Výroční finanční zpráva
2023
COMES invest,
investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.
za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023
2
Obsah
Obsah ...................................................................................................................................................................... 2
Čestné prohlášení.................................................................................................................................................... 4
Informace pro akcionáře ......................................................................................................................................... 5
Přehled podnikání, stav majetku investičního Fondu a majetkových účastí......................................................... 16
Profil Fondu a skupiny ........................................................................................................................................... 24
Zpráva o vztazích ................................................................................................................................................... 37
Individuální účetní závěrka k 31. 12. 2023 ............................................................................................................ 38
Příloha účetní závěrky k 31.12.2023 ..................................................................................................................... 43
Příloha – Finanční výkazy neinvestiční a investiční části fondu ............................................................................ 74
Zpráva auditora ..................................................................................................................................................... 77
3
Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené pojmy následující význam:
Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené právní předpisy následující význam:
AMISTA IS
AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00
ČNB
Česká národní banka
Den ocenění
Poslední den Účetního období
Fond
COMES invest, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., IČO: 291 19 138, se sídlem
Olomouc – Nová Ulice, Krapkova 452/38, 779 00, obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku
vedeném Krajským soudem v Ostravě pod sp. zn. B 10188
Účetní období
Období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023
Investiční část Fondu
Majetek a dluhy Fondu z jeho investiční činnosti ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF.
Neinvestiční část Fondu
Ostatní jmění Fondu nespadající do Investiční části Fondu ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF.
Dohoda FATCA
Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování daňových
předpisů v mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spojených států amerických
o informacích a jejich oznamování obecně známá jako Foreign Account Tax Compliance Act, vyhlášená
pod č. 72/2014 Sb.m.s.
Zákon o auditorech
Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o auditorech), ve znění
pozdějších předpisů
Zákon o daních z příjmů
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů
Zákon o účetnictví
Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů
ZISIF
Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších
předpisů
ZMSSD
Zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších souvisejících
zákonů, ve znění pozdějších předpisů
ZOK
Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve
znění pozdějších předpisů
ZPKT
Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů
Vyhláška
Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci, ve znění pozdějších předpisů
4
Čestné prohlášení
Tato výroční zpráva, při vynaložení veškeré přiměřené péče, podle našeho nejlepšího vědomí, podává věrný a
poctivý obraz o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Fondu a jeho skupiny za Účetní
období a o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření
skupiny Fondu jako emitenta akcií představujících podíl na Fondu přijatých k obchodování na evropském
regulovaném trhu, který má sídlo na území České republiky.
V Olomouci dne 30. 4. 2024
5
Informace pro akcionáře
podle § 118 odst. 4 písm. b) až k) a odst. 5 písm. a) až k) ZPKT
1. Orgány Fondu a skupiny – jejich složení a postupy jejich rozhodování
1.1 Valná hromada Fondu jako mateřské společnosti
Valná hromada je nejvyšším orgánem Fondu. Každý akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, má právo účastnit
se valné hromady. Každý investor, který vlastní investiční akcie, má též právo účastnit se valné hromady. Každý
akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, i každý investor, který vlastní investiční akcie, má právo obdržet
vysvětlení týkající se Fondu, jím ovládaných osob nebo jednotlivého podfondu vytvořeného Fondem, jehož
investiční akcie vlastní, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu záležitostí zařazených na valnou
hromadu nebo na výkon akcionářských práv na ní, a uplatňovat návrhy a protinávrhy.
Se zakladatelskými akciemi je spojeno hlasovací právo vždy, nestanoví-li zákon jinak. S investičními akciemi
hlasovací právo spojeno není, nestanoví-li zákon jinak. Je-li s akcií Fondu spojeno hlasovací právo, náleží každé
akcii jeden hlas.
Rozhodování valné hromady upravuje článek 23 stanov Fondu:
Valná hromada je schopna se usnášet, pokud jsou přítomní vlastníci nejméně 30 % akcií, s nimiž je spojeno
hlasovací právo. Při posuzování schopnosti valné hromady se usnášet se nepřihlíží k akciím, s nimiž není spojeno
hlasovací právo, nebo pokud nelze hlasovací právo podle zákona nebo stanov vykonávat; to neplatí, nabydou-li
tyto dočasně hlasovacího práva. Není-li valná hromada schopná usnášet se, svolá statutární orgán náhradní
valnou hromadu, a to tak, aby se konala od patnácti do šesti týdnů ode dne, na který byla svolána původní valná
hromada. Náhradní valná hromada je schopná usnášet se bez ohledu na počet přítomných akcionářů.
Záležitosti, které nebyly zařazeny do navrhovaného pořadu jednání, lze rozhodnout jen se souhlasem všech
vlastníků akcií vydaných Fondem, s nimiž je v případě projednání takové záležitosti spojeno hlasovací právo.
Pokud stanovy Fondu nebo zákon nevyžadují většinu jinou, rozhoduje valná hromada většinou hlasů vlastníků
akcií vydaných Fondem, s nimiž je spojeno hlasovací právo.
V případě, kdy valná hromada hlasuje o:
a) změně práv spojených s určitým druhem investičních akcií;
b) změně druhu nebo formy investičních akcií;
c) další záležitosti, pro kterou zákon vyžaduje hlasování podle druhu akcií;
hlasují současně akcionáři, kteří vlastní investiční akcie, a akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie. V takovém
případě je s investičními akciemi spojeno hlasovací právo, přičemž s každou investiční akcií je spojen jeden hlas.
Takováto valná hromada rozhoduje nadpoloviční většinou hlasů všech akcionářů vlastnících zakladatelské akcie,
a nadpoloviční většinou hlasů přítomných akcionářů vlastnící investiční akcie dle druhu akcií (nadpoloviční
většina se počítá pro každý druh investičních akcií zvlášť), pokud zákon nebo tyto stanovy nevyžadují většinu
jinou. Pokud se změna týká jen investičních akcií určitého podfondu vytvořeného Fondem, platí, že akcionáři,
kteří vlastní investiční akcie, se myslí pouze akcionáři příslušného podfondu.
Působnost valné hromady upravuje článek 20 stanov Fondu:
Do působnosti valné hromady, nevylučuje-li to ZISIF, náleží dle stanov Fondu vše, co do její působnosti vkládá
závazný právní předpis, včetně:
• rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení zapisovaného základního kapitálu
představenstvem podle ust. § 511 ZOK nebo o změnu, ke které došlo na základě jiných právních
skutečností,
• volba a odvolání představenstva,
• volba a odvolání členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami,
• schválení smlouvy o výkonu funkce člena představenstva,
6
• schválení smluv o výkonu funkce členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami,
• rozhodnutí o zrušení Fondu, resp. Fondem vytvořeného podfondu s likvidací,
• rozhodnutí o jmenování likvidátora, resp. o podání žádosti o jmenování likvidátora ČNB, jmenuje-li dle
zákona likvidátora ČNB,
• rozhodnutí o přeměně Fondu,
• rozhodování o udělení souhlasu s poskytnutím příplatku mimo zapisovaný základní kapitál Fondu jeho
akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie, a o jeho vrácení,
• rozhodování o určení auditora pro účetní závěrku a konsolidovanou účetní závěrku,
• rozhodování o vyčlenění majetku a dluhů z investiční činnosti společnosti do jednoho či více podfondů.
1.2 Představenstvo Fondu jako mateřské společnosti
Představenstvo AMISTA investiční společnost, a.s. (od 1. 1. 2021)
IČO 274 37 558
Sídlo: Pobřežní 620/3, 186 00 Praha 8
Zastoupení právnické osoby Ing. Vladimír Dokonal, CSc., pověřený zmocněnec (od 1. 1. 2021)
K 19. 4. 2023, tj. před datem sestavení účetní závěrky bylo složení představenstva a jeho zastupování změněno
následujícím způsobem:
Představenstvo AMISTA investiční společnost, a.s. (od 1. 1. 2021)
IČO 274 37 558
Sídlo: Pobřežní 620/3, 186 00 Praha 8
Zastoupení právnické osoby Ing. Vladimír Dokonal, CSc., pověřený zmocněnec typu B
(od 19. 4. 2023)
Ing. Ondřej Horák, pověřený zmocněnec typu A (od 19. 4. 2023)
Fond má individuální statutární orgán, jímž je právnická osoba oprávněná obhospodařovat tento investiční fond,
a je obhospodařován prostřednictvím této osoby.
Představenstvo je statutárním orgánem Fondu, kterému přísluší obchodní vedení Fondu a který zastupuje Fond
navenek. Představenstvo se řídí obecně závaznými právními předpisy, stanovami a statutem Fondu, resp. jeho
podfondů, jsou-li zřízeny. Představenstvo mj. také svolává valnou hromadu Fondu a schvaluje změny statutu
Fondu a jeho podfondů, jsou-li zřízeny. Představenstvo je voleno valnou hromadou Fondu.
V působnosti představenstva je dle stanov Fondu:
a) řídit činnost Fondu a zabezpečovat jeho obchodní vedení,
b) provádět usnesení přijatá valnou hromadou,
c) zabezpečovat řádné vedení účetnictví Fondu,
d) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou a konsolidovanou, popřípadě i mezitímní
účetní závěrku společnosti a návrh na rozdělení zisku nebo úhrady ztrát,
e) svolávat valnou hromadu,
f) vyhotovovat nejméně jednou za rok pro valnou hromadu zprávu o podnikatelské činnosti Fondu a
stavu jeho majetku,
g) vyhotovovat další zprávy emitenta cenných papírů přijatých k obchodování na evropském
regulovaném trhu a zajišťovat plnění dalších povinností, stanovených obecně závaznými právními
předpisy, zejm. ZPKT,
h) měnit stanovy Fondu v souladu s § 277 odst. 2 ZISIF, jde-li o změnu přímo vyvolanou změnou právní
úpravy, opravu písemných nebo tiskových chyb nebo úpravou, která logicky vyplývá z obsahu stanov,
7
i) vydávat statut společnosti a jejich podfondů a schvalovat jejich změny
j) rozhodovat o všech záležitostech společnosti, které zákon nebo stanovy nesvěřují jinému orgánu
společnosti, tedy zejm. dozorčí radě nebo valné hromadě společnosti.
k) Udělovat či odvolávat prokuru pro jednu či více osob, včetně rozhodování o způsobu zastupování
společnosti v rámci prokury
Představenstvo má jediného člena.
Představenstvo určuje základní zaměření obchodního vedení Fondu.
Představenstvo disponuje oprávněním k výkonu své činnosti v podobě rozhodnutí ČNB o povolení k výkonu
činnosti investiční společnosti. Pověřený zmocněnec představenstva disponuje předchozím souhlasem ČNB k
výkonu své funkce.
Člen představenstva disponuje oprávněním k výkonu své činnosti v podobě rozhodnutí ČNB o povolení k výkonu
činnosti investiční společnosti. Pověřený zmocněnec představenstva disponuje předchozím souhlasem ČNB k
výkonu své funkce.
Představenstvo nezřídilo žádný poradní orgán, výbor či komisi.
Vzhledem k tomu, že statutárnímu orgánu nesmí být v souladu s obecně závaznými právními předpisy týkajícími
se obhospodařování investičních fondů udělovány ze strany akcionářů Fondu jakékoliv pokyny týkající se
obhospodařování Fondu, není statutární orgán oprávněn požádat nejvyšší orgán Fondu v souladu s ust. § 51
odst. 2 ZOK o udělení pokynu týkajícího se obchodního vedení. Statutární orgán však může požádat o sdělení
nezávazného stanoviska či doporučení týkajícího se obchodního vedení další (poradní) orgány Fondu či jiné
subjekty, a to za podmínek určených statutem Fondu či vnitřními předpisy Fondu.
1.3 Dozorčí rada Fondu jako mateřské společnosti
Dozorčí rada
Člen dozorčí rady: Ing. Jana Přikrylová Lébrová (od 1. 1. 2021)
narozena: 8. 7. 1987
vzdělání: vysokoškolské
Člen dozorčí rady: Mgr. Dita Zbožínková (od 1. 1. 2021)
narozena: 4. 2. 1990
vzdělání: vysokoškolské
Dozorčí rada dohlíží na řádný výkon činnosti Fondu, jakož i provádí další činnosti stanovené obecně závaznými
právními předpisy.
Dozorčí rada dále dle stanov Fondu:
a) přezkoumává řádnou, mimořádnou a konsolidovanou a popřípadě i mezitímní účetní závěrku a návrh
na rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá valné hromadě své vyjádření;
b) předkládá valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a konsolidované účetní
závěrky, příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných emitentem cenných papírů přijatých
k obchodování na evropském regulovaném trhu, o nichž to stanoví obecně závazný právní předpis;
Dozorčí rada se skládá ze dvou členů, volených valnou hromadou.
Dozorčí rada je schopná usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí usnesení
je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční většina členů dozorčí rady. Každý člen dozorčí rady má jeden hlas.
V případě rovnosti hlasů je rozhodující hlas předsedy dozorčí rady.
Řádná zasedání dozorčí rady svolává předseda dozorčí rady s uvedením programu jednání, a to zpravidla šestkrát
za rok. V případě, že dozorčí rada není svolána po dobu delší než 2 měsíce, může o její svolání požádat předsedu
kterýkoli její člen, a to s pořadem jednání, který určí. Předseda dozorčí rady svolá dozorčí radu také tehdy,
požádá-li o to statutární orgán, a to s pořadem jednání, který statutární orgán určil; neučiní-li tak bez zbytečného
odkladu po doručení žádosti, může ji svolat sám statutární orgán.
8
1.4 Výbor pro audit Fondu jako mateřské společnosti
Předseda výboru pro audit Ing. Vít Vařeka (od 4. 1. 2016)
narozen: 14. 1. 1963
Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Frostburg State Universit v USA. Od roku 1994 působil na pozici
vedoucí finanční analytik a zástupce ředitele u licencovaného obchodníka s cennými papíry AKRO Capital, a.s. Od
roku 2006 do současnosti působí ve společnosti AMISTA IS, a to postupně na pozicích výkonný ředitel, předseda
představenstva a člen dozorčí rady.
Člen výboru pro audit Mgr. Pavel Bareš (od 1. 12. 2022)
narozen: 23. 9. 1977
V letech 2019-2022 byl členem představenstva AMISTA IS od roku 2022 pak zasedá v dozorčí radě. Mgr. Pavel
Bareš působí od roku 2001 v advokacii, v jejímž rámci se dlouhodobě specializuje na komplexní právní zajištění
investic a akvizic, včetně řešení nemovitostní agendy a investičních projektů.
Člen výboru pro audit Ing. Petr Janoušek (od 1. 1. 2018)
narozen: 22. 2. 1973
Vystudoval Vysoké učení technické v Brně. V rámci AMISTA IS se věnuje komplexnímu finančnímu řízení
společnosti. Předtím působil na vedoucích pozicích ve společnostech zabývajících se investiční činností a vývojem
informačních systémů.
Fond, jako subjekt veřejného zájmu ve smyslu ust. § 1a písm. a) ve spojení s ust. § 19a odst. 1 Zákona o účetnictví
zřídil ke dni 25. 1. 2016 výbor pro audit. Výbor pro audit zejména sleduje účinnost vnitřní kontroly, systému řízení
rizik, účinnost vnitřního auditu a jeho funkční nezávislost, sleduje postup sestavování účetní závěrky Fondu a
předkládá řídicímu nebo kontrolnímu orgánu Fondu doporučení k zajištění integrity systémů účetnictví a
finančního výkaznictví. Dále doporučuje auditora kontrolnímu orgánu s tím, že toto doporučení řádně odůvodní.
Výbor pro audit se skládá ze 3 členů, volených valnou hromadou. Všichni navržení členové výboru pro audit splnili
zákonné podmínky pro jmenování do výboru pro audit stanovené ust. § 44 Zákona o auditorech. Na svém prvním
zasedání výboru pro audit si jeho členové zvolili za předsedu Ing. Víta Vařeku. Předseda svolává a řídí zasedání
výboru pro audit.
Výbor pro audit je schopný usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí
usnesení je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční přítomných členů výboru pro audit.
Výbor pro audit nezřídil žádný poradní orgán, výbor či komisi.
1.5 Politika rozmanitosti Fondu jako mateřské společnosti
Fond ve vztahu k statutárnímu orgánu, kontrolnímu orgánu a výboru pro audit neuplatňuje žádnou specifickou
politiku rozmanitosti. Důvodem je především skutečnost, že volba těchto orgánů je v působnosti valné hromady
Fondu, pročež toto rozhodnutí nemůže Fond v zásadě ovlivnit. Fond se principiálně hlásí k dodržování zásad
nediskriminace a rovného zacházení a dbá na to, aby orgány byly obsazovány osobami, jejichž odborné znalosti
a zkušenosti svědčí o jejich způsobilosti k řádnému výkonu funkce.
1.6 Majetkové účasti Fondu
Ke konci Účetního období nebyla v majetku Fondu žádná majetková účast.
2. Zásady a postupy vnitřní kontroly a pravidla přístupu k rizikům ve vztahu k procesu
výkaznictví
Skupina Fondu na základě ust. § 23a Zákona o účetnictví použila mezinárodní účetní standardy harmonizované
evropským právem pro sestavení účetní závěrky ke Dni ocenění. Účetnictví a výkaznictví Fondu je kromě
9
všeobecně závazných právních předpisů upraveno rovněž soustavou vnitřních předpisů a metodických postupů,
plně respektujících obecně závazné účetní předpisy a standardy.
Přístup do účetního systému Fondu je přísně řízen a povolen pouze oprávněným osobám. Účetní doklady jsou
účtovány po předchozím řádném schválení oprávněnými osobami, přičemž způsob schvalování je upraven
vnitřním předpisem. Platební styk je oddělen od zpracování účetnictví a provádění obchodních transakcí, veškeré
platby jsou prováděny oddělením vypořádání. Tento způsob úhrad zamezuje potencionální možnosti, kdy by
jedna a tatáž osoba provedla uzavření obchodního vztahu, zaúčtovala z něho vyplývající účetní operace a
současně provedla platbu ve prospěch obchodního partnera.
Kontrola správnosti a úplnosti účetnictví a výkaznictví Fondu je prováděna ve dvou úrovních – interně,
prostřednictvím řídícího a kontrolního systému, a dále prostřednictvím externího auditu, který ověřuje roční
účetní závěrku Fondu. Interní kontrola v rámci kontrolního a řídícího systému zahrnuje jednak činnosti vnitřního
auditu a dále řadu kontrolních prvků, prováděných kontinuálně (např. kontrola zaúčtovaného stavu majetku na
operativní evidenci majetku, inventarizace, kontrola čtyř očí apod.), v rámci, kterých je proces kontroly průběžně
vyhodnocován.
3. Kodex řízení a správy Fondu
AMISTA IS jako obhospodařovatel Fondu přijala soubor vnitřních předpisů schválených statutárním orgánem
obhospodařovatele Fondu. Tyto vnitřní předpisy vycházejí z požadavků stanovených všeobecně závaznými
právními předpisy, včetně právních předpisů Evropské unie, a jsou pravidelně aktualizovány a předkládány ČNB.
Některé z nich dle platné legislativy podléhají i kontrole ze strany ČNB a jsou ČNB předkládány v případě změn,
což jsou např. Organizační řád, který je základní normou řízení a správy Fondu, či vnitřní předpis obsahující
postupy k plnění povinností dle AML zákona. Rovněž všechny předpisy podléhají interní kontrole compliance a
vnitřního auditu.
Mezi základní vnitřní předpisy patří mj. vnitřní předpisy upravující výkon obhospodařování Fondu a výkon řízení
a správy Fondu. Oblastmi, které jsou vnitřními předpisy upraveny, jsou například:
• Interní pravidla outsourcingu
• Pravidla řízení rizik, dodržování limitů a řízení likvidity
• Účetní postupy a pravidla účtování
• Pravidla vnitřní kontroly
• Systém vnitřní komunikace
• Opatření proti praní špinavých peněz a financování terorismu
Nahlédnutí do vnitřních předpisů AMISTA IS, vztahujících se k Fondu, je možné na základě předchozí žádosti v
sídle AMISTA IS, resp. dotčeného Fondu. AMISTA IS je současně členem AKAT a řídí se také jejím etickým
kodexem, přičemž má sepsaný vlastní Etický kodex v rámci předpisové základny, kterým se řídí a který vychází
právě z principů uvedených v Etickém kodexu AKAT. I tento vnitřní předpis je případně k nahlédnutí v sídle
AMISTA IS, resp. dotčeného Fondu.
Vzhledem k výše uvedenému Fond nepřijal žádný zvláštní kodex řízení a správy Fondu.
4. Ostatní vedoucí osoby Fondu a portfolio manažer
4.1 Ostatní vedoucí osoby
Žádné další osoby nemají funkci vedoucí osoby ve Fondu.
10
4.2 Portfolio manažer
Portfolio manažer
Portfolio manažer Radim Vitner
Narozen: 1976
Vzdělání: Masarykova obchodní akademie Rakovník
Pracuje ve společnosti AMISTA IS na pozici portfolio manažer od 1. 7. 2011. Před příchodem do AMISTA IS
pracoval deset let na pozici účetního a finančního analytika ve společnosti Zepter International s.r.o. Předtím
sbíral zkušenosti mimo jiné ve společnostech SPT Telecom, a.s. a Královský pivovar Krušovice a.s.
Portfolio manažer Ing. Robert Mocek
Narozen: 1961
Vzdělání: Vysoká škola dopravy a spojů, Žilina
Před příchodem do AMISTA IS poskytoval konzultace v oblasti financování podnikatelských projektů
a poradenství v oblasti privátního bankovnictví a správy majetku v rámci svého živnostenského oprávnění. Před
tímto obdobím pracoval více než 25 let v bankovnictví na manažerských postech v oblasti privátního bankovnictví
a správy aktiv.
Portfolio manažer Ing. Karolína Kostelecká
Narozena: 1991
Vzdělání: VŠE v Praze, fakulta Národohospodářská
Do AMISTA IS nastoupila po dokončení studijního programu Business Administration na Toronto School of
Management v Kanadě, kde také absolvovala stáž na obchodně-ekonomickém úseku Generálního konzulátu ČR
v Torontu a pracovala v pojišťovnictví, ve společnosti Stewart Title Canada. Před odjezdem do Kanady působila
2 roky v mezinárodní poradenské společnosti BDO Advisory s.r.o. jako konzultant.
5. Osoby s řídící pravomocí
Statutární orgán
Řídicí osobou Fondu je obhospodařovatel AMISTA IS.
Představenstvo AMISTA investiční společnost, a.s. (od 1. 1. 2021)
IČO 274 37 558
Sídlo: Pobřežní 620/3, 186 00 Praha 8
Zastoupení právnické osoby Ing. Vladimír Dokonal, CSc., pověřený zmocněnec typu B
(od 19. 4. 2023)
Ing. Ondřej Horák, pověřený zmocněnec typu A (od 19. 4. 2023)
Kontrolní orgán
Člen dozorčí rady Ing. Jana Přikrylová Lébrová (od 1. 1. 2021)
narozen: 8. 7. 1987
vzdělání: vysokoškolské
Výkon funkce člena kontrolního orgánu Fondu je bezúplatný.
Člen dozorčí rady Mgr. Dita Zbožínková (od 1. 1. 2021)
narozen: 4. 2. 1990
vzdělání: vysokoškolské
Výkon funkce člena kontrolního orgánu Fondu je bezúplatný.
Ing. Vladimír Dokonal vlastní zakladatelské i investiční akcie Fondu. Viz. bod 6 Výroční finanční zprávy.
11
6. Údaje o peněžitých a nepeněžitých příjmech a principech odměňování
Rozhodování o odměňování pracovníků Fondu náleží do působnosti statutárního orgánu Fondu. Členové
statutárního a kontrolního orgánu vykonávají svoji činnost na základě smluv o výkonu funkce, v nichž je vždy
upravena i jejich odměna včetně všech jejích složek, nejedná-li se o bezúplatný výkon funkce. Tyto smlouvy
včetně odměňování musí být schváleny valnou hromadou Fondu.
Informace o zásadách a principech odměňování Fond vyhotovuje v politice odměňování podle § 121l ZPKT,
kterou uveřejňuje na svých internetových stránkách. Fond v souladu s § 121p ZPKT také vyhotovuje a uveřejňuje
na svých internetových stránkách zprávu o odměňování.
7. Údaje o počtu cenných papírů Fondu, které jsou v majetku statutárního či dozorčího
orgánu a ostatních osob s řídící pravomocí
Pověřený zmocněnec statutárního orgánu Ing. Vladimír Dokonal CSc. držel ve svém vlastnictví celkem
7 500 zakladatelských akcií a 2 242 investičních akcií Fondu. V majetku členů dozorčího orgánu nejsou žádné
cenné papíry Fondu.
K cenným papírům představujícím podíl na Fondu se nevztahují žádné opce ani srovnatelné investiční nástroje,
jejichž smluvními stranami by byli členové statutárního nebo dozorčího orgánu Fondu nebo které by byly
uzavřeny ve prospěch těchto osob. Osoby s řídící pravomocí Fondu nedrží výše jmenované cenné papíry ani
nepřímo, tedy prostřednictvím třetího subjektu.
8. Práva a povinnosti spojená s akciemi Fondu
Fond vydává dva druhy cenných papírů:
Zakladatelské akcie - tyto cenné papíry jsou vydávány k zapisovanému základnímu kapitálu, jehož výše je též
uváděna v obchodním rejstříku. Zapisovaný základní kapitál Fondu činí 37.500.000 Kč a je rozdělen na 15.000 ks
kusových zakladatelských akcií, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny zakladatelské akcie společnosti jsou vydány
jako cenné papíry na řad, tj. jako listiny znějící na jméno akcionáře a nejsou přijaty k obchodování na evropském
regulovaném trhu. Podíl na zapisovaném základním kapitálu se u zakladatelských akcií určí podle počtu akcií.
Zakladatelské akcie se řídí právní úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle II. stanov
Fondu.
Práva spojená se zakladatelskými akciemi
Se zakladatelskými akciemi je spojeno právo akcionáře podílet se na řízení společnosti, na jejím zisku a na
likvidačním zůstatku při jejím zrušení s likvidací. Právo na podíl na zisku a na likvidačním zůstatku vzniká pouze z
hospodaření společnosti s majetkem, který nepochází z investiční činnosti Fondu, resp. není zařazen do žádného
podfondu. Se zakladatelskými akciemi je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak. Převoditelnost
zakladatelských akcií je podmíněna souhlasem statutárního orgánu. Se zakladatelskými akciemi není spojeno
právo na jejich odkoupení na účet společnosti, ani žádné jiné zvláštní právo.
Evidence zakladatelských akcií
Zakladatelské akcie jsou v držení akcionářů Fondu, kteří zodpovídají za jejich úschovu. Fond vede evidenci
majitelů zakladatelských akcií v seznamu akcionářů.
investiční akcie – Fond vydává investiční akcie k Fondu jako takovému, resp. k jeho Investiční části. Investiční
akcie představují stejné podíly na fondovém kapitálu Investiční části Fondu. Investiční akcie jsou vydávány jako
akcie kusové, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny investiční akcie jsou vydány jako zaknihované cenné papíry
znějící na jméno investora.
Fond vydává jednu třídu investičních akcií. Investiční akcie jsou od 25. 1. 2016 přijaty k obchodování na
evropském regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s. Investiční akcie se řídí právní úpravou dle ZOK,
ZISIF a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle III. stanov Fondu.
Práva spojená s investičními akciemi
S investičními akciemi je spojeno právo týkající se podílu na zisku z hospodaření pouze s majetkem z investiční
činnosti Fondu a na likvidačním zůstatku pouze z investiční činnosti Fondu. S investičními akciemi je spojeno
12
právo na jejich odkoupení na žádost jejich vlastníka na účet Investiční části Fondu. Investiční akcie odkoupením
zanikají. S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo, pokud zákon nestanoví jinak. Obsah jednotlivých
práv spojených s investičními akciemi je stanoven odlišně pro jednotlivé třídy investičních akcií.
Evidence investičních akcií
Evidence investičních akcií vydávaných Fondem je vedena v souladu s příslušnými ustanoveními ZPKT. Centrální
evidenci emise vede Centrální depozitář cenných papírů, a. s. Investiční akcie Fondu v držení jednotlivých
investorů jsou tak evidovány na jejich majetkových účtech vlastníků cenných papírů. Investoři jsou povinni
sdělovat účastníku Centrálního depozitáře cenných papírů, a. s., u něhož mají veden svůj majetkový účet, veškeré
změny ve svých identifikačních údajích.
9. Odměny účtované externími auditory
Celková částka účtovaná ze strany auditora Grant Thornton Audit s.r.o., Sídlo: Praha 4, Nusle, Pujmanové
1753/10a IČO: 080 61 017 za Účetní období Fondu činila 362 tis. Kč. Žádné další služby a úplaty auditorovi
uvedená odměna neobsahuje.
Informace k nákladům za audit Účetní závěrky jsou uvedeny v příloze Účetní závěrky kapitola P4.
10. Dividendová politika Fondu
Fond neuplatňuje ani nedeklaruje žádnou dividendovou politiku ve smyslu stanovení poměru zisku vyplaceného
akcionářům a zisku zadrženého, ani nečiní takové odhady do budoucna.
V Účetním období nebyla k investičním akciím vyplacena žádná dividenda. V následujícím období Fond nemá v
plánu vyplácet dividendy.
11. Významná soudní a rozhodčí řízení
V Účetním období neprobíhala žádná soudní ani rozhodčí řízení, která mohla mít nebo v nedávné minulosti měla
významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Fondu nebo jeho skupiny.
12. Struktura vlastního kapitálu Fondu a dceřiných společností
Fond (mateřská společnost)
Struktura vlastního kapitálu Fondu je uvedena v účetní závěrce, která je nedílnou součástí této výroční zprávy.
Cenné papíry vydávané Fondem:
Druh
Zakladatelské akcie
Investiční akcie
ISIN
CZ0008041985
Forma
Kusové akcie na jméno
Kusové akcie na jméno
Podoba
Listinné
Zaknihované
Jmenovitá hodnota
Bez jmenovité hodnoty
Bez jmenovité hodnoty
Podíl na zapisovaném základním kapitálu (%)
100
Počet emitovaných akcií v oběhu ke konci
Účetního období (ks)
15 000
4 534
Počet akcií vydaných v Účetním období (ks)
0
0
Počet akcií odkoupených v Účetním období (ks)
0
466
Počet upsaných, dosud nesplacených akcií (ks)
0
0
Název emise
COMES IFPZK
Obchodovatelnost
Zakladatelské akcie nebyly přijaty
k obchodování na regulovaném trhu
Dne 25. 1. 2016 byly přijaty
k obchodování na evropském
13
regulovaném trhu (tj. Burza
cenných papírů Praha, a.s.)
Ostatní skutečnosti
Počet akcií držených Fondem jako emitentem nebo jménem Fondu jako emitenta, nebo v držení jeho dceřiných
společností: 0 ks
Částka všech převoditelných cenných papírů, vyměnitelných cenných papírů nebo cenných papírů s opčními listy,
s uvedením podmínek pro převod, výměnu nebo upsání: 0 ks
Skutečnosti, které nastaly po rozhodném dni
Po rozhodném dni nenastaly žádné skutečnosti mající vliv na uvedené údaje.
Dceřiné společnosti
Fond nemá dceřiné společnosti.
13. Omezení převoditelnosti cenných papírů
Převoditelnost zakladatelských akcií Fondu je podmíněna souhlasem statutárního orgánu. Statutární orgán udělí
souhlas s převodem písemně na žádost akcionáře v případě, kdy nabyvatel zakladatelských akcií splňuje veškeré
požadavky na osobu akcionáře společnosti jako fondu kvalifikovaných investorů, stanovené statutem, jakož i
obecně závaznými právními předpisy, a to bez zbytečného odkladu po jejich kontrole. Souhlas s převodem
zakladatelských akcií mezi stávajícími akcionáři je vydáván neprodleně bez potřeby kontroly. V případě převodu
nebo přechodu vlastnického práva k zakladatelským akciím Fondu je jejich nabyvatel povinen bez zbytečného
odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu akcie v podobě listinného cenného papíru vůči
administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny vlastníka příslušné akcie a její předložení administrátorovi
Fondu. Hodlá-li některý z vlastníků zakladatelských akcií převést své zakladatelské akcie, mají ostatní vlastníci
zakladatelských akcií k těmto akciím předkupní právo, ledaže vlastník zakladatelských akcií zakladatelské akcie
převádí jinému vlastníkovi zakladatelských akcií.
K převodu investičních akcií Fondu musí mít investor (převodce) předchozí souhlas statutárního orgánu Fondu
k takovému převodu, a to v písemné formě. Statutární orgán vydá souhlas s převodem za situace, kdy nabyvatel
investičních akcií Fondu splňuje veškeré požadavky na osobu investora do Fondu, coby fondu kvalifikovaných
investorů stanovených statutem Fondu, jakož i obecně závaznými právními předpisy, a to bez zbytečného
odkladu po jeho kontrole. Souhlas s převodem investičních akcií Fondu mezi stávajícími investory je vydáván
neprodleně bez potřeby kontroly. Omezení převoditelnosti investičních akcií se nevztahuje na investiční akcie,
které byly přijaty k obchodování na regulovaném trhu.
V případě převodu nebo přechodu vlastnického práva k investičním akciím Fondu je jejich nabyvatel povinen
bez zbytečného odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu akcie v podobě listinného
cenného papíru vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny vlastníka příslušné akcie a její
předložení administrátorovi Fondu. V případě, že by nabyvatel investičních akcií nebyl kvalifikovaným investorem
dle ust. § 272 ZISIF, k takovému nabytí se v souladu s ust. § 272 odst. 3 ZISIF nepřihlíží.
14. Akcionářské struktury konsolidačního celku
Fond (mateřská společnost)
Struktura akcionářů ke Dni ocenění (zakladatelské akcie)
V procentech
Podíl na
základním
kapitálu
Podíl na
hlasovacích
právech
Právnické osoby celkem
0,00
0,00
Fyzické osoby celkem
100,00
100,00
z toho Ing. Josef Lébr, dat. nar. 5. 12. 1961
50,00
50,00
14
Ing. Vladimír Dokonal, CSc. dat. nar. 1. 8. 1958
50,00
50,00
15. Vlastníci cenných papírů se zvláštními právy
Fond nevydává vyjma výše uvedených druhů cenných papírů žádné jiné cenné papíry, se kterými by bylo spojeno
zvláštní právo. Se zakladatelským akciemi není spojeno právo na podíl na zisku pocházejícím z investiční činnosti
Fondu, ale je s nimi spojeno právo na řízení Fondu prostřednictvím hlasovacího práva, které je s těmito akciemi
spojeno, pokud zákon nestanoví jinak. S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo, pokud zákon
nestanoví jinak, ale je s nimi spojeno právo na zpětný odkup Fondem.
16. Omezení hlasovacích práv
Se zakladatelskými akciemi Fondu je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.
S investičními akciemi Fondu není spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.
V případě, kdy valná hromada hlasuje o:
a) změně práv spojených s určitým druhem investičních akcií;
b) změně druhu nebo formy investičních akcií;
c) další záležitosti, pro kterou zákon vyžaduje hlasování podle druhu akcií;
hlasují současně akcionáři, kteří vlastní investiční akcie, a akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie. V takovém
případě je s investičními akciemi spojeno hlasovací právo.
17. Smlouvy mezi akcionáři s následkem snížení převoditelnosti nebo hlasovacích práv
Fondu nejsou známy žádné smlouvy, které by uzavřeli akcionáři Fondu a které by současně mohly mít za následek
snížení převoditelnosti akcií představujících podíl na Fondu nebo snížení hlasovacích práv.
18. Zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu stanov
Stanovy Fondu neobsahují žádná zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu stanov
Fondu.
Členy statutárního orgánu volí a odvolává valná hromada Fondu.
O doplňování a změnách stanov rozhoduje valná hromada Fondu na návrh statutárního orgánu nebo na základě
protinávrhů akcionářů, resp. investorů účastnících se valné hromady nebo na návrh dozorčí rady, pokud valnou
hromadu svolává dozorčí rada a navrhuje potřebná opatření.
19. Zvláštní působnost orgánů
Stanovy Fondu neobsahují žádnou zvláštní působnost statutárního ani kontrolního orgánu podle zákona
upravujícího právní poměry obchodních společností a družstev.
Působnost představenstva viz část 1.2.
Působnost dozorčí rady viz část 1.3.
20. Významné smlouvy při změně ovládání fondu
Fond neuzavřel žádné smlouvy, ve kterých by byl smluvní stranou a které nabydou účinnosti, změní se nebo
zaniknou v případě změny ovládání Fondu v důsledku nabídky převzetí.
15
21. Smlouvy se členy statutárního orgánu se závazkem plnění při skončení jejich funkce
Fond neuzavřel se členy statutárního orgánu nebo se zaměstnanci žádné smlouvy, kterými by byl zavázán k plnění
pro případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí.
22. Programy nabývání cenných papírů za zvýhodněných podmínek
Fond nemá žádný program, na jehož základě je zaměstnancům nebo členům statutárního orgánu Fondu
umožněno nabývat účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim za zvýhodněných
podmínek.
16
Přehled podnikání, stav majetku investičního Fondu a majetkových účastí
1. Přehled podnikání
Fond se zabývá především pronájmem nemovitostí, a to převážně bytů, část portfolia pak tvoří i komerční
a kancelářské prostory. Nemovitosti ve vlastnictví Fondu jsou na území České republiky. Fond se řídí níže
uvedenou investiční strategií.
1.1. Investiční cíl a strategie
Fond je oprávněn investovat především do aktiv nemovité povahy, ať již majících formu věcí nemovitých, akcií,
podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních a jiných obchodních společnostech, movitých věcí a jejich
souborů a doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji kapitálových a finančních trhů.
Fond má v úmyslu investovat více než 49 % hodnoty svého investičního majetku do nemovitostí nebo
nemovitostních společností. Další podstatnou majetkovou hodnotou, do níž Fond může investovat, jsou akcie,
podíly a jiné formy účastí na právnických osobách (v projektových společnostech – zvláštních účelových
společnostech – SPV), které podnikají zejména v oblasti nemovitostí a realit. Vedlejšími majetkovými hodnotami
Fondu budou movité věci a investiční nástroje ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 ZPKT, např. investiční cenné
papíry, cenné papíry kolektivního investování či nástroje peněžního trhu.
1.2. Druhy majetkových hodnot
Nemovité věci včetně jejich součástí a příslušenství
Investice do nemovitých věcí, včetně jejich součástí a příslušenství (tj. např. energetických sítí, oplocení, zahradní
úpravy, samostatně stojící kůlny a garáže apod.), souvisejících movitých věcí a případných vyvolaných investic
(inženýrské sítě apod.). Nemovitostní aktiva mají zejména podobu:
• pozemků určených k výstavbě objektů pro bydlení nebo komerčních objektů;
• pozemků určených ke zhodnocení formou změny účelu užívání pozemku a následnému
prodeji;
• pozemků provozovaných jako parkoviště;
• pozemků určených k pronajímání třetím osobám pro obchodní aktivity;
• rezidenčních projektů a domů;
• průmyslových areálů pro výrobu a skladování;
• budov pro zdravotnická zařízení;
• budov pro vzdělání a školství a školicí střediska;
• administrativních budov a center;
• hotelových komplexů a jiných rekreačních objektů;
• logistických parků;
• multifunkčních center;
• nemovitých i movitých energetických zařízení.
Do majetku investiční části Fondu lze nabýt nemovitost za účelem jejího provozování, je-li tato nemovitost
způsobilá při řádném hospodaření přinášet pravidelný a dlouhodobý výnos, nebo za účelem jejího dalšího
prodeje, je-li tato nemovitost způsobilá přinést ze svého prodeje zisk.
Fond může do své investiční části též nabývat nemovitosti výstavbou nebo za účelem dalšího zhodnocení
nemovitostí v jeho majetku umožnit na takových nemovitostech výstavbu. Výstavba samotná je vždy realizována
na účet investiční části Fondu třetí osobou k takové činnosti oprávněnou.
Fond
COMES invest, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., IČO: 291 19 138, se
sídlem Krapkova 452/38, Olomouc – Nová Ulice, PSČ 779 00, zapsaná v obchodním rejstříku
vedeném Krajským soudem v Ostravě pod sp. zn. B 10188
Účetní období
Období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023
17
Při výběru vhodných nemovitostí nabývaných do majetku investiční části Fondu se zohledňuje zejména poloha
nabývaných nemovitostí v oblastech České republiky, kde lze důvodně předpokládat, že v krátkodobém nebo
střednědobém horizontu dojde k pozitivnímu cenovému vývoji.
Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na obchodních společnostech vlastnících nemovité věci (tzv.
„nemovitostní společnosti“)
Tyto společnosti mohou mít také charakter dočasných účelových společností zřizovaných za účelem možnosti
získání bankovního nebo mimobankovního financování a diverzifikace rizik.
Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na obchodních společnostech, které se zaměřují na:
• výrobu elektrické energie či tepla zejména z obnovitelných zdrojů, či za pomoci kogenerace (společná
výroba elektrické energie a tepla) apod.;
• poskytování zápůjček či úvěrů fyzickým a právnickým osobám;
• správu nemovitostí a poskytování souvisejících služeb;
• provádění stavební činnosti;
• provozování realitní činnosti;
• podnikání v oblasti telekomunikací a souvisejících služeb.;
• vlastnění akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních společnostech nebo obchodních
společnostech zaměřených na výše uvedené oblasti.
Pořizovány budou především akcie, podíly, resp. jiné formy účastí v takových společnostech, kde lze
v budoucnosti očekávat nadprůměrné zhodnocení investice.
Při investování do akcií, podílů, resp. jiných forem účastí v obchodních společnostech bude Fond zohledňovat
zejména jejich ekonomickou výhodnost, při současném respektování pravidel obezřetnosti a pravidel pro
omezování rizik.
Majetek nabytý při uskutečňování procesu přeměny obchodních společností
Fond má možnost uskutečnit:
• proces přeměny podle zvláštního právního předpisu, v níž budou Fond a obchodní
společnost zúčastněnými společnostmi, a to v souladu s příslušnými zvláštními právními
předpisy a Statutem;
• převzetí jmění obchodní společnosti dle pravidel uvedených ve Statutu, kdy účast Fondu
může přesahovat 90% podíl na základním kapitálu společnosti. Za předpokladu, že v majetku
Fondu bude účast v takovéto společnosti představující alespoň 90% podíl na základním
kapitálu, pak na základě rozhodnutí valné hromady Fondu může dojít k jejímu zrušení a k
převodu jmění do majetku Fondu.
Movité věci
Fond může nabývat movité věci, které jsou účelově spojeny s nemovitostmi nebo ostatními aktivy Fondu a slouží
k zabezpečení provozu a ochrany takto nabývaných aktiv. Mezi takové movité věci patří například nábytek,
svítidla, drobné vybavení budov včetně uměleckých děl, dopravní a transportní vybavení, výpočetní technika
nebo strojní zařízení, které tvoří s nemovitostí logický celek apod.
Fond může do své investiční části dále také nabývat movité věci, které nejsou spojené s nemovitostmi nebo
ostatními aktivy za předpokladu, že povaha těchto movitých věcí zcela zjevně nenarušuje celkový investiční profil
Fondu a není-li vyloučena, resp. vážně ohrožena jejich likvidita.
Poskytování úvěrů a zápůjček, nabývání úvěrových pohledávek
Poskytování úvěrů a zápůjček Fondem je možné za předpokladu, že budou pro Fond ekonomicky výhodné.
Fond může nabývat do svého majetku úvěrové pohledávky za předpokladu, že budou pro Fond ekonomicky
výhodné, tj. jejichž dlouhodobá výnosnost bude přesahovat náklady na jejich pořízení. Nabývané pohledávky
mohou být nejen před splatností, ale i po splatnosti, a to bez ohledu na skutečnost, zda sídlo (resp. bydliště)
18
dlužníka je umístěno v České republice či v zahraničí. Fond může své existující i případné budoucí pohledávky
zatížit zástavním právem třetí osoby, a to za předpokladu zachování celkové ekonomické výhodnosti takové
operace a nikoli ve zjevném rozporu s běžnou obchodní praxí v místě a čase obvyklou.
Pohledávky z obchodního styku
Fond může nabývat do svého majetku pohledávky z obchodního styku za předpokladu, že budou pro Fond
ekonomicky výhodné, tj. jejichž dlouhodobá výnosnost bude přesahovat náklady na jejich pořízení. Pohledávky
budou zpravidla nabývány za cenu nižší, než činí jejich jmenovitá hodnota, a to přiměřeně k riziku jejich vymožení.
Fond může nabývat do svého majetku pohledávky nejen po splatnosti, ale i před splatností, a to bez ohledu na
skutečnost, zda sídlo (resp. bydliště) dlužníka je umístěno v České republice či v zahraničí. Fond může své existující
i případné budoucí pohledávky zatížit zástavním právem třetí osoby, a to za předpokladu zachování celkové
ekonomické výhodnosti takové operace a nikoli ve zjevném rozporu s běžnou obchodní praxí v místě a čase
obvyklou.
Doplňková aktiva
Fond může dále investovat do následujících složek doplňkových aktiv:
• dluhopisy, resp. obdobné cenné papíry představující právo na splacení dlužné částky, vydávané státy
nebo obchodními společnostmi;
• tuzemské akcie, tj. vydané emitentem se sídlem umístěným na území České republiky;
• zahraniční akcie, tj. vydané emitentem se sídlem umístěným mimo území České republiky;
• cenné papíry investičních fondů;
• nástroje peněžního trhu.
Likvidní aktiva
Likvidní část majetku Fondu může být investována krátkodobě zejména do:
• vkladů, se kterými je možno volně nakládat, anebo termínovaných vkladů se lhůtou splatnosti nejdéle
jeden rok, pokud se jedná o vklady u bank, poboček zahraničních bank nebo zahraničních bank, jež
dodržují pravidla obezřetnosti podle práva Evropských společenství nebo pravidla, která ČNB považuje
za rovnocenná;
• cenných papírů vydaných fondy kolektivního investování;
• státních pokladničních poukázek a obdobných zahraničních cenných papírů;
• dluhopisů nebo obdobných zahraničních cenných papírů se zbytkovou dobou splatnosti nejdéle tři
roky, které jsou obchodovány na regulovaném trhu s investičními nástroji se sídlem v členském státě
Evropské unie, resp. ve státě, jenž není členským státem Evropské unie, jestliže tento trh je uveden v
seznamu zahraničních regulovaných trhů ČNB; poukázek ČNB a obdobných zahraničních cenných
papírů
2. Nemovitosti, stroje a zařízení
Nemovitosti v majetku Fondu jsou uvedeny v tabulce v oddílu Profil Fondu a skupiny odst. Identifikace majetku,
jehož hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku fondu.
3. Činnost fondu a skupiny v Účetním období
V Účetním období se Fond zaměřil ve své činnosti především na stabilitu svého dosavadního portfolia a jeho
dlouhodobou ziskovost. V Účetním období byly dokončeny menší transakce, které se týkaly především úprav
některých smluvních vztahů s nájemci.
Fond ve třetím kvartále Účetního období poskytl úvěr Ing. Ladislavu Lébrovi ve výši 10 000 tis. Kč.
Fond v Účetním období prováděl činnosti v rámci pronájmu nemovitých aktiv v Olomouci, konkrétně v lokalitách
Nová Ulice, Povel, Lazce a Hodolany. Pod tyto aktiva náleží průmyslový areál Lipenská 1170/45 a soubor bytových
jednotek v Olomouci. V uvedeném portfoliu nedošlo během Účetního období k žádným prodejům.
19
4. Hospodaření Fondu a skupiny
Věrný a vyčerpávající obraz o hospodaření Fondu poskytuje řádná účetní závěrka sestavená za Účetní období a
příloha k účetní závěrce, včetně zprávy auditora, která je nedílnou součástí výroční zprávy.
Protože Fond nevytváří podfondy, odděluje v souladu s ust. § 164 odst. 1 ZISIF účetně a majetkově majetek a
dluhy ze své investiční činnosti od svého ostatního jmění. Hospodaření Neinvestiční části Fondu spočívá pouze
v držení zapisovaného základního kapitálu Fondu, ke kterému Fond vydal zakladatelské akcie. Na Neinvestiční
části Fondu neprobíhá žádná činnost. K Investiční části Fondu Fond vydává investiční akcie.
Hospodaření investiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázanou ztrátou ve výši 3 361 tis. Kč před
zdaněním. Ztráta je tvořena zejména finančními náklady souvisejícími s nákladovými úroky a náklady na provozní
činnost fondu, primárně náklady na opravy a údržbu majetku a správní náklady. Hospodaření byl také ovlivněno
primárně výnosy z investičního majetku a výnosy z derivátových operací.
Hospodaření neinvestiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným hospodářským výsledkem ve výši 0
tis. Kč před zdaněním.
5. Stav majetku Fondu a skupiny
Hodnota portfolia Fondu meziročně snížila o 8,65 % (tj. o 65 500 tis. Kč). Pokles aktiv byl zejména u pohledávek
z obchodních vtahů a ostatních aktiv o 66 871 tis. Kč, jejichž pokles byl způsoben primárně zaplacením
pohledávky za akcionáři z titulu odkupu vlastních akcií a snížením hodnoty derivátů a přecenění investičního
majetku. Na druhou stranu největší meziroční zvýšení bylo zaznamenáno u položky krátkodobých poskytnutých
půjček a to o 27 236 tis. Kč.
Portfolio Fondu je financováno ze 77,09 % vlastními zdroji – čistými aktivy připadající k investičním akciím a
základním kapitálem. Z 20,04 % je majetek Fondu kryt dlouhodobými cizími zdroji (zejména úvěrem), z 2,87 %
pak cizími zdroji krátkodobými.
AKTIVA
Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění aktiva v celkové výši 691 338 tis. Kč, což představovalo pokles oproti
minulému účetnímu období o 65 500 tis. Kč. Pokles byl způsoben primárně snížením pohledávek z obchodních
vztahů a ostatních aktiv o 66 871 tis. Kč, dále poklesem hodnoty investičního majetku o 19 434 tis. Kč a poklesem
peněžních prostředků o 5 077 tis. Kč. Na druhou stranu došlo ke zvýšení u krátkodobě poskytnutých půjček o
27 236 tis. Kč oproti srovnávacímu období. Aktiva byla z 88,94 % tvořena investičním majetkem ve výši 614 897
tis. Kč nacházející se v katastrálních území Lazce, Nová ulice, Povel – v těchto katastrálních územích se nacházejí
byty (385 697 tis. Kč) a v katastrálním území Hodolany, kde se nachází Areál Lipenská ve výši (229 200 tis. Kč).
Aktiva byla dále tvořena z 4,76 % poskytnutými půjčkami ve výši 32 926 tis. Kč, z 4,26 % peněžními prostředky a
ekvivalenty ve výši 29 421 tis. Kč, 1,87 % pohledávkami z obchodních vztahů a ostatními aktivy ve výši 12 902 tis.
Kč, dále daňovými pohledávkami ve výši 1 192 tis. Kč.
Struktura aktiv je zobrazena na níže uvedeném grafu.
20
PASIVA
Celková pasiva Fondu k 31. 12. 2023 byla ve výši 691 388 tis. Kč, což představovalo pokles oproti minulému
účetnímu období o 65 500 tis. Kč. Tento pokles byl způsoben především snížením čistých aktiv připadajících
k investičním akciím (ve sledovaném období došlo k odkupu investičních akcií. Oproti tomu se zvýšila výše
dlouhodobých půjček a úvěrů splatných do 1 roku. Pasiva byla tvořena z 71,67 % čistými aktivy připadající
k investičním akciím ve výši 495 487 tis. Kč, z 16,99 % dlouhodobými půjčkami a úvěry ve výši 117 451 tis. Kč, ze
3,04 % odloženým daňovým závazkem ve výši 21 011 tis. Kč, z 5,42 % základním kapitálem, z 2,88% krátkodobými
závazky z obchodních vztahů a dlouhodobými půjčkami splatnými do 1 roku ve výši 15 700 tis. Kč a časovým
rozlišením pasiv ve výši 1 012 tis. Kč.
Portfolio Fondu je financováno ze 77,09 % vlastními zdroji – čistými aktivy připadající k investičním akciím a
základním kapitálem. Z 20,04 % je majetek Fondu kryt dlouhodobými cizími zdroji (zejména úvěrem), z 2,87 %
pak cizími zdroji krátkodobými.
Struktura pasiv je zobrazena na níže uvedeném grafu.
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
800 000
2023 2022
tis. Kč
Struktura aktiv fondu k 31.12.2023
Ostatní aktiva
Krátkodobá aktiva
Dlouhodobá aktiva
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
700000
800000
2 023 2 022
tis. Kč
Struktura pasiv fondu k 31.12.2023
Čistá aktiva připadající k
investičním akciím
Krátkodobé závazky
Dlouhodobé závazky
Základní kapitál
21
CASHFLOW
Čisté snížení peněžních prostředků bylo k 31. 12. 2023 ve výši -5 077 tis. Kč.
Úpravy o nepeněžní operace představovaly změnu reálné hodnoty ve výši 26 809 tis. Kč, což představovalo změnu
o 12 769 tis. Kč oproti minulému období. Změna reálné hodnoty je tvořena přeceněním investičního majetku
a majetkové účasti Fondu. Tvorba/rozpuštění znehodnocení byla ve výši -129 tis. Kč.
Peněžní tok generovaný z provozní činnosti byl na konci sledovaného období ve výši 16 421 tis. Kč, k 31. 12. 2021
byl ve výši 7 948 tis. Kč, což představuje změnu o 8 473 tis. Kč, který byl způsoben především změnou stavu
rozvahové položky ostatních aktiv ve výši 20 920 tis. Kč. Dále byl peněžní tok ovlivněn změnou krátkodobých a
dlouhodobých poskytnutých půjček ve výši – 26 747 tis. Kč, zaplacenou daní z příjmu ve výši -1 365 tis. Kč a
změnou stavu ostatní závazků ve výši 294 tis. Kč.
Peněžní tok generovaný z finanční činnosti ke konci účetního období klesl oproti minulému účetnímu období o
12 978 tis. Kč na hodnotu -21 498 tis. Kč, v minulém účetním období byla hodnota – 8 520 tis. Kč. K tomuto
poklesu došlo z důvodu změny - stavu rozvahové položky dlouhodobých finančních závazků, která byla ovlivněna
snížením stavu dlouhodobého úvěru a výplatou fin. prostředků akcionářům. Peníze a peněžní ekvivalenty na
konci období poklesly oproti minulému účetnímu období o 5077 tis. Kč, což představovalo právě čisté zvýšení
peněz a peněžních ekvivalentů.
6. Stav majetku neinvestiční části Fondu
AKTIVA
Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění aktiva v celkové výši 37 500 tis. Kč. Ta jsou tvořena především
pohledávkami z obchodních vztahů a ostatními aktivy v hodnotě 37 080 tis. Kč a vklady na bankovních účtech ve
výši 416 tis. Kč. Oproti minulému účetnímu období se hodnota aktiv pohybovala ve stejných intencích.
PASIVA
Celková pasiva Fondu ke Dni ocenění ve výši 37 500 tis. Kč jsou tvořena vlastním kapitálem Fondu ve shodné výši
(přičemž zapisovaný základní kapitál dosáhl výše 37 500 tis. Kč).
Položka Dlouhodobé pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva ve výši 37 080 tis. Kč (k 31. 12. 2021:
37 076 tis. Kč) představuje půjčku poskytnutou neinvestiční částí fondu investiční části fondu. V investičních
výkazech fondu je tato půjčka vykázána v položce Ostatní dlouhodobé závazky. Tato půjčka je v celkových
výkazech fondu vzájemně započtena.
7. Podstatné investice
Fond ve sledovaném období realizoval tyto investice:
Fond ve třetím kvartále Účetního období poskytl úvěr Ing. Ladislavu Lébrovi ve výši 10 000 tis. Kč.
8. Regulační prostředí
Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů, jehož podnikání je regulováno zejména zákonem č.
240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů (dále také
„ZISIF“) a dalšími právními předpisy. V roce 2021 nedošlo k žádným novelizacím ZISIF. Od 1. 1. 2021 je účinná
novela zákona č. 33/2020 Sb., kterou se mění zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech
(zákon o obchodních korporacích, dále také „ZOK“), ve znění zákona č. 458/2016 Sb., a další související zákony,
ve znění pozdějších předpisů.
Fond podléhá regulaci ČNB jako integrovaného orgánu dohledu nad finančním trhem v České republice. ČNB
vykonává dohled a zajišťuje zejména licenční, schvalovací a povolovací činnosti, ukládání sankcí, stanovování
opatření k nápravě zjištěných nedostatků. V oblasti regulace se ČNB podílí na přípravě řady významných právních
předpisů týkajících se tuzemského finančního trhu. Výkon dohledu nad investičními společnostmi a fondy se
zaměřuje zejména na fondy s potenciálně významným systémovým dopadem. Kontrolní činnost ČNB je
soustředěna do oblastí dodržování pravidel odborné péče při správě fondů a nastavení řídicích a kontrolních
22
systémů. Fond dále uvádí, že neeviduje vládní, hospodářskou, fiskální, měnovou či obecnou politiku nebo faktory,
které významně ovlivnily nebo by mohly přímo či nepřímo ovlivnit samotný provoz Fondu.
9. Výhled na následující období
Z hlediska investičních událostí bude Fond i nadále usilovat o udržení dlouhodobé výnosnosti z portfolia
nemovitostí určených k bydlení. Ve svém okrajovém zaměření – pronájmů komerčních nemovitostí bude usilovat
o stabilizaci dosavadních příjmů z nájmů, a to především prostřednictvím úpravy některých nájemních smluv
s dosavadními nájemníky a vyhledáváním dalších vhodných nájemců. Nadále se Fond bude věnovat vyhledávání
a vyhodnocování nových investičních příležitostí, dle současné strategie Fondu. Fond i v budoucnosti hodlá
realizovat obchody prostřednictvím Burzy cenných papírů Praha, a.s.
Komentář k růstu inflace, cen energií a geopolitické situaci
Nemovitosti v portfoliu jsou oceňovány na základě znaleckého posudku založeného na výnosové metodě.
Nejvýznamnější nemovitosti v portfoliu Fondu jsou bytové domy určené k dlouhodobému pronájmu, a to
především fyzickým osobám. Vzhledem k těmto uvedeným skutečnostem jsme nezaznamenali a ani
neočekáváme významné ohrožení výnosů z pronájmu ani žádná ohrožení z hlediska budoucího plnění. Fond
nepožádal o veřejnou podporu v souvislosti se zmírněním dopadu COVID-19. Fond nepřijal žádná opatření
v souvislosti se zmírněním dopadu COVID-19. Fond nezaznamenal v souvislosti s COVID-19 žádné dopady na
majetek a závazky, proto ani neuvažuje o změně svých cílů ani investiční strategie.
Fond chce nadále dodržovat svoji strategii a orientovat se na správu dosavadního portfolia. Po vyhodnocení
dopadu COVID-19 do komerčního segmentu se Fond ani nadále neplánuje ve větší míře zaměřovat na pronájem
administrativních budov, kde spatřuje vyšší riziko, co se týká obsazenosti těchto budov a tím i návratnosti
vložených finančních prostředků.
Od konce února 2022 docházelo v souvislosti s invazí vojsk Ruské Federace na Ukrajinu k postupnému zhoršování
mezinárodní politické situace. Fond nevlastní žádná aktiva a nemá žádné závazky, výnosy ani náklady, které by
byly přímo ovlivněny válečným konfliktem.
Prohlášení o udržitelnosti dle nařízení EU 2019/2088 (SFDR)
Prohlášení o nezohledňování kritérii pro udržitelné investování dle článku 7 nařízení EU 2020/852
Podkladové investice tohoto finančního produktu nezohledňují kritéria EU pro environmentálně udržitelné
hospodářské činnosti.
Informace o politikách začleňování rizik týkajících se udržitelnosti do investičního rozhodování podle článku 6
SFDR
• Rizikem týkajícím se udržitelnosti je událost nebo situace v environmentální nebo sociální oblasti
nebo v oblasti správy a řízení, která by v případě, že by nastala, mohla mít skutečný nebo možný
významný nepříznivý dopad na hodnotu investice.
• Vzhledem k obchodnímu modelu Fondu a různorodosti možných rizik týkajících se udržitelnosti
postupuje Fond v rámci jejich identifikace v souladu se zásadou proporcionality a zohledňuje pouze
ta rizika, která mohou mít v krátkodobém či střednědobém horizontu významný nepříznivý dopad
na hodnotu aktiv. V rámci jednotlivých oblastí udržitelnosti Fond identifikovala především
následující typy souvisejících rizik:
a) Enviromentální rizika – riziko související s klimatickou změnou, riziko související s přechodem na
cirkulární ekonomiku, riziko nezohledňování kritérii udržitelnosti;
b) Sociální rizika – riziko negativního dopadu na dodržování lidských práv, riziko korupce a
úplatkářství;
c) Rizika řízení a správy – riziko corporate governance, riziko nedostatečného řízení rizik, riziko
nerovného a neprůhledného odměňování zaměstnanců a managementu;
23
• Kromě výše uvedených obecných rizik týkajících se udržitelnosti Fond zohledňuje specifická rizika
související s udržitelností vztahující se ke specifickým třídám aktiv.
• Jednotlivá rizika udržitelnosti jsou na základě interní metodiky zohledňována při nastavování
investičních limitů, investiční strategie a obchodních plánů a v rámci řízení rizika investičního
procesu a následného monitoringu jednotlivých investic.
Profil Fondu a skupiny
1. Základní údaje o Fondu
Název:
Obchodní firma: COMES invest, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.
Identifikační údaje:
IČO: 291 19 138
DIČ: CZ29119138
LEI: 3157005KP34F2VJBRS02
Sídlo:
Ulice: Krapkova 452/38
Obec: Olomouc, Nová Ulice
PSČ: 779 00
Vznik:
Fond byl založen v souladu se ZOK a ZISIF na dobu neurčitou zakladatelskou listinou ze dne 8. 3. 2011 a vznikl
zápisem do obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v Plzni pod sp. zn. B 1604 dne 27. 7. 2011.
Právní forma Fondu je akciová společnost s proměnným základním kapitálem. Fond se při své činnosti řídí
českými právními předpisy, zejm. ZISIF a ZOK. Sídlem Fondu je Česká republika a kontaktní údaje do hlavního
místa výkonu jeho činnosti jsou: AMISTA IS, Pobřežní 620/3, 186 00 Praha 8 - Karlín, tel: +420 226 233 110.
www.amista.cz/comesi
Rozhodnutím valné hromady Fondu došlo ke změně právní struktury Fondu na akciovou společnost
s proměnným základním kapitálem a změně druhu akcií na zakladatelské a investiční. Změna těchto skutečností
byla zapsána do obchodního rejstříku dne 7. 1. 2016.
Fond je investičním fondem s právní osobností, který má individuální statutární orgán. Tímto orgánem je
právnická osoba, společnost AMISTA IS.
Zapisovaný základní kapitál:
Zapisovaný základní kapitál: 37 500 tis. Kč; splaceno 100 %
Akcie:
Akcie k neinvestiční části majetku Fondu: 15 000 ks kusových akcií na jméno v listinné
podobě
(zakladatelské akcie)
Akcie k investiční části majetku Fondu: 4 534 ks kusových akcií na jméno v zaknihované
podobě
(investiční akcie)
Čistý obchodní majetek Neinvestiční části Fondu: 37 500 tis. Kč
Čistý obchodní majetek Investiční části Fondu: 495 487 tis. Kč
Orgány Fondu
Informace o orgánech Fondu, jejich složení a postupy jejich rozhodování jsou uvedeny výše v části Informace
pro akcionáře, bod č. 1. Orgány Fondu a skupiny.
Zaměstnanci
Fond nemá zaměstnance.
25
Hlavní akcionáři
Ing. Josef Lébr
Narozen: 5. 12. 1961
Bytem: Družstevní 624/26, 779 00 Olomouc
výše podílu na investiční části Fondu: 49 %
účast na kapitálu investiční části Fondu: 49 %
účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0 %
výše podílu na neinvestiční části Fondu: 50 %
účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 50 %
účast na hlasovacích právech Fondu: ano, 7 500 hlasů
typ účasti: přímá
Ing. Vladimír Dokonal, CSc.
Narozen: 1. 8. 1958
Bytem: Zirmova 1309/16, 779 00 Olomouc
výše podílu na investiční části Fondu: 49,5 %
účast na kapitálu investiční části Fondu: 49,5 %
účast na hlasovacích právech spojených s investičními: 0 %
výše podílu na neinvestiční části Fondu: 50 %
účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 50 %
účast na hlasovacích právech Fondu: ano, 7 500 hlasů
typ účasti: přímá
Hlavní akcionáři nemají odlišná hlasovací práva.
Fond je přímo ovládán akcionáři. Akcionáři ovládají Fond prostřednictvím valné hromady.
2. Údaje o změnách skutečností zapisovaných do obchodního rejstříku, ke kterým došlo
během účetního období
V Účetním období nedošlo ke změnám ve skutečnostech zapisovaných do obchodního rejstříku.
3. Údaje o investiční společnosti, která v účetním období obhospodařovala Fond
V Účetním období obhospodařovala a administrovala Fond AMISTA IS.
AMISTA IS vykonává svou činnost investiční společnosti na základě rozhodnutí ČNB č.j. 41/N/69/2006/9 ze dne
19. 9. 2006, jež nabylo právní moci dne 20. 9. 2006.
AMISTA IS se na základě ust. § 642 odst. 3 ZISIF považuje za investiční společnost, která je oprávněna přesáhnout
rozhodný limit, a je oprávněna k obhospodařování investičních fondů nebo zahraničních investičních fondů, a to
fondů kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů
sociálního podnikání) a zahraničních investičních fondů srovnatelných s fondem kvalifikovaných investorů (s
výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání), a dále je
oprávněna k provádění administrace investičních fondů nebo zahraničních investičních fondů dle ust. § 11 odst.
1 písm. b) ZISIF ve spojení s ust. § 38 odst. 1 ZISIF, a to administrace fondů kvalifikovaných investorů (s výjimkou
kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání) a zahraničních
26
investičních fondů srovnatelných s fondem kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů
rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání).
AMISTA IS vykonávala pro Fond činnosti dle statutu Fondu. Jednalo se např. o vedení účetnictví, oceňování
majetku a dluhů, výpočet aktuální čisté hodnoty majetku na jednu akcii vydávanou Fondem, zajištění vydávání a
odkupování akcií a výkon dalších činností související s hospodařením s hodnotami v majetku Fondu (poradenská
činnost týkající se struktury kapitálu, poradenství v oblasti přeměn obchodních společností nebo převodu
obchodních podílů apod.).
4. Údaje o depozitáři Fondu
Obchodní firma: Česká spořitelna, a.s. (od 22. 7. 2014)
Sídlo: Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4
IČO: 452 44 782
5. Údaje o hlavním podpůrci
V Účetním období pro Fond nevykonávaly činnost hlavního podpůrce žádné osoby oprávněné poskytovat
investiční služby. Fond neměl hlavního podpůrce.
6. Údaje o osobách, které byly depozitářem pověřeny úschovou nebo opatrováním
majetku Fondu, pokud je u těchto osob uloženo nebo těmito osobami jinak opatrováno
více než 1 % hodnoty majetku fondu
Depozitář v současné době využívá služeb Clearstream Banking S.A. Luxembourg a Erste Group Bank AG
pro vypořádání a clearing zahraničních cenných papírů a služeb Centrálního depozitáře cenných papírů, a. s.,
pro vypořádání a clearing burzovních obchodů s cennými papíry obchodovanými na Burze cenných papírů Praha,
a. s., a lokální custodiany pro trhy v Polsku, Slovensku, Maďarsku, Rumunsku, Chorvatsku a Turecku.
Spolupracující subjekty se v čase mohou měnit, zejména se vstupem na nové trhy.
7. Údaje o úplatách pracovníků a vedoucích osob vyplácených obhospodařovatelem Fondu
jeho pracovníkům nebo vedoucím osobám
AMISTA IS jako obhospodařovatel Fondu uvádí v předepsaném členění přehled o mzdách, úplatách a obdobných
příjmech svých pracovníků a vedoucích osob ve své výroční zprávě. Participace Fondu na těchto úplatách je
zahrnuta v úplatě investiční společnosti za poskytování služeb obhospodařování Fondu.
Fond nevyplatil v Účetním období obhospodařovateli žádné odměny za zhodnocení kapitálu.
8. Údaje o úplatách pracovníků a vedoucích osob vyplacených obhospodařovatelem a
vedoucích osob vyplacených obhospodařovatelem Fondu jeho pracovníkům nebo
vedoucím osobám s podstatným vlivem na rizikový profil Fondu
Žádné takové odměny nebyly obhospodařovatelem v Účetním období vyplaceny.
9. Identifikace majetku, jehož hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu
Majetek investiční části Fondu ke Dni ocenění je tvořen investičním majetkem v reálné hodnotě ve výši 614 897
tis. Kč, peněžními prostředky a peněžními ekvivalenty ve výši 29 421 tis. Kč, poskytnutými půjčkami ve výši 32
926 tis. Kč a pohledávkami z obchodních vztahů ve výši 12 902 tis. Kč.
27
Podrobnější informace k identifikaci majetku, jehož hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku fondu:
Popis
Dispozice
Celková
plocha (m2)
Katastrální území
p.č./č.p.
Reálná hodnota
byt 2
3+1
73,8
Lazce 710 598
458
3 171 924,00
byt 3
3+1
73,8
Lazce 710 598
458
3 518 784,00
byt 4
2+1
47,32
Lazce 710 598
458
2 268 047,60
byt 5
3+1
73,8
Lazce 710 598
458
3 171 924,00
byt 6
3+1
72,48
Lazce 710 598
458
3 115 190,40
byt 10
2+1
47,08
Lazce 710 598
458
2 510 776,40
byt 12
3+1
72,3
Lazce 710 598
458
3 107 454,00
byt 13
2+1
48,1
Lazce 710 598
458
2 565 173,00
byt 16
2+1
47,78
Lazce 710 598
458
2 290 095,40
byt 19
2+1
46,94
Lazce 710 598
458
2 503 310,20
byt 21
3+1
74,68
Lazce 710 598
458
3 209 746,40
byt 22
2+1
48,09
Lazce 710 598
458
2 564 639,70
byt 1
4+1
89,26
Lazce 710 598
459
3 704 290,00
byt 2
3+1
66,91
Lazce 710 598
459
2 875 791,80
byt 7
1+1
33,09
Lazce 710 598
459
1 906 314,90
byt 8
3+1
70,32
Lazce 710 598
459
3 022 353,60
byt 9
4+1
89,78
Lazce 710 598
459
3 725 870,00
byt 10
1+1
33,09
Lazce 710 598
459
1 906 314,90
byt 11
3+1
67,51
Lazce 710 598
459
2 901 579,80
byt 13
1+1
33,09
Lazce 710 598
459
2 117 760,00
byt 15
4+1
92,34
Lazce 710 598
459
3 439 665,00
byt 16
1+1
33,52
Lazce 710 598
459
1 931 087,20
byt 17
3+1
67,98
Lazce 710 598
459
2 921 780,40
byt 22
1+1
33,12
Lazce 710 598
459
1 908 043,20
byt 1
4+1
90
Lazce 710 598
460
3 735 000,00
byt 3
4+1
89,11
Lazce 710 598
460
3 698 065,00
byt 8
3+1
67,12
Lazce 710 598
460
2 884 817,60
byt 11
3+1
67,67
Lazce 710 598
460
3 226 505,60
byt 14
3+1
67,51
Lazce 710 598
460
2 901 579,80
byt 18
4+1
90,25
Lazce 710 598
460
3 745 375,00
byt 19
1+1
33,14
Lazce 710 598
460
2 120 960,00
byt 21
4+1
90,42
Lazce 710 598
460
3 368 145,00
byt 22
1+1
33,03
Lazce 710 598
460
1 902 858,30
byt 28
3+1
74,05
Povel 710 784
376
2 990 139,00
byt 29
2+1
48,85
Povel 710 784
376
2 375 087,00
byt 30
3+1
65,45
Povel 710 784
376
2 642 871,00
28
byt 31
3+1
74,05
Povel 710 784
376
2 990 139,00
byt 35
2+1
48,85
Povel 710 784
376
2 629 107,00
byt 36
3+1
65,45
Povel 710 784
376
2 642 871,00
byt 37
3+1
74,06
Povel 710 784
376
3 332 700,00
byt 38
2+1
48,85
Povel 710 784
376
2 629 107,00
byt 14
2+1
52,78
Povel 710 784
377
2 566 163,60
byt 16
2+1
52,78
Povel 710 784
377
2 566 163,60
byt 23
3+1
74,05
Povel 710 784
377
2 990 139,00
byt 24
3+1
74,1
Povel 710 784
377
2 992 158,00
byt 1
2+1
48,85
Povel 710 784
378
2 375 087,00
byt 4
3+1
74,34
Povel 710 784
378
3 001 849,20
byt 5
3+1
69,6
Povel 710 784
378
2 810 448,00
byt 6
2+1
48,85
Povel 710 784
378
2 375 087,00
byt 7
3+1
74,34
Povel 710 784
378
3 001 849,20
byt 8
3+1
69,6
Povel 710 784
378
2 810 448,00
byt 9
2+1
48,85
Povel 710 784
378
2 375 087,00
byt 10
3+1
74,34
Povel 710 784
378
3 001 849,20
byt 11
3+1
69,6
Povel 710 784
378
2 810 448,00
byt 1
2+1
45,15
Nová Ulice 710 717
991
2 460 675,00
byt 2
2+1
43,63
Nová Ulice 710 717
991
2 146 596,00
byt 6
3+1
67,32
Nová Ulice 710 717
991
2 743 963,20
byt 7
3+1
66,52
Nová Ulice 710 717
991
2 711 355,20
byt 8
1+1
55,04
Nová Ulice 710 717
991
3 171 955,20
byt 9
3+1
66,38
Nová Ulice 710 717
991
2 705 648,80
byt 11
1+1
53,84
Nová Ulice 710 717
991
3 102 799,20
byt 12
3+1
67,29
Nová Ulice 710 717
991
3 054 293,10
byt 14
1+1
53,84
Nová Ulice 710 717
991
3 102 799,20
byt 16
3+1
65,91
Nová Ulice 710 717
991
2 686 491,60
byt 18
3+1
67,99
Nová Ulice 710 717
991
2 771 272,40
byt 20
1+1
53,62
Nová Ulice 710 717
991
3 348 569,00
byt 22
3+1
66,91
Nová Ulice 710 717
991
2 727 251,60
byt 23
1+1
53,84
Nová Ulice 710 717
991
3 362 308,00
byt 24
3+1
68,04
Nová Ulice 710 717
991
3 088 335,60
byt 25
3+1
66,40
Nová Ulice 710 717
991
2 706 464,00
byt 26
1+1
53,84
Nová Ulice 710 717
991
3 102 799,20
byt 27
3+1
65,91
Nová Ulice 710 717
991
2 991 654,90
byt 29
1+1
53,60
Nová Ulice 710 717
991
3 088 968,00
byt 31
3+1
65,77
Nová Ulice 710 717
991
2 680 785,20
byt 33
3+1
70,87
Nová Ulice 710 717
991
2 888 661,20
29
byt 34
3+1
65,91
Nová Ulice 710 717
991
2 686 491,60
byt 35
1+1
53,84
Nová Ulice 710 717
991
3 102 799,20
byt 37
3+1
65,53
Nová Ulice 710 717
991
2 671 002,80
byt 38
1+1
53,57
Nová Ulice 710 717
991
3 087 239,10
byt 40
3+1
65,91
Nová Ulice 710 717
991
2 991 654,90
byt 41
1+1
53,60
Nová Ulice 710 717
991
3 364 181,50
byt 45
3+1
65,67
Nová Ulice 710 717
991
2 676 709,20
byt 46
3+1
65,91
Nová Ulice 710 717
991
2 686 491,60
byt 47
1+1
53,60
Nová Ulice 710 717
991
3 347 320,00
byt 50
1+1
53,84
Nová Ulice 710 717
991
3 102 799,20
byt 53
1+1
53,84
Nová Ulice 710 717
991
3 102 799,20
byt 54
3+1
67,29
Nová Ulice 710 717
991
2 742 740,40
byt 56
1+1
53,60
Nová Ulice 710 717
991
3 088 968,00
byt 57
3+1
65,67
Nová Ulice 710 717
991
2 676 709,20
byt 61
3+1
65,77
Nová Ulice 710 717
991
2 985 300,30
byt 62
1+1
53,85
Nová Ulice 710 717
991
3 103 375,50
byt 67
3+1
65,75
Nová Ulice 710 717
991
2 679 970,00
byt 69
3+1
65,91
Nová Ulice 710 717
991
2 686 491,60
byt 70
3+1
65,91
Nová Ulice 710 717
991
2 686 491,60
byt 71
1+1
53,84
Nová Ulice 710 717
991
3 362 308,00
byt 72
3+1
70,77
Nová Ulice 710 717
991
2 884 585,20
byt 73
3+1
64,00
Nová Ulice 710 717
991
2 608 640,00
byt 75
3+1
65,91
Nová Ulice 710 717
991
2 686 491,60
byt 76
3+1
65,91
Nová Ulice 710 717
991
2 686 491,60
byt 1
2+1
58,08
Nová Ulice 710 717
479
3 066 043,20
byt 2
1+1
36,52
Nová Ulice 710 717
479
2 178 783,20
byt 3
3+1
75,93
Nová Ulice 710 717
479
3 058 460,40
byt 4
2+1
61,15
Nová Ulice 710 717
479
2 902 179,00
byt 6
3+1
77,76
Nová Ulice 710 717
479
3 468 873,60
byt 8
1+1
35,81
Nová Ulice 710 717
479
2 136 424,60
byt 9
3+1
77,68
Nová Ulice 710 717
479
3 128 950,40
byt 11
1+1
35,87
Nová Ulice 710 717
479
2 377 104,90
byt 13
2+1
61,82
Nová Ulice 710 717
479
2 933 977,20
byt 16
2+1
61,57
Nová Ulice 710 717
479
3 250 280,30
byt 17
1+1
35,83
Nová Ulice 710 717
479
2 374 454,10
byt 20
1+1
36,49
Nová Ulice 710 717
479
2 418 192,30
byt 22
2+1
61,17
Nová Ulice 710 717
479
2 903 128,20
byt 23
1+1
35,88
Nová Ulice 710 717
479
2 140 600,80
byt 24
3+1
77,71
Nová Ulice 710 717
479
3 130 158,80
30
byt 1
2+1
61,79
Nová Ulice 710 717
480
2 932 553,40
byt 2
1+1
35,80
Nová Ulice 710 717
480
2 135 828,00
byt 3
3+1
77,52
Nová Ulice 710 717
480
3 122 505,60
byt 5
1+1
35,80
Nová Ulice 710 717
480
2 372 466,00
byt 7
2+1
61,89
Nová Ulice 710 717
480
3 267 173,10
byt 10
2+1
61,89
Nová Ulice 710 717
480
2 937 299,40
byt 14
1+1
35,90
Nová Ulice 710 717
480
2 141 794,00
byt 16
2+1
61,89
Nová Ulice 710 717
480
2 937 299,40
byt 17
1+1
36,60
Nová Ulice 710 717
480
2 183 556,00
byt 19
2+1
61,09
Nová Ulice 710 717
480
2 899 331,40
byt 20
1+1
35,70
Nová Ulice 710 717
480
2 129 862,00
byt 1
2+1
58,74
Nová Ulice 710 717
481
2 787 800,40
byt 2
1+1
36,56
Nová Ulice 710 717
481
2 181 169,60
byt 3
3+1
74,43
Nová Ulice 710 717
481
2 998 040,40
byt 5
1+1
35,84
Nová Ulice 710 717
481
2 138 214,40
byt 7
2+1
61,61
Nová Ulice 710 717
481
2 924 010,60
byt 8
1+1
35,84
Nová Ulice 710 717
481
2 138 214,40
byt 10
2+1
61,61
Nová Ulice 710 717
481
2 924 010,60
byt 13
2+1
61,85
Nová Ulice 710 717
481
2 935 401,00
byt 14
1+1
35,84
Nová Ulice 710 717
481
2 375 116,80
byt 16
2+1
61,61
Nová Ulice 710 717
481
2 924 010,60
byt 17
1+1
35,84
Nová Ulice 710 717
481
2 138 214,40
byt 20
1+1
35,84
Nová Ulice 710 717
481
2 375 116,80
byt 23
1+1
35,84
Nová Ulice 710 717
481
2 138 214,40
Areál "Lipenská"
-
-
Hodolany
LV 1219
229 200 000,00
Reálná hodnota Areálu „Lipenská“ je tvořena následujícími nemovitými věcmi:
Pozemek parc.č. St. 1655/1 - Součástí pozemku parc.č. St. 1655/1 je stavba stejného vlastníka bez čp/če; Pozemek
parc.č. St. 1655/2; Součástí pozemku parc.č. St. 1655/2 je stavba stejného vlastníka bez čp/če; Pozemek parc.č.
St. 1656 - Součástí pozemku parc.č. St. 1656 je stavba stejného vlastníka bez čp/če; Pozemek parc.č. St. 1657 -
Součástí pozemku parc.č. St. 1657 je stavba stejného vlastníka Hodolany č.p. 1170. Pozemek parc.č. St. 1658 -
Součástí pozemku parc.č. St. 1658 je stavba stejného vlastníka bez čp/če; Pozemek parc. č. St. 1659 - Součástí
pozemku je stavba stejného vlastníka bez čp/če; Pozemek parc.č. St. 1660 - Součástí pozemku je stavba stejného
vlastníka bez čp/če; Pozemek parc.č. St. 1661 - Součástí pozemku je stavba stejného vlastníka bez čp/če; Pozemek
parc.č. St. 1662 - Součástí pozemku je stavba stejného vlastníka Hodolany č.p. 1295 – adminis.; Pozemek parc. č.
St. 2132 - Součástí pozemku je stavba stejného vlastníka Hodolany č.p. 1144, Pozemek parc. č. 244/3, Pozemek
parc. č. 263/1, Pozemek parc. č. 263/7, Pozemek parc. č. 263/8, Pozemek parc. č. 263/14, Pozemek parc. č. 278/8,
Pozemek parc. č. 278/49, Pozemek parc. č. 278/52, Pozemek parc. č. 278/55, Pozemek parc. č. 278/72.
Hodnota těchto nemovitých věcí byla stanovena výnosovou metodou. Uvedené reálné hodnoty vychází ze
znaleckého posudku, který byl zpracován znaleckým ústavem STATIKUM s.r.o. Bytové jednotky jsou pronajaty na
dobu určitou nebo neurčitou.
31
Informace k pohledávkám:
Jedná se o pohledávky za odběrateli v rámci obchodních vztahů, které v součtu překračují hodnotu 1 % aktiv,
žádná z pohledávek nepřekračuje svou hodnotou sama o sobě hodnotu 1 % celkových aktiv. Jedná se pohledávky
plynoucí z pachtů, pronájmů a za služby a energie. Dále pak pohledávky tvoří fond oprav.
Majetek Neinvestiční části Fondu ke Dni ocenění je tvořen pohledávkami z obchodních vztahů a ostatními aktivy
ve výši 37 080 tis. Kč, kdy v celkových výkazech je tato položka vzájemně započtena.
10. Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje
Fond nevyvíjel v Účetním období žádné aktivity v oblasti výzkumu a vývoje.
11. Informace o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních vztazích
Fond vzhledem ke svému předmětu podnikání neřeší problémy ochrany životního prostředí a v Účetním období
nevyvíjel žádné aktivity v této oblasti.
V Účetním období nebyl ve Fondu zaměstnán žádný zaměstnanec.
12. Informace o obchodech zajišťujících financování (sft)
Fond má uzavřeny dva úrokové swapy u České spořitelny v nominální hodnotě 48 872 tis. Kč a 50 457 tis. Kč.
13. Informace o pobočce nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí
Fond nemá žádnou pobočku či jinou část obchodního závodu v zahraničí.
14. Fondový kapitál fondu a vývoj hodnoty akcie
K datu
31.12.2023
31.12.2022
31.12.2021
Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu (Kč):
37 500 000
37 500 000
37 500 000
Počet emitovaných zakladatelských akcií
v oběhu ke konci Účetního období (ks):
15 000
15 000
15 000
Počet vydaných zakladatelských akcií v Účetním období (ks):
0
0
0
Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu na 1 akcii (Kč):
2 500,000
2 500,000
2 500,000
Fondový kapitál Investiční části Fondu (Kč):
495 486 853
551 009 898
540 060 446
Počet emitovaných investičních akcií
v oběhu ke konci Účetního období:
4 534
5 000
5 000
Počet vydaných investičních akcií v Účetním období (ks):
0
0
0
Počet odkoupených investičních akcií v Účetním období:
466
0
0
Fondový kapitál Investiční části Fondu na 1 akcii (Kč):
109 282,4995
110 201,9797
108 012,0892
K datu 1. 6. 2017 došlo k rozdělení fondového kapitálu Fondu na neinvestiční část (k této části jsou vydány
zakladatelské akcie) a investiční část (k této části jsou vydány investiční akcie). Od tohoto dne Fond účtuje
střediskově.
32
15. Informace o podstatných změnách statutu fondu
V průběhu Účetního období nedošlo k podstatným změnám statutu Fondu.
16. Informace o nabytí vlastních akcií nebo vlastních podílů
Fond v Účetním období nevlastnil žádné vlastní akcie ani podíly.
17. Členové správních řídících a dozorčích orgánů a vrcholové vedení
Statutární orgán
Statutární orgán Fondu, AMISTA IS, jako investiční společnost, která je oprávněna k obhospodařování fondů
kvalifikovaných investorů a k provádění jejich administrace, obhospodařuje investiční fondy, resp. provádí
administraci investičních fondů, jejichž aktuální seznam je uveden na internetových stránkách ČNB a
internetových stránkách AMISTA IS www.amista.cz. AMISTA IS přijala systém vnitřních předpisů, kterým mj.
zavedla, udržuje a uplatňuje postupy pro řízení střetů zájmů mezi
• AMISTA IS, včetně jejích pracovníků, a jí obhospodařovanými a administrovanými investičními fondy
nebo investory těchto investičních fondů,
• Investičními fondy, u nichž AMISTA IS provádí obhospodařování nebo administraci nebo obojí, popř.
jejich investory, navzájem,
• Osobou, která ovládá AMISTA IS, je ovládána AMISTA IS nebo osobou ovládanou stejnou osobou jako
AMISTA IS a vedoucími osobami AMISTA IS, resp. investory investičních fondů, a to vždy s ohledem na
všechny předvídatelné okolnosti, které mohou vyvolat střet zájmů v důsledku struktury
podnikatelského seskupení, ve kterém se AMISTA IS nachází, a předmětu podnikání jeho členů,
včetně zjišťování, zamezování a oznamování těchto střetů zájmů. AMISTA IS neprovádí žádnou jinou hlavní
činnost. V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů statutárního orgánu Fondu ve vztahu k Fondu.
Funkční období statutárního orgánu je 20 let. Statutární orgán má s Fondem uzavřenou smlouvu o výkonu funkce,
smlouvu o administraci a smlouvu o právech a povinnostech při vedení účetnictví, ve kterých nejsou uvedeny
žádné výhody při jejich ukončení. Statutární orgán nemá uzavřenou žádnou smlouvu s dceřinými společnostmi
Fondu.
AMISTA IS je licencovanou investiční společností specializující se na vytváření, obhospodařování a administraci
fondů kvalifikovaných investorů s již třináctiletými zkušenostmi. Ve statutárním orgánu Fondu je AMISTA IS
zastoupena prostřednictvím svých pověřených zmocněnců, kteří disponují předchozím souhlasem ČNB k výkonu
své funkce.
Pověřený zmocněnec: Ing. Vladimír Dokonal (od 19. 4. 2023)
narozen: 1. 8. 1958
pracovní adresa: Krapkova 452/38, Olomouc Nová Ulice, PSČ 779 00
Vystudoval technickou kybernetiku na fakultě elektro ČVUT. Na národohospodářské fakultě VŠE obdržel v roce
1990 kandidaturu věd. Má za sebou odbornou praxi v oblasti investiční výstavby a správy nemovitostí více než
20 let. Od roku 1990 řídí společnost Mertrade spol. s.r.o. a stojí v čele nejméně pěti dalších společností z odvětví
správy nemovitostí, investiční výstavby, či strojírenské výroby.
Pověřený zmocněnec: Ing. Ondřej Horák (od 19. 4. 2023)
narozen: 1. 8. 1979
pracovní adresa: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8
Vystudoval Masarykovu univerzitu v Brně. V oblasti investic a správy fondů kvalifikovaných investorů působí od
roku 2007, v oblasti managementu a obchodu pracuje od roku 2001. V pozici výkonného ředitele má na starosti
33
komplexní řízení společnosti. V minulosti řídil obchodní aktivity a měl na starosti přípravu produktů a péči o
klienty.
Společnosti, v nichž byla AMISTA IS členem správních nebo dozorčích orgánů nebo společníkem kdykoli
v předešlých 5 letech:
• BHS Fund I., investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (předseda správní rady od 28. 1.
2015 do 16. 1. 2023)
• BHS Fund II. - Private Equity, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (předseda správní
rady od 2. 3. 2015 do 1. 10 2022)
• Compact Property Fund, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (předseda správní
rady od 1. 10. 2014 do 27. 6. 2019)
AMISTA IS je zároveň ve smyslu § 9 ZISIF individuálním statutárním orgánem investičních fondů, které
obhospodařuje. Jejich aktuální seznam je uveden na internetových stránkách ČNB a internetových stránkách
AMISTA IS.
AMISTA IS nebyla nikdy odsouzena za podvodný trestný čin, nebyla v předešlých 5 letech spojena s žádnými
konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani společnostmi, na které byla uvalena nucená správa, nebylo
proti ní vzneseno žádné úřední veřejné obvinění ani udělena sankce ze strany statutárních nebo regulatorních
orgánů, ani nebyla nikdy zbavena způsobilosti k výkonu funkce správních, řídících nebo dozorčích orgánů či
manažerské funkce kteréhokoli emitenta.
Kontrolní orgán
Pověřený zmocněnec: Ing. Jana Přikrylová Lébrová (od 1. 1. 2021)
narozena: 8. 7. 1987
V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů kontrolního orgánu Fondu ve vztahu k Fondu.
Funkční období člena kontrolního orgánu je 5 let. Protože je výkon funkce člena kontrolního orgánu bezúplatný,
nemají členové kontrolního orgánu s Fondem uzavřenou smlouvu o výkonu funkce ani žádnou pracovní ani jinou
smlouvu.
Společnosti, v nichž byl člen dozorčí rady členem správních, řídících nebo dozorčích orgánů nebo společníkem
kdykoli v předešlých 5 letech:
Společnost
Funkce
Od (-do)
Business ples Marketing & Management s.r.o.
Společník s vkladem
10.7.2018
COMES invest, investiční fond s proměnným základním
kapitálem, a.s.
Krapkova 452/38, Nová Ulice, 779 00 Olomouc
Správní rada
15.12.2015
L&P PRO Invest s.r.o.
Hynaisova 554/11, Nová Ulice, 779 00 Olomouc
Člen statutárního orgánu, jednatel
13.8.2015
L&P PRO Invest s.r.o.
Hynaisova 554/11, Nová Ulice, 779 00 Olomouc
Společník s vkladem
13.8.2015
MARSEA MIA s.r.o.
Hynaisova 554/11, Nová Ulice, 779 00 Olomouc
Člen statutárního orgánu, jednatel
25.11.2014
MARSEA MIA s.r.o.
Hynaisova 554/11, Nová Ulice, 779 00 Olomouc
Společník s vkladem
29.7.2015
30.11.2017
MORWEN ALFA a.s.
Na pískách 1266/65, Dejvice, 160 00 Praha
Člen dozorčí rady
23.4.2008
25.5.2016
34
MYSLIVNA plus s.r.o.
Nad Pisárkami 276/1, Pisárky (Brno-Kohoutovice), 623
00 Brno
Společník s vkladem
4.10.2018
MYSLIVNA plus s.r.o.
Nad Pisárkami 276/1, Pisárky (Brno-Kohoutovice), 623
00 Brno
Člen statutárního orgánu, jednatel
24.8.2018
První olomoucká investiční, a.s.
Hynaisova 554/11, Nová Ulice, 779 00 Olomouc
Člen představenstva, místopředseda
24.6.2016
Šinogl s.r.o.
Jihlavská 656/2, Bohunice, 625 00 Brno
Společník s vkladem
24.8.2018
Šinogl s.r.o.
Jihlavská 656/2, Bohunice, 625 00 Brno
Člen statutárního orgánu, jednatel
24.8.2018
VIP rauty s.r.o.
Hynaisova 554/11, Nová Ulice, 779 00 Olomouc
Člen statutárního orgánu, jednatel
29.6.2017
VIP rauty s.r.o.
Hynaisova 554/11, Nová Ulice, 779 00 Olomouc
Společník s vkladem
29.6.2017
Valogante a.s.
Člen dozorčí rady
20.12.2019
Zemspol Olomoucká a.s.
Člen dozorčí rady
23. 4. 2020
Agrospol Moravskoslezská a.s.
Člen dozorčí rady
23. 4. 2020
Člen dozorčí rady nebyl nikdy odsouzen za podvodný trestný čin, nebyl v předešlých 5 letech spojen s žádnými
konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani proti němu nebylo vzneseno žádné úřední veřejné obvinění
ani udělena sankce ze strany statutárních nebo regulatorních orgánů.
Člen dozorčí rady Mgr. Dita Zbožínková (od 1. 1. 2021)
narozena: 4. 2. 1990
vzdělání: vysokoškolské
V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů kontrolního orgánu Fondu ve vztahu k Fondu.
Funkční období člena kontrolního orgánu je 5 let. Protože je výkon funkce člena kontrolního orgánu bezúplatný,
nemají členové kontrolního orgánu s Fondem uzavřenou smlouvu o výkonu funkce ani žádnou pracovní ani jinou
smlouvu.
35
Společnosti, v nichž byl člen dozorčí rady členem správních, řídících nebo dozorčích orgánů nebo společníkem
kdykoli v předešlých 5 letech:
Společnost
Funkce
Od (-do)
COMES invest, investiční fond s proměnným základním
kapitálem, a.s.
Krapkova 452/38, Nová Ulice, 779 00 Olomouc
Správní rada
15.12.2015
COMES invest, investiční fond s proměnným základním
kapitálem, a.s.
Krapkova 452/38, Nová Ulice, 779 00 Olomouc
Správní rada
15.12.2015
12.7.2017
NATE – investment a.s.
Žižkova 1520, 583 01 Chotěboř
Člen dozorčí rady
28.3.2018
První olomoucká investiční, a.s.
Hynaisova 554/11, Nová Ulice, 779 00 Olomouc
Člen dozorčí rady
24.6.2016
První olomoucká investiční, a.s.
Hynaisova 554/11, Nová Ulice, 779 00 Olomouc
Člen dozorčí rady
24.6.2016
12.7.2017
Člen dozorčí rady nebyl nikdy odsouzen za podvodný trestný čin, nebyl v předešlých 5 letech spojen s žádnými
konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani proti němu nebylo vzneseno žádné úřední veřejné obvinění
ani udělena sankce ze strany statutárních nebo regulatorních orgánů.
18. Významné smlouvy
Smlouvy, ve kterých byl Fond smluvní stranou v Účetním období (kromě smluv uzavřených v rámci běžného
podnikání)
• Smlouva o úvěru ze dne 26. 10. 2023, uzavřená mezi fondem (Úvěrující) a panem Ing. Josefem Lébrem
(Úvěrovaný), na základě které fond poskytuje Úvěrovanému peněžní prostředky ve výši 10 mil. Kč.
19. Regulované trhy
Cenné papíry vydané Fondem jsou přijaty k obchodování pouze na evropském regulovaném trhu Burza cenných
papírů Praha, a.s., a to od 25. 1. 2016.
20. Rating
Fond nepožádal o přidělení ratingu, žádný rating Fondu nebyl přidělen.
21. Alternativní výkonnostní ukazatele
Fond nepoužívá k popisu činnosti a svých výsledků žádné alternativní ukazatele výkonnosti.
22. Vymezení konsolidačního celku fondu
Údaje o majetkových účastech
Mateřská společnost, Fond, může investovat do akcií, podílů či jiných forem účasti v obchodních společnostech,
které nejsou nemovitostními společnostmi, až 50% hodnoty investičního majetku Fondu.
36
Cílem investování Fondu jako mateřské společnosti je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní
výnosu dlouhodobých úrokových sazeb prostřednictvím dlouhodobých investic do nemovitostí, akcií, podílů,
resp. jiných forem účastí na nemovitostních a obchodních společnostech, movitých věcí a jejich souborů a
doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji kapitálových a finančních trhů. Důvodem držby majetkových
účastí Fondu je zhodnocení peněžních prostředků investorů.
Mateřská společnost, Fond, je Investiční jednotkou, dle IFRS 10:
• která získává finanční prostředky od investorů za účelem poskytování služeb správy investic těmto
investorům,
• jejímž obchodním cílem je investovat prostředky výhradně za účelem získávání výnosů z kapitálového
zhodnocení, výnosů z investic nebo obojího, a
• která oceňuje a vyhodnocuje výkonnost všech svých investic na základě reálné hodnoty.
Své majetkové účasti proto nekonsoliduje, ale vykazuje v reálných hodnotách.
Ke konci Účetního období Fond neměl zainvestováno v žádných majetkových účastech.
23. Informace o skutečnostech, které nastaly po rozvahovém dni
S účinností k 11. 4. 2024 byla rozšířena licence AMISTA IS ze dne 6. 4. 2006 ČNB č.j. 41/N/69/2006/9, jež nabylo
právní moci dne 20. 9. 2006, rozhodnutí bylo nahrazeno rozhodnutím ČNB Čj.: 2024/040215/CNB/65.
U obhospodařovatele Fondu došlo k datu 1. 1. 2024 ke změně sídla z Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00 na
Sokolovská 700/113a, Praha 8 – Karlín, PSČ 186 00.
24. Komentář k přílohám
Součástí této výroční zprávy jsou přílohy, které podávají informace o hospodaření Fondu. V souladu s obecně
závaznými právními předpisy obsahuje tato výroční zpráva též účetní závěrku, včetně její přílohy, zprávu
nezávislého auditora a zprávu o vztazích.
Hodnoty uváděné v přílohách jsou uvedeny v tisících Kč. Účetní výkazy rozvaha, výkaz o úplném výsledku, výkaz
změn vlastního kapitálu, přehled o změnách čistých aktiv připadajících k investičním akciím a výkaz o peněžních
tocích obsahují údaje uspořádané podle zvláštního právního předpisu upravujícího účetnictví. Každá z položek
obsahuje informace o výši této položky za bezprostředně předcházející účetní období. Pokud nejsou některé
tabulky nebo hodnoty vyplněny, údaje jsou nulové.
Další informace jsou uvedeny v příloze účetní závěrky.
Kromě údajů, které jsou popsány v příloze účetní závěrky, nenastaly žádné další významné skutečnosti.
Přiložená účetní závěrka nebyla dosud schválena k tomu příslušným orgánem podle zvláštních právních předpisů,
neboť k datu vyhotovení výroční zprávy ještě nenastal termín, ve kterém je dle zákona nutno účetní závěrku
nejpozději tímto orgánem schválit.
37
Zpráva o vztazích
1. Prohlášení
Statutární orgán Fondu prohlašuje, že vzhledem k tomu, že zakladatelští akcionáři vlastní po 50 % zakladatelských
akcií a nejednají ve shodě, nemá Fond ve smyslu ust. § 75 ZOK povinnost vytvářet zprávu o vztazích.
V Olomouci dne 13. 3. 2024
Fond
COMES invest, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., IČO: 291 19 138, se
sídlem Krapkova 452/38, Olomouc – Nová Ulice, PSČ 779 00, zapsaná v obchodním rejstříku
vedeném Krajským soudem v Ostravě pod sp. zn. B 10188
Účetní období
Období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023
38
Individuální účetní závěrka k 31. 12. 2023
Individuální účetní závěrka k
31. 12. 2023
Účetní jednotka:
COMES invest, investiční fond
s proměnným základním
kapitálem, a.s.
Sídlo: Krapkova 452/38,
Olomouc – Nová Ulice, PSČ 779
00
Předmět podnikání: činnost
investičního fondu
kvalifikovaných investorů
Okamžik sestavení účetní
závěrky: 29. 4. 2024
Výkaz o finanční situaci k 31. 12. 2023
Aktiva
Tis. Kč
Poznámka
31. 12. 2023
31. 12. 2022
Dlouhodobá aktiva
614 897
634 331
Investiční majetek
A1
614 897
634 331
Podíly v ovládaných osobách
A2
-
Poskytnuté půjčky
-
Krátkodobá aktiva
32 926
5 690
Krátkodobé poskytnuté půjčky
A3+A4
32 926
5 690
Ostatní aktiva
43 515
116 816
Daňové pohledávky
A5
1 192
1 061
Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva
A6
12 902
39 773
Pohledávky za akcionáři z titulu odkupu vlastních akcií
A6
40 000
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
A7
29 421
34 498
Časové rozlišení aktiv
A8
1 484
Aktiva celkem
691 338
756 838
39
Vlastní kapitál a závazky
Tis. Kč
Poznámka
31. 12. 2023
31. 12. 2022
Vlastní kapitál
Základní kapitál
L1
37 500
37 500
Výsledek hospodaření běžného období
-
Nerozdělený zisk nebo neuhrazená ztráta z předchozích období
-
Vlastní kapitál celkem
37 500
37 500
Dlouhodobé půjčky a úvěry
L2
117 451
131 064
Odložený daňový závazek
L3
21 011
21 539
Dlouhodobé závazky
138 462
152 603
Dlouhodobé půjčky a úvěry splatné do 1 roku
L2
15 700
11 600
Daňové závazky
L3
86
-
Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva
L4
3 091
3 019
Časové rozlišení pasiv
L5
1 012
1 106
Krátkodobé závazky
19 889
15 725
Čistá aktiva připadající k investičním akciím (v Kč)
495 486 853
551 009 899
Vlastní kapitál a závazky celkem
691 338
756 838
Hodnota Čistých aktiv na jednu investiční akcii (v Kč)
109 282,4995
110 201,9797
40
Výkaz úplného výsledku za rok končící 31. 12. 2023
Tis. Kč
Poznámka
Za rok od 1. 1. 2023 do
31. 12. 2023
Za rok od 1. 1. 2022 do
31. 12. 2022
Výnosy z investičního majetku
P1
30 548
31 509
Výnosy z podílů
P2
-
Správní náklady
P3
-23 303
-21 228
Čistý provozní výsledek hospodaření
7 245
10 281
Ostatní provozní výnosy
P5
29
170
Ostatní provozní náklady
P6
-2 248
-262
Provozní výsledek hospodaření
5 026
10 189
Finanční výnosy
P7
9 607
9 401
Finanční náklady
P8
-17 994
-15 334
Finanční výsledek hospodaření
-8 387
-5 933
Zisk/ztráta z pokračující činnosti před zdaněním
-3 361
4 256
Daň z příjmu za běžnou činnost - splatná
P9
-365
-566
Daň z příjmu za běžnou činnost - odložená
P9
528
881
Zisk z pokračující činnosti po zdanění
-3 198
4 571
Zisk z pokračující činnosti připadající na držitele
investičních akcií po zdanění
-3 198
4 409
Zisk z pokračující činnosti připadající na držitele
zakladatelských akcií po zdanění
-
41
Zisk/ ztráta z ukončeného provozu
P2
-
6 378
Ostatní úplný výsledek hospodaření
-
-
Celkový úplný výsledek hospodaření
-3 198
10 949
Zisk na jednu investiční akcii (v Kč)
-
2 220
Zisk na jednu zakladatelskou akcii (v Kč)
-
-
Přehled o změnách vlastního kapitálu za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022
Tis. Kč
Základní
kapitál
Výsledek hospodaření
běžného období
Nerozdělený zisk nebo
neuhrazená ztráta z
předchozích období
Vlastní kapitál
celkem
Zůstatek k 1. 1. 2022
37 500
-
-
37 500
Převody ve vlastním kapitálu
-
-
-
-
Zisk/ztráta za období
-
-
-
-
Zůstatek k 31. 12. 2022
37 500
-
-
37 500
Přehled o změnách vlastního kapitál za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023
Tis. Kč
Základní
kapitál
Výsledek hospodaření
běžného období
Nerozdělený zisk nebo
neuhrazená ztráta
z předchozích období
Vlastní kapitál
celkem
Zůstatek k 1. 1. 2023
37 500
-
-
37 500
Převody ve vlastním kapitálu
-
-
-
-
Zisk/ztráta za období
-
-
-
-
Zůstatek k 31. 12. 2023
37 500
-
-
37 500
Přehled o změnách čistých aktiv připadajících k investičním akciím za rok končící 31. 12. 2023
Tis. Kč
Čistá aktiva připadající k investičním akciím
Zůstatek k 1. 1. 2023
551 009
Zisk/ztráta za období
-3 198
Odkup akcií
-52 324
Zůstatek k 31. 12. 2023
495 487
42
Přehled o změnách čistých aktiv připadajících k investičním akciím za rok končící 31. 12. 2022
Tis. Kč
Čistá aktiva připadající k investičním akciím
Zůstatek k 1. 1. 2022
540 060
Zisk/ztráta za období
10 949
Zůstatek k 31. 12. 2022
551 009
Výkaz peněžních toků za rok končící 31. 12. 2023
Tis. Kč
Poznámka
2023
2022
Zisk z pokračující činnosti před zdaněním
-3 361
4 256
Úpravy o nepeněžní operace
Změna reálné hodnoty
A1
26 809
14 040
Tvorba/rozpuštění znehodnocení
A6
-129
-9 403
Ztráta z prodeje cenných papírů
-
-
Provozní činnost
Změna stavu investičního majetku
-
Změna stavu majetkových účastí
A2
-
63 372
Změna stavu krátkodobých a dlouhodobých poskytnutých půjček
A3
-26 747
-2 648
Změna stavu ostatních aktiv
A5-A8
20 920
- 64 029
Změna stavu krátkodobých finančních závazků
L2
3 080
Změna stavu ostatních závazků
294
-405
Zaplacená daň z příjmů
-1 365
-315
Peněžní tok generovaný z (použitý v) provozní činnosti
16 421
7 948
Finanční činnost
Změna stavu dlouhodobých finančních závazků
L2
-9 513
-6 756
Výplata akcionářům
-11 985
Peněžní tok generovaný z (použitý v) finanční činnosti
-21 498
-8 520
Čisté zvýšení/snížení peněz a peněžních ekvivalentů
-5 077
16 468
Peníze a peněžní ekvivalenty k 1. 1.
34 498
18 030
Peníze a peněžní ekvivalenty k 31. 12.
18
29 421
34 498
Příloha účetní závěrky k 31.12.2023
Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené pojmy následující význam:
Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené právní předpisy následující význam:
AMISTA IS
AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Pobřežní 620/3, Praha 8,
PSČ 186 00
ČNB
Česká národní banka
Den ocenění
Poslední den Účetního období
Fond
COMES invest, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., IČO: 291 19 138, se
sídlem Krapkova 452/38, Olomouc – Nová Ulice, PSČ 779 00, zapsaná v obchodním
rejstříku vedeném Krajským soudem v Ostravě pod sp. zn. B 10188
Účetní období
Období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023
Dohoda FATCA
Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování
daňových předpisů v mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spojených
států amerických o informacích a jejich oznamování obecně známá jako Foreign Account
Tax Compliance Act, vyhlášená pod č. 72/2014 Sb.m.s.
Zákon o auditorech
Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o auditorech), ve
znění pozdějších předpisů
Zákon o daních z příjmů
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů
Zákon o účetnictví
Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů
ZISIF
Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění
pozdějších předpisů
ZMSSD
Zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších
souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů
ZOK
Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních
korporacích), ve znění pozdějších předpisů
ZPKT
Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů
Vyhláška TRP
Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci
1. Všeobecné informace
Vznik a charakteristika Fondu
COMES invest, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a. s., (do 7. ledna 2016 COMES invest, uzavřený
investiční fond, a. s.), dále také „Fond“, byl založen zakladatelskou listinou ze dne 8. 3. 2011 a vznikl zápisem
do obchodního rejstříku vedeného u Krajského soudu v Plzni, oddíl B, vložka 1604, dne 27. 7. 2011. V důsledku
změny sídla je Fond nyní zapsaný v obchodním rejstříku vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl B, vložka
10188. Povolení k činnosti investičního fondu obdržel Fond od České národní banky rozhodnutím ze dne 30. 6.
2011, které nabylo právní moci téhož dne.
Fond byl sloučen se společností COMES GROUP, a. s., sídlem Olomouc – Nová Ulice, Krapkova 452/38, PSČ 779
00, IČO: 25544268, která zanikla bez likvidace. Na Fond přešlo veškeré jmění této zanikající společnosti.
Rozhodným den fúze byl 1. 4. 2014. Do obchodního rejstříku byla tato skutečnost zapsána dne 1. 5. 2015.
Rozhodnutím valné hromady Fondu ze dne 15. 12. 2015 došlo k přeměně právní struktury Fondu na akciovou
společnost s proměnným základním kapitálem a změně druhu akcií z kmenových na zakladatelské a investiční.
Změna těchto skutečností byla zapsána do obchodního rejstříku dne 7. 1. 2016.
Předmět podnikání investičního Fondu
Činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů dle zákona o investičních společnostech a investičních
fondech. Činnost je vykonávána na základě rozhodnutí České národní banky Č. j. 2011/7910/570 Sp.
2011/716/571 ze dne 30. 6. 2011.
Obchodní firma a sídlo
COMES invest, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.
Krapkova 452/38
779 00 Olomouc, Nová Ulice
Česká republika
Identifikační číslo
291 19 138
Základní kapitál
Základní kapitál fondu ve výši 37 500 000 Kč je tvořen 15 000 Ks kusových akcií na jméno v listinné podobě.
Základní kapitál je k 31. 12. 2022 splacen v plné výši.
Dne 7. 1. 2016 bylo zapsáno do obchodního rejstříku snížení základní kapitálu z 50 000 tis. Kč na 37 500 tis. Kč.
Důvodem byla přeměna právní struktury Fondu na akciovou společnost s proměnným základním kapitálem a
změna druhu akcií z kmenových na zakladatelské a investiční.
Statutární orgán k 31. 12. 2023
Představenstvo Fondu jako mateřské společnosti k rozhodného datu účetní závěrky
Představenstvo
Společnost AMISTA investiční společnost, a.s. (od 1. 1. 2021)
IČO 274 37 558
se sídlem Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00
Zastoupení právnické osoby Ing. Vladimír Dokonal. CSc., pověřený zmocněnec (od 1. 1. 2021)
Představenstvo Fondu jako mateřské společnosti k datu sestavení účetní závěrky
Představenstvo AMISTA investiční společnost, a.s. (od 1. 1. 2021)
IČO 274 37 558
Sídlo: Pobřežní 620/3, 186 00 Praha 8
45
Zastoupení právnické osoby Ing. Vladimír Dokonal, CSc., pověřený zmocněnec typu B
(od 19. 4. 2023)
Ing. Ondřej Horák, pověřený zmocněnec typu A (od 19. 4. 2023)
Způsob jednání Společnost zastupuje vždy člen představenstva prostřednictvím svého
pověřeného zmocněnce, přičemž pověřeným zmocněncem může být člen
statutárního orgánu právnické osoby, která je členem představenstva
Společnosti (Pověřený zmocněnec typu A), její zaměstnanec nebo jiná vhodná
osoba (Pověřený zmocněnec typu B). Pověřených zmocněnců obou typů
může být více, připouští-li to právní předpisy. Pokud jsou pověřenými
zmocněnci jen Pověření zmocněnci typu A, může každý jednat samostatně.
Pokud jsou pověřenými zmocněnci Pověření zmocněnci typu A a Pověření
zmocněnci typu B, musí Pověřený zmocněnec typu A jednat vždy společně s
Pověřeným zmocněncem typu B, a naopak.
Fond má individuální statutární orgán, jímž je právnická osoba oprávněná obhospodařovat tento investiční fond,
a je obhospodařován prostřednictvím této osoby.
Představenstvo je statutárním orgánem Fondu, kterému přísluší obchodní vedení Fondu a který zastupuje Fond
navenek. Představenstvo se řídí obecně závaznými právními předpisy, stanovami a statutem Fondu, resp. jeho
podfondů, jsou-li zřízeny. Představenstvo mj. také svolává valnou hromadu Fondu a schvaluje změny statutu
Fondu a jeho podfondů, jsou-li zřízeny. Představenstvo je voleno valnou hromadou Fondu.
V působnosti představenstva je dle stanov Fondu:
a) řídit činnost Fondu a zabezpečovat jeho obchodní vedení,
b) provádět usnesení přijatá valnou hromadou,
c) zabezpečovat řádné vedení účetnictví Fondu,
d) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou a konsolidovanou, popřípadě i mezitímní
účetní závěrku společnosti a návrh na rozdělení zisku nebo úhrady ztrát,
e) svolávat valnou hromadu,
f) vyhotovovat nejméně jednou za rok pro valnou hromadu zprávu o podnikatelské činnosti Fondu a
stavu jeho majetku,
g) vyhotovovat další zprávy emitenta cenných papírů přijatých k obchodování na evropském
regulovaném trhu a zajišťovat plnění dalších povinností, stanovených obecně závaznými právními
předpisy, zejm. ZPKT,
h) měnit stanovy Fondu v souladu s § 277 odst. 2 ZISIF, jde-li o změnu přímo vyvolanou změnou právní
úpravy, opravu písemných nebo tiskových chyb nebo úpravou, která logicky vyplývá z obsahu stanov,
i) schvalovat změny statutu Fondu a jeho podfondů;
j) rozhodovat o všech záležitostech společnosti, které zákon nebo stanovy nesvěřují jinému orgánu
společnosti, tedy zejm. dozorčí radě nebo valné hromadě společnosti.
Představenstvo má jediného člena.
Představenstvo určuje základní zaměření obchodního vedení Fondu.
Představenstvo disponuje oprávněním k výkonu své činnosti v podobě rozhodnutí ČNB o povolení k výkonu
činnosti investiční společnosti. Pověřený zmocněnec představenstva disponuje předchozím souhlasem ČNB k
výkonu své funkce.
Člen představenstva disponuje oprávněním k výkonu své činnosti v podobě rozhodnutí ČNB o povolení k výkonu
činnosti investiční společnosti. Pověřený zmocněnec představenstva disponuje předchozím souhlasem ČNB k
výkonu své funkce.
46
Představenstvo nezřídilo žádný poradní orgán, výbor či komisi.
Vzhledem k tomu, že statutárnímu orgánu nesmí být v souladu s obecně závaznými právními předpisy týkajícími
se obhospodařování investičních fondů udělovány ze strany akcionářů Fondu jakékoliv pokyny týkající se
obhospodařování Fondu, není statutární orgán oprávněn požádat nejvyšší orgán Fondu v souladu s ust. § 51
odst. 2 ZOK o udělení pokynu týkajícího se obchodního vedení. Statutární orgán však může požádat o sdělení
nezávazného stanoviska či doporučení týkajícího se obchodního vedení další (poradní) orgány Fondu či jiné
subjekty, a to za podmínek určených statutem Fondu či vnitřními předpisy Fondu.
Dozorčí rada fondu jako mateřské společnosti
Člen dozorčí rady: Ing. Jana Přikrylová Lébrová (od 1. 1. 2021)
narozena: 8. 7. 1987
vzdělání: vysokoškolské
Člen dozorčí rady: Mgr. Dita Zbožínková (od 1. 1. 2021)
narozena: 4. 2. 1990
vzdělání: vysokoškolské
Dozorčí rada dohlíží na řádný výkon činnosti Fondu, jakož i provádí další činnosti stanovené obecně závaznými
právními předpisy.
Dozorčí rada dále dle stanov Fondu:
a) přezkoumává řádnou, mimořádnou a konsolidovanou a popřípadě i mezitímní účetní závěrku a návrh
na rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá valné hromadě své vyjádření;
b) předkládá valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a konsolidované účetní
závěrky, příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných emitentem cenných papírů přijatých
k obchodování na evropském regulovaném trhu, o nichž to stanoví obecně závazný právní předpis;
c) schvaluje statut Fondem nově vytvořeného podfondu;
Dozorčí rada se skládá ze dvou členů, volených valnou hromadou.
Dozorčí rada je schopná usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí usnesení
je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční většina členů dozorčí rady. Každý člen dozorčí rady má jeden hlas.
V případě rovnosti hlasů je rozhodující hlas předsedy dozorčí rady.
Řádná zasedání dozorčí rady svolává předseda dozorčí rady s uvedením programu jednání, a to zpravidla šestkrát
za rok. V případě, že dozorčí rada není svolána po dobu delší než 2 měsíce, může o její svolání požádat předsedu
kterýkoli její člen, a to s pořadem jednání, který určí. Předseda dozorčí rady svolá dozorčí radu také tehdy,
požádá-li o to statutární orgán, a to s pořadem jednání, který statutární orgán určil; neučiní-li tak bez zbytečného
odkladu po doručení žádosti, může ji svolat sám statutární orgán.
2. Údaje o obhospodařovateli, administrátorovi a depozitáři
Obhospodařovatel
Společnost: AMISTA investiční společnost, a. s.
IČO: 274 37 558
Sídlo: Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00
Investiční společnost vykonává svou činnost investiční společnosti na základě rozhodnutí České národní banky
č. j. 41/N/69/2006/9 ze dne 19. 9. 2006, jež nabylo právní moci dne 20. 9. 2006.
Investiční společnost se na základě ust. § 642 odst. 3 zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech
a investičních fondech (dále také jen „Zákon“) považuje za investiční společnost, která je oprávněna přesáhnout
rozhodný limit, a je oprávněna k obhospodařování investičních fondů nebo zahraničních investičních fondů, a to
fondů kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů
sociálního podnikání) a zahraničních investičních fondů srovnatelných s fondem kvalifikovaných investorů (s
výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání), a dále je
oprávněna k provádění administrace investičních fondů nebo zahraničních investičních fondů dle § 11 odst. 1
47
písm. b) Zákona ve spojení s § 38 odst. 1 Zákona, a to administrace fondů kvalifikovaných investorů (s výjimkou
kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání) a zahraničních
investičních fondů srovnatelných s fondem kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů
rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání).
Investiční společnost vykonávala pro Fond činnosti dle statutu Fondu. Jednalo se např. o vedení účetnictví,
oceňování majetku a dluhů, výpočet aktuální čisté hodnoty majetku na jednu akcii vydávanou Fondem, zajištění
vydávání a odkupování akcií a výkon dalších činností související s hospodařením s hodnotami v majetku Fondu
(poradenská činnost týkající se struktury kapitálu, poradenství v oblasti přeměn obchodních společností nebo
převodu obchodních podílů apod.).
Portfolio manažer
Portfolio manažer Radim Vitner
Narozen: 1976
Vzdělání: Masarykova obchodní akademie Rakovník
Pracuje ve společnosti AMISTA IS na pozici portfolio manažer od 1. 7. 2011. Před příchodem do AMISTA IS
pracoval deset let na pozici účetního a finančního analytika ve společnosti Zepter International s.r.o. Předtím
sbíral zkušenosti mimo jiné ve společnostech SPT Telecom, a.s. a Královský pivovar Krušovice a.s.
Portfolio manažer Ing. Robert Mocek
Narozen: 1961
Vzdělání: Vysoká škola dopravy a spojů, Žilina
Před příchodem do AMISTA IS poskytoval konzultace v oblasti financování podnikatelských projektů
a poradenství v oblasti privátního bankovnictví a správy majetku v rámci svého živnostenského oprávnění. Před
tímto obdobím pracoval více než 25 let v bankovnictví na manažerských postech v oblasti privátního bankovnictví
a správy aktiv.
Portfolio manažer Ing. Karolína Kostelecká
Narozena: 1991
Vzdělání: VŠE v Praze, fakulta Národohospodářská
Do AMISTA IS nastoupila po dokončení studijního programu Business Administration na Toronto School of
Management v Kanadě, kde také absolvovala stáž na obchodně-ekonomickém úseku Generálního konzulátu ČR
v Torontu a pracovala v pojišťovnictví, ve společnosti Stewart Title Canada. Před odjezdem do Kanady působila
2 roky v mezinárodní poradenské společnosti BDO Advisory s.r.o. jako konzultant.
Depozitář
Společnost: Česká spořitelna, a. s.
IČO: 452 44 782
Sídlo: Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4
3. Účetní postupy
Účetní závěrka Fondu byla připravena v souladu s následujícími důležitými účetními metodami:
A. Východiska sestavování účetní závěrky
Účetní závěrka Fondu za období do 31. 12. 2021 byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy účetního
výkaznictví („IFRS“) ve znění přijatém Evropskou unií na základě nařízení (ES) č. 1606/2002, o uplatňování
mezinárodních účetních standardů.
Účetní období Fondu je od 1. 1. do 31. 12. Výkaz o finanční situaci ke dni 31. 12. 2021 je pro účely této účetní
závěrky považován za komparativní období.
Fond k datu účetní závěrky nemá žádné majetkové účasti v jiných entitách.
48
K 1. lednu 2022 účetní jednotka aplikovala všechny mezinárodní účetní standardy vydané pro období začínající
po 1. lednu 2022.
Účetní závěrka byla zpracována na principech časového rozlišení nákladů a výnosů tzn., že transakce a další
skutečnosti byly vykázány v účetní závěrce v období, ke kterému se věcně a časově vztahují.
B. Předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky
Individuální účetní závěrka vychází z předpokladu, že Fond bude schopen pokračovat ve své činnosti. Toto
přesvědčení představenstva se opírá o širokou škálu informací, které se týkají stávajících i budoucích podmínek
včetně prognóz souvisejících se ziskovostí, s peněžními toky a kapitálovými zdroji.
C. Vykazování podle segmentů
Vzhledem k zaměření investiční politiky, kdy Fond investuje zejména do nemovitostního portfolia na území České
republiky (dlouhodobé i krátkodobé investice), Fond nerozlišuje provozní segmenty i proto, že nepoužívá odlišné
provozní řízení a rozhodování založené na odlišném přístupu k investicím. Portfolio manažer Fondu přistupuje k
celému portfoliu aktuálních investic komplexně dle aktuálních příležitostí na trhu a jeho rozhodování o alokacích
investic je řízeno investičním přístupem „zdola nahoru“ na základě jedné společné investiční strategie. Při tomto
přístupu jsou individuálně vyhodnocovány jednotlivé investice a kdykoli může dojít k jejich libovolnému
přeskupení dle aktuální situace na trhu v souladu s příslušnými investičními možnostmi definovanými statutem
fondu. Výkonnost fondu je přitom sledována jen na souhrnné celkové bázi. Tomu odpovídá rámec prezentace
ve výkazu o úplném výsledku hospodaření.
D. Funkční měna
Účetní závěrka je sestavena v českých korunách, které jsou funkční měnou Fondu. Funkční měna je měna
primárního ekonomického prostředí, ve kterém Fond působí. Částky v účetní závěrce jsou uvedeny v tisících
korun (tis. Kč), není-li uvedeno jinak.
E. Okamžik uskutečnění účetního případu
V závislosti na typu transakce je okamžikem uskutečnění účetního případu zejména den výplaty nebo převzetí
oběživa, den nákupu nebo prodeje valut, deviz, popř. cenných papírů, den provedení platby, den zúčtování
příkazů Fondu, den připsání (valuty) prostředků podle výpisu z účtu, den sjednání a den vypořádání obchodu s
cennými papíry, devizami, opcemi, popř. jinými deriváty.
Finanční aktiva a závazky se zachytí v okamžiku, kdy se Fond stane smluvním partnerem operace, resp.
v okamžiku, kdy Fond převezme kontrolu nad aktivem a je pravděpodobný budoucí prospěch z tohoto aktiva a
v okamžiku, kdy Fondu vznikne povinnost ze závazku a je očekáván odliv ekonomického prospěchu.
Finanční aktivum nebo jeho část Fond odúčtuje z rozvahy v případě, že ztratí kontrolu nad smluvními právy k
tomuto finančnímu aktivu nebo jeho části. Fond tuto kontrolu ztratí, jestliže uplatní práva na výhody definované
smlouvou, tato práva zaniknou nebo se těchto práv vzdá.
Finanční závazek nebo jeho část Fond odúčtuje z rozvahy v případě, že je povinnost definovaná smlouvou
splněna, zrušena nebo skončí její platnost. Rozdíl mezi hodnotou závazku v účetnictví, resp. jeho části, který zanikl
nebo byl převeden na jiný subjekt, a mezi částkou za tento závazek uhrazenou se zúčtuje do nákladů nebo výnosů.
F. Přepočet cizí měny
Transakce vyčíslené v cizí měně jsou účtovány v tuzemské měně přepočtené devizovým kurzem platným v den
transakce. Aktiva a pasiva vyčíslená v cizí měně společně s devizovými spotovými transakcemi před dnem
splatnosti jsou přepočítávána do tuzemské měny v kurzu vyhlašovaném ČNB platném k datu rozvahy. Výsledný
zisk nebo ztráta z přepočtu aktiv a pasiv vyčíslených v cizí měně, případně položek zajišťujících měnové riziko
plynoucí ze smluv, které ještě nejsou vykázány v rozvaze Fondu nebo očekávaných budoucích transakcí, je
vykázán ve výkazu zisku a ztráty.
G. Rozpoznání výnosů
Výnosy z pronájmu jsou vykázány lineárně po dobu pronájmu, ledaže by existovala jiná vhodnější metoda
vzhledem k okolnostem. Smluvní pobídky, jako jsou jednorázové poplatky, nejsou aplikovány. Ostatní smluvní
pobídky jako je rent-free nebo snížené nájemné po určité období jsou aplikovány pro některé nájemníky v
souladu s nájemními smlouvami a jsou uznány na efektivní bázi.
49
H. Investiční majetek – klasifikace a ocenění
Položka „Investiční majetek“ obsahuje nemovitosti drženy za účelem investice a nemovitosti ve výstavbě, které
nejsou drženy ani za účelem užití pro vlastní potřeby ani za účelem prodeje v rámci běžného obchodního styku,
ale za účelem generování výnosů z pronájmu nebo zvýšení hodnoty majetku.
Veškerý investiční majetek je oceněn na základě modelu reálné hodnoty stanovené jako jedna z možností podle
IAS 40. Na základě tohoto modelu je investiční majetek oceněn v reálné hodnotě platné k rozvahovému dni.
Rozdíly vzniklé v porovnání s aktuální účetní hodnotou před přeceněním (reálná hodnota předchozího období
plus následné/dodatečné pořízení nemovitosti) jsou uvedeny ve výkaze souhrnného výsledku hospodaření jako
"Přecenění investičního majetku".
V případě majetku, kde se předpokládá prodej do jednoho roku a existuje plán prodeje majetku, je majetek
vykázán v položce „Majetek určený k prodeji“.
I. Určení reálné hodnoty
Příslušná reálná hodnota investičního majetku je stanovena, pokud není hodnota označena ve vazbě na dohodu
o koupi dle závazných kupních smluv. Společnost využívá hodnotící metodu založenou na přístupu
kapitalizovaného příjmu a využívá současných tržních příjmů z nájmu a výnosy získané přímou nebo nepřímou
metodou srovnání s prodejem obdobných nemovitostí na trhu pro výpočet (úroveň 3 hierarchie reálné hodnoty).
Ocenění je provedeno pomocí expertního odhadu, který je vyhotoven znalcem v oboru.
J. Výnosové a nákladové úroky
Výnosové a nákladové úroky ze všech úročených nástrojů jsou vykazovány na akruálním principu s využitím
efektivní úrokové sazby. Výnosové úroky zahrnují zejména přijaté úroky
z poskytnutých krátkodobých úvěrů a krátkodobých vkladů na peněžním trhu, dále časově rozlišené kupóny,
naběhlý diskont a ážio ze všech nástrojů s pevným výnosem.
K. Výnosy z dividend
Výnos z dividend se zaúčtuje, jakmile vznikne nárok na příjem dividend. Součástí této položky jsou dividendy z
akcií a dalších majetkových cenných papírů ze všech portfolií, které jsou zařazeny jako finanční aktiva v reálné
hodnotě do zisku nebo ztráty.
L. Finanční nástroje a jejich oceňování
Od 1. ledna 2018 účetní jednotka přijala mezinárodní účetní standard IFRS 9. Vzhledem k tomu, že účetní
jednotka v souladu se svými interními předpisy a statutem sleduje výkonnost a řídí investiční fond na bázi reálné
hodnoty, nedošlo při aplikaci IFRS 9 ke změně klasifikace a ocenění finančních nástrojů, které jsou od 1. ledna
2018 dle IFRS 9 klasifikovány jako finanční nástroje oceňované reálnou hodnotou do výsledku hospodaření.
Peníze a peněžní ekvivalenty
Za peněžní ekvivalenty se v rámci Fondu považuje pokladní hotovost a vklady u bank splatné na požádání,
pokladniční poukázky a státní dluhopisy se zbytkovou splatností do 3 měsíců. Pokladní hotovost a vklady na
požádání jsou oceňovány nominální hodnotou, což zároveň představuje reálnou hodnotu. Pokladniční poukázky
a státní dluhopisy jsou oceňovány reálnou hodnotou proti nákladům a výnosům.
Investice do majetkových účastí
Fond v současnosti nemá žádné majetkové účasti. V případě nabývání těchto majetkových účastí jsou tyto
pořizovány za účelem maximalizace dividendového výnosu pro Fond a maximalizace růstu hodnoty majetkových
účastí pro Fond. Tyto majetkové účasti jsou oceňovány zpravidla na základě znaleckých posudků, protože jejich
tržní hodnota není jinak objektivně zjistitelná. V případě nově založených společností může Administrátor zvolit
jinou formu ocenění zejména za situace, kdy společnost dosud nevyvíjí žádnou významnou činnost. Změny reálné
hodnoty jsou účtovány do výkazu zisku a ztráty.
Ostatní investice – pohledávky
Fond může též investovat do pohledávek za vlastněnými majetkovými účastmi a poskytovat těmto majetkovým
účastem úvěry. Tyto úvěry jsou oceňovány reálnou hodnotou do výkazu zisku nebo ztráty.
50
Ostatní finanční závazky
Ostatní finanční závazky, jako závazky vůči obchodním věřitelům, jsou přiřazeny do kategorie „finanční závazky
v amortizované hodnotě" (FL.AC) a po obdržení oceněny v reálné hodnotě, a následně ostatní dlouhodobé
finanční závazky jsou vykazovány v reálné hodnotě dle posudků. Způsob ocenění je stanoven administrátorem
Fondu. Krátkodobé závazky jsou vykazovány v jejich nominální hodnotě, která je považována za hodnotu reálnou.
Úročené závazky
Všechny půjčky a dluhopisy jsou prvotně vykázány v reálné hodnotě snížené o přímo přiřaditelné transakční
náklady. Po prvotním vykázání je způsob stanovení reálné hodnoty stanoven administrátorem Fondu.
Finanční deriváty
Společnost využívá finančních derivátů za účelem zajištění se proti rizikům. Zejména uzavřela dohodu o půjčce
s variabilní úrokovou mírou, aby pak mohla s věřitelem uzavřít swap s fixní úrokovou mírou. Společnost považuje
swap jako vnořený derivát, který představuje jeden celek s podkladovým finančním nástrojem. Z tohoto důvodu
Společnost neúčtuje o swapu odděleně od související půjčky.
Zápočet finančních aktiv a závazků
Finanční aktiva a finanční závazky se vzájemně započítávají a ve výkazu o finanční situaci se vykazují v čisté částce
pouze v případě, že Fond má v současnosti právně vymahatelný nárok zaúčtované částky započítat a má v úmyslu
vypořádat příslušné aktivum a příslušný závazek v čisté výši nebo realizovat příslušné aktivum a zároveň
vypořádat příslušný závazek.
Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky
Pohledávky z obchodních vztahů za poskytnuté služby a ostatní pohledávky a jsou oceněny prvotně v nominální
hodnotě a následně v amortizované hodnotě za použití metody efektivní úrokové míry upravené o snížení
hodnoty. Pohledávky se splatností do jednoho roku je jejich zůstatková cena považována za srovnatelnou
s reálnou hodnotou.
M. Finanční deriváty
Derivát je finanční nástroj, který splňuje následující podmínky:
a) jeho reálná hodnota se mění v závislosti na změně úrokové sazby, ceny cenného papíru, ceny
komodity, měnového kurzu, cenového indexu, na úvěrovém hodnocení (ratingu) nebo indexu, resp. v
závislosti na jiné proměnné (tzv. podkladovém aktivu),
b) ve srovnání s ostatními typy kontraktů, v nichž je založena podobná reakce na změny tržních
podmínek, vyžaduje malou nebo nevyžaduje žádnou počáteční investici,
c) bude vypořádán v budoucnosti, přičemž doba sjednání obchodu do jeho vypořádání je u něho delší
než u spotové operace.
Reálná hodnota finančních derivátů se stanovuje jako současná hodnota očekávaných peněžních toků plynoucích
z těchto transakcí. Pro stanovení současné hodnoty jsou použity parametry zjištěné na aktivním trhu jako
devizové kurzy, úrokové sazby pro dané splatnosti na základě výnosové křivky atd.
N. Tvorba rezerv
Rezervy jsou zaznamenány, pokud má Fond současný závazek, který je výsledkem minulých událostí a pokud je
pravděpodobné, že k vyrovnání takového závazku bude nezbytný odtok prostředků představujících ekonomický
prospěch a může být proveden spolehlivý odhad částky závazku.
Rezervy jsou oceněny ve výši současné hodnoty výdajů, které budou nezbytné pro vypořádání závazku. Sazba
použitá pro diskontování je taková sazba před zdaněním, která odráží současné tržní posouzení časové hodnoty
peněz a konkrétní rizika daného závazku. Růst rezervy plynutím času je pak účtován jako úrokový náklad.
51
O. Daň z příjmu
Splatné daňové pohledávky a závazky za běžné období a za minulá období se oceňují v částce, která bude dle
očekávání získána nebo zaplacena finančnímu úřadu. Při výpočtu daňových závazků a pohledávek se použijí
daňové sazby a daňové zákony platné k rozvahovému dni.
P. Daň z přidané hodnoty
Fond je registrovaným plátcem daně z přidané hodnoty (dále jen „DPH“).
Q. Odložená daň
Odložená daň se vypočte ze všech přechodných rozdílů mezi daňovým základem aktiv a pasiv a jejich účetní
hodnotou k rozvahovému dni. Odložené daňové závazky se vykazují z titulu všech zdanitelných přechodných
rozdílů. Odložená daňová aktiva se vykazují z titulu všech daňově odčitatelných přechodných rozdílů a
nevyužitých daňových ztrát v případě, že je pravděpodobné, že bude k dispozici dostatečný zdanitelný zisk
k tomu, aby odčitatelné přechodné rozdíly a nevyužité daňové ztráty převedené z minulých let mohly být využity.
Výše odložené daňové pohledávky převáděné do dalších období se vždy znovu posoudí k rozvahovému dni a sníží,
pokud již není pravděpodobné, že bude k dispozici dostatečný zdanitelný zisk k realizaci dané odložené daňové
pohledávky nebo její části. Nevykázaná odložená daňová pohledávka se přecení vždy k rozvahovému dni a
zaúčtuje, pokud je pravděpodobné, že budoucí zdanitelný příjem umožní realizaci dané odložené daňové
pohledávky.
Odložené daňové pohledávky a závazky se vypočtou na základě daňové sazby, která bude platná v období
realizace daňové pohledávky nebo vyrovnání daňového závazku, s použitím daňových sazeb (a daňových zákonů)
uzákoněných nebo vyhlášených k rozvahovému dni.
Odložené daňové pohledávky a závazky se vzájemně započtou, pokud existuje zákonné právo na jejich zápočet
a vztahují se ke stejnému správci daně.
R. Výkaz o peněžních tocích
Výkazy o peněžních tocích uvádí změny v peněžních prostředcích a peněžních ekvivalentech z provozní a finanční
činnosti. Peněžní toky z provozní činnosti jsou vykázány za použití nepřímé metody. Čistý zisk před zdaněním je
proto upraven o nepeněžní operace, jako jsou zisky a ztráty z přecenění, změny opravných položek a rezerv a
také o změny stavu pohledávek a závazků. Dále jsou z této položky eliminovány všechny výnosy a náklady
z finanční činnosti.
Peněžní toky z finanční činnosti jsou vykázány za použití nepřímé metody. Fond alokuje jednotlivé peněžní toky
do provozní a finanční činnosti na základě podnikatelského modelu Fondu.
Změny účetních metod vyvolané zavedením nových IFRS a změnami IAS – Dopad vydaných standardů a
Interpretací, které nabyly účinnosti v účetním období
Novelizace IAS 37 Náklady nutné k naplnění smlouvy
IAS 37 vymezuje rezervy na ztrátové smlouvy jako smlouvy, při nichž náklady na realizaci jejich dokončení převýší
výnos (výtěžek) z nich plynoucí. Pokud účetní jednotka identifikuje v rámci své činnosti ztrátovou smlouvu, má
povinnost do účetní závěrky promítnout v relevantním ocenění rezervu (tj. v odhadu očekávané ztráty).
Vzhledem k obchodnímu modelu účetní jednotky tyto situace zatím nenastávají.
Úpravy IFRS 4 Pojistné smlouvy - Prodloužení přechodné výjimky z uplatňování IFRS 9
Úpravy IFRS 4 mění pevně stanovené datum vypršení přechodné výjimky z aplikace standardu IFRS 9 Finanční
nástroje, která je uvedena ve standardu IFRS 4 Pojistné smlouvy, takže účetní jednotky budou muset použít
standard IFRS 9 pro roční účetní období začínající dne 1. ledna 2023 nebo později (místo 1. ledna 2021). Aplikace
novel neměla na účetní závěrku společnosti významný vliv.
Změny účetních metod vyvolané zavedením nových IFRS a změnami IAS – Dopad vydaných standardů a
Interpretací, které dosud nenabyly účinnosti
Následující nové standardy a interpretace dosud nejsou pro naše období účinné a při sestavování této účetní
závěrky nebyly použity.
Standardy přijaté EU, které dosud nejsou účinné pro roční období začínající 1. ledna 2022
52
Novelizace IAS 1 Sestavování a zveřejňování účetní závěrky a IAS 8 Účetní pravidla, změny v účetních odhadech
a chyby
Účinná pro roční období začínající dne 1. ledna 2023 nebo později. Novelizace objasňuje a upravuje definici pojmu
„významný“ a poskytuje vodítko za účelem sjednocení používání tohoto pojmu napříč standardy IFRS.
Účetní jednotka očekává, že tato novelizace nebude mít při prvotní aplikaci významný dopad na účetní závěrku.
IFRS 17 – Pojistné smlouvy
Nový standard účinný pro roční období začínající dne 1. ledna 2023 nebo později. Standard mění a nahrazuje
standard IFRS 4 a dále mění standardy IFRS 3, IFRS 5, IFRS 7, IFRS 9, IFRS 15, IAS 1, IAS 7, IAS 16, IAS 19, IAS 28,
IAS 32, IAS 36, IAS 37, IAS 38, IAS 40, SIC-27. Účetní jednotka očekává, že tato novelizace nebude mít při prvotní
aplikaci významný dopad na účetní závěrku.
Novelizace IFRS 16 – Nájmy
Novelizace IFRS 16 nepředstavuje pro účetní jednotku žádný podstatný vliv ani po nabytí účinnosti pro účetní
závěrku počínající 1. 1. 2023.
Novelizace IAS 12 Daně z příjmů
Účinná pro roční období začínající dne 1. ledna 2023 nebo později. Novelizace se týká posuzování odložené daně
související s aktivy a závazky vyplývajícími z jediné transakce. Účetní jednotka očekává, že tato novelizace nebude
mít při prvotní aplikaci žádný dopad na účetní závěrku.
Novelizace IAS 1 a stanovisko IFRS č.2 Zveřejňování účetních pravidel
Účinná pro roční období začínající dne 1. ledna 2023 nebo později. Účetní jednotka očekává, že tato novelizace
nebude mít při prvotní aplikaci žádný dopad na účetní závěrku.
Standardy dosud nepřijaté EU
• Úpravy standardu IFRS 10 a IAS 28 Prodej nebo vklad aktiv mezi investorem a přidruženým nebo
společným podnikem (odloženo na neurčito)
• Úpravy standardu IFRS 16 Závazky z leasingu při prodeji a zpětném leasingu (leden 2024)
• Úpravy standardu IAS 1 Klasifikace závazků jako krátkodobé a dlouhodobé a Klasifikace závazků jako
krátkodobé a dlouhodobé – odložení data účinnosti (leden 2024)
• Úpravy standardu IAS 1 Dlouhodobé závazky s kovenanty (vydáno v říjnu 2022)
4. Významné účetní úsudky, předpoklady a odhady, exit strategie
Některé částky v této účetní závěrce byly stanoveny na základě účetních úsudků a s použitím odhadů a
předpokladů. Tyto odhady a předpoklady vycházejí z předchozích zkušeností a dalších podkladů, například
z plánů a prognóz budoucího vývoje, které jsou v současnosti považovány za realistické. Vzhledem k tomu, že
s těmito předpoklady a odhady je spojena určitá míra nejistoty, může dojít v budoucnu na základě skutečných
výsledků k úpravě účetní hodnoty souvisejících aktiv a závazků.
Účetní úsudky, odhady a předpoklady jsou pravidelně přehodnocovány a jejich změny jsou promítány do hodnot
zobrazených v účetnictví.
Při sestavení účetní závěrky byly použity následující nejvýznamnější účetní úsudky, odhady a předpoklady:
Významné předpoklady a odhady
i. Reálná hodnota investičního majetku
Úsudky a dohady reálné hodnoty investičního majetku s sebou nesou riziko, že mohou vést k významným
úpravám v jeho hodnotě. Reálná hodnota investičního majetku je stanovena na základě kvalifikovaného odhadu
určeného nezávislým znalcem. Kvalifikované odhady jsou stanoveny na základě modelu diskontovaných
peněžních toků. Příprava tohoto odhadu zahrnuje využití předpokladů, jako jsou výnosy a očekávané peněžní
53
toky z pronájmu. Změna v těchto předpokladech může vést ke zvýšení nebo snížení hodnoty investičního
majetku.
ii. Reálná hodnota finančních nástrojů a investičního majetku
Informace o předpokladech a odhadech, které mají významný vliv na vykazovanou reálnou hodnotu finančních
nástrojů a investičního majetku, jsou popsány v bodu 27.
iii. Klasifikace fondu jako investiční jednotky
Subjekty, které splňují definici investiční jednotky v rámci IFRS 10 Konsolidovaná účetní závěrka, jsou povinny
ocenit svoje dceřiné společnosti reálnou hodnotu, nikoli tyto dcery do účetní závěrky konsolidovat.
Pro hodnocení, zda Fond lze považovat za Investiční jednotku dle IFRS 10, byly posuzovány následující
skutečnosti:
a) Fond má více než jednu investici – Fond investuje na základě svého Statutu:
o Cílem investování Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu dlouhodobých
úrokových sazeb prostřednictvím dlouhodobých investic do nemovitostí, akcií, podílů, resp. jiných
forem účastí na nemovitostních a obchodních společnostech, movitých věcí a jejich souborů a
doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji kapitálových a finančních trhů.
o Splnění tohoto předpokladu je zřejmé ze struktury portfolia – složení aktiv Fondu
• Fond má více než jednoho investora.
• Fond je prostřednictvím exit strategií řízen tak, aby profit investorů byl maximalizován právě
v investičním horizontu uvedeném ve statutu Fondu.
• Fond má investory, kteří nejsou spřízněnými stranami účetní jednotky – investiční akcie jsou vlastněny
i investory, kteří nejsou spřízněnými stranami.
• Fond má vlastnické podíly ve formě vlastního kapitálu nebo obdobné podíly – Investoři získávají za
poskytnuté zdroje podíl na vlastním kapitálu ve formě investičních akcií.
o Ke konci sledovaného období Fond vyemitoval 5 000 ks investičních akcií, které představují podíl na
vlastním kapitálu Fondu.
Fond je nástrojem kolektivního investování a představuje jednu z forem nepřímého investování kapitálu, kdy
investoři vkládají své volné peněžní prostředky do profesionálně spravovaného fondu za účelem dosažení zisku
na základě principu diverzifikace rizika. Přitom sami jednotlivý investoři o konkrétních investicích Fondu
nerozhodují. Fond není oprávněn k jiné než investiční činnosti a v rámci investiční politiky se zavázal investovat
pouze do aktiv způsobilých přinášet buď dlouhodobý výnos, nebo zisk z prodeje. Fond je prostřednictvím exit
strategií řízen tak, aby tento profit investorů byl maximalizován zejména prodejem nemovitostí v investičním
horizontu uvedeném ve statutu Fondu.
Fond je rovněž ze zákona povinen svůj majetek a závazky oceňovat reálnou hodnotou.
Vzhledem k tomu, že Fond splňuje výše uvedená kritéria pro klasifikaci jako investiční účetní jednotka, je vyňat
z konsolidačního požadavku podle čl. IFRS 10. Tento závěr bude každoročně přehodnocován, pokud se změní
některá z těchto kritérií nebo charakteristik.
EXIT STRATEGIE
Během tohoto posuzovaného období bude Fond nadále vyhledávat alternativní investiční příležitosti v souladu
se svojí investiční strategií. A to zejména příležitosti investic do aktiv nemovité povahy, akcií, podílů, resp. jiných
forem účastí na nemovitostních a obchodních společnostech a doplňkových aktiv tvořených standardními
nástroji kapitálových a finančních trhů. V případě finanční výhodnosti dosažené na trhu či v případě poklesu
finanční výkonosti může být aktivum prodáno zájemcům za cenu převyšující hodnotu NPV a získané prostředky
investovat do v budoucnu pořizovaného investičního majetku.
5. Změna účetních standardů
54
K datu 1. 1. 2022 Fond přijal všechny mezinárodní účetní standardy platné pro období začínající po 1. 1. 2022,
které jsou pro výkaznictví fondu relevantní.
55
6. Poznámka k finančním výkazům
P1 Výnosy z investičního majetku
Tis. Kč
2023
2022
Nájemné a služby související s nájemným
45 521
45 549
Přecenění investičního majetku
-15 973
-14 040
Celkem
30 548
31 509
P2 Výnosy z podílů včetně ukončené činnost
Tis. Kč
2023
2022
Pokračující provoz
-
-
Přecenění podílů
-
-
Zisk z prodeje cenných papírů
-
-
Celkem
-
-
Ukončená činnost
-
-
Přecenění podílů
-
-3 202
-
9 580
Celkem
-
6 378
P3 Správní náklady
Tis. Kč
2023
2022
Náklady na depozitáře
574
642
Náklady na obhospodařování
50
50
Náklady na administraci
2 003
1 174
Poradenské služby
1 573
1 332
Opravy a údržba
13 468
9 619
Ostatní správní náklady (správa nemovitostí)
5 129
7 620
Celkem
22 797
20 437
P4 Náklady na audit a poradenské služby
Tis. Kč
2023
2022
Audit
362
331
Právní a notářské služby
144
144
Celkem
506
475
56
P5 Ostatní provozní výnosy
Tis. Kč
2023
2022
Ostatní provozní výnosy
29
170
Celkem
29
170
P6 Ostatní provozní náklady
Tis. Kč
2023
2022
Daně a poplatky
1 668
1 189
Nájem
-
6
Tvorba a rozpuštění opravných položek
-129
--12 268
Odpis pohledávek
a-
8 826
Ostatní provozní náklady
709
2 509
Celkem
2 248
262
Ostatní provozní náklady představují zejména daň z nemovitostí 948 tis. Kč a krácení DPH z důvodů osvobozených
plnění ve výši 720 tis. Kč.
P7 Finanční výnosy
Tis. Kč
2023
2022
Jiné finanční výnosy
1
525
Výnosové úroky
3 938
1 644
Výnosy z derivátových operací*)
5 667
7 232
Celkem
9 607
9 401
P8 Finanční náklady
Tis. Kč
2023
2022
Nákladové úroky
15 096
10 894
Náklady z derivátových operací*)
2 870
-
Ostatní finanční náklady
28
28
Celkem
17 994
4 412
*) více informací vz. Body 21
P9 Daň z příjmu
Fond je základním fondem z pohledu Zákona o daních z příjmů a základní daňová sazba uplatňovaná na základ
daně tak činí 5 %. K datu účetní závěrky Fondu nevykázal závazek z titulu daně z příjmů z důvodu vyšší hodnoty
uhrazených záloh na daň z příjmu ve srovnání se skutečnou kalkulací daně z příjmu. Daňová povinnost je
kalkulována na základě výsledku hospodaření určeného dle účetních a daňových předpisů České republiky (dále
jen „CAS“).
57
Následující tabulka zobrazuje přehled přímých daní:
Tis. Kč
2023
2022
Daň z příjmu z běžné činnosti – splatná (P11)
365
566
Daň z příjmu z běžné činnosti – odložená (P10)
-528
-881
Celkem
-163
315
P10 Výpočet efektivní daně z příjmu
Tis. Kč
2023
2022
Zisk před zdaněním dle IFRS
3 361
10 787
Úprava o rozdíl mezi IFRS a CAS hospodářským výsledkem
-15 973
21 654
Zisk před zdaněním dle CAS
12 612
22 862
Úprava na daňový základ – nedaňové náklady
27
-3 404
Položky snižující základ daně
-
9 580
Odpisy hmotného a nehmotného majetku
-5 400
-5 496
Daňový základ
-
11 313
Daň vypočtena při použití platné sazby
-365
-566
Zúčtování dohadu DP minulých období
0
0
Daň z příjmů
-365
-566
Odložená daň
528
881
Efektivní sazba daně
-4,85 %
2,48 %
P11 Výpočet odložené daně
Tis. Kč
2023
2022
Dlouhodobá aktiva
10 560
441 783
Podíly – ovládaná nebo ovládající osoba
-
Přecenění poskytnutých zápůjček, přijatých úvěrů a fin.
Derivátů
-
3 578
Rozdíl ke zdanění
10 560
17 618
daň z příjmů v sazbě roku 2023 (5%)
528
881
Daňový závazek
21 011
21 539
k doúčtování/ rozpuštění
528
881
A1 Investiční majetek
Tis. Kč
2023
2022
Stav k 1. 1.
634 331
460 167
Přírůstky
0
0
Úbytky
-
0
Dopad změn reálné hodnoty
-19 435
-14 040
58
Stav k 31. 12.
614 896
634 331
Investiční majetek je tvořen pozemky a stavbami především v oblasti Hodolany, Nová Ulice, Lazce a Povel. Tržní
hodnota nemovitostí, které jsou v majetku fondu je k rozhodnému dni ve výši 614 896 tis. Kč. Z toho nemovité
věci v kú Nová Ulice 233 847,00 tis. Kč, v kú Hodolany 229 200 tis. Kč, v kú Lazce 93 941 tis. Kč a v kú Povel
v hodnotě 57 909 tis. Kč
A3 Poskytnuté půjčky
Fond eviduje poskytnuté půjčky v následující struktuře. Veškeré poskytnuté půjčky byly poskytnuty jako
nezajištěné.
Tis. Kč
31. 12. 2023
31. 12. 2022
Poskytnuté půjčky
Spřízněným stranám
32 926
8 323
-2 648
Krátkodobé
32 926
5 675
Celkem
32 926
5 675
K 31. 12. 2023 jsou podmínky pro úročené pohledávky následující:
Půjčka
Jistina
Výše čerpání
Již splaceno
Rok splatnosti
Úroková míra
Půjčka spřízněné straně 4
30 549
30 549
2024
15 %
Půjčka spřízněné straně 3
2 376
2 376
2026
12 %
K 31. 12. 2022 jsou podmínky pro úročené pohledávky následující:
Půjčka
Jistina
Výše čerpání
Již splaceno
Rok splatnosti
Úroková míra
Půjčka spřízněné straně 4
8 000
8 000
2023
6 %/15 %*
Půjčka spřízněné straně 3
323
323
2026
6 % / 12 %*
* od 1.3.2023 změna
A4 Ostatní pohledávky za akcionáři
tis. Kč
31. 12. 2023
31. 12. 2022
Úroky zápůjčka
-
14
A5 Daňové pohledávky
Daňové pohledávky k 31. 12. 2023 zahrnují pohledávky z titulu daní z příjmů (1 048 tis. Kč) a daně z nemovitostí
(143 tis. Kč).
59
A6 Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva
Tis. Kč
31. 12. 2023
31. 12. 2022
Pohledávky z obchodních vztahů
3 412
5 036
Kladná reálná hodnota derivátů
5 289
11 891u
Fond oprav
2 775
3 264
Pohledávky za prodej dlouhodobých aktiv
-
18 213
Správa nemovitostí
374
-
Jiné pohledávky
-
1 101
Dohadné účty aktivní
783
40 000
Zaplacené zálohy
269
269
Celkem
12 902
79 774
Krátkodobé
12 902
79 774
Dlouhodobé
-
-
Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva
12 902
79 774
A7 Peníze a peněžní ekvivalenty
Tis. Kč
31. 12. 2023
31. 12. 2022
Běžné účty u bank
28 365
34 498
Pokladní hotovost
56
92
Termínované vklady
-
-
Celkem
29 421
34 498
A8 Časové rozlišení aktiv
Tis. Kč
31. 12. 2023
31. 12. 2022
Náklady příštích období
-
-
Příjmy příštích období
-
1 484
Celkem
0
1 484
60
L1 Základní kapitál
Fondový kapitál
V Kč
31. 12. 2023
31. 12. 2022
Fondový kapitál
532 986 853
588 509 898
Počet vydaných neinvestičních akcií (ks)
15 000
15 000
Fondový kapitál neinvestiční části (Kč)
37 500 000
37 500 000
Fondový kapitál na zakladatelskou akcii (Kč):
2 500,0000
2 500,0000
Počet vydaných investičních akcií (ks)
4 534
5 000
Z toho: Počet investičních akcií držených spřízněnými stranami
4 459
4 925
Fondový kapitál investiční části (Kč)
495 486 853
551 009 898
Fondový kapitál na investiční akcii (Kč):
109 282,4995
110 201,9797
L2 Půjčky a úvěry
Tis. Kč
31. 12. 2023
31. 12. 2022
Bankovní úvěry
133 151
143 800
Půjčky od nebankovních subjektů
-
-
Celkem
133 151
143 800
Dlouhodobé
117 451
129 300
Krátkodobé (dlouhodobé, splátky do 1 roku)
15 700
11 600
Celkem
133 151
143 800
K 31. 12. 2023 jsou podmínky pro úročené závazky následující:
Půjčka
Jistina
Výše čerpání
Již splaceno
Rok splatnosti
Úroková míra
Bankovní úvěr 1
179 282
179 282
46 131
2032
1M PRIBOR +1,29 %
Bankovní úvěr 2
10 718
10 718
10 718
2032
1M PRIBOR +1,29 %
V r. 2023 byla provedena zpětná rekonciliace plateb bankovních úvěrů, celkový vliv na vykazovanou sumu úvěrů
je nula (0) Kč.
61
K 31. 12. 2022 jsou podmínky pro úročené závazky následující:
Půjčka
Jistina
Výše čerpání
Již splaceno
Rok splatnosti
Úroková míra
Bankovní úvěr 1
179 282
179 282
35 482
2032
1M PRIBOR +1,29 %
Bankovní úvěr 2
10 718
10 718
10 718
2032
1M PRIBOR +1,29 %
Bankovní úvěry jsou zajištěny zastaveným majetkem do výše jistiny včetně naběhlého úroku, viz bod 13.
Pohyblivá úroková míra je k 31. 12. 2023 zajištěna úrokovými swapy uzavřenými s Českou spořitelnou s nominální
částkou měnící se kvartálně, měsíční frekvencí výplaty úroků a s následujícími parametry:
Swap
Nominální částka
Splatnost
Pevná sazba
Pohyblivá sazba
Úrokový swap 1
40 588
31.12.2026
1,05 %
1M PRIBOR
Úrokový swap 2
50 457
31.12.2026
1,33 %
1M PRIBOR
L3 Daňové závazky a odložený daňový závazek (výpočet viz. P11)
Tis. Kč
31. 12. 2023
31. 12. 2022
DPH
85
-
Splatná daň
-
-
Odložený daňový závazek
21 011
21 539
Celkem
21 096
21 539
L4 Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky
Tis. Kč
31. 12. 2023
31. 12. 2022
Závazky z obchodních vztahů
2 063
1 269
Záporná reálná hodnota derivátů
-
-
Ostatní závazky
-
-
Přijaté zálohy
633
662
Dohadné účty pasivní
395
1 088
Celkem
3 091
3 019
Dlouhodobé
-
-
Krátkodobé
3 091
3 019
Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky
3 091
3 019
62
L5 Časové rozlišení pasiv
Tis. Kč
31. 12. 2023
31. 12. 2022
Výdaje příštích období
1 012
1 106
Celkem
1 012
1 106
7. Transakce se spřízněnými osobami
Fond evidoval za sledovaná období následující vztahy se spřízněnými osobami.
Tis. Kč
31. 12. 2023
31. 12. 2023
Pohledávky
Závazky
Výnosy
Náklady
Spřízněná osoba
Comes Lipenská, s r.o.
-
363
-
3 930
1.MAS, a.s.
-
-
-
-
Ing. Lébr
-
-
-
-
Ing. Dokonal
-
-
-
-
SNYZE spol. s r.o.
-
-
-
-
Ravantino spol. s r.o.
30 549
-
-
-
Zbirovia a.s.
2 376
-
-
-
Celkem
32 925
363
-
3 930
Tis. Kč
31. 12. 2022
31. 12. 2022
Pohledávky
Závazky
Výnosy
Náklady
Spřízněná osoba
Comes Lipenská, s r.o.
-
-
-
-
1.MAS, a.s.
43
-
-
-
Ing. Lébr
20 014
-
14
-
Ing. Dokonal
20 000
-
-
-
SNYZE spol. s r.o.
-
-
-
-
Ravantino spol. s r.o.
23 676
-
766
-
Zbirovia a.s.
212
-
651
-
Celkem
63 945
-
1 431
-
klíč:
• Ing. Lébr a Ing. Dokonal jsou ovládající osoby Fondu,
• 1. Městská akciová společnost, a.s., SNYZE spol. s r.o. a Ravantino spol. s.r.o. jsou společnosti ovládané
Ing. Lébrem,
63
• Comes Lipenská, s.r.o. a Zbirovia a.s. jsou společnosti ovládané Ing. Dokonalem a Ing. Lébrem,
• veškeré pohledávky jsou uvedeny v brutto hodnotě,
• spřízněné osoby vlastní celkem 4 459 kusů investičních akcií.
8. Finanční nástroje – řízení rizik
Fond je vystaven vlivu tržního rizika a dalších rizik v důsledku své všeobecné investiční strategie v souladu se svým
statutem.
Investičním cílem Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu dlouhodobých úrokových
sazeb prostřednictvím investic do nemovitostí, akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních a
obchodních společnostech, movitých věcí a jejich souborů a doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji
kapitálových a finančních trhů. V této souvislosti nejsou třetími osobami poskytovány žádné záruky za účelem
ochrany investorů.
Fond dále investuje také do investičního majetku a finančních aktiv s cílem zhodnotit volné prostředky Fondu
v rozsahu, ve kterém není možné prostředky Fondu umístit do vhodných jiných investic v souladu se Statutem,
popř. ve kterém to je nezbytné k akumulaci prostředků Fondu pro realizaci ostatních investic.
Všechna aktiva Fondu jsou investována v rámci České republiky.
Tržní riziko
Tržní riziko vyplývá ze změn vývoje celkového trhu na ceny a hodnoty jednotlivých aktiv Fondu. Hodnota majetku,
do něhož Fond investuje, může stoupat nebo klesat v závislosti na změnách ekonomických podmínek, úrokových
měr a způsobu, jak je hodnota majetku vnímána trhem. Tržní riziko je obecné riziko spojené s filozofií investice
do investičního Fondu, investor v souladu se statutem Fondu před svou investicí toto obecné riziko akceptoval.
Fond může investovat pouze do aktiv definovaných ve Statutu Fondu. Snížení investičního rizika ve Fondu bude
zajištěno nejenom prostřednictvím diverzifikace, ale zejména aktivním řízením investic Investiční společností
prostřednictvím Projektového ředitele / Projektových ředitelů určených Investiční společností pro každou
obchodní korporaci, jejíž obchodní účast je v majetku Fondu. Projektový ředitel / Projektoví ředitelé budou
formulovat strategické cíle určené Investiční společností pro danou obchodní korporaci, jež maximalizují
dividendový výnos korporace nebo růst její hodnoty, a budou dohlížet na jejich naplňování.
Riziko koncentrace
Analýza investičních aktiv podle struktury
Podíl na celkové hodnotě aktiv
31. 12. 2023
31. 12. 2022
Investiční majetek
88,94 %
83,86 %
Podíly v ovládaných osobách
0 %
0 %
Poskytnuté půjčky
4,76 %
0,75 %
Celkem
93,71 %
83,92 %
Dalším významným rizikem, kterému je Fond vystaven, je riziko spojené s možností selhání obchodní korporace,
ve které má Fond obchodní účast nebo za níž má Fond pohledávku. Obchodní korporace, ve kterých má Fond
obchodní účast, mohou být dotčeny podnikatelským rizikem. V důsledku tohoto rizika může dojít k poklesu tržní
hodnoty obchodní účasti v takové osobě či jejímu úplnému znehodnocení (úpadek takové osoby), resp.
nemožnosti jejího prodeje.
Úrokové riziko
Fond je vystaven úrokovému riziku vzhledem ke skutečnosti, že drží úročená aktiva a závazky. Účetní hodnota
úročených aktiv a závazků je zahrnuta do období, ve kterém dochází k jejich splatnosti nebo změně úrokové
64
sazby, a to v tom období, které nastane dříve. Aktiva a pasiva, která jsou neúročená nebo mají fixní úrokovou
míru, nejsou součástí níže uvedené tabulky.
Úroková citlivost aktiv a závazků Fondu
tis. Kč
Do 3 měs.
Od 3 měs. Do 1 roku
Od 1 roku do 5 let
Nad 5 let
Celkem
K 31. 12. 2023
Poskytnuté půjčky
-
32 926
-
-
32 926
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
29 421
-
-
-
29 421
Celkem
29 421
32 926
-
-
62 347
Přijaté úvěry a půjčky
5 800
9 900
51 900
65 551
133 151
Celkem
5 800
9 900
51 900
65 551
133 151
Gap
23 621
23 026
-51 900
-65 551
-70 804
Tis. Kč
Do 3 měs.
Od 3 měs. Do 1 roku
Od 1 roku do 5 let
Nad 5 let
Celkem
K 31. 12. 2022
Poskytnuté půjčky
-
5 690
-
-
5 690
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
34 498
-
-
-
34 498
Celkem
34 498
5 690
-
-
40 188
Přijaté úvěry a půjčky
5 800
9 100
52 500
72 264
142 664
Celkem
5 800
9 100
52 500
72 264
142 664
Gap
28 698
-3 410
-52 500
-72 264
-102 476
Úroková sazba z Přijatých úvěrů a půjček je zajištěna úrokovým swapem. Společnost považuje swap za vnořený
derivát, který představuje jeden celek s podkladovým finančním nástrojem. Proto jsou Přijaté úvěry a půjčky
úrokové citlivé až v době splatnosti úrokového swapu.
Měnové riziko
Měnové riziko spočívá v tom, že hodnota investice může být ovlivněna změnou devizového kurzu. Vzhledem
k tomu, že fond je svým současným investičním zaměřením zaměřen na Českou republiku a prostředí CZK, fond
není vystaven významnému měnovému riziku. K 31. prosinci 2021 a 31. prosinci 2020 Fond vykazoval veškerá
aktiva a závazky v Kč, avšak v jiných měnách měl zcela mizivé procento aktiv a závazků.
Úvěrové riziko
Fond je vystaven úvěrovému riziku z titulu svých obchodních a investičních aktivit. Úvěrové riziko Fondu spočívá
zejména v tom, že subjekty, které mají platební závazky vůči Fondu, nedodrží svůj závazek.
Fond investuje zejména
• do pohledávek za obchodními korporacemi, jejichž obchodní účasti jsou v majetku Fondu či Fond
hodlá tyto obchodní účasti pořídit,
• za účelem získání ovládajícího podílu Fondu
65
• investiční majetek.
Investiční a finanční aktiva, do nichž bude Fond investovat, mohou být zajištěné i nezajištěné a nejsou omezeny
ratingem dlužníka.
Úvěrové riziko se bude Fond snažit minimalizovat zejména výběrem protistran dosahujících dostatečné úrovně
bonity, nastavením objemových limitů na pohledávky vůči jednotlivým protistranám a vhodnými smluvními
ujednáními. Nicméně úvěrové riziko může být kombinováno s nepříznivým vývojem některé z obchodních
korporací, jejíž obchodní účast se bude nalézat v majetku Fondu, protože obchodní korporace budou úvěrované
bankou/bankami (resp. obecně finančními institucemi), které budou v případě neplnění závazků spočívajících v
dodržování určitých finančních ukazatelů oprávněné učinit okamžitě splatnými jimi poskytnuté úvěry, přičemž
takové neplnění finančních ukazatelů může být právě důsledkem nepříznivého vývoje trhu, na němž působí daná
obchodní korporace.
Vzhledem k výše uvedenému úvěrové riziko bude souviset s celkovým investičním rizikem a výběrem cílových
majetkových účastí.
Analýza úvěrového rizika
Rating k 31. 12. 2023
Bez ratingu
Celkem
Investiční majetek
614 897
614 897
Podíly v ovládaných osobách
-
-
Poskytnuté půjčky
32 926
32 926
Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva
12 902
12 902
Peníze a peněžní ekvivalenty
29 421
29 421
Celkem
690 146
690 146
Rating k 31. 12. 2022
Bez ratingu
Celkem
Investiční majetek
634 331
634 331
Podíly v ovládaných osobách
Poskytnuté půjčky
5 690
5 690
Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva
40 672
40 672
Peníze a peněžní ekvivalenty
34 498
34 498
Celkem
715 191
715 191
Tis. Kč
31.12.2023
Podíl na celkových aktivech
Investiční majetek
642 945
85 %
Celkem
642 945
85 %
Riziko likvidity
Riziko likvidity vzniká z typu financování aktivit společnosti a řízení jejich pozic, např. v okamžiku, kdy společnost
není schopna financovat svá aktiva nástroji s vhodnou splatností nebo likvidovat/prodat aktiva za přijatelnou
cenu v přijatelném časovém horizontu.
66
Zbytková splatnost aktiv a závazků Fondu
Tis. Kč
Do 3 měs.
Od 3 měs.
Do 1 roku
Od 1 roku
do 5 let
Nad 5 let
Bez
specifik.
Celkem
K 31. 12. 2023
Investiční majetek
-
-
-
-
614 897
614 897
Podíly v ovládaných osobách
-
-
-
-
-
-
Poskytnuté zápůjčky
-
32 926
-
-
-
32 926
Daňové pohledávky
1 192
-
-
-
-
1 192
Pohledávky z obchodních vztahů a
ostatní aktiva
12 902
-
-
-
-
12 902
Časové rozlišení aktiv
-
-
-
-
-
-
Peníze a peněžní ekvivalenty
29 421
-
-
-
-
29 421
Celkem
43 515
32 926
-
-
614 897
691 338
Úvěry a půjčky
5 800
9 900
51 900
65 551
-
133 151
Obchodní a ostatní závazky
3 091
-
-
-
-
3 091
Odložený daňový závazek
-
-
-
-
21 011
21 011
Daňový závazek
86
-
-
-
-
86
Časové rozlišení pasiv
1 012
-
-
-
-
1 012
Vlastní kapitál a Čistá aktiva
připadající k investičním akciím
-
-
-
-
532 987
532 987
Celkem
9 989
9 900
51 900
65 551
553 998
691 338
Gap
33 526
23 026
-51 900
-65 551
60 899
0
Kumulativní gap
33 526
56 552
4 652
-60 899
0
0
Tis. Kč
Do 3 měs.
Od 3 měs.
Do 1 roku
Od 1 roku
do 5 let
Nad 5 let
Bez
specifik.
Celkem
K 31. 12. 2022
Investiční majetek
-
-
-
-
634 331
634 331
Podíly v ovládaných osobách
-
-
-
-
-
-
Poskytnuté půjčky
-
5 690
-
-
-
5 690
Daňové pohledávky
1 061
-
-
-
-
899
67
Pohledávky z obchodních vztahů a
ostatní aktiva
79 774
-
-
-
-
79 774
Časové rozlišení aktiv
1 484
-
-
-
-
-
Peníze a peněžní ekvivalenty
34 498
-
-
-
-
-
Celkem
116 817
5690
-
-
634 331
756 838
Úvěry a půjčky
5 800
9 100
52 500
75 264
142 664
Obchodní a ostatní závazky
3 020
-
-
-
-
3 020
Odložený daňový závazek
-
-
-
-
21 539
21 539
Daňový závazek
-
-
-
-
-
-
Časové rozlišení pasiv
1106
-
-
-
-
1 106
Vlastní kapitál a Čistá aktiva připadající
k investičním akciím
-
-
-
-
588 509
588 509
Celkem
9 926
9 100
52 500
75 264
610 048
756 838
Gap
106 891
-3 410
-52 500
-75 264
24 283
0
Kumulativní gap
106 891
103 481
50 981
-24 283
0
0
Výše uvedené tabulky představují zbytkovou splatnost účetních hodnot jednotlivých finančních a investičních
nástrojů, nikoliv veškerých peněžních toků, které z těchto nástrojů plynou.
Vzhledem k charakteru trhu jednotlivých typů cílových aktiv, která mohou tvořit zásadní část majetku Fondu, je
třeba upozornit na skutečnost, že zpeněžení takového aktiva při snaze dosáhnout nejlepší ceny je časově
náročné. V krajním případě může riziko likvidity vést až k likviditní krizi.
9. Klasifikace finančních nástrojů
Od 1. 1. 2018 účetní jednotka přijala mezinárodní účetní standard IFRS 9. Vzhledem k tomu, že účetní jednotka
v souladu se svými interními předpisy a statutem sleduje výkonnost a řídí investiční fond na bázi reálného
hodnoty, nedošlo při aplikaci IFRS 9 ke změně klasifikace a ocenění finančních nástrojů, které jsou od 1. 1. 2018
dle IFRS 9 klasifikovány jako finanční nástroje oceňované reálnou hodnotou do výsledku hospodaření.
Fond zveřejňuje informace požadované účetním standardem IFRS 7 a rozděluje finanční nástroje a investiční
nástroje do následujících kategorií:
Vzhledem ke krátkodobé splatnosti pohledávek, ostatních aktiv, závazků a ostatních závazků lze vykázanou účetní
hodnotu považovat za reálnou hodnotu.
10. Reálná hodnota aktiv a závazků
Oceňovací metody
Účetní jednotka stanovuje reálnou hodnotu instrumentu za použití kotované ceny na aktivním trhu pro daný
instrument, pokud je k dispozici. Aktivní trh je trh, na kterém se transakce pro aktiva či závazky uskutečňují
dostatečně často a v dostatečném objemu, aby byl zajištěn pravidelný přísun cenových informací.
68
Pokud kotovaná cena na aktivním trhu není k dispozici, pak účetní jednotka používá oceňovací techniky, které
maximalizují využití relevantních pozorovatelných vstupů a minimalizují využití nepozorovatelných vstupů.
Vybraná oceňovací technika zahrnuje všechny z faktorů, které by účastníci trhu zahrnuli do ocenění dané
transakce.
Cíl oceňovací metody je stanovit reálnou hodnotu, která odráží cenu, která by byla získána z prodeje aktiva nebo
zaplacena za převzetí závazku v rámci řádné transakce mezi účastníky trhu ke dni ocenění.
Oceňovací metody zahrnují:
a) přímé pozorování kotovaných cen oceňovaného aktiva na aktivním trhu
• porovnání s podobnými aktivy, pro které existují pozorovatelné ceny (metoda tržního srovnání)
• výnosovou metodu ocenění nemovitostí na základě stanoveného tržního nájemného
• modely na bázi čisté současné hodnoty diskontovaných peněžních toků
Předpoklady a vstupy použité v oceňovacích metodách zahrnují:
a) jednotkové ceny Kč/m2 nemovitostí
• tržní nájemné
• kapitalizační míry
• počet let vyplácení renty z nemovitostí
• bezrizikové úrokové míry
• rizikové přirážky
Hierarchie reálné hodnoty
Účetní jednotka stanovuje reálné hodnoty za použití následující hierarchie reálné hodnoty, které odráží
významnost vstupů použitých k ocenění.
a) Úroveň 1: Vstupy na úrovni 1 jsou (neupravené) kótované ceny na aktivních trzích pro identická aktiva
či závazky, k nimž má účetní jednotka přístup ke dni ocenění.
• Úroveň 2: Vstupy na úrovni 2 jsou vstupy jiné než kótované ceny zahrnuté do úrovně 1, které jsou
přímo (tj. jako ceny) nebo nepřímo (tj. jako odvozené od cen) pozorovatelné pro aktivum či závazek.
Tato úroveň zahrnuje nástroje oceňované za použití:
• kotovaných cen pro podobné nástroje na aktivních trzích;
• kotované ceny pro identické nebo podobné nástroje na trzích, které jsou považovány za méně než
aktivní;
• nebo jiné oceňovací metody, ve kterých všechny významné vstupy jsou přímo nebo nepřímo
pozorovatelné z tržních údajů.
• Úroveň 3: Vstupy na úrovni 3 jsou nepozorovatelné vstupní veličiny. Tato úroveň zahrnuje všechny
nástroje, pro které oceňovací metody zahrnují vstupy, které nejsou pozorovatelné a nepozorovatelné
vstupy mají významný dopad na ocenění nástroje. Tato úroveň zahrnuje nástroje, které jsou oceněny
na základě kotovaných cen pro podobné nástroje, pro které významné nepozorovatelné úpravy nebo
předpoklady jsou vyžadovány, aby odrážely rozdíly mezi nástroji.
Procesy a kontroly
Účetní jednotka nastavila soustavu kontrol pro ocenění reálnou hodnotou. Dané kontroly zahrnují následující:
a) ověření pozorovatelných vstupů a cen;
• znovu provedení výpočtů na základě modelů;
• kontrola a schválení procesů pro nové oceňovací modely a jejich změny;
69
• analýza a investigace významných rozdílů v ocenění;
• kontrola významných nepozorovatelných vstupů, oceňovacích úprav a významných změn v reálné
hodnotě v rámci úrovně 3 v porovnání s předchozím oceněním.
Pokud informace od třetí strany (např. od kotace od broker) je využita k ocenění reálné hodnoty, pak účetní
jednotka zvažuje a dokumentuje důkazy, které obdržela od třetích stran na podporu závěru, že ocenění splňuje
požadavky IFRS. Toto zahrnuje následující:
a) ověření, že broker je schválený účetní jednotkou pro ocenění daného typu finančního nástroje;
• pochopení, jak reálná hodnota byla stanovena a rozsah, jakým představuje skutečnou tržní transakci a
zda reálná hodnota představuje kotovanou cenu na aktivním trhu pro identický nástroj;
• pokud ceny pro podobný nástroj jsou použity k ocenění reálnou hodnotou, jak tyto ceny byly
upraveny, aby reflektovaly znaky nástroje, který se oceňuje;
• pokud existuje několik kotací pro stejný finanční nástroj, pak jak reálná hodnota byla určena za použití
těchto kotací.
Nástroje, které jsou v rozvaze vykázány v reálné hodnotě
V následující tabulce jsou uvedeny jednotlivé úrovně reálných hodnot aktiv a závazků, které jsou vykázány
v reálné hodnotě v rozvaze:
tis. Kč
31.12.2023
úroveň 1
úroveň 2
úroveň 3
AKTIVA
Investiční majetek
-
-
614 897
Krátkodobé poskytnuté půjčky
-
-
32 926
Daňové pohledávky
-
1 192
-
Pohledávky z obchodních vztahů a
ostatní aktiva
-
12 902
-
Pohledávky za akcionáři z titulu odkupu
vlastních akcií
-
-
-
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
-
29 421
-
Časové rozlišení aktiv
-
-
-
ZÁVAZKY
Dlouhodobé půjčky a úvěry (včetně
splatných do 1 roku)
-
-
133 151
Daňové závazky
-
86
-
Závazky z obchodních vztahů a ostatní
pasiva
-
3 091
-
Časové rozlišení pasiv
-
1 012
-
tis. Kč
31.12.2022
úroveň 1
úroveň 2
úroveň 3
AKTIVA
Investiční majetek
-
-
634 331
Krátkodobé poskytnuté půjčky
-
-
5 690
Daňové pohledávky
-
1 061
-
70
tis. Kč
31.12.2022
Pohledávky z obchodních vztahů a
ostatní aktiva
-
39 773
-
Pohledávky za akcionáři z titulu odkupu
vlastních akcií
-
40 000
-
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
-
34 498
-
Časové rozlišení aktiv
-
1 484
-
ZÁVAZKY
Dlouhodobé půjčky a úvěry (včetně
splatných do 1 roku)
-
-
142 664
Závazky z obchodních vztahů a ostatní
pasiva
-
3 019
-
Časové rozlišení pasiv
-
1 106
-
Převody mezi úrovněmi reálné hodnoty
V průběhu roku 2023 nedošlo k žádným přesunům mezi jednotlivými úrovněmi reálné hodnoty.
Použité oceňovací techniky a vstupní veličiny
Účetní jednotka využívá k určení reálné hodnoty následující oceňovací techniky a vstupní veličiny:
Investiční majetek
Reálné hodnoty investičního majetku představovaného nemovitostmi byly určeny na základě odhadnuté
jednotkové ceny za m2 vycházející z tržních cen obdobných nemovitostí, zjištěných z realitních serverů. Pro část
nemovitostí byla použita výnosová metoda ocenění nemovitostí zohledňující dosažitelné nájemné, nutné náklady
a odpovídající kapitalizační míru.
Tato aktiva jsou v hierarchii reálných hodnot zařazena do úrovně 3.
Krátkodobé poskytnuté půjčky
Reálná hodnota krátkodobých poskytnutých půjček je určena aplikací techniky diskontování předpokládaných
budoucích peněžních toků. Předpokládané peněžní toky jsou odvozeny z uzavřených úvěrových smluv či smluv o
zápůjčce. Diskontování odvozených peněžních toků na současnou hodnotu je realizováno s využitím diskontní
sazby pro úvěry s obdobným rizikem a splatností.
Tato finanční aktiva jsou v hierarchii reálných hodnot zařazena do úrovně 3.
Daňové pohledávky
Účetní hodnota se vzhledem ke krátké splatnosti těchto pohledávek blíží jejich reálné hodnotě. Tato finanční
aktiva jsou v hierarchii reálných hodnot zařazena do úrovně 2.
Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva
Účetní hodnota těchto položek se vzhledem ke krátké splatnosti těchto pohledávek blíží jejich reálné hodnotě.
Součástí této položky jsou rovněž uzavřené úrokové swapy, které byly oceněny na základě aktuálních tržních
swapových sazeb a sazeb PRIBOR (tj. pozorovaných tržních údajů).
Tato finanční aktiva jsou v hierarchii reálných hodnot zařazena do úrovně 2.
Pohledávky za akcionáři z titulu odkupu vlastních akcií
Účetní hodnota se vzhledem ke krátké splatnosti těchto pohledávek blíží jejich reálné hodnotě. Tato finanční
aktiva jsou v hierarchii reálných hodnot zařazena do úrovně 2.
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
71
Účetní hodnota se vzhledem ke krátké splatnosti těchto pohledávek blíží jejich reálné hodnotě. Tato finanční
aktiva jsou v hierarchii reálných hodnot zařazena do úrovně 2.
Časové rozlišení aktiv
Účetní hodnota se vzhledem ke krátké splatnosti těchto aktiv blíží jejich reálné hodnotě. Tato finanční aktiva jsou
v hierarchii reálných hodnot zařazena do úrovně 2.
Dlouhodobé půjčky a úvěry (včetně splatných do 1 roku)
Reálná hodnota půjček a úvěrů je určena aplikací techniky diskontování předpokládaných budoucích peněžních
toků. Předpokládané peněžní toky jsou odvozeny z uzavřených úvěrových smluv či smluv o zápůjčce.
Diskontování odvozených peněžních toků na současnou hodnotu je realizováno s využitím diskontní sazby pro
úvěry s obdobným rizikem a splatností.
Tyto finanční závazky jsou v hierarchii reálných hodnot zařazeny do úrovně 3.
Daňové závazky, závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva
Účetní hodnota se vzhledem ke krátké splatnosti těchto závazků blíží jejich reálné hodnotě. Tyto finanční závazky
jsou v hierarchii reálných hodnot zařazeny do úrovně 2.
Časové rozlišení pasiv
Účetní hodnota se vzhledem ke krátké splatnosti těchto závazků blíží jejich reálné hodnotě. Tyto finanční závazky
jsou v hierarchii reálných hodnot zařazeny do úrovně 2.
Kvantitativní informace o významných nepozorovatelných vstupních veličinách pro úroveň 3
Tabulka níže ukazuje informace o významných nepozorovatelných vstupech použitých v rámci ocenění nástrojů
zařazených v úrovni 3 v rámci hierarchie reálných hodnot:
Druh investice
Reálná hodnota k
31. 12. 2023
Metoda
ocenění
Významné
vstupní veličiny
nepozorovatelné
na trhu
Rozsah (vážený
průměr)
nepozorovatelné
vstupní veličiny
Citlivost na změnu
významného
nepozorovatelného
vstupu
Bytové jednotky
situované v k.ú. Nová
Ulice
2023: 233 486 tis. Kč
2022: 247 799 tis. Kč
Porovnávací
přístup
Jednotková cena
Kč/m2
2023: 40 280 –
66 270 Kč/m2
(50 464 Kč/m2)
2022: 43 380 –
68 390 Kč/m2
(53 103 Kč/m2)
Odhadovaná reálná
hodnota by se zvýšila,
kdyby se jednotková
cena zvýšila
Bytové jednotky
situované v k.ú. Povel
2023: 57 909 tis. Kč
2022: 62 208 tis. Kč
Porovnávací
přístup
Jednotková cena
Kč/m2
2023: 40 380 –
53 820 Kč/m2
(43 948 Kč/m2)
2022: 43 650 –
57 250 Kč/m2
(47 139 Kč/m2)
Odhadovaná reálná
hodnota by se zvýšila,
kdyby se jednotková
cena zvýšila
Bytové jednotky
situované v k.ú. Lazce
2023: 93 941 tis. Kč
2022: 101 617 tis. Kč
Porovnávací
přístup
Jednotková cena
Kč/m2
2023: 37 250 –
64 000 Kč/m2
(46 403 Kč/m2)
2022: 40 270 –
71 070 Kč/m2
(50 329 Kč/m2)
Odhadovaná reálná
hodnota by se zvýšila,
kdyby se jednotková
cena zvýšila
72
Druh investice
Reálná hodnota k
31. 12. 2023
Metoda
ocenění
Významné
vstupní veličiny
nepozorovatelné
na trhu
Rozsah (vážený
průměr)
nepozorovatelné
vstupní veličiny
Citlivost na změnu
významného
nepozorovatelného
vstupu
Výrobně skladovací
areál situovaný v k. ú
Hodolany
2023: 229 200 tis. Kč
2022: 216 300 tis. Kč
Výnosový
přístup
Dosažitelné čisté
roční nájemné
Kapitalizační míra
Počet let
vyplácení renty
2023: 22 097 tis. Kč
2022: 19 693 tis. Kč
2023: 8,0 %
2022: 7,5 %
2023: 23 let
2022: 24 let
Odhadovaná reálná
hodnota by se zvýšila,
kdyby se:
Dosažitelné
čisté roční
nájemné
zvýšilo
Kapitalizační
míra snížila
Počet let
vyplácení
renty zvýšil
11. Následné události
Válečné konflikty
Mezi hlavní rizika i nadále patří geopolitické napětí mezi Ruskou federací a západními státy zapříčiněné invazí
vojsk Ruské Federace na Ukrajinu. Od podzimu roku 2023 nově také ozbrojený konflikt na blízkém východě.
Ostatní
V souvislosti s vyššími úrokovými sazbami stanovenými Českou národní bankou, v roce 2023 docházelo ke
snižování inflace způsobené pandemií COVID 19, růstem cen energií a problémů v rámci dodavatelských řetězců
v předchozích letech. Úrokové sazby na úrovni 7,00 % však měly negativní vliv na celkový hospodářský vývoj
a hrubý domácí produkt České republiky. V důsledku snahy o opětovné nastartování hospodářského růstu došlo
v závěru letošního roku k mírnému snížení úrokových sazeb o 25 bazických bodů.
V roce 2023 na akciovém trhu převládala spíše pozitivní nálada, kdy v horizontu jednoho roku např. americký trh
reprezentovaný indexem S&P 500 vzrostl přibližně o 25 %, Evropský index Euro Stoxx 50 pak o 16 %. Většina
západních trhů, včetně zemí střední Evropy se aktuálně nachází v prostředí pozvolně klesající inflace a vyšších
úrokových sazeb.
Následné události:
V roce 2024 je očekáváno pokračování aktuálně nastoleného trendu, tedy postupně se snižující inflace a s tím
spojený pokles úrokových sazeb, přičemž v důsledku těchto dvou faktorů je předpokládáno zlepšení hospodářské
situace a výkonu ekonomiky. V porovnání s ostatními zeměmi EU bude v české ekonomice docházet spíše
k pomalejšímu oživování, kdy hlavními faktory jsou kombinace energetické náročnosti českého průmyslu
a přetrvávajících vyšších cen energii, dále přetrvávající propad reálných mezd a s tím související slabší spotřeba
domácností. Výzvou pro českou ekonomiku bude snížení byrokracie v oblasti výstavby rezidenčních nemovitostí
a obecně celé infrastruktury. V příštích letech bude docházet k velkým změnám na poli energetiky,
elektromobility, a rychlost patří mezi důležité proměnné této transformace. Za jedno z přetrvávajících rizik lze
i nadále považovat geopolitickou situaci ve východní Evropě a sní spojené výpadky dodávek zemního plynu a ropy
z Ruské federace apod.
Do data sestavení účetní závěrky nedošlo k žádným dalším významným událostem.
73
V Olomouci dne 30. 4. 2024
74
Příloha – Finanční výkazy neinvestiční a investiční části fondu
1. Finanční výkazy neinvestiční části Fondu
Výkaz o finanční situaci k 31. 12. 2023
Aktiva
Tis. Kč
31. 12. 2023
31. 12. 2022
Dlouhodobá aktiva
37 084
37 080
Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva
37 084
37 080
Krátkodobá aktiva
420
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
416
420
Aktiva celkem
37 500
37 500
Vlastní kapitál a závazky
Tis. Kč
31. 12. 2023
31. 12. 2022
Vlastní kapitál
37 500
37 500
Základní kapitál
37 500
37 500
Výsledek hospodaření běžného období
-
-
Nerozdělený zisk nebo neuhrazená ztráta z předchozích období
0
0
Vlastní kapitál a závazky celkem
37 500
37 500
Výkaz úplného výsledku za rok končící 31. 12. 2023
Tis. Kč
Od 1. 1. do 31. 12. 2023
Od 1. 1. do 31. 12. 2022
Správní náklady
-
-
Čistý provozní výsledek hospodaření
-
-
Ostatní provozní výnosy
-
-
Provozní výsledek hospodaření
-
-
Zisk/ztráta z pokračující činnosti před zdaněním
-
-
Zisk z pokračující činnosti po zdanění
-
-
Celkový úplný výsledek hospodaření
-
-
Položka Dlouhodobé pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva ve výši 37 084 tis. Kč (k 31. 12. 2022: 37
080 tis. Kč) představuje půjčku poskytnutou neinvestiční částí fondu investiční části fondu. V investičních
výkazech fondu je tato půjčka vykázána v položce Ostatní dlouhodobé závazky. Tato půjčka je v celkových
výkazech fondu vzájemně započtena a nemá vliv na celkovou finanční situaci fondu.
75
2. Finanční výkazy investiční části Fondu
Výkaz o finanční situaci k 31. 12. 2023
Aktiva
Tis. Kč
31. 12. 2023
31. 12. 2022
Dlouhodobá aktiva
614 897
634 331
Investiční majetek
614 897
634 331
Podíly v ovládaných osobách
-
Poskytnuté půjčky
32 926
-
Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva
32 926
-
Krátkodobá aktiva
43 099
120 603
Poskytnuté půjčky
1 192
5 690
Daňové pohledávky
12 902
899
Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva
79 936
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
29 005
34 078
Časové rozlišení aktiv
1 484
Aktiva celkem
690 922
756 418
Vlastní kapitál a závazky
Tis. Kč
31. 12. 2023
31. 12. 2022
Vlastní kapitál celkem
-
Dlouhodobé půjčky a úvěry
117 451
131 064
Ostatní dlouhodobé závazky
37 084
37 080
Odložený daňový závazek
21 011
21 539
Dlouhodobé závazky
175 546
189 683
Dlouhodobé půjčky a úvěry splatné do 1 roku
15 700
11 600
Daňové závazky
86
-
Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva
3 091
3 037
Časové rozlišení pasiv
1 012
1 106
Krátkodobé závazky
19 889
15 764
Čistá aktiva připadající k investičním akciím
495 487
551 009
Vlastní kapitál a závazky celkem
690 922
756 838
76
Výkaz úplného výsledku hospodaření za rok 2023
Tis. Kč
Poznámka
Od 1. 1. do 31. 12. 2023
Od 1. 1. do 31. 12. 2022
Výnosy z investičního majetku
30 548
31 509
Výnosy z podílů
-
Správní náklady
-23 303
-21 228
Čistý provozní výsledek hospodaření
7 245
10 281
Ostatní provozní výnosy
29
170
Ostatní provozní náklady
-2 248
-262
Provozní výsledek hospodaření
5 026
10 189
Finanční výnosy
9 607
9 401
Finanční náklady
-17 994
-15 334
Finanční výsledek hospodaření
-8 387
-5 933
Zisk/ztráta z pokračující činnosti před zdaněním
-3 361
4 256
Daň z příjmu za běžnou činnost - splatná
-365
-566
Daň z příjmu za běžnou činnost - odložená
528
-881
Zisk z pokračující činnosti po zdanění
-3 198
4 571
Ostatní úplný výsledek hospodaření
6 378
Celkový úplný výsledek hospodaření
-3 198
10 949
77
Zpráva auditora
COMES invest,
investiční fond
s proměnným základním
kapitálem, a.s.
ZPRÁVA
O AUDITU
ÚČETNÍ ZÁVĚRKY
K 31. PROSINCI 2023
Tato zpráva představuje zprávu auditora, která se vztahuje pouze a výhradně k oficiální výroční finanční zprávě sestavené ve formátu XHTML.
2
ZPRÁVA NEZÁVISLÉHO AUDITORA
Tato zpráva je určena pro akcionáře
COMES invest, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.
Sídlo společnosti: Olomouc – Nová Ulice, Krapkova 452/38, PSČ 77900
IČ: 291 19 138
Výrok auditora
Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky společnosti COMES invest, investiční fond
s proměnným základním kapitálem, a.s. (dále také „Společnost“) sestavené na základě
účetních standardů IFRS ve znění přijatém Evropskou unií s bilanční sumou 691.338 tis. Kč a
celkovým úplným výsledkem hospodaření ve výši -3.198 tis. Kč. Tato účetní závěrka se skládá
z výkazu o finanční situaci k 31.12.2023, výkazu o úplném výsledku, výkazu změn vlastního
kapitálu a výkazu o peněžních tocích za rok končící 31. prosincem 2023 a přílohy této účetní
závěrky, včetně významných (materiálních) informací o použitých účetních metodách.
Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční situace
Společnosti k 31.12.2023 a finanční výkonosti a peněžních toků za rok končící
31.12.2023 v souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění
přijatém Evropskou unií.
Základ pro výrok
Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a
Rady (EU) č. 537/2014 a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou
mezinárodní standardy pro audit (ISA), případně doplněné a upravené souvisejícími
aplikačními doložkami. Naše odpovědnost stanovená těmito předpisy je podrobněji popsána
v oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky. V souladu se zákonem o auditorech a
Etickým kodexem přijatým Komorou auditorů České republiky jsme na Společnosti nezávislí a
splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z uvedených předpisů. Domníváme se, že
důkazní informace, které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný základ pro
vyjádření našeho výroku.
Hlavní záležitosti auditu
Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu
účetní závěrky za běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v
kontextu auditu účetní závěrky jako celku a v souvislosti s utvářením našeho názoru na tuto
závěrku. Samostatný výrok k těmto záležitostem nevyjadřujeme.
Oceňovací riziko u Dlouhodobých aktiv
Společnost ve výkazu o finanční situaci k 31.12.2023 vykázala Dlouhodobá aktiva oceněná
reálnou hodnotou ve výši 614.897 tis. Kč. Více informací je uvedeno v příloze k účetní závěrce
v bodě A1. Pro stanovení reálné hodnoty Společnost využila externí znalecké posudky.
Tato zpráva představuje zprávu auditora, která se vztahuje pouze a výhradně k oficiální výroční finanční zprávě sestavené ve formátu XHTML.
3
Úsudky a odhady reálné hodnoty Dlouhodobých aktiv s sebou nesou riziko, že mohou vést
k významným úpravám v jeho hodnotě. Reálná hodnota je stanovena na základě
kvalifikovaného odhadu určeného nezávislým znalcem.
Při ocenění Dlouhodobých aktiv u části týkající se bytových jednotek byl znalcem použit
porovnávací přístup. U části týkající se výrobně skladovacího areálu vycházel znalec z úrovně
výnosového přístupů.
Jak audit pracoval s hlavní záležitostí auditu
K prověření stanovení reálné hodnoty Dlouhodobých aktiv jsme využili naše experty na
oceňování. Naši experti vypracovali pro naše účely stanoviska obsahující posouzení vhodnosti
zvolených metodik pro ocenění Dlouhodobých aktiv na reálnou hodnotu a vyhodnocení, zda
znalcem stanovená reálná hodnota se nachází uvnitř jimi očekávaném intervalu.
Na základě stanovisek našich expertů byly pro ocenění na reálnou hodnotu použity běžně
uznávané metody, které jsou také v souladu s příslušnými ustanoveními Mezinárodních
standardů účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií.
Reálné hodnoty stanovené externími znalci Společnosti pro Dlouhodobá aktiva se nacházely
v očekávaných intervalech stanovených našimi experty.
Stanovení rozsahu auditu
Rozsah auditu jsme stanovili tak, abychom získali dostatečné informace, které nám umožní
vyjádřit výrok k účetní závěrce jako celku. Vzali jsme v úvahu strukturu Společnosti, její účetní
procesy a kontroly a specifika odvětví, ve kterém Společnost podniká.
Ostatní informace uvedené ve výroční finanční zprávě
Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené
ve výroční finanční zprávě mimo účetní závěrku a naši zprávu auditora. Za ostatní informace
odpovídá statutární orgán Společnosti.
Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je však součástí našich
povinností souvisejících s ověřením účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi a
posouzení, zda ostatní informace nejsou ve významném (materiálním) nesouladu s účetní
závěrkou či s našimi znalostmi o účetní jednotce získanými během ověřování účetní závěrky
nebo zda se jinak tyto informace nejeví jako významně (materiálně) nesprávné. Také
posuzujeme, zda ostatní informace byly ve všech významných (materiálních) ohledech
vypracovány v souladu s příslušnými právními předpisy. Tímto posouzením se rozumí, zda
ostatní informace splňují požadavky právních předpisů na formální náležitosti a postup
vypracování ostatních informací v kontextu významnosti (materiality), tj. zda případné
nedodržení uvedených požadavků by bylo způsobilé ovlivnit úsudek činěný na základě
ostatních informací.
Tato zpráva představuje zprávu auditora, která se vztahuje pouze a výhradně k oficiální výroční finanční zprávě sestavené ve formátu XHTML.
4
Na základě provedených postupů, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že
• ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní
závěrce, jsou ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s účetní
závěrkou a
• ostatní informace byly vypracovány v souladu s právními předpisy.
Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o Společnosti, k nimž jsme
dospěli při provádění auditu, ostatní informace neobsahují významné (materiální) věcné
nesprávnosti. V rámci uvedených postupů jsme v obdržených ostatních informacích žádné
významné (materiální) věcné nesprávnosti nezjistili.
Odpovědnost představenstva (dále jen „statutární orgán Společnosti“) a dozorčí rady
Společnosti za účetní závěrku
Statutární orgán Společnosti odpovídá za sestavení účetní závěrky podávající věrný a poctivý
obraz v souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou
unií, a za takový vnitřní kontrolní systém, který považuje za nezbytný pro sestavení účetní
závěrky tak, aby neobsahovala významné (materiální) nesprávnosti způsobené podvodem
nebo chybou.
Při sestavování účetní závěrky je statutární orgán Společnosti povinen posoudit, zda je
Společnost schopna nepřetržitě trvat, a pokud je to relevantní, popsat v příloze účetní závěrky
záležitosti týkající se jejího nepřetržitého trvání a použití předpokladu nepřetržitého trvání při
sestavení účetní závěrky, s výjimkou případů, kdy statutární orgán plánuje zrušení Společnosti
nebo ukončení její činnosti, resp. kdy nemá jinou reálnou možnost než tak učinit.
Za dohled nad procesem účetního výkaznictví ve Společnosti odpovídá dozorčí rada.
Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky
Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou
(materiální) nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora
obsahující náš výrok. Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že
audit provedený v souladu s výše uvedenými předpisy ve všech případech v účetní závěrce
odhalí případnou existující významnou (materiální) nesprávnost.
Nesprávnosti mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb a považují se za významné
(materiální), pokud lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu mohly ovlivnit
ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní závěrky na jejím základě přijmou.
Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během
celého auditu odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností:
• Identifikovat a vyhodnotit rizika významné (materiální) nesprávnosti účetní závěrky
způsobené podvodem nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující
na tato rizika a získat dostatečné a vhodné důkazní informace, abychom na jejich
Tato zpráva představuje zprávu auditora, která se vztahuje pouze a výhradně k oficiální výroční finanční zprávě sestavené ve formátu XHTML.
5
základě mohli vyjádřit výrok. Riziko, že neodhalíme významnou (materiální)
nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než riziko neodhalení významné
(materiální) nesprávnosti způsobené chybou, protože součástí podvodu mohou být
tajné dohody (koluze), falšování, úmyslná opomenutí, nepravdivá prohlášení nebo
obcházení vnitřních kontrol.
• Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem Společnosti relevantním pro audit v
takovém rozsahu, abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na
dané okolnosti, nikoli abychom mohli vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního
kontrolního systému.
• Posoudit vhodnost použitých účetních metod, přiměřenost provedených účetních
odhadů a informace, které v této souvislosti statutární orgán Společnosti uvedl v příloze
účetní závěrky.
• Posoudit vhodnost použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní
závěrky statutárním orgánem a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní informace
existuje významná (materiální) nejistota vyplývající z událostí nebo podmínek, které
mohou významně zpochybnit schopnost Společnosti nepřetržitě trvat. Jestliže dojdeme
k závěru, že taková významná (materiální) nejistota existuje, je naší povinností
upozornit v naší zprávě na informace uvedené v této souvislosti v příloze účetní závěrky,
a pokud tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit modifikovaný výrok. Naše závěry
týkající se schopnosti Společnosti nepřetržitě trvat vycházejí z důkazních informací,
které jsme získali do data naší zprávy. Nicméně budoucí události nebo podmínky
mohou vést k tomu, že Společnost ztratí schopnost nepřetržitě trvat.
• Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky, včetně přílohy, a dále
to, zda účetní závěrka zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který
vede k věrnému zobrazení.
Naší povinností je informovat statutární orgán, dozorčí radu a výbor pro audit mimo jiné o
plánovaném rozsahu a načasování auditu a o významných zjištěních, která jsme v jeho
průběhu učinili, včetně zjištěných významných nedostatků ve vnitřním kontrolním systému.
Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili
příslušné etické požadavky týkající se nezávislosti, a informovat ho o veškerých vztazích a
dalších záležitostech, u nichž se lze reálně domnívat, že by mohly mít vliv na naši nezávislost,
a případných souvisejících opatřeních.
Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali Statutární orgán
a výbor pro audit, ty, které jsou z hlediska auditu účetní závěrky za běžný rok nejvýznamnější,
a které tudíž představují hlavní záležitosti auditu, a tyto záležitosti popsat v naší zprávě. Tato
povinnost neplatí, když právní předpisy zakazují zveřejnění takové záležitosti nebo jestliže ve
zcela výjimečném případě usoudíme, že bychom o dané záležitosti neměli v naší zprávě
informovat, protože lze reálně očekávat, že možné negativní dopady zveřejnění převáží nad
přínosem z hlediska veřejného zájmu.
Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními předpisy
V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014
uvádíme v naší zprávě nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec
mezinárodních standardů pro audit:
Tato zpráva představuje zprávu auditora, která se vztahuje pouze a výhradně k oficiální výroční finanční zprávě sestavené ve formátu XHTML.
6
Určení auditora a délka provádění auditu
Auditorem Společnosti nás dne 28.6.2023 určila valná hromada Společnosti. Auditorem
Společnosti jsme nepřetržitě 4 roky.
Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit
Potvrzujeme, že náš výrok k účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší
dodatečnou zprávou pro výbor pro audit Společnosti, kterou jsme vyhotovili dle článku 11
nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014.
Poskytnuté neauditorské služby
Prohlašujeme, že nebyly poskytnuty žádné zakázané služby uvedené v čl. 5 nařízení
Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014.
Zpráva o souladu s nařízením o ESEF
Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu
účetní závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě s ustanoveními nařízení Komise
v přenesené pravomoci (EU) 2019/815 ze dne 17. prosince 2018, kterým se doplňuje směrnice
Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES, pokud jde o regulační technické normy
specifikace jednotného elektronického formátu pro podání zpráv („nařízení o ESEF“), které se
vztahují k účetní závěrce.
Odpovědnost statutárního orgánu
Za vypracování účetní závěrky v souladu s nařízením o ESEF je zodpovědný statutární orgán
Společnosti. Statutární orgán Společnosti nese odpovědnost mimo jiné za:
• návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro
uplatňování požadavků nařízení o ESEF,
• sestavení účetní závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě v platném formátu
XHTML.
Odpovědnost auditora
Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací názor na to, zdali účetní
závěrka obsažená ve výroční finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech
v souladu s požadavky nařízení o ESEF. Tuto zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme
provedli podle mezinárodního standardu pro ověřovací zakázky ISAE 3000 (revidované znění)
– „Ověřovací zakázky, které nejsou auditem ani prověrkou historických finančních informací“
(dále jen „ISAE 3000“).
Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra
jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše
uvedeným standardem ve všech případech odhalí případný existující významný (materiální)
nesoulad s požadavkem nařízení o ESEF.
V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti:
• seznámili jsme se požadavky nařízení o ESEF,
Tato zpráva představuje zprávu auditora, která se vztahuje pouze a výhradně k oficiální výroční finanční zprávě sestavené ve formátu XHTML.
7
• seznámili jsme se s vnitřními kontrolami Společnosti relevantními pro uplatňování
požadavků nařízení o ESEF,
• identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného (materiálního) nesouladu
s požadavky nařízení o ESEF způsobeného podvodem nebo chybou a
• na základě toho navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a
získat přiměřenou jistotu pro účely vyjádření našeho závěru.
Cílem našich postupů bylo posoudit, zdali veškeré účetní závěrky, které jsou obsaženy ve
výroční finanční zprávě, byly sestaveny v platném formátu XHTML.
Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ
pro vyjádření našeho závěru.
Závěr
Podle našeho názoru účetní závěrka Společnosti za rok končící 31. prosince 2023
obsažená ve výroční finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech
v souladu s požadavky nařízení o ESEF.
V Praze dne 30. dubna 2024
Grant Thornton Audit s.r.o.
Pujmanové 1753/10a, 140 00 Praha 4 - Nusle
Evidenční číslo oprávnění 603
Mgr. Jitka Pešičková
Auditor, evidenční číslo oprávnění 2106
