Výroční finanční zpráva

2022

Maloja Investment SICAV a.s.

za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022

Obsah

Obsah ..................................................................................................................................................................... 2

Čestné prohlášení ............................................................................................................................................... 4

Informace pro akcionáře .................................................................................................................................... 5

Přehled podnikání, stav majetku investičního Fondu a majetkových účastí .......................................... 19

Profil Fondu a skupiny ....................................................................................................................................... 26

Zpráva o vztazích .............................................................................................................................................. 38

Účetní závěrka k 31. 12. 2022 ........................................................................................................................... 42

Komentář k účetním výkazům k 31.12.2022 ................................................................................................... 46

Zpráva auditora .................................................................................................................................................. 76

Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené pojmy následující význam:

Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené právní předpisy následující význam:

AMISTA IS

AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ

186 00

ČNB

Česká národní banka

Den ocenění

Poslední den Účetního období

Fond

Maloja Investment SICAV a.s., IČO:05259797, se sídlem Mladoboleslavská 1108, Kbely, Praha

9, PSČ 197 00 obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským

soudem v Praze pod sp. zn. B 21746

Účetní období

Období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022

Investiční část Fondu

Majetek a dluhy Fondu z jeho investiční činnosti ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF.

Neinvestiční část Fondu

Ostatní jmění Fondu nespadající do Investiční části Fondu ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF.

Dohoda FATCA

Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování

daňových předpisů v mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spojených států

amerických o informacích a jejich oznamování obecně známá jako Foreign Account Tax

Compliance Act, vyhlášená pod č. 72/2014 Sb.m.s.

Zákon o auditorech

Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o auditorech), ve

znění pozdějších předpisů

Zákon o daních z příjmů

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o účetnictví

Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZISIF

Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění

pozdějších předpisů

ZMSSD

Zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších

souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů

ZOK

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních

korporacích), ve znění pozdějších předpisů

ZPKT

Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů

Vyhláška

Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci, ve znění

pozdějších předpisů

Čestné prohlášení

Jako oprávněná osoba Fondu, tímto prohlašuji, že dle mého nejlepšího vědomí, podává vyhotovená

účetní závěrka, vypracovaná v souladu s platným souborem účetních standardů, věrný a poctivý

obraz o majetku, závazcích, finanční situaci a výsledku hospodaření emitenta a výroční zpráva podle

zákona upravujícího účetnictví obsahuje věrný přehled vývoje a výsledků emitenta a postavení

emitenta spolu s popisem hlavních rizik a nejistot, kterým čelí.

V Praze dne 2. 5. 2023

Maloja Investment SICAV a.s.

AMISTA investiční společnost, a.s.,

člen představenstva

Ing. Michal Kusák, Ph.D.

pověřený zmocněnec

Informace pro akcionáře

podle § 118 odst. 4 písm. b) až k) a odst. 5 písm. a) až k) ZPKT

1. Orgány Fondu a skupiny – jejich složení a postupy jejich rozhodování

1.1 Valná hromada Fondu jako mateřské společnosti

Valná hromada je nejvyšším orgánem Fondu. Každý akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, má

právo účastnit se valné hromady. Každý investor, který vlastní investiční akcie, má též právo účastnit

se valné hromady. Každý akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, i každý investor, který vlastní

investiční akcie, má právo obdržet vysvětlení týkající se Fondu, jím ovládaných osob nebo

jednotlivého podfondu vytvořeného Fondem, jehož investiční akcie vlastní, je-li takové vysvětlení

potřebné pro posouzení obsahu záležitostí zařazených na valnou hromadu nebo na výkon

akcionářských práv na ní, a uplatňovat návrhy a protinávrhy.

Se zakladatelskými akciemi je spojeno hlasovací právo vždy, nestanoví-li zákon jinak. S investičními

akciemi hlasovací právo spojeno není, nestanoví-li zákon jinak. Je-li s akcií Fondu spojeno hlasovací

právo, náleží každé akcii jeden hlas.

Rozhodování valné hromady upravuje článek 26 stanov Fondu:

Valná hromada je schopna se usnášet, pokud jsou přítomní vlastníci nejméně 60 % akcií, s nimiž je

spojeno hlasovací právo. Při posuzování schopnosti valné hromady se usnášet se nepřihlíží k akciím,

s nimiž není spojeno hlasovací právo, nebo pokud nelze hlasovací právo podle zákona nebo stanov

vykonávat; to neplatí, nabydou-li tyto dočasně hlasovacího práva. Není-li valná hromada schopná

usnášet se, svolá statutární orgán náhradní valnou hromadu, a to tak, aby se konala od patnácti do

šesti týdnů ode dne, na který byla svolána původní valná hromada. Náhradní valná hromada je

schopná usnášet se bez ohledu na počet přítomných akcionářů.

Záležitosti, které nebyly zařazeny do navrhovaného pořadu jednání, lze rozhodnout jen se

souhlasem všech vlastníků akcií vydaných Fondem, s nimiž je v případě projednání takové záležitosti

spojeno hlasovací právo.

Pokud stanovy Fondu nebo zákon nevyžadují většinu jinou, rozhoduje valná hromada většinou hlasů

vlastníků akcií vydaných Fondem, s nimiž je spojeno hlasovací právo.

Působnost valné hromady upravuje článek 23 stanov Fondu:

Do působnosti valné hromady, nevylučuje-li to ZISIF, náleží dle stanov Fondu vše, co do její

působnosti vkládá závazný právní předpis, včetně:

• rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení zapisovaného

základního kapitálu správní radou podle § 511 zákona o obchodních korporacích nebo o

změnu, ke které došlo na základě jiných právních skutečností,

• rozhodování o změně výše zapisovaného základního kapitálu a o pověření správní rady

podle § 511 zákona o obchodních korporacích či o možnosti započtení peněžité pohledávky

vůči společnosti proti pohledávce na splacení emisního kursu zakladatelských akcií,

• volba a odvolání statutárního ředitele,

• volba a odvolání členů správní rady a jiných orgánů určených stanovami,

• schválení řádné nebo mimořádné účetní závěrky a konsolidované účetní závěrky

a v případech, kdy její vyhotovení stanoví jiný právní předpis, i mezitímní účetní závěrky,

rozhodnutí o rozdělení zisku nebo jiných vlastních zdrojů či o úhradě ztráty,

• rozhodnutí o volbě způsobu určení úplaty za obhospodařování a administraci dle čl. 17.1 a

17.2 těchto stanov,

• schválení smlouvy o výkonu funkce statutárního ředitele,

• schválení smluv o výkonu funkce členů správní rady a jiných orgánů určených stanovami,

• schválení poskytnutí jiného plnění ve prospěch osoby, která je členem orgánu společnosti,

než na které plyne právo z právního předpisu, ze schválené smlouvy o výkonu funkce nebo

z vnitřního předpisu společnosti schváleného valnou hromadou,

• rozhodnutí o zrušení společnosti s likvidací,

• rozhodnutí o zrušení podfondu společnosti s likvidací,

• rozhodnutí o jmenování likvidátora, resp. o podání žádosti o jmenování likvidátora Českou

národní bankou, jmenuje-li dle zákona likvidátora Česká národní banka,

• schválení návrhu rozdělení likvidačního zůstatku,

• rozhodnutí o přeměně společnosti,

• rozhodnutí o převzetí účinků jednání učiněných za společnost před jejím vznikem,

• rozhodování o udělení souhlasu s poskytnutím příplatku mimo zapisovaný základní kapitál

společnosti jejími akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie a o jeho vrácení,

• rozhodování o určení auditora pro účetní závěrku a konsolidovanou účetní závěrku,

• rozhodování o vyčlenění majetku a dluhů z investiční činnosti společnosti do jednoho či

více podfondů,

• rozhodování o zřízení účetních fondů vytvořených ze zisku,

• poskytování souhlasu s vydáváním dluhopisů,

rozhodnutí o dalších otázkách, které zákon o obchodních korporacích, zákon o investičních

společnostech a investičních fondech či jiný obecně závazný právní předpis nebo stanovy svěřují

do působnosti valné hromady.

1.2 Statutární orgán Fondu jako mateřské společnosti

Představenstvo AMISTA investiční společnost, a.s. (od 1. 1. 2021)

IČO: 274 37 558

Sídlo: Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00

Zastoupení právnické osoby Ing. Michal Kusák, Ph.D., pověřený zmocněnec (od 30. 11. 2021)

Představenstvo je statutárním orgánem Fondu, kterému přísluší obchodní vedení Fondu a který

zastupuje Fond navenek. Představenstvo se řídí obecně závaznými právními předpisy, stanovami a

statutem Fondu, resp. jeho podfondů, jsou-li zřízeny. Představenstvo mj. také svolává valnou

hromadu Fondu a schvaluje změny statutu Fondu a jeho podfondů, jsou-li zřízeny. Představenstvo

je voleno valnou hromadou Fondu.

V působnosti představenstva je dle stanov Fondu:

a) řídit činnost společnosti a zabezpečovat její obchodní vedení,

b) provádět usnesení přijatá valnou hromadou,

c) zabezpečovat řádné vedení účetnictví společnosti,

d) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou a konsolidovanou, popřípadě

i mezitímní účetní závěrku společnosti a návrh na rozdělení zisku nebo úhrady ztrát,

e) svolávat valnou hromadu,

f) vyhotovovat nejméně jednou za rok pro valnou hromadu zprávu o podnikatelské činnosti

společnosti a stavu jejího majetku,

g) vyhotovovat další zprávy emitenta cenných papírů přijatých k obchodování na evropském

regulovaném trhu a zajišťovat plnění dalších povinností, stanovených obecně závaznými

právními předpisy, zejm. zákonem o podnikání na kapitálovém trhu,

h) předkládat valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a

konsolidované účetní závěrky, příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných

emitentem cenných papírů přijatých k obchodování na evropském regulovaném trhu, o

nichž to stanoví obecně závazný právní předpis,

i) měnit stanovy společnosti v souladu s § 277 odst. 2 zákona o investičních společnostech

a investičních fondech, jde-li o změnu přímo vyvolanou změnou právní úpravy, opravu

písemných nebo tiskových chyb nebo úpravou, která logicky vyplývá z obsahu stanov,

j) schvalovat změny statutu společnosti a jednotlivých podfondů,

k) rozhodovat o všech záležitostech společnosti, které zákon nebo stanovy nesvěřují jinému

orgánu společnosti, tedy zejm. správní radě nebo valné hromadě společnosti.

Představenstvo určuje základní zaměření obchodního vedení Fondu.

Představenstvo nezřídilo žádný poradní orgán, výbor či komisi.

Vzhledem k tomu, že statutárnímu orgánu nesmí být v souladu s obecně závaznými právními

předpisy týkajícími se obhospodařování investičních fondů udělovány ze strany akcionářů Fondu

jakékoliv pokyny týkající se obhospodařování Fondu, není statutární orgán oprávněn požádat

nejvyšší orgán Fondu v souladu s ust. § 51 odst. 2 ZOK o udělení pokynu týkajícího se obchodního

vedení. Statutární orgán však může požádat o sdělení nezávazného stanoviska či doporučení

týkajícího se obchodního vedení další (poradní) orgány Fondu či jiné subjekty, a to za podmínek

určených statutem Fondu či vnitřními předpisy Fondu.

1.3 Dozorčí rada Fondu jako mateřské společnosti

Předseda dozorčí rady: Ing. Alan Gütl (od 1. 1. 2021)

narozen: 13. 5. 1967

vzdělání: vysokoškolské

Člen dozorčí rady: Drs. Ing. Petrus Hermanus Maria Winkelman (od 1. 1. 2021)

narozen: 8. 12. 1962

vzdělání: středoškolské

Člen dozorčí rady: Eugen Roden (od 1. 1. 2021)

narozen: 8. 7. 1949

vzdělání: středoškoleské

Dozorčí rada dohlíží na řádný výkon činnosti Fondu, jakož i provádí další činnosti stanovené obecně

závaznými právními předpisy. Do působnosti Dozorčí rady náleží jakákoliv věc týkající se Fondu,

ledaže ji zákon svěřuje do působnosti valné hromady nebo ledaže ji zákon nebo stanovy v souladu

se zákonem svěřují do působnosti statutárního ředitele či jiného orgánu Fondu.

Dozorčí rada se skládá ze tří členů, volených valnou hromadou.

Dozorčí rada dále dle stanov Fondu:

a) přezkoumává řádnou, mimořádnou a konsolidovanou a popřípadě i mezitímní účetní

závěrku a návrh na rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá valné hromadě své

vyjádření;

b) předkládá valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a

konsolidované účetní závěrky, příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných

emitentem cenných papírů přijatých k obchodování na evropském regulovaném trhu, o

nichž to stanoví obecně závazný právní předpis;

c) schvaluje statut Fondem nově vytvořeného podfondu;

Do působnosti Dozorčí rady náleží jakákoliv věc týkající se společnosti, ledaže ji zákon svěřuje do

působnosti valné hromady, nebo ledaže ji zákon nebo tyto stanovy v souladu se zákonem svěřují do

působnosti statutárního ředitele či jiného orgánu společnosti.

Dozorčí rada je schopná usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K

přijetí usnesení je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční většina členů Dozorčí rady. Každý

člen Dozorčí rady má jeden hlas. V případě rovnosti hlasů je rozhodující hlas předsedy Dozorčí rady.

Řádná zasedání Dozorčí rady svolává předseda Dozorčí rady s uvedením programu jednání, a to

zpravidla čtyřikrát za rok. V případě, že Dozorčí rada není svolána po dobu delší než 2 měsíce, může

o její svolání požádat předsedu kterýkoli její člen, a to s pořadem jednání, který určí. Předseda

Dozorčí rady svolá Dozorčí radu také tehdy, požádá-li o to statutární orgán, a to s pořadem jednání,

který statutární orgán určil; neučiní-li tak bez zbytečného odkladu po doručení žádosti, může ji

svolat sám statutární orgán.

1.4 Výbor pro audit Fondu jako mateřské společnosti

Předseda výboru pro audit: Ing. Vít Vařeka (od 30. 10. 2016)

narozen: 14. 1. 1963

Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Frostburg State Universit v USA. Od roku 1994

působil na pozici vedoucí finanční analytik a zástupce ředitele u licencovaného obchodníka

s cennými papíry AKRO Capital, a.s. Od roku 2006 do současnosti působí ve společnosti AMISTA IS,

a to postupně na pozicích výkonný ředitel, předseda představenstva a člen dozorčí rady.

Člen výboru pro audit: Ing. Michal Bečvář (od 30. 10. 2016)

narozen: 17. 1. 1980

Vystudoval Technickou fakultu na ČZÚ v Praze. Od roku 2007 pracuje ve společnosti AMISTA IS, kde

postupně zastává pozice sales manažer, manažer oddělení pro licenční záležitosti, pracovník

oddělení cenných papírů a account manager. Dříve také působil ve společnosti Raiffeisenbank, a. s.

Člen výboru pro audit: Ing. Petr Janoušek (od 30. 10. 2016)

narozen: 22. 2. 1973

Vystudoval Vysoké učení technické v Brně. V rámci AMISTA IS se věnuje komplexnímu finančnímu

řízení společnosti. Předtím působil na vedoucích pozicích ve společnostech zabývajících se

investiční činností a vývojem informačních systémů.

Fond, jako subjekt veřejného zájmu ve smyslu ust. § 1a písm. a) ve spojení s ust. § 19a odst. 1 Zákona

o účetnictví zřídil ke dni 30. 10. 2016 výbor pro audit. Výbor pro audit zejména sleduje účinnost vnitřní

kontroly, systému řízení rizik, účinnost vnitřního auditu a jeho funkční nezávislost, sleduje postup

sestavování účetní závěrky Fondu a předkládá řídicímu nebo kontrolnímu orgánu Fondu doporučení

k zajištění integrity systémů účetnictví a finančního výkaznictví. Dále doporučuje auditora

kontrolnímu orgánu s tím, že toto doporučení řádně odůvodní.

Výbor pro audit se skládá ze 3 členů, volených valnou hromadou. Všichni navržení členové výboru

pro audit splnili zákonné podmínky pro jmenování do výboru pro audit stanovené ust. § 44 Zákona o

auditorech. Na svém prvním zasedání výboru pro audit si jeho členové zvolili za předsedu Ing. Víta

Vařeku. Předseda svolává a řídí zasedání výboru pro audit.

Výbor pro audit je schopný usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů.

K přijetí usnesení je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční přítomných členů výboru pro audit.

Výbor pro audit nezřídil žádný poradní orgán, výbor či komisi.

1.5 Politika rozmanitosti Fondu jako mateřské společnosti

Fond ve vztahu k statutárnímu orgánu, kontrolnímu orgánu a výboru pro audit neuplatňuje žádnou

specifickou politiku rozmanitosti. Důvodem je především skutečnost, že volba těchto orgánů je

v působnosti valné hromady Fondu, pročež toto rozhodnutí nemůže Fond v zásadě ovlivnit. Fond se

principiálně hlásí k dodržování zásad nediskriminace a rovného zacházení a dbá na to, aby orgány

byly obsazovány osobami, jejichž odborné znalosti a zkušenosti svědčí o jejich způsobilosti k

řádnému výkonu funkce.

1.6 Majetkové účasti Fondu

Prague North Enterprise a.s.

Sídlo: Mladoboleslavská 1108, Praha 9, PSČ 197 00

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 50 %

Statutární orgán - představenstvo

Předseda Ing. Alan Gütl (od 5. 11. 2019)

dat. nar. 13. 5. 1967

bytem: U invalidovny 549/5, Praha 8, PSČ 186 00

Člen Petr Šizling (od 5. 11. 2019)

dat. nar. 10. 3. 1974

bytem: Chelčického 686, Roztoky, PSČ 252 63

Funkce členové představenstva

Způsob jednání společnost zastupují oba členové představenstva

společně.

Residenz Heidenau Projekt GmbH

Sídlo: Hardenbergstr. 7, 10623 Berlin

Velikost majetkové účasti : 50 %

Statutární orgán - jednatelé

Zmocněný jednatel Ran Wilk (od 4. 10. 2022)

dat. nar. 30. 8. 1955

bytem: Katharinenstraße 17, 10711 Berlin

Zmocněný jednatel Ing. Alan Gütl (od 4. 10. 2022)

dat. nar. 13. 5. 1967

bytem: U invalidovny 549/5, Praha 8, PSČ 186 00

Způsob jednání za společnost jednají oba jednatelé společně

2. Zásady a postupy vnitřní kontroly a pravidla přístupu k rizikům ve vztahu

k procesu výkaznictví

Skupina Fondu na základě ust. § 19a Zákona o účetnictví použila mezinárodní účetní standardy

harmonizované evropským právem pro sestavení účetní závěrky ke Dni ocenění. Účetnictví a

výkaznictví Fondu je kromě všeobecně závazných právních předpisů upraveno rovněž soustavou

vnitřních předpisů a metodických postupů, plně respektujících obecně závazné účetní předpisy a

standardy.

Přístup do účetního systému Fondu je přísně řízen a povolen pouze oprávněným osobám. Účetní

doklady jsou účtovány po předchozím řádném schválení oprávněnými osobami, přičemž způsob

schvalování je upraven vnitřním předpisem. Platební styk je oddělen od zpracování účetnictví a

provádění obchodních transakcí, veškeré platby jsou prováděny oddělením vypořádání. Tento

způsob úhrad zamezuje potencionální možnosti, kdy by jedna a tatáž osoba provedla uzavření

obchodního vztahu, zaúčtovala z něho vyplývající účetní operace a současně provedla platbu ve

prospěch obchodního partnera.

Kontrola správnosti a úplnosti účetnictví a výkaznictví Fondu je prováděna ve dvou úrovních –

interně, prostřednictvím řídícího a kontrolního systému, a dále prostřednictvím externího auditu,

který ověřuje roční účetní závěrku Fondu. Interní kontrola v rámci kontrolního a řídícího systému

zahrnuje jednak činnosti vnitřního auditu a dále řadu kontrolních prvků, prováděných kontinuálně

(např. kontrola zaúčtovaného stavu majetku na operativní evidenci majetku, inventarizace, kontrola

čtyř očí apod.), v rámci, kterých je proces kontroly průběžně vyhodnocován.

3. Kodex řízení a správy Fondu

AMISTA IS jako obhospodařovatel Fondu přijala soubor vnitřních předpisů schválených statutárním

orgánem obhospodařovatele Fondu. Tyto vnitřní předpisy vycházejí z požadavků stanovených

všeobecně závaznými právními předpisy, včetně právních předpisů Evropské unie, a jsou pravidelně

aktualizovány a předkládány ČNB. Některé z nich dle platné legislativy podléhají i kontrole ze strany

ČNB a jsou ČNB předkládány v případě změn, což jsou např. Organizační řád, který je základní

normou řízení a správy Fondu, či vnitřní předpis obsahující postupy k plnění povinností dle AML

zákona. Rovněž všechny předpisy podléhají interní kontrole compliance a vnitřního auditu.

Mezi základní vnitřní předpisy patří mj. vnitřní předpisy upravující výkon obhospodařování Fondu a

výkon řízení a správy Fondu. Oblastmi, které jsou vnitřními předpisy upraveny, jsou například:

• Interní pravidla outsourcingu

• Pravidla řízení rizik, dodržování limitů a řízení likvidity

• Účetní postupy a pravidla účtování

• Pravidla vnitřní kontroly

• Systém vnitřní komunikace

• Opatření proti praní špinavých peněz a financování terorismu

Nahlédnutí do vnitřních předpisů AMISTA IS, vztahujících se k Fondu, je možné na základě předchozí

žádosti v sídle AMISTA IS, resp. dotčeného Fondu. AMISTA IS je současně členem AKAT a řídí se také

jejím etickým kodexem, přičemž má sepsaný vlastní Etický kodex v rámci předpisové základny,

kterým se řídí a který vychází právě z principů uvedených v Etickém kodexu AKAT. I tento vnitřní

předpis je případně k nahlédnutí v sídle AMISTA IS, resp. dotčeného Fondu.

Vzhledem k výše uvedenému Fond nepřijal žádný zvláštní kodex řízení a správy Fondu.

4. Ostatní vedoucí osoby Fondu a portfolio manažer

1.7 Ostatní vedoucí osoby

Žádné další osoby nemají funkci vedoucí osoby ve Fondu.

1.8 Portfolio manažer

Portfolio manažer Radim Vitner

narozen: 1976

vzdělání: Masarykova obchodní akademie Rakovník

Radim Vitner je zaměstnán ve společnosti AMISTA IS na pozici portfolio manažera od 1. 7. 2011. Před

příchodem do AMISTA IS pracoval deset let na pozici účetního a finančního analytika ve společnosti

Zepter International s.r.o. Předtím sbíral zkušenosti mimo jiné ve společnostech SPT Telecom, a.s. a

Královský pivovar Krušovice a.s.

Portfolio manažer Ing. Robert Mocek

narozen: 1961

vzdělání: VŠ dopravy a spojů, Žilina, fakulta Provozně-ekonomická

Před příchodem do AMISTA IS poskytoval konzultace v oblasti financování podnikatelských projektů

a poradenství v oblasti privátního bankovnictví a správy majetku v rámci svého živnostenského

oprávnění. Před tímto obdobím pracoval více než 25 let v bankovnictví na manažerských postech

v oblasti privátního bankovnictví a správy aktiv.

Portfolio manažer Vojtěch Ruffer, MSc.

narozen: 1995

vzdělání: Vrije Universiteit Amsterdam, obor Finance

Do AMISTA IS nastoupil jako absolvent magisterského studia na Vrije Universiteit v Amsterdamu.

Vystudoval obor Finance se zaměřením na kapitálové trhy, oceňování aktiv a finanční deriváty. Před

studiem v Nizozemsku pracoval v Raiffeisenbank, a.s. na oddělení Corporate Development, které se

specializovalo na zlepšování interních procesů, projektový management a analytickou podporu

obchodním útvarům a vyššímu managementu banky.

Portfolio manažer Ing. Michal Kusák, Ph.D.

narozen: 1973

vzdělání: VŠE, Mezinárodní obchod, Podniková ekonomika

a management

Do AMISTA IS nastoupil po více jak dvaceti letech zkušeností v oblasti řízení investic a podnikových

financí. V průběhu své kariéry pracoval jako konzultant fúzí a akvizic (M&A), na transakcích

financovaných korporátním i privátním kapitálem (private equity). Naposledy působil v přední

mezinárodní poradenské společnosti BDO Advisory s.r.o. a v oblasti řízení rizik u společnosti Aon

Central and Eastern Europe a.s. Je členem představenstva AMISTA IS a investičním ředitelem.

Portfolio manažer Ing. Karolína Kostelecká

Narozena: 1991

Vzdělání: VŠE v Praze, fakulta Národohospodářská

Do AMISTA IS nastoupila po dokončení studijního programu Business Administration na Toronto

School of Management v Kanadě, kde také absolvovala stáž na obchodně-ekonomickém úseku

Generálního konzulátu ČR v Torontu a pracovala v pojišťovnictví, ve společnosti Stewart Title

Canada. Před odjezdem do Kanady působila 2 roky v mezinárodní poradenské společnosti BDO

Advisory s.r.o. Jako konzultant.

5. Osoby s řídící pravomocí

Statutární orgán

Řídicí osobou Fondu je obhospodařovatel AMISTA IS.

Představenstvo AMISTA investiční společnost, a.s. (od 1. 1. 2021)

IČO: 274 37 558

Sídlo: Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00

Zastoupení právnické osoby

Ing. Michal Kusák, Ph.D., pověřený zmocněnec (od 30. 11. 2021)

Kontrolní orgán

Člen dozorčí rady: Ing. Alan Gütl (od 1. 1. 2021)

narozen: 13. 5.1967

Výkon funkce člena kontrolního orgánu Fondu je bezúplatný. Člen kontrolního orgánu není

v souvislosti se svojí funkcí ve Fondu odměňován z Fondu ani z žádné jiné osoby propojené

s Fondem. Člen kontrolního orgánu je akcionářem Fondu vlastnícím zakladatelské a investiční akcie.

Člen dozorčí rady: Petrus Hermanus Maria Winkelman (od 1. 1. 2021)

narozen: 8. 12. 1962

Výkon funkce člena kontrolního orgánu Fondu je bezúplatný. Člen kontrolního orgánu není

v souvislosti se svojí funkcí ve Fondu odměňován z Fondu ani z žádné jiné osoby propojené

s Fondem. Člen kontrolního orgánu je akcionářem Fondu vlastnícím zakladatelské a investiční akcie.

Člen dozorčí rady: Eugen Roden (od 1. 1. 2021)

narozen: 8. 7. 1949

Výkon funkce člena kontrolního orgánu Fondu je bezúplatný. Člen kontrolního orgánu není v

souvislosti se svojí funkcí ve Fondu odměňován z Fondu ani z žádné jiné osoby propojené s Fondem.

Člen kontrolního orgánu je akcionářem Fondu vlastnícím zakladatelské a investiční akcie.

6. Údaje o peněžitých a nepeněžitých příjmech a principech odměňování

Rozhodování o odměňování pracovníků Fondu náleží do působnosti statutárního orgánu Fondu.

Členové statutárního a kontrolního orgánu vykonávají svoji činnost na základě smluv o výkonu

funkce, v nichž je vždy upravena i jejich odměna včetně všech jejích složek, nejedná-li se o

bezúplatný výkon funkce. Tyto smlouvy včetně odměňování musí být schváleny valnou hromadou

Fondu.

Informace o zásadách a principech odměňování Fond vyhotovuje v politice odměňování podle § 121l

ZPKT, kterou uveřejňuje na svých internetových stránkách. Fond v souladu s § 121p ZPKT také

vyhotovuje a uveřejňuje na svých internetových stránkách zprávu o odměňování.

7. Údaje o počtu cenných papírů Fondu, které jsou v majetku statutárního či

dozorčího orgánu a ostatních osob s řídící pravomocí

Členové dozorčí rady drželi ve svém vlastnictví celkem 100 000 ks zakladatelských akcií a 476 245

000 ks investičních akcií Fondu.

K cenným papírům představujícím podíl na Fondu se nevztahují žádné opce ani srovnatelné

investiční nástroje, jejichž smluvními stranami by byli členové statutárního nebo dozorčího orgánu

Fondu nebo které by byly uzavřeny ve prospěch těchto osob. Osoby s řídící pravomocí Fondu nedrží

výše jmenované cenné papíry ani nepřímo, tedy prostřednictvím třetího subjektu.

8. Práva a povinnosti spojená s akciemi Fondu

Fond vydává dva druhy cenných papírů:

zakladatelské akcie – tyto cenné papíry jsou vydávány k zapisovanému základnímu kapitálu, jehož

výše je též uváděna v obchodním rejstříku. Zapisovaný základní kapitál Fondu činí 2 000 000,- Kč a

je rozdělen na 100 000 ks kusových zakladatelských akcií, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny

zakladatelské akcie společnosti jsou vydány jako cenné papíry na řad, tj. jako listiny znějící na jméno

akcionáře a nejsou přijaty k obchodování na evropském regulovaném trhu. Podíl na zapisovaném

základním kapitálu se u zakladatelských akcií určí podle počtu akcií. Zakladatelské akcie se řídí právní

úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle II. stanov Fondu.

Práva spojená se zakladatelskými akciemi

Se zakladatelskými akciemi je spojeno právo akcionáře podílet se na řízení společnosti, na jejím zisku

a na likvidačním zůstatku při jejím zrušení s likvidací. Právo na podíl na zisku a na likvidačním zůstatku

vzniká pouze z hospodaření společnosti s majetkem, který nepochází z investiční činnosti Fondu,

resp. není zařazen do žádného podfondu. Se zakladatelskými akciemi je vždy spojeno hlasovací

právo, nestanoví-li zákon jinak. Převoditelnost zakladatelských akcií je podmíněna souhlasem

statutárního orgánu. Se zakladatelskými akciemi není spojeno právo na jejich odkoupení na účet

společnosti, ani žádné jiné zvláštní právo.

Evidence zakladatelských akcií

Zakladatelské akcie jsou v držení akcionářů Fondu, kteří zodpovídají za jejich úschovu. Fond

prostřednictvím svého administrátora, tj. AMISTA IS, vede evidenci majitelů zakladatelských akcií v

seznamu akcionářů.

investiční akcie – Fond vydává investiční akcie k Fondu jako takovému, resp. k jeho Investiční části.

Investiční akcie představují stejné podíly na fondovém kapitálu Investiční části Fondu. Investiční

akcie jsou vydávány jako akcie kusové, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny investiční akcie jsou

vydány jako zaknihované cenné papíry znějící na jméno investora.

Fond vydává jednu třídu investičních akcií, investiční akcie třídy A. Investiční akcie třídy A jsou od

1. 11. 2016 přijaty k obchodování na evropském regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s.

Investiční akcie se řídí právní úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle III.

stanov Fondu.

Práva spojená s investičními akciemi

S investičními akciemi je spojeno právo týkající se podílu na zisku z hospodaření pouze s majetkem

z investiční činnosti Fondu a na likvidačním zůstatku pouze z investiční činnosti Fondu. S

investičními akciemi je spojeno právo na jejich odkoupení na žádost jejich vlastníka na účet

Investiční části Fondu. Investiční akcie odkoupením zanikají. S investičními akciemi není spojeno

hlasovací právo, pokud zákon nestanoví jinak.

Evidence investičních akcií

Evidence investičních akcií vydávaných Fondem je vedena v souladu s příslušnými ustanoveními

ZPKT. Centrální evidenci emise vede Centrální depozitář cenných papírů, a. s. Investiční akcie Fondu

v držení jednotlivých investorů jsou tak evidovány na jejich majetkových účtech vlastníků cenných

papírů. Investoři jsou povinni sdělovat účastníku Centrálního depozitáře cenných papírů, a. s., u

něhož mají veden svůj majetkový účet, veškeré změny ve svých identifikačních údajích.

9. Odměny účtované externími auditory

Informace o odměnách účtovaných za Účetní období auditory v členění za jednotlivé druhy služeb

jsou uvedeny v komentáři k účetním výkazům (oddíl „Správní náklady“), která je nedílnou součástí

této výroční zprávy. Poplatky a náklady Fondu jsou hrazeny z Investiční části Fondu. Náklady na audit

činily v tomto Účetní období 170 tis. Kč.

10. Dividendová politika Fondu

Fond neuplatňuje ani nedeklaruje dividendovou politiku ve smyslu stanovení poměru zisku

vyplaceného akcionářům a zisku zadrženého, ani nečiní takové odhady do budoucna.

Protože na Neinvestiční části Fondu neprobíhá žádná ekonomická činnost, nejsou k zakladatelským

akciím Fondu vypláceny dividendy.

11. Významná soudní a rozhodčí řízení

V Účetním období neprobíhala žádná soudní ani rozhodčí řízení, která mohla mít nebo v nedávné

minulosti měla významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Fondu nebo jeho skupiny.

12. Struktura vlastního kapitálu Fondu a dceřiných společností

Fond (mateřská společnost)

Struktura vlastního kapitálu Fondu je uvedena v účetní závěrce, která je nedílnou součástí této

výroční zprávy.

Cenné papíry vydávané Fondem:

Druh

Zakladatelské akcie

Investiční akcie (třída A)

ISIN

CZ0008042272

Forma

Kusové akcie na jméno

Podoba

Listinné

Zaknihované

Jmenovitá hodnota

Bez jmenovité hodnoty

Podíl na zapisovaném základním kapitálu (%)

100

Počet emitovaných akcií v oběhu ke konci

Účetního období (ks)

100 000

540 371 000

Počet akcií vydaných v Účetním období (ks)

Počet akcií odkoupených v Účetním období

(ks)

Počet upsaných, dosud nesplacených akcií

(ks)

Obchodovatelnost

Zakladatelské akcie nebyly přijaty

k obchodování na regulovaném trhu

Investiční akcie třídy A jsou

přijaty k obchodování na

regulovaném trhu

Ostatní skutečnosti:

Počet akcií držených Fondem jako emitentem nebo jménem Fondu jako emitenta, nebo v držení jeho

dceřiných společností: 0

Částka všech převoditelných cenných papírů, vyměnitelných cenných papírů nebo cenných papírů

s opčními listy, s uvedením podmínek pro převod, výměnu nebo upsání: 0

Skutečnosti, které nastaly po rozhodném dni:

Po rozhodném dni došlo ke zvýšení počtu investičních akcií o 59 459 229 ks z důvodu emise akcií

v důsledku fúze se zanikajícími společnostmi Rakevet s.r.o. a Rezidence Toužimská s.r.o.

Došlo k uzavření smlouvy o pověření jiného (vedení účetnictví fondu).

Dceřiné společnosti:

Prague North Enterprise a.s. Základní kapitál: 30 000 000,- Kč, Vlastní kapitál: 60 289 tis. Kč

Residenz Heidenau Projekt GmbH, Základní kapitál: 25 000 EUR, Vlastní kapitál: 22 603,84 EUR

13. Omezení převoditelnosti cenných papírů

Převoditelnost zakladatelských akcií Fondu je podmíněna souhlasem statutárního orgánu.

Statutární orgán udělí souhlas s převodem písemně na žádost akcionáře v případě, kdy nabyvatel

zakladatelských akcií splňuje veškeré požadavky na osobu akcionáře společnosti jako fondu

kvalifikovaných investorů, stanovené statutem, jakož i obecně závaznými právními předpisy, a to

bez zbytečného odkladu po jejich kontrole. Souhlas s převodem zakladatelských akcií mezi

stávajícími akcionáři je vydáván neprodleně bez potřeby kontroly. V případě převodu nebo přechodu

vlastnického práva k zakladatelským akciím Fondu je jejich nabyvatel povinen bez zbytečného

odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu akcie v podobě listinného cenného

papíru vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny vlastníka příslušné akcie a její

předložení administrátorovi Fondu. Hodlá-li některý z vlastníků zakladatelských akcií převést své

zakladatelské akcie, mají ostatní vlastníci zakladatelských akcií k těmto akciím předkupní právo,

ledaže vlastník zakladatelských akcií zakladatelské akcie převádí jinému vlastníkovi zakladatelských

akcií.

K převodu investičních akcií Fondu musí mít investor (převodce) předchozí souhlas statutárního

orgánu Fondu k takovému převodu, a to v písemné formě. Statutární orgán vydá souhlas s převodem

za situace, kdy nabyvatel investičních akcií Fondu splňuje veškeré požadavky na osobu investora do

Fondu, coby fondu kvalifikovaných investorů stanovených statutem Fondu, jakož i obecně

závaznými právními předpisy, a to bez zbytečného odkladu po jeho kontrole. Souhlas s převodem

investičních akcií Fondu mezi stávajícími investory je vydáván neprodleně bez potřeby kontroly.

Omezení převoditelnosti investičních akcií se nevztahuje na investiční akcie, které byly přijaty

k obchodování na regulovaném trhu.

V případě převodu nebo přechodu vlastnického práva k investičním akciím Fondu je jejich nabyvatel

povinen bez zbytečného odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu akcie v

podobě listinného cenného papíru vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny

vlastníka příslušné akcie a její předložení administrátorovi Fondu. V případě, že by nabyvatel

investičních akcií nebyl kvalifikovaným investorem dle ust. § 272 ZISIF, k takovému nabytí se

v souladu s ust. § 272 odst. 3 ZISIF nepřihlíží.

14. Akcionářská struktura konsolidačního celku

Fond (mateřská společnost)

Struktura akcionářů ke Dni ocenění (zakladatelské akcie)

V procentech

Podíl na

základním

kapitálu

Podíl na

hlasovacích

právech

Právnícké osoby celkem

9,00

z toho 1RIF otevřený podílový fond

9,00

Fyzické osoby celkem

91,00

z toho Ing. Alan Gütl, dat. Nar. 13. 5. 1967

49,00

Drs. Ing. Petrus Hermanus Maria Winkelman, dat. nar. 8. 12. 1962

8,50

Eugen Roden, dat. nar. 8. 7. 1949

33,50

15. Vlastníci cenných papírů se zvláštními právy

Fond nevydává vyjma výše uvedených druhů cenných papírů žádné jiné cenné papíry, se kterými by

bylo spojeno zvláštní právo. Se zakladatelským akciemi není spojeno právo na podíl na zisku

pocházejícím z investiční činnosti Fondu, ale je s nimi spojeno právo na řízení Fondu prostřednictvím

hlasovacího práva, které je s těmito akciemi spojeno, pokud zákon nestanoví jinak. S investičními

akciemi není spojeno hlasovací právo, pokud zákon nestanoví jinak, ale je s nimi spojeno právo na

zpětný odkup Fondem.

16. Omezení hlasovacích práv

Se zakladatelskými akciemi Fondu je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

S investičními akciemi Fondu není spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

V případě, kdy valná hromada hlasuje o:

• změně práv spojených s určitým druhem investičních akcií;

• změně druhu nebo formy investičních akcií;

• další záležitosti, pro kterou zákon vyžaduje hlasování podle druhu akcií;

hlasují současně akcionáři, kteří vlastní investiční akcie, a akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie.

V takovém případě je s investičními akciemi spojeno hlasovací právo.

17. Smlouvy mezi akcionáři s následkem snížení převoditelnosti nebo

hlasovacích práv

Fondu nejsou známy žádné smlouvy, které by uzavřeli akcionáři Fondu a které by současně mohly

mít za následek snížení převoditelnosti akcií představujících podíl na Fondu nebo snížení

hlasovacích práv.

18. Zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu

stanov

Stanovy Fondu neobsahují žádná zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a

změnu stanov Fondu.

Členy statutárního orgánu volí a odvolává valná hromada Fondu.

O doplňování a změnách stanov rozhoduje valná hromada Fondu na návrh statutárního orgánu nebo

na základě protinávrhů akcionářů, resp. investorů účastnících se valné hromady nebo na návrh

správní rady, pokud valnou hromadu svolává správní rada a navrhuje potřebná opatření.

19. Zvláštní působnost orgánů

Stanovy Fondu neobsahují žádnou zvláštní působnost statutárního ani kontrolního orgánu podle

zákona upravujícího právní poměry obchodních společností a družstev.

V působnosti představenstva je dle stanov Fondu:

a) řídit činnost společnosti a zabezpečovat její obchodní vedení,

b) provádět usnesení přijatá valnou hromadou,

c) zabezpečovat řádné vedení účetnictví společnosti,

d) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou a konsolidovanou, popřípadě

i mezitímní účetní závěrku společnosti a návrh na rozdělení zisku nebo úhrady ztrát,

e) svolávat valnou hromadu,

f) vyhotovovat nejméně jednou za rok pro valnou hromadu zprávu o podnikatelské činnosti

společnosti a stavu jejího majetku,

g) vyhotovovat další zprávy emitenta cenných papírů přijatých k obchodování na evropském

regulovaném trhu a zajišťovat plnění dalších povinností, stanovených obecně závaznými

právními předpisy, zejm. zákonem o podnikání na kapitálovém trhu,

h) předkládat valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a

konsolidované účetní závěrky, příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných

emitentem cenných papírů přijatých k obchodování na evropském regulovaném trhu, o

nichž to stanoví obecně závazný právní předpis,

i) měnit stanovy společnosti v souladu s § 277 odst. 2 zákona o investičních společnostech

a investičních fondech, jde-li o změnu přímo vyvolanou změnou právní úpravy, opravu

písemných nebo tiskových chyb nebo úpravou, která logicky vyplývá z obsahu stanov,

j) schvalovat změny statutu společnosti a jednotlivých podfondů,

k) rozhodovat o všech záležitostech společnosti, které zákon nebo stanovy nesvěřují jinému

orgánu společnosti, tedy zejm. správní radě nebo valné hromadě společnosti.

Dozorčí rada dále dle stanov Fondu:

a) přezkoumává řádnou, mimořádnou a konsolidovanou a popřípadě i mezitímní účetní

závěrku a návrh na rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá valné hromadě své

vyjádření;

Do působnosti správní rady náleží jakákoliv věc týkající se společnosti, ledaže ji zákon svěřuje do

působnosti valné hromady, nebo ledaže ji zákon nebo tyto stanovy v souladu se zákonem svěřují do

působnosti statutárního ředitele či jiného orgánu společnosti.

20. Významné smlouvy při změně ovládání Fondu

Fond neuzavřel žádné smlouvy, ve kterých by byl smluvní stranou a které nabudou účinnosti, změní

se nebo zaniknou v případě změny ovládání Fondu v důsledku nabídky převzetí.

21. Smlouvy se členy statutárního orgánu se závazkem plnění při skončení

jejich funkce

Fond neuzavřel se členy statutárního orgánu nebo se zaměstnanci žádné smlouvy, kterými by byl

zavázán k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou

převzetí.

22. Programy nabývání cenných papírů za zvýhodněných podmínek

Fond nemá žádný program, na jehož základě je zaměstnancům nebo členům statutárního orgánu

Fondu umožněno nabývat účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k

nim za zvýhodněných podmínek.

Přehled podnikání, stav majetku investičního Fondu a majetkových

účastí

1. Přehled podnikání

Investiční cíl a strategie

Fond je oprávněn investovat především do aktiv nemovité povahy, ať již majících formu věcí

nemovitých, akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních společnostech, a

doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji kapitálových a finančních trhů.

Fond má v úmyslu investovat více než 51 % hodnoty svého investičního majetku do nemovitostí nebo

nemovitostních společností. Další podstatnou majetkovou hodnotou, do níž Fond může investovat,

jsou akcie, podíly a jiné formy účastí na právnických osobách. Vedlejšími majetkovými hodnotami

Fondu budou investiční nástroje ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 ZPKT, např. investiční cenné papíry,

cenné papíry kolektivního investování či nástroje peněžního trhu.

Druhy majetkových hodnot

Nemovité věci, včetně jejich součástí a příslušenství

Investice do nemovitých věcí, včetně jejich součástí a příslušenství (tj. např. energetických a

rozvodných sítí, technické infrastruktury, oplocení, zahradní úpravy, kůlny, garáže apod.),

souvisejících movitých věcí a případných vyvolaných investic (inženýrské sítě apod.). Nemovitostní

aktiva mají zejména podobu:

• pozemků určených k výstavbě objektů pro bydlení nebo komerčních objektů;

• pozemků určených ke zhodnocení formou změny účelu užívání pozemku a následnému

prodeji;

• pozemků provozovaných jako parkoviště;

• pozemků určených k pronajímání třetím osobám pro obchodní aktivity;

• rezidenčních projektů a domů;

• průmyslových areálů pro výrobu a skladování;

• budov pro zdravotnická zařízení;

• budov pro vzdělání a školství a školicí střediska;

• administrativních budov a center;

• hotelových komplexů a jiných rekreačních objektů;

• logistických parků;

• multifunkčních center;

• nemovitých i movitých energetických zařízení.

Do majetku investiční části Fondu lze nabýt nemovitost za účelem jejího provozování, je-li tato

nemovitost způsobilá při řádném hospodaření přinášet pravidelný a dlouhodobý výnos, nebo za

účelem jejího dalšího prodeje, je-li tato nemovitost způsobilá přinést ze svého prodeje zisk.

Fond může do své investiční části též nabývat nemovitosti výstavbou nebo za účelem dalšího

zhodnocení nemovitostí v jeho majetku umožnit na takových nemovitostech výstavbu. Výstavba

Fond

Maloja Investment SICAV a.s., IČO: 052 59 797, se sídlem Mladoboleslavská 1108, Praha

9, PSČ 197 00, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Měst-ským soudem v Praze

pod sp. zn. B 21746

Účetní období

Období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022

samotná je vždy realizována na účet investiční části Fondu třetí osobou k takové činnosti

oprávněnou.

Při výběru vhodných nemovitostí nabývaných do majetku investiční části Fondu se zohledňuje

zejména poloha nabývaných nemovitostí v oblastech České republiky, kde lze důvodně

předpokládat, že v krátkodobém nebo střednědobém horizontu dojde k pozitivnímu cenovému

vývoji.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na společnostech

Tyto společnosti mohou mít také charakter dočasných účelových společností zřizovaných za

účelem možnosti získání bankovního nebo mimobankovního financování a diverzifikace rizik.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na společnostech, které se zaměřují na:

• správu nemovitostí a poskytování souvisejících služeb;

• provozování realitní činnosti;

• provádění stavební činnosti;

• vlastnění akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních společnostech nebo

obchodních společnostech zaměřených na výše uvedené oblasti.

• jiné obchodní aktivity, které mají s nemovitostmi v majetku fondu ekonomickou souvislost

Pořizovány budou především akcie, podíly, resp. jiné formy účastí v takových společnostech, kde lze

v budoucnosti očekávat nadprůměrné zhodnocení investice a/nebo jiný ekonomický přínos pro

fond.

Při investování do akcií, podílů, resp. jiných forem účastí v obchodních společnostech bude Fond

zohledňovat zejména jejich ekonomickou výhodnost, při současném respektování pravidel

obezřetnosti a pravidel pro omezování rizik.

Majetek nabytý při uskutečňování procesu přeměny obchodních společností.

Fond, má možnost uskutečnit:

• proces přeměny podle zvláštního právního předpisu, v níž budou Fond a obchodní

společnost zúčastněnými společnostmi, a to v souladu s příslušnými zvláštními právními

předpisy;

• převzetí jmění obchodní společnosti dle, kdy účast Fondu může přesahovat 90% podíl na

základním kapitálu společnosti. Za předpokladu, že v majetku Fondu bude účast v takovéto

společnosti představující alespoň 90% podíl na základním kapitálu, pak na základě

rozhodnutí valné hromady Fondu může dojít k jejímu zrušení a k převodu jmění do majetku

Fondu.

Movité věci, které jsou účelově spojeny s nemovitostmi nebo ostatními aktivy Fondu

Fond může nabývat movité věci, které jsou účelově spojeny s nemovitostmi nebo ostatními aktivy

Fondu a slouží k zabezpečení provozu nemovitostí nebo zvyšují její užitnou hodnotu. Mezi takové

movité věci patří například nábytek, svítidla, drobné vybavení budov včetně uměleckých děl,

dopravní a transportní vybavení, výpočetní technika, strojní zařízení, technická infrastruktura, které

tvoří s nemovitostí logický celek nebo vhodný doplněk.

Vklady v bankách nebo zahraničních bankách

Fond může zřídit k takovému vkladu právo inkasa třetí osoby za účelem splácení přijatého

bankovního nebo mimobankovního financování. Předpokladem zřízení práva inkasa je řádné

vymezení podmínek jeho uplatnění a skutečnost, že zřízení takového inkasa není ve zcela zjevném

rozporu s běžnou tržní praxí v místě a čase obvyklou.

Poskytování úvěrů a zápůjček

Poskytování úvěrů a zápůjček Fondem je možné za předpokladu, že budou pro Fond ekonomicky

výhodné. Zápůjčky, resp. úvěry mohou být poskytovány v souvislosti s nabýváním a udržováním

majetkových hodnot nebo budou úvěry či zápůjčky poskytovány obchodním společnostem, ve

kterých bude mít Fond účast (podíl), a to jako dluhové financování jejich činnosti.

Pohledávky z obchodního styku a úvěrové pohledávky

Fond může nabývat do svého majetku pohledávky za předpokladu, že budou pro Fond ekonomicky

výhodné, tj. jejichž dlouhodobá výnosnost bude přesahovat náklady na jejich pořízení. Pohledávky

budou zpravidla nabývány za cenu nižší, než činí jejich jmenovitá hodnota, a to přiměřeně k riziku

jejich vymožení. Fond může nabývat do svého majetku pohledávky nejen po splatnosti, ale i před

splatností, a to bez ohledu na skutečnost, zda sídlo (resp. bydliště) dlužníka je umístěno v České

republice či v zahraničí. Fond může své existující i případné budoucí pohledávky zatížit zástavním

právem třetí osoby, a to za předpokladu zachování celkové ekonomické výhodnosti takové operace

a nikoli ve zjevném rozporu s běžnou obchodní praxí v místě a čase obvyklou.

Doplňková aktiva

Fond může investovat do následujících složek doplňkových aktiv:

• dluhopisy, resp. obdobné cenné papíry představující právo na splacení dlužné částky,

vydávané státy nebo obchodními společnostmi;

• tuzemské akcie, tj. vydané emitentem se sídlem umístěným na území České republiky;

• zahraniční akcie, tj. vydané emitentem se sídlem umístěným mimo území České republiky;

• cenné papíry investičních fondů;

• hypoteční zástavní listy;

• nástroje peněžního trhu.

Likvidní aktiva

Likvidní část majetku Fondu může být investována krátkodobě zejména do:

• vkladů, se kterými je možno volně nakládat, anebo termínovaných vkladů se lhůtou

splatnosti nejdéle jeden rok, pokud se jedná o vklady u bank, poboček zahraničních bank

nebo zahraničních bank, jež dodržují pravidla obezřetnosti podle práva Evropských

společenství nebo pravidla, která ČNB považuje za rovnocenná;

• cenných papírů vydaných fondy kolektivního investování;

• státních pokladničních poukázek a obdobných zahraničních cenných papírů;

dluhopisů nebo obdobných zahraničních cenných papírů se zbytkovou dobou splatnosti nejdéle tři

roky, které jsou obchodovány na regulovaném trhu s investičními nástroji se sídlem v členském

státě Evropské

2. Činnost Fondu a skupiny v účetním období

V účetním období se Fond zaměřil na zhodnocování svých aktiv zejména na revitalizaci areálu Kbely,

kde hlavní činnost byla směřována k dokončení obchodně-administrativního centra SO 02 a nových

inženýrských sítí SO 05. Obchodně-administrativní centrum bylo ke konci účetního období částečně

pronajaté.

Došlo k prodeji plně obsazené haly č. 6 společnosti Prague North Enterprise s.r.o., kde má Fond

majetkovou účast. Příjmy z prodeje nemovitosti byly využity do dalšího zhodnocení aktiv

společnosti.

V rámci realizace vnitrostátní fúze sloučením se Fond stal nástupnickou společností zaniklé

společnosti Rakevet s.r.o., která v k.ú Libeň vlastnila pozemky a realizovala projekt výstavby

polyfunkčního domu. Část finančních prostředků z prodeje haly č.6 Fond investoval do pokračování

výstavby tohoto projektu.

V účetním období Fond investoval do majetkové účasti v zahraničí. V Německu byla založena

společnost Residenz Heidenau Projekt GmbH, ve které se Fond stal 50 % společníkem. Společnost

byla založena za účelem akvizice a realizace developerského projektu pro rezidenční výstavbu v obci

Heidenau, okres Dresden.

3. Hospodaření Fondu a skupiny

Věrný a poctivý obraz o hospodaření Fondu poskytuje řádná účetní závěrka sestavená za Účetní

období, která je ověřena externím auditorem. Zpráva auditora tvoří nedílnou součást výroční

finanční zprávy.

Protože Fond nevytváří podfondy, odděluje v souladu s ust. § 164 odst. 1 ZISIF účetně a majetkově

majetek a dluhy ze své investiční činnosti od svého ostatního jmění. Hospodaření Neinvestiční části

Fondu spočívá pouze v držení zapisovaného základního kapitálu Fondu, ke kterému Fond vydal

zakladatelské akcie. Na Neinvestiční části Fondu neprobíhá žádná činnost. K Investiční části Fondu

Fond vydává investiční akcie.

Hospodaření Investiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným hospodářským výsledkem

ve výši 41 966 tis. Kč před zdaněním. Zisk je tvořen zejména výnosy z pronájmu investičního majetku

ve výši 24 123 tis. Kč a náklady vyplývající z této činnosti.

Hospodaření Neinvestiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným hospodářským

výsledkem ve výši 0 tis. Kč, neboť na neinvestičním středisku neprobíhala žádná činnost.

Hospodaření společností, v nichž má Fond majetkové účasti, tj. společnosti Prague North Enterpirse

a.s. skončilo v Účetním období hospodářským výsledkem předběžně -149 tis. Kč před zdaněním a u

společnosti Residenz Heidenau Projekt GmbH skončilo v Účetním období hospodářským výsledkem

předběžně -2 396,16 EUR.

4. Stav majetku investiční části Fondu a skupiny

Hodnota portfolia Fondu meziročně vzrostla o 21,89 % (tj. o 190 209 tis. Kč). Nárůst aktiv byl

způsoben zejména nárůstem hodnoty nemovitostí o celkem 140 352 tis. Kč, což bylo způsobeno

zejména přírůstkem nových nemovitostí nabytých fúzí od zanikajících společností v hodnotě

140 352 tis. Kč. Vzrostla také hodnota peněžních prostředků na bankovních účtech o 8 237 tis. Kč a

hodnota krátkodobých pohledávek o 2 899 tis. Kč. Nově je součástí portfolia Fondu také poskytnutý

úvěr v hodnotě 47 192 tis. Kč. Nárůst byl kompenzován snížením hodnoty majetkových účastí

v dceřiných společnostech o 4 610 tis. Kč a snížením hodnoty dlouhodobé pohledávky o

3 856 tis. Kč.

Portfolio Fondu je financováno z 57,28 % vlastními zdroji, z 20,88 % cizími zdroji dlouhodobými

(zejména dlouhodobými úvěry) a 21,84 % pak cizími zdroji krátkodobými (zejména závazky

z obchodních vztahů, půjčkami a ostatními pasivy).

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění aktiva v celkové výši 1 059 050 tis. Kč. Hlavními položkami aktiv

byly z 84,42 % (894 024 tis. Kč) nemovitosti držené jako investiční majetek, z 3,43 % (36 328 tis. Kč)

nemovitosti určené k prodeji, dále z 4,46 % (47 192 tis. Kč) krátkodobým poskytnutým úvěrem, z

3,5 % (37 111 tis. Kč) investice do podniků pod společným vlivem, z 1,84 % (19 500 tis. Kč) krátkodobé

pohledávky a z 1,94 % (20 568 tis. Kč) peníze na běžných účtech v bankách.

PASIVA

Celková pasiva Fondu ve výši 1 059 050 tis. Kč jsou tvořena zejména čistými aktivy připadajícími k

investičním akciím ve výši 606 596 tis. Kč (tj. 57,28 %), dale dlouhodobými půjčkami a úvěry ve výši

150 121 tis. Kč (14,18 %), odloženým daňovým závazkem ve výši 49 898 tis. Kč (4,71 %), dlouhodobými

závazky z obchodních vztahů ve výši 21 135 tis. Kč (2 %), krátkodobými závazky z obchodních vztahů

ve výši 127 653 tis. Kč (12,05 %) a krátkodobými zápůjčkami ve výši 93 547 tis. Kč (8,83 %).

CASHFLOW

Peněžní prostředky ke Dni ocenění byly o 8 237 tis. Kč vyšší oproti minulému účetnímu období z výše

uvedených důvodů.

200

400

600

800

1000

1200

XII.21 VI.22

Miliony

Struktura aktiv

Daňovépohledávky

Investicedopodnikůpod

společnýmvlivem

Majetekurčenýkprodeji

Penízeapeněžníekvivalenty

Časovérozlišeníaktiv

Pohledávkyzobchodníchvztahů

aostatníaktiva

200

400

600

800

1000

1200

XII.20 VI.21

Miliony

Struktura pasiv

Daňovézávazky

Časovérozlišenípasiv

Závazkyzobchodníchvztahůa

ostatnípasivakr.

Krátkodobépůjčkyaúvěry

Čistáaktivapřipadajícík

investičnímakciím

Závazkyzobchodníchvztahůa

ostatnípasivadl.

5. Stav majetku neinvestiční části Fondu

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění aktiva v celkové výši 1 077 tis. Kč. Ta jsou tvořena především

penězi a peněžními ekvivalenty.

PASIVA

Celková pasiva Fondu ke Dni ocenění ve výši 1 077 tis. Kč jsou tvořena zejména základním kapitálem

ve výši 2 000 tis. Kč, sníženým o ztrátu z minulých období ve 239 tis. Kč a závazky vůči investiční

části Fondu ve výši 684 tis. Kč.

6. Podstatné investice

Podstatné investice Fondu jsou uvedeny v bodě 2. Činnost Fondu a skupiny v účetním období.

7. Regulační prostředí

Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů, jehož podnikání je regulováno zejména

zákonem č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších

předpisů (dále také „ZISIF“) a dalšími právními předpisy. V roce 2021 nedošlo k žádným novelizacím

ZISIF. Od 1. 1. 2021 je účinná novela zákona č. 33/2020 Sb., kterou se mění zákon č. 90/2012 Sb.,

o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích, dále také „ZOK“), ve

znění zákona č. 458/2016 Sb., a další související zákony, ve znění pozdějších předpisů.

Fond podléhá regulaci ČNB jako integrovaného orgánu dohledu nad finančním trhem v České

republice. ČNB vykonává dohled a zajišťuje zejména licenční, schvalovací a povolovací činnosti,

ukládání sankcí, stanovování opatření k nápravě zjištěných nedostatků. V oblasti regulace se ČNB

podílí na přípravě řady významných právních předpisů týkajících se tuzemského finančního trhu.

Výkon dohledu nad investičními společnostmi a fondy se zaměřuje zejména na fondy s potenciálně

významným systémovým dopadem. Kontrolní činnost ČNB je soustředěna do oblastí dodržování

pravidel odborné péče při správě fondů a nastavení řídicích a kontrolních systémů.

Fond dále uvádí, že neeviduje vládní, hospodářskou, fiskální, měnovou či obecnou politiku nebo

faktory, které významně ovlivnily nebo by mohly přímo či nepřímo ovlivnit samotný provoz Fondu.

8. Výhled na následující období

Z hlediska významnějších investičních událostí bude Fond usilovat o dokončení stavby

polyfunkčního domu v k.ú. Libeň. Budou pokračovat práce na projektu rozvoje nové části území Kbely

II a přípravě výstavby dvou objektů v areálu Kbely.

S ohledem na nově nabyté akvizice z minulého účetního období, vedení Fondu rozhodlo o prodeji

projektu výstavby polyfunkčního domu SO 01 a tomu přilehlých pozemků. Finanční prostředky z

prodeje Fond plánuje investovat do dokončení výstavby polyfunkčního domu v Libni a do projektu v

Německu. Dále Fond zvažuje část finančních prostředků použít na ponížení dlouhodobých závazků

Fondu. Fond i v budoucnosti hodlá nabízet investiční akcie novým investorům a realizovat obchody

prostřednictvím Burzy cenných papírů Praha, a.s.

Komentář k situaci vyvolanou pandemií viru Covid – 19 a ke geopolitickému vývoji.

Vzhledem k fixním výkupním cenám, které mají portfoliové společnosti státem garantovány nedošlo

k žádnému poklesu v tržbách oproti plánům. Fond neustále sleduje legislativní vývoj ve věci případné

úpravy garantovaných výkupních cen, avšak do termínu vypracování výroční zprávy nebylo vydáno

žádné vládní rozhodnutí, které by tyto výkupní ceny upravovalo.

Fond nepožádal o veřejnou podporu v souvislosti se zmírněním dopadu COVID-19. Fond nepřijal

žádná opatření v souvislosti se zmírněním dopadu COVID-19, jelikož ve společnostech ve vlastnictví

Fondu nedošlo k žádnému přerušením výroby ani poklesu likvidity. Fond nehodlá v souvislosti s

COVID-19 měnit své cíle ani investiční strategii.

Z hlediska akvizičních příležitostí Fond prozatím nepozoruje výrazné změny cen energetických

společností, ale je připraven využít případný pokles cen k případné akvizici a rozšíření svého

portfolia.

Fond pečlivě sleduje geopolitický vývoj v souvislosti s konfliktem na Ukrajině. Již během prvního

kvartálu jsme zaznamenali významné zvýšení zájmu odborné i laické veřejnosti o problematiku

obnovitelných zdrojů jako alternativy pro uhlí a plyn.

Prohlášení o udržitelnosti dle nařízení EU 2019/2088 (SFDR)

Prohlášení o nezohledňování kritérii pro udržitelné investování dle článku 7 nařízení EU 2020/852

Podkladové investice tohoto finančního produktu nezohledňují kritéria EU pro environmentálně

udržitelné hospodářské činnosti.

Informace o politikách začleňování rizik týkajících se udržitelnosti do investičního rozhodování

podle článku 6 SFDR

1) Rizikem týkajícím se udržitelnosti je událost nebo situace v environmentální nebo sociální

oblasti nebo v oblasti správy a řízení, která by v případě, že by nastala, mohla mít skutečný

nebo možný významný nepříznivý dopad na hodnotu investice.

2) Vzhledem k obchodnímu modelu Společnosti a různorodosti možných rizik týkajících se

udržitelnosti postupuje Společnost v rámci jejich identifikace v souladu se zásadou

proporcionality a zohledňuje pouze ta rizika, která mohou mít v krátkodobém či

střednědobém horizontu významný nepříznivý dopad na hodnotu aktiv v portfoliích

obhospodařovaných fondů a Společnost. V rámci jednotlivých oblastí udržitelnosti

Společnost identifikovala především následující typy souvisejících rizik:

a) Enviromentální rizika – riziko související s klimatickou změnou, riziko související

s přechodem na cirkulární ekonomiku, riziko nezohledňování kritérii udržitelnosti;

b) Sociální rizika – riziko negativního dopadu na dodržování lidských práv, riziko korupce a

úplatkářství;

c) Rizika řízení a správy – riziko corporate governance, riziko nedostatečného řízení rizik,

riziko nerovného a neprůhledného odměňování zaměstnanců a managementu;

3) Kromě výše uvedených obecných rizik týkajících se udržitelnosti Společnost zohledňuje

specifická rizika související s udržitelností vztahující se ke specifickým třídám aktiv

v portfoliích jednotlivých Společností obhospodařovaných fondů. Informace o takto

zohledňovaných specifických rizicích souvisejících s udržitelností jsou vždy uvedeny ve

statutu daného fondu.

4) Jednotlivá rizika udržitelnosti jsou na základě interní metodiky zohledňována při

nastavování investičních limitů u jednotlivých fondů a jejich investičních strategií a

obchodních plánů a v rámci řízení rizika investičního procesu a následného monitoringu

jednotlivých investic.

Profil Fondu a skupiny

1. Základní údaje o Fondu

Název:

Obchodní firma: Maloja Investment SICAV a.s.

Identifikační údaje:

IČO: 052 59 797

LEI: 315700MFAEFLE9TCL620

Sídlo:

Ulice: Mladoboleslavská 1108

Obec: Praha 9, Kbely

PSČ: 197 00

Vznik:

Fond byl založen v souladu se ZOK a ZISIF na dobu neurčitou zakladatelskou listinou ze dne 21. 7.

2016 a vznikl zápisem do obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze pod sp. zn. B

21746 dne 1. 8. 2016. Fond byl zapsán do seznamu vedeného ČNB dne 27. 7. 2016.

Právní forma Fondu je akciová společnost s proměnným základním kapitálem. Fond se při své

činnosti řídí českými právními předpisy, zejm. ZISIF a ZOK. Sídlem Fondu je Česká republika a

kontaktní údaje do hlavního místa výkonu jeho činnosti jsou: AMISTA IS, Pobřežní 620/3, Praha 8 -

Karlín, PSČ 186 00, tel: 226 233 110. Webové stránky Fondu jsou

https://www.amista.cz/malojainvestment.

Fond je investičním fondem s právní osobností, který má individuální statutární orgán. Tímto

orgánem je právnická osoba, společnost AMISTA IS.

Zapisovaný základní kapitál:

Zapisovaný základní kapitál: 2 000 000 tis. Kč; splaceno 100 %

Akcie:

Akcie k neinvestiční části Fondu: 100 000 ks kusových akcií na jméno v listinné podobě

(zakladatelské akcie)

Akcie k investiční části Fondu: 540 371 000 ks kusových akcií na jméno v zaknihované podobě

(investiční akcie)

Čistý obchodní majetek Neinvestiční části Fondu: 1 761 tis. Kč

Čistý obchodní majetek Investiční části Fondu: 606 596 tis. Kč

Orgány Fondu

Informace o orgánech Fondu, jejich složení a postupy jejich rozhodování jsou uvedeny výše v části

Informace pro akcionáře, bod č. 1. Orgány Fondu a skupiny – jejich složení a postupy jejich

rozhodování.

Zaměstnanci

Fond nemá zaměstnance.

Hlavní akcionáři

1RIF otevřený podílový fond

NID: 751 60 633

Sídlo: Pobřežní 620/3, Praha, PSČ 186

výše podílu na investiční části Fondu připadající na investiční akcie: 9,89 %

účast na kapitálu investiční části Fondu připadající na investiční akcie: 9,89 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 9,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 9,00 %

účast na hlasovacích právech Fondu: ano, 9 000 hlasů

typ účasti: přímá

Ing. Alan Gütl

dat. nar.: 13. 5. 1967

bytem: U invalidovny 49/5, Praha, PSČ

186 00

výše podílu na investiční části Fondu připadající na investiční akcie: 48,79 %

účast na kapitálu investiční části Fondu připadající na investiční akcie: 48,79 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 49,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 49,00 %

účast na hlasovacích právech Fondu: ano, 49 000 hlasů

typ účasti: přímá

Eugen Roden

dat. nar.: 8. 7. 1949

bytem: Lihovarská 1060/12,

Praha, PSČ 190 00

výše podílu na investiční části Fondu připadající na investiční akcie: 33,50 %

účast na kapitálu investiční části Fondu připadající na investiční akcie: 33,50 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 33,50 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 33,50 %

účast na hlasovacích právech Fondu: ano, 33 500 hlasů

typ účasti: přímá

Drs. Ing. Petrus Hermanus Maria Winkelman

dat. nar.: 8. 12. 1962

bytem: Pařížská 127/20, Praha,

PSČ 110 00

výše podílu na investiční části Fondu připadající na investiční akcie: 5,84 %

účast na kapitálu investiční části Fondu připadající na investiční akcie: 5,84 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 8,50 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 8,50 %

účast na hlasovacích právech Fondu: ano, 8 500 hlasů

typ účasti: přímá

Hlavní akcionáři nemají odlišná hlasovací práva. Fond je přímo ovládán Ing. Alanem Gütlem. Akcionář

ovládá Fond prostřednictvím valné hromady.

2. Údaje o změnách skutečností zapisovaných do obchodního rejstříku, ke

kterým došlo během účetního období

V Účetním období nedošlo ke změnám ve skutečnostech zapisovaných do obchodního rejstříku.

3. Údaje o investiční společnosti, která v účetním období obhospodařovala

Fond

V Účetním období obhospodařovala a administrovala Fond AMISTA IS. AMISTA IS vykonává svou

činnost investiční společnosti na základě rozhodnutí ČNB č.j. 41/N/69/2006/9 ze dne 19. 9. 2006, jež

nabylo právní moci dne 20. 9. 2006.

AMISTA IS se na základě ust. § 642 odst. 3 ZISIF považuje za investiční společnost, která je oprávněna

přesáhnout rozhodný limit, a je oprávněna k obhospodařování investičních fondů nebo zahraničních

investičních fondů, a to fondů kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů

rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání) a zahraničních investičních fondů

srovnatelných s fondem kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového

kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání), a dále je oprávněna k provádění administrace

investičních fondů nebo zahraničních investičních fondů dle ust. § 11 odst. 1 písm. b) ZISIF ve spojení

s ust. § 38 odst. 1 ZISIF, a to administrace fondů kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných

fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání) a zahraničních investičních

fondů srovnatelných s fondem kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů

rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání).

AMISTA IS vykonávala pro Fond činnosti dle statutu Fondu. Jednalo se např. o vedení účetnictví,

oceňování majetku a dluhů, výpočet aktuální čisté hodnoty majetku na jednu akcii vydávanou

Fondem, zajištění vydávání a odkupování akcií a výkon dalších činností související s hospodařením

s hodnotami v majetku Fondu (poradenská činnost týkající se struktury kapitálu, poradenství

v oblasti přeměn obchodních společností nebo převodu obchodních podílů apod.).

Portfolio manažer

Informace o osobě portfolio manažera Fondu jsou uvedeny výše v části Informace pro akcionáře,

bod č. 4. Ostatní vedoucí osoby Fondu a portfolio manažer, odst. 4.2 Portfolio manažer.

4. Údaje o depozitáři Fondu

Obchodní firma: Československá obchodní banka, a.s. (od 1. 8. 2016)

Sídlo: Radlická 333/150, Praha 5, PSČ 150 57

IČO: 000 01 350

5. Údaje o hlavním podpůrci

V Účetním období pro Fond nevykonávaly činnost hlavního podpůrce žádné osoby oprávněné

poskytovat investiční služby. Fond neměl hlavního podpůrce.

6. Údaje o osobách, které byly depozitářem pověřeny úschovou nebo

opatrováním majetku Fondu, pokud je u těchto osob uloženo nebo těmito

osobami jinak opatrováno více než 1 % hodnoty majetku fondu

Depozitář nepověřil v Účetním období žádnou osobu úschovou nebo opatrováním majetku Fondu.

7. Údaje o úplatách pracovníků a vedoucích osob vyplácených

obhospodařovatelem Fondu jeho pracovníkům nebo vedoucím osobám

AMISTA IS jako obhospodařovatel Fondu uvádí v předepsaném členění přehled o mzdách, úplatách

a obdobných příjmech svých pracovníků a vedoucích osob ve své výroční zprávě. Participace Fondu

na těchto úplatách je zahrnuta v úplatě investiční společnosti za poskytování služeb

obhospodařování Fondu.

Fond nevyplatil v Účetním období obhospodařovateli žádné odměny za zhodnocení kapitálu.

8. Údaje o úplatách pracovníků a vedoucích osob vyplácených

obhospodařovatelem Fondu jeho pracovníkům nebo vedoucím osobám

s podstatným vlivem na rizikový profil Fondu

Žádné takové odměny nebyly obhospodařovatelem v Účetním období vyplaceny.

9. Identifikace majetku, jehož hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu

Majetek Investiční části Fondu ke Dni ocenění je tvořen dlouhodobým hmotným majetkem v reálné

hodnotě ve výši 894 024 tis. Kč (pořizovací cena: 466 609 tis. Kč), krátkodobými aktivy drženými

k prodeji s plánovaným prodejem do 1 roku (položka obsahuje nemovitosti) v reálné hodnotě ve výši

36 328 tis. Kč (pořizovací cena: 19 655 tis. Kč). Dále majetkovou účastí v obchodní společnosti

Prague North Enterprise a.s. v reálné hodnotě ve výši 36 934 tis. Kč (pořizovací cena: 30 900 tis. Kč).

Dále dlouhodobou pohledávkou za společností ASTRON print, s.r.o. vzniklou v roce 2016 z prodeje

nemovitostí dle kupní smlouvy v reálné hodnotě ke Dni ocenění ve výši 4 185 tis. Kč (nominální

hodnota pohledávky: 5 597 tis. Kč). Dále krátkodobým poskytnutým úvěrem společnosti Prague

North Enterprise a.s. v reálné hodhotě 47 192 tis. Kč (nominální hodnota: 47 192 tis. Kč),

krátkodobými obchodními pohledávkami v úhrnné výši 19 501 tis. Kč a peněžními prostředky na

běžných účtech ve výši 20 567 tis. Kč.

Jednotlivé nemovitosti, jejichž hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu, jsou uvedeny

v následujícím přehledu:

Popis

Katastrální

území

p.č./č.p.

Způsob užití

Pořizovací cena

Reálná hodnota k

31.12.2022 (v Kč)

pozemek

Kbely

1944/1

manipulační plocha - volná

35 444 500,00

42 533 585,80

pozemek

Kbely

1944/38

zastavěná plocha a nádrvoří

8 921 500,00

19 882 286,85

stavba

Kbely

1944/38

budova 1 - pronajato

24 891 628,00

59 187 128,55

stavba

Kbely

1944/70

budova 11 – prozatím nevyužívána

8 163 351,00

120 330 205,65

pozemek

Kbely

1944/94

manipulační plocha - volná

17 346 647,94

38 727 169,18

pozemek

Kbely

1944/95

manipulační plocha, venkovní

prostor je zčásti pronajatý

17 034 500,00

37 962 765,84

pozemek

Kbely

1944/103

manipulační plocha – areálová

komunikace

58 256 891,27

35 547 695,29

pozemek

Kbely

1944/107

manipulační plocha - volná

8 127 000,00

18 111 679,12

pozemek

Kbely

1944/111

manipulační plocha – vjezd do

areálu a částečně využívaná pro

parkování

13 611 500,00

30 334 332,51

pozemek

Kbely

1944/132

manipulační plocha - volná

11 273 500,00

25 123 909,75

pozemek

Kbely

1944/137

manipulační plocha

6 587 000,00

14 687 464,16

pozemek

Kbely

1944/139

manipulační plocha - volná

7 654 500,00

17 058 674,52

pozemek

Letňany

470/12

orná půda

10 892 966,37

15 495 600,00

pozemek

Letňany

470/13

orná půda

9 727 720,68

13 838 000,00

pozemek

Libeň

3175/11

ostatní plocha

48 815 178,79

138 680 000,00

Majetek Neinvestiční části Fondu ke Dni ocenění nepřesahuje v žádné své položce limit 1 % hodnoty

majektu Fondu.

10. Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje

Fond nevyvíjel v Účetním období žádné aktivity v oblasti výzkumu a vývoje.

11. Informace o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí

a pracovněprávních vztazích

Fond vzhledem ke svému předmětu podnikání neřeší problémy ochrany životního prostředí a v

Účetním období nevyvíjel žádné aktivity v této oblasti.

V Účetním období nebyl ve Fondu zaměstnán žádný zaměstnanec.

12. Informace o obchodech zajišťujících financování (sft)

Žádné takové obchody během Účetního období neproběhly.

13. Informace o pobočce nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí

Fond nemá žádnou pobočku či jinou část obchodního závodu v zahraničí.

14. Fondový kapitál Fondu a vývoj hodnoty akcie

K datu

31.12.2022

31.12.2021

31.12.2020

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu (Kč)

1 760 884

Počet emitovaných zakladatelských akcií v oběhu ke konci

Účetního období (ks

100 000

100

Počet vydaných zakladatelských akcií v Účetním období (ks)

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu na 1 akcii (Kč)

17,6088

17 608,8384

Fondový kapitál Investiční části Fondu (Kč)

606 596 216

574 586 197

582 458 957

Počet emitovaných investičních akcií v oběhu ke konci Účetního

období

540 371 000

540 371

Počet vydaných investičních akcií v Účetním období (ks)

Počet odkoupených investičních akcií v Účetním období

Fondový kapitál Investiční části Fondu na 1 akcii (Kč)

1,1225

1,0633

1 077,8871

17 608,8384

17,6088 17,6088

31.12.2020 31.12.2021 31.12.2022

Kč

FondovýkapitálnazakladatelskouakciivKč

1 077,8871

1,0633 1,1225

31.12.2020 31.12.2021 31.12.2022

Kč

FondovýkapitálnainvestičníakciivKč

K poklesu hodnoty zakladatelské akcie došlo v důsledku štěpení akcií, kdy počet 100 ks se rozštěpil

na 100 000 ks.

K poklesu hodnoty investiční akcie došlo v důsledku štěpení akcií, kdy počet 540 371 ks se rozštěpil

na 541 371 000 ks.

15. Informace o podstatných změnách statutu Fondu

Dne 8. 6. 2022 byl aktualizovaný statut fondu a jeho investiční příloha.

16. Informace o nabytí vlastních akcií nebo vlastních podílů

Fond v Účetním období nevlastnil žádné vlastní akcie ani podíly.

17. Členové správních řídících a dozorčích orgánů a vrcholové vedení

Statutární orgán

Statutární orgán Fondu, AMISTA IS, jako investiční společnost, která je oprávněna

k obhospodařování fondů kvalifikovaných investorů a k provádění jejich administrace,

obhospodařuje investiční fondy, resp. provádí administraci investičních fondů, jejichž aktuální

seznam je uveden na internetových stránkách ČNB a internetových stránkách AMISTA IS

www.amista.cz. AMISTA IS přijala systém vnitřních předpisů, kterým mj. zavedla, udržuje a uplatňuje

postupy pro řízení střetů zájmů mezi

• AMISTA IS, včetně jejích pracovníků, a jí obhospodařovanými a administrovanými

investičními fondy nebo investory těchto investičních fondů,

• investičními fondy, u nichž AMISTA IS provádí obhospodařování nebo administraci nebo

obojí, popř. jejich investory, navzájem,

• osobou, která ovládá AMISTA IS, je ovládána AMISTA IS nebo osobou ovládanou stejnou

osobou jako AMISTA IS a vedoucími osobami AMISTA IS, resp. investory investičních fondů,

a to vždy s ohledem na všechny předvídatelné okolnosti, které mohou vyvolat střet zájmů v

důsledku struktury podnikatelského seskupení, ve kterém se AMISTA IS nachází, a

předmětu podnikání jeho členů,

včetně zjišťování, zamezování a oznamování těchto střetů zájmů. AMISTA IS neprovádí žádnou jinou

hlavní činnost. V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů statutárního orgánu Fondu ve

vztahu k Fondu.

Funkční období statutárního orgánu je 20 let. Statutární orgán má s Fondem na neurčito uzavřenou

smlouvu o výkonu funkce ze dne 10. 11. 2017, smlouvu o administraci ze dne 10. 11. 2017 a smlouvu

o právech a povinnostech při vedení účetnictví ze dne 20. 12. 2017, ve kterých nejsou uvedeny žádné

výhody při jejich ukončení. Statutární orgán nemá uzavřenou žádnou smlouvu s dceřinými

společnostmi Fondu.

AMISTA IS je licencovanou investiční společností specializující se na vytváření, obhospodařování

a administraci fondů kvalifikovaných investorů s již třináctiletými zkušenostmi. Ve statutárním

orgánu Fondu je AMISTA IS zastoupena prostřednictvím svých pověřených zmocněnců, kteří

disponují předchozím souhlasem ČNB k výkonu své funkce.

Pověřený zmocněnec: Ing. Michal Kusák, Ph.D. (od 30. 11. 2021)

narozen: 11. 6. 1973

pracovní adresa: Pobřežní 620/3, 186 00 Praha 8

Vystudoval VŠE Praha, program Mezinárodní obchod, Podniková ekonomika a management.

V průběhu své kariéry pracoval jako konzultant fúzí a akvizic (M&A), na transakcích financovaných

korporátním i privátním kapitálem (private equity). Naposledy působil v přední mezinárodní

poradenské společnosti BDO Advisory s.r.o. a v oblasti řízení rizik u společnosti Aon Central and

Eastern Europe a.s.

Společnosti, v nichž byla AMISTA IS členem správních nebo dozorčích orgánů nebo společníkem

kdykoli v předešlých 5 letech:

• BHS Fund I., investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (předseda správní rady

od 28. 1. 2015 do současnosti)

• BHS Fund II. - Private Equity, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

(předseda správní rady od 2. 3. 2015 do současnosti)

• Compact Property Fund, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (předseda

správní rady od 1. 10. 2014 do 27. 6. 2019)

AMISTA IS je zároveň ve smyslu § 9 ZISIF individuálním statutárním orgánem investičních fondů,

které obhospodařuje. Jejich aktuální seznam je uveden na internetových stránkách ČNB a

internetových stránkách AMISTA IS www.amista.cz.

AMISTA IS nebyla nikdy odsouzena za podvodný trestný čin, nebyla v předešlých 5 letech spojena

s žádnými konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani společnostmi, na které byla uvalena

nucená správa, nebylo proti ní vzneseno žádné úřední veřejné obvinění ani udělena sankce ze strany

statutárních nebo regulatorních orgánů, ani nebyla nikdy zbavena způsobilosti k výkonu funkce

správních, řídících nebo dozorčích orgánů či manažerské funkce kteréhokoli emitenta.

Kontrolní orgán

Předseda dozorčí rady: Ing. Alan Gütl (od 1. 1. 2021)

narozen: 13. 5. 1967

pracovní adresa: U invalidovny 549/5, Praha 8, PSČ 186 00

Společnosti, v nichž byl člen správní rady členem správních, řídících nebo dozorčích orgánů nebo

společníkem kdykoli v předešlých 5 letech:

MUNOT - FORMTEC, s.r.o. (Člen statutárního orgánu od 26. 9. 2018)

Olperer s.r.o. (Člen statutárního orgánu od 16. 3. 2006)

Kaserer a.s. (Člen správní rady od 23. 12. 2015)

Kaserer a.s. (Statutární ředitel 23.12.2015 - 1. 1. 2021)

ALPAKO INVEST, spol. s r.o. (člen statutárního orgánu od 22. 2. 2000)

BRET CZ a.s. (člen správní rady 12. 11. 2019 - 2. 8. 2021)

KUGEL-KRKONOŠE s.r.o. (člen statutárního orgánu od 14. 10. 2008)

Komerčně industriální park Kbely a.s. (člen správní rady 11. 1. 2016 – 1. 7. 2019)

Park Kbely s.r.o. (člen statutárního orgánu od 23. 5. 2022)

Areál Mezi Vodami s.r.o. (člen statutárního orgánu 1. 1. 2016 – 7. 4. 2016)

MODELA GSK, spol. s r.o. (člen statutárního orgánu 24. 7. 2014 – 1. 8. 2020)

Maloja Investment SICAV a.s. (člen správní/dozorčí rady od 1. 8. 2016)

Prague North Enterprise a.s. (člen statutárního orgánu od 27. 8. 2019)

Pivovar Nad Kolčavkou a.s. (člen správní rady od 11. 3. 2020)

Peitó Property, s.r.o. (člen statutárního orgánu 21. 3. 2019 – 1. 7. 2019)

Rezidence Toužimská s.r.o. (člen statutárního orgánu 18. 3. 2020 – 21. 12. 2022)

Člen dozorčí nebyl nikdy odsouzen za podvodný trestný čin, nebyl v předešlých 5 letech spojen

s žádnými konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani společnostmi, na které byla uvalena

nucená správa, nebylo proti němu vzneseno žádné úřední veřejné obvinění ani udělena sankce ze

strany statutárních nebo regulatorních orgánů ani nebyl nikdy zbaven způsobilosti k výkonu funkce

správních, řídících nebo dozorčích orgánů či manažerské funkce kteréhokoli emitenta.

Člen dozorčí rady: Drs. Ing. Petrus Hermanus Maria Winkelman (od 1. 1. 2021)

narozen: 8. 12. 1962

pracovní adresa: Pařížská 127/20, Josefov, 110 00 Praha 1

Společnosti, v nichž byl člen správní rady členem správních, řídících nebo dozorčích orgánů nebo

společníkem kdykoli v předešlých 5 letech:

Vinohrady Investments, a.s. (člen statutárního orgánu od 12. 1. 2001)

Middle Europe Investments, a.s. (člen statutárního orgánu od 30. 4. 2002)

ÚSTÍ DEVELOPMENT s.r.o. (člen statutárního orgánu od 1. 7. 2015)

BRET CZ a.s. (člen správní rady 7. 10. 2019 – 26. 12. 2020)

BRET CZ a.s. (předseda dozorčí rady od 14. 7. 2021 )

Růženka Residence, s.r.o. (člen statutárního orgánu od 24. 7. 2007)

Regionální nemovitosti, s.r.o. (člen statutárního orgánu od 8. 7. 2011)

Pec Development, a.s. (člen statutárního orgánu 25. 6. 2007)

Pec Development, a.s. (člen správní rady 23. 5. 2014 – 25. 7. 2017)

Meruňka Pit, a.s. (člen statutárního orgánu od 18. 12. 2019)

Banana Leaf, s.r.o. (člen statutárního orgánu od 1. 1. 2021)

Pension Post, s.r.o. (člen statutárního orgánu od 11. 8. 2015)

Excelsior Residence, s.r.o. (člen statutárního orgánu od 2. 8. 2017)

Říp Residence, s.r.o. (člen statutárního orgánu od 22. 8. 2017)

Maloja Investment SICAV a.s. (člen dozorčí rady od 1. 1. 2021)

Krakonoš Pec pod Sněžkou, s.r.o. (člen statutárního orgánu od 31. 1. 2017)

Člen dozorčí nebyl nikdy odsouzen za podvodný trestný čin, nebyl v předešlých 5 letech spojen

s žádnými konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani společnostmi, na které byla uvalena

nucená správa, nebylo proti němu vzneseno žádné úřední veřejné obvinění ani udělena sankce ze

strany statutárních nebo regulatorních orgánů ani nebyl nikdy zbaven způsobilosti k výkonu funkce

správních, řídících nebo dozorčích orgánů či manažerské funkce kteréhokoli emitenta.

Člen dozorčí rady: Eugen Roden (od 1. 1. 2021)

narozen: 8. 7. 1949

pracovní adresa: Lihovarská 1060/12, Praha 9, PSČ 190 00

Společnosti, v nichž byl člen správní rady členem správních, řídících nebo dozorčích orgánů nebo

společníkem kdykoli v předešlých 5 letech:

PLUMLOV s.r.o. (člen statutárního orgánu od 8. 11. 2001)

Rejskova s.r.o. (člen statutárního orgánu od 8. 11. 2001)

SEN development s.r.o. (člen statutárního orgánu od 13. 2. 1998)

Urzon s.r.o. (člen statutárního orgánu od 31. 3. 2004)

Ugav s.r.o. (člen statutárního orgánu od 31. 3. 2004)

ERTP Trading, spol. s r.o. (člen statutárního orgánu 18. 6. 2007 – 17. 9. 2018)

NOVEMBER TIME s.r.o. (člen statutárního orgánu 18. 2. 2003 – 10. 11. 2016)

BRET CZ a.s. (Člen správní rady 7. 10. 2019 – 2. 8. 2021)

Net Property s.r.o. (člen statutárního orgánu 30. 11. 2005 – 27. 3. 2015)

Rakevet s.r.o. (člen statutárního orgánu 12. 11. 2019 – 21. 12. 2022)

Maloja Investment SICAV a.s. (člen dozorčí rady od 1. 1. 2021)

Gvahim s.r.o. (člen statutárního orgánu od 6. 4. 2021)

Čimické údolí, a.s. (předseda představenstva 26. 9. 2019 – 1. 10. 2019)

Čimické údolí, a.s. (člen statutárního orgánu 1. 10. 2019 – 21. 6. 2022)

Vedelope s.r.o. (člen statutárního orgánu od 20. 11. 2018)

Člen dozorčí nebyl nikdy odsouzen za podvodný trestný čin, nebyl v předešlých 5 letech spojen

s žádnými konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani společnostmi, na které byla uvalena

nucená správa, nebylo proti němu vzneseno žádné úřední veřejné obvinění ani udělena sankce ze

strany statutárních nebo regulatorních orgánů ani nebyl nikdy zbaven způsobilosti k výkonu funkce

správních, řídících nebo dozorčích orgánů či manažerské funkce kteréhokoli emitenta.

V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů kontrolního orgánu Fondu ve vztahu k Fondu.

Funkční období člena kontrolního orgánu je 5 let. Protože je výkon funkce člena kontrolního orgánu

bezúplatný, nemají členové kontrolního orgánu s Fondem uzavřenou smlouvu o výkonu funkce ani

žádnou pracovní ani jinou smlouvu. Členové kontrolního orgánu nemají uzavřenou žádnou smlouvu

s dceřinými společnostmi Fondu.

Členové správních řídících a dozorčích orgánů a vrcholové vedení mezi sebou nemají žádné

příbuzenské vztahy.

18. Významné smlouvy

Smlouvy, ve kterých byl Fond smluvní stranou v Účetním období (kromě smluv uzavřených v

rámci běžného podnikání):

Žádné takové smlouvy nebyly v Účetním období uzavřeny

Smlouvy, které uzavřel některý z členů skupiny Fondu, které obsahují ustanovení, podle

kterého má kterýkoli člen skupiny jakýkoli závazek nebo nárok, které jsou ke konci Účetního

období pro skupinu podstatné:

Žádné takové smlouvy nebyly v Účetním období uzavřeny

19. Regulované trhy

Cenné papíry vydané Fondem jsou přijaty k obchodování pouze na evropském regulovaném trhu

Burza cenných papírů Praha, a.s., a to od 1. 11. 2016.

20. Rating

Fond nepožádal o přidělení ratingu, žádný rating Fondu nebyl přidělen.

21. Alternativní výkonnostní ukazetele

Fond nepoužívá k popisu činnosti a svých výsledků žádné alternativní ukazatele výkonnosti.

22. Vymezení konsolidačního celku Fondu

Údaje o majetkových účastech

Fond, může investovat do akcií, podílů či jiných forem účasti v obchodních společnostech až 45 %

hodnoty investičního majetku Fondu. Dále může investovat do jedné nemovitosti a nemovitostních

společností až 35 % hodnoty investičního majetku Fondu. Ostatní investiční limity vyplývají ze

statutu a jeho investiční přílohy.

Cílem investování Fondu jako mateřské společnosti je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad

úrov-ní výnosu dlouhodobých úrokových sazeb prostřednictvím dlouhodobých investic do

nemovitostí, akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních a obchodních společnostech,

movitých věcí a jejich souborů a doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji kapitálových a

finančních trhů. Důvodem držby majetkových účastí Fondu je zhodnocení peněžních prostředků

investorů.

Mateřská společnost, Fond, je Investiční jednotkou, dle IFRS 10:

• která získává finanční prostředky od investorů za účelem poskytování služeb správy

investic těmto investorům,

• jejímž obchodním cílem je investovat prostředky výhradně za účelem získávání výnosů

z kapitálového zhodnocení, výnosů z investic nebo obojího, a

• která oceňuje a vyhodnocuje výkonnost všech svých investic na základě reálné hodnoty.

Své majetkové účasti proto nekonsoliduje, ale vykazuje v reálných hodnotách.

Ke konci Účetního období Fond v souladu svou investiční politikou investoval mimo jiné do níže

uvedených majetkových účastí:

Dceřiná společnost

Oblast působení

Země

působení

Velikost podílu

v %

Reálná hodnota podílu

v tis. Kč

období:

2022

2021

2022

2021

Prague North Enterprise a.s.

(IČO: 054 37 725)

Pronájem a správa

nemovitostí

Česká

republika

50 %

36 934

41 721

Residenz Heidenau Projekt

GmbH (HRB 246306)

Výstavba nemovitostí

Německo

50 %

0 %

177

23. Informace o skutečnostech, které nastaly po rozvahovém dni

Po rozvahovém dni došlo k uzavření smlouvy o pověření jiného ve vedení účetnictví. Do data

vyhotovení této výroční finanční zprávy nedošlo k žádným dalším významným událostem, které by

měly vliv na sestavení hospodaření Fondu.

24. Komentář k přílohám

Součástí této výroční finanční zprávy jsou přílohy, které podávají informace o hospodaření Fondu.

V souladu s obecně závaznými právními předpisy obsahuje tato výroční zpráva též účetní závěrku,

včetně jejího komentáře a zprávu nezávislého auditora.

Hodnoty uváděné v přílohách jsou uvedeny v tisících Kč. Účetní výkazy – výkaz o finanční situaci,

výkaz o úplném výsledku hospodaření, výkaz změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům

vyplatitelných investičních akcií, výkaz změn vlastního kapitálu a výkaz peněžních toků obsahují

údaje uspořádané podle zvláštního právního předpisu upravujícího účetnictví. Každá z položek

obsahuje informace o výši této položky za bezprostředně předcházející účetní období. Pokud nejsou

některé tabulky nebo hodnoty vyplněny, údaje jsou nulové.

Další informace jsou uvedeny v komentáři k účetním výkazům.

Přiložená účetní závěrka nebyla dosud schválena k tomu příslušným orgánem podle zvláštních

právních předpisů, neboť k datu vyhotovení výroční zprávy ještě nenastal termín, ve kterém je dle

zákona nutno účetní závěrku nejpozději tímto orgánem schválit.

Kromě údajů, které jsou popsány v komentáři k účetním výkazům, nenastaly žádné další významné

skutečnosti.

Zpráva o vztazích

1. Úvod

Tuto zprávu o vztazích mezi ovládajícími osobami a osobou ovládanou a mezi ovládanou osobou a

osobami ovládanými stejnými ovládajícími osobami (dále jen „Propojené osoby“) za Účetní období

vypracoval statutární orgán Fondu v souladu s ust. § 82 ZOK.

2. Struktura vztahů mezi propojenými osobami

Ovládaná osoba

Název:

Obchodní firma: Maloja Investment SICAV a.s.

Sídlo:

Ulice: Mladoboleslavská 1108

Obec: Praha 9

PSČ: 197 00

IČO: 052 59 797

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze oddíl B, vložka 21746.

Ovládající osoby

Jméno: Ing. Alan Gütl

Bydliště:

Ulice: U invalidovany 549/5

Obec: Karlín, Praha 8

PSČ: 186 00

Dat. nar.: 13. 5. 1967

(dále jen „ovládající osoba“)

Výše uvedená osoba byla po celé Účetní období ovládající osobou, která vykonávala přímý

rozhodující vliv na řízení ovládané osoby, jakožto její akcionář, když jeho podíl činil do 19. 10. 2022 -

51 % a následně 49 % zakladatelských akcií (zapisovaného základního kapitálu) a hlasovacích práv

ovládané osoby.

Fond

Maloja Investment SICAV a.s., IČO: 052 59 797, se sídlem Mladoboleslavská 1108,

Kbely, 197 00 Praha 9, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v

Praze pod sp. zn. B 21746

Účetní období

Období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022

Další osoby ovládané stejnou ovládající osobou

Název společnosti

IČO

Sídlo

Podíl na základním kapitálu

(v %)

Olperer s.r.o.

274 36 021

Mladoboleslavská

1108, Kbely, 197

00, Praha 9

100 %

Kaserer a.s.

278 71 347

U Golfu 565,

Horní Měcholupy,

109 Praha 10 00

Praha 10

100 %

ALPAKO INVEST, spol. s r.o.

604 91 272

U Golfu 565,

Horní Měcholupy,

109 00 Praha 10

50 %

KUGEL-KRKONOŠE s.r.o.

275 47 931

S. K. Neumanna

2708, Zelené

Předměstí, 530

02 Pardubice

50 %

Pivovar Nad Kolčavkou a.s.

029 63 469

Lihovarská

1060/12, Libeň,

190 00 Praha 9

66 %

MUNOT – FORMTEC, s.r.o.

272 08 788

Jiráskova 1971,

250 82 Úvaly

100 % (z toho 2/3 obchodního podílu

prostřednictvím spol. Olperer s.r.o.)

TYFON a.s.

281 95 477

Roháčova 188/37,

Žižkov, 130 00

Praha 3

100 %

Park Kbely s.r.o.

078 74 839

Mladoboleslavská

1108, Kbely, 197

00 Praha 9

51%

Dále Ovládající osoba v Účetním období přímo vlastnila 48,79 % investičních akcií společnosti Maloja

Investment SICAV a.s.

3. Úloha ovládané osoby v rámci podnikatelského seskupení

Ovládaná osoba spravuje svůj vlastní majetek, mj. za pomoci některých dalších osob ovládaných

stejnou ovládající osobou (Park Kbely s.r.o.)

4. Způsob a prostředky ovládání

Ovládající osoba užívá standardní způsoby a prostředky ovládání, tj. ovládání skrze majetkový podíl

na ovládané osobě, čímž přímo uplatňuje rozhodující vliv na ovládanou osobu. Ovládající osoba dále

kontroluje činnost ovládané osoby z pozice předsedy dozorčí rady ovládané osoby. V odůvodněných

případech žádá Fond o doporučení a posouzení všech investorů fondu k zamýšlené obchodní

transakci.

5. Přehled jednání učiněných v účetním období na popud nebo v zájmu

ostatních propojených osob

V Účetním období nebylo učiněno žádné jednání na popud nebo v zájmu ovládající osoby nebo jí

ovládaných osob, které by se týkalo majetku, který přesahuje 10 % vlastního kapitálu ovládané osoby

zjištěného podle poslední účetní závěrky.

6. Přehled vzájemných smluv mezi propojenými osobami

V Účetním období byly mezi ovládající osobou a osobou ovládanou, případně mezi osobou ovládanou

a osobou ovládanou stejnou ovládající osobou uzavřeny následující smlouvy:

Smlouvy mezi ovládanou osobou a ovládající osobou:

Smlouvy uzavřené v Účetním období

Ve sledovaném období byly uzavřené smlouvy:

Dodatek č. 1 ke Smlouvě o zápůjčce ze dne 1.3.2021, uzavřený dne 1.2.2022

Dodatek č. 1 ke Smlouvě o úvěru ze dne 1.8.2019, uzavřený dne 20.2.2022

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích

Úvěrová smlouva ze dne 1.8.2019,

Úvěrová smlouva ze dne 5.1.2016,

Smlouva o postoupení pohledávky ze dne 2.1.2017

Úvěrová smlouva ze dne 1.5.2016

Dodatek č. 1 ke smlouvě o úvěru ze dne 5.1.206, uzavřený dne 7.12.2021

Dodatek č. 1 ke smlouvě o zápůjčce ze dne 1.5.2016, uzavřený dne 7.12.2021

Všechny tyto smlouvy byly poskytnuty do Fondu za účelem navýšení likvidity pro akvizice

nemovitostí a byly uzavřené za oboustranně výhodných podmínek

Smlouvy mezi ovládanou osobou a ostatními Propojenými osobami

Smlouvy uzavřené v Účetním období

Ve sledovaném období byly uzavřené smlouvy:

Ugav s.r.o. – Smlouva o úvěru ze dne 26. 5. 2022 (za účelem navýšení likvidity pro akvizice

nemovitostí a developerskou činnost v rámci areálu Kbely)

Prague North Enterprise s.r.o. - Kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 13. 7.

2022 a dodatek č. 1 k této smlouvě uzavřený dne 2.8.2022 a dodatek č. 2 k této smlouvě uzavřený

dne 15.12.2022

Rakevet s.r.o. - Smlouva o úvěru uzavřená dne 12. 10. 2022 (fondem poskytnuté finanční prostředky

za účelem likvidity nákladů spojených s realizací stavby. Smlouva o úvěru zanikla důsledkem fúze

fondu se spol. Rakevet s.r.o.

Park Kbely s.r.o. – Dodatek č. 1 ke Smlouvě o úvěru ze dne 20.10.2019, uzavřený dne 20.2.2022

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích:

Příkazní smlouva uzavřená dne 30. 4. 2020 mezi spol. Olperer s.r.o. a Fondem ohledně poskytování

poradenských služeb pro developerský projekt.

Park Kbely - Úvěrová smlouva ze dne 20. 10. 2019 (za účelem navýšení likvidity pro akvizice

nemovitostí a developerskou činnost v rámci areálu Kbely).

Prague North Enterprise a.s. - Dohoda o nabytí 50% podílu (Maloja vložila nepeněžitý vklad –

pozemky v hodnotě 30,9 mil. kč).

Smlouva o poskytování služeb ze dne 28. 4. 2017 se společností Olperer s.r.o. (Fond figuruje jako

poskytovatel, předmětem smlouvy je umožnění umístění sídla příjemce).

7. Oovládané osobě újma a posouzení jejího vyrovnání

S ohledem na právní vztahy mezi ovládanou osobou a ostatními Propojenými osobami je zřejmé, že

v důsledku smluv, jiných právních jednání či ostatních opatření uzavřených, učiněných či přijatých

ovládanou osobou v Účetním období v zájmu nebo na popud jednotlivých Propojených osob

nevznikla Ovládané osobě žádná újma. Z tohoto důvodu nedochází ani k posouzení jejího vyrovnání.

8. Zhodnocení výhod a nevýhod plynoucích ze vztahů mezi propojenými

osobami

Ovládaná osoba nemá žádné výhody ani nevýhody, které by vyplývaly z výše uvedených vztahů mezi

Propojenými osobami. Vztahy jsou uzavřeny za stejných podmínek jako s jinými osobami, pro žádnou

stranu neznamenají neoprávněnou výhodu či nevýhodu a pro ovládanou osobu z těchto vztahů

neplynou žádná rizika.

9. Prohlášení

Statutární orgán Fondu prohlašuje, že údaje uvedené v této zprávě jsou úplné, průkazné a správné.

V Praze dne 31. 3. 2023

Maloja Investment SICAV a.s.

AMISTA investiční společnost, a.s.

člen představenstva

Ing. Michal Kusák, Ph.D.,

pověřený zmocněnec

Účetní závěrka k 31. 12. 2022

Účetní závěrka k 31. 12.

2022

Účetní jednotka:

Maloja Investment SICAV

a.s.

Sídlo: Mladoboleslavská

1108, Kbely, 197 00 Praha

Předmět podnikání: činnost

investičního fondu

kvalifikovaných investorů

Okamžik sestavení účetní

závěrky: 2. 5. 2023

Výkaz o finanční situaci k 31. 12. 2022

Aktiva

Tis. Kč

Poznámka

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Dlouhodobá aktiva

935 320

756 201

Investiční majetek

894 024

706 439

Investice do podniků pod společným vlivem

37 111

41 721

Ostatní finanční aktiva

4 185

8 041

Krátkodobá aktiva

124 807

113 717

Majetek určený k prodeji

36 328

83 561

Poskytnuté půjčky

47 192

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

19 500

16 601

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

21 645

13 408

Časové rozlišení aktiv

142

147

Aktiva celkem

1 060 127

869 918

Vlastní kapitál a závazky

Tis. Kč

Poznámka

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Vlastní kapitál

Základní kapitál

2 000

Nerozdělený zisk nebo neuhrazená ztráta z předchozích

-239

období

Vlastní kapitál celkem

1 761

Dlouhodobé zápůjčky a úvěry

150 121

214 708

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

21 135

1 457

Odložený daňový závazek

49 898

39 989

Dlouhodobé závazky

221 154

256 154

Krátkodobé půjčky a závazky

93 547

8 990

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

126 969

22 880

Časové rozslišení pasiv

10 100

5 547

Krátkodobé závazky

230 616

37 417

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

606 596

574 586

Vlastní kapitál a závazky celkem

1 060 127

869 18

Hodnota Čistých aktiv na jednu investiční akcii

1,1225

1,0633

Výkaz úplného výsledku za rok končící 31. 12. 2022

Tis. Kč

Poznámka

Za rok od 1. ledna 2022

do 31. prosince 2022

Za rok od 1. ledna 2021 do

31. prosince 2021

Výnosy z investičního majetku

63 810

20 867

Správní náklady

-26 836

-23 242

Ostatní provozní výnosy

Ostatní provozní náklady

-5 159

-4 307

Provozní výsledek hospodaření

31 834

-6 624

Finanční výnosy

23 029

10 939

Finanční náklady

-12 897

-7 469

Finanční výsledek hospodaření

10 132

3 471

Zisk/ztráta z pokračující činnosti před

zdaněním

41 966

-3 153

Daň z příjmu za běžnou činnost - splatná

-3 207

-2 902

Daň z příjmu za běžnou činnost - odložená

-6 749

-1 818

Zisk z pokračující činnosti po zdanění

32 010

- 7 873

Zisk z pokračující činnosti připadající na

držitele investičních akcí po zdanění

32 010

- 7 873

Celkový úplný výsledek hospodaření

32 010

-7 873

Zisk na investiční akcii (v Kč)

0,0592

Výkaz změn vlastního kapitálu za rok končící 31. 12. 2022

Tis. Kč

Základní

kapitál

Zisk nebo ztráta za

období

Nerozdělený zisk nebo

neuhrazená ztráta z

předchozích období

Vlastní kapitál

celkem

Zůstatek

k 1. 1. 2022

2 000

-239

1 761

Převody ve vlastním kapitálu

Zisk/ztráta za období

Zůstatek

k 31. 12. 2022

2 000

-239

1 761

Výkaz změn vlastního kapitál za rok končící 31. 12. 2021

Tis. Kč

Základní

kapitál

Zisk nebo ztráta za

období

Nerozdělený zisk nebo

neuhrazená ztráta z

předchozích období

Vlastní kapitál

celkem

Zůstatek

k 1. 1. 2021

2 000

-239

1 761

Převody ve vlastním kapitálu

Zisk/ztráta za období

Zůstatek

k 31. 12. 2021

2 000

-239

1 761

Přehled o změnách čistých aktiv připadajících k investičním akciím za rok končící 31. 12. 2021

Tis. Kč

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

Zůstatek k 1. 1. 2021

582 459

Nárůst čistých aktiv připadající k investičním akciím

-7 873

Odkup investičních akcií

Zůstatek k 31. 12. 2021

574 586

Přehled o změnách čistých aktiv připadajících k investičním akciím za rok končící 31. 12. 2022

Tis. Kč

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

Zůstatek k 1. 1. 2022

574 586

Zisk/ztráta za období

32 010

Emise/odkup investičních akcií

Zůstatek k 31. 12. 2022

606 596

Výkaz peněžních toků za rok končící 31. 12. 2022

Tis. Kč

2022

2021

Zisk z pokračující činnosti před zdaněním

41 966

-3 153

Úpravy o nepeněžní operace

Změna reálné hodnoty

-43 413

28 871

Tvorba / rozpouštění znehodnocení

-25

Zisk/ztráta z prodeje majetku

8 199

-18 382

Provozní činnost

Změna stavu investičního majetku

-96 939

-53 871

Změna stavu aktiv určených k prodeji

-8 199

18 382

Změna stavu majetkových účastí

4 610

-11 084

Změna stavu krátkodobých a dlouhodobých poskytnutých půjček

-47 192

Změna stavu ostatních aktiv

-3 679

-10 863

Změna stavu krátkodobých finančních závazků

84 557

-78 090

Změna stavu ostatních závazků

128 321

9 824

Zaplacená daň

1 459

1 725

Peněžní tok generovaný z (použitý v) finanční činnosti

69 666

-116 570

Finanční činnost

Změna stavu dlouhodobých finančních závazků

-61 428

85 345

Peněžní tok generovaný z (použitý v) finanční činnosti

-61 428

85 345

Čisté zvýšení/snížení peněz a peněžních ekvivalentů

8 238

-31 225

Peníze a peněžní ekvivalenty k 1.1.

13 408

44 633

Peníze a peněžní ekvivalenty k 31.12.

21 645

13 408

Komentář k účetním výkazům k 31.12.2022

Pro účely účetní závěrky mají níže uvedené pojmy následující význam:

Pro účely účetní závěrky mají níže uvedené právní předpisy následující význam:

AMISTA IS

AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Pobřežní 620/3,

Praha 8, PSČ 186 00

ČNB

Česká národní banka

Den ocenění

Poslední den Účetního období

Fond

Maloja Investment SICAV a.s., IČO: 052 59 797, se sídlem Mladoboleslavská 1108,

Praha 9, PSČ 197 00, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Měst-ským

soudem v Praze pod sp. zn. B 21746

Účetní období

Období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022

Dohoda FATCA

Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení

dodržování daňových předpisů v mezinárodním měřítku a s ohledem na právní

předpisy Spojených států amerických o informacích a jejich oznamování obecně

známá jako Foreign Account Tax Compliance Act, vyhlášená pod č. 72/2014

Sb.m.s.

Zákon o auditorech

Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o

auditorech), ve znění pozdějších předpisů

Zákon o daních z příjmů

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o účetnictví

Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZISIF

Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve

znění pozdějších předpisů

ZMSSD

Zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších

souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů

ZOK

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon

o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů

ZPKT

Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších

předpisů

Vyhláška TRP

Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci

1. Všeobecné informace

Vznik a charakteristika Fondu

Maloja Investment SICAV a.s., IČO: 052 59 797, se sídlem Mladoboleslavská 1108, Kbely, 197 00 Praha

9 (dále jen „Fond“), vznikl zápisem do obchodního rejstříku vedeného u Městského soudu v Praze,

oddíl B, vložka 21746, dne 1. srpna 2016. Hlavní činností Fondu je činnost investičního fondu

kvalifikovaných investorů ve smyslu § 96 odst. 1 písm a) zákona č. 240/2013 Sb., o investičních

společnostech a investičních fondech (dále jen „ZISIF“).

Fond je fondem kvalifikovaných investorů shromažďující peněží prostředky od kvalifikovaných

investorů (tj. osob uvedených v § 272 ZISIF), které jsou následně investovány v souladu s investiční

strategií.

Fond byl zapsán do seznamu vedeného Českou národní bankou (dále jen „ČNB“) podle § 597 ZISIF

dne 27. července 2016.

V průběhu účetního období vykonával obhospodařovatel ve vztahu k Fondu běžné činnosti dle

statutu Fondu a v souladu s ním.

Předmět podnikání investičního Fondu

Činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu zákona č. 240/2013 Sb., o

investičních společnostech a investičních fondech.

Obchodní firma a sídlo

Maloja Investment SICAV a.s.

Mladoboleslavská 1108

197 00 Praha 9, Kbely

Česká republika

Základní kapitál

Základní kapitál fondu ve výši 2 000 000 Kč je tvořen 100 000 ks kusových akcií na jméno v listinné

podobě. Investiční akcie jsou vydávány jako zaknihované kusové akcie znějící na jméno akcionáře.

Základní kapitál je k 31. prosinci 2022 splacen v plné výši.

Ultimátní vlastník Fondu

Ing. Alan Gütl

Identifikační číslo

052 59 797

Členové představenstva a dozorčí rady k 31. 12. 2022

Člen představenstva AMISTA investiční společnost, a,s.

IČO: 274 37 558

Sídlo: Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00

Zastoupení právnické osoby: Ing. Michal Kusák, Ph.D., pověřený zmocněnec

Dozorčí rada

Členové dozorčí rady Ing. Alan Gütl

Petrus Hermanus Maria Winkelman

Eugen Roden

Informace o obhospodařovateli, administrátorovi a depozitáři

VúčetnímobdobíobhospodařovalaaadministrovalaFondtatoinvestičníspolečnost:

Společnost AMISTA investiční společnost, a.s.

se sídlem Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00

IČO 274 37 558

Investiční společnost vykonává svou činnost investiční společnosti na základě rozhodnutí České

národní banky č. j. 41/N/69/2006/9 ze dne 19. září 2006, jež nabylo právní moci dne 20. září 2006.

Investiční společnost se na základě ust. § 642 odst. 3 zákona č. 240/2013 Sb., o investičních

společnostech a investičních fondech (dále také jen „Zákon“) považuje za investiční společnost,

která je oprávněna přesáhnout rozhodný limit, a je oprávněna k obhospodařování investičních fondů

nebo zahraničních investičních fondů, a to fondů kvalifikovaných investorů (s výjimkou

kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání) a

zahraničních investičních fondů srovnatelných s fondem kvalifikovaných investorů (s výjimkou

kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání), a dále je

oprávněna k provádění administrace investičních fondů nebo zahraničních investičních fondů dle §

11 odst. 1 písm. b) Zákona ve spojení s § 38 odst. 1 Zákona, a to administrace fondů kvalifikovaných

investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního

podnikání) a zahraničních investičních fondů srovnatelných s fondem kvalifikovaných investorů (s

výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání).

Investiční společnost vykonávala pro Fond činnosti dle statutu Fondu. Jednalo se např. o vedení

účetnictví, oceňování majetku a dluhů, výpočet aktuální čisté hodnoty majetku na jednu akcii

vydávanou Fondem, zajištění vydávání a odkupování akcií a výkon dalších činností související

s hospodařením s hodnotami v majetku Fondu (poradenská činnost týkající se struktury kapitálu,

poradenství v oblasti přeměn obchodních společností nebo převodu obchodních podílů apod.).

Portfolio manažer

Portfolio manažer Ing. Robert Mocek

Portfolio manažer Vojtěch Ruffer, MSc.

Portfolio manažer Ing. Michal Kusák, Ph.D.

Portfolio manažer Ing. Karolína Kostelecká

Depozitář fondu

Obchodní název Československá obchodní banka, a. s.

Sídlo Radlická 333/150, 150 57, Praha

IČO 000 01 350

2. Účetní postupy

Účetní závěrka Fondu byla připravena v souladu s následujícími důležitými účetními metodami:

A. Východiska sestavování účetní závěrky

Účetní závěrka Fondu za období do 31. prosince 2022 byla sestavena v souladu s Mezinárodními

standardy účetního výkaznictví („IFRS“) ve znění přijatém Evropskou unií na základě nařízení (ES) č.

1606/2002, o uplatňování mezinárodních účetních standardů.

Účetní období Fondu je od 1. ledna do 31. prosince. Výkaz o finanční situaci ke dni 31. prosince 2021 je

pro účely této účetní závěrky považován za komparativní období.

K 1. lednu 2022 účetní jednotka aplikovala všechny mezinárodní účetní standardy vydané pro období

začínající po 1. lednu 2022.

Účetní závěrka byla zpracována na principech časového rozlišení nákladů a výnosů tzn., že

transakce a další skutečnosti byly vykázány v účetní závěrce v období, ke kterému se věcně a časově

vztahují.

B. Předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky

Statutární orgán vyhodnotil, že žádné mu známé okolnosti nemají vliv na předpoklad nepřetržitého

trvání. Toto přesvědčení statutárního orgánu se opírá o širokou škálu informací, které se týkají

stávajících i budoucích podmínek včetně prognóz souvisejících se ziskovostí, s peněžními toky a

kapitálovými zdroji.

Účetní závěrka tedy vychází z předpokladu, že Fond bude schopen pokračovat ve své činnosti v

dohledné budoucnosti.

C. Vykazování podle segmentů

Vzhledem k zaměření investiční politiky, kdy Fond investuje zejména do nemovitostního portfolia na

území České republiky (dlouhodobé i krátkodobé investice), Fond nerozlišuje provozní segmenty

i proto, že nepoužívá odlišné provozní řízení a rozhodování založené na odlišném přístupu

k investicím. Portfolio manažer Fondu přistupuje k celému portfoliu aktuálních investic komplexně

dle aktuálních příležitostí na trhu a jeho rozhodování o alokacích investic je řízeno investičním

přístupem „zdola nahoru“ na základě jedné společné investiční strategie. Při tomto přístupu jsou

individuálně vyhodnocovány jednotlivé investice a kdykoli může dojít k jejich libovolnému

přeskupení dle aktuální situace na trhu v souladu s příslušnými investičními možnostmi

definovanými statutem fondu. Výkonnost fondu je přitom sledována jen na souhrnné celkové bázi.

Tomu odpovídá rámec prezentace ve výkazu o úplném výsledku hospodaření.

D. Funkční měna

Účetní závěrka je sestavena v českých korunách, které jsou funkční měnou Fondu. Funkční měna je

měna primárního ekonomického prostředí, ve kterém Fond působí. Částky v účetní závěrce jsou

uvedeny v tisících korun (tis. Kč), není-li uvedeno jinak.

E. Okamžik uskutečnění účetního případu

V závislosti na typu transakce je okamžikem uskutečnění účetního případu zejména den výplaty

nebo převzetí oběživa, den nákupu nebo prodeje valut, deviz, popř. cenných papírů, den provedení

platby, den zúčtování příkazů Fondu, den připsání (valuty) prostředků podle výpisu z účtu, den

sjednání a den vypořádání obchodu s cennými papíry, devizami, opcemi, popř. jinými deriváty.

Finanční aktiva a závazky se zachytí v okamžiku, kdy se Fond stane smluvním partnerem operace,

resp. v okamžiku, kdy Fond převezme kontrolu nad aktivem a je pravděpodobný budoucí prospěch

z tohoto aktiva a v okamžiku, kdy Fondu vznikne povinnost ze závazku a je očekáván odliv

ekonomického prospěchu.

Finanční aktivum nebo jeho část Fond odúčtuje z rozvahy v případě, že ztratí kontrolu nad smluvními

právy k tomuto finančnímu aktivu nebo jeho části. Fond tuto kontrolu ztratí, jestliže uplatní práva na

výhody definované smlouvou, tato práva zaniknou nebo se těchto práv vzdá.

Finanční závazek nebo jeho část Fond odúčtuje z rozvahy v případě, že je povinnost definovaná

smlouvou splněna, zrušena nebo skončí její platnost. Rozdíl mezi hodnotou závazku v účetnictví,

resp. jeho části, který zanikl nebo byl převeden na jiný subjekt, a mezi částkou za tento závazek

uhrazenou se zúčtuje do nákladů nebo výnosů.

F. Přepočet cizí měny

Transakce vyčíslené v cizí měně jsou účtovány v tuzemské měně přepočtené devizovým kurzem

platným v den transakce. Aktiva a pasiva vyčíslená v cizí měně společně s devizovými spotovými

transakcemi před dnem splatnosti jsou přepočítávána do tuzemské měny v kurzu vyhlašovaném

ČNB platném k datu rozvahy. Výsledný zisk nebo ztráta z přepočtu aktiv a pasiv vyčíslených v cizí

měně, případně položek zajišťujících měnové riziko plynoucí ze smluv, které ještě nejsou vykázány

v rozvaze Fondu nebo očekávaných budoucích transakcí, je vykázán ve výkazu zisku a ztráty.

G. Rozpoznání výnosů

Výnosy z pronájmu jsou vykázány lineárně po dobu pronájmu, ledaže by existovala jiná vhodnější

metoda vzhledem k okolnostem. Smluvní pobídky, jako jsou jednorázové poplatky, nejsou

aplikovány. Ostatní smluvní pobídky jako je rent-free nebo snížené nájemné po určité období jsou

aplikovány pro některé nájemníky v souladu s nájemními smlouvami a jsou uznány na efektivní bázi.

H. Investiční majetek – klasifikace a ocenění

Položka „Investiční majetek“ obsahuje nemovitosti drženy za účelem investice a nemovitosti ve

výstavbě, které nejsou drženy ani za účelem užití pro vlastní potřeby ani za účelem prodeje v rámci

běžného obchodního styku, ale za účelem generování výnosů z pronájmu nebo zvýšení hodnoty

majetku.

Veškerý investiční majetek je oceněn na základě modelu reálné hodnoty stanovené jako jedna

z možností podle IAS 40. Na základě tohoto modelu je investiční majetek oceněn v reálné hodnotě

platné k rozvahovému dni. Rozdíly vzniklé v porovnání s aktuální účetní hodnotou před přeceněním

(reálná hodnota předchozího období plus následné/dodatečné pořízení nemovitosti) jsou uvedeny

ve výkaze souhrnného výsledku hospodaření jako "Přecenění investičního majetku".

V případě majetku, kde se předpokládá prodej do jednoho roku a existuje plán prodeje majetku, je

majetek vykázán v položce „Majetek určený k prodeji“.

I. Investice do podniků pod společným vlivem

Podnik pod společným vlivem je společné ujednání, přičemž strany, které toto ujednání

spoluovládají, mají práva k čistým aktivům tohoto ujednání. Účetní jednotka účtuje o investicích do

podniků pod společným vlivem v reálné hodnotě vykazované do hospodářského výsledku v souladu

s IFRS 9 jako jedné z možností dle IAS 27.

J. Určení reálné hodnoty

Příslušná reálná hodnota investičního majetku je stanovena, pokud není hodnota označena ve

vazbě na dohodu o koupi dle závazných kupních smluv. Společnost využívá hodnotící metodu

založenou na přístupu kapitalizovaného příjmu a využívá současných tržních příjmů z nájmu a

výnosy získané přímou nebo nepřímou metodou srovnání s prodejem obdobných nemovitostí na

trhu pro výpočet (úroveň 3 hierarchie reálné hodnoty). Ocenění je provedeno pomocí expertního

odhadu, který je vyhotoven znalcem v oboru.

K. Výnosové a nákladové úroky

Výnosové a nákladové úroky ze všech úročených nástrojů jsou vykazovány na akruálním principu

s využitím efektivní úrokové sazby. Výnosové úroky zahrnují zejména přijaté úroky

z poskytnutých krátkodobých úvěrů a krátkodobých vkladů na peněžním trhu, dále časově rozlišené

kupóny, naběhlý diskont a ážio ze všech nástrojů s pevným výnosem.

L. Výnosy z dividend

Výnos z dividend se zaúčtuje, jakmile vznikne nárok na příjem dividend. Součástí této položky jsou

dividendy z akcií a dalších majetkových cenných papírů ze všech portfolií, které jsou zařazeny jako

finanční aktiva v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty.

M. Finanční nástroje a jejich oceňování

Od 1. ledna 2018 účetní jednotka přijala mezinárodní účetní standard IFRS 9. Vzhledem k tomu, že

účetní jednotka v souladu se svými interními předpisy a statutem sleduje výkonnost a řídí investiční

fond na bázi reálné hodnoty, nedošlo aplikaci IFRS 9 ke změně klasifikace a ocenění finančních

nástrojů, které jsou od 1. ledna 2018 dle IFRS 9 klasifikovány jako finanční nástroje oceňované

reálnou hodnotou do výsledku hospodaření.

▪ Peníze a peněžní ekvivalenty

Za peněžní ekvivalenty se v rámci Fondu považuje pokladní hotovost a vklady u bank splatné na

požádání, pokladniční poukázky a státní dluhopisy se zbytkovou splatností do 3 měsíců. Pokladní

hotovost a vklady na požádání jsou oceňovány nominální hodnotou, což zároveň představuje

reálnou hodnotu. Pokladniční poukázky a státní dluhopisy jsou oceňovány reálnou hodnotou proti

nákladům a výnosům.

▪ Investice do majetkových účastí

Jedním z investičních aktiv Fondu jsou majetkové účasti. Tyto majetkové účasti jsou pořizovány za

účelem maximalizace dividendového výnosu pro Fond a maximalizace růstu hodnoty majetkových

účastí pro Fond. Tyto majetkové účasti jsou oceňovány zpravidla na základě znaleckých posudků,

protože jejich tržní hodnota není jinak objektivně zjistitelná. V případě nově založených společností

může Administrátor zvolit jinou formu ocenění zejména za situace, kdy společnost dosud nevyvíjí

žádnou významnou činnost. Změny reálné hodnoty jsou účtovány do výkazu úplného výsledku.

▪ Ostatní investice – pohledávky

Fond může též investovat do pohledávek za vlastněnými majetkovými účastmi a poskytovat těmto

majetkovým účastem úvěry. Tyto úvěry jsou oceňovány reálnou hodnotou do výkazu úplného

výsledku.

▪ Ostatní finanční závazky

Ostatní finanční závazky, jako závazky vůči obchodním věřitelům, jsou přiřazeny do kategorie

„finanční závazky v amortizované hodnotě" (FL.AC) a po obdržení oceněny v reálné hodnotě, a

následně ostatní dlouhodobé finanční závazky jsou vykazovány v reálné hodnotě dle posudků.

Způsob ocenění je stanoven administrátorem Fondu. Krátkodobé závazky jsou vykazovány v jejich

nominální hodnotě, která je považována za hodnotu reálnou.

▪ Úročené závazky

Všechny půjčky a dluhopisy jsou prvotně vykázány v reálné hodnotě snížené o přímo přiřaditelné

transakční náklady. Po prvotním vykázání je způsob stanovení reálné hodnoty stanoven

administrátorem Fondu.

▪ Finanční deriváty

Společnost má možnost využít finanční deriváty za účelem zajištění se proti rizikům. Mezi tyto

možnosti patří zejména uzavření dohody o půjčce s variabilní úrokovou mírou, aby pak mohla s

věřitelem uzavřít swap s fixní úrokovou mírou. V tomto případě by Společnost považovala swap jako

vnořený derivát, který představuje jeden celek s podkladovým finančním nástrojem. Z tohoto

důvodu by Společnost neúčtovala o swapu odděleně od související půjčky.

▪ Zápočet finančních aktiv a závazků

Finanční aktiva a finanční závazky se vzájemně započítávají a ve výkazu o finanční situaci se vykazují

v čisté částce pouze v případě, že Fond má v současnosti právně vymahatelný nárok zaúčtované

částky započítat a má v úmyslu vypořádat příslušné aktivum a příslušný závazek v čisté výši nebo

realizovat příslušné aktivum a zároveň vypořádat příslušný závazek

▪ Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky

Pohledávky z obchodních vztahů za poskytnuté služby a ostatní pohledávky a jsou oceněny prvotně

v nominální hodnotě a následně v amortizované hodnotě za použití metody efektivní úrokové míry

upravené o snížení hodnoty. Pohledávky se splatností do jednoho roku je jejich zůstatková cena

považována za srovnatelnou s reálnou hodnotou

N. Tvorba rezerv

Rezervy jsou zaznamenány, pokud má Fond současný závazek, který je výsledkem minulých událostí

a pokud je pravděpodobné, že k vyrovnání takového závazku bude nezbytný odtok prostředků

představujících ekonomický prospěch a může být proveden spolehlivý odhad částky závazku.

Rezervy jsou oceněny ve výši současné hodnoty výdajů, které budou nezbytné pro vypořádání

závazku. Sazba použitá pro diskontování je taková sazba před zdaněním, která odráží současné tržní

posouzení časové hodnoty peněz a konkrétní rizika daného závazku. Růst rezervy plynutím času je

pak účtován jako úrokový náklad.

O. Daň z příjmu

Splatné daňové pohledávky a závazky za běžné období a za minulá období se oceňují v částce, která

bude dle očekávání získána nebo zaplacena finančnímu úřadu. Při výpočtu daňových závazků a

pohledávek se použijí daňové sazby a daňové zákony platné k rozvahovému dni.

P. Daň z přidané hodnoty

Fond je registrovaným plátcem daně z přidané hodnoty (dále jen „DPH“).

Q. Odložená daň

Odložená daň se vypočte ze všech přechodných rozdílů mezi daňovým základem aktiv a pasiv a

jejich účetní hodnotou k rozvahovému dni. Odložené daňové závazky se vykazují z titulu všech

zdanitelných přechodných rozdílů. Odložená daňová aktiva se vykazují z titulu všech daňově

odčitatelných přechodných rozdílů a nevyužitých daňových ztrát v případě, že je pravděpodobné,

že bude k dispozici dostatečný zdanitelný zisk k tomu, aby odčitatelné přechodné rozdíly a

nevyužité daňové ztráty převedené z minulých let mohly být využity.

Výše odložené daňové pohledávky převáděné do dalších období se vždy znovu posoudí k

rozvahovému dni a sníží, pokud již není pravděpodobné, že bude k dispozici dostatečný zdanitelný

zisk k realizaci dané odložené daňové pohledávky nebo její části. Nevykázaná odložená daňová

pohledávka se přecení vždy k rozvahovému dni a zaúčtuje, pokud je pravděpodobné, že budoucí

zdanitelný příjem umožní realizaci dané odložené daňové pohledávky.

Odložené daňové pohledávky a závazky se vypočtou na základě daňové sazby, která bude platná v

období realizace daňové pohledávky nebo vyrovnání daňového závazku, s použitím daňových sazeb

(a daňových zákonů) uzákoněných nebo vyhlášených k rozvahovému dni.

Odložené daňové pohledávky a závazky se vzájemně započtou, pokud existuje zákonné právo na

jejich zápočet a vztahují se ke stejnému správci daně.

R. Výkaz o peněžních tocích

Výkazy o peněžních tocích uvádí změny v peněžních prostředcích a peněžních ekvivalentech

z provozní a finanční činnosti. Peněžní toky z provozní činnosti jsou vykázány za použití nepřímé

metody. Čistý zisk před zdaněním je proto upraven o nepeněžní operace, jako jsou zisky a ztráty

z přecenění, změny opravných položek a rezerv a také o změny stavu pohledávek a závazků. Dále

jsou z této položky eliminovány všechny výnosy a náklady z finanční činnosti.

Peněžní toky z finanční činnosti jsou vykázány za použití nepřímé metody. Fond alokuje jednotlivé

peněžní toky do provozní a finanční činnosti na základě podnikatelského modelu Fondu.

S. Změny účetních metod vyvolané zavedením nových IFRS a změnami IAS – Dopad vydaných

standardů a Interpretací, které dosud nenabyly účinnosti

Následující nové standardy a interpretace dosud nejsou pro prezentované období účinné a při

sestavování této účetní závěrky nebyly použity.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS přijatá Fondem

Fond uvážil při sestavování této účetní závěrky novelizace IFRS, jejichž účinnost je od 1. 1. 2022 a

které neměly významný vliv na výsledky a informace prezentované v této účetní závěrce ve srovnání

s předcházející roční účetní závěrkou za rok 2021

• Novelizace IAS 16 Pozemky, budovy a zařízení – Příjmy před zamýšleným užitím, která

zakazuje účetní jednotce snižovat pořizovací náklady o výnosy z prodeje výrobků

vytvořených během zkušební fáze majetku, tj. před uvedením do stavu pro zamýšlené

využití. Nově mají být tyto výnosy a též související náklady uznány ve výsledku hospodaření.

Z přijetí novelizace do účetních pravidel nevyplynul žádný dopad do účetní závěrky.

• Novelizace IAS 37 Rezervy, podmíněné závazky a podmíněná aktiva – Náklady nutné

k naplnění smlouvy, která vyjasňuje náklady, které má účetní jednotka zahrnout do vyčíslení

nákladů nutných k naplnění smlouvy při posuzování, zdali je smlouvy ztrátová. Z přijetí

novelizace do účetních pravidel nevyplynul žádný dopad do účetní závěrky.

• Výroční projekt zlepšení IFRS cyklu 2018-2020, který zahrnuje novelizace následujících

standardů: novelizace IFRS 9 Finanční nástroje vyjasňuje poplatky, které má účetní jednotka

uvážit, když posuzuje, zdali jsou podmínky nového nebo modifikovaného finančního závazku

podstatně odlišné od podmínek původního závazku (vyjasnění 10% testu). Novelizace IFRS

1 První přijetí IFRS zjednodušuje aplikaci IFRS 1 dceřinou společností, která se stává

prvouživatelem později, jak její mateřská společnost. Zjednodušení se týká ocenění

kurzového rozdílu z převodu účetní závěrky. Novelizace IAS 41 Zemědělství odstraňuje

požadavek na vyloučení daňových peněžních toků z ocenění reálné hodnoty, aby došlo

k sesouhlasení s požadavky jiných standardů. Z přijetí novelizace do účetních pravidel

nevyplynul žádný dopad do účetní závěrky.

• Novelizace IFRS 3 Podnikové kombinace, která pouze aktualizuje úpravu o relevantní odkazy

na nový Koncepční rámec. Jde o formální novelizaci bez dopadu do účetní závěrky.

• Novelizace IFRS 16 Leasingy nazvaná Úlevy od nájemného v souvislosti s COVID-19 po 30.

červnu 2021, která o jeden rok prodlužila změny v IFRS 16 přijaté v květnu 2020, které

nájemcům poskytují výjimku při posuzování, zda úlevy na nájemném v souvislosti s pandemií

COVID-19 představují modifikaci leasingu. Fond výjimku nevyužívá a z přijatých změn tak

nevyplývá žádné dopady do účetní závěrky.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, která byla vydána, ale nejsou doposud účinná a nebyla

Fondem použita

Do data schválení této účetní závěrky byly vydány následující nové a novelizované IFRS, které však

nebyly k počátku běžného účetního období účinné a Fond je nepoužil při sestavování této účetní

závěrky:

• V květnu 2017 byl vydán nový standard s označením IFRS 17 Pojistné smlouvy (účinnost pro

roční účetní závěrky začínající 1. ledna 2021 nebo později odložená novelizací z června 2020

na 1. 1. 2023 a později), který přináší komplexní úpravu (zachycení, ocenění, prezentaci,

zveřejní) pojistných smluv v účetních závěrkách sestavovaných dle IFRS, tj. týká se primárně

odvětví pojišťovnictví. IFRS 17 nahradí současnou neúplnou úpravu obsaženou v IFRS 4. Fond

působí v jiném odvětví, pojistné smlouvy nevykazuje a nový standard dle současného

vyhodnocení nijak finanční situaci a výkonnost Fondu neovlivní.

• V lednu 2020 byla vydána novelizace IAS 1 Sestavení a prezentace účetní závěrky nazvaná

Klasifikace závazků jako krátkodobé nebo dlouhodobé (účinnost pro roční účetní závěrky

začínající 1. ledna 2022 a později odložená novelizací z července 2020 na 1. 1. 2023 a později

s retrospektivní účinností), která poskytuje všeobecnější přístup ke klasifikaci závazků

s ohledem na smluvní ujednání platná k rozvahovému dni. Novelizace ovlivní pouze

prezentaci závazků ve výkazu finanční situace, nikoliv jejích výši nebo okamžik jejích

zachycení, stejně tak informace zveřejňované o závazcích v účetní závěrce. Novelizace

vyjasňuje, že závazek musí být prezentován jako krátkodobý nebo dlouhodobý s ohledem na

práva a povinnosti účinná k rozvahovému dni a nesmí být ovlivněna očekáváním účetní

jednotky ohledně vypořádání (realizace či uskutečnění) závazku. Fond posoudí novou

úpravu a vyplývající změny, přičemž neočekává zásadní dopad do účetní závěrky.

• V květnu 2020 byla vydána novelizace IAS 16 Pozemky, budovy a zařízení – Příjmy před

zamýšleným užitím (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2022 nebo později),

která zakazuje účetní jednotce snižovat pořizovací náklady o výnosy z prodeje výrobků

vytvořených během zkušební fáze majetku, tj. před uvedením do stavu pro zamýšlené

využití). Nově mají být tyto výnosy a též související náklady uznány ve výsledku hospodaření.

Fond neočekává významný dopad této novelizace.

• V květnu 2020 byla vydána novelizace IAS 37 Rezervy, podmíněné závazky a podmíněná

aktiva – Náklady nutné k naplnění smlouvy (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1.

2022 nebo později), která vyjasňuje náklady, které má účetní jednotka zahrnout do vyčíslení

nákladů nutných k naplnění smlouvy při posuzování, zdali je smlouvy ztrátová. Fond

neočekává zásadní dopad do účetní závěrky.

• V květnu 2020 byl vydán Výroční projekt zlepšení IFRS cyklu 2018-2020 (účinnost pro roční

účetní závěrky začínající 1. 1. 2022 nebo později), který zahrnuje novelizace následujících

standardů: novelizace IFRS 9 Finanční nástroje vyjasňuje poplatky, které má účetní jednotka

uvážit, když posuzuje, zdali jsou podmínky nového nebo modifikovaného finančního závazku

podstatně odlišné od podmínek původního závazku (vyjasnění 10% testu). Novelizace IFRS

1 První přijetí IFRS zjednodušuje aplikaci IFRS 1 dceřinou společností, která se stává

prvouživatelem později, jak její mateřská společnost. Zjednodušení se týká ocenění

kurzového rozdílu z převodu účetní závěrky. Novelizace IAS 41 Zemědělství odstraňuje

požadavek na vyloučení daňových peněžních toků z ocenění reálné hodnoty, aby došlo k

sesouhlasení s požadavky jiných standardů. Fond neočekává žádný významný dopad z nově

vydaných novelizací.

• V květnu 2020 byla vydána novelizace IFRS 3 Podnikové kombinace (účinnost pro roční

účetní závěrky začínající 1. 1. 2022 nebo později), která pouze aktualizuje úpravu o relevantní

odkazy na nový Koncepční rámec. Jde o formální novelizaci bez dopadu do účetní závěrky

Fondu.

• V červnu 2020 byla vydána novelizace IFRS 17 Pojistné smlouvy (účinnost pro roční účetní

závěrky začínající 1. 1. 2023 nebo později), která s cílem pomoci společnostem s

implementací IFRS 17 v období zasaženém pandemií Covid-19 a usnadnit objasnění dopadu

IFRS 17 na finanční výkonnost dotčených společností odkládá účinnost IFRS 17 na 1. 1. 2023 a

později. Fond nespadá do rozsahu IFRS 17 a novelizace tak nebude mít žádný dopad na jeho

účetní závěrku.

• V červenci 2020 byla vydána novelizace IAS 1 Sestavení a prezentace účetní závěrky

nazvaná Klasifikace závazků jako krátkodobé nebo dlouhodobé (účinnost pro roční účetní

závěrky začínající 1. 1. 2023 nebo později), která odkládá účinnost novelizace z původního

termínu 1. 1. 2022 na 1. 1. 2023 a později.

• V únoru 2021 byla vydána novelizace IAS 1 Sestavování a zveřejňování účetní závěrky

nazvaná Zveřejnění účetních pravidel (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. ledna

2023 a později). Úpravy vyžadují, aby účetní jednotky zveřejnily svá podstatná (angl.

material) účetní pravidla spíše než svá významná (angl. significant) účetní pravidla a

poskytují pokyny a příklady, které pomohou při rozhodování, která účetní pravidla v účetní

závěrce zveřejnit. Fond posoudí novou úpravu a vyplývající změny, přičemž neočekává

zásadní dopad do účetní závěrky.

• V únoru 2021 byla vydána novelizace IAS 8 Účetní pravidla, změny v účetních odhadech a

chyby nazvaná Definice účetních odhadů (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1.

ledna 2023 a později). Úpravy se zaměřují na účetní odhady a poskytují pokyny, jak rozlišit

účetní pravidla a účetní odhady. Fond neočekává zásadní dopad této novelizace do účetní

závěrky.

• V březnu 2021 byla vydána novelizace IFRS 16 Leasingy nazvaná Úlevy od nájemného

v souvislosti s COVID-19 po 30. červnu 2021 (účinnost pro roční účetní závěrky začínající

1. dubna 2021 a později). Novelizace pouze o jeden rok prodlužuje úpravy přijaté v květnu

2020, které nájemcům poskytují výjimku při posuzování, zda úlevy na nájemném v souvislosti

s pandemií COVID-19 představují modifikaci leasingu. Fond neočekává zásadní dopad této

novelizace do účetní závěrky.

• V květnu 2021 byla vydána novelizace IAS 12 Daně ze zisku nazvaná Odložená daň související

s aktivy a závazky vyplývajícími z jediné transakce (účinnost pro roční účetní závěrky

začínající 1. 1. 2023 nebo později), která zúží rozsah výjimky pro neuznání odložené daně u

transakcí, u nichž existuje rozdíl mezi účetní a daňovou hodnotou aktiva nebo závazku při

prvotním zachycení. Důvodem jsou rozdílné přístupy k uznání odložené daně u leasingových

kontraktů. Fond posoudí novou úpravu a vyplývající změny, přičemž neočekává zásadní

dopad do účetní závěrky.

• V prosinci 2021 byla vydána novelizace IFRS 17 Pojistné smlouvy nazvaná Prvotní použití IFRS

17 a IFRS 9 – srovnatelné informace (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2023

nebo později), která úzce novelizuje přechodná ustanovení IFRS 17 účinná pro ty účetní

jednotky, které budou s IFRS 17 aplikovat poprvé i IFRS 9. Novelizace není účinná pro Fond,

neboť IFRS 17 není relevantní pro činnost Fondu a Fond již IFRS 9 ve svých účetních

postupech aplikuje.

• V září 2022 byla vydána novelizace IFRS 16 Závazky z leasingu ve zpětném leasingu

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2024 nebo později), která upravuje

požadavky na ocenění závazku ze zpětného leasingu. Účinnost je retrospektivní a Fond

bude analyzovat případný dopad do účetní závěrky, přičemž aktuálně žádný neočekává.

• V říjnu 2022 byla vydána novelizace IAS 1 Dlouhodobé závazky s kovenanty (účinnost pro

roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2024 nebo později), která vyjasňuje, jak podmínky, které

musí účetní jednotka naplnit během 12ti měsíců následujících po rozvahovém dni ovlivňují

klasifikaci závazku ve výkazu finanční situace. Účinnost je retrospektivní a Fond bude

analyzovat případný dopad do účetní závěrky.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS vydané IASB, avšak dosud nepřijaté EU

K datu schválení této účetní závěrky nebyly dosud následující standardy a novelizace, dříve vydané

IASB, schváleny Evropskou komisí pro užití v EU:

• IFRS 14 Časové rozlišení při cenové regulaci (vydaný v lednu 2014) – rozhodnutí EU nikdy

neschválit, protože se jedná o dočasný standard.

• Novelizace IAS 1 Klasifikace závazků jako krátkodobých nebo dlouhodobých (vydaná v lednu

2020 včetně novelizace z července 2020, která odkládá počátek účinnosti na 1. 1. 2023, resp.

1. 1. 2024).

• Novelizace IAS 1 Dlouhodobé závazky s kovenanty (vydaná v říjnu 2022 s účinností od 1. 1.

2024).

• Novelizace IFRS 16 Závazky z leasingu ve zpětném leasingu (vydaná v září 2022 s účinností

1. 1. 2024).

3. Významné účetní úsudky, předpoklady a odhady

Některé částky v této účetní závěrce byly stanoveny na základě účetních úsudků a s použitím

odhadů a předpokladů. Tyto odhady a předpoklady vycházejí z předchozích zkušeností a dalších

podkladů, například z plánů a prognóz budoucího vývoje, které jsou v současnosti považovány za

realistické. Vzhledem k tomu, že s těmito předpoklady a odhady je spojena určitá míra nejistoty,

může dojít v budoucnu na základě skutečných výsledků k úpravě účetní hodnoty souvisejících aktiv

a závazků.

Účetní úsudky, odhady a předpoklady jsou pravidelně přehodnocovány a jejich změny jsou

promítány do hodnot zobrazených v účetnictví.

Při sestavení účetní závěrky byly použity následující nejvýznamnější účetní úsudky, odhady

a předpoklady:

Významné předpoklady a odhady

▪ Reálná hodnota investičního majetku

Úsudky a dohady reálné hodnoty investičního majetku s sebou nesou riziko, že mohou vést k

významným úpravám v jeho hodnotě. Reálná hodnota investičního majetku je stanovena na základě

kvalifikovaného odhadu určeného nezávislým znalcem. Kvalifikované odhady jsou stanoveny na

základě modelu diskontovaných peněžních toků. Příprava tohoto odhadu zahrnuje využití

předpokladů, jako jsou výnosy a očekávané peněžní toky z pronájmu. Změna v těchto předpokladech

může vést ke zvýšení nebo snížení hodnoty investičního majetku.

▪ Reálná hodnota finančních nástrojů a investičního majetku

Informace o předpokladech a odhadech, které mají významný vliv na vykazovanou reálnou hodnotu

finančních nástrojů a investičního majetku, jsou popsány v bodu 29.

4. Změna účetních standardů

K datu 1. ledna 2022 Fond přijal všechny mezinárodní účetní standardy platné pro období začínající

po 1. lednu 2022. Vzhledem k tomu, že Fond nevystupuje jako nájemce, Fond nevykazuje operativní

leasing dle IFRS 16.

5. Výnosy z investičního majetku

Tis. Kč

2022

2021

Nájemné

24 123

17 474

Služby spojené s pronájmem

4 949

3 288

Přecenění investičního majetku

43 413

-17 787

Zisk/ztráta z prodeje aktiv

-8 675

17 892

Celkem

63 810

20 867

6. Správní náklady

Tis. Kč

2022

2021

Správa investičního majetku, provozní náklady

11 446

9 802

Opravy a udržování

701

1 124

Projektová dokumentace, znalecké posudky

1 994

1 703

Náklady na administraci

1 243

1 264

Náklady na obhospodařování

1 502

1 455

Náklady na audit a poradenské služby

3 916

3 027

Náklady na depozitáře

300

Spotřeba energie

725

563

Poplatky a provize

1 899

1 525

Odvoz odpadu

398

563

Ostatní správní náklady

2 712

1 916

Clkem

26 836

23 242

Ostatní správní náklady zahrnují především náklady na propagaci ve výši 816 tis. Kč (2021: 1 762 tis.

Kč) a dále náklady na vedení evidence emise, ostatní služby související s provozem Fondu, náklady

na pokuty a penále, náklady na opravné položky k pohledávkám a jiné náklady.

V roce 2022 ani v roce 2021 nebyly vypláceny odměny klíčovým členům vedení Fondu.

Náklady na audit a poradenské služby

Tis. Kč

2022

2021

Právní a notářské služby

1 754

1 989

Účetní a daňové poradenství

1932

908

Audit

230

130

Celkem

3916

3027

7. Ostatní provozní výnosy

Tis. Kč

2022

2021

Přijaté plnění z pojistné události

Smluvní pokuty

Ostatní provozní výnosy

Celkem

8. Ostatní provozní náklady

Tis. Kč

2022

2021

Pojištění

315

362

Daně a poplatky

792

803

Ostatní provozní náklady

4 052

3 142

Celkem

5 159

4 307

9. Finanční výnosy

Tis. Kč

2022

2021

Úrokové výnosy – banky

Úroky z poskytnutých půjček

192

10 936

Kurzové zisky

107

Přecenění dlouhodobých pohledávek/závazků

22 730

Celkem

23 029

10 939

Finanční výnosy jsou tvořeny úrokovými výnosy z poskytnutých půjček, kurzovými zisky,

přeceněním a částečným zrušením přecenění u závazků a pohledávek, a dále z přecenění

dlouhodobé pohledávky za společností ASTRON print, s.r.o.

10. Finanční náklady

Tis. Kč

2022

2021

Nákladové úroky

12 729

7 304

Bankovní poplatky

Úschova CP

Ostatní finanční náklady, kurzové rozdíly

Celkem

12 897

7 468

11. Daň z příjmu

Fond je základním fondem z pohledu Zákona o daních z příjmů a základní daňová sazba uplatňovaná

na základ daně tak činí 5 %. K datu účetní závěrky Fond vykázal závazek z titulu daně z příjmů

z důvodu nižší hodnoty uhrazených záloh na daň z příjmu ve srovnání se skutečnou kalkulací daně

z příjmu. Daňová povinnost je kalkulována na základě výsledku hospodaření určeného dle účetních

a daňových předpisů České republiky (dále jen „CAS“).

Následující tabulka zobrazuje přehled přímých daní:

Tis. Kč

2022

2021

Daň z příjmu z běžné činnosti - splatná

3 207

2 902

Daň z příjmu z běžné činnosti - odložená

6 749

1 818

Celkem

9 956

4 720

Následující tabulka zobrazuje výpočet efektivní sazby daně:

Splatná daň z příjmu:

Tis. Kč

2022

2021

Zisk před zdaněním dle IFRS

41 966

-3 153

Úprava o rozdíl mezi IFRS a CAS hospodářským

výsledkem

-66 143

6 893

Zisk před zdaněním dle CAS

-24 177

3 740

Úprava na daňový základ – nedaňové náklady

88 340

54 718

Položky snižující základ daně

-25

-423

Daňový základ

64 138

58 035

Daň vypočtena při použití platné sazby

3 207

2 902

Splatná daň z příjmů ve výši 5 %

3 207

2 902

Daň z příjmů

3 207

2 902

Odložená daň (viz bod 21)

6 749

1 818

Efektivní sazba daně IFRS

23,72 %

12. Investiční majetek

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Stav k 1. lednu

706 439

712 951

Přírůstky

184 462

108 575

Úbytky

-87 523

-54 704

Majetek určený k prodeji

47 233

-31 512

Dopad změn reálné hodnoty

43 413

-28 871

Stav k 31. prosinci

894 024

706 439

Investiční majetek je tvořen Areálem Kbely – uzavřeným areálem o rozloze cca 150 000 m² v

severovýchodní části Prahy, na uzlu hlavních výpadovek silnic na Ústí nad Labem, Mladou Boleslav a

Hradec Králové a v těsné blízkosti letiště Kbely. Majetek je prvotně oceněn v pořizovacích cenách a

následně přeceňován znaleckým posudkem, vždy ke konci účetního období. V průběhu sledovaného

období nedošlo ke změnám trhu, které by významně ovlivnily cenu majetku.

Tržní hodnota nemovitostí, které jsou zastaveny ve prospěch věřitelů, činí k 31. prosinci 2022

celkově 796 990 tis. Kč.

13. Investice do podniků pod společným vlivem

Podnik pod

společným

vlivem

Oblast

působení

Země

působení

Vlastní kapitál

Investice

2022

2021

2022

Změna

Přeceněn

2021

Pořízen

Prague North

Enterprise

a.s.

Pronájem

nemovitostí,

provádění

staveb

Česká

republika

50 %

36 934

-4 787

6 034

41 721

30 900

Residenz

Heidenau

Projekt GmbH

Výstavba a

prodej

nemovitostí

Německo

50 %

N/A

177

-213

N/A

390

Celkem

37 111

-5 000

5 821

41 721

31 207

Investice do podniků pod společným vlivem byly prvotně oceněny v pořizovací ceně a pro účely

sestavení účetní závěrky jsou přeceňovány na reálnou hodnotu.

Fond ke konci roku 2019 odkoupil 50 % akcií společnosti Prague North Enterprise a.s. (dále jen

„PNE“). Odkup proběhl výměnou za nepeněžitý vklad pozemku p. č. 1944/83 vč. Stavby, p. č. 1944/84,

p. č. 1944/85 a p. č. 1944/152. Investice byla k 31. prosinci 2020 přeceněna na reálnou hodnotu

znaleckým posudkem.

Úhrnné účetní informace za podnik pod společným vlivem zpracované na základě českých účetních

standardů:

Rozvaha

31. 12. 2022

tis. Kč

Krátkodobá aktiva

2 124

z toho peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

108

Dlouhodobá aktiva

110 448

Krátkodobé závazky

1 611

Dlouhodobé závazky

50 672

Výkaz zisku a ztráty

2022

Tržby

3 779

Odpisy hmotných a nehmotných aktiv

1 637

Úrokové výnosy

Provozní výsledek hospodaření

-138

Výsledek hospodaření za účetní období

-116

Přijaté dividendy z podniku pod společným vlivem byly v roce 2022 ve výši 0 tis. Kč.

Fond v průběhu roku 2022 nabyl 50 % podíl ve společnosti Residenz Heidenau Projekt GmbH (dále

jen „RHP“) se sídlem Hardenbergstraße 7, 10623 Berlín, Spolková republika Německo. Jedná se SPV

společnost určenou k výstavbě a prodeji bytů. Investice byla k 31. prosinci 2022 přeceněna na

reálnou hodnotu znaleckým posudkem.

Rozvaha

31. 12. 2022

EUR

Krátkodobá aktiva

793

z toho peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

793

Dlouhodobá aktiva

2 108

Krátkodobé závazky

1 878

Dlouhodobé závazky

1 000

Výkaz zisku a ztráty

2022

Ostatní provozní náklady

2 396

Provozní výsledek hospodaření

-2 396

Výsledek hospodaření za účetní období

-2 396

14. Ostatní finanční aktiva

Ostatní finanční aktiva jsou tvořena dlouhodobou pohledávkou v původní výši 9 680 tis. Kč za

společností ASTRON print s.r.o. se splatností 31. prosince 2026. Pohledávka byla částečně uhrazena

a přeceněna. Její reálná hodnota byla k 31. prosinci 2022 ve výši 4 185 tis. Kč (k 31. prosinci 2021 ve

výši 8 041 tis. Kč).

15. Majetek určený k prodeji

Položka Majetek učený k prodeji představuje překlasifikaci Investičního majetku na Majetek určený

k prodeji z důvodu záměru a plánu prodeje daného majetku do jednoho roku.

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Majetek určený k prodeji do 1 roku

36 328

83 561

Celkem

36 328

83 561

16. Poskytnuté půjčky

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Půjčky

47 192

Celkem

47 192

Dlouhodobé

Krátkodobé

47 192

Celkem

47 192

K 31. prosinci 2022 jsou podmínky pro úročené krátkodobé pohledávky následující:

Půjčka

Pohledávka k 31.12.2022

Rok splatnosti

Úroková míra

PNE

47 192

2023

3M PRIBOR+1,5 %

Celkem

47 192

17. Pohledávky z obchodních vtahů a ostatní aktiva

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Pohledávky z obchodních vztahů

2 275

4 149

Poskytnuté provozní zálohy

7 432

6 933

Poskytnuté zálohy na DPPO

4 150

2 691

Dohadné účty aktivní

5 643

2 222

Celkem

19 500

16 601

Krátkodobé

19 500

16 601

Dlouhodobé

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

19 500

16 601

18. Peníze a peněžní ekvivalenty

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Běžné účty u bank

21 645

13 408

Celkem

21 645

13 408

19. Časové rozlišení aktiv

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Náklady příštích období

142

147

Celkem

142

147

20. Vlastní kapitál a čistá aktiva připadající k investičním akciím

K 31. prosinci 2022 byl upsaný základní kapitál ve výši 2 000 tis. Kč a tvořilo ho 100 000 ks

(k 31. prosinci 2021: 100 000 ks) zakladatelských akcií na jméno v listinné podobě. Převoditelnost

zakladatelských akcií je podmíněna souhlasem představenstva.

Fond dále vydává investiční akcie. K 31. prosinci 2022 Fond emitoval 540 371 000 ks investičních akcií

(k 31. prosinci 2021: 540 371 000 ks).

Fondový kapitál

V Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Počet vydaných zakladatelských akcií (ks)

100 000

Fondový kapitál zakladatelské části (Kč)

1 760 884

Fondový kapitál na zakladatelskou akcii (Kč):

17,61

Počet vydaných investičních akcií (ks)

540 371 000

Fondový kapitál investiční části (Kč)

606 596 216

574 586 197

Fondový kapitál na investiční akcii (Kč):

1,1225

1,0633

Zisk na akcii

tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Zisk/ztráta na zakladatelskou akcii (Kč)

Zisk/ztráta na investiční akcii (Kč)

0,0592

21. Půjčky a úvěry

tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Půjčky od nebankovních subjektů

243 668

223 698

Celkem

243 668

223 698

Dlouhodobé

150 121

214 708

Krátkodobé

93 547

8 990

Celkem

243 668

223 698

K 31. prosinci 2022 a k 31. prosinci 2021 jsou podmínky pro úročené dlouhodobé závazky následující:

Půjčka

Závazek k

31.12.2022

Závazek k 31.12.2021

Rok splatnosti

Úroková míra

Raiffeisen Leasing, s.r.o.

62 599

77 558

2028

4,10 %

Raiffeisen Leasing, s.r.o.

52 528

42 762

2029

3M PRIBOR

Raiffeisen Leasing, s.r.o.

1 245

2023

1M PRIBOR

Raiffeisen Leasing, s.r.o.

15 805

2039

3M EURIBOR+3,5%

Raiffeisen Leasing, s.r.o.

2025

1M PRIBOR+2,5%

OR Holding

3 780

4 849

2030

4,00 %

OR Holding

12 892

2023

1,90 %

PLUMLOV s.r.o.

12 788

2023

4,00 %

Park Kbely s.r.o.

18 011

2023

4,00 %

Alan Gütl

3 871

4 615

2028

2,00 %

Alan Gütl

14 605

2023

4,00 %

Alan Gütl

6 648

2023

0,00 %

Alan Gütl

3 917

2023

3,50 %

Alan Gütl

2023

6,00 %

Vinohrady Investment

11 474

14 723

2030

4,00 %

Celkem

150 121

241 708

K 31. prosinci 2022 jsou podmínky pro úročené krátkodobé závazky následující:

Půjčka

Závazek k

31.12.2022

Rok splatnosti

Úroková míra

OR Holding B.V.

3 800

2023

0,00 %

OR Holding B.V.

9 294

2023

1,90 %

PLUMLOV s.r.o.

12 745

2023

4,00 %

Park Kbely s.r.o.

17 951

2023

4,00 %

Alan Gütl

14 706

2023

4,00 %

Alan Gütl

6 752

2023

0,00 %

Alan Gütl

3 978

2023

3,50 %

Alan Gütl

2023

6,00 %

J. Šetková

4 034

2023

6,00 %

Eugen Roden

4 959

2023

4,00 %

Ugav

13 052

2023

6,00 %

Gutl Alan

122

2023

2,00 %

Olperer s.r.o.

2 057

2023

0,00 %

Celkem

93 547

K 31. prosinci 2021 jsou podmínky pro úročené krátkodobé závazky následující:

Půjčka

Závazek k

31.12.2021

Rok splatnosti

Úroková míra

J. Šetková

4 023

2022

6,00 %

Eugen Roden

4 967

2022

4,00 %

Celkem

8 990

Půjčky od nebankovních subjektů jsou zajištěny zastaveným majetkem, viz bod 12.

22. Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Závazky z obchodních vztahů

13 680

12 480

Přijaté kauce

3 009

1 618

Přijaté provozní zálohy

59 451

5 537

Závazky vůči akcionářům

60 064

Dohadné účty pasivní

7 339

4 698

Závazky z titulu DPH

4 557

Ostatní závazky

Celkem

148 103

24 337

Dlouhodobé

21 135

1 457

Krátkodobé

126 968

22 880

Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky

148 103

24 337

Přijaté provozní zálohy jsou tvořeny přijatými zálohami nájemníků na energie a služby (2 122 tis. Kč),

přijatými zálohami budoucích kupujících na budoucí odkup nemovitostí (39 041 tis. Kč) a

pozastávkami vůči dodavatelům stavebních prací (18 288 tis. Kč). Závazky vůči akcionářům

představují závazek emitovat nové investiční akcie z titulu fúze sloučením se společnostmi Rakevet

s.r.o. a Rezidence Toužimská s.r.o. Tento závazek byl vypořádán v únoru 2023 emisí nových akcií.

23. Odložený daňový závazek

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Odložený daňový závazek

49 898

39 989

Celkem

49 898

39 989

Výše odloženého daňového závazku byla k 31. prosinci 2022 stanovena 5% sazbou daně jednotlivě

z rozdílů zůstatkové účetní a daňové hodnoty investičního majetku ve výši 930 352 tis. Kč (2021: 790

000 tis. Kč), finančních investic ve výši 5 821 tis. Kč (2021: 10 821 tis. Kč) a pohledávek ve výši -1 412

tis. Kč (2021: -1 047 tis. Kč).

24. Časové rozlišení pasiv

Tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Výnosy příštích období

Výdaje příštích období

10 040

5 539

Celkem

10 040

5 547

25. Hodnoty předané k obhospodařování

Fond v účetním období předal hodnoty k obhospodařování ve výši 1 060 127 tis. Kč (2021: 869 918 tis.

Kč).

26. Transakce se spřízněnými osobami

Fond evidoval za sledovaná období následující vztahy se spřízněnými osobami.

31. 12. 2022

2022

Tis. Kč

Pohledávky

Závazky

Výnosy

Náklady

Spřízněná osoba

Ing. Alan Gütl

29 525

834

Olperer s.r.o.

2 057

100

Kaserer a.s.

Ugav s.r.o.

13 067

453

Prague North Enterprise a.s.

47 670

74 747

1 043

Park Kbely s.r.o.

20 795

13 955

Celkem

47 685

65 444

74 747

16 385

31. 12. 2021

2021

Tis. Kč

Pohledávky

Závazky

Výnosy

Náklady

Spřízněná osoba

Ing. Alan Gütl

29 880

2 636

827

Olperer s.r.o.

400

Prague North Enterprise a.s.

2 207

1 604

Park Kbely s.r.o.

19 327

735

12 029

Celkem

2 222

49 207

4 981

13 340

Ing. Alan Gütl je ovládající osobou Fondu. Ostatní spřízněné osoby jsou osoby ovládané Ing. Alanem

Gütlem.

Informace ohledně fúze

Níže uvedená tabulka představuje přehled majetku a závazků, které Fond nabyl v rámci podnikových

kombinací k 1. lednu 2022.

Tis. Kč

Rakevet s.r.o. a Rezidence Toužimská s.r.o.

Investiční majetek

71 080

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

962

Aktiva celkem

72 080

Vlastní kapitál celkem

Půjčky a úvěry

6 187

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

2 644

Závazky vůči akcionářům (závazek vyemitovat)

60 064

Odložený daňový závazek

3 160

Časové rozlišení pasiv

Pasiva celkem

72 080

27. Finanční nástroje – řízení rizik

Fond je vystaven vlivu tržního rizika a dalších rizik v důsledku své všeobecné investiční strategie v

souladu se svým statutem.

Investičním cílem Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu

dlouhodobých úrokových sazeb prostřednictvím investic do nemovitostí, akcií, podílů, resp. jiných

forem účastí na nemovitostních a obchodních společnostech, movitých věcí a jejich souborů a

doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji kapitálových a finančních trhů. V této souvislosti

nejsou třetími osobami poskytovány žádné záruky za účelem ochrany investorů.

Fond dále investuje také do investičního majetku a finančních aktiv s cílem zhodnotit volné

prostředky Fondu v rozsahu, ve kterém není možné prostředky Fondu umístit do vhodných jiných

investic v souladu se Statutem, popř. ve kterém to je nezbytné k akumulaci prostředků Fondu pro

realizaci ostatních investic.

Všechna aktiva Fondu jsou investována v rámci České a Slovenské republiky.

Tržní riziko

Tržní riziko vyplývá ze změn vývoje celkového trhu na ceny a hodnoty jednotlivých aktiv Fondu.

Hodnota majetku, do něhož Fond investuje, může stoupat nebo klesat v závislosti na změnách

ekonomických podmínek, úrokových měr a způsobu, jak je hodnota majetku vnímána trhem. Tržní

riziko je obecné riziko spojené s filozofií investice do investičního Fondu, investor v souladu se

statutem Fondu před svou investicí toto obecné riziko akceptoval.

Fond může investovat pouze do aktiv definovaných ve Statutu Fondu. Snížení investičního rizika ve

Fondu bude zajištěno nejenom prostřednictvím diverzifikace, ale zejména aktivním řízením investic

Investiční společností prostřednictvím Projektového ředitele / Projektových ředitelů určených

Investiční společností pro každou obchodní korporaci, jejíž obchodní účast je v majetku Fondu.

Projektový ředitel / Projektoví ředitelé budou formulovat strategické cíle určené Investiční

společností pro danou obchodní korporaci, jež maximalizují dividendový výnos korporace nebo růst

její hodnoty, a budou dohlížet na jejich naplňování.

Riziko koncentrace

Analýza investičních aktiv podle struktury

Podíl na celkové hodnotě aktiv

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Investiční majetek

84,33 %

81,21 %

Dlouhodobá aktiva držená k prodeji

3,43 %

9,61 %

Investice do podniků pod společným vlivem

3,50 %

4,80 %

Ostatní finanční aktiva

0,39 %

0,92 %

Celkem

91,65 %

96,53 %

Dalším významným rizikem, kterému je Fond vystaven, je riziko spojené s možností selhání obchodní

korporace, ve které má Fond obchodní účast nebo za níž má Fond pohledávku. Obchodní korporace,

ve kterých má Fond obchodní účast, mohou být dotčeny podnikatelským rizikem. V důsledku tohoto

rizika může dojít k poklesu tržní hodnoty obchodní účasti v takové osobě či jejímu úplnému

znehodnocení (úpadek takové osoby), resp. nemožnosti jejího prodeje.

Úrokové riziko

Fond je vystaven úrokovému riziku vzhledem ke skutečnosti, že drží úročená aktiva a závazky. Účetní

hodnota úročených aktiv a závazků je zahrnuta do období, ve kterém dochází k jejich splatnosti nebo

změně úrokové sazby, a to v tom období, které nastane dříve. Aktiva a pasiva, která jsou neúročená

nebo mají fixní úrokovou míru, nejsou součástí níže uvedené tabulky.

Úrokova citlivost aktiv a závazků Fondu

Tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs. Do 1

roku

Od 1 roku do 5

let

Nad 5 let

Celkem

K 31. prosinci 2022

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty

21 645

Poskytnuté půjčky

47 192

Ostatní finanční aktiva

4 185

Celkem

21 645

47 192

4 185

73 022

Přijaté úvěry a půjčky

93 547

150 057

243 668

Celkem

93 547

150 057

243 668

Gap

21 645

-46 355

4 121

-150 057

-170 647

Tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs. Do 1

roku

Od 1 roku do 5

let

Nad 5 let

Celkem

K 31. prosinci 2022

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty

13 408

Celkem

13 408

Přijaté úvěry a půjčky

8 990

147 759

66 949

223 698

Celkem

13 408

-8 990

-147 759

-66 949

-210 290

Gap

13 408

-8 990

-147 759

-66 949

-210 290

Měnové riziko

Měnové riziko spočívá v tom, že hodnota investice může být ovlivněna změnou devizového kurzu.

Fond není vystaven významnému měnovému riziku. K 31. prosinci 2022 a 31. prosinci 2021 Fond

vykazoval převažující část aktiv a závazků v Kč.

Úvěrové riziko

Fond je vystaven úvěrovému riziku z titulu svých obchodních a investičních aktivit. Úvěrové riziko

Fondu spočívá zejména v tom, že subjekty, které mají platební závazky vůči Fondu, nedodrží svůj

závazek.

Fond investuje zejména

• do pohledávek za obchodními korporacemi, jejichž obchodní účasti jsou v majetku Fondu či

Fond hodlá tyto obchodní účasti pořídit,

• za účelem získání ovládajícího podílu Fondu

• investiční majetek.

Investiční a finanční aktiva, do nichž bude Fond investovat, mohou být zajištěné i nezajištěné a

nejsou omezeny ratingem dlužníka.

Úvěrové riziko se bude Fond snažit minimalizovat zejména výběrem protistran dosahujících

dostatečné úrovně bonity, nastavením objemových limitů na pohledávky vůči jednotlivým

protistranám a vhodnými smluvními ujednáními. Nicméně úvěrové riziko může být kombinováno s

nepříznivým vývojem některé z obchodních korporací, jejíž obchodní účast se bude nalézat v

majetku Fondu, protože obchodní korporace budou úvěrované bankou/bankami (resp. obecně

finančními institucemi), které budou v případě neplnění závazků spočívajících v dodržování určitých

finančních ukazatelů oprávněné učinit okamžitě splatnými jimi poskytnuté úvěry, přičemž takové

neplnění finančních ukazatelů může být právě důsledkem nepříznivého vývoje trhu, na němž působí

daná obchodní korporace.

Vzhledem k výše uvedenému úvěrové riziko bude souviset s celkovým investičním rizikem a výběrem

cílových majetkových účastí.

Analýza úvěrového rizika

Rating k 31. 12. 2022

Bez ratingu

Celkem

Investiční majetek

894 024

Majetek určený k prodeji

36 328

Investice do podniků pod společným vlivem

37 111

Poskytnuté půjčky

47 192

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

23 827

Peníze a peněžní ekvivalenty

21 645

Celkem

1 060 127

Rating k 31. 12. 2021

Bez ratingu

Celkem

Investiční majetek

706 439

Majetek určený k prodeji

83 561

Investice do podniků pod společným vlivem

41 721

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

24 789

Peníze a peněžní ekvivalenty

13 408

Celkem

869 918

Riziko likvidity

Riziko likvidity vzniká z typu financování aktivit společnosti a řízení jejich pozic, např. v okamžiku, kdy

společnost není schopna financovat svá aktiva nástroji s vhodnou splatností nebo likvidovat/prodat

aktiva za přijatelnou cenu v přijatelném časovém horizontu.

Zbytková splatnost aktiv a závazků Fondu

tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs.

Do 1 roku

Od 1 roku

Nad 5 let

Bez

specifik.

Celkem

K 31. prosinci 2022

Investiční majetek

894 024

Majetek určený k prodeji

36 328

Investice do podniků pod společným

vlivem

37 111

Poskytnuté půjčky

47 192

Pohledávky z obchodních vztahů a

ostatní aktiva

19 500

4 185

23 685

Časové rozlišení aktiv

142

Peníze a peněžní ekvivalenty

21 645

Celkem

41 287

83 520

4 185

931 135

1 060 127

Úvěry a půjčky

93 547

150 057

243 668

Obchodní a ostatní závazky

126 969

21 135

148 103

Odložený daňový závazek

49 898

Časové rozlišení pasiv

10 100

Vlastní kapitál a Čistá aktiva připadající k

investičním akciím

608 357

Celkem

137 069

93 547

71 097

150 057

608 357

1 060 127

Gap

-95 782

-10 027

-71 097

-145 872

322 778

Kumulativní gap

-95 782

-105 810

-176 906

-322 778

tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs.

Do 1 roku

Od 1 roku

Nad 5 let

Bez

specifik.

Celkem

K 31. prosinci 2021

Investiční majetek

706 439

Majetek určený k prodeji

83 561

Investice do podniků pod společným

41 721

vlivem

Pohledávky z obchodních vztahů a

ostatní aktiva

16 601

8 041

24 642

Časové rozlišení aktiv

147

Peníze a peněžní ekvivalenty

13 408

Celkem

30 155

83 561

8 041

748 160

869 918

Úvěry a půjčky

8 990

147 759

66 949

223 698

Obchodní a ostatní závazky

22 880

1 457

24 337

Odložený daňový závazek

39 989

Časové rozlišení pasiv

5 547

Vlastní kapitál a Čistá aktiva připadající k

investičním akciím

576 347

Celkem

28 428

8 990

189 205

66 949

576 347

869 918

Gap

1 727

74 571

-189 205

-58 908

171 814

Kumulativní gap

1 727

76 299

-122 906

-171 814

Výše uvedené tabulky představují zbytkovou splatnost účetních hodnot jednotlivých finančních a

investičních nástrojů, nikoliv veškerých peněžních toků, které z těchto nástrojů plynou.

Vzhledem k charakteru trhu jednotlivých typů cílových aktiv, která mohou tvořit zásadní část

majetku Fondu, je třeba upozornit na skutečnost, že zpeněžení takového aktiva při snaze dosáhnout

nejlepší ceny je časově náročné. V krajním případě může riziko likvidity vést až k likviditní krizi.

28. Klasifikace finančních nástrojů

Od 1. ledna 2018 účetní jednotka přijala mezinárodní účetní standard IFRS 9. Vzhledem k tomu, že

účetní jednotka v souladu se svými interními předpisy a statutem sleduje výkonnost a řídí investiční

fond na bázi reálného hodnoty, nedošlo aplikaci IFRS 9 ke změně klasifikace a ocenění finančních

nástrojů, které jsou od 1. ledna 2018 dle IFRS 9 klasifikovány jako finanční nástroje oceňované

reálnou hodnotou do výsledku hospodaření.

Fond zveřejňuje informace požadované účetním standardem IFRS 7. Fond vykazuje všechna finanční

aktiva a finanční závazky v kategorii FVTPL (reálná hodnota vykázaná do zisku nebo ztráty) jelikož

v souladu se svými interními předpisy a statutem sleduje výkonnost a řídí investiční fond na bázi

reálné hodnoty.

Vzhledem ke krátkodobé splatnosti pohledávek, ostatních aktiv, závazků a ostatních závazků lze

vykázanou účetní hodnotu považovat za reálnou hodnotu.

29. Reálná hodnota aktiv a závazků

Nejlepším dokladem reálné hodnoty jsou tržní ceny kotované na aktivním trhu. Pokud jsou takové

ceny k dispozici, používají se pro stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku (úroveň 1 hierarchie

stanovení reálné hodnoty).

V případě, že je za účelem stanovení hodnoty použita tržní kotace, nicméně z důvodu omezené

likvidity nelze trh považovat za aktivní (na základě dostupných ukazatelů likvidity trhu), je nástroj

klasifikován jako spadající do úrovně 2.

Nejsou-li tržní ceny k dispozici, reálná hodnota se stanoví pomocí oceňovacích modelů,

používajících jako vstupy objektivně zjistitelné tržní údaje. Pokud jsou všechny významné vstupy

oceňovacího modelu charakterizovány jako objektivně zjistitelné, je nástroj klasifikován v rámci

úrovně 2 hierarchie reálné hodnoty. Za objektivní parametry trhu se v souvislosti se stanovením

hodnoty na úrovni 2 obvykle považují výnosové křivky, úvěrová rozpětí a implikované volatility.

V některých případech nelze reálnou hodnotu určit ani na základě dostatečně často kotovaných

tržních cen, ani s použitím oceňovacích modelů vycházejících výhradně z objektivně zjistitelných

tržních údajů. Za této situace se s použitím realistických předpokladů provede odhad individuálních

oceňovacích parametrů, které nejsou na trhu zjistitelné. Je-li určitý objektivně nezjistitelný vstup

oceňovacího modelu významný, případně je příslušná cenová kotace nedostatečně aktualizována,

je daný nástroj klasifikován v rámci úrovně 3 hierarchie reálné hodnoty. Při stanovení hodnoty na

úrovni 3 se pro stanovení reálné hodnoty používají znalecké posudky používající předepsané

metody ocenění aktiv (očekávané peněžní toky, vývoj trhu, apod.) a posouzení Administrátora.

Ostatní aktiva a pasiva oceňovaná reálnou hodnotou v rámci úrovně 3

Pozice v rámci úrovně 3 zahrnuje jeden nebo více významných vstupů, jež nejsou na trhu přímo

zjistitelné. Odpovědnost za oceňování pozice na reálnou hodnotu je na Administrátoru Fondu. Mezi

aktiva, která jsou oceňovány reálnou hodnotou v rámci úrovně 3, se řadí ostatní dlouhodobá finanční

aktiva a pasiva.

Majetkové účasti a ostatní investiční aktiva (investiční majetek), pohledávky a pasiva oceňované

reálnou hodnotou proti ziskům nebo ztrátám jsou oceňovány zpravidla na základě znaleckých

posudků, protože jejich tržní hodnota není jinak objektivně zjistitelná. Bezprostředně po akvizici

těchto aktiv mohou být na základě posouzení Administrátora oceněna aktiva pořizovací cenou,

pokud Administrátor dojde k závěru, že tato cena zobrazuje aktuální tržní hodnotu investice lépe

nebo aktuálněji, než hodnota stanovená znaleckým posudkem.

Majetek jako Investiční příležitost ve fondu jsou majetkové účasti ve společnostech a ostatní

investiční aktiva. Majetkové účasti ve společnostech a ostatní investiční aktiva jsou oceněny

reálnou hodnotou. Reálná hodnota je stanovována minimálně jedenkrát ročně znaleckým

posudkem, a to k poslednímu dni účetního období, není-li s ohledem na pozorovatelné chování

odpovídajícího trhu shledán důvod k ocenění častějšímu.

Osobou oprávněnou k ocenění majetku a dluhů na reálnou hodnotu je

• znalec v příslušném oboru jmenovaný pro tyto účely soudem,

• odhadce vlastnící živnostenský list nebo jiné podnikatelské oprávnění, opravňující jej k

výkonu oceňování majetku a dluhů.

Ocenění je prováděno ve smyslu zákona o investičních společnostech a investičních fondech, ve

znění pozdějších předpisů a tím vyhovuje pojetí ceny obvyklé. Za cenu obvyklou lze považovat cenu

tržní, tak jak je definována mezinárodními oceňovacími standardy. Tržní hodnota je odhadem

finanční částky a je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGOVA (The European

Group of Valuers) a s mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval mezinárodní výbor pro

standardy oceňování IVSC (International Valuation Standards Committee) jako „odhadovaná

částka, za kterou by měly být majetky k datu ocenění směněny v transakci bez osobních vlivů mezi

dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci

jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku“.

Pro stanovení hodnoty majetkové účasti ve společnosti je použita kombinace následujících

elementárních oceňovacích metod a přístupů:

• Metody výnosové

• Metoda porovnání

• Metody zjištění věcné hodnoty – majetkové

• Metoda účetní hodnoty

• Metoda likvidační

Krátkodobé pohledávky a závazky

Krátkodobé pohledávky a závazky se splatností do jednoho roku jsou oceňovány v jejich nominální

hodnotě, u které je předpoklad, že je srovnatelná s reálnou hodnotou. Toto ocenění tak spadá do

úrovně 3.

Pokladní hotovost

Vykázané hodnoty krátkodobých instrumentů v zásadě odpovídají jejich reálné hodnotě.

V roce 2020 a 2019 neproběhly žádné přesuny mezi jednotlivými úrovněmi aktiv oceňovanými

reálnou hodnotou.

V následující tabulce jsou uvedeny metody ocenění pro daná aktiva a závazky a nepozorovatelné

vstupy, které jsou aplikovány v rámci daných metod ocenění.

Typ aktiva /

závazku

Metoda ocenění

Významné nepozorovatelné

vstupy

Vliv nepozorovatelných

vstupů na reálnou hodnotu

aktiva/závazku

Investiční

majetek

Porovnávací metoda.

Je založena

na porovnání oceňované

nemovitosti s obdobnými

porovnatelnými nemovitostmi

obchodovanými v nedávné

minulosti s nemovitostí

oceňovanou. Tato metoda byla

použita pro ocenění pozemků.

- cena za m2 pozemků

4,6 - 12 tis. Kč

Odhadovaná reálná hodnota

by byla vyšší v případě, že:

Věcná hodnota

je reprodukční

cena snížená o přiměřené

opotřebení věci stejného stáří a

přiměřené intenzity používání.

Tato metoda byla použita pro

ocenění budov/staveb u kterých

nebyla použita výnosová nebo

porovnávací metoda.

- cena za m3 (JC) staveb

2,9 – 6 ,5 tis. Kč

Výnosové ocenění na základě

metody dosažitelného čistého

- Tržní nájemné na m2

- Tržní nájemné na m2 bude

vyšší

ročního výnosu (příjmu)

dle tržního

nájemného na m2 a kapitalizační

míry. Použita u 4 objektů (stavba

č.p. 1107, č.p. 1108, č.p. 1116, č.p.

1121)

- Očekávaný růst tržního

nájemného

- Očekávaný růst tržního

nájemného bude vyšší

- Výpadky z nájmu

- Období výpadku z nájmů

a úlevy z nájemného budou

kratší

- Míra obsazenosti

- Míra obsazenosti bude vyšší

- Úlevy z nájemného

- Diskontní míra bude nižší

- Diskontní míra

- Kapitalizační míra (yield)

bude nižší

Kapitalizační míra (yield) 7,00

Investice do

podniků pod

společným

vlivem

Majetková metoda

(na principu

reálných hodnot) vycházející

z tržní hodnoty jednotlivých složek

majetku a závazků.

- hodnoty majetku, které jsou

zjištěny samostatně pro

jednotlivé jeho části

Odhadovaná reálná hodnota

by byla vyšší v případě, že:

- cena za m2 bude vyšší

- reálné hodnoty aktiv

použitých při srovnání budou

vyšší

Dlouhodobá

pohledávka

Reálná hodnota pohledávky.

Nominální hodnota pohledávky je

podrobena korekci, která je

odůvodnitelná z časového hlediska

a zohledňuje časový interval mezi

dnem ocenění a splacení (tj. 5 let).

Reálná hodnota neobsahuje žádné

srážky z titulu rizika nezaplacení

pohledávky.

- Očekávaný budoucí tok

z pohledávky

Odhadovaná reálná hodnota

by byla vyšší v případě, že:

- Doba splatnosti

- Diskontní míra bude nižší

- Obvyklá úroková míra

Hierarchie reálné hodnoty

Tis. Kč

Úroveň 1

Úroveň 2

Úroveň 3

Celkem

K 31. 12. 2022

Finanční aktiva a závazky v reálné hodnotě vykázané do zisku nebo

ztráty

Investiční majetek

894 024

Majetek určený k prodeji

36 328

Investice do podniků pod společným vlivem

37 111

Poskytnuté půjčky

47 192

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

23 827

Peníze a peněžní ekvivalenty

21 645

Finanční aktiva celkem

21 645

1 038 482

1 060 127

Půjčky a úvěry

243 668

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

158 204

Finanční závazky celkem

243 668

158 204

401 871

Celkem

-222 023

880 728

658 255

Tis. Kč

Úroveň 1

Úroveň 2

Úroveň 3

Celkem

K 31. 12. 2021

Finanční aktiva a závazky v reálné hodnotě vykázané do zisku nebo

ztráty

Investiční majetek

706 439

Majetek určený k prodeji

83 561

Investice do podniků pod společným vlivem

41 721

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

24 789

Peníze a peněžní ekvivalenty

13 408

Finanční aktiva celkem

13 408

856 510

869 918

Půjčky a úvěry

223 698

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

29 884

Finanční závazky celkem

223 698

29 884

253 582

Celkem

-210 290

826 626

616 336

K 31. 12. 2021

10. Následné události

Po rozhodném dni došlo k uzavření smlouvy o pověření jiného ve vedení účetnictví. Do data

sestavení účetní závěrky nedošlo k žádným dalším významným událostem, které by měly vliv na

sestavení této účetní závěrky.

V Praze dne 2. 5. 2023

Maloja Investment SICAV a.s.

AMISTA investiční společnost, a.s.

člen představenstva

Ing. Michal Kusák, Ph.D.,

Zpráva auditora

Zpráva nezávislého auditora

o ověření

účetní závěrky

k 31. prosinci 2022

Maloja Investment SICAV a.s.

Praha, květen 2023

Str. 2/8

Údaje o auditované účetní jednotce

Název účetní jednotky:

Maloja Investment SICAV a.s.

Sídlo:

Mladoboleslavská 1108, Praha 9 – Kbely, 197 00

Zápis proveden u:

Městského soudu v Praze

Zápis proveden pod číslem:

oddíl B, číslo vložky 21746

IČO:

052 59 797

DIČ:

CZ05259797

Statutární orgán:

AMISTA investiční společnost, a.s., člen představenstva, při výkonu

funkce zastupuje Ing. Michal Kusák, Ph.D., pověřený zmocněnec

Předmět činnosti:

činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu ust. § 95

odst. 1 písm. a) zák. č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech

a investičních fondech

Ověřované období:

1. ledna 2022 až 31. prosince 2022

Příjemce zprávy:

akcionáři společnosti

Údaje o auditorské společnosti

Název společnosti:

AUDIT ONE s.r.o.

Evidenční číslo auditorské

společnosti:

č. 604

Sídlo:

Pobřežní 620/3, 186 00 Praha 8 Karlín

Zápis proveden u:

Městského soudu v Praze

Zápis proveden pod číslem:

oddíl C, číslo vložky 345046

IČO:

099 38 419

DIČ:

CZ09938419

Telefon:

+420 771 224 893

E-mail:

info@auditone.cz

Odpovědný auditor:

Ing. Jakub Kovář

Evidenční číslo auditora:

č. 1959

Str. 3/8

Zpráva nezávislého auditora

akcionářům investičního fondu Maloja Investment SICAV a.s.

Zpráva o auditu účetní závěrky

Výrok auditora

Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky investičního fondu Maloja Investment SICAV a.s. (dále „účetní

jednotka“) sestavené na základě mezinárodních standardů účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou

unií (dále i „IFRS“), která se skládá z výkazu o finanční situaci k 31. 12. 2022, výkazu o úplném výsledku

hospodaření, přehledu o změnách vlastního kapitálu, přehledu o změnách čistých aktiv připadajících

k investičním akciím, výkazu o peněžních tocích za rok končící 31. 12. 2022 a komentáře k účetním výkazům,

který obsahuje popis použitých podstatných účetních metod a další vysvětlující informace.

Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční situace investičního fondu

Maloja Investment SICAV a.s. k 31. 12. 2022, finanční výkonnosti a peněžních toků za období od 1. 1. 2022 do

31. 12. 2022 v souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií.

Základ pro výrok

Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU)

č. 537/2014 a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou mezinárodní standardy pro

audit (ISA), případně doplněné a upravené souvisejícími aplikačními doložkami. Naše odpovědnost stanovená

těmito předpisy je podrobněji popsána v oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky. V souladu se

zákonem o auditorech a Etickým kodexem přijatým Komorou auditorů České republiky jsme na Účetní jednotce

nezávislí a splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z uvedených předpisů. Domníváme se, že důkazní

informace, které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho výroku.

Hlavní záležitosti auditu

Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu účetní závěrky za

běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v kontextu auditu účetní závěrky jako celku

a v souvislosti s utvářením názoru na tuto závěrku. Samostatný výrok k těmto záležitostem nevyjadřujeme.

Str. 4/8

Hlavní záležitosti auditu

Způsob řešení

Ocenění nemovitostního portfolia

Hodnota nemovitostního portfolia účetní jednotky

představuje k datu účetní závěrky více jak 87 %

celkové bilanční sumy.

Podle požadavků platné legislativy promítnutých do

stanov účetní jednotky a statutu fondu schváleného

Českou národní bankou, přeceňuje účetní jednotka

svoje nemovitosti k rozvahovému dni na reálnou

hodnotu.

Riziko v této oblasti vnímáme v nesprávně

provedeném ocenění majetku a správnosti promítnutí

přecenění do účetní závěrky (nadhodnocení hodnoty

aktiv).

Informace o přecenění nemovitostí na reálnou

hodnotu je uvedena v bodech 2, 12 a 15 komentáře

k účetním výkazům.

Ocenění majetkové účasti

Hodnota majetkových účastí účetní jednotky

představuje k datu účetní závěrky významnou část

bilanční sumy.

Podle požadavků platné legislativy promítnutých do

stanov účetní jednotky a statutu fondu schváleného

Českou národní bankou, přeceňuje účetní jednotka

majetkové účasti k rozvahovému dni na reálnou

hodnotu.

Riziko v této oblasti vnímáme v nesprávně

provedeném ocenění aktiv a správnosti promítnutí

přecenění do účetní závěrky (nadhodnocení hodnoty

aktiv).

Informace o přecenění majetkových účastí na

reálnou hodnotu je uvedeno v bodech 2 a 13

komentáře k účetním výkazům.

Námi provedené auditorské postupy zahrnovaly

mimo jiné spolupráci s naším znalcem, který se

podílel na vyhodnocení předpokladů a metodiky

použité znalcem účetní jednotky při ocenění

nemovitostního portfolia.

V rámci našich testů jsme ověřili, že provedené

ocenění je metodicky správné a výsledné ocenění

zobrazuje reálnou hodnotu nemovitostního portfolia.

Dále jsme vyhodnotili, jak je výsledné ocenění

vykázáno v účetní závěrce a popsáno v komentáři

k účetním výkazům.

Námi provedené auditorské postupy zahrnovaly

mimo jiné spolupráci s naším znalcem, který se

podílel na vyhodnocení předpokladů a metodiky

použité znalcem účetní jednotky při ocenění

majetkových účastí účetní jednotky.

V rámci našich testů jsme ověřili, že provedené

ocenění je metodicky správné a výsledné ocenění

zobrazuje reálnou hodnotu majetkových účastí účetní

jednotky. Dále jsme vyhodnotili, jak je výsledné

ocenění vykázáno v účetní závěrce a popsáno

v komentáři k účetním výkazům.

Str. 5/8

Ostatní informace uvedené ve výroční finanční zprávě

Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené ve výroční finanční

zprávě mimo účetní závěrku a naši zprávu auditora. Za ostatní informace odpovídá představenstvo.

Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je však součástí našich povinností

souvisejících s ověřením účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi a posouzení, zda ostatní

informace nejsou ve významném (materiálním) nesouladu s účetní závěrkou či s našimi znalostmi o účetní

jednotce získanými během ověřování účetní závěrky nebo zda se jinak tyto informace nejeví jako významně

(materiálně) nesprávné. Také posuzujeme, zda ostatní informace byly ve všech významných (materiálních)

ohledech vypracovány v souladu s příslušnými právními předpisy. Tímto posouzením se rozumí, zda ostatní

informace splňují požadavky právních předpisů na formální náležitosti a postup vypracování ostatních informací

v kontextu významnosti (materiality), tj. zda případné nedodržení uvedených požadavků by bylo způsobilé

ovlivnit úsudek činěný na základě ostatních informací.

Na základě provedených postupů, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že:

• ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní závěrce, jsou ve

všech významných (materiálních) ohledech v souladu s účetní závěrkou a

• ostatní informace byly vypracovány v souladu s právními předpisy.

Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o účetní jednotce, k nimž jsme dospěli při

provádění auditu, ostatní informace neobsahují významné (materiální) věcné nesprávnosti. V rámci uvedených

postupů jsme v obdržených ostatních informacích žádné významné (materiální) věcné nesprávnosti nezjistili.

Odpovědnost představenstva, dozorčí rady a výboru pro audit za účetní závěrku

Představenstvo odpovídá za sestavení účetní závěrky podávající věrný a poctivý obraz v s mezinárodními

standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií, a za takový vnitřní kontrolní systém, který

považuje za nezbytný pro sestavení účetní závěrky tak, aby neobsahovala významné (materiální) nesprávnosti

způsobené podvodem nebo chybou.

Při sestavování účetní závěrky je představenstvo povinno posoudit, zda je účetní jednotka schopna nepřetržitě

trvat, a pokud je to relevantní, popsat v příloze účetní závěrky záležitosti týkající se jejího nepřetržitého trvání

a použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky, s výjimkou případů, kdy představenstvo

plánuje zrušení účetní jednotky nebo ukončení její činnosti, resp. kdy nemá jinou reálnou možnost než tak učinit.

Za dohled nad procesem účetního výkaznictví odpovídá dozorčí rada a výbor pro audit.

Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky

Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou (materiální)

nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující náš výrok. Přiměřená míra

jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v souladu s výše uvedenými předpisy ve

všech případech v účetní závěrce odhalí případnou existující významnou (materiální) nesprávnost. Nesprávnosti

mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb a považují se za významné (materiální), pokud lze reálně

předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní

závěrky na jejím základě přijmou.

Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během celého auditu

odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností:

• Identifikovat a vyhodnotit rizika významné (materiální) nesprávnosti účetní závěrky způsobené podvodem

nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizika a získat dostatečné a vhodné

důkazní informace, abychom na jejich základě mohli vyjádřit výrok. Riziko, že neodhalíme významnou

(materiální) nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než riziko neodhalení významné

Str. 6/8

(materiální) nesprávnosti způsobené chybou, protože součástí podvodu mohou být tajné dohody (koluze),

falšování, úmyslná opomenutí, nepravdivá prohlášení nebo obcházení vnitřních kontrol vedením účetní

jednotky.

• Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem účetní jednotky relevantním pro audit v takovém rozsahu,

abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti, nikoli abychom mohli

vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního systému.

• Posoudit vhodnost použitých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetních odhadů a informace,

které v této souvislosti vedení účetní jednotky uvedlo v příloze účetní závěrky.

• Posoudit vhodnost použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky vedením účetní

jednotky a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní informace existuje významná (materiální) nejistota

vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou významně zpochybnit schopnost účetní jednotky

nepřetržitě trvat. Jestliže dojdeme k závěru, že taková významná (materiální) nejistota existuje, je naší

povinností upozornit v naší zprávě na informace uvedené v této souvislosti v příloze účetní závěrky,

a pokud tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit modifikovaný výrok. Naše závěry týkající se schopnosti

účetní jednotky nepřetržitě trvat vycházejí z důkazních informací, které jsme získali do data naší zprávy.

Nicméně budoucí události nebo podmínky mohou vést k tomu, že účetní jednotka ztratí schopnost

nepřetržitě trvat.

• Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky, včetně přílohy, a dále to, zda účetní

závěrka zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který vede k věrnému zobrazení.

Naší povinností je informovat představenstvo, dozorčí radu a výbor pro audit mimo jiné o plánovaném rozsahu

a načasování auditu a o významných zjištěních, která jsme v jeho průběhu učinili, včetně zjištěných významných

nedostatků ve vnitřním kontrolním systému.

Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili příslušné etické

požadavky týkající se nezávislosti, a informovat ho o veškerých vztazích a dalších záležitostech, u nichž se lze

reálně domnívat, že by mohly mít vliv na naši nezávislost, a případných souvisejících opatřeních.

Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali představenstvo, dozorčí radu

a výbor pro audit, ty, které jsou z hlediska auditu účetní závěrky za běžný rok nejvýznamnější, a které tudíž

představují hlavní záležitosti auditu, a tyto záležitosti popsat v naší zprávě. Tato povinnost neplatí, když právní

předpisy zakazují zveřejnění takové záležitosti nebo jestliže ve zcela výjimečném případě usoudíme, že bychom

o dané záležitosti neměli v naší zprávě informovat, protože lze reálně očekávat, že možné negativní dopady

zveřejnění převáží nad přínosem z hlediska veřejného zájmu.

Str. 7/8

Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními předpisy

V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 uvádíme v naší zprávě

nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec mezinárodních standardů pro audit:

Určení

auditora a délka provádění auditu

Auditorem účetní jednotky nás dne 7. 6. 2022 určila valná hromada účetní jednotky. Auditorem účetní jednotky

jsme druhým rokem.

Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit

Potvrzujeme, že náš výrok k účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší dodatečnou zprávou pro

výbor pro audit Společnosti, kterou jsme dne 02. 05. 2023 vyhotovili dle článku 11 nařízení Evropského

parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014.

Poskytování neauditorských služeb

Prohlašujeme, že jsme účetní jednotce neposkytli žádné služby uvedené v čl. 5 odst. 1 nařízení Evropského

parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. Zároveň jsme účetní jednotce ani jí ovládaným obchodním společnostem

neposkytli žádné jiné neauditorské služby, které by nebyly uvedeny v komentáři k účetním výkazům účetní

jednotky.

Zpráva o souladu s nařízením o ESEF

Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu účetní závěrky

obsažené ve výroční finanční zprávě s ustanoveními nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) 2019/815 ze

dne 17. prosince 2018, kterým se doplňuje směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES, pokud jde

o regulační technické normy specifikace jednotného elektronického formátu pro podávání zpráv („nařízení

o ESEF“), která se vztahují k účetní závěrce.

Odpovědnost představenstva

Za vypracování účetní závěrky v souladu s nařízením o ESEF je zodpovědné představenstvo Účetní jednotky.

Představenstvo Účetní jednotky nese odpovědnost mimo jiné za:

• návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro uplatňování

požadavků nařízení o ESEF,

• sestavení účetní závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě v platném formátu XHTML.

Odpovědnost auditora

Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací názor na to, zdali účetní závěrka obsažená

ve výroční finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení

o ESEF. Tuto zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme provedli podle mezinárodního standardu pro ověřovací

zakázky ISAE 3000 (revidované znění) – „Ověřovací zakázky, které nejsou auditem ani prověrkou historických

finančních informací“ (dále jen „ISAE 3000“).

Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra jistoty je velká

míra jistoty, nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše uvedeným standardem ve všech

případech odhalí případný existující významný (materiální) nesoulad s požadavky nařízení o ESEF.

Str. 8/8

V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti:

• seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF,

• seznámili jsme se s vnitřními kontrolami Účetní jednotky relevantními pro uplatňování požadavků

nařízení o ESEF,

• identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného (materiálního) nesouladu s požadavky nařízení

o ESEF způsobeného podvodem nebo chybou a

• na základě toho navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a získat

přiměřenou jistotu pro účely vyjádření našeho závěru.

Cílem našich postupů bylo posoudit, zdali účetní závěrka, která je obsažena ve výroční finanční zprávě, byla

sestavena v platném formátu XHTML.

Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření

našeho závěru.

Závěr

Podle našeho názoru účetní závěrka Účetní jednotky za rok končící 31. prosince 2022 obsažená ve výroční

finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení

o ESEF.

V Praze dne 2. května 2023

Ing. Jakub Kovář

evidenční číslo auditora 1959

AUDIT ONE s.r.o.

evidenční číslo auditorské společnosti 604