do investičního majetku Fondu dle odst. I.2. Statutu (ať již koupí nebo výstavbou); v případě

financování pořízení těchto aktiv s využitím zápůjček a úvěrů postupuje obhospodařovatel v souladu s odst.

I.7 Statutu. V případě výstavby budou finanční prostředky Fondu uvolňovány v souladu s příslušnými

ustanoveními smlouvy o výstavbě postupně dle skutečně provedených prací. Uvolnění finančních prostředků

je podmíněno doložením písemných dokumentů dokládajících provedení daných prací;

prodej a pronájem aktiv dle odst. I.2 Statutu;

rozdělování budov na jednotky na základě prohlášení vlastníka budovy podle přísl. zákona;

prodej a pronájem jednotek vzniklých podle odst. I.11.3. Statutu;

pořizování akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na společnostech a následné přebírání jejich jmění do

rozvahy investiční části Fondu, resp. uskutečnění procesu přeměny Fondu a společnosti, při níž bude Fond

jednat na svůj účet;

pořizování nemovitostí do investičního majetku Fondu za účelem jejich zhodnocení, dalšího prodeje a

pronájmu;

v souvislosti s činnostmi podle odst. I.11.4. a I.11.6. Statutu mohou být na účet Fondu uzavírány k budovám,

jednotkám, rozestavěným budovám a rozestavěným jednotkám ve vlastnictví Fondu zástavní smlouvy k

zajištění úvěrů budoucích kupujících na financování koupě těchto budov a jednotek podle kupních smluv

nebo smluv o budoucích kupních smlouvách s Fondem. Předpokladem uzavření takové zástavní smlouvy je

skutečnost, že hodnota zástavy bude vždy rovna nebo nižší předpokládané kupní ceně předmětu převodu z

majetku Fondu zajištěné zástavním právem, přičemž depozitář bude o uzavření takovéto smlouvy neprodleně

informován.

Podrobnější označení Fondu

Fond je fondem kvalifikovaných investorů ve smyslu § 95 Zákona a lze ho klasifikovat podle ustáleného členění

jako fond smíšený, tj. jako investiční fond investující do různých aktiv na různých trzích.

Pravidla pro použití investičního majetku Fondu k zajištění závazku třetí osoby nebo k úhradě dluhu, který

nesouvisí s činností Fondu, a maximální limity

Investiční majetek Fondu může být využit k zajištění závazku třetí osoby toliko při zachování celkové ekonomické

výhodnosti takové operace pro Fond. Fondem smí být uhrazen dluh, který nesouvisí s investiční činností Fondu,

avšak pouze při zachování celkové ekonomické výhodnosti takové operace pro Fond.

Podmínky, za kterých lze aktivum v majetku Fondu zatížit věcným či užívacím právem třetí osoby

Nemovitosti zatížené zástavním právem, věcným břemenem, předkupním právem, resp. užívacími právy třetích

osob mohou být pořizovány do investičního majetku Fondu toliko při zachování ekonomické výhodnosti takové

operace pro Fond (tedy např. je-li cena pořízení odpovídající existenci konkrétního věcného práva, resp.

nemovitost dlouhodobě generuje odpovídající nájemné apod.) a lze-li při vynaložení odborné péče předpokládat,

že tato práva třetích osob nebudou bránit realizaci obchodního záměru Fondu s touto nemovitostí. Stejně tak i v

případě již stávající nemovitosti v investičním majetku Fondu je možné její zatížení právy třetích osob. Práva

třetích osob však mohou vznikat i ze zákona, rozhodnutím soudu či správního orgánu. Nemovitost v investičním

majetku Fondu je možno zatížit právem třetí osoby, resp. takto zatíženou nemovitost nabýt do investičního

majetku Fondu.

Stejné podmínky obezřetnosti při pořizování aktiv do investičního majetku Fondu platí i pro nabývání podílů v

nemovitostních společnostech, jejichž podíly či akcie jsou předmětem zástavy nebo jiných práv třetích osob a pro

nabývání podílů v nemovitostních společnostech, v jejichž majetku se nacházejí nemovitosti zatížené zástavním

právem nebo jiným právem třetí osoby.

Využití pákového efektu a poskytnutí finančního nástroje z investičního majetku Fondu

Fond využívá při provádění investic pákový efekt v souladu s odst. I.7. Statutu.

Pro určení maximálního limitu pro míru využití pákového efektu a pro určení limitu pro poskytnutí investičních

nástrojů z investičního majetku Fondu jako zajištění Fond zohledňuje:

investiční strategii Fondu,

míru expozice Fondu, jakož i jinou ekonomickou vazbu na osoby, které by mohly být zdrojem systémového

rizika pro řádné fungování finančního trhu v České republice,

riziko koncentrace vůči jedné smluvní straně,

míru zajištění při využívání pákového efektu,

poměr majetku a dluhů tohoto fondu a

charakter, rozsah a složitost svých činností.

Pravidla pro výpočet celkové expozice Fondu

Vzhledem k tomu, že Fond může investovat do finančních derivátů a při provádění investic využívá pákového

efektu dle odst. I.15. Statutu, a umožňuje-li to Statut, zajišťovacích derivátů v souvislosti s přijetím úvěru nebo

zápůjčky dle ustanovení odst. I.7. Statutu, vypočítává celkovou expozici Fondu standardní závazkovou metodou,

přičemž limit celkové expozice Fondu je stanoven jako dvacetinásobek hodnoty čistých aktiv přiřaditelných

investorům Fondu.

2. Nemovitosti, stroje a zařízení

Nejvýznamnější položku hmotných aktiv Fondu představují nemovitosti (42,24 % z hodnoty celkových aktiv, 2 315

181 tis. Kč, meziroční nárůst 6,71 %). Nemovitosti jsou určeny k nájmu. Veškeré držené nemovitosti jsou na území

České republiky. Pro financování investic do nemovitého majetku využíval Fond především vlastní zdroje.

Podstatné změny na nemovitostních aktivech zaznamenané v roce 2022 jsou uvedené níže v odstavci ČINNOST

FONDU V ÚČETNÍM OBDOBÍ.

Seznam pro Fond významných nemovitostí je v detailu uveden v části Profil Fondu, bod 9. Identifikace majetku,

jehož hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu.

3. Činnost Fondu v účetním období

V Účetním období se Fond zaměřil ve své činnosti i nadále na investování do aktiv nemovité povahy, pronájem

držených ochranných známek a poskytování půjček, především nemovitostním společnostem.

Za jednoznačně nejvýznamnější investiční akci roku 2022 lze v oblasti vlastních nemovitostí označit výstavbu

nového skladu v katastrálním území Čimelice (investice během roku přesáhla 100 mil CZK). Kolaudace objektu

proběhne v druhém kvartálu roku 2023. Rozsahem menší investice pokračovaly na administrativní části objektu

na Černém Mostě. Ostatní výdaje nepřesahovaly povahu menších úprav či oprav.

Investice do nemovitého majetku se v Účetním období pohybovaly ve výši 2 315 181 tis. Kč.

Společnosti, v nichž má Fond majetkové účasti, pokračovaly ve své běžné provozní činnosti a zhodnocovaly tak

peněžní prostředky investorů Fondu.

3.1. Hospodaření Fondu

Věrný a poctivý obraz o hospodaření Fondu poskytuje řádná účetní závěrka sestavená za Účetní období, která je

nedílnou součástí této výroční finanční zprávy.

Protože Fond nevytváří podfondy, odděluje v souladu s ust. § 164 odst. 1 ZISIF účetně a majetkově majetek a

dluhy ze své investiční činnosti od svého ostatního jmění. K neinvestiční části Fondu Fond vydal zakladatelské

akcie. K Investiční části Fondu Fond vydává investiční akcie.

V důsledku povinnosti účetního rozdělení majetku a dluhů investiční a neinvestiční části Fondu byla v případě

Fondu drtivá většina aktiv (kromě 10 tis. Kč) k datu rozdělení přiřazena investiční části. Pořízení investičního

majetku bylo historicky financováno základním (registrovaným) kapitálem. Takto poskytnuté finanční zdroje jsou

považovány v rámci sestavení separátních výkazů investiční a neinvestiční části za vnitropodnikovou půjčku.

Investiční část vykazuje tedy vnitropodnikový úvěrový závazek vůči neinvestiční části. Neinvestiční část

nevykonává žádnou činnost, kromě vnitropodnikového poskytnutí finančních prostředků. Za tyto prostředky je

účtován vnitropodnikový úrok. Na celkové úrovni Fondu je tento vnitropodnikový výnos (náklad na straně

investiční části Fondu) eliminován a dani z příjmu tedy fakticky podléhá pouze zisk z investiční části Fondu. Úrok

z poskytnuté vnitropodnikové půjčky zohledňuje celkové zhodnocení Fondu a alokuje zhodnocení či případné

znehodnocení obhospodařovaného majetku tak, aby došlo k rovnoprávnému zhodnocení poskytnutých

finančních zdrojů investorů i zakladatelů. Úrok je tedy kalkulován tak, aby NAV investiční i neinvestiční části Fondu

byla vždy shodná, a tak držitelé investičních akcií i neinvestičních akcií nebyli vůči druhé skupině nikterak

poškozeni či zvýhodněni. Úrok je metodicky kalkulován z čistých hodnot, tedy hodnot po zdanění.

Hospodaření Investiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným hospodářským výsledkem ve výši 35

879 tis. Kč po zdanění. Zisk je tvořen zejména výnosy z pronájmu investičního majetku, výnosy z nehmotného

majetku z titulu ochranných známek, výnosy z poskytnutých půjček a finančními náklady v podobě úroků a

kurzových ztrát.

Hospodaření Neinvestiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným ziskem ve výši 322 912 tis. Kč po

zdanění. Zisk je tvořen vnitropodnikovými úroky.

Hospodaření Fondu skončilo v roce 2022 ziskem ve výši 373 779 tis. Kč před zdaněním. Významnou částí výnosů

byly výnosy z investičního majetku ve výši 191 549 tis. Kč plynoucí primárně z nájemného a zčásti zhodnocením

drženého majetku. Oproti minulému roku tyto výnosy klesly o 6 992 tis. Kč. Další částí jsou výnosy z nehmotného

majetku ve výši 39 592 tis. Kč, které se skládají z výnosů z pronájmu ochranných známek (licenční poplatky) ve

výši 103 027 tis. Kč a přeceněním hodnoty nehmotného majetku o – 63 435 tis. Kč.

V roce 2022 Fond vykázal jak mírně nižší výnos z nájemného, tak meziročně nižší nárůst změny reálné hodnoty

investičního majetku.

Významnou položku v hospodaření Fondu představovaly rovněž výnosy z poskytnutých půjček ve výši 106 650 tis.

Kč. Oproti roku 2021 došlo k růstu výnosů z půjček o 19 595 tis. Kč. Tento růst byl způsoben změnou reálné

hodnoty a zvýšením úrokového výnosu z poskytnutých půjček.

Náklady Fondu se pohybovaly v intencích roku 2021. Nejvyšší položkou nákladů byly správní náklady ve výši

12 759, které se oproti minulému období zvýšily o 2 970 tis. Kč. Další významnou položkou jsou finanční náklady

ve výši 7 286 tis. Kč. Konkrétně se jednalo o nákladové úroky a čisté kurzové ztráty.

Zdrojem financování byl pro Fond v roce 2022 jak vlastní kapitál, tak cizí zdroje. Vlastní kapitál se meziročně zvýšil

o nerozdělený zisk z předchozího období. Mezi závazky figuruje mimo jiné i dlouhodobý úvěr od ČSOB, který se

meziročně snížil o 41 718 tis. Kč. Dalším zdrojem jsou prostředky investičních akcionářů ve výši 512 841 tis. Kč.

3.2. Stav majetku investiční části Fondu

Hodnota portfolia Fondu meziročně vzrostla o 7,49 % (tj. o 381 678 tis. Kč). Růst aktiv byl zejména u dlouhodobých

poskytnutých půjček o 258 701 tis. Kč, investičního majetku o 145 530 tis. Kč, majetkových účastech o 72 622 tis.

Kč a peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů o 57 943 tis. Kč oproti minulému účetnímu období.

Portfolio Fondu je primárně financováno z 86,48 % dlouhodobými půjčkami a úvěry, z 9,36 % čistými aktivy

připadající k investičním akciím a z 2,21 % krátkodobými závazky.

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze k 31. 12. 2022 aktiva v celkové výši 5 480 458 tis. Kč, což představovalo nárůst oproti

minulému účetnímu období o 381 678 tis. Kč. Tento růst byl způsoben především růstem hodnoty dlouhodobých

poskytnutých půjček o 258 701 tis. Kč. Dále růst aktiv ovlivnil růst hodnoty majetkových účastí o 72 622 tis. kč,

peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů o 57 943 tis. Kč., růst pohledávek z obchodních vztahů a ostatních

aktiv o 20 580 tis. Kč. Na druhou stranu nehmotný majetek se snížil o 63 435 tis. Kč a krátkodobé poskytnuté

půjčky o 111 508 tis. Kč.

Aktiva byla ze 42,24 % tvořena investičním majetkem v hodnotě 2 315 181 tis. Kč, který byl tvořen nemovitostmi

nacházejícími se v katastrálních územích Třebonice, Čimelice, Dolní Nerestce, Humpolec, Opatovice nad Labem,

Židenice, Kyje, Trutnov, Litomyšl, Jesenice u Prahy, Záhřeb nad Odrou, Růžodol I., Oldřichovice u Třince, Teplice,

Ústí nad Labem, Jenišov, Karlín, Otvice, Hloubětín, Vinohrady, České Vrbné a Horní Heršpice

Aktiva byla dále tvořena z 16,56 % nehmotným majetkem ve výši 907 439 tis. Kč, z 18,24 % dlouhodobými

poskytnutými půjčkami ve výši 999 374 tis. Kč, z 9,49 % krátkodobými poskytnutými půjčkami ve výši 520 231 tis.

Kč, z 5,57 % majetkovými účastmi ve výši 305 503 tis. Kč, z 5,21 % peněžními prostředky a ekvivalenty ve výši 285

410 tis. Kč, z 2,04 % pohledávkami z obchodních vztahů a ostatními aktivy ve výši 111 658 tis. Kč, ostatními podíly

a cennými papíry ve výši 33 687 tis. Kč a daňovými pohledávkami ve výši 1 975 tis. Kč.

Struktura aktiv je zobrazena na níže uvedeném grafu.

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

XII.21 XII.22

Miliony

Struktura aktiv

Peněžní prostředky a

ekvivalenty

Pohledávky z obchodních

vztahů a ostatní aktiva

Daňové pohledávky

Krátkodobé poskytnuté

půjčky

Dlouhodobé poskytnuté

půjčky

Ostatní podíly a CP

PASIVA

Pasiva Fondu k 31. 12. 2022 byla ve výši 5 480 458 tis. Kč, nárůst oproti minulému účetnímu období o 381 678 tis.

Kč. Tento růst byl způsoben především růstem stavu dlouhodobých půjček a úvěrů o 281 757 tis. Kč oproti

předchozímu účetnímu období. Dále byl ovlivněn růstem závazků z obchodní vztahů a ostatních pasiv o 68 448,

čistých aktiv připadající k investičním akciím o 35 879 tis. Kč. Naproti tomu se snížily dlouhodobé závazky

z leasingu o 4 037 tis. Kč. Pasiva byla tvořena z 86,48 % dlouhodobými půjčkami a úvěry ve výši 4 739 426 tis. Kč,

z 9,36 % čistými aktivy připadající k investičním akciím ve výši 512 841 tis. Kč, odloženým daňovým závazkem ve

výši 103 432 tis. Kč, krátkodobými půjčkami a úvěry ve výši 39 433 tis. Kč, dlouhodobými závazky z leasingu ve

výši 3 472 tis. Kč, krátkodobými závazky z obchodních vztahů a ostatními pasivy ve výši 74 783 tis. Kč,

krátkodobými závazky z leasingu ve výši 4 037 tis. Kč a daňovými závazky ve výši 3 034 tis. Kč.

Struktura pasiv je zobrazena na níže uvedeném grafu.

CASHFLOW

Čisté zvýšení peněžních prostředků v roce 2022 bylo ve výši 57 943 tis. Kč.

Úpravy o nepeněžní operace představovaly změnu reálné hodnoty ve výši -23 987 tis. Kč, což představovalo změnu

o 181 335 tis. Kč oproti minulému období. Změna reálné hodnoty byla tvořena přeceněním investičního majetku,

ochranné známky, majetkových účastí, podílů, úvěrů a pohledávek Fondu. Neuhrazené úroky byly ve výši -73 857

tis. Kč.

Peněžní tok generovaný (- použitý) z provozní činnosti byl ve sledovaném období ve výši 99 098 tis. Kč, v roce

2021 byl ve výši -59 445 tis. Kč, což představuje růst o 158 543 tis. Kč, který byl způsoben především změnou stavu

krátkodobých půjček ve výši -62 565 tis. Kč, změnou stavu investičního majetku ve výši -120 094 tis. Kč a změnou

stavu majetkových účastí a ostatních podílů -15 672 tis. Kč a změnou ostatních aktiv ve výši -27 503 tis. Kč a

ostatních závazků 64 020 tis. Kč.

Peněžní tok byl dále ovlivněn zaplacenou daní ze zisku ve výši -14 460 tis. Kč, změnou stavu krátkodobých

finančních závazků -563 tis. Kč

Peněžní tok generovaný z finanční činnosti za účetní období vzrostl oproti minulému účetnímu období o 1 159 tis.

Kč na hodnotu -41 155 tis. Kč, v minulém účetním období byla hodnota -39 996 tis. Kč. K tomuto růstu došlo

z důvodu změny stavu dlouhodobých finančních závazků (dlouhodobých půjček a úvěrů). Peníze a peněžní

ekvivalenty na konci období vzrostly oproti minulému účetnímu období o 57 943 tis. Kč, což představovalo právě

čisté zvýšení peněz a peněžních ekvivalentů.

1000

2000

3000

4000

5000

6000

XII.21 XII.22

Miliony

Struktura pasiv

Čistá aktiva připadají k

investičním akciím

Závazky z obchodní vztahů

a ostatní pasiva

Krátkodobé závazky z

leasingu

Daňové závazky

Krátkodobé půjčky a úvěry

Dlouhodobé závazky z

leasingu

3.3. Stav majetku neinvestiční části Fondu

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění aktiva v celkové výši 4 615 571 tis. Kč a jsou tvořena pohledávkami z

obchodních vztahů a ostatními aktivy ve výši 4 615 561 tis. Kč (viz níže) a penězi a peněžními ekvivalenty ve výši

10 tis. Kč.

Pohledávka vůči investiční části Fondu, která je ve statutárních výkazech vykázána v položce Dlouhodobé půjčky

a úvěry (rok 2022: 4 615 561 tis. Kč) se vztahuje k půjčce, kterou poskytla neinvestiční část (středisko) Fondu části

investiční. V rámci statutárních výkazů jsou tyto položky vzájemně vykompenzovány, tzn. neovlivňují celkovou

bilanční sumu.

Bez těchto vnitropodnikových položek by stav aktiv neinvestiční části činil ke konci roku 2022 a 2021 10 tis. Kč.

PASIVA

Celková pasiva Fondu ke Dni ocenění ve výši 4 615 571 tis. Kč jsou vlastním kapitálem Fondu ve shodné výši

(přičemž zapisovaný základní kapitál dosáhl výše 711 000 tis. Kč).

4. Podstatné investice

Další významnou položkou, ve které má Fond investované prostředky, jsou poskytnuté půjčky (27,73 % celkových

aktiv, 1 519 605 tis. Kč, meziroční růst o 10,73 %). Nadpoloviční většina půjček je poskytnuta společnostem, ve

kterých má Fond účast (63 % z celkového objemu poskytnutých půjček). Tímto způsobem Fond řídí rizika spojená

s poskytováním půjček – financovaný projekt je v těchto případech zároveň kontrolován prostřednictvím investice

do obchodního podílu na společnosti.

Hodnota majetkových účastí představovala 5, 57% z hodnoty celkových aktiv Fondu (305 503 tis. Kč, meziroční

nárůst o 31,18 %). V portfoliu převažují účasti v nemovitostních společnostech. Meziroční nárůst byl především

způsobený nárůstem reálné hodnoty u účastí SLOSIKO s.r.o. a Dům Čertovka s.r.o. při současném poklesu reálné

hodnoty u účasti Rezidence Smotlachova s.r.o.

Finanční aktiva tvořily také držené cenné papíry (33 687 tis. Kč, minulé období 32 212 tis. Kč). Představují je

investiční akcie a investiční certifikáty subjektů, které se věnují investicím do širokého spektra aktiv.

Nehmotná aktiva Fondu představoval soubor ochranných známek, který svou hodnotou 907 439 tis. Kč

představoval 16,56 % z celkové hodnoty aktiv Fondu. Meziročně klesla hodnota nehmotného majetku o 6,53 %.

5. Regulační prostředí

Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů, jehož podnikání je regulováno zejména zákonem č.

240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů (dále také „ZISIF“)

a dalšími právními předpisy. V roce 2021 došlo s účinností k 1. 1. 2021 k novelizacím ZISIF. Na základě čl. XII zákona

č. 33/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon

o obchodních korporacích, dále také „ZOK“), ve znění zákona č. 458/2016 Sb., a další související zákony, ve znění

pozdějších předpisů. Změny se týkaly řídících a kontrolních orgánů u monistických společností a dále byla

vyloučena mnohost pověřených zmocněnců.

Fond podléhá regulaci ČNB jako integrovaného orgánu dohledu nad finančním trhem v České republice. ČNB

vykonává dohled a zajišťuje zejména licenční, schvalovací a povolovací činnosti, ukládání sankcí, stanovování

opatření k nápravě zjištěných nedostatků. V oblasti regulace se ČNB podílí na přípravě řady významných právních

předpisů týkajících se tuzemského finančního trhu. Výkon dohledu nad investičními společnostmi a fondy se

zaměřuje zejména na fondy s potenciálně významným systémovým dopadem. Kontrolní činnost ČNB je

soustředěna do oblastí dodržování pravidel odborné péče při správě fondů a nastavení řídicích a kontrolních

systémů.

Fond dále uvádí, že neeviduje vládní, hospodářskou, fiskální, měnovou či obecnou politiku nebo faktory, které

významně ovlivnily nebo by mohly přímo či nepřímo ovlivnit samotný provoz Fondu.

6. Výhled na následující období

Fond i v následujícím období bude většinu aktivit směřovat k zhodnocování nemovitostního portfolia a

vyhledávání vhodných akvizičních příležitostí v tomto segmentu. Fond i v budoucnosti hodlá realizovat obchody

prostřednictvím Burzy cenných papírů Praha, a.s.

Komentář k situaci vyvolané Rusko – Ukrajinským konfliktem

Koncem února 2022 došlo k vojenskému napadení Ukrajiny vojskem Ruské federace a s tím souvisejícím

zhoršením mezinárodní politické situace. Hodnota aktiv Fondu v uplynulém Účetním období nebyla konfliktem

přímo ovlivněna. Vedení Fondu i nadále pečlivě analyzuje potenciální vedlejší dopady, které zhoršená geopolitická

situace může vyvolat.

Prohlášení o udržitelnosti dle nařízení EU 2019/2088 (SFDR)

Prohlášení o nezohledňování kritérii pro udržitelné investování dle článku 7 nařízení EU 2020/852

Podkladové investice tohoto finančního produktu nezohledňují kritéria EU pro environmentálně udržitelné

hospodářské činnosti.

Informace o politikách začleňování rizik týkajících se udržitelnosti do investičního rozhodování podle článku 6

SFDR

Rizikem týkajícím se udržitelnosti je událost nebo situace v environmentální nebo sociální oblasti nebo v

oblasti správy a řízení, která by v případě, že by nastala, mohla mít skutečný nebo možný významný

nepříznivý dopad na hodnotu investice.

Vzhledem k obchodnímu modelu Fondu a různorodosti možných rizik týkajících se udržitelnosti postupuje

Fond v rámci jejich identifikace v souladu se zásadou proporcionality a zohledňuje pouze ta rizika, která

mohou mít v krátkodobém či střednědobém horizontu významný nepříznivý dopad na hodnotu aktiv.

V rámci jednotlivých oblastí udržitelnosti Fond identifikovala především následující typy souvisejících rizik:

a) Enviromentální rizika – riziko související s klimatickou změnou, riziko související s přechodem na

cirkulární ekonomiku, riziko nezohledňování kritérii udržitelnosti;

b) Sociální rizika – riziko negativního dopadu na dodržování lidských práv, riziko korupce a úplatkářství;

c) Rizika řízení a správy – riziko corporate governance, riziko nedostatečného řízení rizik, riziko

nerovného a neprůhledného odměňování zaměstnanců a managementu;

Kromě výše uvedených obecných rizik týkajících se udržitelnosti Fond zohledňuje specifická rizika související

s udržitelností vztahující se ke specifickým třídám aktiv.

Jednotlivá rizika udržitelnosti jsou na základě interní metodiky zohledňována při nastavování investičních

limitů, investiční strategie a obchodních plánů a v rámci řízení rizika investičního procesu a následného

monitoringu jednotlivých investic.

Profil Fondu

1. Základní údaje o Fondu

Název:

Obchodní firma: LUCROS SICAV a.s.

Identifikační údaje:

IČO: 285 07 428

DIČ: CZ28507428

LEI: 3157003ZGGRBMVDMR940

Sídlo:

Ulice: Skorkovská 1310

Obec: Praha 9 - Kyje

PSČ: 198 00

Vznik:

Fond byl založen v souladu se ZOK a ZISIF na dobu neurčitou zakladatelskou listinou ze dne 5. 8. 2008 a vznikl

zápisem do obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze pod sp. zn. B 14923 dne 29. 12. 2008.

Povolení k činnosti samosprávného investičního fondu obdržel Fond od ČNB na základě rozhodnutí ze dne 11. 12

2008, které nabylo právní moci dne 11. 12. 2008

Právní forma Fondu je akciová společnost s proměnným základním kapitálem. Fond se při své činnosti řídí českými

právními předpisy, zejm. ZISIF a ZOK. Sídlem Fondu je Česká republika a kontaktní údaje do hlavního místa výkonu

jeho činnosti jsou: AMISTA IS, Pobřežní 620/3, Praha 8 - Karlín, PSČ 186 00, tel: 226 233 110. Webové stránky

Fondu jsou www.amista.cz/lucros.

Zapisovaný základní kapitál:

Zapisovaný základní kapitál: 711 000 tis. Kč; splaceno 100 %

Akcie:

Akcie k neinvestiční části Fondu: 71 100 ks kusových akcií na jméno v listinné

podobě

(zakladatelské akcie)

Akcie k investiční části Fondu: 7 900 ks kusových akcií na jméno v zaknihované

podobě

(investiční akcie)

Čistý obchodní majetek Neinvestiční části Fondu: 4 615 571 tis. Kč

Čistý obchodní majetek Investiční části Fondu: 512 841 tis. Kč

Orgány Fondu

Informace o orgánech Fondu, jejich složení a postupy jejich rozhodování jsou uvedeny výše v části Informace pro

akcionáře, bod č. 1. Orgány Fondu.

Zaměstnanci

Fond má 5 zaměstnanců.

Hlavní akcionáři

Ing. Jaroslava Valová

výše podílu na investiční části Fondu: 90,99 %

účast na kapitálu investiční části Fondu: 90,99 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 30,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 30,00 %

hlasovací práva Fondu: 21 330 hlasů

typ účasti: přímá

Ing. Jana Valová

výše podílu na investiční části Fondu: 0,13 %

účast na kapitálu investiční části Fondu: 0,13 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 10,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 10,00 %

hlasovací práva Fondu: 7 110 hlasů

typ účasti: přímá

Bc. Tomáš Vala

výše podílu na investiční části Fondu: 0,13 %

účast na kapitálu investiční části Fondu: 0,13 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 30,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 30,00 %

hlasovací práva Fondu: 21 330 hlasů

typ účasti: přímá

Ing. Vítězslav Vala

výše podílu na investiční části Fondu: 0,00 %

účast na kapitálu investiční části Fondu: 0,00 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 30,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 30,00 %

hlasovací práva Fondu: 21 330 hlasů

typ účasti: přímá

Hlavní akcionáři nemají odlišná hlasovací práva.

Žádná z výše uvedených osob nedisponovala k 31. 12. 2022 více jak 30 % hlasovacích práv. Jedná se o osoby blízké

podle Občanského zákoníku a dle §78 odst. 2 písm. g) Zákona o obchodních korporacích se má za to, že tyto osoby

jednají ve shodě („Ovládání ve shodě“).

2. Údaje o změnách skutečností zapisovaných do obchodního rejstříku, ke kterým došlo

během účetního období

V Účetním období nedošlo k žádným změnám ve skutečnostech zapisovaných do obchodního rejstříku.

3. Údaje o obhospodařovateli Fondu

Fond je samosprávným investičním fondem, který je na základě povolení k činnosti samosprávného investičního

fondu uděleného ČNB oprávněn se obhospodařovat. Fond je tak ve smyslu ust. § 8 ZISIF obhospodařovatelem

Fondu.

V průběhu Účetního období vykonával obhospodařovatel ve vztahu k Fondu běžné činnosti dle statutu Fondu

a v souladu s ním.

4. Údaje o depozitáři Fondu

Obchodní firma: Československá obchodní banka, a.s. (od 9. 3.2016)

Sídlo: Radlická 333/150, 150 57 Praha 5

IČO: 000 01 350

5. Údaje o hlavním podpůrci

V Účetním období pro Fond nevykonávaly činnost hlavního podpůrce žádné osoby oprávněné poskytovat

investiční služby. Fond neměl hlavního podpůrce.

6. Údaje o osobách, které byly depozitářem pověřeny úschovou nebo opatrováním

majetku Fondu, pokud je u těchto osob uloženo nebo těmito osobami jinak opatrováno více

než 1 % hodnoty majetku fondu

Depozitář nepověřil v Účetním období žádnou osobu úschovou nebo opatrováním majetku Fondu.

7. Údaje o úplatách pracovníků a vedoucích osob vyplácených obhospodařovatelem

Fondu jeho pracovníkům nebo vedoucím osobám

Žádné takové odměny nebyly obhospodařovatelem v Účetním období vyplaceny.

8. Identifikace majetku, jehož hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu

Majetek investiční části Fondu ke Dni ocenění je tvořen investičním majetkem v reálné hodnotě ve výši 2 315 181

tis. Kč (pořizovací cena: 1 643 170 tis. Kč), dlouhodobými a krátkodobými půjčkami v souhrnné výši 1 519 605 tis.

Kč, nehmotným majetkem ve výši 907 439 tis. Kč (pořizovací cena 638 096 tis. Kč), peněžními prostředky na

běžných účtech ve výši 285 410 tis. Kč a podíly v majetkových účastech v reálné hodnotě ve výši 305 503 tis. Kč

(pořizovací cena: 103 625 tis. Kč).

V následující tabulce je uvedeno rozřazení významného dlouhodobého hmotného majetku podle katastrálního

území, parcelace, výměry a druhu v tis. Kč. Katastrální území Čimelice zahrnuje fotovoltaickou elektrárnu v reálné

hodnotě 11 722 tis. Kč.

Katastrální území

parcela

výměra

Druh pozemku

Reálná hodnota

(v tis. Kč)

Třebonice

558

321/141

2932

Stavba na parcele, obchod

138 349

Čimelice

1184

494 017

501

5754

zastavěná plocha a nádvoří + obchod

503

1028

zastavěná plocha a nádvoří + obč. vyb.

548

2470

zastavěná plocha a nádvoří – stavba výroba

558/1

2983

zastavěná plocha a nádvoří – stavba výroba

578

9340

zastavěná plocha a nádvoří – stavba výroba

596

2600

zastavěná plocha a nádvoří – obchod

396/6

1758

orná půda

396/7

4677

orná půda

396/8

1813

orná půda

396/9

134

ostatní plocha – zeleň

396/10

5445

ostatní plocha – ostatní komunikace

396/11

537

orná půda

396/12

344

orná půda

396/13

1195

orná půda

396/15

664

orná půda

396/16

1504

ostatní plocha – jiná plocha

396/18

524

ostatní plocha – jiná plocha

396/20

870

orná půda

396/63

117

ostatní plocha – zeleň

396/64

ostatní plocha – zeleň

396/65

ostatní plocha – zeleň

396/66

ostatní plocha – ostatní komunikace

405/2

902

orná půda

419/2

716

orná půda

424/2

555

orná půda

434/1

4373

orná půda

434/2

1921

ostatní plocha – ostatní komunikace

434/3

201

ostatní plocha – jiná plocha

434/4

ostatní plocha – jiná plocha

439/2

849

vodní plocha – vodní nádrž umělá

Opatovice nad Labem

689

79 066

329/1

zastavěná plocha a nádvoří + stavba obč. vyb.

649

3678

zastavěná plocha a nádvoří + obchod

1072

150

ostatní plocha – jiná plocha

1485/13

178

orná půda

1485/14

orná půda

1491/15

2494

ostatní plocha – manipulační plocha

1497/9

666

ostatní plocha – manipulační plocha

1497/12

3761

ostatní plocha – manipulační plocha

1497/15

ostatní plocha – manipulační plocha

Židenice

5701

94 705

387/1

5402

zastavěná plocha a nádvoří + stavba obč. vyb.

387/2

230

ostatní plocha – jiná plocha

387/3

1487

zastavěná plocha a nádvoří + jiná stavba

388

208

zastavěná plocha a nádvoří + stavba obč. vyb.

389

ostatní plocha – jiná plocha

Kyje

2797

475 662

2588/1

18906

ostatní plocha – jiná plocha

2588/8

zastavěná plocha a nádvoří + stavba tech. vybavení

2589/1

41002

ostatní plocha – jiná plocha

2589/23

6427

zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům. obj.

2589/24

490

zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům. obj.

2589/25

705

zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům. obj.

2589/26

zastavěná plocha a nádvoří + stavba tech. vybavení

2589/27

307

zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům. obj.

2589/28

798

zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům. obj.

2589/29

754

zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům. obj.

2589/41

496

zastavěná plocha a nádvoří + stavba tech. vybavení

2589/42

1375

ostatní plocha – jiná plocha

2589/47

1004

zastavěná plocha a nádvoří – stavba výroba

2808/1

391

ostatní plocha – jiná plocha

2808/4

zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům. obj.

2808/5

ostatní plocha – jiná plocha

2808/6

166

ostatní plocha – jiná plocha

Jesenice u Prahy

1998

45 716

66/9

799

zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům. obj.

66/10

342

zastavěná plocha a nádvoří + stavba obč. vyb.

67/2

326

zastavěná plocha a nádvoří + zemědělská stavba

67/4

zastavěná plocha a nádvoří + jiná stavba

182

702

zastavěná plocha a nádvoří + zemědělská stavba

217

zastavěná plocha a nádvoří + zemědělská stavba

356

1409

zastavěná plocha a nádvoří + zemědělská stavba

75/2

531

ostatní plocha – manipulační plocha

75/4

1217

ostatní plocha – manipulační plocha

75/11

303

ostatní plocha – manipulační plocha

75/13

352

ostatní plocha – manipulační plocha

75/14

3940

ostatní plocha - manipulační plocha

75/15

ostatní plocha - manipulační plocha

88/1

404

ostatní plocha - ostatní komunikace

90/4

1030

ostatní plocha - jiná plocha

Zábřeh nad Odrou

1258

86 477

6472

1237

zastavěná plocha a nádvoří + obchod

6660

780

zastavěná plocha a nádvoří - výroba

728/36

141

ostatní plocha - jiná plocha

728/37

1589

ostatní plocha - ostatní komunikace

728/42

ostatní plocha - jiná plocha

732/11

2646

ostatní plocha - jiná plocha

732/37

878

ostatní plocha - jiná plocha

732/85

680

ostatní plocha - ostatní komunikace

736/43

189

ostatní plocha - ostatní komunikace

1095/24

ostatní plocha - silnice

1095/54

ostatní plocha - silnice

4373

ostatní plocha - jiná plocha

Růžodol I.

1726

84 813

1332/66

1610

ostatní plocha - jiná plocha

1332/74

984

ostatní plocha - zeleň

1332/82

1681

zastavěná plocha a nádvoří + obchod

Vinohrady

13302

87 996

1571

344

zastavěná plocha a nádvoří

České Vrbné

487

119 667

166/12

3255

orná půda

166/88

2051

zastavěná plocha a nádvoří

166/146

Ostatní plocha - ostatní komunikace

Horní Heršpice

136 100

Dlouhodobé a krátkodobé půjčky:

Dlužník

Datum splatnosti

Reálná hodnota půjčky

(v tis. Kč)

SLOSIKO

31.12.2031

335 264

Dům Čertovka

31.12.2026

113 100

SIKO KOUPELNY

31.12.2025

121 004

Rezidence Vinohradská

31.8.2023

88 449

Rezidence Smotlachova

31.3.2027

100 811

Prima Energy

10.4.2033

174 622

JRD Luka

9.3.2027

91 902

Rebuy Stars Office

31.7.2023

63 899

Rezidence Chrudim

14.03.2023

60 954

BICZ Residence James

31.1.2023

160 546

Nehmotný majetek:

Název

Reálná hodnota (v tis. Kč)

Ochranné známky

907 439

Podíly v právnických osobách:

Název

IČO

Velikost podílu

Cena pořízení (v tis. Kč)

Reálná hodnota (v tis. Kč)

SLOSIKO s.r.o.

368 65 770

100 %

126

228 681

Majetek neinvestiční části Fondu ke Dni ocenění je tvořen pohledávkami z vnitropodnikových vztahů (pohledávky

za investičním střediskem, viz bod 2. 3. Přehled podnikání, stav majetku investičního fondu a majetkových účastí)

ve výši 4 615 561 tis. Kč a peněžními prostředky ve výši 10 tis. Kč.

Pohledávka vůči investiční části Fondu, která je ve statutárních výkazech vykázána v položce Dlouhodobé půjčky

a úvěry. Vztahuje se k půjčce, kterou poskytla neinvestiční část Fondu, části investiční. V rámci statutárních výkazů

jsou tyto položky vzájemně vykompenzovány, tzn. neovlivňují celkovou bilanční sumu.

Bez těchto vnitropodnikových položek by stav aktiv neinvestiční části činil ke konci roku 2021 a 2022 10 tis. Kč.

Majetek Neinvestiční části Fondu ke Dni ocenění je tvořen peněžními prostředky na běžném účtu ve výši 10 tis.

Kč.

9. Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje

Fond nevyvíjel v Účetním období žádné aktivity v oblasti výzkumu a vývoje.

10. Informace o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních

vztazích

Fond vzhledem ke svému předmětu podnikání neřeší problémy ochrany životního prostředí a v Účetním období

nevyvíjel žádné aktivity v této oblasti.

V Účetním období měl Fond 5 zaměstnanců. Fond vykázal související mzdové náklady ve výši 1 123 tis. Kč.

11. Informace o obchodech zajišťujících financování

Žádné takové obchody během Účetního období neproběhly.

12. Informace o pobočce nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí

Fond nemá žádnou pobočku či jinou část obchodního závodu v zahraničí.

13. Fondový kapitál Fondu a vývoj hodnoty akcie

K datu

31.12.2022

31.12.2021

31.12.2020

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu (Kč)

4 615 571 290

4 292 658 765

3 846 435 900

Počet emitovaných zakladatelských akcií v oběhu ke konci Účetního

období (ks

71 100

Počet vydaných zakladatelských akcií v Účetním období (ks)

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu na 1 akcii (Kč)

64 916,6147

60 374,9474

54 098,9578

Fondový kapitál Investiční části Fondu (Kč)

512 841 269

476 962 099

427 174 559

Počet emitovaných investičních akcií v oběhu ke konci Účetního období

7 900

Počet vydaných investičních akcií v Účetním období (ks)

Počet odkoupených investičních akcií v Účetním období

Fondový kapitál Investiční části Fondu na 1 akcii (Kč)

64 916,6147

60 374,9492

54 072,7290

54098,9578

60374,9474

64 916,6147

48 000

50 000

52 000

54 000

56 000

58 000

60 000

62 000

64 000

66 000

31.12.2020 31.12.2021 31.12.2022

Kč

Kurz zakladatelské akcie -neinvestiční středisko

14. Informace o podstatných změnách statutu Fondu

V průběhu Účetního období nedošlo k žádným podstatným změnám statutu Fondu.

15. Informace o nabytí vlastních akcií nebo vlastních podílů

Fond v Účetním období nevlastnil žádné vlastní akcie ani podíly.

16. Členové správních řídících a dozorčích orgánů a vrcholové vedení

Statutární orgán

Předseda představenstva Ing. Jaroslava Valová (od 13. 7. 2018)

Člen představenstva Ing. Jana Valová (od 13. 7. 2018)

Člen představenstva Bc. Tomáš Vala (od 13. 7. 2018)

Popis činnosti statutárního orgánu

Představenstvo je statutárním orgánem Fondu, kterému přísluší obchodní vedení Fondu v plném rozsahu. Určuje

základní zaměření obchodního vedení Fondu. Řídí se obecně závaznými právními předpisy, stanovami a statutem

Fondu. Vzhledem k tomu, že statutárnímu orgánu nesmí být v souladu s obecně závaznými právními předpisy

týkajícími se obhospodařování investičních fondů udělovány ze strany akcionářů Fondu jakékoliv pokyny týkající

se obhospodařování Fondu, není statutární orgán oprávněn požádat nejvyšší orgán Fondu v souladu s ust. § 51

odst. 2 zákona o obchodních korporacích o udělení pokynu týkajícího se obchodního vedení. Může však požádat

o sdělení nezávazného stanoviska či doporučení týkajícího se obchodního vedení další (poradní) orgány Fondu či

jiné subjekty, a to za podmínek určených statutem Fondu či vnitřními předpisy Fondu.

Statutární orgán mj. také svolává valnou hromadu Fondu a na základě návrhu kontrolního orgánu schvaluje změny

statutu Fondu.

Statutární orgán je volen valnou hromadou Fondu.

O rozhodnutích statutárního orgánu se pořizuje zápis, který se archivuje po celou dobu trvání Fondu.

Statutární ředitel svým rozhodnutím ze dne 29. 1. 2016 zřídil výbor pro audit. Statutární ředitel nezřídil žádný

další poradní orgán, výbor či komisi.

54072,729

60374,9492

64 916,6147

50 000

52 000

54 000

56 000

58 000

60 000

62 000

64 000

66 000

31.12.2020 31.12.2021 31.12.2022

Kč

Kurz investiční akcie -investiční středisko

Každý člen představenstva zastupuje Fond samostatně.

Kontrolní orgán

Člen dozorčí rady Ing. Vítězslav Vala (od 13. 7. 2018)

Vítězslav Vala je absolvent Vysoké školy ekonomické v Praze. Od založení firmy SIKO v roce 1991 se podílel na jejím

chodu. Pod jeho vedením firma jako jedna v prvních aplikovala systém franšíz a získala tak síť partnerských

prodejen, které podnikají na vlastní účet, ale pod značkou SIKO. Jeho doménou bylo vždy řízení strategie rozvoje

společnosti, expanze na zahraniční trhy, obsazování nových tržních segmentů včetně dodávek do developerských

projektů. Právě řízení spolupráce s developerskými subjekty bylo hlavní náplní Vítězslava Valy v rodinné firmě.

V posledních letech se jeho aktivity přesunuly do vyhledávání investičních příležitostí na nemovitostním trhu

nejen v roli dodavatele, ale především v roli investora. Fond tak získává jeho prostřednictvím příležitost účastnit

se developerských projektů jednak prostřednictvím půjček nemovitostním společnostem, jednak nákupem podílu

v těchto subjektech a jednak investováním do nemovitostí samotných.

Popis činnosti kontrolního orgánu

Kontrolní orgán dohlíží na řádný výkon činnosti Fondu, jakož i provádí další činnosti stanovené obecně závaznými

právními předpisy. Do působnosti kontrolního orgánu náleží jakákoliv věc týkající se Fondu, ledaže ji zákon svěřuje

do působnosti valné hromady, nebo ledaže ji zákon nebo stanovy Fondu v souladu se zákonem svěřují

do působnosti statutárního orgánu či jiného orgánu Fondu.

kontrola působnosti představenstva v oblasti naplňování strategických cílů, v oblasti naplňování principu

obezřetnosti při správě cizího majetku a péče řádného hospodáře

kontrola výkaznictví a daňových povinností Fondu

kontrola a monitoring právních a procesních úkonů činěných představenstvem

analýza a posuzování vnitropodnikového výkaznictví Fondu a obchodních, právních a strategických

rozhodnutí představenstva

Dozorčí rada má jednoho člena voleného valnou hromadou.

Nejsou zřejmé žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly možnému střetu zájmů členů statutárních či kontrolních

orgánů. Neexistují žádné pracovní či jiné smlouvy mezi členy statutárního či kontrolního orgánu Fondu, případně

jeho dceřinou společností. Členové statutárního ani kontrolního orgánu nikdy nebyli a nejsou odsouzeni za

podvodné trestné činy, nebyli spojeni s žádnými konkurzními řízeními, správami a likvidacemi a nefigurovali

v žádném úředním veřejném obvinění nebo sankcích proti osobě ze strany statutárních nebo regulatorních

orgánů.

Jedná se o osoby blízké podle Občanského zákoníku a dle §78 odst. 2 písm. g) Zákona o obchodních korporacích

se má za to, že tyto osoby jednají ve shodě („Ovládání ve shodě“).

Angažovanost jednotlivých členů orgánů Fondu v posledních 5 letech

Ing. Jaroslava Valová

Společnost

Funkce

Od (-Do)

SIKO VALA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

31.12.1992

SIKO KOUPELNY a.s.

Člen dozorčí rady

25.2.2019

SALUCSO s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

SIVAKO s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

VABOLA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

LUCROS SICAV a.s.

Člen statutárního orgánu

29.12.2008

Valova Holding 2 SE

Zástupce člena dozorčí rady

21.12.2019

Valova Holding 2 SE

Člen statutárního orgánu

25.11.2014 – 10.12.2019

SALVETON a.s.

Člen statutárního orgánu

19.12.2007

LUKA DEVELOPMENT a.s.

Člen statutárního orgánu

19.12.2007

Valova Family Office, s.r.o.

Člen statutárního orgánu

8.12.2014

VD CB s.r.o.

Člen statutárního orgánu

21.11.2017 – 16.10.2018

Dům Čertovka s.r.o.

Člen statutárního orgánu

26.10.2016

Žižkov development a.s.

Člen statutárního orgánu

22.11.2018

Ing. Jana Valová

Společnost

Funkce

Od (-Do)

SIKO KOUPELNY a.s.

Člen dozorčí rady

1.9.2003

VALETUDA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

7.12.2009

SIVAKO s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

VABOLA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2019

LUCROS SICAV a.s.

Člen statutárního orgánu

29.12.2008

Valova Holding 2 SE

Člen statutárního orgánu

25.11.2014

SALVETON a.s.

Člen dozorčí rady

19.12.2007

LUKA DEVELOPMENT a.s.

Člen dozorčí rady

19.12.2007

Valova Family Office, s.r.o.

Člen statutárního orgánu

8.12.2014

Dům RADOST a.s.

Člen dozorčí rady

14.09.2020

Bc. Tomáš Vala

Společnost

Funkce

Od (-Do)

SIKO VALA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

29.9.2003

SIKO KOUPELNY a.s.

Člen statutárního orgánu

1.9.2003

SIKO KÚPEL’NE a.s.

Člen statutárního orgánu

11.12.2007

SIVAKO s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

SALTON s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

VABOLA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

LUCROS SICAV a.s.

Člen statutárního orgánu

29.12.2008

Valova Holding 2 SE

Člen statutárního orgánu

24.11.2014

SALVETON a.s.

Člen statutárního orgánu

19.12.2007

LUKA DEVELOPMENT a.s.

Člen statutárního orgánu

19.12.2007

Luka Residential s.r.o.

Člen statutárního orgánu

14.5.2014

Valova Family Office, s.r.o.

Člen statutárního orgánu

8.12.2014

VD CB s.r.o.

Člen statutárního orgánu

21.11.2017 – 16.10.2018

Luka Living s.r.o.

Člen statutárního orgánu

15.3.2016

Dům Čertovka s.r.o.

Člen statutárního orgánu

26.10.2016

SIKO ES s.r.o.

Člen statutárního orgánu

3.1.2018

Žižkov development a.s.

Člen statutárního orgánu

22.11.2018

Žižkov servisní s.r.o.

Člen statutárního orgánu

18.12.2018

Swiss Aqua Technologies CZ s.r.o.

Člen statutárního orgánu

27.3.2019

Swiss Aqua Technologies AG

Člen statutárního orgánu

20.2.2019

Dům Čertovka II s.r.o.

Člen statutárního orgánu

30. 1. 2020

Ing. Vítězslav Vala

Společnost

Funkce

Od (-Do)

SIKO VALA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

29.9.2003

SIKO KOUPELNY a.s.

Člen statutárního orgánu

1.9.2003

LUCROS SICAV a.s.

Člen dozorčí rady

5.7.2018

Valova Holding 2 SE

Člen statutárního orgánu

10.12.2019

Valova Holding 2 SE

Člen dozorčí rady

24.11.2014 – 10.12.2019

SALVETON a.s.

Člen statutárního orgánu

11.6.2014

LUKA DEVELOPMENT a.s.

Člen statutárního orgánu

19.12.2007

Luka Residential s.r.o.

Člen statutárního orgánu

30.9.2013

Valova Family Office, s.r.o.

Člen statutárního orgánu

8.12.2014

Luka Living s.r.o.

Člen statutárního orgánu

15.3.2016

FBN Czech, Family Business Network Czech, z.s.

Člen statutárního orgánu

27.6.2016

Dům Čertovka s.r.o.

Člen statutárního orgánu

31.10.2016

Žižkov development a.s.

Člen statutárního orgánu

22.11.2018

Žižkov servisní s.r.o.

Člen statutárního orgánu

18.12.2018

Dům Čertovka II s.r.o.

Člen statutárního orgánu

3. 3. 2020

HALITOS s.r.o.

Člen statutárního orgánu

6.12. 2009

LUCKY VITA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

9. 6. 2021

Asociace nájemního bydlení z.s.

Člen statutárního orgánu

30.4. 2020

Dům RADOST a.s.

Člen statutárního orgánu

20.4. 2018

Generální ředitel Ing. Jana Valová (od 10. 7. 2018)

V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů generálního ředitele Fondu ve vztahu k Fondu.

Generální ředitel nebyl nikdy odsouzen za podvodný trestný čin, nebyl v předešlých 5 letech spojen s žádnými

konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani společnostmi, na které byla uvalena nucená správa, nebylo

proti němu vzneseno žádné úřední veřejné obvinění ani udělena sankce ze strany statutárních nebo regulatorních

orgánů ani nebyl nikdy zbaven způsobilosti k výkonu funkce správních, řídících nebo dozorčích orgánů či

manažerské funkce kteréhokoli emitenta.

17. Významné smlouvy

Smlouvy, ve kterých byl Fond smluvní stranou v Účetním období

(kromě smluv uzavřených v rámci běžného podnikání)

Žádné takové smlouvy nebyly uzavřeny.

Smlouvy, které uzavřel některý z členů skupiny Fondu, které obsahují ustanovení, podle kterého má kterýkoli člen

skupiny jakýkoli závazek nebo nárok, které jsou ke konci Účetního období pro skupinu podstatné:

Žádné takové smlouvy nebyly v Účetním období uzavřeny.

18. Regulované trhy

Cenné papíry vydané Fondem jsou přijaty k obchodování pouze na evropském regulovaném trhu Burza cenných

papírů Praha, a.s., a to od 1. 2. 2016.

19. Rating

Fond nepožádal o přidělení ratingu, žádný rating Fondu nebyl přidělen.

20. Alternativní výkonnostní ukazatele

Fond nepoužívá k popisu činnosti a svých výsledků žádné alternativní ukazatele výkonnosti.

21. Údaje o majetkových účastech

Fond, může investovat do akcií, podílů či jiných forem účasti v obchodních společnostech, které nejsou

nemovitostními společnostmi, až 45 % hodnoty investičního majetku Fondu.

Cílem investování Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu dlouhodobých úrokových

sazeb prostřednictvím dlouhodobých investic do nemovitostí, akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na

nemovitostních a obchodních společnostech, movitých věcí a jejich souborů a doplňkových aktiv tvořených

standardními nástroji kapitálových a finančních trhů. Důvodem držby majetkových účastí Fondu je zhodnocení

peněžních prostředků investorů.

Fond je Investiční jednotkou dle IFRS 10.

Své majetkové účasti proto nekonsoliduje, ale vykazuje v reálných hodnotách.

Ke konci Účetního období Fond v souladu se svou investiční politikou investoval mimo jiné do níže uvedených

majetkových účastí:

Majetková účast

Oblast působení

Země působení

Velikost podílu

Reálná hodnota

v tis. Kč

2022

2021

SLOSIKO s.r.o.

Nákup a prodej

nemovitostí,

pronájem

nemovitostí

Slovenská republika

100 %

228 681

VABOLA s.r.o.

Pronájem

nemovitostí, výroba, obchod a služby

Česká republika

90 %

165

SIVAKO s.r.o.

Pronájem

nemovitostí, výroba, obchod a služby

Česká republika

90 %

157

Dům Čertovka s.r.o.

Pronájem

nemovitostí

Česká republika

100 %

23 452

Dům Čertovka II s.r.o.

Pronájem

nemovitostí

Česká republika

100 %

1 358

Rezidence

Smotlachova s.r.o.

Pronájem

nemovitostí

Česká republika

75 %

19 656

Prima Energy s.r.o.

Pronájem

nemovitostí

Česká republika

31.8 %

17 035

Lario DM, a.s.

Pronájem

nemovitostí

Česká republika

0 %

40 %

LCF Project 01 s.r.o.

Development

Česká republika

55 %

0 %

15 000

Celkem

305 503

22. Informace o skutečnostech, které nastaly po rozvahovém dni

V době mezi rozvahovým dnem a datem sestavení této výroční finanční zprávy nenastaly mimo epidemii COVID-

19 popsané podrobně v účetní závěrce žádné další skutečnosti významné pro naplnění účelu výroční finanční

zprávy.

Přiložená účetní závěrka nebyla dosud schválena k tomu příslušným orgánem podle zvláštních právních předpisů,

neboť k datu vyhotovení výroční finanční zprávy ještě nenastal termín, ve kterém je dle zákona nutno účetní

závěrku nejpozději tímto orgánem schválit.

Zpráva o vztazích

1. Úvod

Tuto zprávu o vztazích mezi ovládajícími osobami a osobou ovládanou a mezi ovládanou osobou a osobami

ovládanými stejnými ovládajícími osobami (dále jen „Propojené osoby“) za Účetní období vypracoval statutární

orgán Fondu v souladu s ust. § 82 ZOK.

2. Struktura vztahů mezi propojenými osobami

Ovládaná osoba

Název:

Obchodní firma: LUCROS SICAV a.s.

Sídlo:

Ulice: Skorkovská 1310

Obec: Praha 9 - Kyje

PSČ: 198 00

IČO: 285 07 428

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze oddíl B, vložka 14923.

Ovládající osoby

Jméno: Ing. Jaroslava Valová

Bydliště:

Ulice: Hanzelkova 2660/6

Obec: Praha 6

PSČ: 160 00

Dat. nar.: 15. 4.1947

Jméno: Ing. Jana Valová

Bydliště:

Ulice: Strouhalova 2740

Obec: Kladno

PSČ: 272 01

Dat. nar.: 19. 8.1977

Fond

LUCROS SICAV a.s., IČO: 285 07 428, se sídlem Skorkovská 1310, Praha 9 – Kyje, PSČ 198 00,

obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl

B, vložka 14923

Účetní období

Období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022

Jméno: Bc. Tomáš Vala

Bydliště:

Ulice: Čimelice 340

Obec: Čimelice

PSČ: 389 04

Dat. nar.: 8. 5.1973

Jméno: Ing. Vítězslav Vala

Bydliště:

Ulice: Čimelice 194

Obec: Čimelice

PSČ: 398 04

Dat. nar.: 24. 2.1971

Žádná z výše uvedených osob nedisponovala k 31.12.2022 více jak 30 % hlasovacích práv. Jedná se o osoby blízké

podle Občanského zákoníku a dle §78 odst. 2 písm. g) Zákona o obchodních korporacích se má za to, že tyto osoby

jednají ve shodě („Ovládání ve shodě“).

Další osoby ovládané stejnými ovládajícími osobami

Název společnosti

IČO

Sídlo

Ovládající osoba

SIKO KÚPEĽNE a.s.

43864074

Galvaniho 16b, Bratislava

Ovládání ve shodě

Moderný Byt s.r.o.

35688963

Galvaniho 16b, Bratislava

SIKO KÚPELNE a.s.

SLOSIKO s.r.o.

36865770

Galvaniho 16b, Bratislava

LUCROS SICAV a.s.

SALVETON a.s.

28075285

Skorkovská 1310, Praha 9

Ovládání ve shodě

SIKO KOUPELNY a.s.

26065801

Skorkovská 1310, Praha 9

SALVETON a. s.

SIKO ES s.r.o.

06729851

Skorkovská 1310, Praha 9

SIKO KOUPELNY a.s.

Swiss Aqua Technologies AG

CHE-472.587.500

Gewerbestrasse 9, Cham,

Swiss Confederation

SIKO KOUPELNY a.s.

Swiss Aqua Technologies CZ s.r.o.

08028834

Skorkovská 1310, Praha 9

Swiss Aqua Technologies AG

Swiss Aqua Technologies SK s.r.o.

50480090

Rusínska 15113/9, Prešov

Swiss Aqua Technologies AG

SIKO VALA s.r.o.

48204251

Skorkovská 1310, Praha 9

Jaroslava Valová

SALUCSO s.r.o.

28994752

Skorkovská 1310, Praha 9

Jaroslava Valova

SALTON s.r.o.

28997387

Skorkovská 1310, Praha 9

Tomáš Vala

VALETUDA s.r.o.

29005485

Skorkovská 1310, Praha 9

Jana Valová

HALITOS s.r.o.

28994752

Skorkovská 1310, Praha 9

Vítězslav Vala

Valova Family Office, s.r.o.

03626482

Skorkovská 1310, Praha 9

Ovládání ve shodě

LUKA Development a.s.

28075251

Skorkovská 1310, Praha 9

Ovládání ve shodě

Luka Residential s.r.o.

27363198

Skorkovská 1310, Praha 9

Luka Development a.s.

Luka Living s.r.o.

04904303

Skorkovská 1310, Praha 9

Luka Development a.s.

SIVAKO s.r.o.

28996640

Skorkovská 1310, Praha 9

LUCROS SICAV a.s.

VABOLA s.r.o.

28996178

Skorkovská 1310, Praha 9

LUCROS SICAV a.s.

Dům Čertovka s.r.o.

05261252

Skorkovská 1310, Praha 9

LUCROS SICAV a.s.

Rezidence Smotlachova s.r.o.

5797209

Korunní 810/104, Praha 2

LUCROS SICAV a.s.

Žižkov Development a.s.

07667230

Skorkovská 1310, Praha 9

Ovládání ve shodě

Žižkov servisní s.r.o.

04904303

Nám. W. Churchilla 1800/2,

130 00 Praha 3

Žižkov Development a.s.

Dům Radost a.s.

07061021

Vodičkova 710/31, Praha 1

Žižkov Development a.s.

Dům Čertovka II s.r.o.

08787468

Nám. W. Churchilla 1800/2,

LUCROS SICAV a.s.

LUCKY VITA s.r.o.

10827480

Vodičkova 710/31, Praha 1

Vítězslav Vala

Boutique Cinema Přítomnost s.r.o.

08295433

Nám. W. Churchilla 1800/2

Žižkov servisní s.r.o.

ProBydlení s.r.o.

07036370

Bucharova 1281/2, Praha 5

Vítězslav Vala

LIVEA SANITAIRES SAS

821798337

21 place de la République, Paris,

France

SIKO KOUPELNY a.s.

BATHROOM 2 KITCHEN LIMITED

1 Lambeth Palace Road, London

England

SIKO KOUPELNY a.s.

Wizard Investments s.r.o.

27931650

Rybná 716/24, Praha 1

SIKO KOUPELNY a.s.

LCF Project 01 s.r.o.

10899677

Palackého 740/1, Praha 1

LUCROS SICAV a.s.

Ovládající osoby v Účetním období vykonávaly přímý rozhodující vliv na řízení společnosti LUCROS SICAV a.s. tím,

že dohromady vlastnily 100 % zakladatelských akcií společnosti LUCROS SICAV a.s.

3. Úloha ovládané osoby v rámci podnikatelského seskupení

LUCROS SICAV a.s. se jako investiční fond zaměřuje na investování volných prostředků zakladatelů a dalších

investorů s tím, že investice směřují primárně do nemovitostních aktiv, půjček a nehmotných aktiv.

4. Způsob a prostředky ovládání

Ovládající osoby užívají standardní způsoby a prostředky ovládání, tj. ovládání skrze majetkový podíl na ovládané

osobě, čímž přímo uplatňují rozhodující vliv na ovládanou osobu. Ovládající osoby jsou zároveň členy statutárního

nebo dozorčího orgánu. Řízení je vykonáváno prostřednictvím valné hromady a rozhodování představenstva.

5. Přehled jednání učiněných v účetním období na popud nebo v zájmu ostatních

propojených osob

V Účetním období nebylo učiněno žádné jednání na popud nebo v zájmu ovládajících osob nebo jimi ovládaných

osob, které by se týkalo majetku, který přesahuje 10 % vlastního kapitálu ovládané osoby zjištěného podle

poslední účetní závěrky.

6. Přehled vzájemných smluv mezi propojenými osobami

V Účetním období byly mezi ovládajícími osobami a osobou ovládanou, případně mezi osobou ovládanou a

osobou ovládanou stejnými ovládajícími osobami uzavřeny následující smlouvy:

Smlouvy mezi ovládanými osobami a ovládající osobou:

V Účetním období nebyly uzavřeny žádné smlouvy mezi ovládanou osobou a ovládající osobou.

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích (aktivní v Účetním období)

V předešlých účetních obdobích nebyly uzavřené žádné smlouvy mezi ovládanými osobami a ovládající osobou.

Smlouvy mezi ovládanou osobou a ostatními osobami ovládanými stejnou ovládající osobou (Propojené osoby)

▪ Smlouvy uzavřené v Účetním období:

SIKO KOUPELNY a.s. - Smlouva o postoupení pohledávky ze dne 31.12.2022

SIKO KOUPELNY a.s. - Smlouva o úvěru ze dne 8.2.2022 (včetně dodatků)

▪ Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích

SIKO KOUPELNY s.r.o. - Rámcová smlouva o provádění obchodů s cizími měnami ze dne 21.9.2021

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál ze dne 18.6.2021

Rezidence Smotlachova s.r.o. - Smlouva o úvěru od společníka ze dne 29.6.2017 (včetně dodatků)

Luka Residential s.r.o. - Smlouva o půjčce ze dne 30. 9. 2013

SIKO KÚPEĽNE a.s. - Smlouva o licenci k ochranným známkám ze dne 1. 1. 2014

SLOSIKO s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 1. 11. 2014

SLOSIKO s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 1. 12. 2014

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 31.1.2020 (včetně dodatků)

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 4.6.2020

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 8.6.2020

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 25.9.2020

Dům Čertovka s.r.o. - Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál ze dne 14.7.2020

Dům Čertovka s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 1. 11. 2016

SIKO KOUPELNY a.s. – Nájemní smlouva ze dne 1.1.2016 (včetně dodatků)

SIKO KOUPELNY a.s. - Smlouva o poskytování služeb ze dne 1. 1. 2014

SIKO KOUPELNY a.s. - Smlouva o licenci k ochranným známkám ze dne 30. 12. 2010

Ze žádné ze smluv uzavřených a platných mezi Propojenými osobami, jak jsou uvedeny výše, nevznikla ovládané

osobě žádná újma.

7. Posouzení toho, zda vznikla ovládané osobě újma a posouzení jejího vyrovnání

S ohledem na právní vztahy mezi ovládanou osobou a ostatními Propojenými osobami je zřejmé, že v důsledku

smluv, jiných právních jednání či ostatních opatření uzavřených, učiněných či přijatých ovládanou osobou

v Účetním období v zájmu nebo na popud jednotlivých Propojených osob nevznikla Ovládané osobě žádná újma.

Z tohoto důvodu nedochází ani k posouzení jejího vyrovnání.

8. Zhodnocení výhod a nevýhod plynoucích ze vztahů mezi propojenými osobami

Ovládaná osoba nemá žádné výhody ani nevýhody, které by vyplývaly z výše uvedených vztahů mezi Propojenými

osobami. Vztahy jsou uzavřeny za stejných podmínek jako s jinými osobami, pro žádnou stranu neznamenají

neoprávněnou výhodu či nevýhodu a pro ovládanou osobu z těchto vztahů neplynou žádná rizika.

9. Prohlášení

Statutární orgán Fondu prohlašuje, že údaje uvedené v této zprávě jsou úplné, průkazné a správné.

V Praze dne 30. března 2023

LUCROS SICAV a.s.

předseda představenstva

Ing. Jaroslava Valová

Individuální účetní závěrka za rok 2022

Individuální účetní závěrka za

rok 2022

Účetní jednotka:

LUCROS SICAV a.s.,

Sídlo: Skorkovská 1310, Praha 9

– Kyje, PSČ 198 00

Předmět podnikání: činnost

investičního fondu

kvalifikovaných investorů

Okamžik sestavení účetní

závěrky: 28.4.2023

Výkaz o finanční situaci k 31. 12. 2022

Aktiva

Tis. Kč

Poznámka

2022

2021

Dlouhodobá aktiva

4 561 184

4 146 291

Nehmotný majetek

907 439

970 874

Investiční majetek

2 315 181

2 169 651

Majetkové účasti

305 503

232 881

Ostatní podíly a CP

33 687

32 212

Dlouhodobé poskytnuté půjčky

999 374

740 673

Krátkodobá aktiva

919 284

952 499

Krátkodobé poskytnuté půjčky

520 231

631 739

Daňové pohledávky

1 975

2 205

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

111 658

91 078

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

285 420

227 477

Aktiva celkem

5 480 468

5 098 790

Vlastní kapitál a závazky

Tis. Kč

Poznámka

31.12.2022

31.12.2021

Vlastní kapitál

Základní kapitál

711 000

Emisní ážio

921

Ostatní nedělitelné fondy

26 184

Nerozdělený zisk

3 877 466

3 554 554

Vlastní kapitál celkem

4 615 571

4 292 659

Dlouhodobé půjčky a úvěry

123 865

165 020

Dlouhodobé závazky z leasingu

3 472

7 509

Odložený daňový závazek

103 432

103 134

Dlouhodobé závazky

230 769

275 663

Krátkodobé půjčky a úvěry

39 433

39 996

Daňové závazky

3 034

3 256

Krátkodobé závazky z leasingu

4 037

3 919

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

74 783

6 335

Krátkodobé závazky

121 287

53 506

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

512 841

476 962

Vlastní kapitál a závazky celkem

5 480 468

5 098 790

Hodnota Čistých aktiv na jednu investiční akcii

64 916,6147

60 374,9492

Výkaz úplného výsledku za rok končící 31. 12. 2022

Tis. Kč

Poznámka

2022

2021

Výnosy z investičního majetku

191 549

198 541

Výnosy z nehmotného majetku

39 592

240 548

Výnosy z poskytnutých půjček

106 650

87 055

Výnosy z podílů

58 426

36 451

Výnosy/ náklady z přecenění obch. Pohl.

-7 015

-4 868

Správní náklady

-12 759

-9 789

Čistý provozní výsledek hospodaření

376 443

547 938

Osobní náklady

-1 469

-1 405

Ostatní provozní výnosy

Ostatní provozní náklady

-5 322

-4 837

Provozní výsledek hospodaření

369 652

541 795

Finanční výnosy

11 413

3 195

Finanční náklady

-7 286

-8 042

Finanční výsledek hospodaření

4 127

-4 847

Zisk z pokračující činnosti před zdaněním

373 779

536 948

Daň z příjmu za běžnou činnost - splatná

-14 690

-11 795

Daň z příjmu za běžnou činnost - odložená

-298

-29 142

Zisk z pokračující činnosti připadající na držitele investičních

akcí po zdanění

35 879

49 788

Zisk z pokračující činnosti připadající na držitele

zakladatelských akcí po zdanění

322 912

446 223

Ostatní úplný výsledek hospodaření

Celkový úplný výsledek hospodaření

358 791

496 011

Výkaz změn vlastního kapitálu za rok končící 31. 12. 2022

Tis. Kč

Základní

kapitál

Emisní

ážio

Ostatní nedělitelné

fondy

Ostatní kapitálové

fondy

Nerozdělený zisk z

předchozích období

Vlastní kapitál

celkem

Zůstatek k 1. 1.

2022

711

000

921

26 184

3 554 554

4 292 659

Zisk za období

322 912

Zůstatek

k 31.12. 2022

711

000

921

26 184

3 877 466

4 615 571

Výkaz změn vlastního kapitál za rok končící 31. 12. 2021

Tis. Kč

Základní

kapitál

Emisní

ážio

Ostatní nedělitelné

fondy

Ostatní kapitálové

fondy

Nerozdělený zisk z

předchozích období

Vlastní kapitál

celkem

Zůstatek

k 1. 1. 2021

711 000

921

26 184

3 108 331

3 846 436

Zisk za období

446 223

Zůstatek

k 31.12. 2021

711 000

921

26 184

3 554 554

4 292 659

Přehled o změnách čistých aktiv připadajících k investičním akciím za rok končící 31. 12. 2022

Tis. Kč

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

Zůstatek k 1. 1. 2022

476 962

Zisk za období

35 879

Zůstatek k 31. 12. 2022

512 841

Přehled o změnách čistých aktiv připadajících k investičním akciím za rok končící 31. 12. 2021

Tis. Kč

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

Zůstatek k 1. 1. 2021

427 174

Zisk za období

49 788

Zůstatek k 31. 12. 2021

476 962

Výkaz peněžních toků za rok končící 31. 12. 2022

Tis. Kč

2022

2021

Zisk z pokračující činnosti před zdaněním

373 779

536 948

Úpravy o nepeněžní operace

Změna reálné hodnoty

-23 987

-205 322

Tvorba / rozpouštění znehodnocení

Neuhrazené úroky

-73 857

-73 725

Provozní činnost

Změna stavu investičního majetku

-120 094

-145 232

Změna stavu majetkových účastí a ostatních podílů

-15 672

-5 685

Změna stavu nehmotných aktiv

Změna stavu krátkodobých a dlouhodobých poskytnutých půjček

-62 565

-97 810

Změna stavu ostatních aktiv

-27 503

-50 485

Změna stavu krátkodobých finančních závazků

-563

Změna stavu ostatních závazků

64 020

-3 538

Zaplacené daně ze zisku

-14 460

-14 596

Peněžní tok generovaný z (použitý v) provozní činnosti

99 098

-59 445

Finanční činnost

Změna stavu dlouhodobých finančních závazků

-41 155

-39 996

Peněžní tok generovaný z (použitý v) finanční činnosti

-41 155

-39 996

Peněžní prostředky a ekvivalenty nabyté fúzí

Čisté zvýšení/snížení peněz a peněžních ekvivalentů

57 943

-99 441

Peníze a peněžní ekvivalenty k 1.1.

227 477

326 918

Peníze a peněžní ekvivalenty k 31.12.

285 420

227 477

Příloha účetní závěrky za rok 2022

Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené pojmy následující význam:

Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené právní předpisy následující význam:

AMISTA IS

AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ

186 00

ČNB

Česká národní banka

Den ocenění

Poslední den Účetního období

Fond

LUCROS SICAV a.s., IČO: 285 07 428, se sídlem Praha 9 – Kyje, Skorkovská 1310, PSČ 19800,

obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze

pod sp. zn. B 14923

Účetní období

Období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022

Dohoda FATCA

Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování

daňových předpisů v mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spojených

států amerických o informacích a jejich oznamování obecně známá jako Foreign Account

Tax Compliance Act, vyhlášená pod č. 72/2014 Sb.m.s.

Zákon o auditorech

Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o auditorech), ve

znění pozdějších předpisů

Zákon o daních z příjmů

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o účetnictví

Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZISIF

Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění

pozdějších předpisů

ZMSSD

Zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších

souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů

ZOK

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních

korporacích), ve znění pozdějších předpisů

ZPKT

Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů

Vyhláška

Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci

1. Všeobecné informace

Vznik a charakteristika Fondu

Fond byl založen na dobu neurčitou zakladatelskou smlouvou jako akciová společnost dne 5. 8. 2008 a vznikl

zapsáním do obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 14923, dne 29. 12. 2008.

Fondu bylo uděleno povolení k činnosti samosprávného investičního fondu dne 11. 12. 2008 rozhodnutím České

národní banky č.j. 2008/14056/5701, které nabylo právní moci dne 11. 12. 2008. Fond je fondem kvalifikovaných

investorů ve smyslu zákona č. 240/2013 Sb. o investičních společnostech a investičních fondech.

Předmět podnikání investičního Fondu

Činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu zákona č. 240/2013 Sb., o investičních

společnostech a investičních fondech.

Obchodní firma a sídlo

LUCROS SICAV a.s.

Skorkovská 1310

198 00 Praha 9 – Kyje

Česká republika

IČO: 285 07 428

Základní kapitál

Základní kapitál fondu ve výši 711 000 000 Kč je tvořen 71 100 Ks kusových akcií na jméno v listinné podobě.

Základní kapitál je splacen v plné výši.

Orgány Fondu

Předseda představenstva Ing. Jaroslava Valová

Člen představenstva Ing. Jana Valová

Člen představenstva Bc. Tomáš Vala

Dozorčí rada

Člen dozorčí rady Ing. Vítězslav Vala

Informace o obhospodařovateli

Obhospodařovatelem Fondu je samotný Fond, tj. se jedná o samosprávný investiční fond dle ustanovení § 8 ZISIF.

Informace o administrátorovi

Společnost AMISTA investiční společnost, a.s.

se sídlem Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00

IČO 27437558

(dále jen „Investiční společnost“)

Informace o depozitáři

Společnost Československá obchodní banka, a. s.

se sídlem Praha 5, Radlická 333/150, PSČ: 15057,

IČO 000 01 350

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl BXXXVI, vložka 46.

2. Účetní postupy

Účetní závěrka Fondu byla připravena v souladu s následujícími důležitými účetními metodami:

A. Východiska sestavování účetní závěrky

Účetní závěrka Fondu za období do 31. prosince 2022 byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy

účetního výkaznictví („IFRS“) ve znění přijatém Evropskou unií na základě nařízení (ES) č. 1606/2002, o

uplatňování mezinárodních účetních standardů.

Účetní období Fondu je od 1. ledna do 31. prosince. Výkaz o finanční situaci ke dni 31. prosince 2021

je pro účely této účetní závěrky považován za komparativní období.

Tato účetní závěrka je v souladu s příslušnými ustanoveními IFRS10 nekonsolidovaná, protože je v minulém i

běžném účetním období povinna oceňovat všechny své majetkové účasti reálnou hodnotou.

K 1. lednu 2022 účetní jednotka aplikovala všechny mezinárodní účetní standardy vydané pro období začínající

po 1. lednu 2022.

Účetní závěrka byla zpracována na principech časového rozlišení nákladů a výnosů tzn., že transakce a další

skutečnosti byly vykázány v účetní závěrce v období, ke kterému se věcně a časově vztahují.

B. Předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky

Individuální účetní závěrka vychází z předpokladu, že Fond bude schopen pokračovat ve své činnosti.

Mezi hlavní rizika i nadále patří geopolitické napětí mezi Ruskou federací a západními státy, vysoká inflace,

rostoucí životní náklady spojené s poměrně razantně klesající spotřebitelskou poptávkou a zpomalením

ekonomického růstu. S výhledem na rok 2023 je taktéž spojeno riziko hospodářské recese, a to jak v USA, tak

v Evropě.

COVID-19

S měnící se intenzitou stále probíhá pandemie COVID-19. Opatření v souvislosti se šířením koronaviru, která s

různou intenzitou dopadla a dopadají na podnikatelské subjekty včetně Fondu jsou spojena s určitou nejistotou

ohledně předpokladu trvání podniku. Do data sestavení této účetní závěrky nedošlo k žádným zásadním

negativním skutečnostem, které by měly vliv na hospodaření Fondu ve významném rozsahu. Fond je dlouhodobě

ve vynikající finanční situaci.

Vedení Fondu zvážilo potenciální dopady COVID-19 na své aktivity a podnikání a dospělo k závěru, že nemají

významný vliv na předpoklad neomezené doby trvání podniku. Výsledky a finanční situace Fondu tak nadále

potvrzují předpoklad trvání podniku, s jehož uvážením byla sestavena tato účetní závěrka.

C. Vykazování podle segmentů

Vzhledem k zaměření investiční politiky, kdy Fond investuje zejména do nemovitostního portfolia na území České

republiky (dlouhodobé i krátkodobé investice), Fond nerozlišuje provozní segmenty i proto, že nepoužívá odlišné

provozní řízení a rozhodování založené na odlišném přístupu k investicím. Portfolio manažer Fondu přistupuje k

celému portfoliu aktuálních investic komplexně dle aktuálních příležitostí na trhu a jeho rozhodování o alokacích

investic je řízeno investičním přístupem „zdola nahoru“ na základě jedné společné investiční strategie. Při tomto

přístupu jsou individuálně vyhodnocovány jednotlivé investice a kdykoli může dojít k jejich libovolnému

přeskupení dle aktuální situace na trhu v souladu s příslušnými investičními možnostmi definovanými statutem

Fondu. Výkonnost Fondu je přitom sledována jen na souhrnné celkové bázi. Tomu odpovídá rámec prezentace

ve výkazu úplného výsledku.

D. Funkční měna

Účetní závěrka je sestavena v českých korunách, které jsou funkční měnou Fondu. Funkční měna je měna

primárního ekonomického prostředí, ve kterém Fond působí. Částky v účetní závěrce jsou uvedeny v tisících korun

(tis. Kč), není-li uvedeno jinak.

E. Okamžik uskutečnění účetního případu

V závislosti na typu transakce je okamžikem uskutečnění účetního případu zejména den výplaty nebo převzetí

oběživa, den nákupu nebo prodeje valut, deviz, popř. cenných papírů, den provedení platby, den zúčtování příkazů

Fondu, den připsání (valuty) prostředků podle výpisu z účtu, den sjednání a den vypořádání obchodu s cennými

papíry, devizami nebo deriváty.

Finanční aktiva a závazky se zachytí v okamžiku, kdy se Fond stane smluvním partnerem operace, resp.

v okamžiku, kdy Fond převezme kontrolu nad aktivem a je pravděpodobný budoucí prospěch z tohoto aktiva a

v okamžiku, kdy Fondu vznikne povinnost ze závazku a je očekáván odliv ekonomického prospěchu.

Finanční aktivum nebo jeho část Fond odúčtuje z výkazu o finanční situaci v případě, že ztratí kontrolu nad

smluvními právy k tomuto finančnímu aktivu nebo jeho části. Fond tuto kontrolu ztratí, jestliže uplatní práva na

výhody definované smlouvou, tato práva zaniknou nebo se těchto práv vzdá.

Finanční závazek nebo jeho část Fond odúčtuje z výkazu o finanční situaci v případě, že je povinnost definovaná

smlouvou splněna, zrušena nebo skončí její platnost. Rozdíl mezi hodnotou závazku v účetnictví, resp. jeho části,

který zanikl nebo byl převeden na jiný subjekt, a mezi částkou za tento závazek uhrazenou se zúčtuje do nákladů

nebo výnosů.

F. Přepočet cizí měny

Transakce vyčíslené v cizí měně jsou účtovány v tuzemské měně přepočtené devizovým kurzem platným v den

transakce. Aktiva a pasiva vyčíslená v cizí měně společně s devizovými spotovými transakcemi před dnem

splatnosti jsou přepočítávána do tuzemské měny v kurzu vyhlašovaném ČNB platném k datu výkazu o finanční

situaci. Výsledný zisk nebo ztráta z přepočtu aktiv a pasiv vyčíslených v cizí měně, případně položek zajišťujících

měnové riziko plynoucí ze smluv, které ještě nejsou vykázány ve výkazu o finanční situaci Fondu nebo očekávaných

budoucích transakcí, je vykázán ve výkazu úplného výsledku.

G. Rozpoznání výnosů

Výnosy z pronájmu jsou vykázány lineárně po dobu pronájmu, ledaže by existovala jiná vhodnější metoda

vzhledem k okolnostem. Smluvní pobídky, jako jsou jednorázové poplatky, nejsou aplikovány. Ostatní smluvní

pobídky jako je rent-free nebo snížené nájemné po určité období jsou aplikovány pro některé nájemníky v souladu

s nájemními smlouvami a jsou uznány na efektivní bázi.

H. Nehmotný majetek– klasifikace a ocenění

Položka „Nehmotný majetek“ obsahuje ochranné známky, které jsou drženy Fondem a poskytovány ostatním

subjektům za licenční poplatek.

Ochranné známky jsou oceněny na základě modelu reálné hodnoty. Na základě tohoto modelu jsou ochranné

známky oceněny v reálné hodnotě platné k rozvahovému dni. Změny reálné hodnoty jsou uvedeny ve výkazu

souhrnného úplného výsledku jako „Výnosy z nehmotného majetku“.

I. Investiční majetek – klasifikace a ocenění

Položka „Investiční majetek“ obsahuje nemovitosti drženy za účelem investice a nemovitosti ve výstavbě, které

nejsou drženy ani za účelem užití pro vlastní potřeby ani za účelem prodeje v rámci běžného obchodního styku,

ale za účelem generování výnosů z pronájmu nebo zvýšení hodnoty majetku.

Veškerý investiční majetek je oceněn na základě modelu reálné hodnoty stanovené jako jedna z možností podle

IAS 40. Na základě tohoto modelu je investiční majetek oceněn v reálné hodnotě platné k rozvahovému dni.

Rozdíly vzniklé v porovnání s aktuální účetní hodnotou před přeceněním (reálná hodnota předchozího období

plus následné/dodatečné pořízení nemovitosti) jsou uvedeny ve výkazu úplného výsledku jako "Výnosy z

investičního majetku".

V případě majetku, kde se předpokládá prodej do jednoho roku a existuje plán prodeje majetku, je majetek

vykázán v položce „Majetek určený k prodeji“.

J. Investice do přidružených společností

Přidružený podnik (účast s podstatným vlivem) je účetní jednotka, v níž má Fond podstatný vliv. Podstatný vliv je

moc účastnit se rozhodování o finančních a provozních zásadách a rozhodnutích jednotky, do níž bylo investováno,

ale není to ovládání ani spolu ovládání takových zásad.

Jestliže Fond drží přímo či nepřímo (např. prostřednictvím dceřiných podniků) 20 nebo více procent hlasovacích

práv jednotky, do níž investoval, má se za to, že má podstatný vliv, pokud nemůže být jasně prokázán opak.

Naopak, drží-li Fond přímo nebo nepřímo (např. prostřednictvím dceřiných podniků) méně než 20 procent

hlasovacích práv jednotky, do níž investoval, má se za to, že nemá podstatný vliv, pokud takový vliv nemůže být

jasně prokázán. Podstatné nebo většinové vlastnictví jiného investora nemusí účetní jednotce nutně bránit v tom,

aby měla podstatný vliv.

Existence podstatného vlivu Fondu se obvykle dokazuje splněním jedné nebo více následujících okolností:

zastoupením v představenstvu nebo obdobném vedoucím orgánu jednotky, do níž bylo investováno;

účastí na tvorbě zásad, včetně účasti na rozhodování o dividendách nebo jiných přídělech ze zisku;

významné transakce mezi účetní jednotkou a jednotkou, do níž bylo investováno;

vzájemná výměna manažerského personálu nebo

poskytování stěžejních technických informací.

Investice do společností byly prvotně oceněny v pořizovací ceně a pro účely sestavení účetní závěrky jsou

přeceňovány na reálnou hodnotu v souladu s IFRS 9.

K. Určení reálné hodnoty

Příslušná reálná hodnota investičního majetku je stanovena, pokud není hodnota označena ve vazbě na dohodu

o koupi dle závazných kupních smluv. Společnost využívá hodnotící metodu založenou na přístupu

kapitalizovaného příjmu a využívá současných tržních příjmů z nájmu a výnosy získané přímou nebo nepřímou

metodou srovnání s prodejem obdobných nemovitostí na trhu pro výpočet (úroveň 3 hierarchie reálné hodnoty).

Ocenění je provedeno pomocí expertního odhadu, který je vyhotoven znalcem v oboru.

Znalecké ocenění je stanoveno v souladu s IFRS13, které se opírá o techniky ocenění tržním přístupem,

nákladovým přístupem a výnosovým přístupem. Pokud je ke stanovení reálné hodnoty použito několik technik,

výsledky (tj. Příslušné údaje o reálné hodnotě) jsou posouzeny s ohledem na přiměřenost rozsahu hodnot

identifikovaných těmito výsledky. Stanovení reálné hodnoty je bodem v tomto rozsahu, který je za daných

okolností pro reálnou hodnotu nejreprezentativnější.

IFRS 13 stanovuje hierarchii vstupů pro stanovení reálné hodnoty. Nejvyšší důležitost (neupraveným) cenám

kótovaným na aktivních trzích pro identická aktiva nebo dluhy a nejnižší důležitost nepozorovatelným vstupním

veličinám.

Ocenění reálnou hodnotou se provádí u konkrétního aktiva či dluhu. Při stanovení reálné hodnoty účetní jednotka

proto vezme v úvahu charakteristiky aktiva či dluhu, které by účastníci trhu zohlednili při oceňování aktiva či dluhu

ke dni ocenění. Mezi takové charakteristiky patří například:

stav a poloha aktiva a

případná omezení prodeje či použití aktiva.“

L. Výnosové a nákladové úroky

Výnosové a nákladové úroky ze všech úročených nástrojů jsou vykazovány na akruálním principu s využitím

efektivní úrokové sazby. Výnosové úroky zahrnují zejména přijaté úroky

z poskytnutých krátkodobých úvěrů a krátkodobých vkladů na peněžním trhu, dále časově rozlišené kupóny,

naběhlý diskont a ážio ze všech nástrojů s pevným výnosem.

M. Výnosy z dividend

Výnos z dividend se zaúčtuje, jakmile vznikne nárok na příjem dividend. Součástí této položky jsou dividendy z

akcií a dalších majetkových cenných papírů ze všech portfolií, které jsou zařazeny jako finanční aktiva v reálné

hodnotě do zisku nebo ztráty.

N. Finanční nástroje a jejich oceňování

Účetní jednotka v souladu se svými interními předpisy a statutem sleduje výkonnost a řídí investiční fond na bázi

reálné hodnoty. V souladu s IFRS 9 klasifikuje Fond finanční aktiva a finanční závazky jako finanční nástroje, které

jsou oceňované reálnou hodnotou.

Celá částka změny reálné hodnoty finančního závazku se vykazuje do úplného výsledku hospodaření.

Účetní jednotka účtuje o očekávaných úvěrových ztrátách a o změnách těchto očekávaných úvěrových ztrát.

Hodnota očekávaných úvěrových ztrát je aktualizována ke každému datu účetní závěrky, aby obsahovala změny

úvěrového rizika od počátečního vykázání.

▪ Peníze a peněžní ekvivalenty

Za peněžní ekvivalenty se v rámci Fondu považuje pokladní hotovost a vklady u bank splatné na požádání,

pokladniční poukázky a státní dluhopisy se zbytkovou splatností do 3 měsíců. Pokladní hotovost a vklady na

požádání jsou oceňovány nominální hodnotou, což zároveň představuje reálnou hodnotu. Pokladniční poukázky

a státní dluhopisy jsou oceňovány reálnou hodnotou proti nákladům a výnosům.

▪ Investice do majetkových účastí

Jedním z investičních aktiv Fondu jsou majetkové účasti. Tyto majetkové účasti jsou pořizovány za účelem

maximalizace dividendového výnosu pro Fond a maximalizace růstu hodnoty majetkových účastí pro Fond. Tyto

majetkové účasti jsou oceňovány zpravidla na základě znaleckých posudků, protože jejich tržní hodnota není jinak

objektivně zjistitelná. V případě nově založených společností může být zvolena jiná forma ocenění zejména za

situace, kdy společnost dosud nevyvíjí žádnou významnou činnost. Změny reálné hodnoty jsou účtovány do

výkazu úplného výsledku.

▪ Ostatní investice – pohledávky

Fond může též investovat do pohledávek za vlastněnými majetkovými účastmi a poskytovat těmto majetkovým

účastem úvěry. Tyto úvěry jsou oceňovány reálnou hodnotou do výkazu úplného výsledku.

▪ Ostatní finanční závazky

Ostatní finanční závazky, jako závazky vůči obchodním věřitelům, jsou oceněny v reálné hodnotě, a následně

ostatní dlouhodobé finanční závazky jsou vykazovány v reálné hodnotě dle posudků. Způsob ocenění je stanoven

administrátorem Fondu. Krátkodobé závazky jsou vykazovány v jejich nominální hodnotě, která je považována za

hodnotu reálnou.

▪ Úročené závazky

Všechny půjčky a dluhopisy jsou prvotně vykázány v reálné hodnotě snížené o přímo přiřaditelné transakční

náklady. Po prvotním vykázání je způsob stanovení reálné hodnoty stanoven na základě znaleckého posudku.

Reálná hodnota dluhu zohledňuje účinek rizika neplnění. Riziko neplnění zahrnuje – avšak nemusí být omezeno

na – vlastní úvěrové riziko účetní jednotky.

▪ Zápočet finančních aktiv a závazků

Finanční aktiva a finanční závazky se vzájemně započítávají a ve výkazu o finanční situaci se vykazují v čisté částce

pouze v případě, že Fond má v současnosti právně vymahatelný nárok zaúčtované částky započítat a má v úmyslu

vypořádat příslušné aktivum a příslušný závazek v čisté výši nebo realizovat příslušné aktivum a zároveň vypořádat

příslušný závazek.

▪ Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky

Pohledávky z obchodních vztahů za poskytnuté služby a ostatní pohledávky a jsou oceněny prvotně v nominální

hodnotě a následně k datu účetní závěrky v reálné hodnotě na základě znaleckého posudku.

O. Tvorba rezerv

Rezervy jsou zaznamenány, pokud má Fond současný závazek, který je výsledkem minulých událostí a pokud je

pravděpodobné, že k vyrovnání takového závazku bude nezbytný odtok prostředků představujících ekonomický

prospěch a může být proveden spolehlivý odhad částky závazku.

Rezervy jsou oceněny ve výši současné hodnoty výdajů, které budou nezbytné pro vypořádání závazku. Sazba

použitá pro diskontování je taková sazba před zdaněním, která odráží současné tržní posouzení časové hodnoty

peněz a konkrétní rizika daného závazku. Růst rezervy plynutím času je pak účtován jako úrokový náklad.

P. Daň z příjmu

Splatné daňové pohledávky a závazky za běžné období a za minulá období se oceňují v částce, která bude dle

očekávání získána nebo zaplacena finančnímu úřadu. Při výpočtu daňových závazků a pohledávek se použijí

daňové sazby a daňové zákony platné k rozvahovému dni.

Q. Odložená daň

Odložená daň se vykazuje u všech přechodných rozdílů mezi účetní hodnotou aktiva nebo závazku ve výkazu o

finanční situaci a jejich daňovou hodnotou s použitím úplné závazkové metody. Odložená daňová pohledávka je

zachycena ve výši, kterou bude pravděpodobně možno realizovat proti očekávaným zdanitelným ziskům v

budoucnosti.

Pro výpočet odložené daně se používá schválená daňová sazba pro období, v němž Fond očekává její realizaci.

Odložené daňové pohledávky a závazky se vzájemně započtou, pokud existuje zákonné právo na jejich zápočet a

vztahují se ke stejnému správci daně.

R. Výkaz o peněžních tocích

Výkazy o peněžních tocích uvádí změny v peněžních prostředcích a peněžních ekvivalentech z provozní a finanční

činnosti. Peněžní toky z provozní činnosti jsou vykázány za použití nepřímé metody. Čistý zisk před zdaněním je

proto upraven o nepeněžní operace, jako jsou zisky a ztráty z přecenění, změny opravných položek a rezerv a také

o změny stavu pohledávek a závazků. Dále jsou z této položky eliminovány všechny výnosy a náklady z finanční

činnosti.

Peněžní toky z finanční činnosti jsou vykázány za použití nepřímé metody. Fond alokuje jednotlivé peněžní toky

do provozní a finanční činnosti na základě podnikatelského modelu Fondu.

S. Změny účetních metod vyvolané zavedením nových IFRS a změnami IAS – Dopad vydaných standardů a

Interpretací, které dosud nenabyly účinnosti

Následující nové standardy a interpretace dosud nejsou pro prezentované období účinné a při sestavování této

účetní závěrky nebyly použity.

Nové standardy zatím neúčinné k 31. prosinci 2022 (zahrnuty jsou standardy relevantní pro Fond)

K datu sestavení této účetní závěrky byly vydány následující standardy, které jsou relevantní pro Fond a jejichž

přijetí k tomuto datu nebylo povinné. Fond přijme tyto standardy k datu jejich účinnosti.

Standardy a změny

Účinnost

Novela IAS 12

Odložená daň související s aktivy a

závazky vyplývajícími z jediné transakce

1. 1. 2023

Novela IFRS 10 a IAS 28

Prodej nebo vklad aktiv mezi

investorem a jeho přidruženým či

společným podnikem

nestanoveno

Novela IAS 1

Klasifikace závazků na krátkodobé a

dlouhodobé

1. 1. 2024

Novela IAS 1

Zveřejňování významných informací

1. 1. 2023

Novela IAS 8

Definice účetních odhadů

1. 1. 2023

Fond nyní posuzuje dopady z přijetí výše uvedených nových standardů, interpretací a změn. Na základě dosud

provedených analýz Fond neočekává významný dopad na finanční výkazy v období jejich přijetí.

3. Významné účetní úsudky, předpoklady a odhady

Některé částky v této účetní závěrce byly stanoveny na základě účetních úsudků a s použitím odhadů a

předpokladů. Tyto odhady a předpoklady vycházejí z předchozích zkušeností a dalších podkladů, například z plánů

a prognóz budoucího vývoje, které jsou v současnosti považovány za realistické. Vzhledem k tomu, že s těmito

předpoklady a odhady je spojena určitá míra nejistoty, může dojít v budoucnu na základě skutečných výsledků

k úpravě účetní hodnoty souvisejících aktiv a závazků.

Účetní úsudky, odhady a předpoklady jsou pravidelně přehodnocovány a jejich změny jsou promítány do hodnot

zobrazených v účetnictví.

Při sestavení účetní závěrky byly použity následující nejvýznamnější účetní úsudky, odhady a předpoklady:

Významné předpoklady a odhady

▪ Reálná hodnota investičního majetku

Úsudky a dohady reálné hodnoty investičního majetku s sebou nesou riziko, že mohou vést k významným

úpravám v jeho hodnotě. Reálná hodnota investičního majetku je stanovena na základě kvalifikovaného odhadu

určeného nezávislým znalcem. Kvalifikované odhady jsou stanoveny na základě modelu diskontovaných

peněžních toků. Příprava tohoto odhadu zahrnuje využití předpokladů, jako jsou výnosy a očekávané peněžní toky

z pronájmu. Změna v těchto předpokladech může vést ke zvýšení nebo snížení hodnoty investičního majetku.

▪ Reálná hodnota finančních nástrojů a investičního majetku

Informace o předpokladech a odhadech, které mají významný vliv na vykazovanou reálnou hodnotu finančních

nástrojů a investičního majetku, jsou popsány v bodu 34.

▪ Reálná hodnota nehmotného majetku

Úsudky a dohady reálné hodnoty nehmotného majetku s sebou nesou riziko, že mohou vést k významným

úpravám v jeho hodnotě. Reálná hodnota nehmotného majetku je stanovena na základě kvalifikovaného odhadu

určeného nezávislým znalcem. Kvalifikované odhady jsou stanoveny na základě modelu diskontovaných

peněžních toků. Příprava tohoto odhadu zahrnuje využití předpokladů, jako jsou výnosy a očekávané peněžní toky

z ochranné známky. Změna v těchto předpokladech může vést ke snížení či zvýšení hodnoty nehmotného majetku.

▪ Klasifikace fondu jako investiční jednotky

Subjekty, které splňují definici investiční jednotky v rámci IFRS 10 Konsolidovaná účetní závěrka, jsou povinny

ocenit svoje dceřiné společnosti reálnou hodnotu, nikoli tyto dcery do účetní závěrky konsolidovat.

Pro hodnocení, zda Fond lze považovat za Investiční jednotku dle IFRS 10, byly posuzovány následující skutečnosti:

Fond má více než jednu investici - Fond investuje na základě svého Statutu:

• Cílem investování Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu

dlouhodobých úrokových sazeb prostřednictvím dlouhodobých investic do nemovitostí, akcií,

podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních a obchodních společnostech, movitých věcí a

jejich souborů a doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji kapitálových a finančních trhů.

• Splnění tohoto předpokladu je zřejmé ze struktury portfolia – složení aktiv Fondu

• Fond má více než jednoho investora.

• Fond má investory, kteří nejsou spřízněnými stranami účetní jednotky – investiční akcie jsou

vlastněny investory, kteří nejsou spřízněnými stranami i investory, kteří jsou spřízněnými stranami

• Fond má vlastnické podíly ve formě vlastního kapitálu nebo obdobné podíly – Investoři získávají za

poskytnuté zdroje podíl na čistých aktivech Fondu ve formě investičních akcií.

• Ke konci sledovaného období Fond vydal 7 900 ks investičních akcií, které představují podíl na čistých

aktivech Fondu.

Fond je nástrojem kolektivního investování a představuje jednu z forem nepřímého investování kapitálu, kdy

investoři vkládají své volné peněžní prostředky do profesionálně spravovaného fondu za účelem dosažení zisku

na základě principu diverzifikace rizika. Přitom sami jednotliví investoři o konkrétních investicích Fondu

nerozhodují. Fond není oprávněn k jiné než investiční činnosti a v rámci investiční politiky se zavázal investovat

pouze do aktiv způsobilých přinášet buď dlouhodobý výnos, nebo zisk z prodeje. Fond je prostřednictvím exit

strategií řízen tak, aby tento profit investorů byl maximalizován zejména prodejem nemovitostí v investičním

horizontu uvedeném ve statutu Fondu.

Fond je rovněž ze zákona povinen svůj majetek a závazky oceňovat reálnou hodnotou.

Vzhledem k tomu, že Fond splňuje výše uvedená kritéria pro klasifikaci jako investiční účetní jednotka, je vyňat z

konsolidačního požadavku podle čl. IFRS 10. Tento závěr bude každoročně přehodnocován, pokud se změní

některá z těchto kritérií nebo charakteristik.

4. Změna účetních standardů

Fond uvážil při sestavování této účetní závěrky novelizace IFRS jejichž účinnost je od 1. 1. 2022. Tyto novelizace

IFRS neměly významný vliv na výsledky a informace prezentované v této účetní závěrce ve srovnání s předcházející

roční účetní závěrkou za rok 2021.

5. Výstupní strategie

Obchodní podíly na cílových společnostech jsou nabývány za účelem dlouhodobé držby. Nemovité věci vlastněné

nabývanými obchodními společnostmi generují finanční prostředky především prostřednictvím pronájmu

drženého hmotného majetku. Po započtení provozních nákladů na chod, finanční páky a ostatních/provozních

nákladů spojených s obsluhou vlastnické struktury společností tak představují nemovitosti výnosové aktivum.

Výnosnost aktiva bude posuzována v horizontu 5 let a více s market price s ohledem na výnosnost podkladového

aktiva a čistého obchodního jmění obchodních společností. V případě finanční výhodnosti dosažitelné market

price může být aktivum prodáno či v případě poklesu finanční výkonosti aktiva může být aktivum rekonstruováno

do podoby požadované trhem.

V souvislosti s vývojem realitního trhu vykazuje převážná většina nemovitostí držených v majetku fondu vyšší tržní

hodnotu než pořizovací. Obchodním záměrem fondu je tyto nemovitosti držet, zhodnocovat rekonstrukcemi či

realizovat developerské projekty a generovat výnosy z nájmů. Držený nemovitý majetek má z velké části povahu

obchodních jednotek, které jsou vhodné k provozování retailového businessu s širokým záběrem využití. Jejich

využitelnost není úzce propojena jen na podnikání stávajících nájemců, takže v případě ukončení aktuálního

nájemního vztahu se nepředpokládá rizikový dopad v podobě významného výpadku výnosů z nájmu nemovitostí.

V konkrétních, lukrativních situacích se fond nezříká ani prodeje výnosových investic zájemcům za cenu převyšující

hodnotu NPV a získané prostředky investovat do v budoucnu pořizovaného investičního majetku. V současné

době se k takovému prodeji přistupuje jen v případě konkrétní nabídky vyvolané zájemcem. V případě potřeby

vyvolané aktuální situací fondu lze přistoupit k prodeji nemovitostí prostřednictvím specializovaných prodejců

nemovitostí nebo na volném trhu.

6. Výnosy z investičního majetku

Tis. Kč

2022

2021

Nájemné

166 102

166 375

Změna reálné hodnoty investičního majetku

25 436

32 542

Zisk / (ztráta) z prodeje investičního majetku

-376

Celkem

191 549

198 541

Největší položkou výnosů z investičního majetku jsou výnosy z nájemného nemovitostí. Fond pronajímá

nemovitosti v ČR, které jsou využívány jako komerční objekty.

7. Výnosy z nehmotného majetku

Tis. Kč

2022

2021

Licenční poplatky

103 027

103 549

Změna reálné hodnoty nehmotného majetku

-63 435

136 999

Celkem

39 592

240 548

Licenční poplatky představují výnosy z pronájmu ochranných známek, které jsou v majetku Fondu.

Ochranné známky jsou oceněny na základě modelu reálné hodnoty. Na základě tohoto modelu jsou ochranné

známky oceněny v reálné hodnotě platné k rozvahovému dni. Změny reálné hodnoty jsou uvedeny ve výkazu

úplného výsledku jako „Výnosy z nehmotného majetku“.

8. Výnosy z poskytnutých půjček a vkladů

Tis. Kč

2022

2021

Úrokový výnos z poskytnutých půjček

104 469

90 340

Změna reálné hodnoty poskytnutých půjček

2 181

3 284

Celkem

106 650

87 055

9. Výnosy z podílů

Tis. Kč

2022

2021

Změna reálné hodnoty podílů v majetk. účastech

58 422

20 620

Změna reálné hodnoty ostatních podílů

4 723

Zisk z prodeje CP a podílů

11 108

Výnosy z dividend a podílů na zisku

Celkem

58 426

36 451

Výnos z držby cenných papírů (CP) a podílů byl v roce 2022 generován především zvýšením reálné hodnoty

majetkových účastí - společnosti SLOSIKO (56 051 tis. Kč).

Výnos z držby cenných papírů (CP) a podílů byl v roce 2021 generován především ziskem z prodeje CP JET 1 (11

108 tis. Kč), u majetkových účastí zvýšením reálné hodnoty společnosti SLOSIKO (17 320 tis. Kč) a Rezidence

Smotlachova (24 978 tis. Kč) a naopak snížením reálné hodnoty společnosti Prima Energy (25 799 tis. Kč). U

ostatních podílů zvýšením reálné hodnoty CP ENERN (15 784 tis. Kč).

10. Výnosy/ náklady z přecenění obchodních pohledávek

Tis. Kč

2022

2021

Přecenění obchodních pohledávek

-7 015

-4 868

Celkem

-7 015

-4 868

Přecenění obchodních pohledávek reflektuje znehodnocení obchodních pohledávek v kategorii od 0 do 180 dnů

po splatnosti a jejich meziroční vývoj.

11. Správní náklady

Tis. Kč

2022

2021

Nájemné

181

345

Poradenské služby

12 084

8 202

Opravy a údržba

Ostatní náklady (správa nemovitostí)

494

1 192

Celkem

12 759

9 789

Tis. Kč

2022

2021

Náklady na znalecké posudky

327

295

Daňové poradenství

102

Audit

255

230

Právní a notářské služby

2 731

842

Poplatek depozitáři

420

Poplatek na odborného poradce

7 623

5 261

Poplatek za administraci

660

1 142

Celkem

12 084

8 202

12. Osobní náklady

Tis. Kč

2022

2021

Mzdové náklady

1 123

1 071

Zákonné sociální a zdravotní pojištění

346

334

Ostatní osobní náklady

Celkem

1 469

1 405

K 31. prosinci 2022 měla společnost 5 zaměstnanců (2021: 5 zaměstnanců) z toho žádný (2021: 0) vedoucí

pracovník.

13. Ostatní provozní výnosy

V položce Ostatní provozní výnosy byly v roce 2021 vykazovány výnosy z prodejů materiálů, odpadů v hodnotě 99

tis. Kč. V roce 2022 neeviduje Fond žádné ostatní provozní výnosy.

14. Ostatní provozní náklady

Tis. Kč

2022

2021

Daně a poplatky

3 825

3 692

Ostatní provozní náklady

1 498

1 145

Celkem

5 322

4 837

15. Finanční výnosy

Tis. Kč

2022

2021

Úroky z bankovních vkladů

7 988

317

Výnosy z ručitelských poplatků

1 468

1 547

Výnosy z ostatních operací

1 957

1 331

Čisté kurzové zisky

Celkem

11 413

3 195

16. Finanční náklady

Tis. Kč

2022

2021

Nákladové úroky

6 013

5 062

Čisté kurzové ztráty

1 250

2 949

Změna reálné hodnoty přijatých půjček

Ostatní finanční náklady

Celkem

7 286

8 042

Nákladové úroky zahrnují úroky hrazené v souvislosti s poskytnutým bankovním úvěrem a dále leasingovými

smlouvami dle IFRS 16 ve výši 285 tis. Kč (2021: 399 tis. Kč).

17. Daň z příjmu

Výše nákladů na spatnou daň z příjmu z běžné činnosti zahrnuje zejména dohad na daňovou povinnost roku 2022

(14 900 tis. Kč), ponížený o rozdíl mezi skutečnou daňovou povinností roku 2021 a dohadem minulého roku (-210

tis. Kč). Daňová povinnost je kalkulována na základě výsledku hospodaření určeného dle účetních a daňových

předpisů České republiky (dále jen „CAS“).

Následující tabulka zobrazuje přehled přímých daní

Tis. Kč

2022

2021

Daň z příjmu z běžné činnosti – splatná

14 690

11 795

Daň z příjmu z běžné činnosti – odložená

298

29 142

Celkem

14 988

40 937

Následující tabulka zobrazuje detaily pohybů odložené daně

Pohyby vedoucí k odložené dani

Tis. Kč

Stav k 1.1.

Zúčtování do

zisku/ztráty

Stav k 31.12.

Rok 2021

Přecenění majetku a závazků

-64 886

-22 292

-87 178

Nehmotný majetek - přecenění

- 9 105

-6 850

-15 956

Ostatní dočasné rozdíly

Čisté daňové pohledávky (závazky)

-73 992

-29 142

-103 134

Rok 2022

Přecenění majetku a závazků

-87 178

-3 470

-90 647

Nehmotný majetek - přecenění

-15 956

3 172

-12 784

Ostatní dočasné rozdíly

Čisté daňové pohledávky (závazky)

-103 134

-298

-103 432

Splatná daň z příjmu

Tis. Kč

2022

2021

Zisk před zdaněním dle IFRS

373 779

536 948

Úprava o rozdíl mezi IFRS a CAS hospodářským výsledkem

-28 192

-209 513

Zisk před zdaněním dle CAS

345 587

327 435

Ostatní položky zvyšující základ daně

Položky snižující základ daně

47 587

47 435

Daňový základ

298 000

280 000

Daň vypočtena při použití platné sazby

14 900

14 000

Zúčtování dohadu DP minulých období

-210

Splatná daň z příjmů ve výši 5 %

14 900

14 000

Daň z příjmů

14 690

14 000

Odložená daň

298

29 142

Efektivní sazba daně (vůči zisku před zdaněním dle IFRS)

4,0 %

7,6 %

18. Nehmotný majetek

Tis. Kč

2022

2021

Stav k 1. 1.

970 874

833 875

Změna reálné hodnoty nehmotného majetku

-63 435

136 999

Stav k 31. 12.

907 439

970 874

V nehmotném majetku Fondu jsou vykázány ochranné známky.

Ochranné známky jsou oceněny na základě modelu reálné hodnoty. Na základě tohoto modelu jsou ochranné

známky oceněny v reálné hodnotě platné k rozvahovému dni. Změny reálné hodnoty jsou uvedeny ve výkazu

úplného výsledku jako „Výnosy z nehmotného majetku“.

19. Investiční majetek

Tis. Kč

2021

Vlastní aktiva

Aktiva z práva užívání

Celkem

Stav k 1. 1.

1 977 143

14 734

1 991 877

Přírůstky

145 232

Úbytky

Dopad změn reálné hodnoty

36 381

-3 839

32 542

Stav k 31. 12.

2 158 756

10 895

2 169 651

Investiční majetek představuje nemovitosti v portfoliu Fondu, které jsou držené z důvodu investice Fondu.

Investiční majetek je držen za účelem realizace výnosů z pronájmů.

Tis. Kč

2022

Vlastní aktiva

Aktiva z práva užívání

Celkem

Stav k 1. 1.

2 158 756

10 895

2 169 651

Přírůstky

120 094

Úbytky

Dopad změn reálné hodnoty

29 275

-3 839

25 436

Stav k 31. 12.

2 308 125

7 056

2 315 181

Nemovitosti jsou rozděleny v následující tabulce.

Umístění

Reálná hodnota v tis. Kč

Pořizovací hodnota v tis. Kč

Zličín

138 349

101 671

Čimelice

482 295

376 408

Dolní Nerestce

18 563

1 976

Humpolec

20 801

3 683

Opatovice

79 066

51 673

Brno

94 705

33 058

Černý Most

475 662

201 492

Samostatné pozemky Černý Most

100 854

25 433

Trutnov

22 555

6 204

Litomyšl

15 090

10 692

Jesenice u Prahy

45 716

20 895

Ostrava

86 477

32 658

Liberec

84 813

64 064

Třinec

19 000

15 147

Teplice

34 680

24 524

Ústí nad Labem

11 883

38 851

Karlovy Vary

21 097

49 187

Karlín

42 099

34 526

Chomutov

12 901

25 063

Hloubětín

37 707

28 079

Francouzská

87 996

80 914

České Budějovice

119 667

114 333

Horní Heršpice

136 100

139 349

FVE Čimelice

11 722

28 831

Tábor (IFRS16 a technické zhodnocení)

5 975

17 453

Kralice (IFRS16)

571

2 856

Třebíč (IFRS16)

510

2 551

Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek

106 710

109 982

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek

1 617

Investiční majetek celkem

2 315 181

1 643 170

Tržní hodnota nemovitostí, které jsou zastaveny ve prospěch věřitelů, činí k 31. prosinci 2022 celkově 1 181 471

tis. Kč. K 31. prosinci 2021 byla evidována zástava na investiční majetek v hodnotě 1 142 642 tis. Kč. Během roku

2022 nedošlo k rozšíření zastaveného majetku, pouze vzrostla hodnota zastaveného majetku.

20. Majetkové účasti

Dceřiná

společnost

Oblast

působení

Země

působení

Podíl na ZK

Investice (v tis. Kč)

2022

2021

Změny

Změna

reálné

hodnoty

2022

SLOSIKO s.r.o.

Obchodování a

pronájem nemovitostí

Slovenská

republika

100%

172 629

56 052

228 681

VABOLA s.r.o.

Pronájem nemovitostí

Česká

republika

90%

165

SIVAKO s.r.o.

Pronájem nemovitostí

Česká

republika

90%

157

Dům Čertovka

II. s.r.o.

Pronájem nemovitostí

Česká

republika

100%

1 081

277

1 358

Rezidence

Smotlachova

s.r.o.

Pronájem nemovitostí

Česká

republika

75%

24 978

-5 323

19 655

Dům Čertovka

Pronájem nemovitostí

Česká

republika

100%

19 022

4 430

23 452

Lario DM a.s.

Pronájem nemovitostí

Česká

republika

40%

800

-800

Prima Energy

s.r.o.

Pronájem nemovitostí,

bytů a nebytových

prostor

Česká

republika

31,8%

14 049

2 986

17 035

LCF Project 1

s.r.o.

Pronájem nemovitostí,

bytů a nebytových

prostor

Česká

republika

55%

15 000

Celkem

232 881

14 200

58 422

305 503

Investice do dceřiných a přidružených společností byly prvotně oceněny v pořizovací ceně a pro účely sestavení

účetní závěrky jsou přeceňovány na reálnou hodnotu.

21. Ostatní podíly

Společnost

Oblast

působení

Země

působení

Typ

vlastnictví

Investice

2021

Změny

Změna RH

2022

EP R2V s.r.o.

Česká

republika

Investiční

certifikát

2 725

1 290

-3

4 012

ENERN Investments,

investiční fond s

proměnným základním

kapitálem, a.s.

Investiční fond

Česká

republika

Investiční

akcie

29 487

181

29 675

Celkem

32 212

1 471

33 687

22. Poskytnuté půjčky

Fond eviduje poskytnuté půjčky v následující struktuře.

Tis. Kč

31.12. 2022

31.12. 2021

Poskytnuté půjčky

Spřízněným stranám

952 415

747 858

Ostatním subjektům

567 190

624 554

Dlouhodobé

999 374

740 673

Krátkodobé

520 231

631 739

Celkem

1 519 605

1 372 412

Poskytnuté půjčky jsou evidovány v reálné hodnotě. Všechny efektivní úrokové míry jsou většinou fixní a pohybují

se u krátkodobých půjček v rozmezí mezi 5 % - 20 % (rok 2021: 0 % - 20 %), u dlouhodobých půjček se splatnosti

pohybují mezi roky 2024–2033 (rok 2021: mezi roky 2023–2033) a úročeny jsou většinou rovněž fixně v rozmezí

od 0% do 15% (rok 2021: 0 % - 12%). 78 % hodnoty půjček (v roce 2021: 78 %) je poskytnuto v Kč, zbylá část

v EUR.

23. Daňové pohledávky

Daňové pohledávky k 31. prosinci 2022 činí 1 975 tis. Kč. Zahrnují zálohy snížené o dohad na daň z příjmu a

přeplatky na daň z příjmu. Daňové pohledávky k 31. prosinci 2021 činily 2 205 tis. Kč. Zahrnovaly zálohy snížené

o dohad na daň z příjmu a přeplatky na daň z příjmu.

24. Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

Tis. Kč

31.12.2022

31.12.2021

Pohledávky z obchodních vztahů – Kč

117 092

92 410

Pohledávky - různí dlužníci

8 681

Změna reálné hodnoty z pohledávek z obch. vztahů

-17 432

-10 509

Náklady příštích období

Zaplacené zálohy

1 141

471

Dohadné účty a ostatní aktiva

2 130

Celkem

111 658

91 078

Krátkodobé

111 658

91 078

Dlouhodobé

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

111 658

91 078

Pohledávky – různí dlužníci zahrnují pohledávky spojené s investicí do CP.

25. Peníze a peněžní ekvivalenty

Tis. Kč

31.12.2022

31.12.2021

Běžné účty u bank

87 413

227 466

Termínované vklady

198 000

Pokladní hotovost

Celkem

285 420

227 477

Od 9.5.2022 má Fond krátkodobý termínovaný vklad, který je na dobu 14 dní a opakovaně se obnovuje.

26. Vlastní kapitál a čistá aktiva připadající k investičním akciím

K 31. 12. 2022 tvoří upsaný základní kapitál 71 100 ks (31.12.2021: 71 100 ks) zakladatelských akcií s hlasovacím

právem. Investiční akcie Fondu jsou přijaty k obchodování na regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha a.s.

Počet akcií, základní kapitál a emisní ážio

v Kč

Jmenovitá hodnota

Emisní ážio

Zakladatelské akcie

71 100

711 000 000

921 000

Splacené

71 100

711 000 000

921 000

Celkem

71 100

711 000 000

921 000

V souladu se Statutem vykazuje Fond fondový kapitál na zakladatelskou akcii ve výši 64 916,6144 Kč.

Fondový kapitál/čistá aktiva

v Kč

31.12. 2022

31.12. 2021

Počet vydaných neinvestičních akcií (ks)

71 100

Fondový kapitál neinvestiční části (Kč)

4 615 571 290

4 292 658 765

Fondový kapitál na zakladatelskou akcii (Kč)

64 916,6144

60 374,9474

Počet vydaných investičních akcií (ks)

7 900

Čistá aktiva investiční části (Kč)

512 841 269

476 962 099

Čistá aktiva na investiční akcii (Kč)

64 916,6162

60 374, 9492

27. Půjčky a úvěry

Tis. Kč

31.12. 2022

31.12. 2021

Půjčky od akcionářů

Bankovní úvěr ČSOB

163 298

205 016

Celkem

163 298

205 016

Dlouhodobé

123 865

165 020

Krátkodobé

39 433

39 996

Celkem

163 298

205 016

K 31. 12. 2022 jsou podmínky pro úročené závazky následující

Půjčka

Jistina

Již

splaceno

Změna

reálné

hodnoty

Rok

splatnosti

Úroková míra

Dlouhodobý bankovní úvěr EUR – ČSOB

neúčelový

87 518

-14 220

2025

0,93 % nad 1M

EURIBOR

Dlouhodobý bankovní úvěr ČSOB účelový

150 000

-60 000

2028

2,51 % p.a. fixní

Dlouhodobý neúčelový bankovní úvěr v hodnotě 200 000 tis. Kč, který Fond splácel od roku 2018 v pevné hodnotě

2 083 tis. Kč měsíčně byl z důvodu optimalizace devizové pozice převeden v červnu 2022 z Kč do EUR.

K 31. 12. 2021 jsou podmínky pro úročené závazky následující

Půjčka

Jistina

Již

splaceno

Změna

reálné

hodnoty

Rok

splatnosti

Úroková míra

Dlouhodobý bankovní úvěr – ČSOB

neúčelový

200 000

-74 988

2025

0,8 % nad 1M PRIBOR

Dlouhodobý bankovní úvěr ČSOB účelový

150 000

-30 000

2028

2,51 % p.a. fixní

V roce 2022, stejně jako v roce 2021 slouží k zajištění úvěrových pohledávek ČSOB a.s. vůči Fondu zástavní právo

smluvní k parcelám č. 396/6, 396/7, 369/9, 396/10 v katastrálním území Čimelice.

28. Daňové závazky

Tis. Kč

31.12. 2022

31.12. 2021

DPH

3 020

3 244

Ostatní daně a poplatky

Celkem

3 034

3 256

29. Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky

Tis. Kč

31.12.2022

31.12.2021

Závazky z obchodních vztahů

72 873

2 095

Závazky vůči zaměstnancům

Zúčtování se SP a ZP

Přijaté zálohy

707

705

Dohadné účty pasivní

1 050

3 352

Výdaje příštích období

Výnosy příštích období

Celkem

74 783

6 335

Krátkodobé

74 783

6 335

Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky

74 783

6 335

30. Závazky z finančního leasingu

Tis. Kč

31.12.2022

31.12.2021

Dlouhodobé

3 472

7 509

Krátkodobé

4 037

3 919

Závazky z finančního leasingu

7 509

11 428

V roce 2022 došlo k vykázání závazku z finančního leasing dle IFRS 16.

Tis. Kč

1.1.2022

Modifikace smluv

2022

Splátka jistiny 2022

31.12.2022

Nemovitost Tábor

9 152

-2 798

6 354

Nemovitost Kralice

1 202

-592

610

Nemovitost Třebíč

1 074

-529

545

Závazky z finančního leasingu

11 428

-3 919

7 509

V roce 2021 došlo k vykázání závazku z finančního leasing dle IFRS 16.

Tis. Kč

1.1.2021

Modifikace smluv

2021

Splátka jistiny 2021

31.12.2021

Nemovitost Tábor

11 869

-2 717

9 152

Nemovitost Kralice

1 777

-575

1 202

Nemovitost Třebíč

1 587

-513

1 074

Závazky z finančního leasingu

15 233

-3 805

11 428

31. Transakce se spřízněnými osobami

Fond evidoval za sledovaná období následující vztahy se spřízněnými osobami v nominální hodnotě.

Tis. Kč

31.12.2022

2022

Pohledávky

Závazky

Výnosy

Náklady

Spřízněná osoba

Luka Residential s.r.o.

10 203

1 320

SIKO KOUPELNY a.s.

231 336

244 356

SIKO KÚPELNE a.s.

12 281

SLOSIKO s.r.o.

338 307

13 456

Dům Čertovka s.r.o.

113 100

Dům Čertovka II. s.r.o.

45 800

Swiss Aqua Technologies AG

872

Luka Living s.r.o.

1 800

Rezidence Smotlachova s.r.o.

100 811

4 431

Prima Energy s.r.o.

174 622

10 160

Dům Radost a.s.

980

LCF Project 01 s.r.o.

51 868

2 868

Celkem

1 066 165

292 524

Tis. Kč

31.12.2021

2021

Pohledávky

Závazky

Výnosy

Náklady

Spřízněná osoba

Luka Residential s.r.o.

SIKO KOUPELNY a.s.

14 355

2 129

SIKO KÚPELNE a.s.

88 601

242 436

SLOSIKO s.r.o.

31 710

14 140

Dům Čertovka s.r.o.

276 712

11 362

Dům Čertovka II. s.r.o.

113 100

Vítězslav Vala

45 600

Swiss Aqua Technologies AG

15 807

1 219

Luka Living s.r.o.

1 452

1 176

Rezidence Smotlachova s.r.o.

78 380

3 870

Prima Energy s.r.o.

172 266

9 751

Dům Radost a.s.

980

Celkem

838 065

287 063

Fond vydal ručitelské prohlášení společnosti Dům RADOST a.s. ve prospěch ČSOB, a.s. jako věřitele ze smlouvy o

úvěru (financování developerského projektu). Ručitelské prohlášení bylo vydáno pro případ neschopnosti platit

ze strany Dům RADOST a.s. Ručení bylo učiněno v souladu s investiční strategií, při zohlednění ekonomického

přínosu z ručení a na základě schválení akcionářů Fondu a v souladu se statutem Fondu. Viz. dále bod 32b).

32. Finanční nástroje – řízení rizik

Fond je vystaven vlivu tržního rizika a dalších rizik v důsledku své všeobecné investiční strategie v souladu se svým

statutem.

Investičním cílem Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu dlouhodobých úrokových

sazeb prostřednictvím investic do nemovitostí, akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních a

obchodních společnostech, movitých věcí a jejich souborů a doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji

kapitálových a finančních trhů. V této souvislosti nejsou třetími osobami poskytovány žádné záruky za účelem

ochrany investorů.

Fond dále investuje také do investičního majetku a finančních aktiv s cílem zhodnotit volné prostředky Fondu v

rozsahu, ve kterém není možné prostředky Fondu umístit do vhodných jiných investic v souladu se Statutem, popř.

ve kterém to je nezbytné k akumulaci prostředků Fondu pro realizaci ostatních investic.

Tržní riziko

Tržní riziko vyplývá ze změn vývoje celkového trhu na ceny a hodnoty jednotlivých aktiv Fondu. Hodnota majetku,

do něhož Fond investuje, může stoupat nebo klesat v závislosti na změnách ekonomických podmínek, úrokových

měr a způsobu, jak je hodnota majetku vnímána trhem. Tržní riziko je obecné riziko spojené s filozofií investice

do investičního Fondu, investor v souladu se statutem Fondu před svou investicí toto obecné riziko akceptoval.

Fond může investovat pouze do aktiv definovaných ve Statutu Fondu. Snížení investičního rizika ve Fondu bude

zajištěno nejenom prostřednictvím diverzifikace, ale zejména aktivním řízením investic prostřednictvím

Projektového ředitele / Projektových ředitelů určených pro každou obchodní korporaci, jejíž obchodní účast je v

majetku Fondu. Projektový ředitel / Projektoví ředitelé budou formulovat strategické cíle určené pro danou

obchodní korporaci, jež maximalizují dividendový výnos korporace nebo růst její hodnoty, a budou dohlížet na

jejich naplňování.

Riziko koncentrace

Analýza investičních aktiv podle struktury

Podíl na celkové hodnotě aktiv

31.12.2022

31.12.2021

Nehmotný majetek

16,56%

19,04%

Investiční majetek

42,24%

42,55%

Podíly v ovládaných osobách

5,57%

4,57%

Ostatní podíly

0,61%

0,63%

Poskytnuté půjčky

27,73%

26,92%

Celkem investiční aktiva

92,72%

93,71%

Dalším významným rizikem, kterému je Fond vystaven, je riziko spojené s možností selhání obchodní korporace,

ve které má Fond obchodní účast nebo za níž má Fond pohledávku. Obchodní korporace, ve kterých má Fond

obchodní účast, mohou být dotčeny podnikatelským rizikem. V důsledku tohoto rizika může dojít k poklesu tržní

hodnoty obchodní účasti v takové osobě či jejímu úplnému znehodnocení (úpadek takové osoby), resp.

nemožnosti jejího prodeje.

Úrokové riziko

Fond je vystaven úrokovému riziku vzhledem ke skutečnosti, že drží úročená aktiva a závazky. Účetní hodnota

úročených aktiv a závazků je zahrnuta do období, ve kterém dochází k jejich splatnosti nebo změně úrokové sazby,

a to v tom období, které nastane dříve. Aktiva a pasiva, která jsou neúročená nebo mají fixní úrokovou míru,

nejsou součástí níže uvedené tabulky.

Úroková citlivost aktiv a závazků Fondu

Tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs. do 1 roku

Od 1 roku do 5 let

Nad 5 let

Celkem

k 31. prosinci 2022

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

285 420

Celkem

285 420

Bankovní úvěr – dlouhodobý (ČSOB)

-9 858

-29 575

-108 866

-15 000

-163 298

Závazky z finančního leasingu

-999

-3 038

-3 472

-7 509

Celkem

-10 857

-32 613

-112 338

-15 000

-170 807

Gap

274 563

-32 613

-112 338

-15 000

114 613

Kumulativní gap

274 563

241 950

129 613

114 613

Tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs. do 1 roku

Od 1 roku do 5 let

Nad 5 let

Celkem

k 31. prosinci 2021

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

227 477

Celkem

227 477

Bankovní úvěr – dlouhodobý (ČSOB)

-9 999

-29 997

-135 020

-30 000

-205 016

Závazky z finančního leasingu

-970

-2 949

-7 509

-11 428

Celkem

-10 969

-32 946

-142 529

-30 000

-216 444

Gap

216 508

-32 946

-142 529

-30 000

11 033

Kumulativní gap

216 508

183 562

41 033

11 033

Měnové riziko

Měnové riziko spočívá v tom, že hodnota investice může být ovlivněna změnou devizového kurzu.

Fond je vystaven měnovému riziku vzhledem ke skutečnosti, že drží některá aktiva a závazky v cizí měně (EUR).

Toto riziko není významné, vzhledem k tomu, že k 31. prosinci 2022 a 31. prosinci 2021 Fond vykazoval převažující

část aktiv a závazků v Kč.

Účetní hodnota cizoměnových aktiv a závazků je zahrnuta do období, ve kterém dochází k jejich splatnosti. Aktiva

a pasiva, která jsou v lokální měně nejsou součástí níže uvedené tabulky.

Tis. Kč

Do 3

měs.

Od 3 měs. do 1

roku

Od 1 roku do 5

let

Nad 5 let

Celkem

k 31. prosinci 2022

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty

1 786

Poskytnuté půjčky

335 264

Majetkové účasti

228 681

Celkem

1 786

563 945

565 731

Bankovní úvěr – dlouhodobý (ČSOB)

-6 108

-18 325

-48 865

-73 298

Celkem

-6 108

-18 325

-48 865

-73 298

Gap

-4 322

-18 325

-48 865

563 945

492 433

Kumulativní gap

-4 322

-22 647

-71 512

492 433

Tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs. do 1 roku

Od 1 roku do 5 let

Nad 5 let

Celkem

k 31. prosinci 2021

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

26 369

Pohledávky z obch. styku

8 680

Poskytnuté půjčky

31 710

276 712

308 422

Majetkové účasti

172 629

Celkem

35 049

31 710

276 712

172 629

516 100

Celkem

Gap

35 049

31 710

276 712

172 629

516 100

Kumulativní gap

35 049

66 759

343 471

516 100

Úvěrové riziko

Fond je vystaven úvěrovému riziku z titulu svých obchodních a investičních aktivit. Úvěrové riziko Fondu spočívá

zejména v tom, že subjekty, které mají platební závazky vůči Fondu, nedodrží svůj závazek.

Fond investuje zejména:

do pohledávek za obchodními korporacemi, jejichž obchodní účasti jsou v majetku Fondu či Fond hodlá tyto

obchodní účasti pořídit,

za účelem získání ovládajícího podílu Fondu.

Investiční a finanční aktiva, do nichž bude Fond investovat, mohou být zajištěná i nezajištěná a nejsou omezeny

ratingem dlužníka.

Úvěrové riziko se bude Fond snažit minimalizovat zejména výběrem protistran dosahujících dostatečné úrovně

bonity, nastavením objemových limitů na pohledávky vůči jednotlivým protistranám a vhodnými smluvními

ujednáními. Nicméně úvěrové riziko může být kombinováno s nepříznivým vývojem některé z obchodních

korporací, jejíž obchodní účast se bude nalézat v majetku Fondu, protože obchodní korporace budou úvěrované

bankou/bankami (resp. obecně finančními institucemi), které budou v případě neplnění závazků spočívajících v

dodržování určitých finančních ukazatelů oprávněné učinit okamžitě splatnými jimi poskytnuté úvěry, přičemž

takové neplnění finančních ukazatelů může být právě důsledkem nepříznivého vývoje trhu, na němž působí daná

obchodní korporace.

Vzhledem k výše uvedenému úvěrové riziko bude souviset s celkovým investičním rizikem a výběrem cílových

majetkových účastí.

Analýza úvěrového rizika

Rating k 31.12.2022

Bez ratingu

Celkem

Nehmotný majetek

907 439

Investiční majetek

2 315 181

Podíly v ovládaných osobách

305 503

Ostatní podíly

33 687

Poskytnuté půjčky

1 519 605

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

111 658

Peníze a peněžní ekvivalenty

285 420

Celkem

5 478 493

Rating k 31.12.2021

Bez ratingu

Celkem

Nehmotný majetek

970 874

Investiční majetek

2 169 651

Podíly v ovládaných osobách

232 881

Ostatní podíly

32 212

Poskytnuté půjčky

1 372 412

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

91 078

Peníze a peněžní ekvivalenty

227 477

Celkem

5 096 585

K 31.12.2022 je část investičního majetku zastavena ve prospěch banky (ČSOB, a.s.), která poskytla účelový i

bezúčelového úvěr. Další zástavy ve prospěch banky (ČSOB, a.s.) souvisí s poskytnutým úvěrem spřízněné osobě

Dům RADOST a.s. na financování developerského projektu.

Tis. Kč

31.12.2022

Podíl na celkových aktivech

Investiční majetek

Pozemky v katastrálním území Černý Most (Kyje)

576 516

10,52%

Pozemky v katastrálním území Čimelice

482 295

8,8%

Pozemky v katastrálním území Karlovy Vary (Jenišov)

21 097

0,38%

Pozemky v katastrálním území Ústí nad Labem

11 883

0,22%

Pozemky v katastrálním území Teplice

34 680

0,63%

Pozemky v katastrálním území Karlín

42 099

0,77%

Pozemky v katastrálním území Chomutov (Otvice)

12 901

0,24%

Celkem

1 181 471

21,56%

Tis. Kč

31.12.2021

Podíl na celkových aktivech

Investiční majetek

Pozemky v katastrálním území Kyje

554 950

12,02%

Pozemky v katastrálním území Čimelice

468 548

10,15%

Pozemky v katastrálním území Jenišov

20 508

0,44%

Pozemky v katastrálním území Ústí nad Labem

10 997

0,24%

Pozemky v katastrálním území Teplice

33 915

0,73%

Pozemky v katastrálním území Karlín

41 191

0,89%

Pozemky v katastrálním území Otvice

12 533

0,27%

Celkem

1 142 642

22,41%

Riziko likvidity

Riziko likvidity vzniká z typu financování aktivit Fondu a řízení jeho pozic, např. v okamžiku, kdy Fond není schopen

financovat svá aktiva nástroji s vhodnou splatností nebo likvidovat/prodat aktiva za přijatelnou cenu v přijatelném

časovém horizontu.

Zbytková splatnost aktiv a závazků Fondu

Tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs. do 1

roku

Od 1 roku

do 5 let

Nad 5 let

Bez

specifik.

Celkem

k 31. prosinci 2022

Nehmotný majetek

907 439

Investiční majetek

2 315 181

Podíly v ovládaných osobách

305 503

Ostatní podíly a CP

33 687

Poskytnuté půjčky

274 915

273 083

461 722

509 886

1 519 605

Pohledávky z obchodních vztahů a

ostatní aktiva

111 658

Daňové pohledávky

1 975

Peníze a peněžní ekvivalenty

285 420

Celkem

673 968

273 083

461 722

509 886

3 561 810

5 480 468

Úvěry a půjčky

-9 858

-29 575

-108 865

-15 000

-163 298

Obchodní a ostatní závazky

-74 783

Závazky z finančního leasingu

-999

-3 038

-3 472

-7 509

Odložený daňový závazek

-103 432

Daňové závazky

-3 034

Vlastní kapitál

-4 615 571

Čistá aktiva připadající k investičním

akciím

-512 841

Celkem

-88 674

-32 613

-112 338

-118 432

-5 128 412

-5 480 468

Gap

585 294

240 470

349 384

391 454

-1 566 602

Kumulativní gap

585 294

825 764

1 175 148

1 566 602

Tis. Kč

Do 3

měs.

Od 3 měs. do 1

roku

Od 1 roku

do 5 let

Nad 5 let

Bez

specifik.

Celkem

K 31. prosinci 2021

Nehmotný majetek

970 874

Investiční majetek

2 169 651

Podíly v ovládaných osobách

232 881

Ostatní podíly a CP

32 212

Poskytnuté půjčky

272 058

359 681

568 433

172 240

1 372 412

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní

aktiva

91 078

Daňové pohledávky

2 205

Peníze a peněžní ekvivalenty

227 477

Celkem

592 818

359 681

568 433

172 240

3 405 618

5 098 790

Úvěry a půjčky

-9 999

-29 997

-135 020

-30 000

-205 016

Obchodní a ostatní závazky

-6 335

Závazky z finančního leasingu

-970

-2 949

-7 509

-11 428

Odložený daňový závazek

-103 134

Daňové závazky

-3 256

Vlastní kapitál

-4 292 659

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

-476 962

Celkem

-20 560

-32 946

-142 529

-133 134

-4 769 621

-5 098 790

Gap

572 258

326 735

425 904

39 106

-1 364 003

Kumulativní gap

572 258

898 993

1 324 897

1 364 003

Výše uvedené tabulky představují zbytkovou splatnost účetních hodnot jednotlivých finančních a investičních

nástrojů, nikoliv veškerých peněžních toků, které z těchto nástrojů plynou.

Vzhledem k charakteru trhu jednotlivých typů cílových aktiv, která mohou tvořit zásadní část majetku Fondu, je

třeba upozornit na skutečnost, že zpeněžení takového aktiva při snaze dosáhnout nejlepší ceny je časově náročné.

V krajním případě může riziko likvidity vést až k likviditní krizi.

33. Klasifikace finančních nástrojů

Od 1. ledna 2018 účetní jednotka přijala mezinárodní účetní standard IFRS 9. Vzhledem k tomu, že účetní jednotka

v souladu se svými interními předpisy a statutem sleduje výkonnost a řídí Fond na bázi reálného hodnoty, nedošlo

aplikací IFRS 9 ke změně klasifikace a ocenění finančních nástrojů, které jsou od 1. ledna 2018 dle IFRS 9

klasifikovány jako finanční nástroje oceňované reálnou hodnotou do výsledku hospodaření.

Fond zveřejňuje informace požadované účetním standardem IFRS 7. Fond vykazuje všechna finanční aktiva a

finanční závazky v kategorii FVTPL (reálná hodnota vykázaná do zisku nebo ztráty) jelikož v souladu se svými

interními předpisy a statutem sleduje výkonnost a řídí Fond na bázi reálné hodnoty.

Vzhledem ke krátkodobé splatnosti pohledávek, ostatních aktiv, závazků a ostatních závazků lze vykázanou účetní

hodnotu považovat za reálnou hodnotu.

Nehmotný majetek nemovitosti nejsou v zde uvedeny z důvodu, že se nejedná o finanční nástroje.

Fond zveřejňuje informace požadované účetním standardem IFRS 7 a rozděluje finanční nástroje a investiční

nástroje do následujících kategorií:

Tis. Kč

Úvěry,

pohledávky a

ostatní aktiva

Finanční

pasiva

v reálné

hodnotě

Finanční aktiva

v reálné hodnotě

Ostatní závazky

v naběhlé

hodnotě

Celkem

K 31. 12. 2022

Nehmotný majetek

907 439

Investiční majetek

2 315 181

Podíly v ovládaných osobách

305 503

Ostatní podíly

33 687

Poskytnuté půjčky

1 519 605

Pohledávky z obchodních vztahů a

ostatní aktiva

3 317

108 341

111 658

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty

285 420

Půjčky a úvěry

163 298

Závazky z finančního leasingu

7 509

Čistá aktiva připadající k investičním

akciím

512 841

Závazky z obchodních vztahů a

ostatní pasiva

74 783

Celkem

288 737

170 807

5 189 756

587 624

Tis. Kč

Úvěry,

pohledávky a

ostatní aktiva

Finanční

pasiva

v reálné

hodnotě

Finanční aktiva

v reálné hodnotě

Ostatní závazky

v naběhlé

hodnotě

Celkem

K 31.12. 2021

Nehmotný majetek

970 874

Investiční majetek

2 169 651

Podíly v ovládaných osobách

232 881

Ostatní podíly

32 212

Poskytnuté půjčky

1 372 412

Pohledávky z obchodních vztahů

a ostatní aktiva

496

90 582

91 078

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty

227 477

Půjčky a úvěry

205 016

Závazky z finančního leasingu

11 428

Čistá aktiva připadající k

investičním akciím

476 962

Závazky z obchodních vztahů a

ostatní pasiva

6 335

Celkem

227 973

216 444

4 868 612

483 297

34. Reálná hodnota aktiv a závazků

Nejlepším dokladem reálné hodnoty jsou tržní ceny kotované na aktivním trhu. Pokud jsou takové ceny

k dispozici, používají se pro stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku (úroveň 1 hierarchie stanovení reálné

hodnoty).

V případě, že je za účelem stanovení hodnoty použita tržní kotace, nicméně z důvodu omezené likvidity nelze trh

považovat za aktivní (na základě dostupných ukazatelů likvidity trhu), je nástroj klasifikován jako spadající do

úrovně 2.

Nejsou-li tržní ceny k dispozici, reálná hodnota se stanoví pomocí oceňovacích modelů, používajících jako vstupy

objektivně zjistitelné tržní údaje. Pokud jsou všechny významné vstupy oceňovacího modelu charakterizovány

jako objektivně zjistitelné, je nástroj klasifikován v rámci úrovně 2 hierarchie reálné hodnoty. Za objektivní

parametry trhu se v souvislosti se stanovením hodnoty na úrovni 2 obvykle považují výnosové křivky, úvěrová

rozpětí a implikované volatility.

V některých případech nelze reálnou hodnotu určit ani na základě dostatečně často kotovaných tržních cen, ani

s použitím oceňovacích modelů vycházejících výhradně z objektivně zjistitelných tržních údajů. Za této situace se

s použitím realistických předpokladů provede odhad individuálních oceňovacích parametrů, které nejsou na trhu

zjistitelné. Je-li určitý objektivně nezjistitelný vstup oceňovacího modelu významný, případně je příslušná cenová

kotace nedostatečně aktualizována, je daný nástroj klasifikován v rámci úrovně 3 hierarchie reálné hodnoty. Při

stanovení hodnoty na úrovni 3 se pro stanovení reálné hodnoty používají znalecké posudky používající

předepsané metody ocenění aktiv (očekávané peněžní toky, vývoj trhu apod.) a posouzení Administrátora.

Hierarchie reálné hodnoty

Tis. Kč

Úroveň 1

Úroveň 2

Úroveň 3

Celkem

k 31.12. 2022

Finanční aktiva a závazky v reálné hodnotě vykázané do zisku nebo ztráty

Nehmotný majetek

907 439

Investiční majetek

2 315

181

2 315 181

Podíly v ovládaných osobách

305 503

Ostatní podíly

33 687

Poskytnuté půjčky

1 519

605

1 519 605

Obchodní pohledávky

108 341

Půjčky a úvěry

163 298

Závazky z finančního leasingu

7 509

Celkem

5 360 563

Tis. Kč

Úroveň 1

Úroveň 2

Úroveň 3

Celkem

k 31.12. 2021

Finanční aktiva a závazky v reálné hodnotě vykázané do zisku nebo ztráty

Nehmotný majetek

970 874

Investiční majetek

2 169 651

Podíly v ovládaných osobách

232 881

Ostatní podíly

32 212

Poskytnuté půjčky

1 372 412

Obchodní pohledávky

90 582

Půjčky a úvěry

205 016

Závazky z finančního leasingu

11 428

Celkem

5 085 056

Ostatní aktiva a pasiva oceňovaná reálnou hodnotou v rámci úrovně 3

Pozice v rámci úrovně 3 zahrnuje jeden nebo více významných vstupů, jež nejsou na trhu přímo zjistitelné.

Odpovědnost za oceňování pozice na reálnou hodnotu je na Administrátoru Fondu. Mezi aktiva, která jsou

oceňována reálnou hodnotou v rámci úrovně 3, se řadí ostatní dlouhodobá finanční aktiva a pasiva.

Majetkové účasti a ostatní investiční aktiva (investiční majetek), pohledávky a pasiva oceňované reálnou

hodnotou proti ziskům nebo ztrátám jsou oceňovány zpravidla na základě znaleckých posudků, protože jejich tržní

hodnota není jinak objektivně zjistitelná. Bezprostředně po akvizici těchto aktiv mohou být na základě posouzení

Administrátora oceněna aktiva pořizovací cenou, pokud Administrátor dojde k závěru, že tato cena zobrazuje

aktuální tržní hodnotu investice lépe než hodnota stanovená znaleckým posudkem.

Majetek jako Investiční příležitost ve fondu jsou majetkové účasti ve společnostech a ostatní investiční aktiva.

Majetkové účasti ve společnostech a ostatní investiční aktiva jsou oceněny reálnou hodnotou. Reálná hodnota je

stanovována jedenkrát ročně znaleckým posudkem, a to k poslednímu dni účetního období, není-li s ohledem na

pozorovatelné chování odpovídajícího trhu shledán důvod k ocenění častějšímu.

Osobou oprávněnou k ocenění majetku a dluhů na reálnou hodnotu je

znalec v příslušném oboru jmenovaný pro tyto účely soudem,

odhadce vlastnící živnostenský list nebo jiné podnikatelské oprávnění, opravňující jej k výkonu oceňování

majetku a dluhů.

Ocenění je prováděno ve smyslu zákona o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších

předpisů a tím vyhovuje pojetí ceny obvyklé. Za cenu obvyklou lze považovat cenu tržní, tak jak je definována

mezinárodními oceňovacími standardy. Tržní hodnota je odhadem finanční částky a je definována v souladu s

Evropským sdružením odhadců TEGOVA (The European Group of Valuers) a s mezinárodním oceňovacím

standardem, který zpracoval mezinárodní výbor pro standardy oceňování IVSC (International Valuation Standards

Committee) jako „odhadovaná částka, za kterou by měly být majetky k datu ocenění směněny v transakci bez

osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž

účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku“.

Pro stanovení hodnoty majetkové účasti ve společnostech je použita jedna či kombinace následujících

elementárních oceňovacích metod a přístupů:

Metody výnosové,

Metoda porovnání,

Metody zjištění věcné hodnoty – majetkové,

Metoda účetní hodnoty,

Aplikace metod (porovnání několika oceňovacích metod).

Krátkodobé pohledávky a závazky

Krátkodobé pohledávky a závazky se splatností do jednoho roku jsou oceňovány v jejich nominální hodnotě,

u které je předpoklad, že je srovnatelná s reálnou hodnotou. Toto ocenění tak spadá do úrovně 3.

Pokladní hotovost

Vykázané hodnoty krátkodobých instrumentů v zásadě odpovídají jejich reálné hodnotě.

V následující tabulce jsou uvedeny metody ocenění pro daná aktiva a závazky a nepozorovatelné vstupy, které

jsou aplikovány v rámci daných metod ocenění.

V roce 2022 a 2021 neproběhly žádné přesuny mezi jednotlivými úrovněmi aktiv oceňovanými reálnou hodnotou.

V následující tabulce jsou uvedeny metody ocenění pro daná aktiva a závazky a nepozorovatelné vstupy, které

jsou aplikovány v rámci daných metod ocenění.

Typ aktiva /

závazku

Metoda ocenění

Významné nepozorovatelné

vstupy

Vliv nepozorovatelných vstupů na

reálnou hodnotu aktiva/závazku

Investiční majetek

Metoda (indexová) porovnávací

Jedná se o multikriteriální metodu

přímého porovnání. Hodnota

oceňované nemovitosti je stanovena

porovnáním přímo mezi

nemovitostmi srovnávacími a

nemovitostí oceňovanou. Tato

metoda byla použita pro ocenění

budov/staveb a pozemků.

Výnosové ocenění (DCF) představuje

hodnotu na základě současné

hodnoty peněžních toků

generovaných investičním

majetkem. Ocenění investičního

majetku zahrnuje očekávaný růst

nájmů, míru obsazenosti, výpadky

z nájmu a úlevy z nájemného či jiné

pobídky. Očekávané peněžní toky

jsou následně diskontovány na

současnou hodnotu diskontní mírou

upravenou o relevantní rizika.

- Hodnota nemovitostí je přímo

ovlivněna změnami v ceně

pozemků za m2, přičemž ceny

nemovitostí se odvíjí dle situace

na realitním trhu a trhu

souvisejících služeb.

− nájemné

− Očekávaný růst

tržního nájemného

− Výpadky z nájmu

− Míra obsazenosti

− Úlevy z nájemného

− Diskontní míra

Odhadovaná reálná hodnota by byla

vyšší v případě, že:

− Cena za m2 bude obecně

vyšší

− Nájemné bude vyšší

− Očekávaný růst

nájemného bude vyšší

− Období výpadku z nájmů

a úlevy z nájemného

budou kratší

− Míra obsazenosti bude

vyšší

− Diskontní míra bude nižší

Podíly

v ovládaných

osobách

Výnosové ocenění na základě

současné hodnoty peněžních toků

(DCF) generovaných podniky, ve

kterých drží společnost podíly.

Ocenění bere v úvahu finanční plány

daných podniků zejména plánované

tržby, náklady, zisk (EBITDA/EBIT),

CAPEX a investice do pracovního

kapitálu. Volné peněžní toky jsou

diskontovány diskontní mírou na

úrovni průměrných vážených

nákladů kapitálu a terminální

hodnota je stanovena na základě

stanoveného terminálního růstu.

Ocenění na základě tržního

porovnání je stanoveno na základě

tržních násobků dle obchodovaných

společností. V případě, že je to

relevantní jsou tyto násobky

upravené o omezenou likviditu a

velikost podniků (dle výše tržeb či

EBITDA).

- Plánované peněžní

toky

- Plánované investice

do dlouhodobého

majetku (CAPEX

- Plánovaná výše

investic do

pracovního kapitálu

- Diskontní míra

- Terminální růst

- Upravené tržní

násobky

Odhadovaná reálná hodnota by byla

vyšší v případě, že:

− Plánované peněžní toky

budou vyšší

− Diskontní míra bude nižší

− Míra terminálního růstu

bude vyšší

− Upravené tržní násobky

budou vyšší

Akcie, podílové

listy a ostatní

podíly

- Čistá hodnota aktiv

na akcii

- Čistá hodnota aktiv

na podílový list

Odhadovaná reálná hodnota by byla

vyšší v případě, že:

Čistá hodnota aktiv na akcii/podílový

list bude vyšší

Nehmotný

majetek

Metoda licenční analogie na základě

odhadovaných tržeb a licenčního

poplatku odhadnuty příjmy v

jednotlivých letech (na přesně

specifikované časové období).

Očekávané peněžní toky byly

následně diskontovány na

současnou hodnotu diskontní mírou

upravenou o relevantní rizika.

Hodnota Souboru ochranných

známek je stanovena součtem

diskontovaných cash flow za

jednotlivé roky.

- Diskontní míra

- Příjmy z licenčních

poplatků

Odhadovaná reálná hodnota by byla

vyšší v případě, že:

− Diskontní míra bude nižší

- příjmy z licenčních poplatků budou

vyšší

Poskytnuté půjčky

Reálná hodnota je stanovena na

základě diskontovaných plateb tržní

úrokovou mírou stanovenou dle

kreditního ratingu a bonity dlužníka.

- Kreditní rating

společnosti a z něho

vyplývající úroková

míra

Odhadovaná reálná hodnota by byla

vyšší v případě lepšího kreditního

ratingu společnosti.

Přijaté půjčky

Reálná hodnota je stanovena na

základě diskontovaných plateb tržní

úrokovou mírou se zohledněním

rizika neplnění

− Riziko neplnění

(nemusí být omezeno

na vlastní úvěrové

riziko účetní

jednotky)

Odhadovaná reálná hodnota by byla

nižší

v případě vyššího rizika neplnění

35. Následné události

Do data sestavení účetní závěrky nedošlo k žádným dalším významným událostem.

Tato účetní závěrka byla schválena představenstvem Fondu.

V Praze dne 28.4.2023

LUCROS SICAV a.s.

předseda představenstva

Ing. Jaroslava Valová

Příloha – Finanční výkazy neinvestiční a investiční části Fondu

1. Finanční výkazy neinvestiční části Fondu

Výkaz o finanční situaci k 31. 12. 2022

Aktiva

Tis. Kč

2022

2021

Dlouhodobá aktiva

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva *)

4 615 561

4 292 649

Krátkodobá aktiva

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

Aktiva celkem

4 615 571

4 292 659

*) Pohledávka vůči investiční části fondu, která je ve statutárních výkazech vykázána v položce Dlouhodobé půjčky

a úvěry (rok 2022: 4 615 561 tis. Kč). Vztahuje se k půjčce, kterou poskytla neinvestiční část fondu, části investiční.

V rámci statutárních výkazů jsou tyto položky vzájemně vykompenzovány, tzn. Neovlivňují celkovou bilanční

sumu.

Bez těchto vnitropodnikových položek by stav aktiv neinvestiční části činil ke konci roku 2021 a 2022 10 tis. Kč.

Vlastní kapitál a závazky

Tis. Kč

2022

2021

Vlastní kapitál

Základní kapitál

711 000

Emisní ážio

921

Ostatní nedělitelné fondy

26 184

Nerozdělený zisk

3 877 466

3 554 554

Vlastní kapitál a závazky celkem

4 615 571

4 292 659

Pokud by byla vnitropodniková půjčka investiční části (viz. Komentář k Aktivům neinvestiční části), vykázána

v pasivech (mínusem-značící pohledávku, tzn. na stejném řádku jako v investiční části, kde je tato půjčka

závazkem), činily by celková Pasiva neinvestiční části k 31.12.2022 10 tis. Kč (4 615 571 tis. Kč Vlastní kapitál – 4

615 561 tis. Kč dlouhodobá půjčky a úvěry).

Výkaz úplného výsledku za rok končící 31. 12. 2022

Tis. Kč

2022

2021

Správní náklady

Čistý provozní výsledek hospodaření

Osobní náklady

Ostatní provozní náklady

Provozní výsledek hospodaření

Finanční výnosy

322 912

446 223

Finanční výsledek hospodaření

322 912

446 223

Zisk z pokračující činnosti před zdaněním

322 912

446 223

Zisk z pokračující činnosti po zdanění

322 912

446 223

Celkový úplný výsledek hospodaření

322 912

446 223

2. Finanční výkazy investiční části Fondu

Výkaz o finanční situaci k 31. 12. 2022

Aktiva

Tis. Kč

2022

2021

Dlouhodobá aktiva

4 561 184

4 146 291

Nehmotný majetek

907 439

970 874

Investiční majetek

2 315 181

2 169 651

Majetkové účasti

305 503

232 881

Ostatní podíly

33 687

32 212

Dlouhodobé poskytnuté půjčky

999 374

740 673

Krátkodobá aktiva

919 274

952 489

Krátkodobé poskytnuté půjčky

520 231

631 739

Daňové pohledávky

1 975

2 205

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

111 658

91 078

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

285 410

227 467

Aktiva celkem

5 480 458

5 098 780

Vlastní kapitál a závazky

Tis. Kč

2022

2021

Vlastní kapitál celkem

Dlouhodobé půjčky a úvěry

4 739 426

4 457 669

Odložený daňový závazek

103 432

103 134

Dlouhodobé závazky z leasingu

3 472

7 509

Dlouhodobé závazky

4 846 330

4 568 312

Krátkodobé půjčky a úvěry

39 433

39 996

Daňové závazky

3 034

3 256

Krátkodobé závazky z leasingu

4 037

3 919

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

74 783

6 335

Krátkodobé závazky

121 287

53 506

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

512 841

476 962

Vlastní kapitál a závazky celkem

5 480 458

5 098 780

Výkaz úplného výsledku za rok končící 31. 12. 2022

Tis. Kč

2022

2021

Výnosy z investičního majetku

191 549

198 541

Výnosy z nehmotného majetku

39 592

240 548

Výnosy z poskytnutých půjček a vkladů

106 650

87 055

Výnosy z podílů

58 426

36 451

Výnosy/náklady z přecenění obch. pohledávek

-7 015

-4 868

Správní náklady

-12 759

-9 789

Čistý provozní výsledek hospodaření

376 443

547 938

Osobní náklady

-1 469

-1 405

Ostatní provozní výnosy

Ostatní provozní náklady

-5 322

-4 837

Provozní výsledek hospodaření

369 652

541 795

Finanční výnosy

11 413

3 595

Finanční náklady

-330 198

-454 265

Finanční výsledek hospodaření

-318 785

-451 070

Zisk z pokračující činnosti před zdaněním

50 867

90 725

Daň z příjmu za běžnou činnost – splatná

-14 690

-11 795

Daň z příjmu za běžnou činnost – odložená

-298

-29 142

Zisk z pokračující činnosti po zdanění

35 879

49 788

Ostatní úplný výsledek hospodaření

Celkový úplný výsledek hospodaření

35 879

49 788

Zpráva auditora

Zpráva nezávislého auditora

o auditu účetní závěrky k 31.12.2022 společnosti

LUCROS SICAV a.s.

A member of Kreston International | A global network of independent accounting firms kreston.cz

ZPRÁVA NEZÁVISLÉHO AUDITORA O AUDITU ÚČETNÍ

ZÁVĚRKY

akcionářům a představenstvu společnosti LUCROS SICAV a.s., se sídlem

Praha 9 - Kyje, Skorkovská 1310, PSČ 19800, IČO 285 07 428

Výrok auditora

Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky společnosti LUCROS SICAV a.s. (dále také „Společnost“),

sestavené na základě Mezinárodních standardů účetního výkaznictví IFRS ve znění přijatém

Evropskou unií, která se skládá z výkazu o finanční situaci k 31.12.2022, výkazu o úplném výsledku,

výkazu o změnách vlastního kapitálu a výkazu o peněžních tocích za rok končící 31.12.2022 a přílohy

této účetní závěrky, která obsahuje popis použitých podstatných účetních metod a další vysvětlující

informace.

Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční situace společnosti

LUCROS SICAV a.s. k 31.12.2022 a finanční výkonnosti a peněžních toků za rok končící

31.12.2022 v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví IFRS ve znění přijatém

Evropskou unií.

Základ pro výrok

Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, Nařízením Evropského parlamentu a Rady

EU č. 537/2014 a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou mezinárodní

standardy pro audit (dále také „ISA“), případně doplněné a upravené souvisejícími aplikačními

doložkami. Naše odpovědnost stanovená těmito předpisy je podrobněji popsána v oddílu

Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky. V souladu se zákonem o auditorech a Etickým

kodexem přijatým Komorou auditorů České republiky jsme na Společnosti nezávislí a splnili jsme

i další etické povinnosti vyplývající z uvedených předpisů. Domníváme se, že důkazní informace,

které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho výroku.

Hlavní záležitosti auditu

Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu účetní

závěrky za běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v kontextu auditu

účetní závěrky jako celku a v souvislosti s utvářením našeho názoru na tuto závěrku. Samostatný

výrok k těmto záležitostem nevyjadřujeme.

Společnost investuje zejména do aktiv nemovité povahy, nehmotného majetku a zápůjček.

A member of Kreston International | A global network of independent accounting firms kreston.cz

Aktiva nemovité povahy a nehmotný majetek

Společnost k 31.12.2022 vykázala v neprovozním dlouhodobém hmotném majetku nemovitosti

a v nehmotném majetku licence, které k rozvahovému dni činí 59% hodnoty celkových aktiv

Společnost vlastní dlouhodobý hmotný majetek držených nebo pořizovaných za účelem dosahování

výnosu z nájmu a nehmotný majetek pořízený za účelem dosahování výnosu z nehmotného majetku,

který se oceňuje reálnou hodnotou. Při stanovení reálné hodnoty dlouhodobého hmotného majetku

a nehmotného majetku vychází společnost z posudku znalce. Námi provedené auditní postupy

zahrnovali zejména vyhodnocení předpokladů a metodiku používanou vedením a externím znalcem

pro stanovení reálné hodnoty dlouhodobého hmotného majetku a její vhodnost. Dále byly

provedeny testy věcné správnosti pro ověření existence, vlastnictví, zástavního práva.

Zápůjčky

Společnost k 31.12.2022 vykázala poskytnuté zápůjčky, které k rozvahovému dni činí 18 % hodnoty

celkových aktiv.

Při stanovení reálné hodnoty podílů vychází společnost z posudku znalce. Námi provedené auditní

postupy zahrnovali zejména vyhodnocení předpokladů a metodiku používanou vedením a externím

znalcem pro stanovení reálné hodnoty dlouhodobého hmotného majetku a podílů a její vhodnost.

Dále byly provedeny testy věcné správnosti pro ověření existence a vlastnictví.

Výnosy z nájemních smluv, licenčních poplatků a zápůjček

Správnost a úplnost vykázaných výnosů z nájemních smluv, licenčních poplatků a zápůjček byly pro

audit Společnosti klíčovou oblastí. Námi provedené auditní postupy zahrnovali zejména analytické

testy věcné správnosti významných výnosových účtů, včetně analytických postupů zahrnujících

porovnání vykázaných výnosů s dalšími finančními a nefinančními informacemi. Výnosy z pronájmu

nemovitostí tvoří 37 %, z licenčních poplatků 23 % a z poskytnutých zápůjček 24% výnosů

společnosti.

Informace o dlouhodobém hmotném majetku, nehmotném majetku, výnosů z nájemních smluv

a výnosů z nehmotného majetku jsou uvedeny ve výkazu o finanční situaci, výkazu o úplném

výsledku hospodaření a v bodu 6, 7, 18 a 19 přílohy, informace o zápůjčkách a souvisejících výnosech

jsou uvedeny ve výkazu o finanční situaci, výkazu o úplném výsledku hospodaření a v bodu 8 a 22

přílohy.

Ostatní informace uvedené ve výroční zprávě

Ostatními informacemi jsou informace uvedené ve výroční zprávě mimo účetní závěrku a naši zprávu

auditora. Za ostatní informace odpovídá představenstvo Společnosti.

Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je však součástí našich

povinností souvisejících s ověřením účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi

a posouzení, zda ostatní informace nejsou ve významném (materiálním) nesouladu s účetní závěrkou

či s našimi znalostmi o účetní jednotce získanými během ověřování účetní závěrky nebo zda se jinak

tyto informace nejeví jako významně (materiálně) nesprávné.

A member of Kreston International | A global network of independent accounting firms kreston.cz

Také posuzujeme, zda ostatní informace byly ve všech významných (materiálních) ohledech

vypracovány v souladu s příslušnými právními předpisy. Tímto posouzením se rozumí, zda ostatní

informace splňují požadavky právních předpisů na formální náležitosti a postup vypracování

ostatních informací v kontextu významnosti (materiality), tj. zda případné nedodržení uvedených

požadavků by bylo způsobilé ovlivnit úsudek činěný na základě ostatních informací.

Na základě provedených postupů, do míry, jež dokážeme posoudit, uvádíme, že

− ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní

závěrce, jsou ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s účetní závěrkou a

− ostatní informace byly vypracovány v souladu s právními předpisy.

Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o Společnosti, k nimž jsme dospěli

při provádění auditu, ostatní informace neobsahují významné (materiální) věcné nesprávnosti.

V rámci uvedených postupů jsme v obdržených ostatních informacích žádné významné (materiální)

věcné nesprávnosti nezjistili.

Odpovědnost představenstva, dozorčí rady a výboru pro audit Společnosti za

účetní závěrku

Představenstvo Společnosti odpovídá za sestavení účetní závěrky podávající věrný a poctivý obraz

v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií a za

takový vnitřní kontrolní systém, který považuje za nezbytný pro sestavení účetní závěrky tak, aby

neobsahovala významné (materiální) nesprávnosti způsobené podvodem nebo chybou.

Při sestavování účetní závěrky je představenstvo Společnosti povinno posoudit, zda je Společnost

schopna pokračovat v jejím trvání, a pokud je to relevantní, popsat v příloze účetní závěrky záležitosti

týkající se tohoto trvání a použití předpokladu nepřetržitého trvání účetní jednotky při sestavení

účetní závěrky, s výjimkou případů, kdy představenstvo plánuje zrušení Společnosti nebo ukončení

její činnosti, resp. kdy nemá jinou reálnou možnost než tak učinit.

Za dohled nad procesem účetního výkaznictví ve Společnosti odpovídá dozorčí rada a výbor pro

audit.

Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky

Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou

(materiální) nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující

náš výrok. Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený

v souladu s výše uvedenými předpisy ve všech případech v účetní závěrce odhalí případnou existující

významnou (materiální) nesprávnost. Nesprávnosti mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb

a považují se za významné (materiální), pokud lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo

v souhrnu mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní závěrky na jejím základě

přijmou.

Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během

celého auditu odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus.

A member of Kreston International | A global network of independent accounting firms kreston.cz

Dále je naší povinností:

− Identifikovat a vyhodnotit rizika významné (materiální) nesprávnosti účetní závěrky

způsobené podvodem nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na

tato rizika a získat dostatečné a vhodné důkazní informace, abychom na jejich základě mohli

vyjádřit výrok. Riziko, že neodhalíme významnou (materiální) nesprávnost, k níž došlo

v důsledku podvodu, je větší než riziko neodhalení významné (materiální) nesprávnosti

způsobené chybou, protože součástí podvodu mohou být tajné dohody (koluze), falšování,

úmyslná opomenutí, nepravdivá prohlášení nebo obcházení vnitřních kontrol.

− Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem Společnosti relevantním pro audit v takovém

rozsahu, abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané

okolnosti, nikoli abychom mohli vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního

systému.

− Posoudit vhodnost použitých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetních odhadů

a informace, které v této souvislosti Představenstvo Společnosti uvedla v příloze účetní

závěrky.

− Posoudit vhodnost použití předpokladu nepřetržitého trvání Společnosti při sestavení účetní

závěrky statutárním ředitelem a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní informace

existuje významná (materiální) nejistota vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou

významně zpochybnit schopnost Společnosti pokračovat v jejím nepřetržitém trvání. Jestliže

dojdeme k závěru, že taková významná (materiální) nejistota existuje, je naší povinností

upozornit v naší zprávě na informace uvedené v této souvislosti v příloze účetní závěrky,

a pokud tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit modifikovaný výrok. Naše závěry týkající

se schopnosti Společnosti pokračovat v jejím nepřetržitém trvání vycházejí z důkazních

informací, které jsme získali do data naší zprávy. Nicméně budoucí události nebo podmínky

mohou vést k tomu, že Společnost ztratí schopnost nepřetržitě trvat.

− Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky včetně přílohy, a dále to, zda

účetní závěrka zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který vede k věrnému

zobrazení.

Naší povinností je informovat představenstvo, dozorčí radu a výbor pro audit mimo jiné

o plánovaném rozsahu a načasování auditu a o významných zjištěních, která jsme v jeho průběhu

učinili, včetně zjištěných významných nedostatků ve vnitřním kontrolním systému.

Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili příslušné

etické požadavky týkající se nezávislosti, a informovat je o veškerých vztazích a dalších záležitostech,

u nichž se lze reálně domnívat, že by mohly mít vliv na naši nezávislost, a případných souvisejících

opatřeních. Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali

představenstvo, dozorčí radu a výbor pro audit, ty, které jsou z hlediska auditu účetní závěrky za

běžný rok nejvýznamnější, a které tudíž představují hlavní záležitosti auditu, a tyto záležitosti popsat

v naší zprávě. Tato povinnost neplatí, když právní předpisy zakazují zveřejnění takové záležitosti nebo

jestliže ve zcela výjimečném případě usoudíme, že bychom o dané záležitosti neměli v naší zprávě

informovat, protože lze reálně očekávat, že možné negativní dopady zveřejnění převáží nad

přínosem z hlediska veřejného zájmu.

A member of Kreston International | A global network of independent accounting firms kreston.cz

Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními předpisy

V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 uvádíme

v naší zprávě nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec mezinárodních

standardů pro audit:

Určení auditora a délka provádění auditu

Auditorem Společnosti nás dne 30.06.2022 určila valná hromada Společnosti. Auditorem Společnosti

jsme nepřetržitě 2 roky.

Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit

Potvrzujeme, že náš výrok k účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší dodatečnou

zprávou pro výbor pro audit Společnosti, kterou jsme dne 28.04.2021 vyhotovili dle článku 11

nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014.

Poskytování neauditorských služeb

Prohlašujeme, že jsme Společnosti neposkytli žádné služby uvedené v čl. 5 odst. 1 nařízení

Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. Zároveň jsme Společnosti ani jí ovládaným

obchodním společnostem neposkytli žádné jiné neauditorské služby, které by nebyly uvedeny

v příloze účetní závěrky Společnosti.

Zpráva o souladu s nařízením o ESEF

Provedli jsme ověření, poskytující přiměřenou jistotu souladu účetní závěrky obsažené ve Výroční

zprávě s ustanoveními nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) 2019/815 ze dne 17. prosince

2018, kterým se doplňuje směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES, pokud jde

o regulační technické normy specifikace jednotného elektronického formátu pro podávání zpráv

(dále také „nařízení o ESEF“), která se vztahují k účetní závěrce.

Za vypracování účetní závěrky v souladu s nařízením o ESEF je zodpovědno představenstvo

Společnosti a nese odpovědnost mimo jiné za:

▪ návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro uplatňování

požadavků nařízení o ESEF,

▪ sestavení účetní závěrky obsažené ve Výroční zprávě v platném formátu XHTML.

Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací názor na to, zda-li účetní závěrka

obsažená ve Výroční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky

nařízení o ESEF. Toto ověření poskytující přiměřenou jistotu jsme provedli podle mezinárodního

standardu pro ověřovací zakázky ISAE – „Ověřovací zakázky, které nejsou auditem ani prověrkou

historických finančních informací“ (dále také „ISAE 3000“).

Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra jistoty

je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše uvedeným

standardem ve všech případech odhalí případný existující významný (materiální) nesoulad

s požadavky nařízení o ESEF.

A member of Kreston International | A global network of independent accounting firms kreston.cz

V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti:

▪ seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF,

▪ seznámili jsme se s vnitřními kontrolami Společnosti relevantními pro uplatňování

požadavků nařízení o ESEF,

▪ identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného (materiálního) nesouladu s požadavky

nařízení o ESEF způsobeného podvodem nebo chybou a

▪ na základě toho navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a získat

přiměřenou jistotu pro účely vyjádření našeho závěru.

Cílem našich postupů bylo posoudit, zdali veškeré účetní závěrky, které jsou obsaženy ve Výroční

zprávě, byly sestaveny v platném formátu XHTML.

Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ pro

vyjádření našeho závěru.

Závěr

Podle našeho názoru účetní závěrka Společnosti za rok končící 31.12.2022 obsažená ve Výroční

zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení

o ESEF.

V Hradci Králové dne 28.04.2023

Kreston Audit FIN, s.r.o.

Horova 1767/26, 500 02 Hradec Králové

Ev. č. opr. KA ČR 011

Ing. Libor Cabicar, jednatel společnosti

Odpovědný statutární auditor:

Ing. Libor Cabicar

Ev. č. opr. KA ČR 1277

Přílohy:

Výroční zpráva obsahující účetní závěrku skládající se z:

− Výkazu o finanční situaci

− Výkazu o úplném výsledku

− Přílohy účetní závěrky

− Výkazu o změnách vlastního kapitálu

− Výkazu o peněžních tocích